柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場(chǎng)研判及項(xiàng)目分析 2011-64頁(yè).ppt

2019/7/15,柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場(chǎng)研判及項(xiàng)目分析,輝煌集團(tuán)柳州地產(chǎn)公司策劃部,2,本報(bào)告思維框架導(dǎo)圖,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,說(shuō)明：本報(bào)告思路是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的宏觀、中觀、微觀的分析，評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展提供參考依據(jù),3,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,4,柳州市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市,柳州，又稱龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。 柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。境內(nèi)高速公路及國(guó)道縱橫交錯(cuò)。水路可上溯貴州，下航港澳。 柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。,柳州,北部灣經(jīng)濟(jì)圈,華南,西南,中南,柳肇鐵路線,湘桂鐵路線,貴桂鐵路線,桂柳南高速公路,5,柳州市行政區(qū)分布：全市轄6縣4區(qū)，總面積1.8萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)（2009年）,市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括城中區(qū)、柳南區(qū)、魚峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū)；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。,柳東新區(qū)：總面積約103.1平方公里，2020年規(guī)劃總?cè)丝?2萬(wàn)。,魚峰區(qū)：總面積約122平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)人。,舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)：面積7平方公里，居住人口5萬(wàn)人,流動(dòng)人口3萬(wàn)人。,城中區(qū)：總面積為125平方公里，人口12萬(wàn)。,柳南區(qū)：總面積為162平方公里，人口30萬(wàn)。,柳北區(qū)：總面積282平方公里，人口36.21萬(wàn)。,6,柳州市地區(qū)市場(chǎng)總值（gdp）快速增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速發(fā)展的軌道,初步核算，2010年，柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1260.05億元，年增長(zhǎng)率16%； 柳州市“十二五”目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)，與2005年比，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了1.1倍，年均增長(zhǎng)20.33%,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,gdp增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2011年柳州市政府工作報(bào)告,7,柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來(lái)幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康,柳州市人均gdp “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長(zhǎng)率23%。 2010年柳州人均gdp5100美元。排名廣西十四個(gè)地級(jí)市第一位。（南寧人均gdp3949.6美元）柳州房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的黃金期； 柳州人均gdp已超過(guò)全國(guó)和全區(qū)人均水平，全國(guó)人均生產(chǎn)總值排95位 柳州日?qǐng)?bào)）。,800-4,000,4000-8,000,8000-20,000,0-800us$,啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2011年柳州市政府工作報(bào)告,人均gdp和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系,8,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)柳州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),2010年第一產(chǎn)業(yè)增加值8.315億元，同比增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值635.41億元，同比增長(zhǎng)31.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值80.12億元，同比增長(zhǎng)20%。 “十一五”末期，三次產(chǎn)業(yè)比重由2005年的11.5:52.0:36.5發(fā)展為8.3:63.0:28.7，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2011年柳州市政府工作報(bào)告,9,柳州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,2010年，柳州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1005.1億元，增長(zhǎng)47.4%； 城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上投資136.2億元，增長(zhǎng)29.2%；城鄉(xiāng)居民投資19.3億元，減少1.7%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2011年柳州市政府工作報(bào)告,10,人口平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，為柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了有利保障,柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，“十二五”規(guī)劃末期，柳州市常住人口將達(dá)到230萬(wàn)人。人口快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐； 柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，在廣西穩(wěn)居前二位，說(shuō)明柳州市民的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2011年柳州市政府工作報(bào)告,11,“城市向東”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起至關(guān)重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制,根據(jù)柳州遠(yuǎn)期規(guī)劃，柳州將形成以三門江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局。 依據(jù)河?xùn)|北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ，河?xùn)|北片區(qū)的定位是：柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的研發(fā)基地，柳州市文化教育和體育活動(dòng)的中心，是配套設(shè)施完善、居住條件優(yōu)越、山水景觀獨(dú)特的綜合城區(qū)。,柳州市區(qū),官塘新區(qū),12,結(jié)論：柳州市宏觀環(huán)境良好，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展,“十一五”期間，柳州市g(shù)dp總量持續(xù)快速增長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展；,“十二五”的新規(guī)劃將推動(dòng)城市有序發(fā)展，舊城改造運(yùn)動(dòng)將極大地推動(dòng)市區(qū)房地產(chǎn)的需求；,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，人均可支配收入進(jìn)一步提高，表明柳州市民的購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)；,2010年柳州市人均gdp達(dá)5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅?“十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預(yù)計(jì)將達(dá)230萬(wàn)以上，人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，將全面帶動(dòng)柳州房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。,13,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,14,房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長(zhǎng)，位居廣西第二；房地產(chǎn)投資比重持續(xù)減少，保障房供應(yīng)持續(xù)增加，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航,“十二五”期間，柳州市的房地產(chǎn)投資總量呈上升勢(shì)態(tài)。2010年柳州市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資達(dá)165億元，增長(zhǎng)37.5%；位居廣西第二位。（同期南寧317.5億元，增長(zhǎng)40%，排名第一。） 2008年起，柳州市的住房建設(shè)規(guī)模將逐漸下降，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進(jìn)行的保障。,數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié),數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局,15,近三年銷售面積穩(wěn)中有升，需求旺盛；銷售價(jià)格走漲勢(shì)平穩(wěn)，2010年均價(jià)達(dá)到4771元/平方米,2010年，全柳州累計(jì)施工面積1318萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.4%；竣工面積296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%；累計(jì)完成施工產(chǎn)值約81億元，同比增長(zhǎng)31.7%； 2010年，柳州住宅商品房現(xiàn)房平均售價(jià)為4771元/平方米，比2009年上漲近五百元； 2010年，共銷售商品住宅15653套，比去年17364套下降9.7，商品房銷售面積也較前一年增長(zhǎng)13%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié),數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局,16,2011年元月至今，土地成交616.5畝，成交金額16.62億元，一級(jí)市場(chǎng)全面復(fù)蘇,數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市國(guó)土資源局,17,三月份同比成交量下跌，但環(huán)比成交量正在上漲，這表明“國(guó)八條”的影響已經(jīng)漸漸褪去，樓市回暖跡象明顯,2011年一季度，柳州新建商品住宅預(yù)售備案成交套數(shù)為3528套，成交面積為365872.14平方米。 城中區(qū)成交1410套，成交面積150738.1平方米；柳北區(qū)成交418套，成交面積39656.29平方米；柳南區(qū)成交795套，成交面積80172.73平方米；魚峰區(qū)成交857套，成交面積89340.59平方米。柳東區(qū)成交48套，成交面積6000.44平方米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心,18,政策偏向于控制貨幣信貸和投資，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系；保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律,19,結(jié)論：柳州市房地產(chǎn)總體保持供需平衡，產(chǎn)銷兩旺，目前市場(chǎng)情況健康良好,“十一五”期間，柳州市房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，在全區(qū)位列第二，房地產(chǎn)投資額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比重不斷減少，表明柳州市房地產(chǎn)行業(yè)正在健康平穩(wěn)發(fā)展；,2011年一季度商品房成交較去年下降22%，但3月環(huán)比上漲38%，表明柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖；,2010年土地供應(yīng)566.57畝，比2009年減少60%以上，市場(chǎng)萎縮；2011年僅一季度經(jīng)營(yíng)性用地成交616.5畝（未加上本地塊），土地市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯；,“十一五”期間柳州房地產(chǎn)呈供需兩旺的勢(shì)態(tài)，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2010年商品房均價(jià)比上年上漲11.21%，在控制范圍內(nèi)；,2011年“國(guó)八條”政策對(duì)房地產(chǎn)的影響正在降低，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律,20,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,21,按現(xiàn)有市場(chǎng)格局，柳州房地產(chǎn)區(qū)域可劃分為河?xùn)|、魚峰、舊機(jī)場(chǎng)、柳南、柳北、城中六大板塊；河?xùn)|板塊是公認(rèn)的房地產(chǎn)標(biāo)桿性區(qū)域,房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展息息相關(guān)，柳州市“向東”發(fā)展的總體方針不變，河?xùn)|板塊依然是未來(lái)幾年內(nèi)發(fā)展的熱土。 近2年政府對(duì)舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價(jià)值空間。,22,河?xùn)|板塊部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽,住宅市場(chǎng),數(shù)據(jù)來(lái)源：輝煌地產(chǎn)策劃部3月市場(chǎng)月報(bào),23,地段是最大的賣點(diǎn)，缺乏創(chuàng)新元素，價(jià)格受區(qū)位因素影響差異較大,河?xùn)|板塊住宅供給特征,產(chǎn)品特征,價(jià)格特征,均價(jià)集中在7000元/平方米左右，以東郡、中央美地、陽(yáng)光100、清華坊為代表，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價(jià)最高達(dá)到10000元/平方米,均價(jià)集中在4500-6000元/平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價(jià)未能突破7000元大關(guān)；,24,營(yíng)銷從地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向打造優(yōu)越的生活方式，開始注重品牌和細(xì)節(jié)，逐漸走向成熟的模式,除陽(yáng)光100、盛天龍灣、大城小院有較多的營(yíng)銷活動(dòng)外，其余項(xiàng)目營(yíng)銷手段較為單一，多以廣告營(yíng)銷為主，發(fā)布形式有報(bào)紙、路旗、大型廣告牌等； 部分樓盤通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，但效果不明顯；,住宅供給特征,25,需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素,購(gòu)房需求,投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等,公務(wù)員 供電、金融、電信、郵政、移動(dòng)等高薪行業(yè)職員 醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國(guó)企職工 私營(yíng)企業(yè)主 柳州周邊縣份有能力購(gòu)房者,在購(gòu)房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。 區(qū)域：河?xùn)|區(qū)為首選； 房型、面積：100平方米以上的三房 單價(jià)：目前6000-7000元/平方米為消費(fèi)的主力單價(jià),客戶組成,購(gòu)房關(guān)注點(diǎn),住宅需求特征,26,華展華園,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,27,盛天龍灣,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,28,清華坊,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,29,陽(yáng)光100,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,30,大城小院,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,31,中央美地,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,32,兆安現(xiàn)代城,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,33,鳳起新都,住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集,34,結(jié)論：河?xùn)|住宅均價(jià)全市最高，核心賣點(diǎn)正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移,住宅市場(chǎng)遍地開花，未來(lái)城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇；,河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤的后期開發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項(xiàng)目出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很?。?柳州市目前商品房銷售均價(jià)在5000元/平方米左右，各項(xiàng)目售價(jià)因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷售區(qū)間價(jià)在5500-10000元/平方米，南北格局差異性較大；,河?xùn)|的區(qū)域位置和未來(lái)規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場(chǎng)暢銷戶型為90-110左右的三房，消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌等因素；,住宅市場(chǎng),住宅市場(chǎng)營(yíng)銷賣點(diǎn)逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營(yíng)銷手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。,35,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,36,初步形成“16”的商業(yè)形態(tài)布局；五星商圈和魚峰商圈位列廣西重點(diǎn)發(fā)展十大商圈,商業(yè)市場(chǎng),37,區(qū)域商圈各有特色，河?xùn)|區(qū)是發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?商業(yè)市場(chǎng),38,各商業(yè)圈代表項(xiàng)目,五星商業(yè)大廈在柳州市商業(yè)圈格局中占據(jù)了及其重要的位置,39,谷埠街國(guó)際商場(chǎng)在柳州市商圈格局中占據(jù)有利地位，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,各商業(yè)圈代表項(xiàng)目,40,陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?物業(yè)類型： 5a寫字樓、高層住宅 總戶數(shù)：3000戶 占地面積：242.5畝 總建筑面積：700000 綠化率：37% 容積率：5 項(xiàng)目地址：桂中大道南端2號(hào)，河?xùn)|兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對(duì)面，距離柳州快環(huán)5分鐘車程。 樓盤價(jià)格：5000元/ 物業(yè)收費(fèi)：住宅1元/平米，辦公公寓1.8元/平米,各商業(yè)圈代表項(xiàng)目,【陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)】地處文昌橋東，柳州未來(lái)cbd核心區(qū)域，與柳州新市政府、市政廣場(chǎng)隔街相望。由全國(guó)地產(chǎn)品牌陽(yáng)光100，聯(lián)袂國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞dcm及德國(guó)as&p執(zhí)筆規(guī)劃，建設(shè)集國(guó)際五星級(jí)酒店、5a寫字樓，國(guó)際商業(yè)街、國(guó)際公寓于一體的70萬(wàn)平米大型城市建筑綜合集群。 【中央商務(wù)區(qū)寫字樓】專為企業(yè)總部量身訂制：28層93米恢宏建筑高度，搭載4.7萬(wàn)純商務(wù)品質(zhì)辦公空間，造一體化現(xiàn)代純商務(wù)辦公。 【cbd國(guó)際公寓】強(qiáng)調(diào)城市中心的國(guó)際化生活，步行五分鐘就可到達(dá)市政廣場(chǎng)、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國(guó)際五星級(jí)酒店、高檔寫字樓等等，配備世界10強(qiáng)酒店管理公司卡爾森集團(tuán)旗下“麗笙”國(guó)際五星級(jí)酒店，配備7.8萬(wàn)平米國(guó)際商業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。國(guó)際品牌餐飲“肯德基”已簽約進(jìn)駐。）,41,冠亞尚城國(guó)際為柳北商業(yè)圈注入一劑強(qiáng)心針；保利大江郡激活柳北商業(yè)圈,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：冠亞尚成國(guó)際 位置：柳州城市中軸線躍進(jìn)路中段，地處柳北區(qū)、城中商業(yè)區(qū)、河?xùn)|行政區(qū)三大城區(qū)交匯核心位置。 占地面積：項(xiàng)目總用地面積近80畝。 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積約18萬(wàn)平方米，由10棟高層筑住宅、兩棟多層建筑、共1000余戶住宅組成，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格，以33層100米標(biāo)高標(biāo)桿柳北生活新高度。 項(xiàng)目配套：4000室內(nèi)運(yùn)動(dòng)沙龍會(huì)所，1000國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，3萬(wàn)名店街引入大型生活超市、品牌主力店；700個(gè)停車位，國(guó)際品牌住宅電梯，隔音節(jié)能中空玻璃，獨(dú)立后備發(fā)電機(jī)組，無(wú)負(fù)壓供水系統(tǒng)；開啟柳北hopsca生活時(shí)代。,各商業(yè)圈代表項(xiàng)目,42,結(jié)論：柳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱情逐年上升，商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值有待開發(fā)；,柳州最繁華的商業(yè)主要集中在五星街商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)狀況良好，集中商業(yè)市場(chǎng)需求基本飽和；,柳北、柳南、魚峰三大板的商業(yè)情況有著各自獨(dú)有的區(qū)域特征，柳北以鋼材貿(mào)易為主，柳南以農(nóng)貿(mào)、機(jī)電、日用批發(fā)為主，魚峰以服裝批發(fā)為主,河?xùn)|區(qū)除陽(yáng)光100外，新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍不理想，部分項(xiàng)目租售狀況不佳，如王座；,商業(yè)市場(chǎng),43,酒店業(yè)發(fā)展緩慢，目前五星級(jí)酒店僅有一家，供求不平衡，未來(lái)發(fā)展空間極大,在經(jīng)營(yíng)酒店一覽,44,未來(lái)幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長(zhǎng)期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢(shì)待發(fā),未來(lái)五星級(jí)酒店一覽,45,寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?【陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)】 物業(yè)類型：寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模：辦公面積4.7萬(wàn)，5a級(jí)純商務(wù)辦公樓，12層為商業(yè)，328層為辦公樓，辦公面積最小50，可按業(yè)主要求進(jìn)行分割。“中國(guó)門”部分3-19層精裝公寓寫字樓住宅，面積在3960之間。 【東郡】 物業(yè)類型：寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模：辦公樓建筑面積為3.07萬(wàn)多平方米，商業(yè)建筑面積1.16萬(wàn)多平方米。1#、5#為復(fù)式公寓式辦公樓，主力面積約80平米， 【居上v8城】 物業(yè)類型：辦公公寓 商務(wù)規(guī)模：a座為28層商務(wù)公寓樓，建筑高度達(dá)到100米，辦公物業(yè)1.7萬(wàn)。 【華信國(guó)際】 物業(yè)類型：5a級(jí)純商業(yè)寫字樓 商業(yè)規(guī)模：占地面積8000多，總建筑面積50000多，主體建筑層數(shù)為20層，另一側(cè)15層，高達(dá)89米。 【東方百盛】 物業(yè)類型：辦公寫字樓 商務(wù)規(guī)模：總經(jīng)營(yíng)面積11000平方米，一至三層為大商場(chǎng)；三層以上為寫字樓；,河?xùn)|板塊商業(yè)寫字樓,46,寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或?qū)⒊蔀榱萆虅?wù)辦公第一場(chǎng)所,【柳州市地王財(cái)富中心】 物業(yè)類型：二期工程為商務(wù)寫字樓 商務(wù)規(guī)模：廣西第一商務(wù)大樓，全高303米，二期商務(wù)群樓辦公樓建筑面積30萬(wàn)。 動(dòng)態(tài)消息：二期工程內(nèi)容為商務(wù)辦公樓群，預(yù)計(jì)新建5棟商務(wù)辦公樓，高度150m，計(jì)劃施工期為2012年2014年，預(yù)計(jì)工期為2年，目前已開挖地基。 【五星中環(huán)大廈】 物業(yè)類型：住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。 商務(wù)規(guī)模：占地3300，1600平米全層商務(wù)休閑會(huì)所，共擁有300多車位。分住宅、商業(yè)及商務(wù)公寓，商務(wù)公寓4060平方米的精致小單元。 【現(xiàn)代收獲大廈】 物業(yè)類型：住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。 商務(wù)規(guī)模：占地13000，總建30110。loft公寓層高4.45米，購(gòu)房者可以利用這個(gè)層高自由搭建二層閣樓，靈活的組合空間。loft產(chǎn)品面積從37-64不等，一期約200多套。,城中板塊商業(yè)寫字樓,47,寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來(lái)看乏善可陳,【新銀都大廈】 物業(yè)類型：商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模：占地面積為 6730，建筑面積 6537056，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為35層（其中地下三層，建筑面積1546986m）。該工程地下部份分別設(shè)立了178個(gè)小型汽車停車位的地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)和人防地下室，整個(gè)工程是集貿(mào)易、商住、旅游、餐飲和娛樂(lè)、停車于一體的綜合性商廈。 【華泰獨(dú)立商務(wù)】 物業(yè)類型：純商務(wù)寫字樓 商務(wù)規(guī)模： 獨(dú)棟17層純寫字樓，總建筑面積21499平方米。50-1000的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務(wù)空間。層高3.4米。 【匯金國(guó)際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務(wù)辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模：2.7萬(wàn)，26層純正5a甲級(jí)寫字樓，3.3米層高 價(jià)格及動(dòng)態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為1420層，面積區(qū)間在3558投資型辦公公寓，均價(jià)6000元/。 【金瑞國(guó)際】 物業(yè)類型：辦公公寓 商業(yè)規(guī)模：16000平方米，商業(yè)面積5000多,魚峰柳北板塊商業(yè)寫字樓,48,河?xùn)|住宅、商業(yè)市場(chǎng)回顧,49,項(xiàng)目分析,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)評(píng)估,河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目分析,市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路,50,本案位于河?xùn)|板塊北片區(qū)沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可復(fù)制,本案地塊處于柳州城市東北部，高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)；四周主要道路為： 東面桂中大道； 南面高新三路； 西面沿江路； 北面高新五路； 地塊四周的主要建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施有： 東側(cè)文源華都、景行小學(xué)； 南側(cè)王家村一帶； 西側(cè)沿江路一帶； 北側(cè)柳州高中,本案地塊,51,本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣,項(xiàng)目地塊,52,本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環(huán)繞其中，人文環(huán)境資源十分難得,華信國(guó)際,居上v8,陽(yáng)光100,現(xiàn)代城,經(jīng)典時(shí)代,體育中心,柳州高中,景行小學(xué),東方百盛,十二中,人民醫(yī)院,東郡,廣西工學(xué)院,本案,53,54,項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向(swot分析結(jié)論）,借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打造一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大到柳州范圍甚至廣西范圍。,通過(guò)項(xiàng)