證券其它相關(guān)論文-民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報(bào)告.doc

證券其它相關(guān)論文-民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報(bào)告一、公司上市的途徑1、首發(fā)股票上市（IPO上市）首發(fā)上市（IPO上市）是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向證券管理部門提出申請(qǐng)，證券管理部門經(jīng)過(guò)審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過(guò)發(fā)行一定數(shù)量的社會(huì)公眾股的方式直接在證券市場(chǎng)上市。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，去除經(jīng)濟(jì)泡沫成分，我國(guó)1995年開(kāi)始禁止房地產(chǎn)業(yè)公司IPO上市。經(jīng)歷多年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的發(fā)展良機(jī)，2001年始，隨著天鴻寶業(yè)的上市，國(guó)家開(kāi)始解禁，資本市場(chǎng)在時(shí)隔八年后重新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放。2001年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)四家公司通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行申請(qǐng)進(jìn)行IPO上市。、買殼上市買殼上市是指在證券市場(chǎng)上通過(guò)買入一個(gè)已經(jīng)合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過(guò)資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，這樣，無(wú)須經(jīng)過(guò)上市發(fā)行新股的申請(qǐng)就直接取得上市的資格。3、IPO上市與首發(fā)上市的比較在我國(guó)，并不是所有的企業(yè)都能通過(guò)IPO申請(qǐng)達(dá)致上市目標(biāo)的。首先，公司法對(duì)企業(yè)的IPO申請(qǐng)上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關(guān)管理部門對(duì)民營(yíng)企業(yè)IPO申請(qǐng)的審查相當(dāng)嚴(yán)格；尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審查更是審慎有加。2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國(guó)股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國(guó)有股份控股，就說(shuō)明了這一問(wèn)題。因此，預(yù)計(jì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行IPO申請(qǐng)上市的路途將會(huì)是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知提高IPO首發(fā)上市公司的門檻，明確要求除國(guó)有企業(yè)及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請(qǐng)IPO，等等，這就基本上堵死了民營(yíng)企業(yè)通過(guò)IPO申請(qǐng)上市，較快進(jìn)入資本市場(chǎng)的的途徑。相比之下，買殼上市的優(yōu)勢(shì)在于：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開(kāi)IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合公司法關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。買殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o(wú)須排隊(duì)等待審批，買完殼通過(guò)重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，對(duì)比之下，完整的一個(gè)IPO上市計(jì)劃預(yù)計(jì)最快也要耗35年。買殼上市后，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會(huì)公眾籌集發(fā)展資金，通過(guò)向持控股地位的我集團(tuán)公司購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，維持再融資的可能，又可以使民營(yíng)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，迅速發(fā)展壯大自身實(shí)力。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高也可以提升公司的市場(chǎng)形象，尤其是有促使股價(jià)高于每股凈資產(chǎn)，獲得“溢價(jià)”收入，并在合適的時(shí)機(jī)賣出股票兌現(xiàn)其“溢價(jià)”增值部分，實(shí)現(xiàn)投資的保值增值。4、香港與內(nèi)地證券市場(chǎng)的比較買殼可以選擇在國(guó)內(nèi)買，也可以選擇在香港買。上市地點(diǎn)的選擇很重要，其中，對(duì)股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內(nèi)地的深圳、上海兩個(gè)交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業(yè)房產(chǎn)、飛樂(lè)音響、愛(ài)使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當(dāng)部分暫時(shí)不能流通，而且大多數(shù)都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時(shí)無(wú)法流通的股份。而對(duì)市場(chǎng)而言，“任何的買入都是為了賣出”，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略而言，將來(lái)選擇合適的時(shí)機(jī)將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問(wèn)題，鑒此，股份流通性差、退出機(jī)制先天不足的國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)對(duì)比于香港證券市場(chǎng)略顯不足。相反，在香港聯(lián)交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機(jī)制相當(dāng)完善，從而也為前述的股價(jià)“溢價(jià)”收入的兌現(xiàn)提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場(chǎng)買殼比較符合民營(yíng)企業(yè)將來(lái)退出的需要。二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)買殼上市的情況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了家左右，并且還有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運(yùn)作成敗又如何呢？1、房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的動(dòng)因分析（）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展是房企買殼上市的外在力量我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)1995年開(kāi)始的嚴(yán)格調(diào)控與調(diào)整，幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)熱導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)基本上被擠出。1999年后由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的全面回暖，特別是居民住宅銷售看好，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，住宅及商業(yè)樓的開(kāi)發(fā)與銷售面積迅速增加，房?jī)r(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，進(jìn)一步推動(dòng)提高了全行業(yè)的利潤(rùn)空間。這樣，良好的外部環(huán)境與房?jī)r(jià)上揚(yáng)所帶來(lái)的較高的行業(yè)利潤(rùn)率，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力大大增強(qiáng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的外在力量，也為買殼上市創(chuàng)造了條件。（）實(shí)現(xiàn)自身快速擴(kuò)張，尋求發(fā)展空間是房企買殼上市的基本內(nèi)因房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長(zhǎng)、資金需求大，是一個(gè)規(guī)模型、資金密集型的行業(yè)；全行業(yè)的復(fù)蘇使得投資于房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量也大大增加。為了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位，房企就必須實(shí)現(xiàn)自身的快速擴(kuò)張，尋求發(fā)展空間，以壯大自身的實(shí)力。而買殼上市就可以借助資本市場(chǎng)的融資、投資功能，來(lái)實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張，改變市場(chǎng)的格局，使企業(yè)在行業(yè)中處于比較有利的地位上。（3）拓展資金渠道的需要除內(nèi)部積累外，資金的外部來(lái)源渠道不外乎銀行貸款和資本市場(chǎng)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求量是很大的，而從銀行貸款來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有種種的限制并且條件日益苛刻，同時(shí)對(duì)將來(lái)還形成了還貸壓力；而通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，則可以不用還本付息，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小，可以減少資金借入的需求量，降低企業(yè)的資本負(fù)債率，從而打開(kāi)資本市場(chǎng)融資的通道，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的持續(xù)、快速擴(kuò)張。深入一點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)上市進(jìn)入資本市場(chǎng)并不容易，證監(jiān)會(huì)和建設(shè)部對(duì)批準(zhǔn)房企上市都有不同的要求，要通過(guò)上市融資的資格審查和審批程序相當(dāng)困難，交易成本過(guò)高。而買殼上市則可以避過(guò)上市的嚴(yán)格審查，快速進(jìn)入資本市場(chǎng)，拓展有效的資金渠道。（）進(jìn)行“圈地”是部分房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的真正目的房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展加大了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，這些競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由樓盤(pán)、房產(chǎn)延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，也不缺資金的融集渠道，但是對(duì)它們而言，有些上市公司擁有的優(yōu)質(zhì)土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過(guò)買殼取得殼公司所擁有的黃金土地，進(jìn)而對(duì)土地資源進(jìn)行整合，可以形成公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2、房地產(chǎn)公司買殼的成敗分析是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應(yīng)是買殼成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。再融資的資格主要與凈資產(chǎn)收益率相關(guān)，目前最基本的要求是最近三年每年凈資產(chǎn)收益率要在以上，低于此條件的公司暫時(shí)不具備再融資的資格。按此要求，我們將買殼的房地產(chǎn)企業(yè)分為年和年兩類。其理由是：年以前買殼的企業(yè)，已經(jīng)有足夠的時(shí)間進(jìn)行重組，使凈資產(chǎn)收益率達(dá)到再融資的條件之上，因此，它們是否已經(jīng)再融資將是評(píng)價(jià)其買殼成功與否的關(guān)鍵性評(píng)價(jià)因素；而年以后買殼的企業(yè)，基本上還沒(méi)有足夠的時(shí)間使凈資產(chǎn)收益率通過(guò)重組提高到符合再融資的關(guān)于“三年”的時(shí)間要求，加上有些公司未必在買殼后能馬上重組成功，因此，對(duì)它們的評(píng)價(jià)，將以業(yè)績(jī)的提高及凈資產(chǎn)收益率的上升為主要標(biāo)準(zhǔn)。（表1：房地產(chǎn)公司買殼資料年）經(jīng)資料搜集、整理，年年，房地產(chǎn)公司買殼上市的有家，海鳥(niǎo)發(fā)展和英雄股份是農(nóng)凱系的，屬于問(wèn)題股，這里不予考慮。剩余家公司中，已經(jīng)成功完成再融資計(jì)劃的有：銀基發(fā)展年月增發(fā)融資萬(wàn)元湖南投資年月增發(fā)融資萬(wàn)元眾城實(shí)業(yè)年月增發(fā)融資萬(wàn)元金豐投資年月增發(fā)融資萬(wàn)元此外，天創(chuàng)置業(yè)年末也計(jì)劃擬增發(fā)萬(wàn)股，目前在籌備中。在尚未再融資或計(jì)劃再融資的公司中，陽(yáng)光股份、長(zhǎng)安信息最近三年的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到以上，具備了再融資的資格；深物業(yè)最近兩年也在以上，初步具備再融資的條件。可以認(rèn)為，-年買殼上市的家房地產(chǎn)中，上述家是成功的，占總數(shù)的。其余公司中，天辰股份的殼于年再次被買；深深房、萊茵置業(yè)、嘉寶集團(tuán)、光彩建設(shè)近年的業(yè)績(jī)都在以下，有些甚至還虧損；金帝建設(shè)和瓊珠江居然被戴了“”的帽子，都是買殼失敗的例子；渝開(kāi)發(fā)年達(dá)到.，但年也是虧損的，同樣不能說(shuō)是成功的。這些公司也是家，占。（表2：房地產(chǎn)公司買殼資料年）經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，年，房地產(chǎn)買殼上市的企業(yè)共有9家，其中，北京方成偉業(yè)房地產(chǎn)公司未取得“福建三農(nóng)”的第一大股東地位，北京泰躍房地產(chǎn)公司控股“三峽水利”尚在報(bào)批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)，均暫不予考慮，剩余6家公司。6家公司中，金融街已經(jīng)在年月成功增發(fā)籌資萬(wàn)元，沙河股份、天辰股份均在年末分別計(jì)劃擬增發(fā)萬(wàn)和萬(wàn)股股，渤海物流則擬配股投入房地產(chǎn)項(xiàng)目（年月未被批準(zhǔn)），此外，茂化永華、名流置業(yè)、湖北金環(huán)、恒大地產(chǎn)的業(yè)績(jī)都有很大的改觀。而其它公司中，由于整體買殼的時(shí)間還不太長(zhǎng)，暫時(shí)無(wú)法評(píng)價(jià)其是否成功，包括上實(shí)發(fā)展、先鋒股份、金泰，即使中福實(shí)業(yè)、萬(wàn)里電池在被買殼后分別被“”為昌源、渝萬(wàn)里，我們也還是不能武斷地判斷它們是失敗的。值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬(wàn)象集團(tuán)”改名“世茂股份”的公司，雖然沒(méi)有再融資計(jì)劃，目前也沒(méi)有再融資的資格，但由于該買殼項(xiàng)目的特殊運(yùn)作方式，整個(gè)買殼項(xiàng)目無(wú)疑也是成功的。另一個(gè)值得注意的例子是世紀(jì)興業(yè)投資公司買殼“中天企業(yè)”（改名“世紀(jì)中天”），雖然在再融資實(shí)踐或資格方面沒(méi)有什么表現(xiàn)，但是當(dāng)我們打開(kāi)它的線圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)控盤(pán)主力將該股從年的元以下價(jià)位拉高到最高的近元（經(jīng)復(fù)權(quán)計(jì)算），我們能說(shuō)它的買殼項(xiàng)目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規(guī)范的因素存在。3、房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)買殼上市的經(jīng)典案例（1）成功再融資案例-“金融街”增發(fā)籌資42000萬(wàn)元“金融街”（，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團(tuán)控股的一家包裝行業(yè)上市公司。年4月，華西集團(tuán)將持有的萬(wàn)股國(guó)有股以每股.元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京金融街建設(shè)集團(tuán)公司。金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后，迅速對(duì)“重慶華亞”進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作。年月，“重慶華亞”進(jìn)行整體置換，金融街集團(tuán)將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共計(jì)萬(wàn)元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)萬(wàn)元進(jìn)行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。年月，“金融街”與控股股東金融街集團(tuán)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，加大重組力度，收購(gòu)了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)的資產(chǎn)，并收購(gòu)了控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司的股權(quán)。這樣，上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開(kāi)發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，足夠公司年開(kāi)發(fā)萬(wàn)平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續(xù)發(fā)展。金融街集團(tuán)買殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的，年月上市公司進(jìn)行整體置換后的馬上見(jiàn)了成效，當(dāng)年中報(bào)批露，公司半年實(shí)現(xiàn)萬(wàn)元的利潤(rùn)，比年同期的萬(wàn)元增長(zhǎng)了；年，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率.，凈資產(chǎn)從買殼前的萬(wàn)元增值到萬(wàn)元。在優(yōu)良業(yè)績(jī)的支持下，公司年月，以每股.元的高價(jià)增發(fā)萬(wàn)股股，融資萬(wàn)元。再融資后的“金融街”繼續(xù)高速成長(zhǎng)，年末，公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá).；年中期報(bào)告更進(jìn)一步顯示了驚人的發(fā)展，僅僅半年公司就實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá).，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至萬(wàn)元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長(zhǎng)了.倍，并且目前公司良好的盈利能力使繼續(xù)再融資成為可能，金融街集團(tuán)買殼上市后成功地走進(jìn)了資本市場(chǎng)。從“金融街”的運(yùn)作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)買殼后成功再融資的共同特點(diǎn)，就是在買殼后對(duì)殼公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重組工作，把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進(jìn)行融資。（2）成功圈地案例-“世茂中國(guó)”買殼“萬(wàn)象集團(tuán)”“萬(wàn)象集團(tuán)”（，.）原是家商貿(mào)企業(yè)，幾年內(nèi)業(yè)績(jī)持續(xù)下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區(qū)國(guó)資辦”將其持有的26.43%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“上海世茂投資發(fā)展有限公司”（簡(jiǎn)稱“世茂投資”），轉(zhuǎn)讓價(jià)格1.44億元?！笆烂顿Y”入主“萬(wàn)象集團(tuán)”，并非有意經(jīng)營(yíng)其原有主業(yè)，所以在入主后幾乎半年多時(shí)間里，將“萬(wàn)象集團(tuán)”旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售（其中“恒源祥”品牌相關(guān)業(yè)務(wù)被以9200萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓），唯一保留的是“萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”55%權(quán)益?！叭f(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”地處中華第一街上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點(diǎn)，與第一百貨隔路相望，由“萬(wàn)象集團(tuán)”與“上海國(guó)際信托投資公司”（以下簡(jiǎn)稱“上國(guó)投”）共同投資，原注冊(cè)資金1.5億元，“萬(wàn)象集團(tuán)”占55%股份，“上國(guó)投”占45%。該項(xiàng)目歷時(shí)四年，1999年11月完成地下三層至正負(fù)零后，一直停工，而投資已高達(dá)11億元。股東之一的“上國(guó)投”截至2000年底對(duì)“萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)”的貸款本息高達(dá)7.9億元。“世茂投資”收購(gòu)“萬(wàn)象集團(tuán)”十個(gè)月后，以900萬(wàn)元帳面價(jià)格受讓其持有的“上海萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng)有限公司”6%股權(quán)，之后又受讓“上國(guó)投”持有的另45%股權(quán)，共獲51%股權(quán)，并將其改名為“上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)”?！笆烂?