上海中心項目功能定位.ppt

,上海中心項目功能定位模型研究,2008.4.18,PART 1 項目概念,PART 2 業(yè)態(tài)布局,PART 3 功能定位,PART 4 經(jīng)營模式,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 1 項目概念,上海中心 SHANGHAI TOWER,項目理念,上海中心 SHANGHAI TOWER,項目亮點,全球最高、金融服務(wù)業(yè)為主，24小時、綠色環(huán)保辦公建筑體,以最完善和差異化的辦公、會展、配套、休憩功能， 提供24小時商務(wù)餐飲交流休閑服務(wù)。,從頂層、地面、地下，多層次、多維度為城市和市民提供公共活動平臺,上海中心 SHANGHAI TOWER,上海的“中心” 心中的“上海”,綠色開放 開放的建筑底層、景觀廣場，為城市提供休憩交流活動空間 多維度體驗 地面：開放空間和綠色廣場 地下：主題館配套餐飲購物 空中：上海最高、多視覺觀景 娛樂臺。,公共活動中心,商務(wù)配套中心,辦公會展中心,24小時定制式金融辦公 24小時金融企業(yè)辦公 定制式獨立box辦公、超高層豪華全球企業(yè)館、高中低分區(qū)辦公空間 提供裙房會展、頂層私密會晤、企業(yè)館等會展區(qū)域 產(chǎn)業(yè)集聚 促進區(qū)域金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)升級,全天候配套服務(wù) 商務(wù)交流休憩區(qū) 24小時餐飲休閑區(qū) 一般商務(wù)服務(wù)區(qū),整體定位,PART 2 業(yè)態(tài)布局,分層配套中心商務(wù)交流休閑區(qū),分層配套中心商務(wù)服務(wù)區(qū),117-130層,分層配套中心24小時餐飲休閑區(qū),地下商業(yè) 27，000平方米 多功能體驗館 8，000平方米 地下停車 100，000平方米 配套設(shè)施 12，000平方米 公共設(shè)施 5，000平方米,106-116層,91-105層,31-60層,61-90層,1-30層,獨立BOX辦公 25，000平方米 會展信息中心 15，000平方米,頂層觀光 10，000平方米 空中VIP會議 5，000平方米,精品酒店 15，000平方米 (100套客房),豪華全球企業(yè)館 30，000平方米 展示企業(yè)形象和品牌、具有接待、會晤、短期住宿和辦公,高區(qū)甲級寫字樓 70，000平方米 目標客戶：私人銀行、律師、專業(yè)服務(wù)、中國企業(yè)、新興服務(wù)業(yè),中區(qū)甲級寫字樓 80，000平方米 目標客戶：商業(yè)銀行、證券、基金、企業(yè)總部等,低區(qū)甲級寫字樓 90，000平方米 目標客戶：商業(yè)銀行、外資投資銀行,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,設(shè)備層,垂直布局,裙房1-4層,B1-B4層,地上機電設(shè)備 40，000平方米,設(shè)備層,上海中心 SHANGHAI TOWER,地面部分,地下部分（B1-B2）,平面布局示意圖,上海中心 SHANGHAI TOWER,業(yè)態(tài)面積一覽表,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 3 功能定位,上海中心 SHANGHAI TOWER,差異定位：最高的、24小時、定制式金融業(yè)為主辦公服務(wù)需求 產(chǎn)品特征：整棟或大面積（整層）并滿足面積預(yù)擴需求 金融業(yè)為主產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)集聚 24小時金融辦公及配套服務(wù) 硬件系統(tǒng)符合金融產(chǎn)業(yè)以及專業(yè)服務(wù)等企業(yè)需求,市場分析,租金：2010年陸家嘴甲級寫字樓租金1.2美元/天。 供應(yīng)：2010年，陸家嘴新增甲級辦公供應(yīng)175萬平方米， 高品質(zhì)甲級辦公樓集中供應(yīng)。 吸納：預(yù)估每年消化辦公50-60萬平方米，供需比0.9：1,產(chǎn)品定位,定制式甲級辦公,沿街裙房獨立BOX式辦公 垂直分區(qū)大面積辦公 超高層豪華全球企業(yè)館,細分業(yè)態(tài),上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 進一步加強項目檔次，與IFC呼應(yīng)但避免正面競爭高檔品牌。 形態(tài)上避免和IFC沖突，采用若干3-4層的獨棟建筑(BigBOX)， 為奢侈品牌提供一個獨立旗艦館，彰顯個性,目標客戶 快速消費類奢侈品、奢侈耐用類、奢華餐飲等,產(chǎn)品描述 單棟面積1500-4000平方米，層數(shù)3-4層 為品牌企業(yè)提供獨立、定制式包括辦公、展售、接待等功能 內(nèi)部有大堂、產(chǎn)品展示、小型演場、倉儲、VIP客戶接待等空間 在層高、內(nèi)部空間分隔及承重、光纜等要求，進行定制化配套 地面設(shè)VIP停車場，與綠化結(jié)合，并以水系等景觀與廣場隔斷,沿街裙房獨立BOX式辦公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位描述 主要目標租戶為2-3家外資投資銀行和或商業(yè)銀行 租賃面積預(yù)計為15,000-30,000平方米建筑面積 租賃期限為10-19年 預(yù)計前五年租金為人民幣12元/平方米建筑面積/天 人員密度高，需保證足夠的未來擴租需求和租賃面積調(diào)整靈活性 ,個性需求 IT冷凍水機房、UPS、電力供應(yīng)、通訊、電力線槽和電腦接地 外墻企業(yè)標識 架空地板150-300mm 單層面積3,000-4,500平方米，凈層高2.80-3.3米(交易樓層) 需要預(yù)留跨層樓板打通口，以便安置總接待臺和上下樓層溝通,目標租戶,垂直分區(qū)大面積辦公低區(qū)辦公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位描述 目標租戶20-30家商業(yè)銀行、證券、基金、制造業(yè)總部、新興服務(wù)業(yè) 租賃面積2,000-10,000平方米建筑面積 租賃期限5-8年 預(yù)計前五年租金為人民幣14元/平方米建筑面積/天 人員密度中高，需要保證適當?shù)奈磥頂U租需求,個性需求 專用后備發(fā)電機、IT冷凍水機房、UPS、機電設(shè)備層 大容量電力供應(yīng)、專用變壓器、通訊、電力線槽、氣體消防 架空地板150-200mm 單層面積3,000-4,000平方米，凈層高2.80-3.3米 需要預(yù)留跨層樓板打通口，以便安置接待臺和上下樓層溝通,目標租戶,垂直分區(qū)大面積辦公中區(qū)辦公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 主要目標租戶為30-40家私人銀行/律師/專業(yè)服務(wù)/中國企業(yè) 租賃面積預(yù)計為500-3,000平方米建筑面積 租賃期限3-5年 預(yù)計前五年租金為人民幣16元/平方米建筑面積/天 人員密度低，需要保證適當?shù)奈磥頂U租需求,個性需求 IT冷凍水機房、UPS、 大容量電力供應(yīng)、通訊、電力線槽、電腦接地、氣體消防, 架空地板150-200mm 單層面積2,000-3,000平方米，凈層高2.80-3.0米,目標租戶,垂直分區(qū)大面積辦公高區(qū)辦公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位 超高層區(qū)域位置的不可替代性，但單層面積小、垂直高度高， 定位企業(yè)形象和品牌展示，并兼具會晤、辦公等。,目標客戶 國際、國內(nèi)知名企業(yè),功能描述 主要功能：企業(yè)形象和品牌展示、 會晤接待、短期住宿和辦公 企業(yè)館冠名、地區(qū)館冠名,超高層豪華全球企業(yè)館,上海中心 SHANGHAI TOWER,會議設(shè)施,亮點 商務(wù)會議會展、文化藝術(shù)活動、24小時信息展示 大型高檔宴會廳,功能描述 位于地面的裙房，約15，000平方米建筑面積 為商務(wù)活動提供會議、展示、宴會等空間 可全天候關(guān)注股票以及各類金融信息,裙房會展信息中心,超高層會議觀景中心,亮點 全市最高、最優(yōu)秀的會議會晤場所 獨立的、行政級的觀景平臺 小型餐飲酒吧配套,功能描述 獨立于頂層觀光層，建筑面積5，000平方米。 頂級、私密、重大的會晤、會議。 政府接待（巡視整個陸家嘴）和新聞發(fā)布的場所,上海中心 SHANGHAI TOWER,分層配套服務(wù)中心,亮點 24小時全天候不間斷 差異化、多層次的商務(wù)配套服務(wù) 配套中心與空中庭院結(jié)合，提供綠色生態(tài)商務(wù)休憩空間,功能描述 滿足三個層面不同商務(wù)需求，每個配套中心面積5000-8000平方米 商務(wù)服務(wù)區(qū)，滿足一般商務(wù)需求，超市、銀行、票務(wù)、咖啡等。 24小時餐飲休閑區(qū)，提供豐富、便捷、全天候餐飲和休閑服務(wù)。 商務(wù)交流休閑區(qū)，以商業(yè)街坊形式，引入小型健身館、美容休閑館、專業(yè)型書吧、畫廊、短租Inn等體驗式設(shè)施，為繁忙的商務(wù)人提供交流、放松、運動平臺。,上海中心 SHANGHAI TOWER,商務(wù)住宿,市場分析,至2012年，陸家嘴新增五星級客房逾1000套，包括柏悅（174套）、四季（190套）、W酒店（400套），麗茲卡爾頓（276套）等，市場同質(zhì)化競爭激烈 。,多層次 滿足不同層次商務(wù)住宿休憩需求，靈活提供小型創(chuàng)新型住宿空間。 差異化 精品酒店：約100套客房，個性化設(shè)計和服務(wù) 會所公寓：約10-20套，滿足高端商務(wù)會晤接待短住 SLEEP ROOM 或 REFRESH INN：滿足繁忙24小時型商務(wù)客短時租用,產(chǎn)品特征,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 完善大樓的功能特性。通過住宿功能，進一步與寫字樓形成良性的互動。 作為尊享式休憩體驗之一的商務(wù)配套功能。,目標客戶 國際商務(wù)客戶以及世界VIP客戶,功能描述 客房量預(yù)估100套。 引入國際知名品牌，客房設(shè)計注重精致和風格，并提供個性化服務(wù)。,超高層小規(guī)模精品酒店,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 滿足高端商務(wù)短期住宿需求，并配套企業(yè)館功能。 作為尊享式休憩體驗之一的商務(wù)配套功能。,目標客戶 CEO級商務(wù)客,功能描述 客房量預(yù)估20套。 可由會所提供管理。,商務(wù)會所公寓,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 完善商務(wù)配套休憩獨特功能，作為商務(wù)配套功能之一。,目標客戶 繁忙的24小時商務(wù)客人,功能描述 提供短時休息功能 由分層配套中心統(tǒng)一管理，提供清潔等一般住宿服務(wù),SLEEP ROOM&REFRESH INN,上海中心 SHANGHAI TOWER,商業(yè)娛樂,市場問題,供應(yīng)：陸家嘴已建成及將建成的商業(yè)總量預(yù)估在超過 80萬平方米。 聯(lián)動：受地面交通動線影響，難以形成聯(lián)動聚集效應(yīng) 僅能依靠地下通道的聯(lián)動。,差異化。主題鮮明的新奇娛樂的多功能體驗館。 聯(lián)動性。下沉式廣場與地下購物娛樂中心的聯(lián)動。 隔離性。以綠化景觀與地面辦公區(qū)域的隔離。 突破性。突破8小時以外的空城瓶頸，補充區(qū)域休閑娛樂功能。,產(chǎn)品特征,全市最高、多視覺觀景臺 地下時尚新奇購物娛樂城 綠色生態(tài)市民廣場和開放的建筑底層空間,細分業(yè)態(tài),上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 突破8小時以外的空城瓶頸，補充區(qū)域休閑娛樂功能 充分利用地鐵通道的大量客流，軌道交通客流通過本地下空間，帶來商機 人員相對混雜，適合定位主題性時尚娛樂購物城,目標客戶 通過地下通道帶來的大眾人流、項目及項目周邊商務(wù)人員、住戶等,功能描述 主題多功能娛樂館，全年安排體育比賽、演藝、秀場等活動 并集購物、娛樂、餐飲、休閑功能于一體的商業(yè)娛樂城。,地下時尚新奇購物娛樂城,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 為市民和游客提供豐富的社會活動空間。 為上海的窗口陸家嘴帶來更多親近性和社會活動空間,目標客戶 上海市民、國內(nèi)、國際游客,功能描述 提供快餐、飲料、娛樂、留念、活動、開展定期SP或公益活動。,綠色生態(tài)市民廣場和開放的建筑底層空間,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依據(jù) 高層觀光模式單一，上海能見度低，形成高層觀光的瓶頸 產(chǎn)品定位不僅是看，更是一種城市的體驗 塔樓的最高的觀景平臺具有標新立異的賣點，并提供更多視覺的體驗，成為全天候的游覽場所,目標客戶 國內(nèi)國際游客,功能描述 如設(shè)置IMAX穹頂劇場，觀看巨幕電影。 多媒體播放城市變遷，上海中心建造過程的影片。 強調(diào)多維度的感官體驗。,頂層觀光娛樂,觀光設(shè)施,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 4 經(jīng)營模式,上海中心 SHANGHAI TOWER,塔樓分區(qū)辦公+企