房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格.ppt

第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,一、概念,（一）定義,土地、建筑物、定著物、各種物權(quán),2-1 房地產(chǎn)的概念,地面 地上一定范圍的空間 地下,1、1土地,橫 豎,面積大小 形狀 四至,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,土地的地面范圍是確定土地權(quán)利重要依據(jù)，又稱權(quán)利界線,宅基地 農(nóng)田 集體企業(yè)用地,1、2土地,國有 集體,城鎮(zhèn)建設(shè)用地 礦山 、軍事用地 森林、湖泊、草原,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,我國土地實(shí)行兩權(quán)分離，所有權(quán)歸國有或集體所有，使用權(quán)可以出讓（或轉(zhuǎn)讓）給企事業(yè)單位或個(gè)人。,2、建筑物,3、定著物,組成,材料 構(gòu)配件 設(shè)備,兩大類,房屋：基礎(chǔ)、墻、門、柱、梁、屋頂 構(gòu)筑物：水塔、水井、道路、橋梁、 隧道、水壩,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,4、各種物權(quán),自物權(quán)：所有權(quán) 他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等,供役地 需役地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,各項(xiàng)物權(quán)先登記后生效，物權(quán)的完整程度影響房地產(chǎn)價(jià)格,（二）實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位,1、 實(shí)物,實(shí)體、質(zhì)量、功能,2、權(quán)益,權(quán)利、利益、收益,3、區(qū)位,距離,直線、路線、時(shí)間,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價(jià)值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價(jià)值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：,盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。 如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？,A 房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；,B 房屋位于乙級地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；,C 房屋位于丙級地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5年。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,案例,兩宗房地產(chǎn)：,實(shí)物同，權(quán)益不同，價(jià)不同； 權(quán)益同，實(shí)物不同，價(jià)不同； 權(quán)益同，實(shí)物同，區(qū)位不同，價(jià)不同。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,案例,（三）存在形態(tài),1. 土地,2. 建筑物,3. 房地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（四）估價(jià)對象具體形態(tài),1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成體 5. 在建工程,6. 未來狀況 7. 已消失,8. 過去與現(xiàn)在差異 9. 包含其他資產(chǎn) 10. 企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn) 11. 房地產(chǎn)的局部,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,二、對土地與建筑物的認(rèn)識,（一）土地,1、坐落 2、面積 3、形狀 4、四至 5、地勢 6、周圍環(huán)境和景觀 7、利用現(xiàn)狀 8、產(chǎn)權(quán)狀況 9、地質(zhì)和水文狀況 10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 11、土地使用管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三通一平：場地平、道路、給水、電力 五通一平：排水、通訊 七通一平：燃起、熱力,根據(jù)？通一平來判斷土地開發(fā)程度，區(qū)分毛地還是熟地？,1、坐落 2、面積 3、高度和層數(shù) 4、結(jié)構(gòu) 5、設(shè)備 6、裝修 7、公共配套設(shè)施完備程度 8、平面布置 9、外觀 10、建成年月 11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度 12、利用現(xiàn)狀 13、產(chǎn)權(quán)狀況,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（二）建筑物,“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”,二、對土地與建筑物的認(rèn)識,2-2 房地產(chǎn)特性,1、不可移動性 2、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性 5、用途多樣性 6、相互影響性 7、易受限制性 8、價(jià)值高大性 9、難以變現(xiàn)性 10、增值保值性,一、房地產(chǎn)特性,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,從長期趨勢來看房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢！,二、房地產(chǎn)市場特性,1、供給多樣 2、需求各異 3、位置固定 4、價(jià)格昂貴 5、資源稀缺 6、市場復(fù)雜,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、土地價(jià)格特征,1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊現(xiàn)象不同 3、價(jià)格差異不同 4、市場性質(zhì)不同 5、形成時(shí)間不同 6、供求變化不同,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,四、房地產(chǎn)價(jià)格特性,1、可用價(jià)格和租金表示 2、是關(guān)于權(quán)利利益的價(jià)格 3、在長期考慮下形成 4、隨交易個(gè)別形成,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,2-3 房地產(chǎn)價(jià)格,一、價(jià)格概念,為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價(jià)，用貨幣表示,二、形成條件,1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求,有購買能力支持的需要,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,1、使用價(jià)值 交換價(jià)值,：滿足某種需求的效用 ：一定數(shù)量的貨幣或其他商品,2、投資價(jià)值 市場價(jià)值,：主觀 個(gè)人 ：客觀 非個(gè)人,3、原始價(jià)值 帳面價(jià)值 市場價(jià)值,：始終不變 ：隨時(shí)間推移減少 ：隨時(shí)間推移變化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,4、成交價(jià)格 市場價(jià)格 理論價(jià)格 評估價(jià)格,比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格,比較法 成本法 收益法,5、市場調(diào)節(jié)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià) 政府定價(jià),事實(shí)價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,6、基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià) 房屋重置價(jià),7、土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地價(jià)格, 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格,8、總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面地價(jià), 總價(jià)總建筑面積, 土地總價(jià)總建筑面積 土地單價(jià)容積率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,9、所有權(quán)、使用權(quán)、其他權(quán)益 10、買賣、租賃、抵押、典價(jià)、保險(xiǎn)、課稅、征用 11、現(xiàn)房、期房 12、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、市場價(jià) 13、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) 14、拍賣價(jià)格、招標(biāo)、協(xié)議 15、實(shí)際價(jià)格 名義價(jià)格,：一次性付清 ：約定,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,16、補(bǔ)地價(jià),（1）更改用途 （2）增加容積率 （3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地房地產(chǎn) （4）續(xù)期,補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加后地價(jià)原地價(jià),4種情況,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,2-4 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素,一、影響因素,宏觀、中觀、微觀,一般、區(qū)域、個(gè)別,自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際、供求,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一般因素,（一）社會因素： 1、人口數(shù)量和密度對需求產(chǎn)生影響 2、社會文明與教育狀況社會發(fā)大、文明進(jìn)步需求要求就高 3、家庭規(guī)模核心家庭（兩口或三口之家）增加了對房地產(chǎn)的需求 4、政治安定狀況海外需求增加、投資性需求上升 5、社會治安程度生命財(cái)產(chǎn)的保障 6、房地產(chǎn)投機(jī)搶購抬高價(jià)格；拋售價(jià)格下跌 7、城市化水平越高人口越密集需求增加 8、心理因素風(fēng)水說,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一般因素,（二）經(jīng)濟(jì)因素 1、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2、財(cái)政收入與金融狀況 3、技術(shù)革新與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 4、稅收負(fù)擔(dān)狀況 5、物價(jià)、居民收入以及就業(yè)水平 （三）行政因素 1、土地制度：近期的國家抑制政策 2、住房制度：福利分房貨幣化商品化 3、城市發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃：用途、容積率、覆蓋率、建筑高度,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一般因素,（三）行政因素 4、房地產(chǎn)價(jià)格政策：高價(jià)政策、低價(jià)政策 5、稅收政策：0.75%1.5%3.0% 6、交通管制：各有利弊 7、行政隸屬變更：城市升格，縣區(qū)或市 8、特殊政客：開發(fā)區(qū) 9、建筑物結(jié)構(gòu)以及防災(zāi)管制狀況,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素區(qū)域因素,對于住宅：日照等氣候、居住環(huán)境因素、交通狀況、商業(yè)配套、公用設(shè)施、公共設(shè)施等； 對于商業(yè)：腹地大小與顧客質(zhì)量、交通便捷度、營業(yè)類型與競爭狀況、繁華程度等； 對于工業(yè)：與產(chǎn)品市場原材料市場的關(guān)系、運(yùn)輸設(shè)施狀況、勞動力資源市場、與產(chǎn)業(yè)定位等。,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素個(gè)別因素,（一）土地個(gè)別因素 1、位置區(qū)位（與公共設(shè)施、商服中心的遠(yuǎn)近） 2、地質(zhì)、地勢、地貌 3、土地面積 4、土地形狀、寬度、深度 5、日照、通風(fēng) 6、天然周期性災(zāi)害 7、臨街狀況 8、上下水、煤氣供給、通訊、電力設(shè)施等,房地產(chǎn)價(jià)格影響因素個(gè)別因素,（二）建筑物個(gè)別因素 1、面積、構(gòu)造、材料 2、設(shè)計(jì)、設(shè)備 3、施工質(zhì)量 4、建筑物風(fēng)格 5、建筑環(huán)境 6、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況（集中供暖、熱水、中央空調(diào)）,（一）自身因素,1位置 2肥力 3地質(zhì) 4地形地勢 5土地面積和形狀 6日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害 7建筑外觀 8其他,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（二）環(huán)境因素,1聲覺 2大氣 3水文 4視覺 5衛(wèi)生,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（三）人口 因素,1數(shù)量 2人口素質(zhì) 3家庭人口規(guī)模,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（四）經(jīng)濟(jì)因素,1發(fā)展 2物價(jià) 3收入 4利率 5匯率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（五）社會因素,1政治安定狀況 2社會治安 3房地產(chǎn)投機(jī) 4城市化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（六）行政因素,1房地產(chǎn)制度 2房地產(chǎn)價(jià)格政策 3行政隸屬 4特殊政策 5城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃 6土地利用規(guī)劃 7稅收 8交通管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（七）心理因素,1心態(tài) 2趣味 3時(shí)尚風(fēng)氣 4接近名家 5吉祥號碼,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（八）國際因素,1經(jīng)濟(jì) 2軍事 3政治 4競爭,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（九）供求因素,與需求正相關(guān)；與供給負(fù)相關(guān),第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,二、對影響因素的基本認(rèn)識,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期在下列條件下可能產(chǎn)生的最可能價(jià)格：,(1)估價(jià)對象房地產(chǎn)處在公開的和有競爭的市場當(dāng)中； (2)買賣雙方可以從市場上獲得充分的信息； (3)買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響； (4)出售者和購買者具有正常的交易動機(jī)； (5)有一段合理的議價(jià)及交易時(shí)間供買賣雙方謹(jǐn)慎行動。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,評估價(jià)格與成交價(jià)格,某房地產(chǎn)的評估結(jié)果為150萬元。不日完成交易，其價(jià)格為200萬元。 能否以此判斷評估價(jià)格是不合理的或成交價(jià)格是不正常的？為什么？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,判斷價(jià)格水平,有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價(jià)分別為100萬元和150萬元。 據(jù)此能否判斷它們的價(jià)格水平高低？,當(dāng)知道何種條件時(shí)，能夠判斷？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到期房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值,-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,例 某期房尚有1年時(shí)間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/ m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%，試計(jì)算該期房價(jià)格。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,期房價(jià)格、現(xiàn)房價(jià)格,某套房屋合同總價(jià)為80萬元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：,1、約定在成交日期時(shí)一次付清,實(shí)際價(jià)格為80萬元，與名義價(jià)格一致,2、約定分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元,實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格,