2010年江西靖安縣雷公尖鄉(xiāng)地塊策劃報告（43頁） .ppt

,靖安縣雷公尖鄉(xiāng)地塊策劃報告,2010年9月,（對內(nèi)分析）,區(qū)位規(guī)劃篇 市場分析篇 項目市場定位篇 企業(yè)簡介篇 產(chǎn)品初步建議篇 經(jīng)濟(jì)利益估算篇,區(qū)位規(guī)劃篇,宜春，贛西中心城市之一，宜春市位于江西省西北部，全國第一批生態(tài)試點城市之一。宜春市北毗九江市與湖南瀏陽市，東接南昌、撫州，南連新余、吉安，西鄰萍鄉(xiāng)市。全市總面積18669平方千米，總?cè)丝跒?40.61萬人。 宜春市交通便利，境內(nèi)京九鐵路縱貫?zāi)媳?，浙贛復(fù)線橫臥東西；以贛粵、滬瑞、大廣高速公路和320、105國道為主骨架的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成；袁河、錦河直入贛江，水路航程千余公里。,宜春市概況,宜春山水環(huán)繞，是江南地貌的典型代表，72平方公里中心城區(qū)范圍內(nèi)就有15.7平方公里的山體和水面，素有“山明水秀、土沃泉甘、其氣如春、四時咸宜”之美稱。 到2010年，宜春中心城人口達(dá)到50萬，建城區(qū)面積60km2，按照“一核（宜春中心城）、三軸（中心城-萬載、中心城-彬江、中心城-西村）、五組團(tuán)（溫湯、彬江、三陽、湖田、西村）”的城市總體結(jié)構(gòu)發(fā)展策略。,宜春市城市規(guī)劃,靖安縣概況,靖安縣位于江西省西北部，東界安義，南鄰奉新，西毗修水，北倚武寧、永修；其位于宜春市最高點，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川毓秀，風(fēng)景秀美，其中三爪侖風(fēng)景區(qū)是國家aaaa級旅游風(fēng)景區(qū)、江西唯一的國家示范森林公園。 全縣國土面積1377.49平方公里，轄5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)74個行政村，人口14萬。 距省會南昌80公里，至昌北機(jī)場56公里，離開放型口岸九江175公里，離昌九高速公路49公里。,安義縣,昌北機(jī)場,靖安縣三爪侖風(fēng)景區(qū),三爪侖國家森林公園是江西省唯一的國家級示范森林公園，位于靖安縣境內(nèi)，公園總面積32萬畝。三爪侖地靈人杰，文化底蘊(yùn)深厚，有許多歷史悠久的文化古跡。 有碧波蕩漾、四季如畫的盤龍湖水上樂園，巍峨峻拔的天崖山，曲徑通幽的南山幽谷，峰環(huán)如屏的洪屏獅子口，吐珠濺玉的白水洞瀑布，翠竹密布的太平洲康樂園，巨蟒成群的蛇林，遮天蔽日的原始森林。 景區(qū)森林覆蓋率95.7%，生態(tài)環(huán)境一流，全國名列前茅，有“綠色寶庫“之稱；負(fù)氧離子含量高達(dá)10萬個/cm3以上，空氣清新，全國罕見，對人體健康大有裨益，又有“天然氧吧“之稱；年平均氣溫13.7-17.5，舒適宜人，更有“休閑勝地“之稱。景區(qū)內(nèi)層巒疊嶂、林海茫茫、古木參天、怪石密布、清潭飛瀑、湖光山色十分迷人。,靖安縣規(guī)劃,近期用地規(guī)模5.3平方公里，遠(yuǎn)期為8.7平方公里，城市規(guī)劃區(qū)包括雙溪鎮(zhèn)、香田鄉(xiāng)、雷公尖鄉(xiāng)的行政范圍為121.28平方公里，城市總體布局形成“二個中心、三個工業(yè)區(qū)、三個居民區(qū)”的形態(tài)。 城市的總體發(fā)展理念，強(qiáng)調(diào)城市功能定位的特色，堅持“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、旅游興縣、林果富縣”的發(fā)展道路，充分發(fā)揮城市的作用和區(qū)位比較優(yōu)勢，積極吸引資金和技術(shù)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，尊重歷史，延續(xù)文脈，保護(hù)城市的人文特色，提高區(qū)域地位的根本，增強(qiáng)城市的吸引力，促進(jìn)全縣國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。,項目地理位置,靖安縣雷公尖鄉(xiāng)項目所在地距離南昌市區(qū)約80公里，目前驅(qū)車行駛時間約為1.5小時左右；距離宜春市區(qū)150公里，約2.5小時左右；項目地理位置較偏遠(yuǎn)，主要公路建設(shè)尚未完善，因此主要市區(qū)至項目所在地，還是存在交通不便利的現(xiàn)實原因。,地塊位于靖安縣雷公尖鄉(xiāng)政府對面，三爪侖旅游風(fēng)景區(qū)的入口處，背靠群山，前方有一小水庫。擁有良好的自然景觀和生態(tài)環(huán)境。,但由周邊環(huán)境可見，除鄉(xiāng)政府外，并無其它建筑物，如賓館、餐館等生活配套，因此周邊環(huán)境配套除生態(tài)景觀外，均難以支持項目發(fā)展。,項目周邊環(huán)境,【小結(jié)】 項目隸屬宜春市靖安縣雷公尖鄉(xiāng)地塊，但靖安縣距離宜春市區(qū)距離較遠(yuǎn)，屬于宜春市東北角最偏的位置。 項目所處靖安縣雷公尖鄉(xiāng)，雖位處鄉(xiāng)政府對面，是三爪侖風(fēng)景區(qū)入口，但周邊環(huán)境過于偏僻，以山林田地為主，生活配套不足。 根據(jù)項目距離昌北機(jī)場及省會南昌的交通問題，為項目開發(fā)及宣傳帶來很大一個難題。,市場分析篇,【分析】 2010 年上半年新增供應(yīng)量為 128.17 萬平方米，環(huán)比 09 年下半年上漲 3.61%，同比09 年上半年上漲 34.2%，09年瘋狂的市場成交和較低的新增供應(yīng)，使得存量快去化，10 年上半年以 4 月新政為分水嶺，新政之前開發(fā)商捂盤惜售伺機(jī)漲價，供應(yīng)量位于低位，而新政后，開發(fā)商欲在政策產(chǎn)生效應(yīng)之前搶占市場最后一份蛋糕，紛紛加推。從而使得 10年上半年新增供應(yīng)較09年有所上漲。,南昌市房地產(chǎn)市場情況（供應(yīng)量分析）,2008 年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅供應(yīng)量走勢圖,【分析】 2010 年上半年成交量為 121.99 萬平方米，環(huán)比 09 年下半年下降 35.77%，同比 09年上半年下降 49.3%，總體來看今年上半年成交量已從去年瘋狂的市場中回歸理性，但下降 的原因分為兩個節(jié)點，4 月新政之前，成交量是由于存量和新增供應(yīng)量的收縮影響成交量，而 新政后，市場觀望氣氛逐漸濃厚，成交量受調(diào)控影響進(jìn)一步加大。,南昌市房地產(chǎn)市場情況（成交量分析）,2008年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅成交量走勢圖,【分析】 2010 年上半年成交均價為 5385 元/平方米，環(huán)比 09 年下半年上漲 6.7，同比 09 年上半年上漲 23.54%，09年成交市場的瘋狂，也促使價格的上漲，09 年下半年整體市場價格已有明顯上漲，而 2010 年上半年價格上漲之勢愈演愈烈。這也正是促使政府進(jìn)行有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控的導(dǎo)火線。而新政后中低端市場受到較大影響，高端市場在一個時間段瘋狂成交更是促使 2010 年上半年的價格成為 08年以來的最高點。,南昌市房地產(chǎn)市場情況（成交均價分析）,2008年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅成交均價走勢圖,【小結(jié)】 南昌市近期的住宅市場供應(yīng)量較去年有所增長、成交量有所下降、成交均價相對平穩(wěn)；總得來看，南昌市住宅市場雖受新政有所影響，但還是存在較大的發(fā)展空間。,靖安縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量情況,案名：蔚藍(lán)嘉園 地址：江西靖安東門文化廣場西側(cè) 占地面積：115000平方米 容積率：2.2 總戶數(shù)：1500戶 銷售均價：2400元/平米 主力面積：100平米 銷售情況：一期7萬平米100%,靖安縣目前在售唯一樓盤是位于東門文化廣場西側(cè)的“蔚藍(lán)家園”，項目占地11.5萬平方米，也是靖安縣目前規(guī)模最大的樓盤。,項目是否有做純住宅產(chǎn)品的可能？,【小結(jié)】根據(jù)靖安縣目前市場供應(yīng)量情況、靖安縣人均收入水平，及全縣僅 14 萬人口的實際情況來看，本地塊不適宜做普通住宅產(chǎn)品。,分析： 靖安縣總?cè)丝?4萬，靖安工業(yè)區(qū)入駐企業(yè)40余家，外來人口不足8000人?？紤]其 城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展，對房地產(chǎn)的剛性需求較容易飽和。 靖安縣農(nóng)民人均收入0.4萬，購買力及消費(fèi)能力有限。房價的上漲空間狹窄，升值潛力不大。 高附加值的產(chǎn)品，靖安居民尚不具備消費(fèi)力。,項目是否有做純旅游產(chǎn)品的可能？,旅游地產(chǎn)（度假型高檔社區(qū)）-開發(fā)條件,【小結(jié)】從旅游地產(chǎn)的開發(fā)條件來看，本項目在交通、配套、客源等方面與 真正的旅游型產(chǎn)品還有較大差距。,旅游地產(chǎn)-經(jīng)濟(jì)條件,【小結(jié)】從目前南昌及周邊城市的人均收入及消費(fèi)水平能力來看，發(fā)展旅游地產(chǎn)的時機(jī)并不成熟。旅游地產(chǎn)成熟的地區(qū)如長三角、海南島等地，城市的人均收入均突破2.5萬元。 因此，本項目不適合做旅游型度假產(chǎn)品。,項目市場定位篇,本項目不適宜做普通住宅產(chǎn)品及旅游型度假產(chǎn)品，那么項目可以做什么類型的產(chǎn)品呢？,老年公寓發(fā)展的契機(jī),據(jù)南昌市統(tǒng)計局公布的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南昌市已進(jìn)入了老齡化城市。南昌市現(xiàn)有60歲以上老人約51萬，占總?cè)丝诘?18，65歲以上老年人約32萬，占總?cè)丝跀?shù)的74，并且每年以38的速度遞增 。 近年來，南昌老年公寓項目不斷涌現(xiàn)，較為成功的是位于南昌新建縣的中華情老人公寓項目。以及目前南昌正在青山湖區(qū)耗資5億打造一個星級的老人公寓。 雖然老年公寓不斷涌現(xiàn)，但仍供不應(yīng)求，特別是高端老年公寓的稀缺，較難滿足部分高收入人群的需求。,目前南昌市包括福利性質(zhì)的老年公寓共有16家，未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)競爭激烈。,南昌普通老年公寓情況,“中華情”老年公寓,地理位置：中華情老年公寓項目坐落在江西省南昌市新建縣長堎鎮(zhèn)工業(yè)一區(qū) 項目定位：中華情老年公寓是南昌市長堎鎮(zhèn)政府投資興建的江西省首家系統(tǒng)、 專業(yè)服務(wù)國內(nèi)外中老年朋友的高尚社區(qū)。,中華情老人公寓按單間2人標(biāo)準(zhǔn)，平均每間房的單價為1600元/月。提供洗衣打掃服務(wù)。1600元/月不含餐飲費(fèi)。,“中華情”老年公寓租賃情況,本案與中華情老年公寓比較,【分析】 從入住中華情老年公寓的客源層面，明顯可以看 出其客源特點。中高收入人群是目前老年公寓的 主要消費(fèi)人群。干部、知識份子占了大部分，他 們對精神層面的需求更為重要。,【分析】 從本案的立地條件來看，區(qū)位優(yōu)勢不明顯，如何在同類產(chǎn)品的競爭中脫穎而出，是項目的關(guān)鍵所在。,“中華情”老年公寓的客源情況,【小結(jié)】 南昌現(xiàn)有老年公寓雖然數(shù)量眾多，但是品質(zhì)參差不齊，中高檔的老年公寓產(chǎn)品受到消費(fèi)者追捧。 中高收入人群是目前及未來南昌老年公寓的主要消費(fèi)人群。 南昌老年公寓的消費(fèi)人群以及本案與其他項目的區(qū)位差異，是本案的中高檔老年公寓的重要定位因素。,項目swot分析,項目現(xiàn)實的客觀條件： 自然環(huán)境優(yōu)越，4a級風(fēng)景區(qū)入口 項目整體規(guī)模較大 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便利 周邊旅游、醫(yī)療等配套缺失,目標(biāo)方向： 生態(tài)居住環(huán)境 老年人養(yǎng)生圣地 便利的交通設(shè)施 完善的醫(yī)療配備,項目市場定位,華中地區(qū)規(guī)模最大的 中高檔老年生態(tài)養(yǎng)生社區(qū),產(chǎn)品初步建議篇,產(chǎn)品內(nèi)容 aged apartment,所謂aged即我們賦予產(chǎn)品所有老年公寓的特征。,產(chǎn)品定位支撐,整體功能分區(qū)三大板塊,經(jīng)濟(jì)利益估算篇,項目銷售及租賃價格的制定,1、南昌當(dāng)?shù)赝诵萑藛T的社保情況,按照公司計算，南昌的近年的普通職工退休基本可以拿到2000元/月的退休工資。 國企及事業(yè)單位退休工資近2500-3000元/月。,2、南昌城市房地產(chǎn)銷售及租賃價格,各區(qū)縣房產(chǎn)的銷售價格,各區(qū)縣房產(chǎn)的租賃價格,現(xiàn)階段南昌市中心地段及開發(fā)區(qū)的銷售價格均為8500元/平米。高端房地產(chǎn)也基本在紅谷灘及市中心開發(fā)。主力總價接近100萬左右。 市中心的100平米戶型的租賃價格接近2000元。,3、南昌市老年公寓的租賃價格,4、本案老年公寓的租賃價格建議,5、本案老年公寓的銷售價格建議,一期50%老年公寓出售，保留50%作為自有物業(yè)。 找到合理總價的空間 按照靖安當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場銷售價格及南昌市等區(qū)域的消費(fèi)水平，我們建議： 銷售均價為3000元/平米； 按項目一期150畝（即10萬平米）開發(fā)； 項目50%的總銷金額約為1.5億元。,項目一期50%作老年