2009年西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 西平國際商貿(mào)城西平國際商貿(mào)城 中國中國西平西平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 1 目目 錄錄 第一部分 項(xiàng)目概況 .6 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景.6 1、項(xiàng)目名稱：.6 2、承辦單位概況.6 3、項(xiàng)目提出的理由.7 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況.7 1、項(xiàng)目四至.7 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套.7 3、主要建設(shè)條件.7 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).8 三、項(xiàng)目位置三、項(xiàng)目位置.9 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境四、項(xiàng)目周邊環(huán)境.10 1、優(yōu)越的地理位置：.10 2、交通要沖、車流滾滾：.10 3、政府支持：.10 4、商業(yè)展望.10 五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目 s.w.o.t.分析分析11 1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（strength）分析.11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 2 2、項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）分析.12 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析.12 4、項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析.13 5、swot 分析結(jié)論14 六、項(xiàng)目綜合分析六、項(xiàng)目綜合分析.15 1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì).15 1.1、優(yōu)越的地理位置：.15 1.2、交通要沖、車流滾滾：.15 1.3、政策支持：.15 2、企業(yè)優(yōu)勢(shì).16 3、地段優(yōu)勢(shì).16 4、資金優(yōu)勢(shì).16 七、問題與建議七、問題與建議.16 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題.16 2實(shí)施建議.17 第二部分 市場(chǎng)分析 .18 一、城市概況分析一、城市概況分析.18 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析.18 三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析.19 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高.20 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶.20 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展.21 1. 供應(yīng)量分析.21 2.銷售價(jià)格走勢(shì)分析.21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 3 五、目標(biāo)市場(chǎng)分析五、目標(biāo)市場(chǎng)分析.22 1、職業(yè)特征分析.22 2、目標(biāo)客戶心理分析.22 （1）當(dāng)?shù)鼐用?22 （2）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主.23 （3）企事業(yè)高級(jí)管理人員.23 （4）政府公務(wù)員.24 （5）外出打工人員.24 3、年齡特征分析.25 第三部分 項(xiàng)目定位 .25 一、定位的基準(zhǔn)原則一、定位的基準(zhǔn)原則.25 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu)二、定位的邏輯結(jié)構(gòu).26 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位.27 四、功能定位四、功能定位.28 4.1.定位著眼點(diǎn).28 4.2. 市場(chǎng)契機(jī).29 4.3.功能定位.30 五、經(jīng)營檔次定位五、經(jīng)營檔次定位.30 六、定位總結(jié)六、定位總結(jié).31 第四部分 地塊分析與規(guī)劃 32 一、項(xiàng)目地塊描述一、項(xiàng)目地塊描述.32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 4 二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析.32 三、項(xiàng)目地塊三、項(xiàng)目地塊 swot 分析分析.33 四、地塊分析小結(jié)四、地塊分析小結(jié).34 五、地塊規(guī)劃建議五、地塊規(guī)劃建議.34 第五部分 價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)效益分析35 一、定價(jià)方法：一、定價(jià)方法：.35 二、價(jià)格定位分析二、價(jià)格定位分析.36 1、以同類物業(yè)為參照的定價(jià)分析.36 1.1 確定參照項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項(xiàng)目36 1.2 根據(jù)參照項(xiàng)目要素確定其權(quán)重37 1.3 一線回歸分析38 1.3.1 專業(yè)市場(chǎng)38 1.3.2 街鋪39 1.4 市場(chǎng)定價(jià)法修正分析40 1.4.4 用租金和年回報(bào)率倒算售價(jià)法44 三、修正價(jià)格列表三、修正價(jià)格列表.46 四、經(jīng)濟(jì)效益分析四、經(jīng)濟(jì)效益分析.46 1、評(píng)價(jià)原則：.46 2、項(xiàng)目銷售收入預(yù)估.47 項(xiàng)目租金收入預(yù)估.47 3.項(xiàng)目成本估算.48 4損益表.49 5敏感性分析.49 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 5 五、社會(huì)效益評(píng)價(jià)五、社會(huì)效益評(píng)價(jià).50 1、提升西平城市形象、增強(qiáng)西平的區(qū)域價(jià)值；.51 2、完善商業(yè)結(jié)構(gòu)；.51 3、加快城市化建設(shè)。.51 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)順序及資金流量分析.51 一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議.51 1、開發(fā)前提：.51 2、經(jīng)濟(jì)效益：.52 二、物業(yè)資金流量分析二、物業(yè)資金流量分析.52 1、現(xiàn)金流出.52 2、現(xiàn)金流入.52 三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè).53 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：.53 2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：.53 3、工程風(fēng)險(xiǎn)：.53 4、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)：.54 5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：.54 6、購買力風(fēng)險(xiǎn)：.54 7、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：.54 8 資金風(fēng)險(xiǎn)：55 9、市場(chǎng)資源風(fēng)險(xiǎn)：.55 10、政策風(fēng)險(xiǎn)：.55 11、拆遷問題威脅：.55 四、風(fēng)險(xiǎn)分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析.56 1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分.56 2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法.56 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 6 五、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策五、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策.59 1、風(fēng)險(xiǎn)回避.59 2、風(fēng)險(xiǎn)控制.59 3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移.59 4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān).60 第七部分 綜述.60 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱： 西平國際商貿(mào)城 2、承辦單位概況 河南天祿置業(yè)有限公司是經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、 物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級(jí)職稱 人，目前公司在冊(cè)員工 人。 公司本著“以人為本、誠信至上”的企業(yè)理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營，良性循環(huán)的發(fā)展模式。多年來，公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以業(yè)主為中心，開拓創(chuàng)新， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 7 銳意進(jìn)取，憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和信譽(yù)，贏得了社會(huì)的廣泛認(rèn)可和高度信賴。天祿置業(yè)熱心社會(huì)公益事業(yè)，到西平投資伊始，聽說縣老干部活動(dòng)中心開展 活動(dòng)需要資金，公司總經(jīng)理馬上捐贈(zèng)了 5 萬元，用于改善和豐富老干部業(yè)余文化生活的健身保健器材的采購基金，體現(xiàn)了企業(yè)致富不忘回饋社會(huì)，是對(duì)離退休老 干部的真誠關(guān)愛。 天祿置業(yè)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極投身于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商貿(mào)環(huán)境建設(shè)，努力打造決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化、效益最大化的商業(yè)地產(chǎn) 品牌企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的振興做出新的、更大的貢獻(xiàn)。 3、項(xiàng)目提出的理由 本地塊的商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是根據(jù)政府對(duì)西平縣的整體規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)：發(fā)揮工商業(yè)、人文和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將西平發(fā)展成為豫中南地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通中心， 在西平縣 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶建設(shè)一個(gè)大型的綜合專業(yè)市場(chǎng)是很有必要的。 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目四至 項(xiàng)目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地 項(xiàng)目西側(cè)：緊臨 107 國道； 項(xiàng)目北側(cè)：為規(guī)劃的未來大道 項(xiàng)目南側(cè)：西平大道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 8 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 西平國際商貿(mào)城，107 國道旁唯一的 600 畝大盤，面向中原地區(qū)的超大型綜合專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目地交通方便快捷，長途汽車中轉(zhuǎn)站近在咫尺，距西平火車 站和長途汽車站都約 10 分鐘的車程。得地利、占天時(shí)、享人和之美。巨大的升值潛力，將會(huì)成為投資者、經(jīng)營商家舉目關(guān)注的焦點(diǎn)。 3、主要建設(shè)條件 （1）項(xiàng)目已正式取得國有土地使用證。 （2）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （3）項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （4）項(xiàng)目已取得政府發(fā)展改革委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 （5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 （6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo)說 明 項(xiàng)目名稱西平國際商貿(mào)城 項(xiàng)目總資料總占地面積：600 畝；建筑面積：50 萬（其中一期開發(fā)建設(shè) 22 萬） ；容積率：1.1；用地性質(zhì)：商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 9 地理位置107 國道與西平大道交匯處東（柏亭街道辦事處小田莊） 投資商/開發(fā)商河南天祿置業(yè)有限公司 商業(yè)策劃顧問深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 整合推廣/廣告實(shí)施待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)?！拔髌絿H商貿(mào)城”首期建設(shè)商業(yè)營運(yùn)面積 22 萬余平方米，將于 2010 年底正式對(duì)外營業(yè)。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋 商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包 小商品區(qū)等十大主題 經(jīng)營檔次中偏下、中檔 經(jīng)營特色集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功能于一體 大事記 2009 年 9 月 8 日西平國際商貿(mào)城奠基，駐馬店市、西平縣領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展寄予厚望。計(jì)劃 2009 年底動(dòng)工建設(shè)，2010 年底正式營業(yè)。 三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置位置 西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國道的優(yōu)越位置，西平長途汽車中轉(zhuǎn)站近在咫尺，距火車站和西平長途汽車站均為 5 公里，到京珠高速公路入口 8 公 里，交通便利。西平縣專門邀請(qǐng)華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對(duì) 107 國道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確功能定位，打造 107 國道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 10 加上近幾年的快速發(fā)展，107 國道沿線必將已成為西平縣工商業(yè)發(fā)展的名片，成為展示西平縣繁榮個(gè)性的最佳區(qū)段。 在項(xiàng)目周邊原有基礎(chǔ)上，將大力引進(jìn) 知名品牌，建設(shè)升級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。為更好地增強(qiáng)西平國際商貿(mào)城的功能配套和提高競(jìng)爭力，本案操作可以考慮建設(shè)休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公展覽專區(qū)，并 引進(jìn)增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點(diǎn)，107 國道是連接北京深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的城市交通主干道，是西平縣 向西發(fā)展的重點(diǎn)路段。這一區(qū)段的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)得到更新的發(fā)展，正如老樹發(fā)新芽，必將煥發(fā)蓬勃的生機(jī)與活力。 2、交通要沖、車流滾滾： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。 3、政府支持： 招商引資，始終是西平縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之筆! 近期，隨著西平縣委縣政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái)，并對(duì)商業(yè)項(xiàng)目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，獲得了眾多的發(fā)展契機(jī)。本項(xiàng)目投 資大、起點(diǎn)高、輻射廣、活力足、前景好，得到了縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，認(rèn)為國際商貿(mào)城的建成必將對(duì)推動(dòng)西平工業(yè)化進(jìn)程、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、建設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 11 豫南重要的商貿(mào)城市、加快西平發(fā)展步伐產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，因此縣里對(duì)本項(xiàng)目給予了特別關(guān)注和重點(diǎn)支持。在市民生活要求日漸提高的情況下，國際 商貿(mào)城運(yùn)用 pt37 智能化的電子商務(wù)信息平臺(tái)，引進(jìn)浙江義烏國際小商品城等先進(jìn)管理模式，將成為西平商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及部 分外埠商家已確定了投資意向。 4、商業(yè)展望 隨著中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇增長，加上中部崛起帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的騰飛，所以將本項(xiàng)目定位為中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中 心和電子商務(wù)交易平臺(tái)，具有極高的商業(yè)價(jià)值和升值空間。同時(shí)更加彰顯出國際商貿(mào)城的磅礴氣勢(shì)，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。 五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目 s.w.o.t.分析分析 1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（strength）分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處西平縣 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶核心地段，依托西平大道、棠溪大道、迎賓大道多條城市主干道，植根中原大地，吸引各地投資者經(jīng)營者，蘊(yùn)藏 著無限商機(jī)。 交通優(yōu)勢(shì) 南北向長途汽車都途徑該地，到長途汽車客運(yùn)站及西平火車站僅十分鐘的車程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。 品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商是江西知名開發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個(gè)大型的住宅小區(qū)，市場(chǎng)的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明，70%的經(jīng)營者比較關(guān)注本 案項(xiàng)目，32%經(jīng)營者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目，21%的經(jīng)營者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目，側(cè)面為項(xiàng)目的推廣和經(jīng)營提供了一定的支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 12 開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì) 天祿置業(yè)植根江西，到西平多次考察后搶抓了這一歷史性的機(jī)遇。天祿置業(yè)與波特公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，品牌影響力持續(xù)加大，營銷水準(zhǔn)進(jìn)一步得 到提升。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，可打造形成 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶規(guī)模最大的一個(gè)綜合專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。國際商貿(mào)城的建成將成為輻射中原地區(qū)的商貿(mào)中心，大型 商業(yè)對(duì)地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。 政策優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是駐馬店市和西平縣招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，市縣兩級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目寄予厚望，希望將本項(xiàng)目打造成一個(gè)輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地，政府的 扶持力度相當(dāng)大。由于這一項(xiàng)目獨(dú)特的地域區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這一超大型的綜合專業(yè)市場(chǎng)橫空出世，將使西平大商貿(mào)大流通跨越一個(gè)新歷程。 2 2、項(xiàng)目劣勢(shì)（、項(xiàng)目劣勢(shì)（weaknessweakness）分析）分析 項(xiàng)目開發(fā)周期長，受市場(chǎng)不確定因素影響，不可控風(fēng)險(xiǎn)增大； 體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn)； 受周邊成熟商業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭威脅。 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析 區(qū)位發(fā)展前景良好 項(xiàng)目地具有良好的交通條件，優(yōu)異的人文條件。義烏國際小商品城的進(jìn)駐將為項(xiàng)目的后期提供大量的人流，加上項(xiàng)目本身的市場(chǎng)影響力，可以做到項(xiàng)目 各板塊之間相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提高區(qū)域市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭力，使項(xiàng)目成為中原地區(qū)新的物資集 散中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 13 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略 持續(xù)兩年的國際金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)帶來了巨大沖擊，中國中央政府在應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)中從容不迫，及時(shí)果斷地推出了 4 萬億的龐大經(jīng)濟(jì)刺激復(fù)蘇計(jì)劃， 不僅帶給了全世界信心，其效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)中，對(duì)于迅速穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)起了極其重要的作用，也讓世界看到了中國在國際社會(huì)中的分量。4 萬億投資計(jì)劃 帶動(dòng)了國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了就業(yè)，拉動(dòng)了國內(nèi)需求。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年的 gdp“保八”已經(jīng)沒有半點(diǎn)懸念。而且，據(jù) imf 的 推測(cè)，今年中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模的總量將超過日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。 隨著全國經(jīng)濟(jì)的向好，西平縣也是捷報(bào)頻傳。上半年，全縣規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 8.2 億元，同比增長 18.1%；完成供電量 2.88 億千瓦時(shí)，同比增 長 8.2%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入 19.55 億元，同比增長 51.5%；實(shí)現(xiàn)利稅 9230.4 萬元，同比增長 26.1%。西平良好的投資環(huán)境也吸引了外界 的目光。今年上半年，西平縣新洽談意向合同項(xiàng)目 34 個(gè)，計(jì)劃投資 10.5 億元；續(xù)建、新建項(xiàng)目 36 個(gè)，計(jì)劃投資 10.8 億元，落實(shí)固定資產(chǎn)投資 3.8 億 元。投資 8 億元的西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目、投資 7 億元的江蘇長江線纜集團(tuán)工業(yè)城項(xiàng)目、投資 1.4 億元的新型包裝材料工業(yè)園項(xiàng)目、投資 5000 萬元的隆 興植物油脂加工項(xiàng)目、投資 3000 萬的鴻偉食品加工項(xiàng)目、投資 1500 萬元的新中源電子加工項(xiàng)目、投資 1000 萬元的麥動(dòng)食品加工項(xiàng)目正在實(shí)施，部分已 投入生產(chǎn)，為西平縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。 隨著西平縣經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快，全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的快車道，為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。近年來西平縣加快城市 化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生的凝聚效應(yīng)得以顯現(xiàn)。地處 107 國道西平縣經(jīng)濟(jì)隆 起帶的新型業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)。 強(qiáng)大的推廣力度 開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加大市場(chǎng)推廣力度，進(jìn)行營銷推廣、招商推廣、經(jīng)營性宣傳等，確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營，增強(qiáng)市場(chǎng)的 財(cái)富凝聚能力。香港波特地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行全程營銷策劃，憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，依靠 pt37 這一先進(jìn)的智能化的電子商 務(wù)信息平臺(tái)的運(yùn)作，運(yùn)用電子商務(wù)的最新發(fā)展成果幫助客戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實(shí)同步經(jīng)營，無限拓展客戶資源，將使本項(xiàng)目的發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階，樹立與 同類其他項(xiàng)目差異化的新特點(diǎn)，從而取得錯(cuò)位競(jìng)爭的優(yōu)勢(shì)，確保項(xiàng)目的良性發(fā)展，提高知名度，加大市場(chǎng)影響力，最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會(huì)效益、品牌效 益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。 主力店的帶動(dòng)作用明顯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 14 義烏國際小商品城強(qiáng)勢(shì)入駐國際商貿(mào)城，將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好的發(fā)展契機(jī)。義烏國際小商品城強(qiáng)勢(shì)入駐國際商貿(mào)城，將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好的發(fā)展契機(jī)。 4、項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析 城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易達(dá)到飽和 本地和周邊地市投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食批發(fā)投資市場(chǎng)，使原本市場(chǎng)需求較少的市場(chǎng)將更加激烈。 投資型物業(yè)競(jìng)爭加劇 隨著河南城市建設(shè)的加速，越來越多的有實(shí)力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，近年來產(chǎn)生了不少的綜合專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的前景會(huì)有一定的影響。 宏觀政策影響 由于近年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，造成局部房價(jià)增長過快，政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長，采取了積極的財(cái)政政策和金融政策。房地產(chǎn) 市場(chǎng)正處在宏觀調(diào)控周期中，政府為抑制房價(jià)的過快增長，實(shí)施積極的財(cái)政政策和金融政策，對(duì)投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它 投資渠道，一部分處于持幣觀望。 高供應(yīng)量 發(fā)達(dá)城市的可開發(fā)資源進(jìn)一步減少，紛紛進(jìn)軍國內(nèi)二線、三線城市，經(jīng)濟(jì)增長的幅度不高，因而買方市場(chǎng)并沒有同步增長； 商業(yè)物業(yè)消化量有限 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣目前還沒有形成商業(yè)投資或經(jīng)營的消費(fèi)心理。 5、swot 分析結(jié)論 利用 swot 分析圖，企業(yè)可以根據(jù) swot 分析的計(jì)算結(jié)果在 swot 分析圖上找到企 業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置，從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略 wt 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）：即直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)，避免外部威脅的戰(zhàn)略。 0 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 wo 增長性戰(zhàn)略 so 防御性戰(zhàn)略 wt 多元化戰(zhàn)略 st 威脅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 15 wo 戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）：利用外部的機(jī)會(huì)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略。 st 戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略）：即利用企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，去避免或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。 so 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）：依靠內(nèi)部失去抓住外部的機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。 從 swot 分析圖我們可以看出來，我們的項(xiàng)目明顯優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，因此處于 so 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）階段，我們應(yīng)當(dāng)采取依靠內(nèi)部抓 住外部的機(jī)會(huì)戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng)：（1）以先進(jìn)的理論方法作指導(dǎo)，依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和人性化的景觀及動(dòng)線設(shè)計(jì)，外加我們項(xiàng)目所占的地理環(huán) 境優(yōu)勢(shì)，積極整合資源，在國家宏觀政策和政府部門的大力支持之下，利用客戶心理，創(chuàng)造完美的文化氛圍，以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，為項(xiàng) 目出力。(2)通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，教育，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，以加強(qiáng)與外部供應(yīng)商企業(yè)溝通、協(xié)調(diào)的能力，才能與供應(yīng) 商進(jìn)行有效溝通，通過為供應(yīng)商提供多方面的符合需求的服務(wù)來吸引供應(yīng)商的加盟，為優(yōu)化供應(yīng)商隊(duì)伍、更好地控制采購成本打好基礎(chǔ)。而且使得供應(yīng) 商切實(shí)明白我們的優(yōu)勢(shì)所在，將可能的機(jī)會(huì)擴(kuò)大，使之成為優(yōu)勢(shì)。 六、項(xiàng)目綜合分析六、項(xiàng)目綜合分析 1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 1.1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點(diǎn)，107 國道是連接北京深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的城市交通主干道，是西平縣 向西發(fā)展的重點(diǎn)路段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 16 1.2、交通要沖、車流滾滾： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。 1.3、政策支持： 招商引資，始終是縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之筆! 近期，隨著縣政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái)，并對(duì)商業(yè)項(xiàng)目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的發(fā)展契機(jī)。在商貿(mào)物流大提速 的情況下，西平國際商貿(mào)城引進(jìn)義烏國際小商品城等先進(jìn)管理模式，將會(huì)成為西平商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)的嶄新亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及部分外埠商家以 確定了投資意向。 2、企業(yè)優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限公司，成立于 2009 年，經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營 銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級(jí)職稱 人，目前公司在冊(cè)員工 人。 3、地段優(yōu)勢(shì) 西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國道的優(yōu)越地理位置，與西平縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)西向發(fā)展戰(zhàn)略吻合，連接西平大道、棠溪大道、迎賓大道等城區(qū)主干道。 4、資金優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限公司是經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元，實(shí)力強(qiáng)大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 17 七、問題與建議七、問題與建議 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有： （1）項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚未最后確定。 （2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 （3）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度和能力所產(chǎn)生的對(duì)商鋪預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （4）存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭力還需要多方面的培育。 2實(shí)施建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： （1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。 （2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡周密的市場(chǎng)調(diào)查工作。 （3）以客戶顯而易見的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 （5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù) 時(shí)間。 （6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成開盤的旺盛人氣。 （7）資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。 （8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請(qǐng)意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項(xiàng)，以保證工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 18 程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。 （9）盡管項(xiàng)目規(guī)模很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 第二部分第二部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、城市概況分析一、城市概況分析 西平縣位于河南中南部，東經(jīng) 1133611413和北緯 33103332之間。西平是河南中南部的新興工商業(yè)城市，東鄰上蔡，西接舞鋼市， 北依漯河，南望駐馬店，北距新鄭國際機(jī)場(chǎng) 130 公里，南距武漢 300 公里，位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)”。 境內(nèi)地勢(shì)西高東低，西部為淺山 丘陵區(qū)，中部、南部有緩崗，東部為平原。全境東西長 60 公里，南北寬 32 公里，總面積 1089.77 平方公里。全縣轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個(gè)街道辦事處和一個(gè)國 營農(nóng)場(chǎng)，總?cè)丝?85 萬，面積 1089.77 平方公里，耕地 118 萬畝。 改革開放以來，西平經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。2008 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 85.6 億元，財(cái)政一般預(yù)算收入 1.62 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 45.1 億元，增 長 30.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 45.9 億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 56.3 億元。農(nóng)民人均純收入 4636 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10593 元。經(jīng)濟(jì)增長速度和 運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 。全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 從西平城市總體規(guī)劃修編會(huì)上了解到，西平縣已委托武漢華中科技大學(xué)著手對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步明確城市的產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，實(shí)施“西移南擴(kuò)”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)沿 107 國道西向發(fā)展，在七大產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步建設(shè) 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶，從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 19 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析 近年來，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征： （1 1） 、城市 gdp 高速發(fā)展，連續(xù) 5 年快速增長； （2 2） 、固定資產(chǎn)投資發(fā)展較快，外地企業(yè)來西平投資力度加大，未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，將會(huì)邁入快速發(fā)展道路。 （3 3） 、西平經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，按照西蒙庫茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 今年上半年以來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國際看，受金融危機(jī)沖擊，全球經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)減緩，世界經(jīng)濟(jì) 總體預(yù)計(jì)在今年底將會(huì)得到復(fù)蘇。從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時(shí)期已經(jīng)過去。從全省看，總體形勢(shì)好于全 國，預(yù)計(jì)四季度將會(huì)穩(wěn)定回升。從我縣看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)仍顯緩慢，固定資產(chǎn)投資計(jì)劃任務(wù)的完成仍很艱巨。 2008 年，在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛。2009 年上半年全縣完成生產(chǎn)總值 44.79 億元，地 方財(cái)政收入 1.11 億元，同比增長 15.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5753.8 元，同比增長 8%。運(yùn)行的主要特征是： （1）、規(guī)模擴(kuò)大，增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)品零售總額增長創(chuàng)近年來新高，居駐馬店市第二位。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5%5%-8% 大于8%小于4% 萎縮萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展 西蒙西蒙庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 20 （2）、城鄉(xiāng)市場(chǎng)大幅走高，商貿(mào)流通繁榮活躍，呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局。全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 45.9 億元，增長 17.4%?，F(xiàn)代流通方式向農(nóng)村 延伸，農(nóng)村市場(chǎng)的拉動(dòng)力增強(qiáng)，農(nóng)村市場(chǎng)拉動(dòng)消費(fèi)品零售總額增長明顯。 （3）、日用消費(fèi)和餐飲市場(chǎng)持續(xù)保持快速增長。 （4）、居民消費(fèi)層次逐步提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。 三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 西平城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有主次干道 16 條，采取方格網(wǎng)、自由式相結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng)，分為主干道、次干道和支路三類，形成“八橫八縱”的干道網(wǎng) 骨架，開通公交線路 12 條，擁有 200 輛出租汽車；綠化方面以建設(shè)綠色生態(tài)城市為目標(biāo)，形成了城市園林綠地系統(tǒng)。 對(duì)外交通相當(dāng)便捷，京廣鐵路、京珠高速公路、縱貫?zāi)媳保?31 國道、省道高蘭公路、107 省道穿境而過。 社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。各級(jí)各類學(xué)校 234 所，在校學(xué)生 16.56 萬人。 科技事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，全年申請(qǐng)專利 20 件，授權(quán)專利 18 件。全市新型農(nóng)村合作醫(yī) 療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 23 個(gè)，其中縣級(jí)綜合醫(yī)院 3 個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員 1452 人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)生 599 人，注冊(cè)護(hù)士 390 人，擁有床位數(shù) 779 張， 醫(yī)療條件不斷改善。 西平縣加大老城區(qū)改造的投資力度，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè)，提升城市軟實(shí)力，增強(qiáng)城市的承載力和輻射帶動(dòng)力。組織實(shí)施綠化、亮化和通 暢工程，先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修、改造了城區(qū) 16 條總計(jì) 60 公里長的城市主干道。城市面貌發(fā)生了巨大的變化，先后被命名為省級(jí)衛(wèi)生城、園 林城和文明城。 西平市場(chǎng)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施完善。西平有中原最大的兔毛市場(chǎng)，豫南最大的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)和建材批發(fā)市場(chǎng)。全縣各類市場(chǎng)工商戶達(dá) 3 萬多 家，從業(yè)人員達(dá) 5 萬多人，市場(chǎng)日流量 1 萬多人，市場(chǎng)年交易額達(dá) 15 億多元，輻射帶動(dòng)周邊 10 多個(gè)縣市，成為豫南重要的服裝、建材、農(nóng)副產(chǎn)品流通集散 地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話68698693 手機(jī)：qq: 961531377 376977591 616843241 21 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 2008 年，在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。全年共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總 額 45.9 億元，增長 17.4%。 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 本地主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在經(jīng)貿(mào)路。經(jīng)貿(mào)路集西平最典型商業(yè)為一體，例：百貨商場(chǎng)、超市、家居市場(chǎng)（全友家私、溫州家具城、柏城商場(chǎng)家具城） 、 專業(yè)市場(chǎng)（電動(dòng)車摩托車大世界） 、電器超市（國寧電器、蘇寧電器、國美電器）