土地增值稅法.ppt

土地增值稅法,土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅屬于特定目的稅。該稅種本身是企業(yè)所得稅稅前允許扣除的稅種之一，同時(shí)該稅種的計(jì)算也會(huì)涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅，所以它是綜合性比較強(qiáng)的稅種。,一、納稅義務(wù)人,土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。（不劃分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、納稅人性質(zhì)、內(nèi)外資性質(zhì)、部門等因素）,二、征稅范圍,（一）基本規(guī)定 準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍通過(guò)三條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定： 1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅 強(qiáng)調(diào)：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須屬國(guó)家所有,2、土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其土地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅 強(qiáng)調(diào)：必須有轉(zhuǎn)讓行為 3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅 強(qiáng)調(diào)：必須取得收入,（二）具體規(guī)定,1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（包括出售國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、存量房地產(chǎn)買賣）屬于土地增值稅征稅范圍。,2、房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與（只包括將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利=公益事業(yè)）不屬于土地增值稅征稅范圍。 3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍。,4、房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不屬于土地增值稅征稅范圍，抵押期滿后，再按照房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有確定。 5、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅征稅范圍。對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，可以免征。,6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅，投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。 7、合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。 8、企業(yè)兼并時(shí)，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。,9、房地產(chǎn)的代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。 10、房地產(chǎn)的重新評(píng)估不屬于土地增值稅征稅范圍。 11、因國(guó)家征用收回的國(guó)有土地使用權(quán)或房地產(chǎn)免征土地增值稅。,三、稅率,四、土地增值額的確定,土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)稅收入：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入 扣除項(xiàng)目-是計(jì)算的重點(diǎn)和難點(diǎn),轉(zhuǎn)讓舊房,土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-舊房評(píng)估價(jià)格-支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金,轉(zhuǎn)讓新房,土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-取得土地使用權(quán)所支付的金額-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用-房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金-加計(jì)扣除,（一）轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目的確定,1、取得土地使用權(quán)所支付的金額 （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得的，地價(jià)款為所支付土地出讓金； 行政劃撥方式取得，地價(jià)款為補(bǔ)交的土地出讓金； 轉(zhuǎn)讓方式，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人支付的地價(jià)款。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 包括土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 借款利息能分?jǐn)偂⒂凶C明：借款利息+ 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用【(1+2)5%(內(nèi))】 借款利息不能分?jǐn)?、無(wú)證明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用【(1+2)10%(內(nèi))】計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加;印花稅因列入管理費(fèi)用中，故再次不允許單獨(dú)再扣除。 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)所載金額的0.5貼花）,5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加計(jì)扣除費(fèi)用 （12）20% 此項(xiàng)加計(jì)扣除規(guī)定是為了抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開(kāi)發(fā)投資者的積極性。,（二）轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目金額的確定,1、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)（由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定）成新度折扣率 一棟房屋已使用近10年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬(wàn)元，該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為： 400060%2400（萬(wàn)元）,2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。 3、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。,五、掌握應(yīng)納稅額的計(jì)算,計(jì)算土地增值稅的方法和步驟： （一）增值額應(yīng)稅收入扣除項(xiàng)目金額 （二）確認(rèn)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例 增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例增值額扣除項(xiàng)目金額,（三）根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確認(rèn)適用稅率和速算扣除系數(shù) （四）應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù),計(jì)算舉例,某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。 400-100=300 300/100*100%=300% 適用60%稅率級(jí)次。 300*60%-100%*35%=145萬(wàn)元,例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬(wàn)元(設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%)。建此住宅支付的地價(jià)款100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元，銀行貸款利息支出無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌≌?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。,答案：,(1)實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬(wàn)元 (2)扣除項(xiàng)目金額: 支付地價(jià)款：100萬(wàn)元； 支付開(kāi)發(fā)成本：300萬(wàn)元 計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用：(100+300)10%=40(萬(wàn)元) 扣除的稅金：16005%(1+7%+3%)=88(萬(wàn)元) 加計(jì)扣除費(fèi)用：（100+300)20%=80(萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目合計(jì)：100+300+40+88+80=608(萬(wàn)元),(3)增值額：1600-608=992(萬(wàn)元) (4)增值比率：992608163% 適用第三檔：稅率50%，扣除系數(shù)15% (5)應(yīng)納稅額99250%- 60815%=404.8(萬(wàn)元),六、減免稅優(yōu)惠,（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。 （二）因國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)、 國(guó)家建設(shè)需要搬遷