2011年7月廈門房地產(chǎn)項目市場分析研究月報_31頁_百合田.ppt

百合田7月份市場分析報告,廈門 市場,2011年,2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,2, 目 錄 ,一、廈門樓市總況 二、重點樓盤跟蹤 三、市場重點研究 四、樓市資訊動態(tài),3,一、廈門樓市總況,4,一、廈門市場情況,1、廈門市場存量情況,1、農(nóng)歷新年以后，廈門樓市市場存量一直走高，到達七月份更是創(chuàng)新高。 2、 截至今年7月，廈門商品住宅存量分別為270.18萬。按照統(tǒng)計周期內(nèi)（1年）月均去化速度，商品住宅存量需12.19個月完全消化（廈門商品住宅月均去化22.16萬）。,5,2. 廈門房地產(chǎn)成交面積走勢,一、廈門市場情況,從今年3月份開始，住宅市場份額明顯增加。特別是7月份更創(chuàng)農(nóng)歷新年后的新高，這主要受傳統(tǒng)風俗影響，為避開民間鬼節(jié)，開發(fā)商扎堆開盤，迎來了新盤推售的高峰期，島內(nèi)高檔住宅持續(xù)高調(diào)出售，島外剛需樓盤力爭上游，搶做市場的領跑者。 在住宅成交大增之下，非住宅不增反降，主要是因為缺乏較大型的非住宅項目入市銷售。,商品房成交持續(xù)高溫， 住宅仍是主力,6,3、廈門市場住宅供銷走勢,一、廈門市場情況,七月，各大開發(fā)商們紛紛扎堆開盤或加推，剛需盤緊俏，高性價比項目熱銷，住宅、寫字樓的供應所占比例較大。廈門7月住宅共成交2505套，成為2011年以來的廈門樓市月成交新高點。 刺激7月高成交的主要因素： 加息的反效果； 窗口期的逃生本能； 大盤放量與價格策略，刺激觀望購房者入市； 為了避開八月傳統(tǒng)的農(nóng)歷“鬼節(jié)”。 開發(fā)商為規(guī)避高庫存等風險會加速推盤，而購房者則趕在限購令、限貸令強化之前出手購房，買賣雙方的這種強烈交易愿望現(xiàn)象，并將轉化為廈門樓市成交佳績，故預計未來成交量可能還會繼續(xù)放大。,7,4、廈門市場住宅年累計供銷情況,一、廈門市場情況,廈門市場商品住宅年累計供銷比：2011年1月起，商品住宅年累計供銷比均大于1，市場處于供大于求 狀態(tài)，上半年，年累計供銷比呈上漲走勢。 從2011年1月-6月分區(qū)商品住宅一年的累計供銷銷售情況看，全市商品住宅年累計供應量大于年累計銷售量128.79萬平方米。島內(nèi)年累計供應量大于年累計銷售量70.99萬平方米，除海滄區(qū)外，島內(nèi)外各區(qū)的商品住宅供應量均大于銷售量。,注：7月份數(shù)據(jù)未統(tǒng)計進去,8,上半年廈門商品住宅成交產(chǎn)品結構分析 ：80-90平米剛需戶型和120-144平米改善性需求依然是廈門樓市成交的首要戶型。 上半年廈門商品住宅份價格段市場分析 ：均價每平方米大于15000元的商品住宅最好賣，反映高端產(chǎn)品市場接受度依然較高。,表：2011年上半年廈門市商品住宅產(chǎn)品供銷情況(7月份數(shù)據(jù)未統(tǒng)計進去),5、廈門市場產(chǎn)品結構分析,一、廈門市場情況,9,6. 7月份廈門市場量價走勢(量價雙升),一、廈門樓市總況,7.1-31日，廈門住宅共成交2505套，環(huán)比上月上漲45.75%，同比10年7月則上漲380.09%。日均成交81套，高于前7個月的均值57套。本月簽約面積約31.02萬平方米。本月成交量為“廈八條”頒布以來廈門住宅市場月成交量新高點，市場成交量受市場供應量影響顯著。 房價繼續(xù)維持高位：7月份，廈門住宅市場成交均價為11324元/，環(huán)比微漲1.21%，整體仍處高位震蕩。7月島內(nèi)高端盤較密集開盤，對成交均價有一定拉升作用。 成交量攀升：新政施行已過半年，市場對其已有所適應，其影響力已漸行漸遠。本月隨供給量的“井噴式”增長，市場成交量也有所攀升，集美區(qū)更是以成交636套躍居榜首位置。,10,“量價齊跌”,6.1 思明區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況, 近期思明區(qū)的量價走勢呈現(xiàn)“量升價跌”態(tài)勢。從7月份住宅市場的總體成交情況來看：成交面積方面7月全區(qū)成交6.15萬平米，環(huán)比下跌8.35%，同比上漲333.10%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價14681元/平米，環(huán)比下跌29.65%，同比上漲1.34%。 而從7月份的思明區(qū)的成交情況來看，“近期量價齊跌”的態(tài)勢主要是受到了區(qū)域內(nèi)高端樓盤推貨量減少影響，本月主要以去化前期余貨為主。,11,“價跌量漲”,6.2 湖里區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況, 近期湖里區(qū)的量價走勢呈現(xiàn)“量價雙動，近期價跌量漲”態(tài)勢。成交面積方面7月全區(qū)成交7.94萬平米，環(huán)比上漲267.59%，同比上漲343.58%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價14714元/平米，環(huán)比下跌22.48%，同比上漲12.52%。 本月“量升”主要受區(qū)域內(nèi)各項目集中推盤影響，區(qū)域內(nèi)世茂湖濱首府、新景國際外灘均是本月銷售板前十甲?！皟r跌”則主要受近期所推新盤樓盤多為110 150改善型中高端產(chǎn)品影響，其主要以創(chuàng)意戶型，良好景觀資源做為自身賣點。,12,“價跌量漲”,6.3集美區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況, 近期集美區(qū)的量價走勢呈現(xiàn)“量價穩(wěn)定波動”態(tài)勢，從7月份住宅市場的總體成交情況來看：成交面積方面7月全區(qū)成交6.74萬平米，環(huán)比上漲22.32%，同比上漲1504.76%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價8973元/平米，環(huán)比下跌7.07%，同比上漲6.13%。 而從7月份的集美區(qū)的成交情況來看，“量價小幅波動”主要受到萬科金域華府等剛需項目集中放量影響，且銷售情況良好，從而帶動了區(qū)域市場量價的穩(wěn)定。,13,“價穩(wěn)量漲”,6.4 海滄區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況, 近期海滄區(qū)的量價走勢呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”態(tài)勢。成交面積方面7月全區(qū)成交3.95萬平米，環(huán)比上漲343.82%，同比上漲441.10%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價9015元/平米，環(huán)比下跌3.14%，同比下跌5.08%。 海滄作為“廈門副中心”，區(qū)域內(nèi)市政配套設施發(fā)展較迅速，區(qū)域內(nèi)豪宅規(guī)模也隨之有所擴大，海滄有望發(fā)展成為繼島內(nèi)后豪宅項目首選區(qū)域。本月綠苑新城以銷售163套的傲人成績拔得銷售板頭甲，成為帶動區(qū)域“量升”主力。,14,“價跌量穩(wěn)”,6.5 同安區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況, 近期同安區(qū)的量價走勢呈“量穩(wěn)價跌”之勢。成交面積方面7月全區(qū)成交3.85萬平米，環(huán)比上漲6.93%，同比上漲166.21%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價6048元/平米，環(huán)比下跌12.32%，同比下跌0.40%。 近期“量穩(wěn)”主要因區(qū)域內(nèi)剛需產(chǎn)品供應穩(wěn)定影響，區(qū)域市場均價的微跌則主要受各盤選擇低價入市，快速走量的銷售策略影響。區(qū)域去化主力禹州 環(huán)東國際樓王起價僅6298元/ 。,15, 近期翔安區(qū)的量價走勢呈“量升價穩(wěn)”之勢。成交面積方面7月全區(qū)成交2.62萬平米，環(huán)比上漲44.75%，同比上漲303.08%； 成交均價方面6月全區(qū)成交均價7980元/平米，環(huán)比下跌1.76%，同比上漲1.37%。 聯(lián)合博學園項目的集中放量并實現(xiàn)快速去化是本月翔安區(qū)實現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的主要因素，其在開盤當日即實現(xiàn)售罄，均價9700元/。這也說明8090的剛需產(chǎn)品依舊是翔安市場最為熱銷的產(chǎn)品。,“量升價穩(wěn)”,6.6翔安區(qū)量價走勢,一、廈門樓市總況,16,一、廈門樓市總況,7、7月份廈門各區(qū)成交情況,17,8、 7月份廈門樓盤成交TOP10：,島內(nèi)樓盤繼續(xù)放量，高端樓盤銷售延續(xù)上月崛起勢頭 整體而言，排名前十樓盤銷售套數(shù)占全市銷售總套數(shù)的47.12%左右，島外板塊則主要集中在集美區(qū)，湖里區(qū)則是島內(nèi)板塊主戰(zhàn)場。島內(nèi)高端盤市場占有率繼續(xù)回升；本月銷售榜前三甲樓盤均為島外板塊剛需戶型樓盤。隨著配套設施的不斷完善，島外板塊儼然已成為廈門市場剛需客戶購房的首選區(qū)域。,一、廈門樓市總況,18,9、7月份廈門樓市總結,1、7月，廈門市住宅成交量為2505套，環(huán)比上漲45.75%，同比上380.09%； 2、7月，日均成交81套，高于今年 前7個月的日均成交量（57套）； 3、7月，廈門商品住宅成交均價11324元/，環(huán)比微漲1.21%，,1、 80-90平米剛需戶型和120-144平米改善性需求依然是廈門樓市成交的首要戶型； 2、 均價每平方米大于15000元的商品住宅最好賣，反映高端產(chǎn)品市場接受度依然較高。,量價走勢,產(chǎn)品結構,供求分析,區(qū)域分析,1、廈門市場處于供大于求態(tài)勢； 2、商品房成交持續(xù)高溫，住宅仍是主 力； 3、年累計供銷比呈上漲走勢，除海滄 區(qū)以全市各區(qū)均處于供大于求狀態(tài)； 4、市場存量持續(xù)走高，完全消化需1年,1、島內(nèi)外成交量比例約為1:1.2 ； 2、各區(qū)年累計供銷比：思明區(qū)最大，海 滄區(qū)最?。?.93），其余均超過1； 3、集美區(qū)成交量躍居全市各區(qū)住宅成交量之首，湖里區(qū)緊隨其后； 4、島內(nèi)高端樓盤持續(xù)放量，島外成為剛性客戶購房首選區(qū)域。,在嚴厲的限購政策下，由于新增供應同比大為增加，以至于成交總量勉強同比保持可觀局面，但在眾多的新推盤量下，難以掩蓋不少新盤銷售率走低的事實。,一、廈門市場情況,19,三、重點樓盤研究,20,二、重點樓盤跟蹤,中駿.天峰,泉天下,聯(lián)發(fā).杏林灣一號,21,1、中駿天峰(海滄區(qū)),自2010年11月7日以來，已完成銷售面積27987.2平方米（167套），存量面積為34023.64平方米（160套），去化率51.07%(套數(shù))，月均去化率為5.67%。 據(jù)現(xiàn)場市調(diào)情況顯示，因“新政”影響，其銷售已遇瓶頸，總價抗性顯現(xiàn)。為求走量，其對某些樓層戶型做了些許“差價”策略，均價1700018000元/，一次性付款可享9.6折優(yōu)惠（內(nèi)部可享9.2折），其“以價換量”意圖明顯。,二、重點樓盤跟蹤,推售至今已半年有余，但 去化率依舊僅21.21%，月均去化率3.54%， 總價抗性明顯,22,2、聯(lián)發(fā)杏林灣一號 (集美區(qū)),本月共銷售82套，總銷售面積為9716.74平方米，均價12,000元/ ，延續(xù)了開盤以來的熱銷勁頭，占本月廈門市銷售榜第九名。 自4月份正式開盤至今，共完成銷售面積59684.72平方米（492套），存量面積為36566.86平方米（227套），銷售率為68.43%，月均去化率為17.11% 。 1#、3#樓均近售罄，當前所剩房源主要為110 左右的 三房。,二、重點樓盤跟蹤,23,3、泉天下(同安區(qū)),項目至上市以來，整體去化情況較一般，共推房源212套，當前已售102（為1期銷售，二期還未開盤） ，去化率為48.11% ，目前均價12000元/ 。其以溫泉養(yǎng)生作為自身最大賣點，產(chǎn)品規(guī)劃主要針對島內(nèi)第二居所需求客戶及當?shù)負碛休^強購買力的改善性需求客戶，刻意規(guī)避了大戶型、高總價的產(chǎn)品，但因地段較差這一“先天不足”，很大程度上影響了項目的去化速度?？們r最低150萬元/套起 。,二、重點樓盤跟蹤,24,四、市場重點研究,25,1.重點樓盤研究,三、市場重點研究,招商海德公園,核心優(yōu)勢一：濱海西大道臨海第一排，超高建筑，集美地標性建筑。 ； 核心優(yōu)勢二：70000 m2英國皇家園林，原味歐式生活美學； 核心優(yōu)勢三：入讀優(yōu)質(zhì)教育名校，廈門稀缺學府 ,附帶三個紅印戶口； 核心優(yōu)勢四：新古典建筑主義精髓，富有生命力的水岸美宅； 核心優(yōu)勢五：稀缺戶型，100-211m2海景美居，190-230 m2海灣墅區(qū)院；,26,2.重點樓盤研究,三、市場重點研究,推出招商海德公園與大師同行系列活動。7月24日，招商海德公園將正式簽約當代著名雕塑大師閔一鳴，在其社區(qū)成立“閔一鳴雕塑創(chuàng)意空間教室”。,當前項目還處蓄客期， 樣板房、樣板園林雖 還未正式推出，但其 創(chuàng)意性營銷活動頻出， 值得借鑒。,7月30日舉行星巴克DIY冰咖啡品鑒活動，同時還可網(wǎng)上報名參與看房車活動。,招商海德公園,創(chuàng)意性營銷頻出，迅速提高項目知名度。同時通過對營銷活動內(nèi)容、細節(jié)的把握，貫徹項目豪門品質(zhì)于始終，從而快速形成項目的市場認可度。,27,四、樓市資訊動態(tài),28,四、樓市資訊動態(tài),1、本月新開盤項目,29,四、樓市資訊動態(tài),2、本月熱銷樓盤營銷活動,總結：本月開盤項目集中在集美區(qū)，推貨量較前月有明顯回升，島外平價樓盤對于推動廈門樓市整體銷量上升及穩(wěn)定整體均價起到至關重要的作用，特別是萬科金域華府在本月的集中放量，充分體現(xiàn)了廈門樓市整體走向平價、剛需戶型的趨勢。同時，房企為規(guī)避風險，加緊推盤的意圖明顯。,30, 7月居民消費價格(CPI)同比上漲6.5%，創(chuàng)下37個月以來新高。 7月7日，央行實行緊縮貨幣政策以來的第五次加息，年內(nèi)第三次加息，金融機構一年期存貸款基準利率上 調(diào)0.25個百分點，百萬貸款額計算，每月增加的月供為149.63元，第二套房增加的月供為168.86元。 7月15日，二三線限購城市或超100個 福建6城（泉州、漳州、莆田、永安、南平、邵武）屬于新限購行列 7月15日，廈門二手房交易稅費按評估價征收在海滄開始試行，全市將于2012年7月1日起全面推行。 1、營業(yè)稅及附加：購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅（5.5%）。超過5年(含5年)的非普通住房，按照銷售收入減去購買房屋 的價款后的差額征收營業(yè)稅;超過5年(含5年)的普通住房免征營業(yè)稅； 2、個人購買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，按1.