太倉萊茵城市廣場招商經(jīng)營提案(48頁） .ppt

,太倉（萊茵城市廣場）招商經(jīng)營實(shí)施提案,招商方案報(bào)告會(huì)資料 20100525 深圳總部,rhine hopsca,目錄,第一章 整體定位 第二章 業(yè)態(tài)組合 第三章 招商策略 第四章 營銷策略 第五章 組織構(gòu)架 第六章 管理原則 第七章 合作條件,第一章 萊茵城市廣場之整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分的體現(xiàn)，使家居廣場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。 萊茵城市廣場業(yè)態(tài)劃分，要體現(xiàn)開業(yè)后本項(xiàng)目業(yè)態(tài)商品組合的豐富多樣，必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性?？茖W(xué)合理的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，利于提高廣場的品牌。,前言,兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，在保證經(jīng)營的基礎(chǔ)上，最大化銷售利益。,第一章 萊茵城市廣場之整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,擬四大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以高端品牌規(guī)模，高端賣場形態(tài)主題、餐飲、娛樂、文化等多樣化的生活設(shè)施等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營。全面滿足區(qū)域型綜合消費(fèi)需求形成高度集中、專業(yè)的、層次分明的城市廣場，強(qiáng)調(diào)主題式消費(fèi)理念。,的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)購物到商務(wù)到休閑娛樂到餐飲的消費(fèi)過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下四類零售設(shè)施滿足購物需求；文化娛樂設(shè)施滿足娛樂和休閑需求；餐飲設(shè)施滿足就餐需求；辦公商務(wù)設(shè)施滿足商務(wù)需求。,業(yè)態(tài)定位的原則,同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。 異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。專業(yè)市場因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，讓顧客逛購疲勞的選購與讓顧客休息放松的餐飲店互補(bǔ)等等。,同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ),一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、消費(fèi)無拘束,合理配比各主力業(yè)態(tài),萊茵城市廣場清晰勾勒出太倉商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)；一個(gè)新的hopsca正在誕生，太倉及周邊地區(qū)的人今后不再有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的萊茵城市廣場，將滿足太倉大區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！,城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：公園情景式主題綜合商業(yè),戰(zhàn)略定位,太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要承擔(dān)了新城區(qū)建設(shè)和新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的兩大功能，是太倉城市建設(shè)的主戰(zhàn)場之一，也是太倉經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎之一，貢獻(xiàn)了整個(gè)城市46%的財(cái)稅收入。 蘇州蘭德萊茵城市廣場發(fā)展有限公司順應(yīng)城市發(fā)展潮流，引進(jìn)國際先進(jìn)hopsca城市綜合體規(guī)劃理念，打造太倉城市hopsca，萊茵城市廣場位于太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)德資工業(yè)園內(nèi)核心位置，占地130畝，總建筑面積約15萬平米。由4大片區(qū)組成：南區(qū)：12層太倉外資招商服務(wù)中心（建筑面積3.7萬平方米）中區(qū)：占地50畝的萊茵景觀廣場，擁有11棟商務(wù)別墅，具備文化演繹、藝術(shù)展覽、商務(wù)聚會(huì)等功能；北區(qū)：24層萊茵世貿(mào)中心大樓，建筑面積為9萬平方米。其內(nèi)部約3萬平米的裙樓內(nèi)規(guī)劃有購物中心、特色餐飲、大型休閑娛樂中心、健身會(huì)所、美容美發(fā)及社區(qū)便利超市等商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。另外，還擁有近300間套房的五星級(jí)商務(wù)酒店萊茵國際大酒店及5a級(jí)智能寫字樓和五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓；西區(qū)：占地40多畝的景觀體育公園，擁有網(wǎng)球中心、籃球場、高爾夫練習(xí)場和江蘇唯一的汽車影院等運(yùn)動(dòng)休閑場所。,新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)，萊茵城市廣場交通便捷、配套成熟、人氣旺盛，已經(jīng)成為最受矚目的新城市中心，也成為hopsca模式落地生根的不二地段。萊茵城市廣場所處之地是生長hopsca的絕佳區(qū)域從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)。,推進(jìn)太倉市場提升及高附加價(jià)值化所必備之商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位,地產(chǎn)價(jià)值連鎖之完成,市場結(jié)構(gòu)合理化,第一章 萊茵城市廣場之整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,政 府,開發(fā)商、運(yùn)營商 供應(yīng)商、合作商戶,業(yè) 主,競爭者、消費(fèi)者,本項(xiàng)目定位有利于實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于啟動(dòng)新區(qū)的功能定位和規(guī)劃目標(biāo)，利益追求是一致。,項(xiàng)目運(yùn)營取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，是保證業(yè)主投資回報(bào)的根本保障，,目前太倉沒有這種業(yè)態(tài),市場優(yōu)勢(shì)明顯.,定位的正確與否，關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)營的成敗，進(jìn)而關(guān)系到開發(fā)商和運(yùn)營商的社會(huì)形象，一榮俱榮，一損俱損。,整個(gè)項(xiàng)目是運(yùn)營商、供應(yīng)商及各種合作商戶共同的舞臺(tái)，招徠顧客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作過程上也存在著利益此消彼長的關(guān)系。,主力客群是2540歲年齡段、消費(fèi)能力較強(qiáng)、消費(fèi)觀念較新的消費(fèi)群體。 中高收入水平的家庭消費(fèi)，各類公務(wù)消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和團(tuán)體消費(fèi)，以及一小時(shí)都市圈的中高收入人群,利益相關(guān)者分析,第一章 萊茵城市廣場之整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,品牌的體驗(yàn)廣場在展示以簡潔的文字和插圖向顧客介紹品牌故事，讓顧客感受品牌的魅力。 實(shí)惠的體驗(yàn)通過特色化的經(jīng)營，使顧客真正感覺產(chǎn)品價(jià)格的實(shí)惠，物超所值。 文化的體驗(yàn)本項(xiàng)目將倡導(dǎo)和傳播新的消費(fèi)文化，包括大眾名牌文化，讓大眾暢享品牌生活；本項(xiàng)目要成為休閑購物樂園；全家樂文化，一家人在這里各有所求、各取所需、各得其樂。 愉悅的體驗(yàn)簡潔舒適的購物環(huán)境，琳瑯滿目的各種商品，配套完善的商務(wù)及五星級(jí)酒店、餐飲休閑娛樂設(shè)施，吸引消費(fèi)者及行業(yè)經(jīng)貿(mào)人士前來感受專業(yè)時(shí)尚，愉悅身心、享受樂趣。 一流的服務(wù)聯(lián)盟資訊 、,以國際和國內(nèi)知名品牌為主,主要商品及品牌定位以中高檔為主,主題定位,市場定位-公園情景式主題綜合商業(yè),預(yù)備引進(jìn)之商家產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)（初期假設(shè)） 為了推進(jìn)太倉市的市場構(gòu)造之合理化、鎖定國內(nèi)外品牌及附加值高連鎖之產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為預(yù)備招商引進(jìn)對(duì)象。,第一章 新蘇州家居廣場之整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,商業(yè)配套設(shè)施,服務(wù)行業(yè),萊茵時(shí)尚主力百貨店：高檔時(shí)尚品牌百貨和超市；,萊茵健身及spa會(huì)所,萊茵風(fēng)情街精,生活館,倡導(dǎo)綠色環(huán)保和時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)的健身及保健美容連鎖機(jī)構(gòu)，憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、完善的管理體系和管理團(tuán)隊(duì)，提供最有價(jià)值的健康生活服務(wù)；,商業(yè)內(nèi)街式主題美食餐廳、咖啡、酒吧、會(huì)所、等多元主題、特色型飲食場所。依據(jù)特色建筑設(shè)計(jì)與內(nèi)部裝飾強(qiáng)化餐飲主題，營造顧客在就餐時(shí)身臨主題情景之感，讓您獲得非同尋常的身心享受；,萊茵五星級(jí)酒店、5a商務(wù)辦公樓,主力店備選：天虹、百佳、華潤萬家等大型連鎖品牌；,北區(qū),中區(qū),主要商家定位以中高檔為主,萊茵五星級(jí)酒店、5a商務(wù)辦公樓,萊茵時(shí)尚主力百貨店：高檔時(shí)尚品牌百貨和超市；,萊茵風(fēng)情街精,休閑、辦公、餐飲、娛樂等多樣化的辦公、生活設(shè)施實(shí)行出售和租賃兩種方式對(duì)外經(jīng)營； 某些高回報(bào)的項(xiàng)目，在資金許可的條件下可實(shí)行自營；,中區(qū)及北區(qū)商鋪采取的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)產(chǎn)權(quán)商鋪，對(duì)外進(jìn)行銷售。中區(qū)風(fēng)情街是由11棟獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商務(wù)別墅構(gòu)成，； 大型連鎖品牌主力店：原則上以租賃為主，采用賣場式經(jīng)營方式，； 專業(yè)品牌：專業(yè)制造商經(jīng)銷商家及其它服務(wù)品牌；采取出售和租賃兩種方式對(duì)外經(jīng)營；,萊茵城市廣場是產(chǎn)權(quán)式購物休閑廣場，由中區(qū)風(fēng)情街和北區(qū)精品城南區(qū)、西區(qū)四塊組成。 設(shè)有停車位和豐富的商業(yè)配套，融休閑、娛樂、餐飲于一體的標(biāo)桿型hopsca；,經(jīng)營定位以聯(lián)營和租賃為主,市場定位-三個(gè)第一,太倉第一商業(yè)品牌做太倉商業(yè)旗幟，促進(jìn)地區(qū)繁榮；,太倉最有吸引力的商業(yè)廣場商品豐富、品質(zhì)上乘、價(jià)格實(shí)惠、配套齊全；,太倉最具特色的主題商業(yè)提升太倉的市場高度、促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)；,1、萊茵時(shí)尚百貨,2、萊茵風(fēng)情街,推薦,項(xiàng)目命名,以集成式消費(fèi)為導(dǎo)向； 以酒店、辦公商務(wù)、餐飲休閑娛樂為主體； 以風(fēng)情街、萊茵時(shí)尚精品百貨為商業(yè)主體； 以品牌連鎖店為主力品牌店； 以國內(nèi)外專業(yè)品牌店為品牌補(bǔ)充； 以人性化、高科技化的商業(yè)物業(yè)服務(wù)為特征；,本項(xiàng)目的目標(biāo),第二章 業(yè)態(tài)組合,依據(jù)定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品布局和功能分區(qū)，布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以餐飲休閑娛樂 文化設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)面積的50%左右；以零售交易設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)面積的40%左 右；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)面積的10%左右。,零售交易設(shè)施,核心主力店：天虹等大型連鎖品牌等備選； 輔助主力店：書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店；,休閑娛樂設(shè)施,核心主力店：本地知名品牌酒樓、麥當(dāng)勞、肯德基等美式快餐品牌等各式風(fēng)味餐廳 中餐飲廣場、咖啡西餐等、酒吧、美食休閑廣場等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、diy（自助類項(xiàng)目）等；快餐類、風(fēng)味小吃類等；,配套設(shè)施,配套服務(wù)設(shè)施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等,產(chǎn)品布局和功能分區(qū),第二章 業(yè)態(tài)組合,水平人流設(shè)計(jì)，遵循由動(dòng)到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費(fèi)到目標(biāo)消費(fèi)的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費(fèi)商品，以商品吸引促進(jìn)銷售。邊廳處于靜區(qū)，人流量相對(duì)小，主要安排一些品牌個(gè)高檔次商品，以品牌和目標(biāo)消費(fèi)促進(jìn)銷售 主通道設(shè)計(jì)2.8米，形成o型的水平環(huán)行人流，保證購物距離最短，商品展示區(qū)域最大。輔助通道設(shè)計(jì)1.9米，呈s型分布于中島區(qū)域，保證人流暢通。,人流設(shè)計(jì)遵循購物和行走習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì),垂直人流設(shè)計(jì)，遵循人氣對(duì)流和疲勞指數(shù)進(jìn)行規(guī)劃，人氣對(duì)流指項(xiàng)目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如一層的輔助主力店至二樓三樓的專業(yè)市場商戶層，引導(dǎo)人流上下運(yùn)動(dòng)，形成對(duì)流。中間層規(guī)劃品牌吸引力業(yè)態(tài)，如精品核心主力店，通過品牌吸引客戶消費(fèi)。根據(jù)人體疲勞指數(shù)，三層以上部分規(guī)劃為休閑消費(fèi)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)人群在購物疲后休憩和就餐。,詳細(xì)的水平人流設(shè)計(jì)見樓層平面布局圖，垂直人流設(shè)計(jì)見樓層業(yè)態(tài)定（附件）,水平人流和垂直人流設(shè)計(jì),第二章 業(yè)態(tài)組合,北區(qū)萊茵時(shí)尚百貨由4層連廊式商業(yè)鋪構(gòu)成:（四層結(jié)構(gòu)）,天虹、百佳、華潤萬家等大型連鎖品牌；,中區(qū)精品風(fēng)情街由11棟獨(dú)立型步行街式精品物業(yè)構(gòu)成:（層結(jié)構(gòu)）,美國百勝集團(tuán)：kfc、；pizza hut;,樓層功能定位和產(chǎn)品布局,個(gè)人護(hù)理零售專店,糕點(diǎn)、雪糕、水果撈,咖啡飲品,國際名品服飾,世界名表、眼鏡、珠寶首飾,1f 國際精品 高端首飾,北區(qū)1-4f樓層平面招商規(guī)劃,精品生活超市,品牌女鞋,女士手袋,化妝品、精品,品牌女裝、內(nèi)衣,2f 精品超市 時(shí)尚女性館,北區(qū)1-4f樓層平面招商規(guī)劃,品牌男裝,品牌運(yùn)動(dòng)鞋服,潮流休閑服飾,品牌男鞋,戶外運(yùn)動(dòng)用品,男士皮具,3f 紳士館 運(yùn)動(dòng)集中營,北區(qū)1-4f樓層平面招商規(guī)劃,美食休閑廣場,娛樂休閑、美容spa,大型室內(nèi)健身中心,4f 健康、美食、休閑生活,北區(qū)1-4f樓層平面招商規(guī)劃,西面的1-4棟商務(wù)別墅招商目標(biāo)：啤酒吧、高端品牌餐飲；,廣場東面的5-10棟商務(wù)別墅招商目標(biāo)：俱樂部或會(huì)所。,第11棟別墅為目前太倉最大的行政會(huì)議、宴會(huì)中心，單層面積1100多平米，建成后將成為太倉最大的商務(wù)會(huì)議中心、宴會(huì)廳、婚慶大堂。,品牌商家備選,品牌備選,第三章 招商策略,來自大上海圈已擁有諸多的開發(fā)區(qū)，太倉萊茵城市廣場周邊招商竟?fàn)幀F(xiàn)狀,江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南通崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),如東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),閔行経済技術(shù)開発區(qū),長三角的開發(fā)區(qū)的分布狀況,江蘇省,浙江省,安徽省,鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)丁卯片區(qū),鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大港片區(qū),常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),寧波保稅區(qū),寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),乍浦開發(fā)區(qū),杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),嘉善經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),漕河涇新興技術(shù)開発區(qū),外高橋保稅區(qū),上海市,昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),金橋輸出加工區(qū),奉浦工業(yè)區(qū),辛莊工業(yè)區(qū),松江工業(yè)區(qū),上海化學(xué)工業(yè)區(qū),上海國際汽車城規(guī)劃,寶山城市工業(yè)園區(qū),嘉定工業(yè)區(qū),金山嘴工業(yè)區(qū),南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),無錫新區(qū),朔州工業(yè)區(qū),張江高科技工業(yè)區(qū),第三章 招商策略,周邊行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,招商原則,第三章 招商策略,“招商朋友化、長三角品牌化、特色街區(qū)化、時(shí)尚潮流化、效益最大化”！ “五化”原則作為招商工作的指導(dǎo)方法開展方向，始終圍繞、貫穿本案的 經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、長三角品牌化、時(shí) 尚潮流化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和 定位要求!,招商前提,政府支持、開發(fā)商招商政策、整合社會(huì)資源,招商前提之政府支持,第三章 招商策略,核心支持,凡進(jìn)入“廣場”的經(jīng)營單位和個(gè)人，開業(yè)前工商、稅 務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場開業(yè)之日起第一 年免征營業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第 二三年減半征收；,進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶，所得稅實(shí)行地方留成部 分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗 職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè) 有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；,進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按 規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使 用增值稅專用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營戶， 經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；,支持一,支持二,支持三,支持四,“廣場內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由管理委員會(huì)申報(bào) 物價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；,對(duì)進(jìn)入“廣場”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工 商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場管理委員會(huì)按時(shí)代收 代繳。有關(guān)部門必須主動(dòng)為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；,必須盡量把物流、倉儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配 套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；,政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來打假，要極力維護(hù)家居廣場的聲 譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；,支持五,支持六,支持七,第三章 招商策略,招商前提之開發(fā)商招商政策支持,支持一,招商目標(biāo),第三章 招商策略,近期目標(biāo),遠(yuǎn)期目標(biāo),中期目標(biāo),工作重點(diǎn),工作重點(diǎn),工作重點(diǎn),半年內(nèi)，主力店零售商、品牌美食為招商重點(diǎn)，而且高層的工作重點(diǎn)應(yīng)該集中精力在經(jīng)營較好的生產(chǎn)企業(yè)、使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦和區(qū)域組織活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營業(yè)額提供基礎(chǔ)；,利用二到三年的時(shí)間，通過品牌、特色名品、特色休閑娛樂互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整淘汰部分商家，引入更好更多的商家，達(dá)到均衡比例，從而形成較有特色的綜合廣場；,通過三到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，雄踞太倉面向長三角，影響全國，從而形成長三角較有特色的商業(yè)廣場的定位要求；,經(jīng)營公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來打下基礎(chǔ)； 推廣和招商：制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評(píng)估體系；,策劃并制定本案的經(jīng)營策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益； 對(duì)經(jīng)營管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。,提高經(jīng)營管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)隊(duì)； 對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。,招商關(guān)鍵,1,2,通過各級(jí)政府和協(xié)會(huì)，把較為成功且有影響力的品牌企業(yè)、品牌服務(wù)商和個(gè)體工商戶聚集起來，進(jìn)行探討，達(dá)成一致意見，使他們?nèi)腭v本案使其入駐本案,通過我們團(tuán)隊(duì)的努力，針對(duì)本項(xiàng)目的主力客戶群特點(diǎn)，將整合我司客戶資源：擬在香港、廣州、深圳、北京、上海等地進(jìn)行短期駐地招商。在十幾年的經(jīng)營中，我們積累了一定數(shù)量的投資者和國內(nèi)外的知名品牌，此部分資源的有效利用可有效縮短項(xiàng)目的招商周期；,第三章 招商策略,招商實(shí)施,第三章 招商策略,整合政府、協(xié)會(huì)、專家學(xué)者等各方社會(huì)資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道太 倉將崛起一座新興國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。,更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文 件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評(píng)估體系；,在引進(jìn)商家方面，以江浙、閩粵為突破口，完成風(fēng)情街這一塊的招商任務(wù)；在引進(jìn)品牌主力商 家方面，以附國內(nèi)一線品牌為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；,制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)帶頭；,實(shí)施一,實(shí)施四,實(shí)施三,實(shí)施二,第三章 招商策略,招商控制： 1、業(yè)態(tài)的控制： 2、商家品牌的控制個(gè)一、二線品牌帶動(dòng)三線及特色品牌區(qū)域，以“以點(diǎn)帶片”原則； 3、商家經(jīng)營面積的控制,主力品牌先行、其它品牌跟進(jìn),招商為后期的經(jīng)營服務(wù)、良好經(jīng)營提升物業(yè)的價(jià)值 招商的目的在于實(shí)現(xiàn)開業(yè)后的可持續(xù)經(jīng)營；招商成功是實(shí)現(xiàn)市場商圈建立，烘托商業(yè)經(jīng)營氛圍，順利經(jīng)營 的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，成為項(xiàng)目以后銷售的重大賣 點(diǎn)，從而促進(jìn)以后項(xiàng)目銷售利益的最大化；,立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚“先做人氣，再做生意” 主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破、因時(shí)利導(dǎo)、控制有序！,第三章 招商策略,項(xiàng)目招商工作銜接范圍 招商前期準(zhǔn)備工作： 1、與人事行政部做好招商團(tuán)隊(duì)的組建、專業(yè)培訓(xùn)工作，項(xiàng)目操作執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度、招商計(jì)劃、業(yè)務(wù)分工等； 2、招商前期的物料等準(zhǔn)備工作；與工程部對(duì)商業(yè)物業(yè)配套的規(guī)劃要求（如：消防設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等）； 3、招商手冊(cè)、包括項(xiàng)目簡介及分區(qū)功能圖，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場形象包裝的策劃工作； 招商階段工作： 1、經(jīng)常保持與公司各職能部門的溝通，對(duì)公司監(jiān)控的各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)定期與不定期地向公司負(fù)責(zé)人及董事長匯報(bào)項(xiàng)目的執(zhí)行情況； 2、與商戶進(jìn)行及時(shí)的溝通工作，及時(shí)把相關(guān)信息發(fā)布給商戶； 3、商戶進(jìn)場工作；對(duì)已簽定合同商戶與其它相關(guān)負(fù)責(zé)人審查商戶資料準(zhǔn)備、資質(zhì)審核；跟進(jìn)商戶進(jìn)場辦理裝修效果圖、施工圖、電路圖，資料齊全分別由物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部審核；進(jìn)場裝修由物業(yè)部管理；裝修完工由物業(yè)部組織各相關(guān)部門驗(yàn)收工作； 開業(yè)后根據(jù)商戶經(jīng)營狀況進(jìn)行鋪位調(diào)整等工作；,招商實(shí)施,第三章 招商策略,招商流程及審核,第四章 營銷策略,營銷宗旨,定位決定市場-以差異化的市場定位搶占先機(jī),經(jīng)營決定價(jià)值-以創(chuàng)新性經(jīng)營創(chuàng)造和提升價(jià)值,營銷核心,不斷提升和增加本項(xiàng)目,產(chǎn)品創(chuàng)新力 價(jià)格破壞力 服務(wù)親和力,時(shí)尚流行力 賣場感染力 商圈輻射力 門店集客力,第四章 營銷策略,營銷原則,以“牌”聚人讓品牌說話。 以“折”服人讓商品價(jià)格發(fā)威。 以“景”引人讓主題景觀出彩。 以“玩”留人在休閑中體驗(yàn)愉悅。 以“誠”感人讓好的口碑傳揚(yáng)，誠信經(jīng)營、誠心服務(wù)。,第四章 營銷策略,設(shè)立“交易網(wǎng)” 籌建華南招商處 發(fā)展全國及區(qū)域市場的總代理總經(jīng)銷業(yè)務(wù) 保持與相關(guān)國家及地區(qū)商會(huì)的密切聯(lián)系 開展外貿(mào)批發(fā)業(yè)務(wù) 前沿品牌+大眾品牌的雙勢(shì)互利策 聯(lián)營帶動(dòng)的漸退經(jīng)營模式 拍賣會(huì)+換貨會(huì)的雙會(huì)策略 vip會(huì)員服務(wù) 折扣聯(lián)盟（或會(huì)員增值服務(wù)） 編印中外名品裝飾材料折扣消費(fèi)雜志 文化營銷：創(chuàng)造亮點(diǎn)、議論點(diǎn) 借助公交線路揚(yáng)名聚客 顧客免費(fèi)巴士 休閑太倉一日游 吸引一小時(shí)都市圈的客人,營銷措施,第五章 組織構(gòu)架,經(jīng)營管理公司,營銷推廣,物業(yè)管理,租務(wù)招商,后勤服務(wù),公共關(guān)系,物流公司,經(jīng)營管理,旅業(yè),協(xié)會(huì)組織,財(cái)務(wù)、行政人事,策劃部,廣告公司,信息,物流,長期招商,商鋪?zhàn)赓U,組織架構(gòu)圖,第五章 組織構(gòu)架,1、本架構(gòu)暫按以商業(yè)管理公司為主導(dǎo)的模型設(shè)計(jì)。 2、招商項(xiàng)目統(tǒng)歸業(yè)務(wù)部。 3、公司級(jí)的財(cái)務(wù)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營運(yùn)總監(jiān)等視經(jīng)營要求而定。 4、籌備期間，招商主管每人配一個(gè)助理，待營運(yùn)籌備開始后，部分助理逐漸轉(zhuǎn)入營運(yùn)主管崗位。 5、以上架構(gòu)中，相關(guān)業(yè)務(wù)部、營運(yùn)部、財(cái)務(wù)部（核算部分）的人員會(huì)隨經(jīng)營自營業(yè)務(wù)量而有所調(diào)整。,組織架構(gòu)說明,第五章 組織構(gòu)架,總經(jīng)辦主要負(fù)責(zé)對(duì)外關(guān)系（政府、媒體）、人力資源、行政事務(wù)、后勤保障及內(nèi)部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào); 業(yè)務(wù)一部主要負(fù)責(zé)國內(nèi)外名品及頂級(jí)品牌的招商組織、引進(jìn)、淘汰；產(chǎn)權(quán)銷售、聯(lián)營、租賃等經(jīng)營方式的選擇，促銷活動(dòng)洽談；并代管華南辦事處; 業(yè)務(wù)二部主要負(fù)責(zé)風(fēng)情街商家的招商主營業(yè)務(wù)以外其他的零售、餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目的招商、引進(jìn)、產(chǎn)權(quán)銷售；經(jīng)營方式的選擇；促銷活動(dòng)洽談; 財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)資金運(yùn)用、費(fèi)用控制、租金管理費(fèi)用核算、單據(jù)流轉(zhuǎn)、階段審核、經(jīng)營分析等; 營運(yùn)部主要負(fù)責(zé)整個(gè)營業(yè)現(xiàn)場的綜合管理、銷售組織，顧客及業(yè)主服務(wù)中心、會(huì)員管理、團(tuán)購銷售、顧客投訴處理等工作。全權(quán)管理收貨員、營業(yè)員、廠商促銷隊(duì)伍; 企劃部主要負(fù)責(zé)銷售活動(dòng)策劃組織、賣場促銷、自有媒體經(jīng)營（廣告等）、dm的設(shè)計(jì)制作、賣場氣氛的營造、ci形象的維護(hù)、平面功能規(guī)劃等工作; 物業(yè)管理部主要負(fù)責(zé)整個(gè)廣場的設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、防火防盜防災(zāi)等工作; 信息系統(tǒng)部主要負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的建設(shè)維護(hù)、信息系統(tǒng)的運(yùn)作，所有信息的輸入、電腦數(shù)據(jù)的分析整理等工作; 質(zhì)管部主要負(fù)責(zé)審核合作商戶和廠家的資質(zhì)及商品質(zhì)檢的相關(guān)證書，負(fù)責(zé)商品質(zhì)量監(jiān)督，市場價(jià)格調(diào)查，商品的控制。;,部門職責(zé),第六章 管理原則,忠 誠 原 則 品 質(zhì) 原 則 激 勵(lì) 原 則 成 本 原 則 公 仆 原 則 效 率 原 則 創(chuàng) 新 原 則 集 中 原 則 細(xì) 節(jié) 原 則 和 諧 原 則,第六章 管理原則,降低自身運(yùn)作成本利用有形資產(chǎn)創(chuàng)造股東價(jià)值、關(guān)注消費(fèi)市場的需求，不斷