房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法_論文.doc

1論文題目：房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法考生姓名：專業(yè)：工商企業(yè)管理準(zhǔn)考證號(hào)：指導(dǎo)老師：通訊地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：日期：2011年07月01日房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法2PropertyValuationprinciplesandMethods摘要隨著我國(guó)土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)估價(jià)的作用越來(lái)越大，房地產(chǎn)估價(jià)的研究將越來(lái)越重要。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國(guó)當(dāng)前一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)發(fā)展我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用，同時(shí)，房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān)，是社會(huì)生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)起步較晚，而且，我國(guó)目前的國(guó)有土地使用權(quán)有限期出讓制度，與美英等發(fā)達(dá)國(guó)家的土地私有制有所不同，決定了房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法特別是實(shí)際運(yùn)用時(shí)應(yīng)有相應(yīng)變化。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)位上的固定性和不可移動(dòng)性，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有不同的區(qū)位特點(diǎn)，其價(jià)值會(huì)受到很多特定因素的影響。同樣類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在不同的地點(diǎn)，即使是具有相同的結(jié)構(gòu)和材料以及相同的使用目的和要求，其價(jià)值往往也不同。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估計(jì)，都會(huì)比對(duì)一般商品價(jià)格的估計(jì)要復(fù)雜。本文介紹了房地產(chǎn)估價(jià)原理及方法。首先，從房地產(chǎn)的基本特性出發(fā)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)情況，系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論；然后根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本思路，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)估價(jià)中的常用方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)原理房地產(chǎn)估價(jià)方法AbstactAsChinaslandusesystem,housingsystemandotherrelevantareasoftheeconomicsystem.Thedeepeningofreformandimprovementofthe3growingroleofrealestatevaluation,realestatevaluationResearchwillbecomeincreasinglyimportant.Chinasrealestateindustryisanimportantpartofthetertiaryindustryisanimportantpillarofourcurrentindustry,thedevelopmentofChinasnationaleconomy,improvingpeopleslivingstandardhasapivotalroleatthesametime,realestate,andalsocloselyrelatedtolivingandworkingofsocialproductionandanindispensableelementoflife.Chinasmodernrealestatevaluationactivitiesstartedlate,andthatChinascurrentlanduserighttransfersystemoflimitedduration,andtheUnitedStatesandBritainandotherdevelopedcountries,privateownershipoflandisdifferent,thedecisionoftherealestatevaluationprinciplesandmethodsofpracticalapplication,especiallywhenshouldchangeaccordingly.Generalrealestateprojectswithalocationonthefixedandimmovablenatureofeveryrealestateprojectwillhavedifferentgeographicalcharacteristics,itsvaluewillbeaffectedbymanyspecificfactors.Thesametypeofrealestateprojectsindifferentlocations,evenwiththesamestructureandmaterialsandthesamepurposeandrequirements,anditsvalueisoftendifferent.Therefore,therealestatedevelopmentprojectstoestimatethevalueorprice,ishigherthanthegeneralcommoditypricesisestimatedtobecomplex.Thisarticledescribestherealestatevaluationprinciplesandmethods.First,startingfromthebasiccharacteristicsofrealestate,combinedwithChinasrealestatevaluation,thesystemexplainsthebasictheoryofrealestatevaluation；thenrealestatepricesofthebasicideas,detailedrealestateappraisalofthecurrentcommonlyusedmethods.Keywords:realestatepropertyvaluationofthepropertyvaluationmethod.4目錄摘要2Abstrct3前言5一、房地產(chǎn)概念及價(jià)格5二、房地產(chǎn)估價(jià)的基本內(nèi)容6三、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則7四、房地產(chǎn)估價(jià)方法9（二）、收益還原法10（三）、收益還原法與估價(jià)原則的關(guān)系10（四）、收益還原法的適用范圍11主要參考文獻(xiàn)125前言從專業(yè)估價(jià)的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推斷。房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，正確的房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，必須基于一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，還必須依賴估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素發(fā)雜多變，不是任何人用某些公式就能夠計(jì)算出來(lái)的，評(píng)估是應(yīng)考慮該房地產(chǎn)的特性及房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有潛在的影響因素。一、房地產(chǎn)概念及價(jià)格（一）、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。（二）、房地產(chǎn)的特點(diǎn)1.位置的固定性和不可移動(dòng)性2.使用的長(zhǎng)期性3.影響因素多樣性4.價(jià)值大量性5.保值增值性6.行業(yè)相關(guān)性（三）、房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是，都是用貨幣來(lái)表示的，價(jià)格的波動(dòng)也是受供求關(guān)系的影響，而且房地產(chǎn)商品也是按質(zhì)量來(lái)評(píng)價(jià)的。另外房地產(chǎn)價(jià)格還受區(qū)位的影響，具有不可移動(dòng)性，具體表現(xiàn)為權(quán)益價(jià)格，既有交換價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。1.房地產(chǎn)價(jià)格類型在不同情形下，房地產(chǎn)的價(jià)格類型會(huì)表現(xiàn)出不同的類型。比如說(shuō)房地產(chǎn)成交6價(jià)格就是交易雙方達(dá)成交易的價(jià)格，一般可以分為正常價(jià)格和非正常價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是大量交易的抽象結(jié)果；而公開價(jià)格就是公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格；另外評(píng)估價(jià)值就是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。2.評(píng)估價(jià)格一般在房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的價(jià)格類型有基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。（1）基準(zhǔn)價(jià)格是城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格；是以一個(gè)城市為對(duì)象，在城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則分地價(jià)地段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。（2）標(biāo)定地價(jià)是在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格；是在基礎(chǔ)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的使用年齡、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等，修訂評(píng)估出的具體地塊的某一時(shí)期的價(jià)格。（3）房屋重置價(jià)格是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)的特定狀況房屋，建造其所需一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。它是求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑的價(jià)格基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的基本內(nèi)容（一）、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。在估價(jià)實(shí)踐中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有土地、建筑物、房產(chǎn)等。（二）、專業(yè)估價(jià)人員房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)資格考試合格，由注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)取得資格證書后，專門從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員。（三）、估價(jià)目的估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的期望用途。不同的估價(jià)目的，來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要；不同的估價(jià)目的，將影響估價(jià)結(jié)果。（四）、估價(jià)的原則估價(jià)原則是指人們?cè)谠摲康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)后動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。（五）、估價(jià)程序估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性及時(shí)間操作性所排列出的先后次序。7（六）、估價(jià)方法一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮囊韵氯N思路來(lái)求?。?.基于理智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買相同房地產(chǎn)的價(jià)格，通過最近同類房地產(chǎn)在市場(chǎng)上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的思路來(lái)求??；2.基于明知的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，通過計(jì)算重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用的思路來(lái)求??；3.基于房地產(chǎn)的收益能力來(lái)衡量其價(jià)值，通過預(yù)計(jì)如果直接利用該房地產(chǎn)可能獲得多少收益的思路來(lái)求取。（七）、價(jià)格影響因素（八）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（九）、客觀合理價(jià)格的判斷與推斷三、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則（一）、合法原則合法原則是房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的首要原則，遵循這一原則即是要求房產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提下進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。（二）、最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則的前提下，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地產(chǎn)合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需滿足法律允許、技術(shù)可能、市場(chǎng)支持、財(cái)務(wù)可行并達(dá)到房地產(chǎn)最高價(jià)值的條件。最高最佳使用必須符合法律上許可、技術(shù)長(zhǎng)可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化這四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，并在估價(jià)中按照這四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)一次篩選。（三）、均衡原則房地產(chǎn)價(jià)格受土地、資本、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)等四項(xiàng)生產(chǎn)要素的組合所影響。這里所謂的資本，是指建筑物及其設(shè)備等的投資額，勞動(dòng)即工資，當(dāng)這些生產(chǎn)要素的配合獲得最適當(dāng)?shù)木鈺r(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮。換言之，生產(chǎn)要素的供給過剩或不足，便會(huì)引起不利現(xiàn)象。（四）、收益遞增減原則收益遞增減原則，是指當(dāng)增加諸生產(chǎn)因素的一個(gè)單位投資量，收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如再增加投資，其收益不再會(huì)與追加投資成正比例增加。（五）、收益與分配原由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)及土地四種生產(chǎn)要素自合而生產(chǎn)的收益，應(yīng)該有各要素分配。一次原則，分配給土地的收益是總收益的最后部分，如果這是最大的，即可認(rèn)為該土地是出于最有效使用狀態(tài)。（六）、貢獻(xiàn)原則8貢獻(xiàn)原則是指發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的某部分，對(duì)該房地產(chǎn)群體的收益的貢獻(xiàn)，這是部分與整體之間的關(guān)系。貢獻(xiàn)原則可用于土地或建筑物的追加投資和房地產(chǎn)的一部分改良改造等，它能根據(jù)房地產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)程度，判定房地產(chǎn)追加投資是否適當(dāng)，又可以應(yīng)用這項(xiàng)原則判斷最有效的使用上升程度。（七）、使用原則房地產(chǎn)必須要與外在環(huán)境相配合。房地產(chǎn)若能適應(yīng)其周圍環(huán)境，該房地產(chǎn)的收益性或舒適性就能最大限度地發(fā)揮。（八）、競(jìng)爭(zhēng)原則一般商品的價(jià)格正是在供求均衡點(diǎn)上形成的結(jié)果。房地產(chǎn)因?yàn)榫哂胁豢梢苿?dòng)性、數(shù)量有限性、個(gè)別性等特點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)不容易再供給方面引起主要是在需求者之間進(jìn)行。（九）、需求與供給原則房地產(chǎn)價(jià)格由需求與供給的互相關(guān)系而定。它與需求呈正向變動(dòng)，與供給成反向變動(dòng)。（十）、變動(dòng)原則房地產(chǎn)價(jià)格是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的各項(xiàng)因素的變化而變化的。房地產(chǎn)價(jià)格的形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，而房地產(chǎn)的價(jià)格又是在這些因素的相互作用過程中形成的。（十一）、預(yù)測(cè)原則價(jià)值是由未來(lái)可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生的。對(duì)于價(jià)值的評(píng)價(jià)，重要的并非是過去，而是未來(lái)，過去經(jīng)驗(yàn)的重要意義在于為推知未來(lái)的動(dòng)向提供依據(jù)。（十二）、替代原則兩個(gè)以上互有替代性的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格是經(jīng)過兩者相互影響之后才決定的，房地產(chǎn)也有同樣現(xiàn)象。某房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的其他房地產(chǎn)的價(jià)格所牽制。換言之，同類型而有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格互相牽制而趨于一致。（十三）、公平原則估價(jià)結(jié)果如果不公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性估價(jià)結(jié)果如果不公平合理。公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。（十四）、時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)樽陨?的新舊而發(fā)生價(jià)格變化；也可能因?yàn)楸姸嗍袌?chǎng)因素的變化而變化。房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間。四、房地產(chǎn)估價(jià)方法（一）、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法又叫市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法、交易案