陜西西安商品房市場(chǎng)分析報(bào)告.doc

2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:8000180872011年西安商品房市場(chǎng)分析報(bào)告西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心目 錄一、宏觀運(yùn)行背景 1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.2政策環(huán)境二、商品房市場(chǎng) 2.1商品房供應(yīng)市場(chǎng)2.2商品房銷售市場(chǎng)2.3 商品房市場(chǎng)特征三、分物業(yè)市場(chǎng) 3.1 普通住宅市場(chǎng)3.1.1 普通住宅銷量走勢(shì)3.1.2 普通住宅購(gòu)房年齡段占比3.1.3 普通住宅分面積區(qū)間情況3.1.4 普通住宅分面積區(qū)間情況3.1.5 普通住宅分價(jià)格區(qū)間情況3.1.6 普通住宅購(gòu)房人群來(lái)源情況3.2 商服用房市場(chǎng)3.2.1 商業(yè)物業(yè)銷量走勢(shì)3.2.2 商業(yè)物業(yè)各月成交均價(jià)走勢(shì)3.3 寫字樓市場(chǎng)3.3.1 住宅調(diào)控 寫字樓迎機(jī)遇3.3.2 成交均價(jià)呈震蕩上揚(yáng)態(tài)勢(shì)3.4 別墅市場(chǎng)3.4.1 市場(chǎng)供應(yīng)3.4.2 市場(chǎng)銷售四、分城區(qū)商品房市場(chǎng)4.1 城南區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.1.1 城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.1.2 城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.1.3 城南區(qū)商辦物業(yè)情況4.1.4 區(qū)域熱點(diǎn)分析4.2 城北區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.2.1 城北區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.2.2 城北區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.2.3 城北區(qū)商辦物業(yè)情況4.2.4 區(qū)域熱點(diǎn)分析4.3 城西區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.3.1 城西區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.3.2 城西區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.3.3 城西區(qū)商辦物業(yè)情況4.3.4 區(qū)域熱點(diǎn)分析4.4 城內(nèi)區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.4.1 城內(nèi)區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.4.2 城內(nèi)區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.4.3 城內(nèi)區(qū)商辦物業(yè)情況4.5 高新區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.5.1 高新區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.5.2 高新區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.5.3 高新區(qū)商辦物業(yè)情況4.5.4 區(qū)域熱點(diǎn)分析4.6 城東區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況4.6.1 城東區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.6.2 城東區(qū)普通住宅市場(chǎng)特征4.6.3 城東區(qū)商辦物業(yè)情況4.6.4 區(qū)域熱點(diǎn)分析2011年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，絕對(duì)是不同尋常的一年，各種調(diào)控政策出臺(tái)，樓市現(xiàn)象交相出現(xiàn)，從年初的“新國(guó)八條”到“限價(jià)令”、“國(guó)五條”，再到二三線城市限購(gòu)政策等，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路跌宕起伏，樓市多方博弈日見微妙。在調(diào)控政策下，2011年的樓市跌宕起伏，不僅是房?jī)r(jià)和銷售起落，受融資渠道、土地價(jià)格等影響，也引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變革。不少開發(fā)企業(yè)或兼并、重組，或轉(zhuǎn)型、下鄉(xiāng)，更有部分房企破產(chǎn)倒閉，一番樓市洗牌戰(zhàn)愈演愈烈。從國(guó)內(nèi)一、二線城市直至西安，樓市量?jī)r(jià)齊跌普遍上演，年末時(shí)節(jié)調(diào)控效果正逐步放大顯現(xiàn)。一、宏觀運(yùn)行背景1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境2011年以來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)行狀況總體良好，生產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益有所提高。l 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)1-10月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2561.67億元，同比增長(zhǎng)30.2%，較上半年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1688.94億元，增長(zhǎng)42.4%。分產(chǎn)業(yè)看，1-10月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資62.64億元，同比增長(zhǎng)15.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資362.99億元，增長(zhǎng)38.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資2136.04億元，增長(zhǎng)29.4%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，1-10月份，房地產(chǎn)投資818.67億元，同比增長(zhǎng)17.4%。投資保持較快增長(zhǎng)，很大程度上得益于保障性住房投資加快的拉動(dòng)，前三季度保障性安居工程新開工12.18萬(wàn)套，完成投資133.47億元。指標(biāo)總額同比增長(zhǎng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2561.6730.2%其中： 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1688.9442.4%其中：第一產(chǎn)業(yè)62.6415.7%第二產(chǎn)業(yè)362.9938.1%第三產(chǎn)業(yè)2136.0429.4%房地產(chǎn)投資818.6717.4%其中：前三季度保障性投資133.47l 消費(fèi)市場(chǎng)需求持續(xù)增強(qiáng)1-10月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)限額以上消費(fèi)品零售總額1174.43億元，同比增長(zhǎng)30.4%。從銷售地域看，1-10月份，城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1161.48億元，增長(zhǎng)30.1%；鄉(xiāng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額12.95億元，增長(zhǎng)52.3%。 2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087從行業(yè)看，1-10月份，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額196.00億元，增長(zhǎng)53.1%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額898.90億元，同比增長(zhǎng)26.8%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額19.86億元，增長(zhǎng)26.5%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額59.67億元，增長(zhǎng)23.1%。從銷售形態(tài)來(lái)看，1-10月份，餐飲收入為73.50億元，增長(zhǎng)24.3%；商品零售為1100.93億元，增長(zhǎng)30.8%。指標(biāo)總額（億元）同比增長(zhǎng)限額以上消費(fèi)品零售總額1174.4330.4%從銷售地域分城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額1161.4830.1%鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額12.9552.3%從行業(yè)分批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額196.0053.1%零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額898.9026.8%住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額19.8626.5%餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額59.6723.1%從銷售形態(tài)分餐飲收入73.524.3%商品零售1100.9330.8%l 財(cái)政收支增長(zhǎng)較快1-9月份全市財(cái)政總收入489.23億元，同比增長(zhǎng)28.5%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入236.47億元，增長(zhǎng)34.0%，比1-10月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。工商稅收174.60億元，同比增長(zhǎng)29.7%，比1-10月份提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。非稅收入增速較快，各月累計(jì)增速高于稅收收入20個(gè)百分點(diǎn)以上，前三季度非稅收入41.14億元，增長(zhǎng)50.4%1-9月份，全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出324.16億元，同比增長(zhǎng)57.6%。其中，民生支出239.79億元，增長(zhǎng)58.7%，占到一般預(yù)算支出的74%，占比較上年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。指標(biāo)總額（億元）同比增長(zhǎng)全市財(cái)政總收入489.2328.5%地方財(cái)政一般預(yù)算收入236.4734.0%工商稅收174.6029.7%非稅收入41.1450.4%全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出324.1657.6%民生支出239.7958.7%1.2政策環(huán)境2011年樓市政策盤點(diǎn)：政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布方政策細(xì)則摘要2011年1月17日銀監(jiān)會(huì)2011年1月17日：銀監(jiān)會(huì)召開2011年工作會(huì)議，會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。2011年1月19日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）規(guī)定，取消行政強(qiáng)制拆遷，被征收人超過(guò)規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2011年1月25日住建部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。2011年1月26日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月27日財(cái)政部財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。2011年1月28日財(cái)政部（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。2011年2月9日住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)020個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.50%。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.00%。2011年2月21日住建部2月21日開始，住建部將陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。目前，住建部已經(jīng)向地方政府下達(dá)“死命令”，所有分配完成的目標(biāo)任務(wù)，必須在2011年10月31日前全部開工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。2011年2月25日西安市政府2月25日下午，西安市長(zhǎng)陳寶根主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，傳達(dá)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議精神，討論并原則通過(guò)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，俗稱“限購(gòu)令”。其中明確規(guī)定本市居民限購(gòu)2套房，禁購(gòu)3套以上住房，2套房貸首付最低60%。自通知發(fā)布之日起施行。2011年4月19日國(guó)土部國(guó)土部資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春4月19日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。改變過(guò)去完全依靠?jī)r(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià)。2011年4月25日西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)辦發(fā)20111號(hào))精神，實(shí)現(xiàn)西安市2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，該局日前出臺(tái)了相應(yīng)文件，其中明確，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要科學(xué)核算成本，合理確定銷售價(jià)格。商品房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中填報(bào)每套預(yù)售房屋銷售價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”，“一價(jià)清”相關(guān)規(guī)定，銷售系統(tǒng)中的均價(jià)要和申報(bào)均價(jià)一致，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)房屋標(biāo)價(jià)。已辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按前款規(guī)定于4月30日前在銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中補(bǔ)填每套房屋銷售價(jià)格。 2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:8000180872011年5月1日發(fā)改委根據(jù)國(guó)家發(fā)改委于2011年3月16日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。2011年5月5日西安市物價(jià)局5日西安市物價(jià)局召開的“西安市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作會(huì)議”明確要求，即日起西安市商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)新規(guī)定。2011年5月10日住建部住建部下發(fā)了關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知，要求各地在下發(fā)文件后的20個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。2011年5月15日陜西省物價(jià)局15日，陜西省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則正式出臺(tái)并開始實(shí)施，凡在陜西省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售新建商品房、存量房要按該細(xì)則實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)也要參照?qǐng)?zhí)行。2011年5月19日住建部住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2011年6月1日西安市住建委、市發(fā)改委商業(yè)、辦公類的商品房項(xiàng)目，不能改頭換面，設(shè)計(jì)成住宅樣式出售。市住建委、市發(fā)改委等五部門聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知，明確規(guī)定上述項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局。通知將于下月1日起執(zhí)行2011年6月9日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人9日表示，各地要公開保障性安居工程建設(shè)信息，11月末以前必須全面開工。2011年7月1日西安住房公積金管理中心西安住房公積金管理中心：根據(jù)國(guó)務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例、西安市住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，2011年度住房公積金繳存基數(shù)自2011年7月1日起進(jìn)行調(diào)整。2011年7月7日住建部住建部下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，5年期以上公積金貸款利率上調(diào)至4.90%。2011年7月14日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)2011年7月14日國(guó)務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市進(jìn)行限購(gòu)。2011年7月21日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院發(fā)布土地市場(chǎng)國(guó)五條，強(qiáng)化土地調(diào)控。2011年7月26日西安市價(jià)格監(jiān)督檢查局西安市價(jià)格監(jiān)督檢查局監(jiān)制的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)牌、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)表、商品房明碼標(biāo)價(jià)簽，共三類五種表格、44項(xiàng)具體內(nèi)容，主要解決銷售展示和實(shí)際成交兩個(gè)環(huán)節(jié)的明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)標(biāo)示價(jià)格舉報(bào)電話、信息查詢途徑及監(jiān)制標(biāo)識(shí)，這將是今后全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的統(tǒng)一模式。2011年7月27日銀監(jiān)會(huì)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)召開年中工作(電視電話)會(huì)議，銀監(jiān)會(huì)黨委書記、主席劉明康出席會(huì)議并發(fā)表重要講話，總結(jié)通報(bào)上半年主要工作，安排部署下半年重點(diǎn)任務(wù)。2011年8月26日陜西省日前陜西省出臺(tái)了陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，多層住宅(六層以下，含六層)物業(yè)費(fèi)每平方米每月最高0.45元，高層住宅物業(yè)收費(fèi)每平方米每月最高為1.50元，預(yù)收物業(yè)費(fèi)不得超過(guò)三個(gè)月。2011年8月31日財(cái)政部財(cái)政部提出關(guān)于加快推進(jìn)財(cái)政部門依法行政依法理財(cái)?shù)囊庖?，要求推進(jìn)稅制改革，加快修訂房產(chǎn)稅暫行條例。2011年9月1日財(cái)政部財(cái)政部規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋土地權(quán)屬問(wèn)題，規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。2011年9月3日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院辦公廳提出關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，要求健全保障房退出機(jī)制。2011年10月12日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定支持小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財(cái)稅政策措施，適當(dāng)提高對(duì)小企業(yè)貸款不良率容忍度。2011年11月30日國(guó)土資源部國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部近日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見，意見強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格禁止對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。2011年銀行信貸政策：發(fā)布時(shí)間細(xì)則解讀1月14日1月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)19%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)15.5%。2月18日2月24日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)19.5%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)16%。3月18日3月25日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)20%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)16.5%。4月17日4月21日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)20.5%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)17%。5月12日5月18日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)21.0%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)17.5%。6月14日6月20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)21.5%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)18.0%。11月30日12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行今日決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年加息時(shí)間表：發(fā)布時(shí)間細(xì)則解析2月8日2月9日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)這是2011年以來(lái)央行首次加息，此次加息使得房屋貸款以基準(zhǔn)利率貸款額100萬(wàn)，20年為期，則每月還款額度增加117元。4月5日4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第二次加息，也是去年以來(lái)第四次加息。調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息達(dá)到3.25%，一年期貸款利息達(dá)到6.31%。7月6日7月7日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)這是央行2011年以來(lái)第三次加息，也是去年以來(lái)第五次加息。調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5，一年期貸款利率達(dá)6.56。二、商品房市場(chǎng)2011年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北170226788900107130461城東1461159282011817527城南15932336089876218726800城內(nèi)2428315745城西30677791475058737西高新119810846902270015646總計(jì)62628512931625058305999162011年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北59499.443009033.49306559.85104753.163479845.94城東43850.851672663.948881.53313591756755.32城南56580.032688421.1174860.94135657.22593933114912.29城內(nèi)282.3237224.4135162.1172668.84城西13437.46705133.095126522777.88792613.43西高新43450.951090838.28199822.39329459.191663570.81總計(jì)217101.059203314.31767670.29601528.989075210880366.632011年西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）1城北文景小區(qū)5304777965.92城西天朗萊茵小城2442214489.63城南天賜頤府1430195421.54城南中海碧林灣1697187970.95城南曲江觀山悅1093155991.56城北領(lǐng)匯雙河灣1394152336.67城北華遠(yuǎn)君東錦繡天下1140140369.69城南金地湖城大境72813460510城北西安首創(chuàng)國(guó)際城1312134477.92.1 商品房供應(yīng)市場(chǎng)2.1.1 季度供量走勢(shì)情況：投資額（億元）施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年195.391527355414680754144360592011年258.85139312361342930012239362變動(dòng) 32.48% 8.79% 8.52% 15.22%自今年1月底新國(guó)八條后，各地方版“限購(gòu)令”、商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、央行三次加息、六次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，樓市政策調(diào)控在不斷升級(jí)，金融市場(chǎng)也持續(xù)收緊，造成西安房產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍日趨濃烈；同時(shí)，伴隨著通脹壓力的日益增大、銀行信貸能力的萎縮，不少開發(fā)商資金鏈開始出現(xiàn)問(wèn)題，加上在日漸趨緊的政策調(diào)控的背景下，房企對(duì)于市場(chǎng)后期的開發(fā)信心已明顯不足，市場(chǎng)供應(yīng)方的供應(yīng)能力呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)。2011年，西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)各項(xiàng)指標(biāo)總體表現(xiàn)為走低的態(tài)勢(shì)。2.1.2 月度供量走勢(shì)情況據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積為1405.12萬(wàn)平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累計(jì)新批準(zhǔn)預(yù)售面積1040.09萬(wàn)平方米，同比去年下降21.73%。從2010年與2011年商品房新批預(yù)售面積的對(duì)比情況來(lái)看，1、2月，在春節(jié)因素的影響下，人們消費(fèi)意識(shí)較為冷淡，需求市場(chǎng)處于淡季時(shí)點(diǎn)，而供應(yīng)方同樣是處在年關(guān)總結(jié)階段，對(duì)其房源釋放力度也有所放緩，2010年及2011年的前2個(gè)月，房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)出了較為相似的特點(diǎn)。而在樓市政策調(diào)控（2010年4月17日的新國(guó)十條、2011年2月25日的地方版限購(gòu)令）不斷深化的影響下，商品房銷售市場(chǎng)受挫，房企已不敢貿(mào)然推貨，2010年和2011年的5月，西安樓市供量同樣是呈現(xiàn)出了較大幅度的下滑情況；隨后的6月至8月，基于2011年政策調(diào)控效應(yīng)相對(duì)比較強(qiáng)烈，加之2011年8月前央行的3次加息作用及年內(nèi)通脹壓力持續(xù)加大等外圍因素的影響，2011年6到8月的商品房市場(chǎng)供量明顯要小于2010年。時(shí)至“金九銀十”傳統(tǒng)樓市銷售旺季，盡管2010年9月的商品房供量也有很大程度的釋放，但是由于2011年前8個(gè)月樓市庫(kù)存量持續(xù)的積攢，在對(duì)傳統(tǒng)銷售旺季的極大預(yù)期下，9月商品房市場(chǎng)供應(yīng)量得到了迅速的釋放，樓市供量急劇攀至最高點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期水平；之后的幾個(gè)月，伴隨著大部分房企全年銷售指標(biāo)的基本完成，其對(duì)市場(chǎng)后期的開發(fā)信心已明顯不足，2010年和2011年的商品房市場(chǎng)供量都保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。2.2 商品房銷售市場(chǎng)2.2.1 季度銷售情況從近三年西安商品房市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個(gè)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)銷量在前3個(gè)季度積攢之后將會(huì)在4季度得到不同程度的井噴，08年4季度增長(zhǎng)2.14%，09年4季度增長(zhǎng)54.07%，10年4季度增長(zhǎng)46.35%；然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場(chǎng)不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場(chǎng)銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。2.2.2 月度銷售情況據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，西安商品房銷售量銷售量為1088.04萬(wàn)平方米，同比去年同期下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬(wàn)平方米，同比去年同期下滑26.2%。從2011年西安商品房市場(chǎng)各月銷售情況來(lái)看，1、2月，在對(duì)限購(gòu)令即將出臺(tái)的強(qiáng)烈預(yù)期下，搶簽備案迅速占據(jù)了市場(chǎng)，樓市在前2個(gè)月呈現(xiàn)出了大規(guī)模交易的現(xiàn)象，相比2010年前2個(gè)月，商品房市場(chǎng)銷量較去年同期增長(zhǎng)75.28%，普通住宅市場(chǎng)銷量增長(zhǎng)88.92%。3月，在限購(gòu)令正式實(shí)施后，樓市驟然降溫，投資投機(jī)行為被逐出市場(chǎng)，銷量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市場(chǎng)銷量開始穩(wěn)步攀升，至6月，隨著個(gè)案項(xiàng)目開始集中網(wǎng)簽備案，樓市銷量上升至2011年的最高點(diǎn)。6月后，盡管打折、優(yōu)惠等促銷活動(dòng)鋪滿整個(gè)樓市且力度在不斷加大，但是，政策調(diào)控的加碼及金融市場(chǎng)的緊縮，使得人們對(duì)于后市房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不斷的增強(qiáng)，造成了觀望情緒一直籠罩著市場(chǎng)，商品房銷量呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)穩(wěn)步下跌的走勢(shì)，這與2010年6月后樓市銷量持續(xù)攀升的情況形成了鮮明的對(duì)照，2011年6到12月，商品房市場(chǎng)銷量相比去年同期下跌27.72%，普通住宅市場(chǎng)銷量相比去年同期下跌32.43%。2.3 商品房市場(chǎng)特征從西安商品房供銷額對(duì)比情況來(lái)看，在對(duì)限購(gòu)令即將出臺(tái)的預(yù)期下，2011年1、2月，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況，1月供銷差額達(dá)-82.87萬(wàn)平米，2月供銷差額為-33.35萬(wàn)平米。3、4月，在限購(gòu)令的影響下，樓市交易門檻提高，商品房市場(chǎng)銷量迅速走低，表現(xiàn)出供大于求的狀況。5月到7月，隨著房企推貨速度的減慢，加之限購(gòu)政策逐漸被消化，商辦物業(yè)不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)得到了體現(xiàn)，商品房市場(chǎng)再度呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而在8月后，由于市場(chǎng)銷售情況一直不景氣，樓市庫(kù)存量在持續(xù)積攢，房企在經(jīng)過(guò)了8月的試探性推貨后，借“金九銀十”之際，開始迅速釋放房源，9月，商品房市場(chǎng)供銷差額已超過(guò)200萬(wàn)平米，上升至年內(nèi)高位。在“金九”銷售旺季破滅后，10月、11月、12月，房企推貨已變得較為謹(jǐn)慎，但部分房企迫于資金的壓力，11月，市場(chǎng)供量還是得到了一定程度的增長(zhǎng)。2011年2月25日限購(gòu)令出臺(tái)后，隨著限購(gòu)政策對(duì)住宅市場(chǎng)的限制，商辦物業(yè)銷量實(shí)現(xiàn)了迅速的膨脹，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：限購(gòu)后10個(gè)月，商服用房銷售占比由去年同期的月均5.69%提升到了10.49%，寫字樓銷售占比由去年同期的月均4.15%提升到了7.15%；2011年3-12月，商服用房成交面積同比去年同期增長(zhǎng)21.25%,寫字樓成交面積同比去年同期增長(zhǎng)7.23%。而眼下西安樓市供需雙方對(duì)峙、博弈在持續(xù)地加劇，商辦物業(yè)去化難度進(jìn)一步增大，當(dāng)前，西安樓市商辦物業(yè)存量已經(jīng)達(dá)到高位。截至12月末，西安商服用房為366.33萬(wàn)平米，寫字樓為132.19萬(wàn)平米，商服用房和寫字樓的存量去化周期分別為46.97個(gè)月和24.53個(gè)月。在此情況下，9月后，房企對(duì)商辦物業(yè)的開發(fā)已開始減少，9、10、11、12月，商服用房新批預(yù)售面積分別為：30.78萬(wàn)平米、2.78萬(wàn)平米、9.84萬(wàn)平米、12.06萬(wàn)平米，寫字樓新批預(yù)售面積分別為：33.6萬(wàn)平米、2.66萬(wàn)平米、0萬(wàn)平米、6.38萬(wàn)平米。近幾個(gè)月商辦物業(yè)供量已明顯放緩，市場(chǎng)存量去化周期也有所縮減。但就現(xiàn)狀來(lái)看，由于限購(gòu)后很多開發(fā)商轉(zhuǎn)入不限購(gòu)的商辦物業(yè)，其開發(fā)量得到了持續(xù)的積攢，而眼下在整個(gè)樓市都不景氣的情況下，商辦物業(yè)供銷已嚴(yán)重失衡，以目前的去化情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)銷售情況甚是堪憂，銷售壓力仍然十分巨大。三、分物業(yè)市場(chǎng)情況3.1 普通住宅市場(chǎng)3.1.1 普通住宅銷量走勢(shì)盡管2010年曾被一度認(rèn)為是有史以來(lái)樓市調(diào)控力度最大的一年，但是，從普通住宅市場(chǎng)的年度銷量來(lái)看，相比2009年，2010年仍然是有2.39%的漲幅。而進(jìn)入2011年，年初首月底，“新國(guó)八條”的出臺(tái)便率先給11年全年的調(diào)控尺度定下了基調(diào)，隨后幾個(gè)月限購(gòu)、限貨、限貸、商品房明碼標(biāo)價(jià)等政策措施也相繼實(shí)施，在政策的不斷鞭策下，西安普通住宅市場(chǎng)銷量縮水嚴(yán)重，尤其是在限購(gòu)政策實(shí)行后的前3個(gè)月里，住宅市場(chǎng)銷量同比持續(xù)大幅下跌，其中，3月份的銷量更是跌至近2年來(lái)的最低谷，同比下跌了71.76個(gè)百分點(diǎn)。由此來(lái)看，相比2010年，2011年的樓市政策調(diào)控力度是有增無(wú)減，加上央行在年內(nèi)的3次加息、市場(chǎng)通脹壓力的持續(xù)加大及去年調(diào)控的滯后效應(yīng)等因素影響，造成全年的市場(chǎng)觀望氛圍都比較濃重，銷量下滑也在情理之中。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，西安普通住宅銷售面積920.33萬(wàn)平方米，同比去年同期下滑26.2%。3.1.2 普通住宅購(gòu)房年齡段占比從各面積區(qū)間比例來(lái)看，2011年，25-30歲年齡段占比最大，占市場(chǎng)份額的19.73%。從今年普通住宅市場(chǎng)購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，各年齡段比例較為均衡，并沒(méi)有出現(xiàn)比重特別大的年齡區(qū)間。2011年由于限購(gòu)政策的作用和首付比例的一次次提高，剛需購(gòu)買力被壓制，青年首置人群比例下滑顯著。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，20-25歲年齡段比例較去年下滑6.85個(gè)百分點(diǎn)，25-30歲年齡段比例較去年下滑0.64個(gè)百分點(diǎn)。而在2011年后半年，隨著限購(gòu)政策效應(yīng)的減淡，部分外來(lái)購(gòu)買力開始入市，其中不乏陜北大客戶前來(lái)采購(gòu)高端樓盤項(xiàng)目，40歲以上各年齡段比例呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，總體較去年同期上漲7.68個(gè)百分點(diǎn)。3.1.3 普通住宅分面積區(qū)間情況50以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2010年8.21%10.73%20.82%27.20%13.00%9.08%8.16%1.82%0.44%0.54%2011年6.12%8.14%20.41%23.88%17.16%9.89%10.04%2.54%0.80%1.02%變動(dòng)-2.10%-2.58%-0.41%-3.32%4.16%0.81%1.89%0.72%0.36%0.48%從普通住宅各面積區(qū)間段比例來(lái)看，70-90、90-110、110-130平米戶型是2011年的三大面積區(qū)間段，分別占20.41%、23.88%、17.16%。而與去年相比，2011年住宅面積結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出的最大特征是，110平米以下各面積段比例紛紛表現(xiàn)為下降趨勢(shì)，110平米以上各面積區(qū)間段比例則都表現(xiàn)為上漲態(tài)勢(shì)。在今年限購(gòu)政策的影響下，普通住宅需求市場(chǎng)對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)的選擇發(fā)生了較大的變化，一方面，政策的嚴(yán)格限制使得很多剛需群體的購(gòu)房觀念開始轉(zhuǎn)變，以前那種由小戶型向中、大戶型改善的置業(yè)計(jì)劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙徊降轿弧钡囊淮涡灾脴I(yè)的理念，另一方面，市場(chǎng)投資投機(jī)行為被擋在政策大門之外以后，被一直熱炒的小戶型的比重開始下滑，剛需購(gòu)買力在后限購(gòu)時(shí)期占據(jù)了樓市的主力。2000年以前商品房市場(chǎng)啟動(dòng)之初，西安市住房消費(fèi)尤其是以先富人群為主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅單套成交面積為132平方米，而后隨著住宅市場(chǎng)的逐步啟動(dòng)，住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上行，住宅需求面積呈現(xiàn)逐步下行過(guò)程 ，2004年套均交易面積降至121平方米，2006年隨著中央關(guān)于“90/70%”政策的實(shí)施，住房成交面積迅速下行，2006年降至106平米，至2009、2010年市場(chǎng)發(fā)展趨于穩(wěn)定，住房單套成交面積已基本穩(wěn)定于99平方米，而2011年前3季度在限購(gòu)政策影響下，購(gòu)房呈現(xiàn)“一步到位”的需求特征，商品住房單套成交面積再次升至106平方米。而11月，隨著全國(guó)樓市降價(jià)潮的涌動(dòng)，加之保障房的大批成交，70-90平米戶型占比達(dá)到了26.7%，是近2年來(lái)該區(qū)間段比重最大的一次，以至于11月月均面積減小至104.64平米。12月，城南、城北區(qū)大面積戶型的走俏，再次使得全市住宅平均面積呈現(xiàn)上漲之勢(shì)。3.1.4 普通住宅分面積區(qū)間情況從今年各月度購(gòu)房人群平均年齡分布來(lái)看，當(dāng)下置業(yè)人群年齡均在36歲左右，且呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。西安住宅市場(chǎng)購(gòu)房人群逐步向青年剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)變。2011年，西安商品房購(gòu)房人群平均年齡為37.1歲，相比2010年減小1.5歲。3.1.5 普通住宅分價(jià)格區(qū)間情況小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于100002010年8.96%5.28%6.15%11.89%15.39%14.08%10.60%7.65%6.16%4.03%6.60%3.22%2011年11.76%10.08%3.98%4.56%6.34%9.42%11.25%11.94%8.58%5.55%9.73%6.80%變動(dòng)2.80%4.80%-2.17%-7.33%-9.05%-4.66%0.65%4.29%2.42%1.52%3.13%3.58%從價(jià)格區(qū)間段分布情況來(lái)看，2011年，西安普通住宅4000-6000元/平米各價(jià)格段占比呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，其他各價(jià)格區(qū)間段比例則都表現(xiàn)出了不同程度的上漲態(tài)勢(shì)。其中，比例下滑最為顯著的是5000-5500元/平米價(jià)格段，同比去年同期減少9.05個(gè)百分點(diǎn)，而比例增長(zhǎng)最為顯著的是3500-4000元/平米價(jià)格段，同比去年同期上漲4.8個(gè)百分點(diǎn)。由2011年西安住宅價(jià)格區(qū)間段占比特點(diǎn)我們可以看出，隨著保障性住房在今年的穩(wěn)步推進(jìn)，加上年中個(gè)別項(xiàng)目集中備案的影響，4000元/平米以下各價(jià)格段比例增長(zhǎng)較為顯著；與此同時(shí)，下半年部分省內(nèi)其他地區(qū)群體對(duì)于城南區(qū)高端物業(yè)的追逐，促使高價(jià)位區(qū)間比例呈現(xiàn)上漲走勢(shì)。3.1.6 普通住宅購(gòu)房人群來(lái)源情況從商品房購(gòu)房者來(lái)源情況來(lái)看，2011年，基于樓市限購(gòu)政策的影響，房地產(chǎn)投資投機(jī)行為被抑制，市場(chǎng)購(gòu)買力已轉(zhuǎn)向的本地人群，西安市普通住宅市場(chǎng)購(gòu)房人群中，本市人群占91.62%，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)的主力位置。2011年2月25日，西安版限購(gòu)令的正式實(shí)施，絕大部分的外來(lái)置業(yè)人群被擋在了政策的門檻之外，限購(gòu)政策推行的9個(gè)月里，西安市普通住宅市場(chǎng)購(gòu)買人群中，近九城的客源都來(lái)自于本市戶籍人群，盡管在此期間，外來(lái)人群比例有所波動(dòng)，但總體來(lái)看，政策調(diào)控還是收到了很大的成效。本市本省其他地區(qū)外省市境外2010年91.92%4.72%3.33%0.02%2011年91.62%5.84%2.53%0.01%變動(dòng)-0.31%1.12%-0.80%-0.01%自2010年4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，加之金融市場(chǎng)收緊的影響，西安普通住宅市場(chǎng)購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，外來(lái)人群購(gòu)房比例從4月的12.89%降至12月的4.97%，降幅十分顯著，本市人群開始逐步占據(jù)市場(chǎng)。進(jìn)入2011年，“新國(guó)八條”在1月底的出臺(tái)，加之西安版限購(gòu)令的呼之欲出，1、2月外來(lái)購(gòu)買力在短時(shí)間內(nèi)得到了釋放，外來(lái)人群購(gòu)房比例呈現(xiàn)出反彈態(tài)勢(shì)；然而，2月25日限購(gòu)令正式出臺(tái)，由于人們對(duì)政策解讀和房屋申請(qǐng)、審批等程序存在滯后性，3月，外來(lái)人群購(gòu)房?jī)H成交43套，其所占比例也是降至了近幾個(gè)月的最低點(diǎn)；4月后，隨著人們對(duì)限購(gòu)政策的深入理解，外來(lái)購(gòu)買力再次開始活躍，市場(chǎng)占比再次開始放大。至9月，在“金九銀十”的刺激下，外來(lái)人群占比在2011年首次突破了10%大關(guān)，其中以城南、城北外來(lái)人群比例較多，隨著城南、城北區(qū)外來(lái)人群比例的持續(xù)上升，10月和11月，全市外來(lái)置業(yè)人群占比已基本趨于穩(wěn)定。3.2 商服用房市場(chǎng)3.2.1商業(yè)物業(yè)銷量走勢(shì)自2月25日西安版“限購(gòu)令”出臺(tái)至今，西安樓市成交量漸走低迷。新政的不斷加碼，使得住宅市場(chǎng)觀望情緒漸濃，部分住宅投資客也得到一定程度的遏制。不少的投資客已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，隨著新政的持續(xù)實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)在2011年的春風(fēng)里迅速崛起。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年全年，西安樓市商業(yè)物業(yè)共銷87.4萬(wàn)平方米，與2010年全年相比，增長(zhǎng)了9.6個(gè)百分點(diǎn)。3.2.2 商業(yè)物業(yè)各月成交均價(jià)走勢(shì)2011年，在樓市調(diào)控下，西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起，成交均價(jià)也一波三折。2011年初，在民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等城內(nèi)區(qū)商業(yè)用房大力成交的拉動(dòng)下，西安商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)逼近15000遠(yuǎn)/平方米。在政策調(diào)控的影響下，樓市觀望分為迅速形成，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也有所下滑。隨著通脹壓力的增加，投資客蜂擁而至商業(yè)市場(chǎng)，直至9月，西安商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了當(dāng)年頂峰。3.3 寫字樓市場(chǎng)3.3.1 住宅調(diào)控 寫字樓迎機(jī)遇2011年，西安市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量為68.65萬(wàn)，相比去年環(huán)比上漲3.17%；成交量為64.63萬(wàn)，相比去年同期上漲44.1%，供需雙雙繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。在政策調(diào)控的同時(shí)，連番加息以及物價(jià)上漲讓閑散資金急于尋找出口，住宅受到限購(gòu)令的影響，人氣和成交量都跌入低谷。而商業(yè)地產(chǎn)由于其不限購(gòu)等優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)下樓市受到追捧的投資品，寫字樓、商鋪、商務(wù)公寓等各種形式層出不窮。住宅市場(chǎng)的調(diào)控致使部分投資性需求轉(zhuǎn)向?qū)懽謽俏飿I(yè)，在一定程度上拉升了寫字樓整體銷量。客戶逐漸認(rèn)識(shí)到了寫字樓的價(jià)值，在通脹預(yù)期的壓力下，傾向于購(gòu)買優(yōu)質(zhì)寫字樓尋求資金保值，也是寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好的主要原因之一。3.3.2 成交均價(jià)呈震蕩上揚(yáng)態(tài)勢(shì)受政策影響，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體都受到了巨大的沖擊，住宅市場(chǎng)均價(jià)開始波動(dòng)，而對(duì)于樓市調(diào)控影響較小的寫字樓市場(chǎng)，其均價(jià)的變動(dòng)比例也相對(duì)較小。從上圖中可以看出寫字樓成交均價(jià)整體呈現(xiàn)小幅震蕩上升態(tài)勢(shì)，全年寫字樓物業(yè)均價(jià)平均為9497元/平米。3.4 別墅市場(chǎng)3.4.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（億元）施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年7.783847383777402747552011年5.85255892388348277780變動(dòng)-24.81%-33.49%2.81%1.10%3.4.2 市場(chǎng)銷售隨著樓市政策調(diào)控的不斷深化，2011年，西安別墅類物業(yè)銷售也受到較大的打擊，從2011年各月別墅銷量走勢(shì)來(lái)看，2月后，市場(chǎng)銷售始終處于低迷，月均銷售不足5000平米。而從區(qū)域銷售狀況來(lái)看，西安別墅去化依舊是集中在城南及城東兩個(gè)區(qū)域。從別墅物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，受到樓市調(diào)控影響，住宅市場(chǎng)均價(jià)在2011年產(chǎn)生了較大的波動(dòng)，然而，別墅類物業(yè)不限購(gòu)且屬高端消費(fèi)產(chǎn)品，其價(jià)格受到調(diào)控的影響相對(duì)不是很大。隨著城南曲江區(qū)高端別墅項(xiàng)目在下半年的受寵，2011年，西安別墅均價(jià)呈現(xiàn)出上漲的走勢(shì)，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，西安別墅成交均價(jià)為18078元/平米，同比去年同期上漲6.72%。四、分城區(qū)商品房市場(chǎng)4.1 城南區(qū)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行情況西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2011年城南區(qū)商品房銷量為3089273.56平方米占全市總成交的28.29%，相比去年商品房總成交量下滑26.2%。從各月的成交走勢(shì)來(lái)看：受到限購(gòu)政策頒布的恐慌性需求所致，作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交淡季的1、2月在今年卻顯示出火熱的場(chǎng)面。城南施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年3183076333853731219782011年398068437485563246205變動(dòng)（%）25.06%12.28%3.98%2011年1、2月城南區(qū)商品房月度成交量持續(xù)徘徊均在50萬(wàn)平米附近，相對(duì)于2010年前兩月成交分別同比上漲59%及69%。隨著2月25號(hào)西安限購(gòu)令細(xì)則的出臺(tái)，成交量開始呈現(xiàn)大幅下滑，3月份城南區(qū)商品房成交環(huán)比2月大幅下滑323.4%。隨著市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策的逐步消化，加之各房企打折促銷的拉動(dòng)，步入9月，城南區(qū)銷量首次突破30萬(wàn)平。整體來(lái)看隨著限購(gòu)令的實(shí)施城南區(qū)商品房成交一直較為低迷相對(duì)往年同期持續(xù)處于低位運(yùn)行。這一年，調(diào)控逐步深入，信貸越收越緊，短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)的市場(chǎng)頹勢(shì)令樓市提前入冬經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的利益方博弈力量發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變，錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)令開發(fā)商傷透腦筋。預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)進(jìn)一步提升優(yōu)惠空間甚至以成本價(jià)格促銷來(lái)完成年度銷售任務(wù)，而明年開發(fā)商也很有可能受到當(dāng)前樓市影響，適當(dāng)調(diào)減銷售任務(wù)，西安的房?jī)r(jià)將逐步步入理性軌道。城南區(qū)各物業(yè)銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅成交套數(shù)159323360898762187成交面積56580.032688421.1174860.94135657.2259393(單位：套；平方米)從城南區(qū)全年各物業(yè)成交情況來(lái)看：普通住宅共成交23360套，成交面積為2688421.1平米，占到城南區(qū)商品房總成交的86.31%，成交量同比去年下滑21.31%。城南區(qū)長(zhǎng)期作為全市住宅的重要區(qū)域，成熟的配套以及良好的居住氛圍受到購(gòu)房者的青睞，隨著越來(lái)越多知名房企的進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也趨于多樣。盡管調(diào)控層層加壓，但是區(qū)域內(nèi)商品房成交在全市各城區(qū)中一直保持著相對(duì)較好的態(tài)勢(shì)，從今年各城區(qū)商品房成交面積占比來(lái)看，城南區(qū)占到28.29%位居第二。4.1.1 城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況普通住宅的成交走勢(shì)也顯示出明顯的節(jié)點(diǎn)性特征：限購(gòu)令出臺(tái)的前2個(gè)月恐慌性購(gòu)房致使銷量攀升，隨著限購(gòu)令細(xì)則的正式出臺(tái)銷量徒然回落3月份成交量成為年內(nèi)月成交量最小的一月，銷量逐步開始回升但始終處于地位運(yùn)行。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：城南區(qū)2011普通住宅總成交26.73萬(wàn)平米，同比去