2010年貴陽房地產(chǎn)最新市場研究報告.doc

2010年貴陽房地產(chǎn)最新市場研究報告.宏觀大勢1.1三部委：土地凈收益10%用于廉租房保障資金 財政部、國家發(fā)展改革委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部16日發(fā)出關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知，要求各地要切實落實各類保障性安居工程資金，并明確規(guī)定，允許土地出讓凈收益和住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。該通知規(guī)定，為切實解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補貼。 中地行點評: 國家一貫的保障住房政策再次被強調(diào)，而且還給于地方政府足夠的資金和政策支持，保障性住房逐漸對未來樓市造成威脅。審計署：1.5億元廉租房保障金被挪用審計署17日發(fā)布今年第22號審計結(jié)果公告，公布了19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果。結(jié)果顯示：六城市虛報材料套取6000萬、住戶因廉租房配套不完善退房、北京未按規(guī)定提取廉租房保障資金、向條件不符家庭分配廉租房533套等問題突出。據(jù)分析：審計署認為主要原因是對拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；同時，入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實物配租條件后，大多仍無能力購置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。 中地行點評：雖然政府在不斷的加強保障住房制度的完善，但是此前的各個保障房環(huán)節(jié)中仍然產(chǎn)生過較大問題。國務(wù)院四措施抑物價 必要時將價格干預(yù)國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前價格形勢，研究部署穩(wěn)定消費價格總水平、保障群眾基本生活的政策措施。會議確定了四項政策措施，其中包括“必要時對重要的生活必需品和生產(chǎn)資料實行價格臨時干預(yù)措施”。國家發(fā)改委稱將對部分炒作及串通漲價行為進行嚴厲查處。 中地行點評：通貨膨脹是真的不可避免了，面對國務(wù)院的“必要干預(yù)”，問題才真正被嚴肅對待起來。 60家上市地產(chǎn)商再融資受阻 證監(jiān)會副主席莊心近日公開表示，房地產(chǎn)企業(yè)重組已暫停，今年尚無一例房企重組申請通過，房企重組需要國土部出具意見方可。銀監(jiān)會此前曾下發(fā)通知要求信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，目的是提示信托公司關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險，堵住信托公司融資口子。在此環(huán)境下，房企融資在未來一段時間將持續(xù)處于困境，房企須提早準備應(yīng)對之策。 中地行點評：上半年78家非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)央企被責(zé)令停止從事地產(chǎn)事件余音未盡，政府調(diào)控從央企開始；面對目前的上市地產(chǎn)商再融資，能通過絕非易事。貴陽首套房貸利率最低折從7折上調(diào)8.5折 相當于4次加息本月初，貴陽市多家商業(yè)銀行均表示，嚴格執(zhí)行首套房貸利率8.5折政策，這是繼北京、上海、廣州等一線城市取消了首套住房貸款利率7折優(yōu)惠以后，我市也緊跟調(diào)控步伐。據(jù)了解，本次上調(diào)首套房貸利率后，首套購房利率折扣從7折提升至8.5折，給購房者增加的成本支出相當于4次加息。目前該行首套房貸優(yōu)惠利率上限調(diào)至基準利率的8.5折，并且能否享受8.5折的優(yōu)惠，還要看所購房屋面積的大小，面積小于90平米以下的住房，才有可能享受8.5折的優(yōu)惠。 中地行點評：相對一線城市的的“限購令”，貴陽剛上調(diào)房貸利率對樓市的影響可謂太小。貴陽取消經(jīng)適房上市5年時限 自2010年11月1日起，貴陽市經(jīng)濟適用住房的購房者，自愿按購房款8%的比例補交土地出讓金，變更房屋性質(zhì)后，其住房均可上市進行交易。 中地行點評：這個地方政策是令大眾費解的，本來就不規(guī)范的保障住房市場，取消上市時限后，將會產(chǎn)生更多的“需求”。 貴陽取消經(jīng)適房上市5年時限 自2010年11月1日起，貴陽市經(jīng)濟適用住房的購房者，自愿按購房款8%的比例補交土地出讓金，變更房屋性質(zhì)后，其住房均可上市進行交易。 中地行點評：這個地方政策是令大眾費解的，本來就不規(guī)范的保障住房市場，取消上市時限后，將會產(chǎn)生更多的“需求”。 貴陽公積金貸款三季度大幅下滑 貴陽市住房公積金管理中心獲悉，今年三季度，貴陽市有1523戶職工住房公積金貸款約2.75億元。與去年同期的3011戶約6.58億元貸款總額相比，分別減少約49%和58%。據(jù)了解，公積金貸款之所以大幅下降，除了去年同期貴陽市住房成交量巨大之外，還與今年的房地產(chǎn)市場調(diào)控和公積金貸款政策調(diào)整有關(guān)。今年5月底，貴陽公積金將原來最高40萬元的貸款額度下調(diào)至最高30萬元、已利用貸款購買住房又申請購買二套住房的，公積金貸款首付比例不得低于50%；購買第三套住房的不能申請住房公積金貸款等政策，將用公積金貸款買房投資的購房者擋在門外。據(jù)粗略統(tǒng)計，當前利用公積金貸款的購房者，絕大多數(shù)都是首次貸款購房的市民。 中地行點評：公積金貸款額下降，首付比例上調(diào)等都是貸款總額大幅下滑的主要原因。 我市住建局作出嚴格規(guī)范 將強化中介行業(yè)管理 11月25日下午，貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽市中介行業(yè)管理協(xié)會聯(lián)合召開“加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理”會議。會上，住建局向貴陽各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)放“關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的通知”。通知對嚴格房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度、實行房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員持證上崗制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)公司責(zé)任、經(jīng)紀機構(gòu)服務(wù)告知業(yè)務(wù)等都作出了嚴格的規(guī)范。 中地行點評：規(guī)范中介行業(yè)管理，從來都是地方住房主管部門的首要工作，但在樓市政策密集出臺的2010年，這個責(zé)任顯得更為重要。.土地市場分析2.1 近期貴陽土地成交走勢本年度土地零成交的月份只有2月份和10月份，2月份是主要因為“兩節(jié)”影響，10月受前期土地政策調(diào)控和“9.29”政策影響，導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)一級市場處于停頓狀態(tài)，本月土地市場有一定回暖，主要源于中天城投集團漁安片區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展地塊發(fā)售。2.2本月土地成交情況 土地掛牌：主要掛牌地塊 本月土地掛牌量少，兩城區(qū)基本沒有掛牌出讓，金陽新區(qū)就只有一塊掛出，總建面在48萬余方。 土地成交本月土地成交主要集中在兩城區(qū)，主要地塊是云巖漁安片區(qū)內(nèi)地塊，都被中天城投集團以9.42億元高價購得，地塊總面積817919，總建筑面積近200萬方。 3. 房地產(chǎn)市場銷售分析3.1本月房地產(chǎn)市場銷售情況分析“限購令”、“熱錢”等是本月的樓市熱點詞匯，雖然樓市從來不缺乏熱鬧，但本月伴隨北京、上海、廣州等各大城市的“限購令”出臺，打壓樓市才顯得真正有效，不過對于貴陽這樣的三線市場，卻絲毫沒有因為限購帶來任何影響，反而在一定程度上促進本地剛需和外來購房者加快購房步伐。本月貴陽樓市共計成交各類物業(yè)687242，環(huán)比上月595540上漲15.4%，上漲最大的區(qū)域主要是兩城、金陽、小河等區(qū)域，上漲主要原因是年底多數(shù)項目加推房源促銷，主要表現(xiàn)在金陽世紀城、中天會展城、中鐵逸都國際，兩城區(qū)的中天城投集團項目和保利貴州項目等。 3.2 近期新上市商品房走勢 本月貴陽新推房源量達到新高，主要源于大量老項目集中推新貨，如，世紀城尾貨、中鐵逸都1300余套高層小戶單位，中天會展城b區(qū)新房源等；由于國家保障房政策的貫徹落實，貴陽市保障性住房新房源在持續(xù)推向市場，本月在如此大批量的新推房源基礎(chǔ)上，其中經(jīng)適房還占到總量的13%。 近期新上市經(jīng)適房都占到總量的很大比例，顯示出貴陽住房保障體系正在逐步完善中。 3.3銷售情況分析成交類型 本月全市公交成交各類物業(yè)687242，環(huán)比上漲15.4%。其中住宅成交644707 （商品房541198+經(jīng)適房103509）。3.4 本月成交總量分布區(qū)域成交總量分析3.5 近期成交總量走勢 本月成交情況中，金陽新區(qū)均價4506，環(huán)比上漲3.81%；兩城區(qū)本月均價5622，環(huán)比下降6.35%；本月上漲最快的花溪區(qū)，4760環(huán)比上漲8.86%；其他區(qū)域均表現(xiàn)不通程度上漲。本月成交分析經(jīng)適房本月成交分析商業(yè) 本月成交分析商品房和經(jīng)適房對比 本月成交top10項目 今年1-11月供求比走勢分析 今年1-11月成交總體形勢分析 近期各類物業(yè)成交均價走勢分析 近期成交總體走勢分析 本月成交小結(jié): 4.主流媒體廣告監(jiān)測4.1貴陽晚報、貴州都市報地產(chǎn)廣告分析本月貴陽市房地產(chǎn)報媒投放總量200版次，環(huán)比上月164版次