2011貴陽(yáng)神奇龍里項(xiàng)目前期研究報(bào)告(定位_政策_(dá)戶(hù)型)改的方案.ppt

2011年12月13-18日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成以下調(diào)研工作,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目地塊查勘 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 龍里市場(chǎng)樓盤(pán)調(diào)研共計(jì)5個(gè)在售項(xiàng)目,2個(gè)在建項(xiàng)目,專(zhuān)業(yè)人士及消費(fèi)者訪(fǎng)談,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人人士訪(fǎng)談 政府訪(fǎng)談 事業(yè)單位訪(fǎng)談 消費(fèi)者調(diào)查 意向客戶(hù)約50人,開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)研,公司管理層訪(fǎng)談 李總,專(zhuān)業(yè)及政府企事業(yè)單位人士訪(fǎng)談,經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng),物業(yè)建議,基礎(chǔ)研究,市場(chǎng)研究/客群分析/本體研究,開(kāi)發(fā)成本/銷(xiāo)售收益,項(xiàng)目定位,思維導(dǎo)圖,業(yè)態(tài)配比/總平布局/戶(hù)型配比/建筑風(fēng)格/景觀(guān)建議/分期建議,發(fā)展戰(zhàn)略/檔次定位/客戶(hù)定位/形象定位,思維導(dǎo)圖,經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng),物業(yè)建議,基礎(chǔ)研究,市場(chǎng)研究/客群分析/本體研究,開(kāi)發(fā)成本/銷(xiāo)售收益,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)配比/總平布局/戶(hù)型配比/建筑風(fēng)格/景觀(guān)建議/分期建議,發(fā)展戰(zhàn)略/檔次定位/客戶(hù)定位/形象定位,市場(chǎng)研究o,區(qū)域市場(chǎng),宏觀(guān)市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),市場(chǎng)研究,多彩貴州城,本案,多彩貴州城與中鐵度假中心給龍里帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì),貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶,自古龍里就是省會(huì)貴陽(yáng)的東大門(mén)，是大西南連接華南、華東的要塞，貴州通志里說(shuō)：“龍里縣負(fù)山阻溪，為八省咽喉?！饼埨锞嚯x貴陽(yáng)市區(qū)28公里，距離龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里。 貴新高速、210國(guó)道和湘黔、黔桂、株六電氣化鐵路復(fù)線(xiàn)經(jīng)縣城橫貫縣境東西，在建的廈蓉高速公路、貴廣高速鐵路橫貫龍里。貴陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)的市域鐵路（輕軌）將從金陽(yáng)貫通龍里，使龍里公路、鐵路、航空三港合一、交通便捷，區(qū)位得天獨(dú)厚。,城市交通,“南下兩廣、東出三湘”的交通要沖，航空、鐵路、公路“三港合一”的貴陽(yáng)同城化交通體系，市域鐵路處于規(guī)劃建設(shè)階段,龍里縣旅游資源主要有龍架山國(guó)家森林公園、猴子溝省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫(huà)群、羊場(chǎng)云屯營(yíng)盤(pán)三元 “八山一水十座橋”的布依族村寨等。這些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實(shí)的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀(guān)，加上龍里比領(lǐng)貴陽(yáng)，是貴陽(yáng)近郊旅游休閑度假的好去處。,旅游業(yè),氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，人文自然景觀(guān)資源突出，貴陽(yáng)近郊最好的休閑度假地之一,發(fā)展 契機(jī),氣候宜人，宜居性強(qiáng)，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提,“貴龍經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，給龍里帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)服務(wù)業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛、健康。,發(fā)展契機(jī)及目標(biāo),龍里發(fā)展的總體目標(biāo),2020年實(shí)現(xiàn)貴龍經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，gdp總量達(dá)到200億元以上；人口聚集30萬(wàn)以上；森林覆蓋率達(dá)到46%以上。,龍里地處貴陽(yáng)東大門(mén)，“三港合一”的交通要沖，迅速融入”貴陽(yáng)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”,龍里逐步融入“貴陽(yáng)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大影響力,區(qū)域市場(chǎng),宏觀(guān)市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),市場(chǎng)研究,住宅供銷(xiāo)情況,龍里住宅市場(chǎng)受自建房影響，2011年前市場(chǎng)供銷(xiāo)量均較為有限 2009-2011年年均去化量有限，僅約71000平米 2011年供應(yīng)劇增，住宅存量約80000平米，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象,2010年前，龍里住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)基本平衡，2011年供應(yīng)劇增，市場(chǎng)存量約8萬(wàn)平米； 2009、2011年分別相較于2008、2010年商品房市場(chǎng)供應(yīng)有不低于50%的明顯增長(zhǎng)； 2009-2011年，龍里年均住宅銷(xiāo)售面積約71000平米。,制表說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房,龍里住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)月均銷(xiāo)售量波動(dòng)較大，受返鄉(xiāng)潮置業(yè)影響主要銷(xiāo)售旺季集中在9月-2月,住宅月均銷(xiāo)售,制表說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房,今年以前，商業(yè)供應(yīng)量有限，商業(yè)投資市場(chǎng)剛起步,龍里商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量十分有限，2008-2011年年均供應(yīng)量?jī)H約10000平米； 2008-2011年龍里商業(yè)市場(chǎng)均出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，究其原因?yàn)椋荷虡I(yè)供應(yīng)量有限，且在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所占比例不大，大部分開(kāi)發(fā)商均將商業(yè)作為自有資產(chǎn)自持運(yùn)作；,商業(yè)供銷(xiāo)情況,制表說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房,區(qū)域市場(chǎng)小結(jié),受自建房影響，2011年前商品房供銷(xiāo)量與去化速度有限,房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊嚴(yán)峻，但對(duì)龍里房市影響相對(duì)較小,2011年供應(yīng)與存量劇增，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與壓力愈發(fā)嚴(yán)峻,銷(xiāo)售價(jià)格保持15%以上的年均高增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格低，有一定上升空間,返鄉(xiāng)置業(yè)特征明顯，銷(xiāo)售旺季集中在9月-2月,今年以前商業(yè)供應(yīng)有限，商業(yè)投資市場(chǎng)剛起步，銷(xiāo)售價(jià)格受單盤(pán)影響較大,自建房逐步退出市場(chǎng)，商品房成為主流供應(yīng)，市場(chǎng)商業(yè)化程度將進(jìn)一步提升,區(qū)域市場(chǎng),宏觀(guān)市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),市場(chǎng)研究,龍架山區(qū)域,老城區(qū)域,縣政府 區(qū)域,住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),三大住宅片區(qū)，成三足鼎立之勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)將以縣政府區(qū)域?yàn)橹?建筑形體：高層/小高層/別墅 主力戶(hù)型：100-140平米/套三 暢銷(xiāo)戶(hù)型：同上 價(jià)格區(qū)間：3300元/平米 主力客戶(hù)群：貴陽(yáng)客戶(hù)/原住多次改善型客戶(hù) 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)：自然資源型片區(qū) 在售項(xiàng)目：森林溪畔 蕓臺(tái)-芷岸,建筑形體：高層/小高層 主力戶(hù)型：100-130平米/套三和90平米套二 暢銷(xiāo)戶(hù)型：同上 價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米 主力客戶(hù)群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)：成熟配套/生活慣性 在售項(xiàng)目：西南藥都 金鵬花園,建筑形體：高層 主力戶(hù)型：90平米/套二和110-130平米/套三 暢銷(xiāo)戶(hù)型：同上 價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米 主力客戶(hù)群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)：未來(lái)城市中心區(qū)域 在售項(xiàng)目：錦繡龍山 待售項(xiàng)目：龍城國(guó)際 萊茵堡,龍架山區(qū)域,老城區(qū)域,縣政府 區(qū)域,商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),縣政府區(qū)域?qū)⑷〈铣菂^(qū)，成為未來(lái)商業(yè)中心區(qū)，,商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商 銷(xiāo)售類(lèi)型：自持不售 價(jià)格區(qū)間： 體量：約2萬(wàn)平米,商業(yè)形態(tài)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/社區(qū)底商 銷(xiāo)售類(lèi)型：在售 價(jià)格區(qū)間：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)800010000元平米 社區(qū)底商2500029000元/平米 體量：3.3萬(wàn)平米 在售項(xiàng)目：西南藥都 恒利商業(yè)步行街 待售項(xiàng)目：金鵬花園,商業(yè)形態(tài)：大型集中商業(yè)/高端休閑商業(yè)/社區(qū)底商 銷(xiāo)售類(lèi)型：待售+自持 價(jià)格區(qū)間：預(yù)計(jì)2500030000元/平米 體量：8.8萬(wàn)平米 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)：未來(lái)城市中心區(qū)域 待售項(xiàng)目：龍城國(guó)際 萊茵堡,市場(chǎng)戶(hù)型特征,客戶(hù)分析o,本消費(fèi)者問(wèn)卷采集樣本共計(jì)96份，其中表示有意向購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域項(xiàng)目的客戶(hù)50位，占此次市調(diào)的52% 。,結(jié)論：意向客戶(hù)中52%都是龍里城區(qū)客戶(hù),意向客戶(hù)分析,問(wèn)卷采集,意向購(gòu)房集中在20-40歲之間，占到樣本總數(shù)的80%,分別有32.8%、35.3%的受訪(fǎng)者鐘情購(gòu)買(mǎi)小高層與高層住宅,結(jié)論：龍里購(gòu)房呈年輕化趨勢(shì)、小高層、高層已逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可,客戶(hù)基本特征,年齡與意向房源,結(jié)論：中、高等文化水平，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位為主力購(gòu)房群體,職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位員工為主，分別占42%、30%,客戶(hù)基本特征,文化素質(zhì)及社會(huì)地位,中專(zhuān)/高中學(xué)歷占46；,以剛性需求的婚房與二代房為主，占60%，其次為改善需求，占22%，少量投資需求；,結(jié)論：以剛性需求的自住型消費(fèi)為主，且首次置業(yè)居多,以68%首次置業(yè)客群占絕對(duì)量。,客戶(hù)基本特征,購(gòu)房目的,目前客戶(hù)大多為租房或自建房居住，占76,家庭年收入主要集中在5-10萬(wàn)元，占58%；10-20萬(wàn)占32%，20-50萬(wàn)的占6%。,結(jié)論：城市中等收入和居住環(huán)境,客戶(hù)基本特征,收入情況 及現(xiàn)居住環(huán)境,結(jié)論：地段與總價(jià)是龍里客戶(hù)核心關(guān)注點(diǎn) 其次關(guān)注交通、戶(hù)型、配套 與立面形象與社區(qū)環(huán)境,客戶(hù)需求特征,購(gòu)房考慮因素,結(jié)論：套三、套二需求量最大,客戶(hù)需求特征,意向套型,結(jié)論：套二的面積需求集中在80-90平米 套三的面積需求集中在90-130平米,客戶(hù)需求特征,意向面積,結(jié)論：客戶(hù)購(gòu)房可承受的總價(jià)區(qū)間是21-40萬(wàn)元,客戶(hù)需求特征,總價(jià)區(qū)間,原住民經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。 關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有房,典型代表描述： 王先生，50歲左右，龍里本地人 家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個(gè)孩子，一個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起 居住現(xiàn)狀：家里有自建房，修了6層，自己和子女一起住在4層和5層，其余房間出租。 經(jīng)濟(jì)來(lái)源：自建房出租+生意或工作所得,客戶(hù)語(yǔ)錄： “在這里（龍里）都住了幾十年了，朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了?！?“外面的人都覺(jué)得龍里治安不好，我們住在里面也還好?！?“我們本地人是不會(huì)買(mǎi)外面的房子的（商品房），自己都有自己的自建房?！?“畢竟是自己修建的，自己住著很方便?！?“現(xiàn)在還不會(huì)考慮買(mǎi)商品房，等等看?！?客戶(hù)深訪(fǎng)掃描,最外圈層依次是：總價(jià)、地段,第二圈層依次是：交通、戶(hù)型、配套 、立面與環(huán)境,第三圈層依次是：高層、小高層,第四圈層依次是：30-40萬(wàn)， 90-130 的套三 / 21-30萬(wàn) ，80-90 的套二 / 套一 / 套四,第五圈層依次是：大客廳、露臺(tái)、飄窗與入戶(hù)花園,由面及點(diǎn)劃分為6個(gè)圈層，從購(gòu)房決策順序?qū)Ρ卷?xiàng)目意向客戶(hù)需求進(jìn)行排序,購(gòu)房決策特征,第六圈層依次是：城市感、現(xiàn)代感的改變,本體分析o,受地理?xiàng)l件限制，龍里城市發(fā)展方向?yàn)槲鞅泵嫖磥?lái)城市新區(qū)，東北、東南面的老城區(qū)城市擴(kuò)容區(qū)域。 從現(xiàn)有城市發(fā)展速度與重心而言，本案地塊區(qū)域?yàn)榻诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 從未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃而言，本案地塊區(qū)域?yàn)槲磥?lái)城市中心。,城市空間分析,老城區(qū),城市擴(kuò)容區(qū),城市新區(qū),本案,本案地處龍里城市發(fā)展中的老城急速擴(kuò)容的核心發(fā)展區(qū)域，未來(lái)城市中心，升值潛力巨大,依據(jù)城區(qū)控規(guī)，本地塊地處主干道交匯處、且本身規(guī)劃為商業(yè)金融業(yè)用地； 地塊周邊緊鄰大型廣場(chǎng)用地、集中商業(yè)用地、大型居住用地、行政辦公用地、教育科研用地、體育用地、大面積水域等絕佳城市功能，具備打造龍里封面地標(biāo)樓盤(pán)基礎(chǔ)。,城市功能分析,本案,本案周邊絕佳城市功能規(guī)劃，具備打造龍里地標(biāo)性封面樓盤(pán)的優(yōu)質(zhì)條件,此圖可以看出本項(xiàng)目地塊占據(jù)了 風(fēng)水寶地等條件。,地塊風(fēng)水分析,項(xiàng)目地塊負(fù)陰抱陽(yáng)，背山面水，這是風(fēng)水中選址居住的重要必備條件。 所謂負(fù)陰抱陽(yáng)，即基址后面有山，前面有水。處于這個(gè)山水環(huán)抱的中央，地勢(shì)平坦而具有一定的坡度，這樣的地塊就形成了一個(gè)背山面水的風(fēng)水寶地格局。,項(xiàng)目地塊具備風(fēng)水寶地條件,戰(zhàn)略選擇o,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是城市升級(jí)的代表，必須以城市需求的高度來(lái)考量； 成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立，并與城市需求的高度對(duì)位。,本項(xiàng)目占地面積約16.75畝，與市場(chǎng)拼規(guī)模根本無(wú)法取勝，唯有做足項(xiàng)目特色，借勢(shì)周邊資源，走城市升級(jí)換代的精品樓盤(pán)戰(zhàn)略，滿(mǎn)足城市形象需求，置業(yè)客群追新追潮的城市感居住需求特征，與市場(chǎng)競(jìng)品形成鮮明區(qū)隔，絕非市場(chǎng)在售普通房地產(chǎn)住宅社區(qū)項(xiàng)目。,發(fā)展戰(zhàn)略選擇,項(xiàng)目基本判斷,區(qū)位條件,城市發(fā)展核心之上，未來(lái)城市中心，地段屬性較優(yōu)； 城市政務(wù)核心區(qū)，濱河公園等一流配套； 未來(lái)的商業(yè)核心區(qū)； 目前周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，缺乏高品質(zhì)生活氛圍。,地塊條件,占地面積僅16.7畝，規(guī)模小，無(wú)體量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 地塊規(guī)模雖小，但擁有成為風(fēng)水寶地的條件； 占據(jù)城市交通核心節(jié)點(diǎn)，具備絕佳城市交通接入性與城市昭示感。,項(xiàng)目約束條件,發(fā)展戰(zhàn)略選擇,客戶(hù)定位o,本項(xiàng)目主要客戶(hù)來(lái)源分布圖,客戶(hù)定位,龍里縣區(qū)原居民,圍繞政府新區(qū)遷入的政務(wù)、教育等機(jī)關(guān)事業(yè)單位關(guān)聯(lián)客群,向往城市生活，但資金實(shí)力有限的，自下而上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群,貴陽(yáng)多次置業(yè)的機(jī)會(huì)投資者,貴陽(yáng)客群為父母養(yǎng)老置業(yè)者,購(gòu)買(mǎi)客群掃描文教工作者,客戶(hù)定位,他是“新龍里人”，今年29歲，出生在距離龍里縣城42公里的哪旁鄉(xiāng)，從小品學(xué)兼優(yōu)，2001年考取了貴陽(yáng)師范學(xué)院。 2005年回到龍里縣哪旁鄉(xiāng)中心學(xué)校從事教育工作，經(jīng)過(guò)近3年的努力，上調(diào)到龍里中學(xué)任教，并分配到48平米的單身教師宿舍，并從此扎根龍里。 通過(guò)幾年積累有一定經(jīng)濟(jì)能力，結(jié)婚后需要改善居住環(huán)境，希望在距離工作地點(diǎn)較近的地方擁有一套100平米左右的三房，為小孩出生做準(zhǔn)備。,產(chǎn)品定位o,土地資源分級(jí),地塊周邊限制條件,道路條件,地塊自身?xiàng)l件,地塊周邊有無(wú)可利用資源，或是否存在污染源,主要指地塊臨路狀況，對(duì)地塊的噪音和人流的出行影響,指地塊用地條件狀況，包括地質(zhì)、地形等,分級(jí)原則,商業(yè)規(guī)模建議,現(xiàn)狀條件： 1、城市功能核心區(qū)中央，但規(guī)模小 2、緊鄰龍城國(guó)際6萬(wàn)平米大型商業(yè)配套 3、濱河公園與市政前廣場(chǎng)東西環(huán)伺,市政前廣場(chǎng)區(qū)域休閑中心,“龍城國(guó)際” 6萬(wàn)平米商業(yè)配套區(qū)域商業(yè)中心,商業(yè)產(chǎn)品定位,本案商業(yè)地處未來(lái)城市核心，城市資源條件優(yōu)越，但地塊規(guī)模小，并有大體量商業(yè)體直接競(jìng)爭(zhēng),本案,濱河公園,本案總建面：6.7萬(wàn)平米,形象定位o,商業(yè)形象定位, 開(kāi)創(chuàng)龍里首例“情景緩步體驗(yàn)回轉(zhuǎn)”型商業(yè)總店中心 ,城中央繽紛城,龍城明珠商業(yè)廣場(chǎng),龍城明珠商業(yè)廣場(chǎng) 城中央繽紛城 fun city central city,業(yè)態(tài)配比o,商業(yè)、住宅產(chǎn)品體量 “合理的最大化” 。,住宅體量反推,商業(yè)體量測(cè)算,體量分配原則,得出合理體量配比,業(yè)態(tài)配比建議,-1f地下商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃： -1f地下商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為大型生活超市 建筑要求： 設(shè)置下沉式出入口與地面人流動(dòng)線(xiàn)。,社區(qū)型零售商業(yè),百貨型零售商業(yè),2f商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃：2f商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為集中式百貨精品零售商業(yè)業(yè)態(tài)。2f舍棄4個(gè)商鋪預(yù)留住宅入口。 建筑要求：層高不低于4.8米 預(yù)留上下水、煙道,2f平臺(tái),3f、4f商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 3f、4f商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為休閑娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài) 建筑要求： 預(yù)留上下水、煙道、化油池、排煙井； 獨(dú)立電梯 層高不低于4.8米 建筑面積以200-400平米為主,特色品牌餐飲,精品茶坊、商務(wù)會(huì)所,總圖布局o,方向一,負(fù)1f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn)組織,商業(yè)布局,1、本層商業(yè)面積為2101，為下沉式的超市。 2、動(dòng)線(xiàn)組織： 下沉式超市通過(guò)金龍路與興龍路交匯處的下沉式樓梯進(jìn)入。,家居市場(chǎng),1f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn)組織,商業(yè)布局,1、本層建筑面積為6811（含4474可變家居市場(chǎng)的車(chē)庫(kù)），因地下車(chē)庫(kù)不計(jì)入建筑密度，報(bào)建時(shí)以車(chē)庫(kù)體現(xiàn)，最后可改為家居市場(chǎng)。 2、動(dòng)線(xiàn)組織： (2)家居市場(chǎng)也可從三小道路一側(cè)平進(jìn)。,2f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn),商業(yè)布局,1、2f商業(yè)面積為4317，主要為圍繞商業(yè)內(nèi)街的商鋪，并在項(xiàng)目中心形成2470的平臺(tái)。 2、動(dòng)線(xiàn)組織： （1）金龍大道與興龍路交匯處通過(guò)電梯、樓梯進(jìn)入二層集中式商業(yè)街區(qū)。,2f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn),商業(yè)布局,2、動(dòng)線(xiàn)組織： （2）臨金龍大道一側(cè)存在高差，入口平進(jìn)2層平臺(tái)。 （3）臨三小道路一側(cè)通過(guò)樓梯及電梯進(jìn)入2層平臺(tái)。,3f、4f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn),商業(yè)布局,1、3f、4f商業(yè)面積分別為4317，分別為一些餐飲及茶樓。在3f商業(yè)門(mén)前規(guī)劃寬度3米的通廊，使之產(chǎn)生環(huán)形動(dòng)線(xiàn)，確保每個(gè)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)人流通暢，商氣循環(huán)。 2、動(dòng)線(xiàn)組織：裙樓精品商業(yè)三層、四層均可通過(guò)金龍路、三小道路的樓梯、電梯進(jìn)入； 電梯的設(shè)置確保了到三層、四層的休閑餐飲等目的性消費(fèi)的便捷性。,車(chē)流動(dòng)線(xiàn),商業(yè)動(dòng)線(xiàn)組織,利用與龍城國(guó)際的15米退讓線(xiàn)，形成消防車(chē)道及卸貨區(qū)； 并通過(guò)消防車(chē)道臨三小道路一側(cè)無(wú)高差的條件下一層進(jìn)入車(chē)庫(kù)。,家居市場(chǎng),此起彼伏、帶活全線(xiàn)的商業(yè)興奮點(diǎn),商業(yè)節(jié)點(diǎn),1,節(jié)點(diǎn)1：有極好的展示面，前有大面積街心廣場(chǎng)，是金龍大道、興龍路人流匯集點(diǎn)之一，也是進(jìn)入超市的必由之路；,家居市場(chǎng),商業(yè)節(jié)點(diǎn),2,節(jié)點(diǎn)2：進(jìn)入家居市場(chǎng)及上2層平臺(tái)的交匯點(diǎn)。人流聚集處之一。,此起彼伏、帶活全線(xiàn)的商業(yè)興奮點(diǎn),方向二,負(fù)1f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn)組織,商業(yè)布局,1、本層商業(yè)面積為2214，主要為一個(gè)下沉式的超市。 2、動(dòng)線(xiàn)組織： 下沉式超市通過(guò)金龍路與興龍路交匯處的下沉式樓梯進(jìn)入。,1f商業(yè)布局及動(dòng)線(xiàn)組織,商業(yè)布局,1、本層建筑面積為4510，主要為集中式精品商業(yè)。 2、動(dòng)線(xiàn)組織： （1) 商業(yè)內(nèi)街通過(guò)金龍路下沉樓梯進(jìn)入 （2）三小一側(cè)通過(guò)2個(gè)入口平進(jìn)。,1f商業(yè)布局及組織動(dòng)線(xiàn),商業(yè)布局,3f、4f商業(yè)布局及組織動(dòng)線(xiàn),商業(yè)布局,1、3f、4f商業(yè)面積分別是4155。 2、動(dòng)線(xiàn)組織：商業(yè)三層、四層均可通過(guò)商業(yè)內(nèi)街電梯、樓梯進(jìn)入； 電梯的設(shè)置確保了到三層、四層的休閑餐飲等目的性消費(fèi)的便捷性。 繼續(xù)保留通廊，形成單店間人流循環(huán)互動(dòng)。,車(chē)流動(dòng)線(xiàn),商業(yè)動(dòng)線(xiàn)組織,利用與龍城國(guó)際的15米退讓線(xiàn)，形成消防車(chē)道及卸貨區(qū)； 并通過(guò)消防車(chē)道臨三小道路一側(cè)無(wú)高差的條件下一層進(jìn)入車(chē)庫(kù)。,此起彼伏、帶活全線(xiàn)的商業(yè)興奮點(diǎn),商業(yè)節(jié)點(diǎn),1,節(jié)點(diǎn)1、2、3：作為集中商業(yè)區(qū)的三大入口，是進(jìn)入內(nèi)街的主要通道，是進(jìn)入上層商業(yè)的交通節(jié)點(diǎn)，也是三四層目的性消費(fèi)的必經(jīng)之路，人流非常集中，將有利提升周邊商業(yè)人氣。,2,3,建筑風(fēng)格o,結(jié)合近期流行趨勢(shì)及龍里城市特點(diǎn)建議風(fēng)格走向， 提出設(shè)計(jì)原則、表現(xiàn)建議。,總體風(fēng)格推介,競(jìng)品立面分析,立面打造要求,建筑風(fēng)格建議,國(guó)內(nèi)典型案例,藍(lán)光公館1881,上海新天地大廈,融創(chuàng)御景,art deco風(fēng)格,建筑風(fēng)格建議,競(jìng)品立面深化分析,頂部造型不夠挺拔，造型高度不夠，裝飾元素缺失。,頂部處理不到位。,建筑風(fēng)格建議,立面設(shè)計(jì)總體要求,本案建筑立面設(shè)計(jì)需要把握artdeco風(fēng)格的3個(gè)要求：,1、裝飾元素幾何形,建筑主體線(xiàn)條全部為直線(xiàn)，并在細(xì)部豐富裝飾元素。 裝飾造型的構(gòu)圖可選擇陽(yáng)光放射形、階梯狀折線(xiàn)形、v字形或倒v字形、金字塔形等幾何形狀。,建筑風(fēng)格建議,豎向關(guān)系處理,城投觀(guān)城,藍(lán)光云鼎,墻、柱應(yīng)增加豎向裝飾線(xiàn)條，豎向色彩與橫向色彩對(duì)比應(yīng)較為明顯。,立面部位表現(xiàn)案例,協(xié)信城立方,建筑風(fēng)格建議,入戶(hù)門(mén)廳,藍(lán)光四葉城,三利云錦,入戶(hù)門(mén)廳作為客戶(hù)近距離感受項(xiàng)目立面品質(zhì)的重要部位，應(yīng)作強(qiáng)化處理。建議突出上部建筑軸線(xiàn)，并將造型提高至3層，形成獨(dú)立的門(mén)戶(hù)造型，并以豐富的裝飾元素體現(xiàn)出建筑的品質(zhì)感。,立面部位表現(xiàn)案例,藍(lán)光金楠府,商業(yè)建筑風(fēng)格與整體塔樓保持一致性，通過(guò)歐式建筑風(fēng)格的營(yíng)造，提升商業(yè)整體品質(zhì),商業(yè)建筑風(fēng)格,建筑特色 風(fēng)格提示,戶(hù)型配比o,戶(hù)型面積配比,競(jìng)品戶(hù)型配比,從上表可以看出，兩房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)是龍里的主力戶(hù)型構(gòu)成，兩房、三房的套數(shù)比例基本維持在40%：60%。,兩房vs三房，40vs60。,戶(hù)型面積配比,競(jìng)品戶(hù)型面積,龍里住宅項(xiàng)目?jī)煞科骄娣e約在90平米，三房平均面積約在125平米。,面積都偏大。,相對(duì)于一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，這樣的戶(hù)型面積確實(shí)有點(diǎn)大。,戶(hù)型設(shè)計(jì)o,戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,附加值設(shè)計(jì),1、轉(zhuǎn)角飄窗,由于本案總圖各棟號(hào)周邊均為開(kāi)放空間，尤其是東南朝向棟號(hào)，臥室可充分利用轉(zhuǎn)角飄窗，獲得270的觀(guān)景面。如圖示位置。,270度觀(guān)景轉(zhuǎn)角飄窗。,戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,附加值設(shè)計(jì),2、步入式衣帽間,部分位置極好的三房戶(hù)型的主臥室設(shè)置步入式衣帽間，面積控制在4個(gè)平米以?xún)?nèi)，在總面積增加不多的前提下，大幅度的完善