世邦偉理士上海世博園項目策劃報告（58頁）.ppt

1 june 2006,presented to:,presented to:,世邦魏理仕策略顧問部,目錄,項目主題 項目背景環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析 世博期間項目整體策劃 整體策劃概念 居住休閑區(qū) 后勤配套服務區(qū) 世博后項目整體策劃 住宅區(qū) 商業(yè)和商務區(qū) 世博期間與世博后項目整體策劃對比小結,項目主題,世博案例,漢諾威 ：建設世博村1,603 套住宅單元 愛知 ：志愿人員為27,000人,項目主題,“城市，讓生活更美好” 世博村，世界村,與世博會的主題相匹配 提供住宿、休閑、配套服務的場所 公寓、服務公寓、酒店與商業(yè)配套等 可持續(xù)發(fā)展的思路,考慮要素,國際行業(yè)經(jīng)驗 世博會選址、活動安排、場館分布之間的內在邏輯,1,2,3,需求特點 根據(jù)本次世博會工作人員的背景、組成特點,后續(xù)利用 符合城市發(fā)展脈絡，最經(jīng)濟地利用保留建筑,本屆世博會預計將吸引最多的參觀者 將從以下方面對世博村的建設進行考慮: 主題 實際需求 經(jīng)濟化利用 環(huán)保 未來居住理念,項目主題,主題的體現(xiàn) 上海城市現(xiàn)代化進程的展現(xiàn) 黃埔江、母親河的概念 民族工業(yè)與現(xiàn)代城市發(fā)展的歷史 海納百川的國際化眼光 以建筑設計使得保留塔吊、廠房成為世博村標志之一 體現(xiàn)世界各國的文化融合 世博村的各組團邀請多國建筑師以世博主題參與設計 融入時尚前沿和最有現(xiàn)代性的建筑理念 同時注重中國文化意境的展現(xiàn),項目主題,項目背景環(huán)境分析,項目背景環(huán)境分析,占地面積32萬平方米，規(guī)劃建筑面積45萬平方米 其中 居住休閑區(qū)：30萬平方米 后勤配套服務區(qū)：10萬平方米 籌備中心：5萬平方米,世博村四至范圍： 白蓮涇以東，南碼頭路（規(guī)劃路）以西，浦東南路以北，明浦路以南,項目背景環(huán)境分析,對保留建筑的利用 目前，該地塊的現(xiàn)狀以舊廠房為主，處于搬遷過程中 c、e、f區(qū)域是保留建筑最多的部分 b、d地塊處于拆遷過程中，基本都將新建 a地塊中有部分上海溶劑廠的保留建筑為文物，融合居住氛圍,圖為a地塊上海溶劑廠,項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析,為世博會提供全面、細致、人性化的服務 設施/服務的功能和景觀與世博會主題匹配 設施具有經(jīng)濟可行性，考慮后續(xù)長期利用價值及回報 永久建筑與臨時設施相結合 臨時設施投資最小化，會后再次開發(fā)提升價值 未來住宅理念的展示(環(huán)境友好，即環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)、科技),世博期間發(fā)展戰(zhàn)略目標,世博會后發(fā)展戰(zhàn)略目標,最大化世博村土地價值及世博品牌的價值 最大化的利用土地價值 對世博會品牌的利用 凸顯江景資源優(yōu)勢 盡量繼承世博間規(guī)劃布局及發(fā)展理念，改造/重建臨時建筑與保留建筑，并新建一定的建筑，與世博期間的永久建筑形成規(guī)劃有機統(tǒng)一 考慮長期收益和短期收益相結合 符合市場需求,項目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析,兩階段發(fā)展戰(zhàn)略,世博期間項目整體策劃,項目基本布局： 三段式的物業(yè)布局 北部為差異化的居住、服務區(qū)域 中部將景觀風貌與配套商業(yè)相結合 南部區(qū)域為籌備中心的會議辦公場所,世博期間項目整體策劃,內部交通組織原則 社區(qū)內部實行人車分流 特定大型巴士運送路線 酒店式公寓擁有專屬出行路線 過境/內部交通分離,大型巴士運送路線,酒店式公寓專屬出行路線,建議增加的道路,住宅配套地下車庫 物流區(qū)域 巴士停車場,物流車輛運送路線,世博期間項目整體策劃,需求： 交通：軌道交通，機動車，非機動車 車庫：機動車庫，非機動車庫 更衣室：儲物間，更衣室、盥洗室 市場：中型超市，便利店 食堂/餐廳：各類型餐廳（中餐，西餐，快餐），分檔次，分規(guī)模 酒吧/茶室：休息場所 郵政局銀行 寢室/住所：各類型住所（統(tǒng)間，一房，兩房，三房），分檔次，分規(guī)模 洗衣房 健身房 培訓室 診所 宗教場所,世博期間項目整體策劃,我們根據(jù)需求導向對世博村各功能區(qū)的發(fā)展組合進行設計策劃建議,世博期間項目整體策劃居住休閑區(qū),居住休閑區(qū) 居住區(qū)整體定位 居住物業(yè)需求研究 h&i地塊酒店式公寓建議 b地塊高檔公寓建議 a地塊配套設施建議 d地塊配套設施建議 e地塊配套設施建議,世博期間,注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不占用建筑面積,居住休閑區(qū)整體定位,建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū) 建議在全國范圍內進行調查，了解各地民眾對世博會和世博村未來發(fā)展的預期。 建議打造出全國最節(jié)能環(huán)保的住宅，來倡導未來住宅的概念。 在整個區(qū)域內融入高科技的因素： 太陽能氫氣車 水循環(huán)處理系統(tǒng) 自然資源的利用 綠色建材的使用 節(jié)能型墻面 資源的再利用,氫氣/太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士,風能利用,居住休閑區(qū)整體定位,居住休閑區(qū)策劃需突出人性化特點 居住和配套設施之間的過道使用全天候設計，從a到e之間建設2層的全天候空中走廊，避免行人受氣候影響。同時空中走廊還連接b、d區(qū)和江邊。 未來住宅“環(huán)境友好”理念的體現(xiàn) 拆卸安裝較為簡易 降低日常維護成本 采光性好，具有景觀效果,居住休閑區(qū)整體定位,景觀大道 在a、d、e的沿線兩側建造林蔭景觀大道 在d地塊內建造標志性的社區(qū)景觀，突出社區(qū)中心概念 保持b和h、i兩地塊的視野開闊，同時能享受到社區(qū)景觀 對世界村主題的烘托,景觀道路,居住休閑區(qū)整體定位,地下空間利用分析 在b、h、i等永久區(qū)域先期建造地下一層停車庫 a、d、e在世博會期間為臨時建筑所在區(qū)域,因此先不建造地下車庫和埋設過多地下管道。 解決世博會期間地下停車的問題 減少后期建造地上建筑的樁基成本 滿足后期出售時，高檔住宅對車位 的要求,地下車庫分布,通過地下地上車位配比，希望車戶比達到1.25:1,居住休閑區(qū)整體定位,濱水景觀利用分析 現(xiàn)狀 目前由于沿河道路以及防洪堤的阻擋，使得沿河住宅區(qū)無法做到真正親水 措施 通過在沿河一帶設置觀景平臺設施，減少防洪堤對景觀的影響 利用小區(qū)架空延伸，采用過道形式貫穿道路，從小區(qū)直通觀景平臺 在居住物業(yè)設計上可采用內部景觀的方式做到戶戶有景 可用人造坡地的方式確保沿河第一排住宅擁有最好的景觀 增加住宅底層標高，例如將一樓作為開放空間，住宅由二樓開始,居住休閑區(qū)整體定位,居住物業(yè)需求研究 在滬外籍人士對中長期居住的普遍需求類型如下： (居住六個月及以上),其他參照案例： 北京奧運會的標準 兩人共用一間為主 人均居住面積達到22.5平方米 僅居住一個月的時間,資料來源: cbre,居住物業(yè)需求研究,居住物業(yè)需求研究,居住物業(yè)需求研究 國際經(jīng)驗，10,000-13,000名世博場館工作人員；（按每館66人，世博會共約吸引150200個參加國的展館計算） 向國際承諾，將提供5,00010,000人之間的住宿； 世博村用地相對緊張； 世博場館周邊的中高檔居住設施能吸收掉一部分工作人員（如江天賓館、浦東大酒店） 產(chǎn)生居住需求的以外籍人員為主 工作人員將在世博村進行最少六個月的中長期逗留 根據(jù)研究，我們建議世博村容納7,000名工作人員較為恰當。,vip人員級別等同于總經(jīng)理級,中高級工作人員等同于中高級外籍雇員，一般人員主要是布展人員等普通員工，等同于中層雇員 這里取需求面積的較小值以示保守,注:,10,30,60,工作人員按等級分類,居住物業(yè)建議酒店式公寓 vip居住區(qū) 高密度酒店式公寓 獨立分區(qū)，供10%的vip居住,h&i地塊酒店式公寓建議,參考案例：盛捷、雅詩閣、香港廣場,平均戶型90平方米,居住物業(yè)建議高檔公寓 中高級工作人員住宅區(qū) 8層公寓，160-200平米房型，靠近江邊 節(jié)能環(huán)保概念 建筑采用框架無梁結構，輕質墻體 會展結束后可略加重新分割出售,b地塊高檔公寓建議,居住物業(yè)建議中檔公寓 一般工作人員住宅區(qū) 1216層公寓，105-150平米房型，距江邊較遠 節(jié)能環(huán)保概念 建筑采用框架無梁結構，輕質墻體 會展結束后可略加重新分割出售,b地塊高檔公寓建議,b地塊建筑形態(tài)及布局按照世博后市場需求進行設計 第一排采用中空戶型的建筑結構，充分放開空間，為距江較遠的建筑創(chuàng)造水景的視線通道 兼顧建筑朝向與后排建筑的江景資源 靠近江邊的建筑建議為8層，距江邊較遠的建筑為12-16層,為了避免防汛堤的視線阻擋，建議所有公寓的底層架空，可作為開放空間使用。,經(jīng)濟型住宿 愛知世博會的志愿人員約為26,000，可為本次世博會參考 本屆世博會的志愿人員數(shù)量將遠遠超過上屆 為這類人提供休息、飲食的需求或進行短期逗留的場所 收費以志愿者回家的通勤成本為參考 臨時用途世博結束后拆除 如有更多臨時住宿的需求，可在不同場館的圍欄區(qū)附近就近解決,a地塊配套設施建議,配套設施和公建面積 安排生活必須的配套設施 為長期居住的7,000名工作人員服務 這類臨時建筑必須配有：,d地塊配套設施建議,設計理念 d地塊的建筑排布原則： 商業(yè)配套設施主要集中在d地塊右側 商業(yè)設施向兩面開放 d地塊左側主要為景觀和綠化用地 結合綠化設施形成一些特色餐飲店,d地塊配套設施建議,集中式景觀活動區(qū) 將世博北部的住宅區(qū)與中部的物流區(qū)相阻隔 優(yōu)化住宅區(qū)環(huán)境 空間上注重開放性，綠化與道路開放區(qū)結合 對大批保留建筑加以利用，形成獨特的人文風貌 在保留建筑內，世博期間內涵工作人員餐廳，世博后可開設特色風情餐飲娛樂場所,e地塊配套設施建議,公共停車場所、直升機坪：,后勤配套區(qū) 后勤配套區(qū)整體定位 c地塊娛樂中心濱水平臺建議 e&f地塊中高檔餐飲建議 j地塊配套設施建議,世博期間項目整體策劃后勤配套區(qū),后勤配套區(qū)整體定位,工作人員和志愿者餐廳,娛樂休閑中心,物流用地,籌備區(qū),包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內容 屋頂改造為活動的玻璃屋頂 內部可以將一半的空間分隔為2層，另一半挑空 成為世博村的標志之一,c地塊娛樂中心濱水平臺建議,c地塊原有廠房改造成為世博村中的娛樂中心,結合景觀，提供休閑場所 可以采用一些露天餐飲店鋪的形式,c地塊沿河發(fā)展濱水休閑平臺,景觀通道,世博期間e&f區(qū)發(fā)展建議： 世博會中高層工作人員或商務會議用餐飲場所(20,000平方米），檔次相對較高，主要為正餐形式，有別于c地塊的休閑餐飲及快餐,e&f地塊和j地塊中高檔餐飲與物流建議,為工作人員提供檔次較高的正式用餐場所 為工作人員創(chuàng)造一個商務交流,洽談平臺 此部分將利用原有建筑進行改造。,世博期間j區(qū)發(fā)展建議： 物流和后勤設施（共23,000平方米）,世博后項目整體策劃,世博后項目整體策劃,維持三段式的布局 繼承各主要功能區(qū)的發(fā)展理念 并進行功能升級改造，物業(yè)體現(xiàn)綜合性,世博后項目整體策劃,區(qū)域擁有完善的交通、商務和居住條件,商務環(huán)境 世博后，圍欄區(qū)內將形成高檔辦公氛圍 世博村籌備區(qū)將引入領館區(qū) 居住環(huán)境 周邊濃厚的居住氛圍，三林世博功能區(qū) 下轄上鋼新村、周家渡街道、南碼頭路、東明路、北蔡鎮(zhèn)和三林鎮(zhèn)，共計常住人口84萬,交通條件 地鐵/隧道/大橋/主干道 構成立體交通網(wǎng)絡，便捷達到市中心地區(qū)和陸家嘴金融區(qū),陸家嘴 商務區(qū),城隍廟 商業(yè)區(qū),人民 廣場,世博后項目整體策劃住宅區(qū)定位,住宅區(qū) a地塊套房式酒店建議 h&i地塊酒店式公寓建議 b,e&j地塊高檔公寓建議,四星級酒店的定位市場依據(jù),除2003年，上海四星級酒店的入住率始終保持在70以上 各區(qū)域中，四星級酒店的租金價格始終保持上升 上海的涉外游客人數(shù)在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度實現(xiàn)增長 缺乏套房式酒店市場供應,a地塊套房式酒店建議,a地塊：國際四星級套房酒店 利用世博會品牌 利用保留場館的旅游資源 世博用地未來改造商務區(qū)的需求 高層江景酒店 專業(yè)管理公司管理 全套房設計，居家感受 目標客源： 參照周邊目前賓館的水平，境外高檔旅游客、商務住客,預計具體客戶來源如下： 商務客人67% 旅游客人 30% 會議客人2% 政府人員來訪1% 總建筑面積為30,000平方米，客房300間。,a地塊套房式酒店建議,景觀通道,距引水管渠的10米范圍內嚴禁建造建筑物； 建議該地塊多建造綠化用地； 結合保留的文物建筑 形成優(yōu)美和富有人文色彩的居留環(huán)境,發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù) 以下因素都將促使本案酒店式公寓成功： 浦東辦公環(huán)境向好，高端商務客不斷增多； 吸收外資合同金額比2004年增長18.3% ，外商對上海繼續(xù)看好； 世博會場館對旅游的推動作用 世博會場址將形成高端的辦公環(huán)境 提供持久的高回報,浦東典型酒店式公寓租賃價格一覽,數(shù)據(jù)來源：shanghai pearl property,h&i地塊酒店式公寓建議,h&i地塊酒店式公寓建議,酒店式公寓發(fā)展建議 基本保留原有的裝修和服務標準，聘請知名管理公司進行管理。 定位于高檔市場，目標客戶為中長期居住的外籍商務客戶。,高檔公寓定位依據(jù) 高檔住宅市場 上海高檔住宅保持供需兩旺的局面 高檔住宅需求量逐漸增加 住宅銷售價格長期看始終保持平穩(wěn)上升 世博會將推動周邊土地價值 住宅銷售可以在短時間內帶來大量現(xiàn)金流,上海高檔住宅成交統(tǒng)計,數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕,上海高檔住宅價格,數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕,b地塊高檔公寓建議,高檔住宅發(fā)展建議 保留b區(qū)原有建筑，進行內部結構的改動 為了避免內部競爭，在b地塊進入銷售后期時，再啟動e和j區(qū)域的高檔住宅建設。 定位于高檔住宅市場，目標客戶為境內外高端自住客戶,b地塊高檔公寓建議,高檔公寓戶型配比研究 需求研究 2005年商品房成交面積段如下： 最符合市場需求的房型在80-100以及120-150平方米之間； 根據(jù)經(jīng)驗，高檔住房的主要需求集中在120150平方米/套之間。,成交中包含動遷房，但其一般面積在80平方米以下，因此80平方米以下價格段的成交較有所放大,b地塊高檔公寓建議,根據(jù)我們的研究， 裝修高檔公寓的市場狀況如下： 房型設計偏大，以大三房或四房為主力房型 房型面積范圍拉開，豐富總價范圍，擴大潛在客源面 160平方米以上大戶型要占到50%左右 車戶比不均，根據(jù)地塊情況不同，范圍從0.3:1到1:1都存在 提供裝修的品牌檔次普遍在中高檔以上,世博后項目整體策劃商業(yè)和商務區(qū)區(qū),商業(yè)和商務區(qū) d&f地塊配套商業(yè)建議 c地塊景觀商業(yè)建議 g地塊商務區(qū)建議,社區(qū)配套商業(yè)策劃,我們建議，該商業(yè)區(qū)能成為居住區(qū)一級的商業(yè)中心，輻射周邊居民。 輻射范圍主要為周家渡街道、南碼頭路街道、上鋼新村街道、東明路街道區(qū)域和部分塘橋街道區(qū)域 輻射人口約50萬，設10%的消費比例，消費人數(shù)為5萬人 人均商業(yè)面積1.2平方米 需要商業(yè)面積6萬平方米 我們保守設定為4.8萬平方米,塘橋街道,南碼頭路街道,東明路街道,周家渡街道,上鋼新村街道,d&f地塊配套商業(yè)建議,配合未來周邊區(qū)域及項目內部的住宅建設，需要配套的零售商業(yè)及休閑娛樂商業(yè)，d和f緊靠住宅區(qū)，與外部交通聯(lián)系方便，適合做零售商業(yè)。,4.8萬平方米商業(yè)面積的分配,將3平方米商業(yè)面積分配到d，以服務周邊居民 定位于社區(qū)服務性質 保留世博期間部分建筑，如社區(qū)中心 社區(qū)商業(yè)也可做成沿b、d地塊兩側特色商業(yè)街的形式（取決于居民的喜好） 將1.8萬平方米商業(yè)面積分配到f地塊，一方面服務于周邊居民，同時服務g地區(qū)的辦公樓。 定位于中高檔 容積率與辦公區(qū)域保持協(xié)調性 基本為餐飲、中高檔購物,d&f地塊配套商業(yè)建議,c地塊景觀商業(yè)建議,c地塊發(fā)展建議： c地塊開放空間大，有濱水區(qū)域，