惠州江北某小區(qū)可行性研究報(bào)告.doc

惠州江北xx小區(qū)可行性研究分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目位于惠州市江北xx小區(qū)，三環(huán)北面。屬江北cbd片區(qū)，距離惠州海倫堡約500米。金山湖片區(qū)水口片區(qū)東江新城片區(qū)東平片區(qū)麥地河南岸片區(qū)下角片區(qū)惠州海倫堡江北片區(qū)地塊位置市人民政府10分鐘車程地塊位置二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍該宗地南側(cè)為三環(huán)路，北側(cè)為36米金石一路（規(guī)劃）及金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送物流園區(qū)，西側(cè)為36米縱二路（規(guī)劃）及農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍，東側(cè)為50米縱三路（規(guī)劃）及空地。三環(huán)北路金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送物流園區(qū)農(nóng)產(chǎn)品廠宿舍金龍大道金石一路農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 自東向西金石一路東面小路三環(huán)路2、宗地現(xiàn)狀現(xiàn)狀為菜地，水塘，有一條排洪渠（望江瀝）將地塊一分為二（從惠州土地交易中心獲知）。注：地塊具體紅線范圍須進(jìn)一步獲取。 水塘菜地水塘空地普通電線排洪渠水塘空地三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通配套（1）主要城市干道：地塊位置n 東面：先科路(8車道)黃色路線表示n 南面：云山路（快速路）綠色路線表示n 西面：惠州大道(8車道)藍(lán)色路線表示n 北面：三環(huán)路(8車道)紅色路線表示（2）交通達(dá)到方式n 車行到達(dá)方式一市中心到達(dá)方式：惠州大道云山路先科路地塊。此為最便捷和最為臨近市區(qū)的車行方式。該方式將成為市中心區(qū)到達(dá)項(xiàng)目的首選方式。n 車行到達(dá)方式二惠州大道三環(huán)路地塊。江北片區(qū)可選到達(dá)方式。n 公共交通到達(dá)方式本項(xiàng)目周邊尚未開(kāi)通公交車站.（3）地塊周邊道路： 北側(cè)：36米路寬金石一路（完成部分路段）南側(cè)：三環(huán)路西側(cè)：36米路寬縱二路（規(guī)劃）東側(cè)：50米路寬縱三路（規(guī)劃）2、2000米以內(nèi)主要生活配套目前，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項(xiàng)目1000米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財(cái)經(jīng)學(xué)校以及惠臺(tái)學(xué)校，其他配套設(shè)施均在2000米以外。 婦幼保健院江北分院 惠臺(tái)學(xué)校3、2000米以內(nèi)周邊生活、休閑等配套設(shè)施距離本項(xiàng)目2000米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂(lè)配套設(shè)施，如占地60萬(wàn)平方米的惠州市體育公園、市民樂(lè)園、麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)家福購(gòu)物廣場(chǎng)、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)、惠州郵電大樓和移動(dòng)通訊大樓營(yíng)業(yè)廳、濤景高爾夫球場(chǎng)等。隨著政府相關(guān)行政單位的進(jìn)駐，江北區(qū)中心的生活配套日益完善。麗日購(gòu)物廣場(chǎng)四、未來(lái)規(guī)劃未來(lái)江北行政中心區(qū)規(guī)劃以居住和辦公為主，配套設(shè)施齊全五、規(guī)劃控制要點(diǎn)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊掛牌編號(hào)規(guī) 劃編 號(hào)土地使用權(quán)面積（m2）計(jì)算指標(biāo)用地面積（ m2）容積率總建筑面積（m2）建筑密度（%）綠地率（%）gjb2009-11jb41-04-0125417254172.563545（其中商業(yè)：6355）3030jb41-04-0531246312462.578115（其中商業(yè)：7815）3030jb41-04-0637822378222.594555（其中商業(yè)：9460）3030合計(jì)9448594485236215（其中商業(yè)：23630）目前未取得地塊的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，通過(guò)惠州土地交易中心得知有一條排洪渠（望江瀝）將地塊一分為二，及地塊內(nèi)有兩條24米的規(guī)劃道路，對(duì)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生較大的不利因素。六、土地價(jià)格2009年地塊周邊土地成交情況地塊掛牌編號(hào)用地面積（ m2）容積率總建筑面積（m2）掛牌起始價(jià)（億元）成交價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/ m2）每畝價(jià)格（萬(wàn)元/畝）江北24號(hào)小區(qū)158532.2613227.7880480460891.58江北24號(hào)小區(qū)2225502.86314034733473550103江北40號(hào)小區(qū)21541.40.57176.5江北xx小區(qū)944852.5236215（其中商業(yè)：23630）1.81766（掛牌底價(jià)）127.4（掛牌底價(jià)）七、 小結(jié)n 地塊規(guī)模適中,所處區(qū)域?yàn)榻眂bd片區(qū)，未來(lái)升值潛力大。n 地塊車行交通路網(wǎng)交完善，10分鐘以內(nèi)車程可通達(dá)江北南區(qū)主要生活配套。n 地塊目前就近周邊生活配套尚不完善。n 地塊被排洪渠分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃。嚴(yán)重影響地塊質(zhì)素。第二部分：市場(chǎng)分析一、 惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、成交情況2009年上半年一手市場(chǎng)成交住宅7583套，合約90.5萬(wàn)，超過(guò)08年全年的成交量；市場(chǎng)銷量猛增，這是由于政策調(diào)整告一段落，買家結(jié)束觀望情緒，紛紛入市，08年壓抑的市場(chǎng)需求在09年上半年被充分釋放?；莩菂^(qū)住宅成交套數(shù)（單位：套）惠城區(qū)住宅成交套數(shù)（單位：萬(wàn)）數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州房管局2、價(jià)格情況2009年惠城區(qū)住宅均價(jià)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，09年10月均價(jià)突破5000元/。06/1 07/1 08/1 09/1 09/10 二、 江北片區(qū)住宅市場(chǎng)江北片區(qū)占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來(lái)的cbd，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂(lè)為一體。該片區(qū)規(guī)劃為未來(lái)的城市中心區(qū)，定位為惠州城市的cbd，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑、娛樂(lè)、科研于一體。新規(guī)劃區(qū)居住辦公氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，住宅項(xiàng)目檔次較高，總體質(zhì)量居惠州樓市前列，但目前人氣及商業(yè)配套尚還不足。價(jià)格在4500元平方米以上。 1、2009年上半年住宅市場(chǎng)成交情況n 2009年上半年江北區(qū)住宅供應(yīng)1204套，合約13萬(wàn)平方米，與上年同期相比分別增加23%和減少19%。n 2009年上半年江北區(qū)住宅成交2221套，合約24萬(wàn)平方米，與上年同期相比分別增加4倍和3倍。n 截止2009年6月30日江北片區(qū)住宅存貨量3618套，合約面積41萬(wàn)平方米。2、近期住宅市場(chǎng)成交情況n 成交情況09年6月至09年11月網(wǎng)上登記的套數(shù)和登記的面積都呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)n 供求情況09年6月-09年的10月江北區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)下降，在11月份出現(xiàn)供應(yīng)新高；成交量在6月最高，7-11月份呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)新供應(yīng)面積在09年7月與09年11月份最多，10月份最少，呈現(xiàn)不規(guī)則態(tài)勢(shì)；而成交面積在6月與11月最高，在8月份有所下降后，逐漸上升態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)n 存量情況江北片區(qū)的舊有存量呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)，存量消化率上漲；新增存量也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，新增消化率呈現(xiàn)不規(guī)則的上升態(tài)勢(shì)；舊有存量面積在09年8月份最高，存量消化率呈現(xiàn)u型態(tài)勢(shì)；新增的土地存量在09年8月份最高，存量消化率亦呈現(xiàn)不規(guī)則的上升態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)重點(diǎn)在售樓盤情況地塊位置片區(qū)樓盤名稱地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模 產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售情況江北片區(qū)帝景灣惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路1號(hào) 合生創(chuàng)展占地：20萬(wàn)；總建：60萬(wàn)洋房160-2107600（望江1.2萬(wàn)）“愛(ài)琴藍(lán)郡”組團(tuán)以售罄，目前正在進(jìn)行下一期的蓄客潤(rùn)宇豪庭惠州市惠城區(qū)江北三新南路潤(rùn)宇實(shí)業(yè)占地：0.5萬(wàn)洋房、公寓50-130，主力戶型：105-1304300 08年11月開(kāi)盤，推出330多套，目前剩下28套，月均銷售35套雙城國(guó)際惠城區(qū)江北24號(hào)小區(qū)惠州麥雅實(shí)業(yè)投資占地：7.7萬(wàn)；總建：21萬(wàn)洋房55-1704800 08年8月份開(kāi)盤至今，已銷售265套，剩余55套，合計(jì)銷售面積23943.25盛世華府惠城區(qū)江北5號(hào)小區(qū)菊花一路6號(hào)金城地產(chǎn)占地：4萬(wàn)；總建：13.5萬(wàn)洋房156-2304900 09年5月23日推出200多套單元，目前剩下30多套，月均銷售70套萬(wàn)科金色華庭惠州市江北三環(huán)路臺(tái)商協(xié)會(huì)和惠臺(tái)學(xué)校旁萬(wàn)科地產(chǎn)占地：15萬(wàn)；總建：30萬(wàn)洋房2房：86；3房：126；4房：1685600 08年9月推出290套至今售罄；09年7月推御水居至今已經(jīng)銷售158套，合計(jì)28165.25， 海倫堡惠州市江北區(qū)三環(huán)北路28號(hào)中頤集團(tuán)占地：7.8萬(wàn)；總建：24萬(wàn)洋房2房：80；三房：115-1504500 09年1-7月售出399套，合計(jì)銷售面積46754 三、其它片區(qū)住宅市場(chǎng)1、主要片區(qū)分布圖麥地-河南岸片區(qū)水口片區(qū)東江新城（文頭嶺）金山湖龍豐東平江北片區(qū)2、主要片區(qū)住宅市場(chǎng)情況（1）東平片區(qū)占據(jù)新開(kāi)河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)人居板塊。東平片區(qū)地理位置優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，生活配套較完善，且生活環(huán)境較好。片區(qū)人口比較多，有很大的購(gòu)房需求，同時(shí)其優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在附近有很多企事業(yè)單位，不僅有購(gòu)房需求，也有購(gòu)房實(shí)力。本片開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)模一般比較大，早期主要由東湖花園和長(zhǎng)湖苑兩大樓盤鼎力撐起，近期開(kāi)發(fā)的樓盤檔次以中高檔為主，如荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯等。普通住宅樓盤均價(jià)多在4500元左右，高檔樓盤價(jià)格在5000元/以上，別墅產(chǎn)品售價(jià)已經(jīng)突破10000元/。n 2009年上半年?yáng)|平片區(qū)住宅供應(yīng)393套，合約5.5萬(wàn)，與上年同期相比分別增加8倍和10倍。n 2009年上半年?yáng)|平片區(qū)住宅成交1423套，合約15萬(wàn)，與上年同期相比分別增加7倍和7倍。n 截止2009年6月30日東平片區(qū)住宅存貨量1243套，合約面積17萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州房管局 2007年至今取得預(yù)售證及現(xiàn)售項(xiàng)目重點(diǎn)在售樓盤情況表片區(qū)樓盤名稱地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售情況東平區(qū)荷蘭水鄉(xiāng)惠州市東平區(qū)12小區(qū)光耀地產(chǎn)占地：80萬(wàn)別墅、洋房聯(lián)排：203-250別墅：1.5萬(wàn)；洋房：5500-6500別墅6月底推出43套，目前剩下幾套，洋房還沒(méi)有開(kāi)盤鑫月匯峰東平半島東平南路與環(huán)島二路交匯處鑫月實(shí)業(yè)占地：1.05萬(wàn)；總建：7.86萬(wàn)洋房94-1264700 08年11月推出490多套；銷售率為85%，月均銷售約45套東方威尼斯2期東平半島環(huán)島一路1號(hào)群星地產(chǎn)占地：15萬(wàn)；總建：28萬(wàn)洋房124-156；258（復(fù)式）4800 09年7月開(kāi)盤，推出100套單元，現(xiàn)以售罄（2）麥地-河南岸片區(qū)同樣占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州城市成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的綜合片區(qū)商住板塊。該板塊生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。目前此片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)量較多，但樓盤規(guī)模及檔次要低于江北及東平片區(qū)，多為高層及小高層，戶型偏小，主要針對(duì)大眾消費(fèi)群體，高檔樓盤數(shù)量較少，除個(gè)別中高檔樓盤之外，普通住宅價(jià)格一般在40005300元之間。n 2009年上半年麥地河南岸片區(qū)住宅供應(yīng)2636套，合約16萬(wàn)。n 2009年上半年麥地河南岸片區(qū)住宅成交3901套，合約37.3萬(wàn)。n 截止2009年6月30日麥地片區(qū)住宅存量1380套，合約17.5萬(wàn)。n 截止2009年6月30日河南岸片區(qū)住宅存貨量3285套，合約面積30萬(wàn)。重點(diǎn)在售樓盤情況表片區(qū)樓盤名稱地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價(jià)（元/）銷售情況麥地-河南岸片區(qū)云天華庭惠城區(qū)演達(dá)路與石湖路交匯處東鵬基地產(chǎn)占地：0.63萬(wàn)；總建：4.43萬(wàn)洋房80-1204500 08年10月開(kāi)盤推出338套，目前剩下10多套，月均銷售約32套御湖苑惠州市河南岸白泥路10號(hào)鴻欣地產(chǎn)占地：3.8萬(wàn)洋房120-160一期以售罄美地花園城惠城區(qū)演達(dá)二路美地地產(chǎn)占地：6萬(wàn)；總建：18萬(wàn)洋房1房：51；2房：68-78；三房：103-1154300 08年10開(kāi)盤推出592套，目前剩下30多套，月均銷售約55套幸福魔方惠城區(qū)鵝嶺西路23號(hào)百利通地產(chǎn)占地：3萬(wàn)；一期總建：7萬(wàn)洋房1房：30；2房：55-904800 09年5月開(kāi)盤推出700多套，銷售率為80%，月均銷售約180套惠港新天地惠州市演達(dá)大道創(chuàng)成地產(chǎn)占地：2.6萬(wàn)；總建：16.8萬(wàn)洋房公寓：35；2房：83；三房：916600（帶1000元標(biāo)準(zhǔn)裝修）09年6月開(kāi)盤推出890套單元，目前銷售率約為50%，月均銷售約200套泰豪綠湖新邨麥地東路8號(hào)泰豪實(shí)業(yè)占地：4.2萬(wàn)；總建：18萬(wàn)洋房2房：95；三房：120-150；四房：1604600 08年10月開(kāi)盤推出約800套，目前銷售率為90%，月均銷售約70套（3）金山湖片區(qū)在地段及配套等資源不足的情況下，項(xiàng)目更多的是憑借自身的營(yíng)造來(lái)提升項(xiàng)目的檔次，這區(qū)域的樓盤代表山水華府，打造成環(huán)境較佳的高檔產(chǎn)品。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一，銜接惠城與惠陽(yáng)、大亞灣的重要發(fā)展樞紐，規(guī)劃向南發(fā)展城市新中心區(qū)，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。本片房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于起步的階段。此前開(kāi)發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主，未來(lái)依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，成為豪宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配套不夠完善的制約較大。目前金山湖片區(qū)開(kāi)發(fā)了兩個(gè)高檔樓盤，分別為山水華府以及金山湖花園，均為惠州本地有名的開(kāi)發(fā)商興建，目前售價(jià)在5000元以上，產(chǎn)品均為高檔大戶型。n 2009年上半年金山湖片區(qū)住宅供應(yīng)782套，合約13.4萬(wàn)，與上年同期相比分別下降27%和15%。n 2009年上半年水口片區(qū)住宅成交1030套，合約15.5萬(wàn)，與上年同期相比分別增加4倍和3倍。n 截止2009年6月30日水口片區(qū)住宅存貨量1429套，合約面積27萬(wàn)。重點(diǎn)在售樓盤情況表片區(qū)樓盤名稱地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價(jià)（元/）銷售情況金山湖片區(qū)金山湖花園惠城區(qū)三環(huán)南路18號(hào)（河南岸汽車站旁）隆生地產(chǎn)占地：8.2萬(wàn)；總建：21萬(wàn)洋房153-2606000（復(fù)式）；4600（平層）09年3月份開(kāi)盤推出800戶，目前銷售率為30% 山水華府河南岸金山湖9號(hào)小區(qū)（惠州學(xué)院對(duì)面）山水華府置業(yè)占地：12萬(wàn)；總建：23萬(wàn)別墅、洋房141-170洋房：5200別墅：850009年6月開(kāi)盤推出170多套，目前剩下約30多套，月均銷售約70套（4）水口片區(qū)作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口，與江北未來(lái)cbd相呼應(yīng)，將成為惠州未來(lái)的cld。目前整個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)比較低，是惠州近年來(lái)新興起的區(qū)域。該片區(qū)集中了幾個(gè)大型的項(xiàng)目，如合生國(guó)際新城，該項(xiàng)目占地64萬(wàn)，是水口片區(qū)最大的樓盤，另外還有珠江御景灣、世紀(jì)東方城等，這個(gè)區(qū)域的洋房主要價(jià)格集中在4000元/左右，別墅集中在8000-10000元/。n 2009年上半年水口片區(qū)住宅供應(yīng)236套，合約6.3萬(wàn)，與上年同期相比分別下降62%和26%。n 2009年上半年水口片區(qū)住宅成交723套，合約7.9萬(wàn)，與上年同期相比分別增加3倍和2倍。n 截止2009年6月30日水口片區(qū)住宅存貨量1252套，合約面積25萬(wàn)。重點(diǎn)在售樓盤情況表片區(qū)樓盤名稱地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價(jià)（元/）銷售情況水口片區(qū)合生上觀國(guó)際惠城區(qū)水口中心區(qū)三環(huán)路旁亞新地產(chǎn)占地：33萬(wàn)；總建：103萬(wàn)洋房、別墅5房：190；6房：2604000（毛坯）；4800（裝修）06年以來(lái)推出635套別墅，現(xiàn)已銷售過(guò)9成，今年8月份推出152套洋房，現(xiàn)已銷售約8成珠江御景灣惠城區(qū)水口中心工業(yè)大道旁珠江集團(tuán)占地：10萬(wàn)；總建：20萬(wàn)洋房四房：156；五房：1903500 08年9月以來(lái)推出160多套，現(xiàn)剩下約2成，月均銷售15套左右世紀(jì)東方城惠城區(qū)水口文化體育中心旁鴻升地產(chǎn)占地：12萬(wàn)；總建：26萬(wàn)別墅、洋房別墅：250-400；洋房：148-170洋房：3700；聯(lián)排別墅：6500；雙拼：7500 08年10月推出108套洋房單元；目前剩下不到10套江南御都東郡惠城區(qū)水口鎮(zhèn)中心區(qū)環(huán)鎮(zhèn)路五經(jīng)集團(tuán)占地：6.07萬(wàn)；總建：17.8萬(wàn)洋房洋房：105-1183400 08年5月推出約500套，目前還剩下約150多套四、小結(jié)n 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，江北區(qū)市房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度較高，銷售態(tài)勢(shì)好，存量消耗力強(qiáng)，江北片區(qū)的具有一定的住宅需求量。n 地塊周邊除我司已開(kāi)發(fā)海倫項(xiàng)目，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為萬(wàn)科及雙城國(guó)際后期開(kāi)發(fā)用地，及潛在的該片區(qū)后期供應(yīng)用地。第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，預(yù)設(shè)地塊建設(shè)項(xiàng)目的指標(biāo)概況如下表：總占地面積（m2）94485.00 園林綠化面積（m2）28345.50總建筑面積（m2）306212.50 道路廣場(chǎng)面積（m2）28345.50建筑占地面積（m2）30235.20 容積率2.50地上建筑面積（m2）236212.50 建筑密度0.32地下建筑面積（m2）70000.00 綠化率0.30住宅建筑面積（m2）207582.50 居住總戶數(shù)（戶）1730商業(yè)建筑面積（m2）23630.00 機(jī)動(dòng)車位總數(shù)（個(gè)）1750公建/會(huì)所面積（m2）231212.50 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期（年）4第四部分：投資收益分析1、開(kāi)發(fā)周期假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為四年項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期占地面積(m2)94485.00 地上建筑面積（m2）236212.50 62803.13 69363.75 69363.75 34681.88 住宅（m2）207582.50 51895.63 25%62274.75 30%62274.75 30%31137.38 別墅（m2）0.00 0.00 商鋪（m2）23630.00 5907.50 25%7089.00 30%7089.00 30%3544.50 車位（m2）0.00 0.00 公建/會(huì)所（m2）5000.00 5000.00 100%0.00 0%0.00 0%0.00 2、開(kāi)發(fā)總成本估算 根據(jù)開(kāi)發(fā)周期對(duì)項(xiàng)目每期進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資成本估算序號(hào)項(xiàng)目單位成本籌備期一期二期三期四期綜合成本比例1土地成本766 18093.88 0.00 0.00 0.00 0.00 18093.9 25%2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)80 元/m21886.55 0.00 0.00 0.00 0.00 1886.6 3%3主體建筑工程費(fèi)1142 元/m27170.27 7919.30 7919.30 3959.65 26968.5 37%4主體安裝工程費(fèi)173 元/m21086.49 1199.99 1199.99 600.00 4086.5 6%5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)118 元/m2737.94 815.02 815.02 407.51 2775.5 4%6園林環(huán)境費(fèi)131 元/m2820.84 906.58 906.58 453.29 3087.3 4%7配套設(shè)施費(fèi)219 元/m21374.76 1518.37 1518.37 759.19 5170.7 7%8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)128 元/m2805.76 889.94 889.94 444.97 3030.6 4%9期間費(fèi)用320 元/m22006.56 2216.17 2216.17 1108.09 7547.0 10%10項(xiàng)目總投資3075 元/m219980.43 14002.62 15465.39 15465.39 7732.69 72646.5 100%比例28%19%21%21%11%100%3、資金來(lái)源分配按照總成本的估算，對(duì)項(xiàng)目所需投入資金來(lái)源作如下分配設(shè)定：資金來(lái)源總計(jì)籌備期一期二期三期四期自有資金51%37181 100%1998040%5601 30%4640 30%4640 30%2320 銀行貸款14%10094 0%050%7001 10%1547 10%1547 0%0 銷售收入28%20105 0%00%0 50%7733 50%7733 60%4640 施工單位墊資及其他7%5267 0%010%1400 10%1547 10%1547 10%773 合計(jì)100%72647 100%19980100%14003 100%15465 100%15465 100%7733 4、銷售收入結(jié)合目前市場(chǎng)情況，保守預(yù)期項(xiàng)目一期住宅開(kāi)盤銷售價(jià)格為4200元/ m2（保守估計(jì)）,商鋪為6200元/ m2（保守估計(jì)），后期隨著小區(qū)逐漸成熟，預(yù)計(jì)售價(jià)較首期有所上升。一期二期三期四期單價(jià)數(shù)量總額(萬(wàn)元)單價(jià)數(shù)量總額(萬(wàn)元)單價(jià)數(shù)量總額(萬(wàn)元)單價(jià)數(shù)量總額(萬(wàn)元)普通住宅（m2）430051896 223154500 6227528024 480062275 298925000 3113715569 別墅（m2）0 000 00 商鋪（m2）63005908 37226500 70894608 70007089 49627500 35452658 車位（m2）0 000 00 銷售收入57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計(jì)111750萬(wàn)元 5、項(xiàng)目靜態(tài)收益類別指標(biāo)成本72647收入111750毛利潤(rùn)39103毛利率53.8%營(yíng)業(yè)稅及附加6314土地增值稅1117所得稅7918凈利潤(rùn)23754凈利潤(rùn)率32.7%6、現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期籌備期一期二期三期四期1現(xiàn)金流入111749.6 0.0 26036.8 32631.5 34854.2 18227.1 1.1銷售收入111749.6 0.0 26036.8 32631.5 34854.2 18227.1 2現(xiàn)金流出105329.5 19980.4 15734.1 23495.5 34854.2 11265.4 2.1總投資72646.5 19980.4 14002.6 15465.4 15465.4 7732.7 2.2銷售稅金及附加6313.9 0.0 1471.1 1843.7 1969.3 1029.8 2.3土地增值稅1117.5 0.0 260.4 326.3 348.5 182.3 2.4所得稅12448.4 5860.1 4267.7 2320.6 3稅前凈現(xiàn)金流量31671.7 (19980.4)10302.8 14996.1 17071.0 9282.3 4稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量(19980.4)(9677.7)5318.4 22389.4 31671.7 5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(19980.4)9725.1 13361.6 14357.5 7369.1 6稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金(19980.4)(9135.0)4738.8 18830.6 25143.8 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值23440.5 稅前內(nèi)部收益率51.6%7稅后凈現(xiàn)金流量(19980.4)10302.8 9136.0 12803.2 6961.7 8稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量(19980.4)(9677.7)(541.7)12261.6 19223.3 9稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(19980.4)9725.1 8140.2 10768.1 5526.8 10稅后累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(19980.4)(9135.0)(482.6)10312.5 15261.2 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13384.8 稅后內(nèi)部收益率34.9%7、盈虧平衡一期二期三期四期整體綜合成本1573417