2012物流園區(qū)結算和交易平臺制作方案書.doc

物流信息結算和交易平臺 /方案書物流園物流信息結算和交易平臺方案書2012年5月目 錄第一章項目整體發(fā)展概述41.1陸港項目簡介41.2信息化平臺發(fā)展構想51.3信息化平臺可行性分析7第二章物流園區(qū)的贏利模式102.1項目盈利模式簡介122.2本項目盈利模式規(guī)劃思路122.3第一期的盈利模式122.3.1經營場所出租、出售盈利模式122.3.2信息服務盈利模式132.3.3規(guī)模經濟中盈利模式132.3.4“第三方”物流服務盈利模式132.3.5其它增值服務13第三章物流園區(qū)的運營管理及投融資模式143.1園區(qū)運營管理模式143.2園區(qū)投融資模式173.2.1發(fā)展階段不同173.2.2功能區(qū)塊不同17第四章物流園區(qū)的信息化20第五章物流園區(qū)的項目目標客戶定位25第六章物流園區(qū)的客戶開發(fā)27第七章物流信息平臺項目的推廣307.1項目推廣思路307.2項目推廣策略307.3項目解決方案30后記34第一章 項目整體發(fā)展結構構想1.1、南亞陸港項目基本情況簡介（一）項目開發(fā)背景昆明南亞國際陸港項目是云南省“橋頭堡”戰(zhàn)略及新昆明國際性區(qū)域城市的建設的重要支撐項目；是昆明市十二五物流產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的五大物流基地之一，承載著涼亭片區(qū)物流產業(yè)轉移任務；是安寧市十二期間“一園、一港、六基地”中的重點項目，對安寧市未來經濟社會發(fā)展有著重大而深遠的戰(zhàn)略性意義。安寧市市委、市政府高瞻遠矚把握政策機遇、抓住投建時機攜手昆交投共同出資組建、成立了昆明南亞國際陸港開發(fā)有限公司來全面負責南亞國際陸港的開發(fā)建設等各項工作。（二）項目總體規(guī)劃昆明南亞國際陸港位于昆明西部的昆明鐵路樞紐西北環(huán)線昆陽支線區(qū)域范圍內。規(guī)劃控制面積約13平方公里，規(guī)劃建設用地面積12891畝。（詳情見附圖1）。項目采取一次性規(guī)劃，分期滾動開發(fā)建設，估算總投資為72.29億元。規(guī)劃形成“一軸、一帶、兩心、三港、五區(qū)”的空間布局結構（詳情見附圖2）。項目規(guī)劃近期滿足年物流量540萬噸、遠期可達2400萬噸，將吸納上千家物流企業(yè)入駐，催生3萬余就業(yè)崗位（鳥瞰圖見附圖）（三）項目功能與發(fā)展定位昆明南亞國際陸港物流園將以鋼材、化工、新型建材、高新技術、物流裝備制造為主，涵蓋其它生產、生活物資為服務對象的現代化物流園，將建成集綜合運營服務中心、鐵路貨運港、多式聯(lián)運區(qū)、綜合服務運營中心、會展貿易區(qū)、保稅區(qū)、公路港等七大主要功能區(qū)一體的綜合性物流園，實現人流、物流、資金流、信息流快速流動，形成立足昆明、面向南亞、東南亞等南亞次大陸國家，并延伸至中東、歐洲等地區(qū)的重要國際物流節(jié)點與樞紐。1.2 發(fā)展構想目前在國內物流園區(qū)并沒有明確的定義。普遍認為，物流園區(qū)應是指在幾種運輸方式銜接地形成的物流節(jié)點活動的空間集聚體，是在政府規(guī)劃指導下多種現代物流設施設備和多家物流組織機構在空間上集中布局的大型場所，是具有一定規(guī)模和多種服務功能的新型物流業(yè)務載體。 通常情況下，可以分為區(qū)域物流園區(qū)、商貿型物流園區(qū)、運輸樞紐型物流園區(qū)和綜合型物流園區(qū)。綜合型物流園區(qū)更強調完整的供應鏈服務，包括倉儲、運輸、物流加工、分揀、重組、打碼、包裝、運輸、配送、回收等綜合過程。物流園區(qū)的功能和作用決定了其是一項復雜的、巨大的系統(tǒng)工程項目，園區(qū)的建設既需要投入大量資金，又需要不斷建設和市場培育，一般需要較長時期，物流園區(qū)的開發(fā)、建設過程是一個不斷發(fā)展、不斷完善和市場逐步拓展的過程。雖然目前國內物流園區(qū)信息化建設還處在起步階段，還需要不斷摸索，但可以肯定，信息化建設已成為現代物流園區(qū)建設的重要部分。根據園區(qū)參與者的不同，對于物流園區(qū)的經營方、入住物流園區(qū)的物流企業(yè)、物流需求方、日常車輛貨物、政府部門等，提供不同的信息化服務內容。不同的系統(tǒng)可以獨立應用，又可以相互關聯(lián)，全面解決物流園區(qū)的信息化問題。大大增強園區(qū)的競爭力及對物流企業(yè)的吸引力，成為物流園區(qū)招商的最佳方式，改變物流園區(qū)經營方僅僅成為“房東”的尷尬局面，為整合區(qū)域物流資源提供工具。個人建議在工程建設前期就引入學院派或者專家等對物流園區(qū)的前期物流信息平臺規(guī)劃完成。一遍以后的各個端口的銜接和后續(xù)工作。具體來講如下，在規(guī)劃建設過程中應遵循以下原則：（1）高起點高標準規(guī)劃的現代化原則瞄準世界物流發(fā)展的先進水平，以現代化物流技術為指導，堅持高起點現代化原則。以市場為導向，以物流信息管理系統(tǒng)的建設為重點，以第三方物流企業(yè)為主體，構建一個以昆明交投的四個園區(qū)的信息平臺資源共享、保密性高、與各政府信息平臺無縫對接的信息平臺。成為現代物流園區(qū)管理的典范。（2）柔性化原則確定規(guī)劃中持續(xù)改進的機制，確立規(guī)劃的階段性目標，建立規(guī)劃實施過程中的階段性評估檢查制度，以保證規(guī)劃的最終實現。（3）人才優(yōu)先原則物流園區(qū)的規(guī)劃建設必須有眾多的各種類型的專家型人才參與才能達到預期目標。在項目進行的不同階段，應該讓不同類型的專家發(fā)揮作用。（4）充分利用土地資源原則限制和鼓勵并舉原則：對進入園區(qū)的企業(yè)需根據園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標和發(fā)展原則逐一甑選。留有發(fā)展余地和土地使用集約化，針對土地對城市發(fā)展的重要性，制訂相關政策，使土地資源得以高效使用。（5）運轉高效原則建立良好的信息服務平臺，使進入園區(qū)的企業(yè)能夠在高效、低成本的方式下為第二、第一產業(yè)提供優(yōu)質服務。以高端的規(guī)劃、高端的建設、高效的推廣、長遠的合作。1.3 可行性分析 對于昆明南亞國際陸港物流園區(qū)的平臺建立的可行性上來看，可以從以下幾方面考慮由信息化來解決的問題：園區(qū)規(guī)劃控制面積約13平方公里，規(guī)劃建設用地面積12891畝，功能區(qū)域分類較多、分布較遠，園區(qū)管理如果采用信息化，就可能實現高效、集約、現代化管理，另外，大規(guī)模的園區(qū)只有實現高層次的信息化管理，才能為入駐企業(yè)提供更好的服務，吸引更多企業(yè)入駐；園區(qū)是集綜合運營服務中心、鐵路貨運港、多式聯(lián)運區(qū)、綜合服務運營中心、會展貿易區(qū)、保稅區(qū)、公路港等七大主要功能區(qū)一體的綜合性物流園，將吸納上千家企業(yè)入駐，各類型企業(yè)的要怎樣充分運用園區(qū)的功能？園區(qū)功能怎樣才能讓企業(yè)方便運用并產生價值？都需要用信息化手段來實現；項目規(guī)劃近期滿足年物流量540萬噸、遠期可達2400萬噸，如果僅僅和一般園區(qū)一樣只做到安全管理，是缺乏市場競爭力的，只有讓進入園區(qū)的貨物能夠增值、能更快進入流通領域，才能吸引更多的企業(yè)入駐。怎樣才能實現園區(qū)的增值服務？以信息化為依托的物流金融、電子商務能實現。第二章 物流園區(qū)的贏利模式2.1項目盈利模式簡介贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑，是物流園區(qū)生存發(fā)展的基礎。根據國外物流園區(qū)的發(fā)展經驗，物流園區(qū)投資回收期大約在15年左右，其主要原因是物流園區(qū)項目投資大、社會公益性特征明顯、投資回報慢。由于投資主體的不同（有的以政府為主，有的以企業(yè)為主），以及物流園區(qū)功能定位不同，各園區(qū)投資者有著不同的利益要求。作為開發(fā)大桃花物流園區(qū)的主導者，我們做的平臺最主要的就是把握好兩點非常重要的資源：第一、客戶資源。第二物流數據。日本“物流團地”的贏利模式主要來自于：地價升值和低廉的倉庫租金。集資企業(yè)租用倉庫的租金低于市場價格，并可按市場價格給其他企業(yè)，政府對已確定的物流園區(qū)積極加快交通設施的配套建設，以促進其他企業(yè)入駐園區(qū)，從而使園區(qū)投資者得到回報。德國“貨運村”的贏利模式主要來自于出租收入和服務費。政府將貨運中心的場地向運輸企業(yè)或與運輸有關的企業(yè)出租，承租企業(yè)則依據自身的經營需要建設相應的庫房、堆場、車間、配備相關的機械設備和附屬設施并交納相關費用，同時提供良好的公共設施和優(yōu)良的服務并收取一定的服務費。中國物流園區(qū)的效益體現在：政府主要通過經濟總量增加、稅收增加、就業(yè)擴大等來取得經濟與社會效益；開發(fā)商通過園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉讓或出租收入、配套服務等來取得經濟效益；入駐企業(yè)通過規(guī)?；慕灰资杖搿}儲收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者較低的運營成本等來取得經濟效益。從贏利方式來看，作為物流園區(qū)的所有者與經營者，其贏利模式主要包括三個方面，如圖1-4所示。（1）土地增值收入。對于園區(qū)所有者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲。對于經營者（即物流運營商）來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。（2）出租/租賃收入。園區(qū)所有者與經營者按一定比例獲得出租/租賃收入，主要包括倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費等；（3）服務收入。主要包括信息服務、培訓服務、中介服務、物業(yè)管理、咨詢服務等。目前，中國物流園區(qū)的贏利模式中主要收入來源首先是庫房/貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業(yè)管理費；然后是所屬物流企業(yè)、增值服務費、設備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優(yōu)惠以及國家撥款獲得的收益等。由此不難看出，傳統(tǒng)的基于出租/租賃的園區(qū)贏利模式在中國還占主導地位。根據國內外運營良好的物流園區(qū)經驗來看，傳統(tǒng)的出租/租賃贏利模式已經逐漸被服務收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務所替代。就國際發(fā)展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務最具增長潛力，在園區(qū)贏利收入總量中將占有越來越大的比重，這給中國的物流園區(qū)運營者以很好的啟示。2.2本項目盈利模式規(guī)劃思路物流園區(qū)要實現自養(yǎng),就必須盈利。根據國內外物流園區(qū)盈利模式的經驗，結合中國物流園區(qū)建設的實際情況，昆明南亞國際陸港的盈利模式規(guī)劃應該根據園區(qū)的不同發(fā)展階段而有所偏重，初期應該注意發(fā)揮其基本功能，通過提供租金、物業(yè)管理費等各種優(yōu)惠政策吸引更多的經營戶入住，從而產生較大的商流與資金流；第二期（成長期）應該發(fā)展其核心功能，為交易區(qū)的精英化提供物流的配套服務；而到了成熟期則應當注重延伸功能的發(fā)掘，實現供應鏈的一體化運作。2.3第一期的盈利模式2.3.1經營場所出租、出售盈利模式以園區(qū)及周邊地區(qū)從事鋼材、化工、五金機電、新型建材、電子產業(yè)等生產、交易活動的經營戶為主要客戶。此外，盡力爭取更多“第三方物流”公司和從事物流經營業(yè)務的業(yè)戶入住，吸納一批經銷商和物流經營商入住昆明南亞國際陸港，通過出租或出售經營場所，從場地租金中增加收入；建設大型停車場吸引運輸車輛，從停車費中實現收益；建設大型倉儲中心為社會提供倉儲服務，從倉儲費用中增加收益；對于配套服務區(qū)的商住用房，可以采用出售的方式保證園區(qū)在短期內回收資金。2.3.2信息服務盈利模式以“信息交易中心”為平臺，從信息服務中贏利。與國內、國際大型物流企業(yè)、工商企業(yè)聯(lián)盟，建成網上商城，開展電子商務活動等，提供貨運信息、貨運資源、車輛配送信息、車輛空載返程信息，從成本節(jié)約中獲得收益。逐步聯(lián)合運用gps（全球定位系統(tǒng)）、gis（地理信息系統(tǒng)）和its（智能運輸系統(tǒng)）等現代化信息技術和物流技術，對車輛進行實時追蹤，以保證貨物安全快捷，并以此吸引了來自全國各地的運輸車輛接受統(tǒng)一調度。由入駐園區(qū)的物流企業(yè)所帶來的相關消費預計與除土地外的其它支出相持平，基地盈利前景樂觀。 2.3.3規(guī)模經濟中盈利模式以“政府優(yōu)惠政策”為契機，從規(guī)模經濟中盈利。建議政府和有關職能部門設立專門的辦證服務窗口，為進駐園區(qū)的經營者提供“一站式”服務，或者為進駐園區(qū)的經營者提供齊備的相應資料，昆明南亞國際陸港代辦相關手續(xù)，讓進駐園區(qū)的經營者做到了足不出園，園區(qū)代辦或協(xié)助辦理項目落戶、設施建設、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、道路運輸許可證、保險、人員招聘等有關全部手續(xù)。這樣既可以免除企業(yè)為這些手續(xù)四外奔波，真正使企業(yè)不受外部干擾，全力安心發(fā)展，又減輕了政府和有關職能部門的工作壓力，起到了很好的監(jiān)督作用。物流園區(qū)將從代辦或協(xié)助辦理經營者相關手續(xù)中收取一定的基本服務費。2.3.4第三方”物流服務盈利模式以培育“物流市場”為目標，發(fā)展企業(yè)物流基地，充分利用自有物流企業(yè)的實力，取得工商企業(yè)和經營戶的信任，通過開展“第三方”物流業(yè)務，從“第三方”物流服務中創(chuàng)收，努力培育物流市場，從企業(yè)運作中增收。2.3.5 其它增值服務 在物流園區(qū)信息化高速發(fā)展的時候，這個信息平臺是與其它物流信息平臺無縫對的的高安全的、高性能的、高機密的平臺的時候，在客、貨、人這一大前提下，開展倉單質押、物流金融等等。 第三章 物流園區(qū)的運營管理及投融資模式3.1園區(qū)運營管理模式根據國外幾十年物流園區(qū)的開發(fā)、管理經驗，物流園區(qū)的建設主要是由政府發(fā)起（或獨立，或與企業(yè)合作），并積極參與到土地開發(fā)、規(guī)劃、投資以及政策制定等環(huán)節(jié)。意大利、西班牙、葡萄牙、法國、荷蘭以及德國等眾多國家均采取該模式，并最終通過建立一個獨立自主、自負盈虧的第三方公司來運營、管理和協(xié)調，推動物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產商主導模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導模式等三種形式。在中國物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中，投資建設主體呈現多元化的趨勢，既有國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。調查數據顯示，民營及民營控股企業(yè)參與投資建設的物流園區(qū)數量最多，其次是國有及國有控股企業(yè)參與出資建設的物流園區(qū)。另外，部分物流園區(qū)有外資參與投資建設。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設中始終起著關鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結構上國有資產往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是，無論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。無論哪種開發(fā)方式，物流園區(qū)都要成立經營管理公司來進行運營和日常管理。經營管理公司的主要任務是根據股東的要求，按照現代企業(yè)制度的要求，負責物流園區(qū)的運營和日常管理，做好客戶服務工作，確保股東的資產投入增值和保值。其主要職責包括：（1）物流園區(qū)從籌建到運營全過程的總體管理，包括土地開發(fā)、基礎設施建設和改造等一系列問題的解決；（2）物流園區(qū)網絡平臺的設計、搭建與管理。提供園區(qū)內部網絡平臺的建設、園區(qū)之間的網絡鏈接以及信息系統(tǒng)開發(fā)；（3）物流園區(qū)的招商引資，開展物流園區(qū)的營銷、推廣工作，組織博覽會、廣告宣傳，制作宣傳冊、客戶雜志以吸引企業(yè)投融資和客戶入駐；（4）政府部門、物流園區(qū)以及園區(qū)入駐企業(yè)之間的各種關系的溝通和協(xié)調；（5）相關企業(yè)、院校及研究機構等各類人員的培訓、實習與進修；（6）特殊商品的安全監(jiān)管（如化學品、藥品以及危險品等）；（7）為入駐園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種日常服務，包括業(yè)務管理、客戶接待、投訴反饋等。3.2園區(qū)投融資模式在園區(qū)不同的功能區(qū)塊和運營的不同階段，包括自營、出租、專營權、bot、blt、tot、土地出讓模式、土地出租模式等建設開發(fā)模式都有各自的應用空間，下面從“發(fā)展階段”和“功能區(qū)塊”兩個角度來分析適用的建設開發(fā)模式。3.2.1發(fā)展階段不同在園區(qū)啟動初期，園區(qū)的投資需求旺盛，公司承受著巨大的資金壓力，這時宜選用土地出讓模式、土地出租模式、土地入股模式、blt模式、bot模式等建設開發(fā)模式，從而分擔資金壓力、轉移經營風險，使園區(qū)主要功能區(qū)塊盡快投入運營。當然，在這一階段，并不是一味選擇上面提到的5種建設開發(fā)模式，而是要視園區(qū)和公司自身發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以及公司的資金承受能力，合理分配能為園區(qū)帶來短、中、長期收益的建設開發(fā)模式。在園區(qū)發(fā)展階段，公司已經擁有一定的資金積累和穩(wěn)定的現金流入，這時應根據功能區(qū)塊（項目）需要、公司的能力、項目對園區(qū)運營的戰(zhàn)略價值和意義來選擇合適的建設開發(fā)模式。一般來說，對于重要區(qū)塊和項目，宜采用專營權模式、blt模式、tot模式、土地入股模式、自營模式、出租模式等建設開發(fā)模式；而對于其他非重點的區(qū)塊和項目，可視情況靈活選用不同模式。3.2.2功能區(qū)塊不同項目組根據各功能區(qū)塊（包括子功能區(qū)塊）的功能設置、啟動順序、招商對象、潛在營運商需求、以及對園區(qū)運營的意義等角度的分析，給出不同區(qū)塊適宜采用的建設開發(fā)模式建議。 公路港車源中心、信息交易中心、司機之家、零擔快運中心、集裝箱作業(yè)區(qū)自營模式、土地入股模式作為園區(qū)的核心功能，應采取以自營開發(fā)為主的建設開發(fā)模式，堅持高標準、高配置，為整個園區(qū)的建設奠定基礎。同時，考慮到項目所在地公路運輸與鐵路運輸的緊密聯(lián)系，也可考慮與鐵路營運機構對項目進行合作開發(fā)。 倉儲配送區(qū)bot模式、blt模式、土地入股模式、出租模式、土地出讓模式、土地出租模式。倉儲配送區(qū)的建設開發(fā)模式比較靈活，公司可選用兩種及以上的建設開發(fā)模式同時運作。此外，倉儲資源屬于目前昆明的稀缺物流資源之一，建議園區(qū)可采用出租模式，自行投資建設一定比例的倉儲區(qū)，一方面可以獲得穩(wěn)定的租金收入，另一方面也將其作為昆明南亞國際陸港的戰(zhàn)略投資業(yè)務。 綜合服務區(qū)自營模式、出租模式、專營權模式、bot模式、blt模式、tot模式、土地出讓模式、土地入股模式。這些商務配套設施的開發(fā)建設和運營都能帶來豐厚的回報，在資金實力能夠滿足的情況下，應優(yōu)先考慮采取自營模式、出租模式、專營權模式這3種模式進行開發(fā)建設。第四章 物流園區(qū)的信息化物流園區(qū)發(fā)展的一個顯著特征就是物流信息化建設。最近幾十年涌現出來的計算機技術、通訊技術以及電子商務技術等，為現代物流業(yè)發(fā)展提供了重要的技術支撐。為完善物流系統(tǒng)，減少物流信息的傳遞層次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引導物流系統(tǒng)的正常運行，中國大多數物流園區(qū)把物流過程的信息化作為物流系統(tǒng)運行中的一個基本生產要素看待。通過物流園區(qū)的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用、傳輸高質量的信息，完善物流系統(tǒng)的正常運行、提高行業(yè)整體效益以及社會經濟效益。在中國已運營的物流園區(qū)中，絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設的重點之一，包括對物流信息的收集、加工、傳遞、存儲、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過程的規(guī)劃與設計以及系統(tǒng)的運行。通常，物流園區(qū)信息化平臺包括以下四個子平臺，如圖1-3所示。圖1-3物流園區(qū)信息平臺組成及功能模塊（1）園區(qū)管理信息化。園區(qū)管理信息化是指園區(qū)日常經營管理工作的信息化。園區(qū)管理信息化是物流園區(qū)管理的基礎，涉及園區(qū)日常管理與運營，是物流活動得以高效率實現的基礎，同時也是物流園區(qū)整體管理水平的體現。（2）客戶管理信息化?？蛻艄芾硇畔⒒侵笀@區(qū)的客戶進行商貿交易的信息化，涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財務結算等功能。（3）交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企業(yè)和客戶之間業(yè)務往來和交易的信息化。交易管理信息化是整個物流園區(qū)信息化的核心，完成edi數據交換、供需信息查詢以及相應的交易單據處理，是物流園區(qū)現代化和信息化的標志，只有實現了交易管理信息化才能充分發(fā)揮物流園區(qū)的綜合優(yōu)勢。（4）物流企業(yè)信息化。物流企業(yè)信息化是指園區(qū)內的物流企業(yè)內部管理的信息化，涉及物流企業(yè)倉儲、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企業(yè)信息化是園區(qū)物流企業(yè)管理現代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎，只有實現了物流企業(yè)信息化才能實施交易管理信息化。以上四個子平臺，其應用對象有所不同。園區(qū)管理信息化子平臺是園區(qū)經營管理公司內部業(yè)務（辦公）系統(tǒng)，主要滿足其自身業(yè)務經營管理的需要。物流企業(yè)信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個子平臺主要是提供給入駐企業(yè)使用的，往往是采用asp（應用服務提供商）服務模式。即由園區(qū)經營管理公司建設物流信息平臺，而入駐企業(yè)以租用方式應用相關的系統(tǒng)模塊進行業(yè)務管理。著眼于物流事業(yè)的飛速發(fā)展，在未來的模式和發(fā)展道路上，將會出現多功能的、智能化的物流平臺。案例：上海5家重點園區(qū)的信息化建設物流不是傳統(tǒng)的運輸行業(yè)，是建立在高度信息化的基礎上的?，F代物流與傳統(tǒng)物流最大的區(qū)別就是以各種信息技術為核心，應用數據采集系統(tǒng)、電子商務、電子數據交換、倉庫管理系統(tǒng)、供應鏈管理系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等信息技術實現物流單體數字化、物流過程信息化、物流網絡數據化、物流中心管理數字化，最終促使物流與信息流融為一體。上?；瘜W工業(yè)區(qū)物流產業(yè)園、上海臨港物流園區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、上海國際鋼鐵服務業(yè)中心、上海西北綜合物流園區(qū)等5家園區(qū)（基地）對信息化的建設都投入了極大的熱情。5家園區(qū)（基地）全部建有信息系統(tǒng)，開發(fā)經費從100萬元至1500萬元不等。入駐企業(yè)對園區(qū)信息化的需求主要表現在：首先必須有互聯(lián)網的接入、行業(yè)公共信息的發(fā)布、電子商務類的服務及咨詢服務等；其次是辦公自動化的系統(tǒng)平臺、edi報關等；最后為車貨配載信息服務、物流軟件租用服務及定位跟蹤服務。隨著國際物流園區(qū)的建立，以河口口岸為例的信息化最終將實現電子商務、在線通關、現代物流、在線支付結算等功能，成為平臺中集跨境、商貿、物流、金融為一體的、全程化的示范應用體系。平臺的建立將為企業(yè)管理、電子商務、在線支付、現代物流和在線通關的服務整合，打破封閉，實現平臺開放。物流的信息化對提高當今企業(yè)的競爭力是極其重要的。如今競爭日益激烈的商業(yè)環(huán)境迫使公司對內要持續(xù)壓縮成本，對外要增加銷售商品或服務的特色。隨著客戶對所購買商品或者服務的要求越來越高，在物流過程中，愈來愈多的顧客無法忍受等待與缺貨的發(fā)生，物流必須在有限的資源限制下滿足顧客對速度與可獲得性的需求。而信息化物流則在降低成本的同時，保證了供貨速度以及良好的服務品質，增加了客戶滿意度，從而提高企業(yè)的競爭力。 現代物流是涉及社會經濟生活各個方面的錯綜復雜的社會大系統(tǒng)。從物流的流向看，現代物流包括內向物流和外向物流，內向物流是企業(yè)從生產資料供應商進貨所引發(fā)的產品流動，外向物流是從企業(yè)到消費者之間的產品流動，即企業(yè)將產品送達市場并完成與消費者交換的過程。企業(yè)進行生產時必須依據消費者的具體需求進行采購、設計和投產，這就導致企業(yè)生產經營必須有很強的市場目的性，企業(yè)在生產之前必須深入市場調查，確實掌握消費者的需求信息。要完成這一信息的準確、快速傳遞，現代物流必須完成兩個使命，一是商品的流動，即從生產者流向消費者；二是信息的流動，即從消費者流向生產者。商品的流動要達到準確、快速地滿足消費者需求，所以在現代物流中，信息起著至關重要的作用。物流企業(yè)的信息化是物流企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。第五章 物流園區(qū)的項目目標客戶定位昆明南亞國際陸港的目標客戶根據需求的不同可分為如下三大板塊：分別是物流板塊、商業(yè)板塊和地產板塊。1、物流板塊（1）第三方物流公司：從事貨物運輸、貨代、配送、倉儲、保稅、搬運、包裝、配載、中轉、集裝箱堆放和流通加工服務業(yè)務的物流經營戶以及物流信息軟硬件設施服務供應商。（2）從事物流配載和物流配送的公司或個人。（3）快遞公司/快運公司。（4）貨運代理服務商。（5）工商企業(yè)渠道網點。（6）需要倉儲的企業(yè)、個體戶或承運人。2、商業(yè)板塊（1）從事流通經營服務的的客商。如：鋼材交易、建材交易、化工交易等的經營戶，甚至輻射范圍內的園區(qū)及周邊地區(qū)的工商企業(yè)、經營客商。（2）商品分銷商。（3）商品銷售渠道網點投資人：從事餐飲、旅業(yè)、文化娛樂、汽車備品配件銷售、汽車維護與修理、金融、通訊、電訊、郵電、保險、超市和生活配套服務的經營戶。（4）做商業(yè)生意連同地產置業(yè)投資的人。3、地產板塊（1）進行商業(yè)地產投機外地人和本地人。（2）有資金積累的人。（3）做商業(yè)地產投資的人。（4）做長線置業(yè)的人。4.物流地產板塊 舉個案例：普洛斯-其實最值得學習的，并不是所謂的資本運作、管理理念和服務措施，而是普洛斯專注的精神。沒有利用低廉的土地“掛羊頭賣狗肉”，沒有貪多貪全地涉足產業(yè)地產各個類別，數十年如一日地只做回報期漫長卻恒久穩(wěn)定的“物流地產”，并做到世界第一的水平，這才是普洛斯能夠讓全球商家趨之若鶩、讓地方政府奉為上賓、讓投資者賺得盆滿缽滿的根本，這才是“普洛斯神話”的真正核心。第六章 物流園區(qū)的客戶開發(fā)在取得政府優(yōu)惠政策支持的情況下，物流園區(qū)加強入駐企業(yè)的客戶開發(fā)工作是至關重要的。物流企業(yè)是物流園區(qū)的活動主體，物流企業(yè)的入駐是衡量一個園區(qū)運營狀態(tài)好壞的重要指標。而物流園區(qū)的建設目的就是要通過良好的物流服務能力和水平實現園區(qū)經濟和社會效益。因此，在中國物流園區(qū)的建設規(guī)劃過程中，如何做好客戶開發(fā)工作、吸引企業(yè)入駐、保持園區(qū)活力一直是物流園區(qū)建設開發(fā)和運營的重中之重。為了更好地吸引和留住企業(yè)客戶，物流園區(qū)會綜合運用政府提供的各種相關優(yōu)惠政策，切實考慮入駐企業(yè)在市場需求、資金、員工等多方面的實際問題，制定相關便利政策。常見的具體措施如下：（1）積極協(xié)助入駐企業(yè)做好市場需求分析，為企業(yè)提供強大的信息系統(tǒng)平臺挖掘潛在客戶信息；（2）對國家扶持和鼓勵發(fā)展的物流企業(yè)給予減征或免征所得稅；（3）對新入駐的企業(yè)給予首年免收所得稅；（4）對公益性物流信息項目，經信息辦審批，給予補貼；（5）改善通關環(huán)境，對在物流園區(qū)內設置的物流企業(yè)實行“一次報關、一次驗單、一次查驗”，簡化手續(xù)，加快辦理速度；（6）對園區(qū)內需要工商、稅務、海關檢查注冊、審批的企業(yè)，簡化手續(xù)，提高辦事效率；（7）為入駐企業(yè)提供方便的交通設施，方便企業(yè)職工出行；（8）為入駐企業(yè)提供配套的生活、娛樂、教育、培訓等設施和服務，解除企業(yè)職工的后顧之憂。從目前中國物流園區(qū)實際運營情況看，物流園區(qū)的服務能力、服務意識對園區(qū)吸引企業(yè)入駐起著非常重要的作用。交通便利、配套設施齊全、服務質量高、園區(qū)品牌好、交易條件好以及租金便宜的物流園區(qū)對企業(yè)入駐具有很強的吸引力。相反，一些不具規(guī)模、交通不便、配套設施太差、租金太貴以及管理水平落后的物流園區(qū)往往出現高閑置率的問題。案例：北京空港物流園區(qū)優(yōu)惠政策北京空港物流園區(qū)以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術支持與培訓為產業(yè)導向，為入駐企業(yè)提供如下優(yōu)惠政策：（1）對使用先進物流技術的入區(qū)企業(yè)，在土地出讓價格上予以10-15%優(yōu)惠（2）入區(qū)企業(yè)享受特殊扶持和獎勵政策，半費連通寬帶接口和電信資費優(yōu)惠政策（3）入區(qū)企業(yè)高級管理技術人員及子女入托、普教入學優(yōu)惠政策（4）園區(qū)還制定了委托招商代理人、項目中介人的獎勵政策。對于在園區(qū)投資的企業(yè)，園區(qū)協(xié)辦工商注冊手續(xù)（5）注冊資本150萬美元以上的企業(yè)，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財政留成部分50%的額度，由區(qū)財政預算安排給予扶持和獎勵（6）注冊資本在150萬元人民幣以上的內資入區(qū)企業(yè)，在享受國家及北京市有關優(yōu)惠政策的同時，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財政留成部分50%的額度，由區(qū)財政預算安排給予5年的扶持和獎勵（7）進入工業(yè)區(qū)的科研開發(fā)機構、高新技術企業(yè)和民營科技企業(yè)自經營年度起，三年內每年按企業(yè)上繳增值稅區(qū)財政留成部分的30%的同等額度，由區(qū)財政預算安排給予扶持和獎勵第七章 物流信息平臺項目的推廣7.1項目推廣思路以項目的總體優(yōu)勢，強化目標客戶對項目的認識；以項目的總體優(yōu)勢，強化目標客戶對項目的認識；以信息技術和綜合資源，強化本項目的優(yōu)勢；加強宣傳引導，強化組織領導；以實實在在的利益來吸引客戶；以一流的服務來維護客戶；以科學的管理來引導客戶；以園區(qū)蓬勃發(fā)展來留住客戶。7.2項目推廣策略政府搭臺，企業(yè)唱戲；專家論壇，增強權威；行業(yè)管理，搶占龍頭；客戶組織，強化為主；多式媒體，共舞為輔；發(fā)展為先，宏圖同創(chuàng)；各取所需，共創(chuàng)多贏。7.3 項目的解決方案如此大規(guī)模的園區(qū)要成功運作，需要以信息化為服務支撐，作為招商、管理、運營的有效手段，實現企業(yè)與園區(qū)的共同贏利、共同發(fā)展。為實現以上目標，提出以下解決方案：以園區(qū)貨單、倉單流轉為基礎的園區(qū)管理系統(tǒng)、支付結算系統(tǒng)、物流金融增值服務系統(tǒng)；要改變園區(qū)傳統(tǒng)的“房東”式經營模式，需要找到與入駐企業(yè)的業(yè)務相關聯(lián)的切入點，成為入駐企業(yè)的業(yè)務“幫手”，并且與企業(yè)建立起長期、穩(wěn)定的共利共贏的關系，充分體現園區(qū)在物流市場的競爭優(yōu)勢，吸引更多更優(yōu)質的企業(yè)入駐。最好的切入點就是建立園區(qū)自有的貨單、倉單。貨單、倉單是進出物流園區(qū)、園區(qū)倉庫的相關憑證，記錄有車輛、貨物信息，這些信息通過信息網絡平臺進行有效利用，就能使物流園區(qū)真正與入駐企業(yè)從業(yè)務層面產生關聯(lián)，進而產生服務依賴：1、貨單、倉單信息與物流園區(qū)車輛管理系統(tǒng)、倉儲管理系統(tǒng)相關聯(lián)，能有效實現園區(qū)對進入園區(qū)的車輛、貨物的安全管理，根據不同車輛、不同貨物提供更適合企業(yè)需求的園區(qū)服務；最重要的是將園區(qū)物流功能（多式聯(lián)運、中轉配送、裝卸配載等）實現貨物與信息的統(tǒng)一有效流轉。2、貨單、倉單信息與園區(qū)增值業(yè)務信息處理系統(tǒng)相關聯(lián)，從而實現園區(qū)內部物流與外部物流信息（如通關信息）相對接，園區(qū)提供更廣范圍的物流代理型增值業(yè)務（如報關報檢）、以園區(qū)倉儲業(yè)務為基礎的物流金融增值業(yè)務、以及物流保險增值業(yè)務；3、貨單、倉單信息與園區(qū)支付結算系統(tǒng)相關聯(lián)，除了能實現園區(qū)與企業(yè)之間的業(yè)務結算，還能為入駐企業(yè)提供代收貨款、交易擔保結算等增值業(yè)務。雖然一些大型企業(yè)有自己的貨單、倉單，只占企業(yè)總數8%，且多數僅限于企業(yè)內部使用流轉，我們可以通過技術手段將企業(yè)的自有貨單、倉單信息轉化為園區(qū)貨單、倉單信息，解除企業(yè)的后顧之憂；由于園區(qū)的貨單、倉單能通過信息網絡可以實現廣泛效用，不但幫助90%的入駐企業(yè)規(guī)范管理，還能從交易、結算、物流等方面服務于企業(yè)，使園區(qū)在實現增值收入的同時，企業(yè)對園區(qū)的全方位、流程化服務也會產生服務依賴。園區(qū)對貨單、倉單的數據分析，也是對入駐企業(yè)進行分析的依據，進而提供差異化、定制化的服務，從吸引企業(yè)入駐逐漸發(fā)展到選擇企業(yè)入駐，為園區(qū)長遠發(fā)展進行數據分析支持。一、以實現園區(qū)功能為目標的進出口物流服務系統(tǒng)、電子商務交易平臺。作為將以鋼材、化工、新型建材、高新技術、物流裝備制造為主，涵蓋其它生產、生活物資為服務對象的現代化陸港物流園，功能的多樣性是園區(qū)招商的優(yōu)勢也是劣勢，因為每個類型的企業(yè)都只會站在自己的角度去考量園區(qū)的功能是否滿足自身業(yè)務發(fā)展的需要，園區(qū)不可能100%做到每個企業(yè)滿意，但是可以在關鍵性、通用性環(huán)節(jié)做到：1、打造園區(qū)一站通關。真正意義上的一站通關，就是要做到通關信息的無縫對接