信貸主要產(chǎn)品.doc

信貸類產(chǎn)品概述第一章 額度授信1.1 概述1.1.1 定義額度授信是指銀行通過綜合評價(jià)客戶資信狀況、授信風(fēng)險(xiǎn)和信用需求等因素，在信用風(fēng)險(xiǎn)限額的基礎(chǔ)上核定信用控制量即授信額度，并通過對授信額度的分配支用、監(jiān)控管理來集中、統(tǒng)一控制客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的過程。信用風(fēng)險(xiǎn)限額是銀行按照有關(guān)客戶信用評級辦法的規(guī)定，測算出未來一段時(shí)期內(nèi)本行能夠承受的客戶最大信用風(fēng)險(xiǎn)總量。原則上授信額度不能超過信用風(fēng)險(xiǎn)限額。1.1.2 對象和條件原則上銀行應(yīng)對所有企事業(yè)法人客戶（包括單一法人客戶和集團(tuán)客戶）進(jìn)行額度授信，但以下情況除外：1.僅申請辦理低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的客戶；2.其他銀行總行認(rèn)為不需要進(jìn)行額度授信的客戶。1.1.3 目標(biāo) 一是控制集中度風(fēng)險(xiǎn)。銀行對單一客戶的信用不能過于集中，應(yīng)當(dāng)設(shè)定最高額度，銀行對客戶辦理的信貸業(yè)務(wù)余額不能超過這個(gè)額度。 二是提高效率。對于不同的授信客戶，在已確定的授信額度特別是公開授信額度內(nèi)辦理單筆信貸業(yè)務(wù)，可相應(yīng)地簡化手續(xù)。三是增強(qiáng)競爭能力。銀行通過額度授信，可密切與優(yōu)質(zhì)客戶的合作，有助于培養(yǎng)銀行的客戶群體，樹立銀行的良好形象。1.2 額度授信方式額度授信的方式分為一般額度授信和公開額度授信。 1.2.1 一般額度授信 1.2.1.1 定義 一般額度授信是指銀行通過對法人客戶確定用于我行內(nèi)部控制的授信額度，以實(shí)現(xiàn)對單一客戶從授信總量上控制信用風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。在一般授信額度內(nèi)可辦理各類貸款（固定資產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、境外籌資轉(zhuǎn)貸款、流動(dòng)資金貸款、股票質(zhì)押貸款、貿(mào)易融資項(xiàng)下的各類貸款等）、信用證、提貨擔(dān)保、保理預(yù)付款、保理擔(dān)保付款、法人帳戶透支、單位信用卡透支、承兌、保證、信貸證明、商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)等全部表內(nèi)外形式的本外幣信用業(yè)務(wù)。一般授信額度是銀行的商業(yè)秘密，不得以任何形式對外泄露。1.2.1.2 期限一般授信額度的有效期最長不得超過三年，具體有效期由審批確定。額度到期后必須按規(guī)定重新報(bào)批。在一般授信額度內(nèi)辦理單筆業(yè)務(wù)的期限不受額度有效期的約束。1.2.2 公開額度授信1.2.2.1 定義公開額度授信是指銀行在對客戶確定用于內(nèi)部控制的一般授信額度的基礎(chǔ)上，對符合規(guī)定條件的客戶，可以將部分或全部授信額度向客戶做出公開承諾，即給予公開授信額度。未進(jìn)行一般額度授信時(shí)，不能對客戶核定公開授信額度。公開授信額度內(nèi)不可辦理固定資產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及境外籌資轉(zhuǎn)貸款。1.2.2.2 條件 銀行公開額度授信客戶原則上應(yīng)同時(shí)符合以下條件： 1.經(jīng)銀行評定的信用等級在aa級（含）以上；2.資產(chǎn)負(fù)債率不超過70（建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)以及進(jìn)出口貿(mào)易融資客戶不超過80%）；3.凈資產(chǎn)不低于4000萬元人民幣（進(jìn)出口貿(mào)易融資客戶不低于1000萬元人民幣）； 4.近三年按期償還貸款本息且無其他對銀行（包括銀行和其它銀行）的違約行為。1.2.2.3 期限 公開授信額度的有效期為一年。在公開授信額度內(nèi)辦理單筆業(yè)務(wù)的期限不受公開授信額度有效期的約束。1.2.2.4. 公開額度授信證書和取消公開額度授信通知書 1.公開額度授信一般應(yīng)向客戶頒發(fā)公開額度授信證書（見附件2-1-1）。 2.公開額度授信客戶在授信期間內(nèi)發(fā)生下列重大事項(xiàng)之一，經(jīng)辦行要根據(jù)對客戶進(jìn)行重新評價(jià)的結(jié)果，調(diào)整對客戶的公開授信額度，通過發(fā)送取消公開額度授信通知書(見附件2-1-2)取消原公開授信額度，同時(shí)換發(fā)新的公開額度授信證書：（1）總投資超過客戶投資前三年的稅后利潤之和的重大建設(shè)項(xiàng)目； （2）兼并、收購、分立、破產(chǎn)、股份制改造、資產(chǎn)重組等重大體制改革； （3）標(biāo)的達(dá)到凈資產(chǎn)的3的重大法律訴訟； （4）對外擔(dān)保額達(dá)到凈資產(chǎn)的3的重大對外擔(dān)保； （5）重大人事調(diào)整； （6）重大事故和大額賠償?shù)戎卮笫马?xiàng)。 3.公開額度授信客戶出現(xiàn)貸款逾期、欠息或造成銀行被迫墊款的情況，經(jīng)辦行要限令其在3日內(nèi)改正，逾期不改正的，要立即取消其公開授信額度，發(fā)送取消公開額度授信通知書并報(bào)審批行備案。1.3 集團(tuán)客戶的額度授信 對集團(tuán)客戶進(jìn)行額度授信，除了執(zhí)行本章前述規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行本節(jié)規(guī)定。集團(tuán)客戶額度授信是指銀行對集團(tuán)客戶進(jìn)行客戶評價(jià)，確定授信額度并將授信額度在成員單位之間進(jìn)行分配，經(jīng)辦行在分配的授信額度內(nèi)為集團(tuán)客戶成員單位辦理各項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)。1.3.1 集團(tuán)客戶的界定集團(tuán)客戶中的企事業(yè)法人具有以下一個(gè)或多個(gè)特征：1.在股權(quán)上或經(jīng)營決策上直接或間接控制其他企事業(yè)法人或被其他企事業(yè)法人控制。2.共同被第三方企事業(yè)法人所控制。3.主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員（包括三代以內(nèi)直系親屬關(guān)系和二代以內(nèi)旁系親屬關(guān)系）共同直接控制或間接控制的。這里的主要投資者指直接或間接控制一個(gè)企業(yè)10%或以上表決權(quán)資本的個(gè)人投資者；關(guān)鍵管理人員指有權(quán)并負(fù)責(zé)進(jìn)行計(jì)劃、指揮和控制企業(yè)活動(dòng)的人員，如總經(jīng)理、執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官或其他同等職位的個(gè)人。4. 存在其他關(guān)聯(lián)關(guān)系，可能不按公允價(jià)格原則轉(zhuǎn)移資產(chǎn)和利潤，銀行認(rèn)為應(yīng)視同集團(tuán)客戶進(jìn)行授信管理的。上面所提到的“控制”是指：1.一企事業(yè)法人或自然人直接或間接持有另一法人50%（含）以上權(quán)益性資本的。2.一企事業(yè)法人或自然人雖然通過直接或間接的方式持有另一法人的權(quán)益性資本不足50%，但存在下列情況之一的：（1）持有后者50%（含）以上的表決權(quán)；（2）有權(quán)任免后者董事會等類似機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員；（3）在后者董事會等類似機(jī)構(gòu)會議上有50%（含）以上的投票權(quán)。3.能夠?qū)嶋H控制后者的其他情況。對于未/不擬與銀行發(fā)生信用關(guān)系集團(tuán)客戶總公司/總部或成員單位，可不納入集團(tuán)客戶額度授信范圍。第二章流動(dòng)資金貸款2.1 概述2.1.1 定義流動(dòng)資金貸款是指用于借款人正常生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)或臨時(shí)性資金需要的、具有固定期限的本外幣貸款。2.1.2 對象經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企業(yè)（事業(yè)）法人和其他經(jīng)濟(jì)組織(以下統(tǒng)稱為借款人)。2.1.3 條件向銀行申請流動(dòng)資金貸款的借款人應(yīng)同時(shí)符合下列條件：1.符合信貸業(yè)務(wù)手冊中“信貸業(yè)務(wù)基本操作流程”2.1.1.2有關(guān)規(guī)定。2.原則上應(yīng)提供擔(dān)保，銀行認(rèn)定的aaa級客戶和總行級重點(diǎn)客戶除外。2.1.4 用途流動(dòng)資金貸款主要用途有：1.用于滿足借款人正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中為耗用或銷售而儲存的各類存貨、季節(jié)性物資儲備等生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)性、經(jīng)常占用性或臨時(shí)資金需求（以下稱一般流動(dòng)資金貸款）。2.用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨時(shí)資金需求。（1）還款來源是已確定用于該項(xiàng)目的資金，且一年內(nèi)到位；（2）如果是在建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，必須是已經(jīng)銀行審批通過的，開工報(bào)告已經(jīng)國家有權(quán)部門審批（如有）或分年投資計(jì)劃已經(jīng)銀行認(rèn)可，以前年度投資計(jì)劃已完成，且項(xiàng)目資金和建設(shè)進(jìn)度正常。2.1.5種類1.按行業(yè)劃分：可以分為工業(yè)流動(dòng)資金貸款、商業(yè)流動(dòng)資金貸款、建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款、服務(wù)業(yè)流動(dòng)資金貸款、公共業(yè)流動(dòng)資金貸款、農(nóng)業(yè)流動(dòng)資金貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、其他流動(dòng)資金貸款等。2.按期限劃分：可分為短期流動(dòng)資金貸款和中期流動(dòng)資金貸款。（1）短期流動(dòng)資金貸款是指期限在一年（含）以內(nèi)的貸款；（2）中期流動(dòng)資金貸款是指期限為一年至三年(含)的貸款。3.按幣種劃分：可分為人民幣流動(dòng)資金貸款和外匯流動(dòng)資金貸款。2.1.6 貸款利率流動(dòng)資金貸款利率由中國銀行與客戶協(xié)商確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。2.1.6.1 人民幣流動(dòng)資金貸款利率1.利率水平。人民幣流動(dòng)資金貸款利率以中國人民銀行確定的同期限貸款利率為基準(zhǔn)，并在中國人民銀行允許的范圍內(nèi)浮動(dòng)。2.確定方式。人民幣貸款利率設(shè)置浮動(dòng)利率和固定利率兩種方式。一年以下貸款（含一年）原則上采用固定利率方式；一至三年（含三年）貸款利率的確定方式由中國銀行與客戶協(xié)商決定。浮動(dòng)周期可采取一個(gè)月、三個(gè)月、半年和一年四種期限。3.計(jì)結(jié)息方式。人民幣貸款采取按月計(jì)結(jié)息方式。經(jīng)中國銀行利率管理部門審批，對綜合貢獻(xiàn)度較大的優(yōu)質(zhì)客戶可按季計(jì)結(jié)息。公司類貸款計(jì)結(jié)息日為每月（或每季末月）第20日。4.利率浮動(dòng)。總行信貸經(jīng)營部門和一級分行根據(jù)中國人民銀行制定的貸款基準(zhǔn)利率在以下浮動(dòng)權(quán)限內(nèi)確定。借款人信用等級在bbb級以下（含bbb級），三年以內(nèi)（含）貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間為1.0，+ ），采用浮動(dòng)利率方式三年以上貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間為1.0，+）。借款人信用等級在bbb以上，三年以內(nèi)（含三年）貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間為0.9，+），采用浮動(dòng)利率方式三年以上貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間為0.9，+。5.罰息利率。罰息利率分為逾期貸款罰息利率和借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率。逾期貸款罰息利率按中國銀行與客戶約定的貸款利率加收50%；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率按中國銀行與客戶約定的貸款利率加收100%。經(jīng)一級分行利率管理部門審批，對綜合貢獻(xiàn)度較大的優(yōu)質(zhì)客戶可降低罰息利率，但不得低于人民銀行規(guī)定的罰息利率最低限。對于既逾期又未按合同約定用途使用借款的罰息利率，應(yīng)擇其重，不能并處。罰息利率應(yīng)在中國銀行與客戶簽定的借款合同中明確。 2.1.6.2 外匯流動(dòng)資金貸款利率外幣流動(dòng)資金貸款利率由中國銀行與客戶協(xié)商確定。通常有兩種利率定價(jià)方式：一種是固定利率，適用于三個(gè)月以內(nèi)（含三個(gè)月）、三至六個(gè)月（含六個(gè)月）、六個(gè)月至一年（含一年）和一年至兩年（含兩年）等四類期限的貸款。二年以內(nèi)貸款使用固定利率的，利率水平采取借款合同生效日或其他指定時(shí)點(diǎn)相對應(yīng)的三個(gè)月、六個(gè)月和一年期libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)的方式確定；二年以上貸款使用固定利率的，直接明確具體的利率水平。另一種是浮動(dòng)利率，分為一個(gè)月浮動(dòng)一次、三個(gè)月浮動(dòng)一次和六個(gè)月浮動(dòng)一次，分別按一個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)、三個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)和六個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)的方式定價(jià)。第三章 固定資產(chǎn)貸款3.1 概述3.1.1 定義固定資產(chǎn)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資的本外幣貸款。3.1.2 對象經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企業(yè)（事業(yè)）法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。3.1.3 條件借款人除滿足信貸業(yè)務(wù)手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.1.2客戶基本資格條件外,還應(yīng)具備以下條件：1.項(xiàng)目和產(chǎn)品符合國家產(chǎn)業(yè)、國土、環(huán)保、資源、城市規(guī)劃政策以及其他相關(guān)政策和銀行信貸政策。2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或核準(zhǔn)項(xiàng)目申請報(bào)告由符合銀行資格要求的，具備甲級工程咨詢資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)出具，并有明確的結(jié)論性意見。3.國家規(guī)定實(shí)行審批制的項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告已經(jīng)國家有關(guān)部門批復(fù)同意。4.項(xiàng)目資本金比例符合國家和銀行有關(guān)規(guī)定（參見信貸業(yè)務(wù)手冊第三篇第二章項(xiàng)目評估2.5）。5.項(xiàng)目各項(xiàng)資金來源明確并有保證。6.一般能提供擔(dān)保。7.非銀行退出類項(xiàng)目或客戶。8.新建項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人制。3.1.4 用途用于固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、購置、安裝、改造及其相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)。3.1.5 分類1.按照貸款用途，固定資產(chǎn)貸款可分為基本建設(shè)貸款和技術(shù)改造貸款。（1）基本建設(shè)貸款：是指用于基本建設(shè)項(xiàng)目的貸款，包括重點(diǎn)、大中型和小型項(xiàng)目貸款； （2）技術(shù)改造貸款：是指用于技術(shù)改造項(xiàng)目的貸款。2.按照借款人主體，固定資產(chǎn)貸款可分為既有法人貸款和新設(shè)法人貸款。既有法人貸款是指對已存在的企（事）業(yè)法人的貸款；新設(shè)法人貸款是指對項(xiàng)目建設(shè)而新組建的項(xiàng)目法人的貸款。3.1.6 期限 固定資產(chǎn)貸款期限應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目和法人的具體情況確定，一般不超過15年。1.基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大中型項(xiàng)目（項(xiàng)目總投資額5億元以上）一般不超過12-15年，小型項(xiàng)目一般不超過8年。 2.工業(yè)性項(xiàng)目中的大中型項(xiàng)目一般不超過8年，小型項(xiàng)目一般不超過5年（工業(yè)性大中小項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）。 3.除基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目以外的其他非工業(yè)性項(xiàng)目一般不超過8年。 4.對于特殊項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定合理的貸款償還期。3.1.7 利率、結(jié)息和貼息3.1.7.1利率固定資產(chǎn)貸款利率由銀行與客戶協(xié)商確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。1. 人民幣貸款利率。人民幣固定資產(chǎn)貸款利率以中國人民銀行確定的同期限貸款利率為基準(zhǔn)，并在中國人民銀行允許的范圍內(nèi)浮動(dòng)。銀行人民幣貸款利率設(shè)置浮動(dòng)利率和固定利率兩種方式，具體貸款利率表總行另行公布。一年以下（含一年）貸款原則上采取固定利率方式；五年以上貸款原則上采取浮動(dòng)利率方式；一至五年（含五年）貸款的利率確定方式由中國銀行與客戶協(xié)商確定。各行在與客戶協(xié)商確定利率水平時(shí)，應(yīng)充分考慮客戶信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、客戶綜合貢獻(xiàn)度和經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)要求等因素。2.外幣貸款利率。外幣貸款利率依照貸款發(fā)放時(shí)國內(nèi)外資金市場情況和銀行的資金成本而定，通常有兩種利率定價(jià)方式：一種是固定利率，適用于三個(gè)月以內(nèi)（含三個(gè)月）、三至六個(gè)月（含六個(gè)月）、六個(gè)月至一年（含一年）和一年至兩年（含兩年）等四類期限的貸款。二年以內(nèi)貸款使用固定利率的，利率水平采取借款合同生效日或其他指定時(shí)點(diǎn)相對應(yīng)的三個(gè)月、六個(gè)月和一年期libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)的方式確定；二年以上貸款使用固定利率的，直接明確具體的利率水平。另一種是浮動(dòng)利率，分為一個(gè)月浮動(dòng)一次、三個(gè)月浮動(dòng)一次和六個(gè)月浮動(dòng)一次，分別按一個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)、三個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)和六個(gè)月libor（或hibor、sibor等對應(yīng)幣種的基準(zhǔn)利率）加點(diǎn)的方式定價(jià)。3.1.7.2結(jié)息人民幣貸款采取按月計(jì)結(jié)息方式。經(jīng)中國銀行價(jià)格管理部門審批，對綜合貢獻(xiàn)度較大的優(yōu)質(zhì)客戶也可按季計(jì)結(jié)息。貸款計(jì)結(jié)息日為每月（或每季末月）的20日。3.1.7.3貼息 享受貼息的基本建設(shè)貸款和技術(shù)改造貸款，實(shí)行先收后貼的原則，銀行按規(guī)定計(jì)收全部利息。3.1.7.4罰息罰息利率分為逾期貸款罰息利率和借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率。逾期貸款罰息利率按借款合同載明的貸款利率加收50%；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率按借款合同載明的貸款利率加收100%。經(jīng)一級分行價(jià)格管理部門審批，對綜合貢獻(xiàn)度較大的優(yōu)質(zhì)客戶可降低罰息利率，但不得低于人民銀行規(guī)定的罰息利率最低限。對于既逾期又未按合同約定用途使用借款的罰息利率，應(yīng)擇其重，不能并處。罰息利率應(yīng)在中國銀行與客戶簽定的借款合同中明確。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款4.1 概述4.1.1 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。4.1.2 對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機(jī)構(gòu)，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓前期工作的法人機(jī)構(gòu)，包括政府土地儲備中心和承擔(dān)政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。4.1.3 條件4.1.3.1 借款人條件借款人除符合信貸業(yè)務(wù)手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程2.1.1.2我行公司類客戶的基本條件外，還應(yīng)具備下列條件：1.借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企業(yè)的：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔(dān)貸款項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資格；（2）如接受其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。2.借款人為事業(yè)單位的：（1）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實(shí)行獨(dú)立核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。3.土地儲備機(jī)構(gòu)還需要具備以下條件：（1）所在城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，財(cái)政狀況良好，具有良好的政府信譽(yù)。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)制較健全，財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機(jī)構(gòu)制定的年度計(jì)劃，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機(jī)構(gòu)自身資金總體安排計(jì)劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經(jīng)營活動(dòng)符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，?shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卣猓軌蚋鶕?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。?）能提供合法、足值的抵押物。4.1.3.2 貸款項(xiàng)目條件1.貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；2.貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；3.貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；4.貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要；5.貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用；6.貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的35%；單位職工集資建房，集資額達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購房款須達(dá)到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價(jià)值的70%（以兩者較低額為準(zhǔn)）。4.1.4 期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為13年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。貸款利率及計(jì)結(jié)息方式：應(yīng)根據(jù)中國人民銀行和中國銀行的有關(guān)定價(jià)政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。第五章 銀團(tuán)貸款5.1 概述5.1.1 定義 銀團(tuán)貸款又稱為辛迪加貸款（syndicated loan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的多家銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)，采用同一貸款合同，按商定的期限和條件向同一借款人提供資金的貸款方式。形式上，各銀團(tuán)成員與借款人表現(xiàn)為同一合同關(guān)系，實(shí)質(zhì)上，各銀團(tuán)成員分別與借款人存在合同關(guān)系并獨(dú)立而非連帶地承擔(dān)合同義務(wù)。5.1.2 銀團(tuán)貸款的特點(diǎn) 1.籌款金額大。銀團(tuán)貸款由多家貸款銀行組成，能為借款人或融資項(xiàng)目提供巨額信貸資金。2. 貸款風(fēng)險(xiǎn)分散。銀團(tuán)貸款由多家銀行按其承貸份額發(fā)放并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，具有分散風(fēng)險(xiǎn)功能。3.促進(jìn)同業(yè)合作。銀團(tuán)各成員對同一借款人適用相同的貸款條件，銀行利益趨同，并力促銀團(tuán)成員間的業(yè)務(wù)合作。4.銀行競爭力增強(qiáng)。銀團(tuán)由數(shù)家實(shí)力較強(qiáng)的銀行組成，極具市場競爭比較優(yōu)勢，便于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制措施和爭取較大貸款收益。5.可以提高銀團(tuán)成員，特別是牽頭行、安排行、經(jīng)理行或代理行的影響力和知名度。5.1.3銀團(tuán)貸款方式 1.直接銀團(tuán)貸款：由銀團(tuán)各成員行委托代理行向借款人發(fā)放、收回和統(tǒng)一管理的銀團(tuán)貸款，為銀團(tuán)貸款的基本形式。 2.間接銀團(tuán)貸款：由牽頭行直接向借款人發(fā)放貸款，然后再由牽頭行將參加貸款權(quán)(participant in the loan)，即貸款份額，分別轉(zhuǎn)售給其他銀行，全部的貸款管理及放款、收款均由牽頭行負(fù)責(zé)。5.1.4 對象 符合貸款通則和信貸業(yè)務(wù)手冊第二篇第四、五章流動(dòng)資金貸款和固定資產(chǎn)貸款有關(guān)貸款對象的規(guī)定，以大中型企業(yè)、外商投資企業(yè)和國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資業(yè)主居多（以下統(tǒng)稱借款人）。5.1.5 條件1.銀團(tuán)如用外幣發(fā)放貸款，借款人應(yīng)具外匯償還能力或其融資項(xiàng)目具有創(chuàng)匯能力。2.融資項(xiàng)目符合國家有關(guān)項(xiàng)目審批管理規(guī)定。3.融資項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)、適用，其產(chǎn)品技術(shù)、設(shè)備和工藝符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的技術(shù)水平。4.項(xiàng)目配套條件齊備，其廠房、設(shè)備、原材料、輔料、燃料、水、電、氣供應(yīng)等落實(shí)。5.擬貸款項(xiàng)目流動(dòng)資金貸款有30%的營運(yùn)資金，固定資產(chǎn)貸款符合規(guī)定比例的資本金已落實(shí)。6.借款人對外股本權(quán)益性投資總額不得超過其資產(chǎn)凈值的50%。7.產(chǎn)品有市場，銷售渠道落實(shí)，預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益可行。8.符合信貸業(yè)務(wù)手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)基本操作流程對借款人的其他要求。5.2 內(nèi)部銀團(tuán)貸款5.2.1 定義內(nèi)部銀團(tuán)貸款是指中國銀行各一級分行按照“平等互利、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則組成內(nèi)部銀團(tuán)，指定分支機(jī)構(gòu)與借款人簽訂統(tǒng)一借款合同，對同一借款人或項(xiàng)目發(fā)放的貸款。5.2.2 適用融資模式1.集團(tuán)客戶總部或集團(tuán)財(cái)務(wù)公司借款、分公司（或項(xiàng)目）使用的融資模式； 2.集團(tuán)客戶總部或集團(tuán)財(cái)務(wù)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資，控股子公司（或項(xiàng)