2011鹽城市建湖縣市場調(diào)研報告58p.doc

鹽城市建湖縣市場調(diào)研報告目錄第一章 建湖縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展3建湖概況3科技與教育文化6第二章 項目考察及周邊環(huán)境研究7項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7項目周邊環(huán)境及配套分析9項目周邊環(huán)境及物流交通條件調(diào)查9周邊商業(yè)、商務(wù)及市政配套設(shè)施調(diào)查11項目swot分析12第三章 建湖房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀13房產(chǎn)與土地13房地產(chǎn)價格變動情況分析13近年來土地出讓情況分析16“十一五”規(guī)劃期間住房需求重要指標(biāo)17建湖縣房地產(chǎn)市場23建湖縣房地產(chǎn)市場的構(gòu)成23建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊價格信息分析24建湖縣房地產(chǎn)代表性樓盤調(diào)研匯總27第四章 建湖縣商業(yè)現(xiàn)狀54建湖縣商圈調(diào)研分析54建湖商業(yè)概述54建湖商業(yè)布局56建湖商業(yè)街基本情況60建湖賣場基本情況68建湖專業(yè)市場分析68建湖酒店業(yè)市場分析70第一章 建湖縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展建湖概況建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，北緯33163341，東經(jīng)1193312005。東與射陽縣交界，南與鹽都區(qū)接壤，西與寶應(yīng)、楚州二縣（區(qū)）毗鄰，北與阜寧縣隔水相望。全縣總面積1155平方公里，下轄15個鎮(zhèn)和1個開發(fā)區(qū)，人口80萬，市區(qū)人口35萬。建湖人文底蘊(yùn)較為深厚，是地方戲淮劇的發(fā)源地，是中國傳統(tǒng)雜技的兩大發(fā)源地之一，被譽(yù)為淮劇之鄉(xiāng)、雜技之鄉(xiāng)、花炮之鄉(xiāng)。早在春秋戰(zhàn)國時期就有先民繁衍生息，唐代朦朧寶塔留下了古代文明的鮮明印跡，吳越文明與楚漢雄風(fēng)交融滲透，開成了開放、包容的獨特地域文化。建湖人杰地靈，人才輩出，南宋左丞相陸秀夫、著名外交家喬冠華、美籍華人著名宇航員王贛俊等名賢俊杰都誕生在這里?？h域原是古淮夷的一部分，1941年9月，鹽城縣劃縣分治，成立建陽縣，因與福建省建陽縣同名，于1951年7月取建陽、湖垛（今建湖）兩鎮(zhèn)的首字為名改稱建湖縣。建縣后，先后隸屬鹽阜行政公署、鹽阜分區(qū)、蘇皖邊區(qū)第五行政區(qū)、蘇北行署鹽城行政區(qū)、江蘇省鹽城專區(qū)、江蘇省鹽城地區(qū)，1983年為鹽城市屬縣之一。全縣共有大小溝河3000余條。主要排水入海河道為黃沙港，另有部分洪水從射陽河下排入海。主要骨干河道還有：南北向的薔薇河、戛糧河、西塘河、東塘河、漁深河、串場河、通榆河和東西向的南鹽河、北塘河。自然降水量大，水域廣闊，地下淡水資源比較豐富。全縣共有水域面積2.67萬公頃，是江蘇省水產(chǎn)養(yǎng)殖十強(qiáng)縣，江蘇最大的螃蟹養(yǎng)殖基地。 2010年建湖實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值238億元，同比增長15%；財政收入40.6億元、地方一般預(yù)算收入20億元，分別增長54.1%、52.6%，其中近湖鎮(zhèn)財政收入6.3億元，繼續(xù)在蘇北領(lǐng)先，慶豐、上岡、顏單3鎮(zhèn)財政收入首次超億元；全社會固定資產(chǎn)投資182億元，增長36%；規(guī)模以上工業(yè)增加值102億元，增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16080元、農(nóng)民人均純收入8530元，分別增長15%、12%；社會消費品零售總額81億元，增長20%。建湖縣被認(rèn)定為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展百強(qiáng)縣、江蘇省新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣行列?？萍寂c教育文化建湖縣自1989年起實施科教興縣戰(zhàn)略，1993年獲得全國科技工作先進(jìn)縣，1994年評為全國科技實力百強(qiáng)縣，先后獲得19992000、20032004年度全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣；20012002、20032004年度江蘇省科技工作先進(jìn)縣，自1995年以來連續(xù)十年獲得鹽城市科技工作先進(jìn)單位，自1993年始，在每2年一次的省科技廳考核中連續(xù)被評為先進(jìn)縣科委(科技局)。2008年，建湖教育系統(tǒng)全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，全面推進(jìn)教育強(qiáng)縣建設(shè)進(jìn)程，各類教育事業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展的良好勢頭。截至2008年底，全縣有中、小學(xué)96所，其中普通中學(xué)29所、職業(yè)中學(xué)2所、小學(xué)65所，教師進(jìn)修學(xué)校、青少年活動中心、特殊教育學(xué)校各1所，幼兒園35所，成人教育中心校15所；在職教職工7000多人，中、小學(xué)生78800多人。學(xué)前教育在園幼兒數(shù)達(dá)20626人，學(xué)前三年幼兒人園率達(dá)94.25，義務(wù)教育階段學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)100，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)9771，高中階段毛入學(xué)率達(dá)938，高等教育毛入學(xué)率達(dá)43 3。成為省“普及高中階段教育先進(jìn)縣”、“幼兒教育先進(jìn)縣”。全縣15個鎮(zhèn)全部創(chuàng)建成“無流生鎮(zhèn)”或“基本無流生鎮(zhèn)”，13個鎮(zhèn)通過“鹽城市基本實現(xiàn)教育現(xiàn)代化合格鄉(xiāng)鎮(zhèn)”驗收，7個鎮(zhèn)創(chuàng)建成市級體育強(qiáng)鎮(zhèn)。建湖是我國雜技發(fā)祥地之一。這里的雜技?xì)v史悠久，源源流長。據(jù)記載，初唐時期，這里就有百戲(雜技)，它跟河北吳橋、山東聊城齊名是我國雜技藝術(shù)三個發(fā)祥地之一，她以獨特的民族風(fēng)格和精湛的藝術(shù)技巧而飲譽(yù)海內(nèi)外。江蘇省政府公布首批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)項目，“建湖雜技”正式進(jìn)入雜技與競技類名錄，同時被省政府列為申報國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目之一。建湖縣高級中學(xué) 建湖縣實驗小學(xué)第二章 項目考察及周邊環(huán)境研究項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)：商業(yè)用地（c2）地塊可建設(shè)用地面積：約 12萬平方米容積率：1.8建筑密度：42%綠地率：25%建筑限高：機(jī)動車出入口：東：秀夫北路，西：建寶路，南：冠華西路，北：明珠西路停車車位：機(jī)動車停車泊位按60個車位/萬平方米建筑面積設(shè)置，非機(jī)動車停車泊位按500個車位/萬平方米建筑面積設(shè)置。其它規(guī)劃要求按江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。 地塊現(xiàn)狀 地塊區(qū)位項目周邊環(huán)境及配套分析項目周邊環(huán)境及物流交通條件調(diào)查該項目向北與建湖民營科技創(chuàng)業(yè)園接壤，民營創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)建于2004年，園區(qū)面積已達(dá)6000畝，建成標(biāo)準(zhǔn)廠房452幢120萬平方米，進(jìn)園企業(yè)436家，經(jīng)濟(jì)總量12億元,稅收8800多萬元，是鹽城唯一一家3a級中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園，也是江蘇省20個小企業(yè)創(chuàng)業(yè)示范基地之一。向東三公里有江蘇里下河物流中心，里下河物流中心位于建湖縣城北首，依托獨特的區(qū)位特點和良好的資源優(yōu)勢，著重打造港口碼頭、倉儲集散、交易市場、商貿(mào)服務(wù)四大功能區(qū)，建設(shè)與建湖縣石油機(jī)械、節(jié)能燈具產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)和配套的鋼材、木材、煤炭、糧食飼料、農(nóng)資等大宗物資集散基地。園區(qū)建成后，年貨物吞吐量可達(dá)500萬噸，營業(yè)額100億元。該項目毗鄰s234省道，向南距離鹽徐高速約10公里，東南方2.4公里處為建湖客運站。 建湖縣民營科技園 江蘇里下河物流園區(qū)周邊商業(yè)、商務(wù)及市政配套設(shè)施調(diào)查項目的西南方與德容裝飾城接壤，德容裝飾城沿街店鋪一樓租金約125元/平米/月，內(nèi)部店鋪租金最低價約為25元/平米/月。項目東南面1.5公里處坐落著建湖縣大潤發(fā)，大潤發(fā)建湖店是大潤發(fā)集團(tuán)在華東區(qū)開設(shè)的第56家店，賣場位于建湖縣向陽西路128號，占地面積26.7畝，總建筑面積約為26000，營業(yè)面積12000。大潤發(fā)建湖店于2009年2月5日簽約，2009年5月10日正式開工建設(shè)，同年12月13日正式營業(yè)，創(chuàng)造了當(dāng)年簽約，當(dāng)年開工建設(shè)，當(dāng)年竣工營業(yè)的建湖速度。 大潤發(fā)公司定位是會員制的國際連鎖平價購物廣場。建湖大潤發(fā)的商業(yè)優(yōu)勢是：近3萬種超值商品，330個汽車免費停車位，3000個摩托車、自行車免費停車位，3000室內(nèi)商業(yè)步行街。 為了豐富廣大建湖市民的購物環(huán)境，為廣大市民提供便利，進(jìn)一步促進(jìn)縣城商圈的發(fā)展，大潤發(fā)建湖店租用了5條免費購物班車供市民乘坐，方便市民到大潤發(fā)購物。 大潤發(fā)建湖店 大潤發(fā)專線項目swot分析優(yōu)勢和機(jī)會點項目東臨里下河物流園區(qū)，毗鄰s234省道，向南距離鹽徐高速約10公里，東南方2.4公里處為建湖客運站，交通便利。項目與民營產(chǎn)業(yè)園接壤，能夠從產(chǎn)業(yè)園企業(yè)中獲得一定的客戶群，與產(chǎn)業(yè)園共同發(fā)展。項目西南方與中小規(guī)模的德容裝飾城接壤，可以借鑒其經(jīng)驗，總結(jié)其不足。項目借取“建湖城市南遷”風(fēng)潮，占據(jù)一定區(qū)位優(yōu)勢。項目四面臨街，西側(cè)建寶路與北側(cè)明珠西路為次主干道。項目發(fā)展商實力雄厚，專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)驗豐富。劣勢和威脅點項目建湖裝飾建材五金產(chǎn)業(yè)氛圍較差，分布散亂。本地塊周邊環(huán)境尚不完善，商業(yè)氛圍不夠濃厚。第三章 建湖房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀房產(chǎn)與土地房地產(chǎn)價格變動情況分析2003年，建湖縣房地產(chǎn)市場剛剛興起，雛形初具，市場上有了正式的商品房買賣的概念，但是由于整個城市基礎(chǔ)條件相對落后，房地產(chǎn)發(fā)展缺乏管理和引導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不規(guī)范，從而也間接形成了房地產(chǎn)項目品牌、品質(zhì)上無法上臺階，整個開發(fā)水平和市場價格水準(zhǔn)在蘇北地區(qū)處于落后名次，僅有7百多元每平米，同時全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅有35家。2004年，建湖縣引入“土地招掛拍”制度，其相對薄弱的房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入高速發(fā)展期，據(jù)建湖縣政府相關(guān)文件顯示，在2004年，該縣出讓土地接近12萬平米，創(chuàng)造了歷史之最，其中還包括已經(jīng)瞄準(zhǔn)該縣的外地開發(fā)商在此成功拿地。2004年，建湖縣整體整體住宅價格同比2003年，略有上漲，在8001000元/平米之間。開發(fā)商業(yè)從原來單一的本地開發(fā)商變成了外地開發(fā)商和本地開發(fā)商共同搶占市場，共同發(fā)展建湖房地產(chǎn)的局面。開發(fā)企業(yè)數(shù)量也有了明顯的提升，超過10家。20052006年，國家房地產(chǎn)政策一度影響了建湖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但房地產(chǎn)新興城市的定位，持續(xù)的剛性購買需求讓其度過了難關(guān)。房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，比如開發(fā)商開始注重樓盤的品質(zhì)和品牌，一些城市領(lǐng)軍性的大盤也出現(xiàn)了，如清華苑等，整個城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)欣欣向榮，積極發(fā)展的態(tài)勢。2006年底，建湖縣房地產(chǎn)市場價格全面飆升，價格直線上升，大部分樓盤達(dá)到1500以上，部分高樓盤突破2000。2007年上半年，承接2006年質(zhì)的飛躍，建湖縣房價呈現(xiàn)洶涌發(fā)展態(tài)勢，其中很大一部分樓盤的單價已經(jīng)達(dá)到2000開外；到了下半年，由于整個國家金融和房地產(chǎn)環(huán)境的影響，同時隨著城市發(fā)展速度的提升，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，大部分樓盤再度提價，整個城市重點地帶樓盤的均價突破2000，達(dá)到2500元/平米，最高的甚至超過3000。2008年上半年，整個城市房價再度提升，以東方廣場等市中心核心樓盤為代表的大部分位置較好的樓盤將其均價拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受國家宏觀調(diào)控影響，整個市場發(fā)展變緩，銷售持續(xù)不動，部分樓盤持續(xù)降價，甚至出現(xiàn)個別樓盤封盤 等候時機(jī)重現(xiàn)銷售的現(xiàn)象。因此在價格上也有一定影響，整個市區(qū)平均價格2500元/平米。2009年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面開花的暴漲局面，各地樓王不斷涌出，房地產(chǎn)版塊資金大量流入，投資、投機(jī)交易活躍，使得各地房價一路攀升。特別是到了下半年，房價不斷刷新歷史價格，而且還有繼續(xù)向上的勢頭。受此影響，建湖房價也是一路上揚，整個市區(qū)平均價格3400元/平方。2010年建湖縣房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展，全年完成商品房開發(fā)約90萬平方米，銷售85萬多平方米；不斷拓展城市管理范圍，切實鞏固全國文明縣城創(chuàng)建成果。從上圖建湖縣近年市區(qū)房地產(chǎn)銷售均價統(tǒng)計圖表可以看出，從2003年起建湖縣市區(qū)的房地產(chǎn)就呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢，每年房產(chǎn)均價漲幅約在200-300每平米之間，其中2006年是建湖縣房產(chǎn)發(fā)展迅速的一年，當(dāng)年住房均價漲幅達(dá)到700元每平米，而2009年受國家利好政策的影響，漲幅將近達(dá)到1000元每平米。近年來土地出讓情況分析總體統(tǒng)計：2004年，整個建湖縣出讓土地總量將近為20萬平，土地出讓總價約為7500萬元，超出出讓底價約1500萬元；2005年，整個建湖縣出讓土地總量也將近為20萬平，土地出讓總價約為1.8億，超出出讓底價超過6千萬左右；2006年，整個建湖縣出讓土地總量將近為27萬平，土地出讓總價約為3億，超出出讓底價超過1個億； 2007年，整個建湖縣出讓土地總量將近為29.5萬平，土地出讓總價約為6億，超出出讓底價超過3個億。2008年，建湖縣城出讓土地總量約300畝，平均成交價格為100萬/畝；2009年，建湖縣城出讓土地總量約600畝，平均成交價格為170萬/畝；2010年，建湖縣城預(yù)計出讓土地總量約500畝，其中以南部、北部出讓土地較多。2010年，建湖縣城拆遷戶數(shù)約為3000戶，目前已完成近1500戶。從上圖可以看出，建湖縣從2003年開始，土地出讓的體量就不大，再2009年以前土地出讓體量都在30萬方以下，其中2008年由于國家宏觀調(diào)控的影響，土地出讓體量一下由2007年29.5萬方回落到四年前的20萬方水平，2009年國家利好政策的緩和和扶持，建湖房產(chǎn)市場得到恢復(fù)并發(fā)展迅速，2009年土地出讓體量突破了40萬方。土地出讓的單價也由2003年的375元每平米到現(xiàn)在2549元每平米，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對建湖當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響日益顯著?！笆晃濉币?guī)劃期間住房需求重要指標(biāo)年份20062007200820092010城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）923310590123421398416080人均消費總支出（元）88369720106921176112937戶均消費總支出（元）2650829160320763528338811縣城人口（萬人）1819.420.822.424.2住房有效需求（萬平方米）24.425.32626.827.52010年建湖實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值238億元，同比增長15%；財政收入40.6億元、地方一般預(yù)算收入20億元，分別增長54.1%、52.6%，其中近湖鎮(zhèn)財政收入6.3億元，繼續(xù)在蘇北領(lǐng)先，慶豐、上岡、顏單3鎮(zhèn)財政收入首次超億元；全社會固定資產(chǎn)投資182億元，增長36%；規(guī)模以上工業(yè)增加值102億元，增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16080元、農(nóng)民人均純收入8530元，分別增長15%、12%；社會消費品零售總額81億元，增長20%。建湖縣被認(rèn)定為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展百強(qiáng)縣、江蘇省新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣行列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 人均消費總支出戶均消費總支出從以上三項數(shù)據(jù)分析可以看出，建湖縣“十一五”規(guī)劃期間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入也呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，但是整個地區(qū)的人均收入無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，整體收入還是相對較低的。縣城人口 住房有效需求以上兩項數(shù)據(jù)可以看出，建湖縣縣城常住人口呈逐年遞增態(tài)勢，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均住房面積也隨著生活水平的改善逐年提高，需求量逐年在增加。建湖縣房地產(chǎn)市場建湖縣房地產(chǎn)市場的構(gòu)成建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊價格信息分析河西板塊研判：整體狀況：聚集在河西板塊的在售房地產(chǎn)項目中、高、低檔次項目全部有，以住宅項目為主，幾乎沒有純商業(yè)的項目。整個河西板塊以市中心為價格高點，形成一個圓向外輻射，價格層次逐漸降低，但到了縣中附近，價格陡然上升，其水準(zhǔn)幾乎接近于市中心，主要原因為：建湖人比較注重教育，縣中成為其附件地產(chǎn)項目最大價值提升點，此外，縣中附近正在大力發(fā)展，居住適宜度比市區(qū)其他地方有較大提升，在建湖縣城比較小，即使騎自行車也可以輕松較快達(dá)到市中心的前提下，學(xué)區(qū)比其他配套顯得更重要，因此其價格接近或者持平市中心，有很好的理由支撐。目前河西住宅項目的整體均價在4500元/平米左右，遞進(jìn)模式為：4800元/平米，4500元/平米，4000元/平米。遞進(jìn)區(qū)域：市中心、市區(qū)普通地帶、縣中附近。供需分析：目前隨著建湖城市建設(shè)的快速發(fā)展，整個河西板塊房地產(chǎn)市場的供需狀況正呈現(xiàn)從需大于供向供大于需的轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在政府拍賣土地的頻率不斷提高，所拍土地中河西地塊所占分量逐年增加。大盤、名盤主要集中在河西，這刺激了河西板塊先期開發(fā)項目不斷熱銷，而后繼的城市建設(shè)有未能有效的為河西提供拆遷安置的客戶，此外，隨著河西房價的不斷飆升，也使得很大一部分購買弱的客戶打消購買念頭，萎縮了河西整體的購房客戶量。在我們調(diào)研的河西樓盤中，除了新開樓盤，很多老樓盤都有為數(shù)不少的尾盤。發(fā)展態(tài)勢：隨著政府進(jìn)一步加強(qiáng)河西板塊的開發(fā)，目前河西板塊的開發(fā)態(tài)勢呈現(xiàn)向上發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)還沒有到爆發(fā)點，因此從這個層面上講，河西板塊還是有一定的發(fā)展?jié)摿Γ湔w價格還是有一定上漲空間。消費來源：資金相對充裕私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、投資客等社會金字塔高端人群，從整體角度判斷，河西消費人群在社會中的檔次明顯高于河?xùn)|。河西消費熱點戶型：4070平方小戶型，100120平方米之間中等戶型。河?xùn)|板塊研判：整體狀況：聚集在河西板塊的在售房地產(chǎn)項目主要也是大盤住宅項目，但知名度就沒有河西項目高，主要為區(qū)域原因，在建湖人傳統(tǒng)觀念中，河?xùn)|為農(nóng)村，河西為城市。所有由于區(qū)域的原因，河?xùn)|價格明顯低于河西，另外盡管河?xùn)|部分樓盤比較接近市中心，其價格也低于河西，城市精英還是很少關(guān)注河?xùn)|項目。價格分布上，河?xùn)|板塊除了接近市中心區(qū)域的樓盤價格相對較高，均價在43004500元/平米左右外，偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤只有3800元/平米左右。供需分析：作為城市開發(fā)建設(shè)的重點板塊，河?xùn)|板塊承載了政府和民眾的眾多居住愿望。結(jié)合我們調(diào)研的情況，目前的河?xùn)|板塊認(rèn)購態(tài)勢并沒有呈現(xiàn)飽和狀況，而是呈現(xiàn)一種逐步增長的趨勢，商品房開發(fā)量雖然逐年提升，但是根據(jù)某銷售中心工作人員介紹：在河?xùn)|平均每套住宅有1.5組意向客戶，需求量略大于供應(yīng)量。河?xùn)|部分樓盤之所以銷售不暢，主要原因在于價格漲速過快，快接近河西價格，導(dǎo)致很多客戶寧愿多花一點錢到河西去購房，畢竟河西的生活配套相對完善。發(fā)展態(tài)勢：河?xùn)|板塊正在加強(qiáng)發(fā)展，部分樓盤的品質(zhì)和形象正在超越河西，但整體形象還明顯不如河西，整個河?xùn)|板塊要超過河西板塊還需要很長一段時間。目前狀況：受國家房地產(chǎn)整體環(huán)境影響，河?xùn)|板塊的銷售比河西更為緩慢，代表性大盤新世紀(jì)花園甚至封盤。消費來源：普通人群，城市精英階層很少。河?xùn)|消費熱點戶型：別墅，80120平方的戶型城南板塊研判：從城南新區(qū)建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中此板塊將建成建湖縣城行政、文化、休閑、居住為一體的新型板塊。目前多個行政、文化建筑設(shè)施正在建設(shè)，雙湖工園也已基本修建完成，板塊中的雙湖一品項目為目前最高檔的住宅小區(qū)，產(chǎn)品主要的排屋，單價將近12000元/平方左右。城南住宅有大致可分為三種，一種是以雙湖一品為代表的，中高檔小區(qū)；另一種是理想城為代表的學(xué)區(qū)房；第三種是回遷房。前兩種住宅均價在5000左右。作為城市的未來行政文化中心，各項道路、配套、公建設(shè)施、休閑主題等的不斷完善，其投資價值正日益明顯，因此城南板塊未來發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｍ恋爻鲎尩那闆r來看，每年此板塊呈逐漸遞增的態(tài)勢，整體規(guī)劃也進(jìn)一步的完善。只是由于離市中心有一定距離，而且從規(guī)劃來看，此板塊是打造成建湖縣城中高端的大型居住區(qū)，因此價格將成為消費者考慮的首要因素。小結(jié)：根據(jù)調(diào)研情況，建湖縣城整體房地產(chǎn)板塊供應(yīng)仍小于需求，市場購買量在一定條件下可得到進(jìn)一步釋放。隨著縣城人口的逐步增加及經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均可支配收入的提高，對住房需求的條件也會進(jìn)一步增加及要求也會有所提高，目前受國家宏觀政策的影響，購房需求會暫時得到抑制，但是隨著政策的放松，自住和改善性需求會立即釋放，這給予項目一個緩沖的時間，更利于項目的開發(fā)與規(guī)劃。建湖縣房地產(chǎn)代表性樓盤調(diào)研匯總翡翠嘉苑開發(fā)商建湖和興置業(yè)有限公司建筑設(shè)計中鐵鐵工程設(shè)計院有限公司項目地址興建路與明星路交叉開發(fā)情況占地約60畝，總建筑面積約9萬余平方米容積率1.6建筑密度35.63%綠地率30.06%項目業(yè)態(tài)及戶型情況小區(qū)約600余戶由14幢板式多層、兩棟高層及沿街商業(yè)組成主力戶型面積約100110左右三房周邊配套設(shè)施湖東農(nóng)貿(mào)市場、近湖鎮(zhèn)醫(yī)院、近湖中學(xué)、外國語學(xué)校、實驗小學(xué)。外立面環(huán)保涂料、小面磚建筑風(fēng)格建筑哥特式、小區(qū)園林銷售均價5000元/平米去化情況該項目二期于09年下半年開盤，10年初已基本銷售項目戶型欣賞：該項目主力戶型為100110左右三房。上述戶型中客廳多數(shù)置于當(dāng)中，主臥及次臥朝南，客廳與餐廳分區(qū)不明顯，多數(shù)戶型只設(shè)一個衛(wèi)生間。消費者更加注重于樓層價格，其次考慮戶型結(jié)構(gòu)、朝向等。對于是不是南北通透，房型方正，考慮得更為次要。明星城開發(fā)商建湖縣明星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計上海設(shè)計研究院行銷策劃蘇州市天和房地產(chǎn)咨詢有限公司項目地址興建路與明星路交叉開發(fā)情況占地168畝，規(guī)劃建筑面積超過10萬平方，計劃分三期開發(fā)工程進(jìn)度1、2、3期已竣工容積率2.0 項目業(yè)態(tài)及戶型情況“麗景苑”90-110平米的普通多層，“美墅苑”250平米三層聯(lián)排別墅，三期還推出70-100平米小戶型主力戶型面積約110130平米周邊配套設(shè)施湖東農(nóng)貿(mào)市場、近湖鎮(zhèn)醫(yī)院、近湖中學(xué)、外國語學(xué)校、實驗小學(xué)。銷售均價5000元/平方去化情況1、2、3期基本售罄戶型欣賞：該項目戶型以三房110130平方為主，戶型較為方正，主臥及次臥朝南，主臥面積較大，有將近十七、八個平方，設(shè)置南北陽臺、多數(shù)為主臥帶生活陽臺。該項目是以多層、聯(lián)排、商業(yè)為一體的綜合體，是建湖縣為數(shù)不多的具有排屋的項目。三期是2009年8月份開盤。在河?xùn)|地區(qū)有較大明氣，由于該樓盤品質(zhì)不錯，大部分老百姓比較看好該樓盤。客源基本是城市收入較高精英階層，部分投資客戶。新世紀(jì)花園開發(fā)商上海農(nóng)工商地產(chǎn)建筑設(shè)計上海設(shè)計研究院行銷策劃上海農(nóng)工商房屋置換有限公司物業(yè)公司上海農(nóng)工商旺都物業(yè)管理有限公司管理項目地址西唐河?xùn)|開發(fā)情況占地273畝，規(guī)劃面積32萬平方米，一期項目有6萬平方米工程進(jìn)度1、2、3期已竣工容積率1.42建筑密度綠地率40%項目業(yè)態(tài)及戶型情況小高層、多層、復(fù)式電梯房和近一萬平方米的商鋪，72-160平方的經(jīng)典戶型主力戶型面積約兩房90平方、三房113、118、108平方周邊配套設(shè)施商業(yè)街，飯店、咖啡館、kfc、超市、商場、縣政府、幼兒園等外立面涂料 磚墻建筑風(fēng)格歐式銷售均價一、二期售罄，三期價格：4500元/平方去化情況一、二期去化100%，三期不詳戶型欣賞：項目主力戶型為兩房90平方、三房113、118、108平方為主。戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計較為合理，南北通透，主臥、客廳朝南，客廳帶超大景觀陽臺，空間動靜分離，前后陽臺功能劃分，區(qū)域分塊清晰。綠化及小區(qū)內(nèi)部配套特色點評：新世紀(jì)花園,結(jié)合優(yōu)越的自然景觀特征,以符合人居標(biāo)準(zhǔn)的卓越設(shè)計,將大自然的鬼斧神工和人造景觀的巧奪天工完美結(jié)合,為建湖人帶來了一個生態(tài)化的水景社區(qū)。綠化設(shè)置通過主入口廣場以之為核心的中央景觀步道互相呼應(yīng)，融為一體，使各個空間的尺度適中。充分利用小區(qū)空間，遍栽花卉植物，使一年四季皆有花樹扶疏，如居自然。藝術(shù)時尚的園林小品、委婉動聽的音樂廣場，更是為小區(qū)生活增添了別致的情趣。新世紀(jì)花園的景觀綠化率高達(dá)40%以上，項目北鄰河道，沿河景觀依水而生。社區(qū)將原生河水引入社區(qū)，打造出22%的水景社區(qū)，通過道路和水系的自然分割形成各有特色的各大組團(tuán)。構(gòu)建出歐式長廊、觀景廊橋、景觀跌水等水景節(jié)點。品牌優(yōu)勢：從1996年起農(nóng)工商房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的樓盤就已經(jīng)多次獲得含金量較高的專業(yè)獎項，品牌優(yōu)勢明顯。戶型優(yōu)勢：72-160平方的經(jīng)典戶型更是滿足不同購房者的需求。地段優(yōu)勢：步行一公里，游遍中心區(qū)。周邊有商業(yè)街，飯店、咖啡館、kfc、超市、商場、縣政府、幼兒園等。宣傳效應(yīng)：河?xùn)|地區(qū)代表性大盤，價格較高，是老百姓心目中的大盤代表。物業(yè)優(yōu)勢：新世紀(jì)花園小區(qū)智能化系統(tǒng)采用國際先進(jìn)的4c技術(shù)，規(guī)劃采用了三個通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，七個安保系統(tǒng)，四個物業(yè)管理系統(tǒng)，三個建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。水韻庭園 開發(fā)商江蘇瑞地投資有限公司項目地址東鄰西塘河，北鄰神臺橋開發(fā)情況總建筑面積：33312平米左右 項目業(yè)態(tài)及戶型情況200余戶（兩梯三戶，20f）主力戶型面積約142、171、220平方，為兩梯三戶周邊配套設(shè)施農(nóng)工商超市、工行建中橋支行、東方廣場、建湖汽車總站、育紅實驗小學(xué)外立面建筑底部采用深灰色面磚，中部采用灰色涂料，頂部采用象牙白涂料。鋁合金玻璃窗。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義 簡潔銷售均價3800元/平方去化情況多數(shù)售完，余少量頂層戶型欣賞：水韻庭園是目前建湖縣城高層住宅中單價最高的項目，其戶型面積也是超大型，因此項目總價高，而且當(dāng)?shù)鼐用駥ψ≌€是首選多層，因此項目銷售速度較為緩慢。項目最大優(yōu)勢即為可以看到沿岸風(fēng)景。西城映象開發(fā)商鹽城美潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷策劃前沿地產(chǎn)顧問項目地址明珠西路金陽花園北側(cè)開發(fā)情況項目占地面積：36600平米，總建筑面積：65880平米工程進(jìn)度3#、5#、9#2010年4月30日交房，其余2011年9月交房容積率1.8項目業(yè)態(tài)及戶型情況項目共有17棟多層組成，600余戶，戶型以兩室和三室為主，面積集中在78130平米主力戶型面積約95、103、117平方周邊配套設(shè)施駐石部隊集中區(qū)，青銀高速濕地公園、裕西公園、時光花園及10000平米文化園林廣場環(huán)繞四周，醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、公園等生活配套一應(yīng)俱全，10000平米社區(qū)文化運動廣場、老年健身活動中心、兒童活動天地，建陽工業(yè)園、明珠商業(yè)街、民營工業(yè)園、德榮裝飾城外立面涂料銷售均價開盤時起價2288元/平方，現(xiàn)均價：3500元/平方戶型欣賞：項目主力戶型面積為95、103、117平方。項目主推三房戶型，將95平方做成小三房，且戶型結(jié)構(gòu)基本合理，可以滿足正常的功能需求。項目處建湖縣城西北角，在該區(qū)域代表樓盤，因項目離建湖縣城較遠(yuǎn)，因此在廣告宣傳上也是主打低價樓盤來進(jìn)行推廣，項目雖然規(guī)劃不大，而且遠(yuǎn)離城區(qū)，但是總價較低，還頗受當(dāng)是老百姓青睞，因此目前銷售情況良好。澤園理想城開發(fā)商江蘇澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計杭州綠野建筑景觀設(shè)計有限公司，杭州建業(yè)建筑設(shè)計事務(wù)所行銷策劃匯豐行地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)項目地址豐收路以南，太平路以東開發(fā)情況總建筑面積：210000平米 容積率1.8項目業(yè)態(tài)及戶型情況58棟建筑和沿街商鋪組成，其中53棟為多層建筑，6棟為沿街小高層建筑，戶型面由80-155平米不等主力戶型面積約83平方、三房117平方、四房155平方周邊配套設(shè)施周邊有重點學(xué)校、兒童游戲區(qū)、運動場所、周邊菜場、大型商場外立面涂料 面磚建筑風(fēng)格歐式銷售均價一期：售罄，二期均價：5000元/平方去化情況目前銷售二期，一期銷售完畢戶型欣賞：83平方、三房117平方、四房155平方較受歡迎，這三種戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計較合理，功能區(qū)分明顯，155平方戶型客廳超大，全明東南采光，雙臥帶飄窗。品牌優(yōu)勢：江蘇澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前注冊資金2080萬元，總資產(chǎn)超億元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，旗下設(shè)立有建湖、宿遷、泗陽等多家房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，曾先后開發(fā)過東方御花園、澤園新村、澤園現(xiàn)代城、新宿中花園、澤園太陽城等多個大型優(yōu)質(zhì)住宅項目，其企業(yè)口碑和品牌影響力已深入人心，得到了社會各界的廣泛嘉獎和認(rèn)可。產(chǎn)品優(yōu)勢：多種物業(yè)形態(tài)，并創(chuàng)新性的引入花園洋房、錯層設(shè)計，將建湖居住境界抬升到了一個新的層次。戶型設(shè)計更是做到小進(jìn)深，大開間，動靜分離、干濕分開、全明設(shè)計.花園洋房：入戶花園，270度轉(zhuǎn)角窗，超大露臺、寬景陽臺居住空間的靈動豐富，建筑細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，更加匹配都市名流的雅致情調(diào)。動感錯層：全明設(shè)計，方正格局，功能區(qū)域分明，無限擴(kuò)張居所空間層次感和視覺沖擊力物業(yè)優(yōu)勢：率先啟用小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)，為業(yè)主配置紅外幕簾探測器、廣角紅外探測器、煤氣自動報警、窗磁、門磁，告別防盜窗鳥籠般的生活。澤園理想城以細(xì)致周到貼心的服務(wù)為您和家人營造一個值得信賴的真美生活空間。除此之外，本次市場調(diào)研還采集了一些樓盤價格，具體如下：項目名稱項目售價陽光水城97年2000元/ 10年5000元/玉蘭苑4000元/雙湖一品 4700-5700元/太陽城 5900-6000元/世紀(jì)鑫城 5000元/東方康城 3300元/新世紀(jì)花園英郡 4500元/京城國際 11年5月開盤 預(yù)計5000元/樓盤市場調(diào)查總結(jié)：1、 整個城區(qū)主要分為：河西、河?xùn)|、城南版塊；2、 建湖縣城規(guī)劃發(fā)展將逐漸向城南版塊發(fā)展，形成一個行政、文化、居住等的大型城區(qū)；3、 目前市場的開發(fā)主要以多層及小高層為主；4、 從整個市場來看，建筑風(fēng)格、樓型及戶型多樣化；5、 目前市場上的主力戶型主要以二戶、三房的中戶型為主；6、 從住宅主力消費者來看，建湖縣周邊農(nóng)村向城市遷居的人群為主力消費者，外來人口極少，投資客也較少；7、 從消費目的看來，建湖人民注重教育，學(xué)區(qū)房，以下一代教育為主的消費目的占到很大一部分比重，所以學(xué)區(qū)房價格相對較高，基本在5000左右，位于建湖縣房價金字塔頂端；8、 目前市場的在售樓盤中，學(xué)區(qū)房以及城南（以雙湖一品為代表）售價在5000元/平米左右，為建湖最高房價，建湖縣西北面樓盤均價最低，在3500/平米左右；9、 從購房需求上看，多數(shù)為自住需求，因此受國家調(diào)控政策影響不大。第四章 建湖縣商業(yè)現(xiàn)狀建湖縣商圈調(diào)研分析建湖商業(yè)概述p 建湖縣商業(yè)屬于典型的新城鎮(zhèn)商業(yè)，單一商業(yè)中心，一條核心商業(yè)街及與商業(yè)街交叉或相鄰的數(shù)條延伸街道自發(fā)形成的商業(yè)模式。在老鎮(zhèn)中心自發(fā)形成一條核心商業(yè)街，主要的店面、超市等皆圍繞該主要商街。p 傳統(tǒng)購物型消費為主，主要為服裝、鞋帽、超市及各類生活必需品，餐飲娛樂相對較發(fā)達(dá)。建湖商業(yè)布局一條中心商業(yè)街，一條匯集較多品牌專賣，銀行，醫(yī)院，大型超市，大購物廣場。人民路 城區(qū)的絕對商業(yè)中心。商業(yè)主要為沿街店鋪、專賣店、購物廣場等商品市場街，滿足中端消費者生活雜貨等需求，以中檔消費為主。冠華路 冠華路作為老環(huán)城公路，在當(dāng)?shù)叵M者心目中屬于城市最邊緣，現(xiàn)商業(yè)主要以家電為主。向陽路 屬于市區(qū)主干道，主要以餐飲、電動車專賣、金融為主。興建路 除人民路外，市民最認(rèn)可的商業(yè)街，以形成中高檔品牌服飾一條街。中心商業(yè)圖片欣賞建湖商業(yè)街基本情況建湖商業(yè)人民路商業(yè)形態(tài)：大型超市，五星電器，蘇寧電器，品牌專賣店，珠寶，娛樂餐飲通信，鞋帽等。商業(yè)檔次：中端主要商鋪： 服飾類以純，美特斯邦威唐獅等超市農(nóng)工商時代超市等家電國美電器、蘇寧電器等商業(yè)總結(jié)：該街為建湖老城區(qū)的商業(yè)中心，以中端客戶為消費目標(biāo)。配套設(shè)施比較齊全，是當(dāng)?shù)刈罘比A的一條街，項目的所在地與其有連接面。（一樓平均租金為100-300元/平米/月，一二樓平均租金為100元/平米/月，大部分店鋪為100元/平米/月）建湖商業(yè)興建路商業(yè)形態(tài)：服飾，鞋類，飾品，等商業(yè)檔次：中高端主要商鋪：海瀾之家 勁霸男裝 雅戈爾 商業(yè)總結(jié)：該街為建湖縣除人民路外，當(dāng)?shù)刈钫J(rèn)可的服飾一條街，人流量與租金水平與人民路基本相當(dāng).租金：100-375元/平米/月左右，大部分在120元/平米/月左右。建湖商業(yè)東方廣場商業(yè)形態(tài)：服飾，鞋帽，飾品，體育用品，餐飲等商業(yè)檔次：中低端商業(yè)總結(jié)：該街為建湖縣目前