【商業(yè)地產(chǎn)】地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的可行性研究.doc

地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的可行性研究 摘要:研究目的:研究我國(guó)地鐵工程中將物業(yè)開發(fā)和地鐵相結(jié)合規(guī)劃并建設(shè)的可行性。 研究方法:結(jié)合國(guó)內(nèi)外成功的地鐵站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的實(shí)例,對(duì)地鐵站和物業(yè)開發(fā)的結(jié)合進(jìn)行研究、分析和總結(jié)。 研究結(jié)果:提出地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的幾種類型,開發(fā)的模式、應(yīng)遵循的原則。在我國(guó)地鐵站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合適宜采用聯(lián)合開發(fā)的模式,站點(diǎn)周圍進(jìn)行高強(qiáng)度集中開發(fā)。 研究結(jié)論:開發(fā)過程中必然會(huì)遇到諸多問題,必須根據(jù)具體的情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。總之,地鐵站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合不僅有利于用有限的資金建設(shè)投資巨大的地鐵項(xiàng)目,而且對(duì)城市的發(fā)展也有積極的意義和重要作用。 關(guān)鍵詞:地鐵車站;物業(yè)開發(fā);發(fā)展 近幾年,地鐵作為一種大運(yùn)量、快捷、安全、舒適的交通工具吸引越來越多的城市開始投資興建。但是在設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中,如何用有限的資金建成高效的地鐵,并且讓地鐵的作用得到充分發(fā)揮是一個(gè)值得研究的問題。 1 地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的概況 1.1 地鐵的發(fā)展 地鐵是一種規(guī)模浩大的交通性公共建筑,它是現(xiàn)代城市中主要快速軌道交通之一,是解決城市交通的非常有利的運(yùn)輸工具。自1863年在英國(guó)倫敦開通世界上第一條地鐵以來,到目前為止,已有38個(gè)國(guó)家的86座大城市開通了近300條地鐵線路,總長(zhǎng)度超過了5200km,設(shè)有近5000座地鐵車站。但是地鐵建設(shè)初期發(fā)展較緩慢,直到20世紀(jì)60年代,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,交通量劇增,城市道路擁擠,地面公交已不能滿足交通需要,地鐵的建設(shè)得到了迅速發(fā)展,在其后不到30年的時(shí)間里,地鐵線路的總長(zhǎng)度翻了數(shù)倍,在大城市公共交通客運(yùn)中充當(dāng)起主力軍的作用。近些年,一些城市的地鐵的建設(shè),已擺脫了單一線路的模式,逐步向多條地鐵線路相互聯(lián)網(wǎng),與城市公交系統(tǒng)綜合連接,地面的公共汽車、出租作為補(bǔ)充的方向發(fā)展,建立起城市公共交通的骨架,形成一個(gè)地下、地面多層次的立體交通網(wǎng)絡(luò),為城市居民提供了更加便捷的交通服務(wù)。 我國(guó)地鐵正在興起中,各大城市紛紛建設(shè)地鐵,筆者在地鐵設(shè)計(jì)的過程中發(fā)現(xiàn):地鐵建設(shè)給政府增加了巨大的財(cái)政壓力,一些城市地鐵建設(shè)往往急于求成,忽略了包括地鐵在內(nèi)的城市交通的統(tǒng)一規(guī)劃,沒有充分認(rèn)識(shí)到地鐵對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展的推動(dòng)作用,城市的規(guī)劃缺乏統(tǒng)一性,地鐵設(shè)計(jì)前期對(duì)地塊的利用與開發(fā)考慮不足,建成后再改造又非常困難,地鐵的作用沒有充分發(fā)揮,造成遺憾。 1.2 地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的類型 目前,我國(guó)大陸城市地鐵建設(shè)地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合實(shí)例不多,香港和國(guó)外一些城市的地鐵建成時(shí)間較長(zhǎng),地鐵的物業(yè)開發(fā)也較成熟,經(jīng)調(diào)查研究,從地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的成功實(shí)例分析大致有以下2類。 1.2.1 車站上蓋物業(yè)及車站周邊空間的開發(fā) 這種情況物業(yè)開發(fā)主要是在車站的上部及周圍,物業(yè)開發(fā)以住宅、商業(yè)街、商業(yè)中心、大型商業(yè)綜合體等形式與地鐵車站結(jié)合。 香港地鐵上蓋物業(yè)就是地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合的典型代表。香港鐵路系統(tǒng)目前有港島線、荃灣線、觀塘線、東鐵(廣九鐵路)、東涌線和機(jī)鐵(香港至赤角機(jī)場(chǎng)),屯門和元朗地區(qū)的軌鐵,遠(yuǎn)期有興建中的西鐵和其他各個(gè)支線。目前運(yùn)營(yíng)的軌道交通線路覆蓋了香港主要商業(yè)區(qū)和居住區(qū)。在繁華的商業(yè)街區(qū),地鐵站的覆蓋區(qū)已經(jīng)連接起來,也就是說各個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系,還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起,成為一個(gè)綜合建筑體地鐵上蓋物業(yè)。 這些上蓋物業(yè)的共同點(diǎn)是:底層為換乘公交車站或者地鐵站,與之相聯(lián)的上面23層為商業(yè)建筑,在建筑的裙房上是環(huán)抱的高層居住建筑,中間是居住區(qū)中心花園,地鐵上蓋物業(yè)都與地鐵站都有良好的結(jié)合, 這些站已經(jīng)成為區(qū)域的交通樞紐。 地鐵上蓋物業(yè)的實(shí)例還有加拿大的蒙特利爾市的地鐵;在蒙特利爾市,地鐵承擔(dān)了城市的主要交通任務(wù),不僅與地面的公交有很好的接駁,而且還連接了6個(gè)龐大的地下中心,人們通過地鐵可以很方便的到達(dá)。 1.2.2 車站內(nèi)商業(yè)開發(fā) 車站內(nèi)商業(yè)開發(fā),包括車站站廳層的商鋪、交通樞紐車站的集中商業(yè)開發(fā)和地下商業(yè)街等,可以視具體車站的情況而定。車站內(nèi)的商鋪具體可以布置銀行等為乘客提供便捷的服務(wù);由于商鋪的立面風(fēng)格比較靈活,與地鐵的統(tǒng)一風(fēng)格形成對(duì)比,增加了地鐵車站的可識(shí)別性,豐富了地鐵室內(nèi)空間,減少行人在地下的沉悶感。 車站內(nèi)商業(yè)開發(fā)也比較常見,典型的有香港地鐵的香港站,還有日本福岡地鐵天神站。天神站位于福岡的中心商業(yè)區(qū),地下有商業(yè)街,地上有三越百貨、福岡銀行、西武百貨等商業(yè)設(shè)施,此處是1個(gè)商業(yè)中心。這個(gè)站是個(gè)集中了新干線、西鐵電車、地鐵空港線3條軌道交通的樞紐換乘站,人流匯聚;地下開敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室內(nèi)設(shè)計(jì),較好地將地鐵和商業(yè)融合,消除了乘客、購(gòu)物者在地下長(zhǎng)距離的進(jìn)行中產(chǎn)生的單調(diào)、沉悶的感受。 2 地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的意義 2.1 物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)可以補(bǔ)貼地鐵 眾所周知,地鐵是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)后成本回收慢的工程,地鐵盈利是一個(gè)普遍存在的難題,在全球眾多有地鐵的城市中,除香港等少數(shù)城市的地鐵盈利外,大部分城市的地鐵都虧損。其盈利原因就在于充分發(fā)揮了地鐵站及沿線物業(yè)開發(fā)的作用。地鐵的運(yùn)行大大改善了沿線的交通狀況,地鐵線連接了城市的各個(gè)區(qū)域,尤其是繁華區(qū),加上地鐵站和地面的公交站有很好地接駁,形成高效率的交通網(wǎng)絡(luò),為居民的出行提供了非常便捷的方式,這樣地鐵沿線的地產(chǎn)也隨之不斷增值,這些地產(chǎn)的增值給地鐵公司和開發(fā)商帶來了豐厚的利潤(rùn),地鐵公司又將得到的利潤(rùn)投入到地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中,這樣物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)能補(bǔ)貼地鐵,使地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)形成了良性循環(huán)。 2.2 車站周邊的發(fā)展加快從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 在地鐵沿線的車站站點(diǎn)的集中物業(yè)開發(fā)是對(duì)沿線地塊的一次整合。由于地鐵具有快捷、大運(yùn)量、高效率抵達(dá)的優(yōu)勢(shì),車站的上蓋物業(yè)開發(fā)利潤(rùn)較高,因而,各種物業(yè)開發(fā)活動(dòng)自然向車站集中,這種車站站點(diǎn)周邊的集中開發(fā),對(duì)城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,站點(diǎn)周邊成為一個(gè)富有活力的城市的生活節(jié)點(diǎn),這些節(jié)點(diǎn)可以發(fā)展成為城市區(qū)域的功能中心,城市的功能結(jié)構(gòu)得到新的整合。所以在車站周邊開發(fā)的功能配置中, 將辦公,商業(yè),娛樂,餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動(dòng)的強(qiáng)度,很好地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高了城市的活力。 3 開發(fā)的模式及開發(fā)的原則 3.1 開發(fā)的模式 如前所述,將地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合,統(tǒng)一規(guī)劃,一同實(shí)施,對(duì)城市的發(fā)展有著積極的作用,所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮,并根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。開發(fā)的模式各地有不同的特點(diǎn),總得來看大致有以下3種: 3.1.1 地鐵公司自行組織開發(fā) 這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程,開發(fā)所得利潤(rùn)和所冒的風(fēng)險(xiǎn)均有地鐵公司獨(dú)自承擔(dān)。由于前期投入資金較大,風(fēng)險(xiǎn)也大,這種模式比較少用。 3.1.2 地鐵公司和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā) 這種模式是由地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地,開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn),并負(fù)責(zé)具體操作,雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。地鐵公司得到的開發(fā)利潤(rùn)內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。這種模式比較常用,香港地鐵就是采用這種方式進(jìn)行運(yùn)作的;例如香港地鐵機(jī)場(chǎng)線的香港站的物業(yè)開發(fā)就是一個(gè)由中國(guó)銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財(cái)團(tuán)承擔(dān)的,分6期進(jìn)行,合作協(xié)議是5萬m2的物業(yè)歸地鐵公司擁有,其余的都?xì)w發(fā)展商擁有。 3.1.3 開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè) 這種模式由開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過法律,要求相關(guān)的開發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。比如,要求開發(fā)商負(fù)責(zé)修建進(jìn)入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施,提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時(shí)施工用地)。再比如,當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開發(fā)商要求地鐵線延伸到其開發(fā)地塊時(shí),則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開發(fā)商承擔(dān)等。 總之,開發(fā)的模式主要是地鐵公司和開發(fā)商的合作關(guān)系。開發(fā)的前提是地鐵公司在建設(shè)前期就完成沿線有關(guān)車站、車場(chǎng)上蓋或周邊地區(qū)的土地發(fā)展權(quán),然后邀請(qǐng)地產(chǎn)商簽訂協(xié)議合作發(fā)展沿線車站及車場(chǎng)上蓋的物業(yè)。 3.2 開發(fā)的原則 地鐵和物業(yè)的綜合開發(fā)涉及面廣,成功的經(jīng)驗(yàn)值得參考借鑒,但也要在實(shí)踐中探索、研究符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的有效的開發(fā)方案;要充分考慮土地綜合開發(fā)的可行性,對(duì)地鐵經(jīng)過的地點(diǎn),尤其在郊區(qū),開發(fā)什么性質(zhì)的建筑,多少容量,與地鐵站如何銜接等問題都應(yīng)仔細(xì)研究。還有車站綜合開發(fā)和空間利用的形式內(nèi)容也是多方面的,如前所述,可以結(jié)合車站的施工技術(shù)和車站的多余的空間進(jìn)行車站內(nèi)的綜合開發(fā),也可以以車站為載體與其相結(jié)合進(jìn)行車站上蓋及周邊的物業(yè)開發(fā),內(nèi)容靈活多樣,可以建商業(yè)辦公樓、公共設(shè)施、住宅等。設(shè)計(jì)中應(yīng)把握好以下原則: (1)站點(diǎn)100m的核心范圍盡量布置商業(yè)設(shè)施和高密度的商住綜合樓; (2)站點(diǎn)100300m范圍內(nèi)可適當(dāng)提高住宅用地和辦公用地的比重; (3)站點(diǎn)周邊 300500m的用地范圍以住宅開發(fā)為主,并有良好的配套服務(wù),使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū); (4)在5001000m內(nèi)以居住用地為主。 3.3 地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合須注意的事項(xiàng) 地鐵設(shè)計(jì)對(duì)于地鐵站與物業(yè)開發(fā)方面的認(rèn)識(shí)和應(yīng)用,我國(guó)上海、廣州、深圳地鐵在建設(shè)過程中也借鑒了一些經(jīng)驗(yàn),特別是土地聯(lián)合開發(fā)方面并取得了一些成效。但是由于政府的開發(fā)政策以及經(jīng)濟(jì)和管理機(jī)制方面的因素使各開發(fā)部門間的協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱,地鐵對(duì)地區(qū)的推動(dòng)作用還有待充分發(fā)揮。 地鐵、物業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)盡量避免彼此分離、欠缺溝通的情況,從過去建成的地鐵站的建筑環(huán)境及其商業(yè)環(huán)境來看,有些缺乏整體綜合開發(fā)的觀念,地塊的劃分未充分考慮開發(fā)的需求與商業(yè)環(huán)境建設(shè)在未來的要求,所以在今后地鐵的建設(shè)和物業(yè)開發(fā)要很好的配合,必須處理好以下幾個(gè)相關(guān)的問題: (1)沿線土地的規(guī)劃梳理 一些地塊過于零散且規(guī)模偏小,綜合開發(fā)時(shí)有不少困難,所以政府部門要在規(guī)劃建設(shè)地鐵的同時(shí)做好地鐵沿線土地的梳理,對(duì)地鐵沿線進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,對(duì)沿線土地開發(fā)有很好的指導(dǎo)作用。 (2)土地的取得 政府應(yīng)盡可能給地鐵公司提供優(yōu)惠政策,地鐵公司只有掌握土地開發(fā)權(quán)才能和開發(fā)商合作進(jìn)行物業(yè)開發(fā),獲得利潤(rùn)。 (3)利益的分配 地鐵公司在邀請(qǐng)開發(fā)商時(shí)雙方應(yīng)就物業(yè)的利潤(rùn)分配達(dá)成一致協(xié)議,這樣便于開發(fā)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。 (4)減少對(duì)環(huán)境的影響 由于地鐵有很大的噪音,如果上蓋物業(yè)是住宅,就應(yīng)對(duì)噪音采取措施減少噪音對(duì)環(huán)境的影響,這也是對(duì)保證物業(yè)增值的一項(xiàng)重要措施,規(guī)劃和建筑的設(shè)計(jì)都盡量地爭(zhēng)取最大的環(huán)境優(yōu)勢(shì),在提供給社會(huì)極大便利的同時(shí)盡量減少以地鐵為代表的外界因素對(duì)上部居住建筑的影響。其它還有很多,在此不一一贅述。 以上這些問題需要政府、群眾、開發(fā)投資方及建設(shè)部門各方面的參與協(xié)調(diào)才能很好地解決。 4 結(jié)論 地鐵車站與物業(yè)開發(fā)的互動(dòng)性發(fā)展是一個(gè)內(nèi)容廣泛、設(shè)計(jì)各科學(xué)知識(shí)的課題,需要深入研究的問題很多。無疑,地鐵沿線及上蓋物業(yè)的開發(fā)利用將是城市規(guī)劃與建設(shè)的重要部分。地鐵設(shè)計(jì)工作者,更應(yīng)通過親身的調(diào)查、實(shí)踐以及對(duì)具體項(xiàng)目的詳細(xì)分析,從有利于城市發(fā)展的高度,去探討地鐵沿線物業(yè)的設(shè)計(jì)與城市空間的塑造,理性地思考未來地鐵的發(fā)展道路。 參考文獻(xiàn): 1周建非.香港地鐵建設(shè)物業(yè)開發(fā)模式簡(jiǎn)介j .地下工程與隧道,2003(3):43-47. 2施仲衡,張彌,宋敏華,等.地下鐵道設(shè)計(jì)與施工m.西安:陜西科學(xué)技術(shù)出版社,2006. 3秦云,董丕靈,俞明健.城市軌道交通線路規(guī)劃與城市空間綜合開發(fā)利用的思考j.城市軌道交通研究,2006(3):9-17. 4覃力,嚴(yán)建偉,王興田.國(guó)外交通建筑m.哈爾濱:黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社,1999. 5賴志敏.軌道交通車站地域的集中開發(fā)j.軌道交通研究,2005(2):50-53.文章來源： 鐵道工程學(xué)報(bào)原作者：張祝融2007年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)年度分析報(bào)告目錄一、總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)二、解讀2007地產(chǎn)新政三、土地市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析五、各大行政區(qū)域市場(chǎng)分析六、長(zhǎng)春市2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)七、長(zhǎng)春市2008房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一部分 長(zhǎng)春市總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)一、gdp總量與增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告(2002-2007)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭，綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)長(zhǎng)春市g(shù)dp總量從2002年的1150億元增長(zhǎng)到2006年的1934億元，增長(zhǎng)幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長(zhǎng)春gdp達(dá)2073億元，同比增長(zhǎng)17.3%，略顯過熱。城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了長(zhǎng)春各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對(duì)周邊城市的吸納能力大大增強(qiáng)，為長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。但同時(shí)應(yīng)注意到，經(jīng)濟(jì)過熱會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的阻礙作用。二、固定資產(chǎn)投資占gdp比重 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告(2002-2007)同經(jīng)濟(jì)總量一樣，長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)投資也保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。固定資產(chǎn)投資在gdp中所占的比重日益增大，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度略有下降，但仍達(dá)到42%。 同時(shí)從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過gdp的增長(zhǎng)速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費(fèi)性支出，長(zhǎng)期下去將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的不利影響。三、居民消費(fèi)能力數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告(2003-2007) 2003年以來，長(zhǎng)春市人均可支配收入快速增長(zhǎng)，居民生活水平得到顯著提高。而居民長(zhǎng)期又具有儲(chǔ)蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供保證。同時(shí)，國(guó)家實(shí)施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機(jī)會(huì)。因此未來幾年長(zhǎng)春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告(2002-2006)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在gdp中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長(zhǎng)春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠工業(yè)（一汽）拉動(dòng)這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說明城市新貴數(shù)量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識(shí)，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。 小結(jié)： 長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟(jì)過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展平臺(tái)。第二部分 2007年房地產(chǎn)新政一、金融政策： 六次加息：2007年，為抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達(dá)7.47%。 貸款利率的提高并不能抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，相反將降低各大企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。貸款利率的提高加大了已購(gòu)房客戶的成本，同時(shí)目前股市已運(yùn)行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會(huì)有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預(yù)計(jì)規(guī)模不會(huì)很大。（長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸） 十次提高存款準(zhǔn)備金率： 自2007年1月15日以來，中國(guó)人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)14.5%。存款準(zhǔn)備金的提高目的是改革中國(guó)經(jīng)濟(jì)，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)狀。對(duì)延緩商品房?jī)r(jià)格上漲有很大作用。 提高第二套房貸首付比例： 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 首付的提高將降低銀行在房?jī)r(jià)快速上漲中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也大大加重購(gòu)房者尤其是年輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)抑制炒房作用不大。（對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計(jì)并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會(huì)引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府不會(huì)盲目執(zhí)行）二、稅收政策： 土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收30-60%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤(rùn)，對(duì)抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物權(quán)法：住房滿70年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。露臺(tái)出讓不得損害他人利益。會(huì)所依約定確立權(quán)屬。小區(qū)綠地由業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對(duì)開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定“土地分期拿證”叫停土地開發(fā)期限不得超過三年單宗土地出讓規(guī)模受控制實(shí)行凈地出讓土地閑置費(fèi)按20% “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時(shí)也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。 規(guī)定的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競(jìng)標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。小結(jié)： 2007年政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速平穩(wěn)的運(yùn)行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見明顯。第三部分 長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)分析一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報(bào)2003-2005年，長(zhǎng)春土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá)74%。2007年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá)520萬平方米。二、土地出讓均價(jià) 資料來源：房地產(chǎn)報(bào)從上圖可以看出，長(zhǎng)春土地出讓價(jià)格整體形勢(shì)一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長(zhǎng)春城市化水平相對(duì)較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價(jià)格實(shí)際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產(chǎn)報(bào)長(zhǎng)春市人均居住面積增長(zhǎng)較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長(zhǎng)。截止2007年末，人均居住面積已達(dá)27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計(jì)未來一年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。四、2007開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競(jìng)爭(zhēng)，將有效提升樓盤的綜合品質(zhì)，同時(shí)也會(huì)大大推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。資料來源：房地產(chǎn)報(bào)第三部分、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)投資及施工面積：數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞從上面兩個(gè)圖可以看出，長(zhǎng)春房地產(chǎn)投資處于快速增長(zhǎng)階段，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心很足。但與施工面積增長(zhǎng)幅度比較來看，投資增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長(zhǎng)幅度，中低檔樓盤占主導(dǎo)。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升。二、商品住宅均價(jià)：資料來源：房地產(chǎn)報(bào)資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 04-06年長(zhǎng)春地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進(jìn)入飛速增長(zhǎng)階段，漲幅超過17%。（預(yù)計(jì)原因如下：棚戶區(qū)改造帶來硬性需求長(zhǎng)春大學(xué)數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長(zhǎng)春，需要解決住房問題上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善部分投資者在房?jī)r(jià)上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群居民認(rèn)為房?jī)r(jià)依然會(huì)漲，原本無購(gòu)房意向的居民也開始加入購(gòu)房大軍）由住宅均價(jià)、可支配收入增長(zhǎng)幅度圖可以看出，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度大大超過居民可支配收入增長(zhǎng)幅度。尤其是今年以來，增長(zhǎng)幅度達(dá)17%。居民購(gòu)房難度不斷加大。三、住宅預(yù)售量、銷售量從06、07年預(yù)售、銷售比例圖可以看出，預(yù)售、銷售比呈下降趨勢(shì)，證明預(yù)售量開始小于銷售量，市場(chǎng)供小于求。但從07年1-9月份預(yù)售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢(shì)。由此可知，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。四、累計(jì)可售商品房戶型比例由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場(chǎng)的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場(chǎng)中所占的比例不斷縮小，同時(shí)也說明小戶型的暢銷性。五、各行政區(qū)域住宅均價(jià)：資料來源： 房地產(chǎn)報(bào) 從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來看，長(zhǎng)春住宅整體走勢(shì)為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較低。本圖同時(shí)說明地段是影響樓盤價(jià)格的首要因素。 從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長(zhǎng)期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費(fèi)比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房?jī)r(jià)會(huì)有所提升。高新區(qū)受南城影響，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)也有所提升。 同時(shí)我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價(jià)和土地出讓面積正相關(guān)，說明開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)頗有信心。第五部分、各大區(qū)域房地產(chǎn)分析：總體規(guī)劃思路 根據(jù)長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)，未來幾年長(zhǎng)春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”?！半p心”分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)?！叭怼狈謩e指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向。“多組團(tuán)”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。布局基本要點(diǎn)疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場(chǎng)中心構(gòu)成未來長(zhǎng)春城市中心的“雙心”結(jié)構(gòu)，培育多個(gè)分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個(gè)方向，在城市西南建設(shè)“長(zhǎng)春國(guó)際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。一、中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)）市場(chǎng)特征 產(chǎn)品類型分布： 南關(guān)、朝陽(yáng)兩區(qū)是長(zhǎng)春的老城區(qū)，長(zhǎng)春的發(fā)源地，也是長(zhǎng)春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價(jià)格不斷上揚(yáng)，商業(yè)含金量不斷加大。因此產(chǎn)品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。 樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城：中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項(xiàng)目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項(xiàng)目。占地1萬平米以下的項(xiàng)目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。 中心城區(qū)樓盤均價(jià)：中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目投資價(jià)值較大，價(jià)格相對(duì)較高，均價(jià)都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對(duì)整體價(jià)格有拉動(dòng)作用。 面積區(qū)間：萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國(guó)際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。鼎盛國(guó)際雖有部分大戶型存在，但42-120的中小戶型仍占總體的86%，130以上的大戶型僅有52套。位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項(xiàng)目多為100的大戶型項(xiàng)目。預(yù)計(jì)已經(jīng)奠基動(dòng)工的新里中央公館也將以大戶型為主。 未來走向： 2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預(yù)計(jì)未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時(shí)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會(huì)有所增多。南部新城土地供應(yīng)較為充足。因其是長(zhǎng)春新城市中心，代表長(zhǎng)春城市建設(shè)形象，政府必加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的審核工作。預(yù)計(jì)土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將有很大提升。二、綠園區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）市場(chǎng)特征： 產(chǎn)品類型分布：綠園區(qū)位于長(zhǎng)春市西部，是長(zhǎng)春第一汽車廠所在地，是長(zhǎng)春的住宅區(qū)。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項(xiàng)目較為稀缺。 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項(xiàng)目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質(zhì)較高。30萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。 綠園去樓盤均價(jià)：綠園區(qū)樓盤整體價(jià)格較高，基本位于全市平均價(jià)格（2950元/平方米）以上。但從個(gè)案來看，自身特色不夠明顯，價(jià)格在3500元/平方米左右，差別不大。 面積區(qū)間：從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質(zhì)不高，消費(fèi)單一且沖動(dòng)性強(qiáng)有關(guān)。但從近期開盤的項(xiàng)目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂home等小戶型樓盤。目標(biāo)群體開始向低收入人群轉(zhuǎn)變，片區(qū)投資潛力不斷增大。 未來走向： 綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價(jià)較高。但單個(gè)地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時(shí)廠區(qū)人民收入高。預(yù)計(jì)未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項(xiàng)目為主，且供需兩旺。三、寬城區(qū)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠(yuǎn)，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。 大盤時(shí)代從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時(shí)還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃。 樓盤均價(jià)：寬城區(qū)樓盤整體價(jià)格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個(gè)案價(jià)格差距較大，差距達(dá)1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。 未來走向： 寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個(gè)大盤的開發(fā)快速拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價(jià)值。但2007寬城區(qū)土地供應(yīng)較少，整體面積較小，受政策影響未來不會(huì)有大盤出現(xiàn)。因此，幾個(gè)在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點(diǎn)話題。近日光復(fù)路市場(chǎng)、黑水路客運(yùn)站北遷，預(yù)計(jì)政府對(duì)寬城區(qū)的工作重心會(huì)放在建立車站北出口商圈上。 寬城區(qū)是長(zhǎng)春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，區(qū)域輻射能力有限，房屋價(jià)格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長(zhǎng)人員。四、二道區(qū)(含經(jīng)開區(qū))市場(chǎng)分析： 產(chǎn)品類型：隨著新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，二道區(qū)成為長(zhǎng)春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。 中等規(guī)模為主：二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項(xiàng)目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。 樓盤均價(jià)：二道區(qū)樓盤均價(jià)較為居中，均價(jià)多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。 面積區(qū)間： 二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價(jià)值較大。 未來走勢(shì)： 二道區(qū)位于長(zhǎng)春市東部，是長(zhǎng)春向東發(fā)展的主要門戶。機(jī)場(chǎng)的建設(shè)也將大大推動(dòng)本區(qū)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來價(jià)格仍會(huì)上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。五、凈月開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析： 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價(jià)格較低。 樓盤規(guī)模：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個(gè)樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個(gè)別高檔別墅樓盤達(dá)到100萬平方米。 該區(qū)多為別墅項(xiàng)目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營(yíng)造。中信、力旺、和黃三個(gè)高檔樓盤才剛剛啟動(dòng)，可大大改善片區(qū)環(huán)境。 樓盤均價(jià)： 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價(jià)格分為兩個(gè)層次，住宅價(jià)格在3000元/平方米左右，別墅價(jià)格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項(xiàng)目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較高） 未來走勢(shì)： 從07年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大。三個(gè)高檔項(xiàng)目和消化存量將是市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。 三個(gè)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長(zhǎng)春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計(jì)銷量走低。三個(gè)大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其他低檔別墅定會(huì)采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽(yáng)房，對(duì)大戶型樓盤是個(gè)補(bǔ)充。第六部分、2007年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一、土地市場(chǎng)：1、出讓面積有所減少，交易異?；钴S：2007年長(zhǎng)春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異?；钴S，開發(fā)商都積極參與競(jìng)拍，地價(jià)上揚(yáng)幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)信心十足，均在長(zhǎng)春獲得“地王”項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了在長(zhǎng)春市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。2、外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前，外地企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長(zhǎng)春地產(chǎn)潛力的同時(shí)，也迅速提高著長(zhǎng)春建筑水平。同時(shí)資金雄厚的大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春地價(jià)的上漲也起很大的推動(dòng)作用。大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場(chǎng)的主要形式。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)：1、政策頻出、市場(chǎng)平穩(wěn)：06、07年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，陸續(xù)出臺(tái)了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長(zhǎng)春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房?jī)r(jià)格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時(shí)，居民購(gòu)房需求也在不斷降低。2、價(jià)格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實(shí)施，房?jī)r(jià)上漲速度依然不減，外加全國(guó)一片上漲的形勢(shì)，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時(shí)棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購(gòu)人群涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成大量剛性需求。2007長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲速度依然不減。3、小戶型體量加大： 隨著70/90政策的實(shí)施，眾多小戶型樓盤開始進(jìn)入市場(chǎng)并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時(shí)，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。4、郊區(qū)樓盤開始火熱： 07年末，雙陽(yáng)、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長(zhǎng)春郊區(qū)的樓盤以一個(gè)獨(dú)特的形象展示在人們面前。這些價(jià)格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時(shí)的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、供應(yīng)、需求均有所降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始加劇： “分期拿證叫?！备淖兞朔康禺a(chǎn)