栗雨中央商務區(qū)企業(yè)總部基地項目總體策劃方案.ppt

,栗雨中央商務區(qū)企業(yè)總部基地項目 總體策劃方案,凌峻地產（中國）有限公司 廣州凌峻房地產咨詢有限公司 2010年04月,三市融成,兩型社會,株洲工業(yè),高技術工業(yè),對高科和株洲工業(yè)來說：這是一次偉大的轉型，是一個創(chuàng)歷史的時刻！,本案宗旨,凌峻認為，本項目面臨著前所未有的機遇，同時也面臨著現(xiàn)實條件的制約，因此，必須發(fā)散思維，不拘泥于固有想法，敢于質疑，凌峻相信，真理永遠是越辯越明。,本案也期望通過此次提報：給予高科集團對于本項目開發(fā)提供決策參考依據(jù)。,Part 1 分析篇,Part 2 戰(zhàn)略篇,Part 3 產品篇,Part 4 營銷與招商篇,Part 6 凌峻過往案例簡介篇,Part 5 項目可行性論證篇,匯報思路,Part 1 分析篇, 經濟環(huán)境,一、宏觀環(huán)境分析,株洲國民經濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢頭，2009年株洲市完成國內生產總值1022.6億元，2009年上漲14.2個百分點，人均國民生產總值27472元，增長13.6%，接近3萬元大關。, 城市特征,株洲是建國后發(fā)展起來的新興工業(yè)城市，工業(yè)門類齊全，已逐步形成了以冶金、機械、化工、建材四大支柱產業(yè)為主導，擁有電子、電力、煤炭、陶瓷等門類齊全的新型工業(yè)體系。,工業(yè)之城高新技術產業(yè)為先導的國家老工業(yè)基地,株洲有“被火車拖來的城市”之稱，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯。株洲火車站是全國鐵路客運最重要的中轉站之一，株洲北車站是中國江南最大的貨運編組站，客貨運可以從株洲直達北京、上海、廣州、重慶等大城市。株洲公路四通八達。,商貿之城中南地區(qū)重要的商貿和現(xiàn)代物流中心,以株洲市蘆淞區(qū)為核心的服飾市場，先后摘取了“中國十大服裝批發(fā)市場”、“中國品牌市場”和“中國服飾名城”三塊“金字招牌”。蘆淞服飾產業(yè)，作為株洲制造業(yè)之外的又一塊地方經濟品牌，作為一塊有代表性的湘派服飾品牌，其影響力正在迅速擴大。,服飾之城獨具特色的服飾產業(yè)基地, 房地產市場,2009年在國家政策支持、剛性需求增加、投資需求暴漲的情況下，市場銷售強勢，株洲市整年累計銷售商品房23180套，面積265.99萬平方米,成交金額72.83億元,與08年相比分別增長146.03%、159.40%、167.58%。,株洲房地產市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢, 寫字樓市場,株洲其實沒有正規(guī)意義上的寫字樓市場，絕大部分都是商住一體的項目，寫字樓的開始出現(xiàn)興起于服裝批發(fā)市場的擴大和實際需要，后來隨著市場的發(fā)展，城市的進步，慢慢一些公司和外資企業(yè)進入株洲，寫字樓的范圍和檔次都需要提升，于是出現(xiàn)了株洲現(xiàn)在的兩大商務中心。,株洲寫字樓市場寫字樓市場存在市場空白點, 城市發(fā)展情景,根據(jù)“長株潭”城市群整體規(guī)劃，株洲整體將向西、向北發(fā)展，與湘潭、長沙融合成為城市群。株洲市市區(qū)實現(xiàn)特大城市的規(guī)模目標，發(fā)揮國家重要的交通樞紐和新型工業(yè)基地的作用，成為區(qū)域綜合服務功能強大，設施完善，產業(yè)發(fā)達，文化繁榮，城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，人居環(huán)境良好的生態(tài)園林城市。,株洲城市發(fā)展情景三市融城，城市發(fā)展新機遇,宏觀環(huán)境分析,兩型社會概念的提出與建設，使得株洲從傳統(tǒng)工業(yè)結構逐漸向高科技產業(yè)的轉變，加速了株洲工業(yè)發(fā)展進程，新型現(xiàn)代工業(yè)城市的前景顯現(xiàn)，加上房地產市場的健康發(fā)展以及寫字樓空白，具備發(fā)展?jié)摿Α?長株潭一體化的“株洲機遇”,宏觀環(huán)境分析小結,二、中觀環(huán)境分析,（二）區(qū)域情景分析,城市發(fā)展主方向：西擴區(qū)域 本區(qū)域位于株洲城市發(fā)展主導方向之一的栗雨工業(yè)園內，是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術產業(yè)化區(qū)，也是長株潭地區(qū)重要的產業(yè)、技術核心區(qū)之一，在株洲建設新現(xiàn)代工業(yè)化城市的遠大規(guī)劃中占據(jù)重要地位。,（一）所屬區(qū)域分析,三市融城，提速西部發(fā)展契機 區(qū)域位于三市融城核心地帶，三市融城帶來的政策利好，將使得該區(qū)域的地段價值得到提升，拔高整個區(qū)域的形象價值。,天元區(qū)政府搬遷帶動區(qū)域的發(fā)展 天元區(qū)政府將搬遷至區(qū)域內的新辦公大樓，它不僅僅是政府辦公地點的改變，更是一種引導城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時也給本區(qū)域房地產經濟的發(fā)展帶來了新活力。,高新技術產業(yè)發(fā)展，未來區(qū)域人口增加 隨著高新技術產業(yè)發(fā)展，入駐企業(yè)將走向國際化，企業(yè)員工素質提高，未來人口基數(shù)將增加，區(qū)域市場內存在一定空白。,小結：株洲城市發(fā)展的“西部機遇” 區(qū)域位置優(yōu)良，板塊前景看好，從發(fā)展趨勢來看，必將成為未來株洲的工業(yè)產業(yè)基地。,三、項目分析,高科集團的開發(fā)優(yōu)勢,地段升值潛力明顯,雄厚的政府背景,市場需求,項目處于三市融城的核心區(qū)域，在長株潭一體化進程步伐加快的背景下，項目的地段價值將獲得空前增長，升值潛力較為明顯。,目前栗雨工業(yè)園進駐企業(yè)近50家，但園區(qū)內目前基本無商業(yè)配套、企業(yè)性質專業(yè)辦公場所。,高科集團的政府背景，使得在開發(fā)過程中能夠依賴政府相關資源，在開發(fā)過程中享受特有綠色通道，并獲得政府相關政策支持。,高科集團隸屬于株洲政府下轄的企事業(yè)單位，已經在株洲相繼開發(fā)了香山美境、頤景園等項目，開發(fā)經驗較為豐富。,小結：栗雨工業(yè)園發(fā)展的“工業(yè)機遇”,Part 2 戰(zhàn)略篇,一、戰(zhàn)略思考, 從城市的角度思考,城市的工業(yè)傳統(tǒng)：一個傳統(tǒng)工業(yè)城市的榮光,城市的工業(yè)現(xiàn)狀：工業(yè)轉型任重而道遠,城市的工業(yè)發(fā)展趨勢：工業(yè)重鎮(zhèn)的涅槃,工業(yè)的榮光與滄桑+開創(chuàng)城市工業(yè)新局,小結： 株洲工業(yè)，正牽引著株洲經濟乃至湖南工業(yè)快速疾行！ 工業(yè)成就了株洲，未來株洲的發(fā)展也離不開工業(yè)的平臺！, 從工業(yè)的角度思考,中國制造的背后：6+1產業(yè)鏈,工業(yè)創(chuàng)意產業(yè)的前景,工業(yè)產業(yè)升級勢在必行，需要實現(xiàn)自我超越！,小結： 從制造到創(chuàng)造，是中國工業(yè)崛起于世界之林的必由之路。 從制造到創(chuàng)造，需要匯聚知識、智慧與創(chuàng)意的共同力量。, 從項目的角度思考,項目的不利條件： 交通：周邊路網(wǎng)建成，但出入不便，普通居住者與職員無法承受在此居住與辦公的時間與交通成本。 配套：周邊生活配套較為不便，對于普通消費者與辦公者的吸引力較弱。 企業(yè)：園區(qū)內各企業(yè)均擁有自己的辦公場所，另行駐外辦公的概率相對較低。,項目的發(fā)力點： 景觀資源：項目緊臨規(guī)劃中的人工湖與公園，景觀資源優(yōu)勢突出，具備良好的居住與辦公環(huán)境。 區(qū)域資源：區(qū)域匯聚眾多高新產業(yè)企業(yè)與龍頭企業(yè)，他們不僅是未來項目的準客戶，同時也可帶動上下游產業(yè)鏈的進入。 企業(yè)資源：高科集團作為由政府主導的企業(yè)，在號召力層面具有先天的優(yōu)勢。,小結： 在園區(qū)企業(yè)擁有自身辦公場所的前提下，強行要求入駐不太現(xiàn)實。 入駐項目企業(yè)數(shù)量與質量有限的前提下，企業(yè)總部顯得名不副實。 因此，我們不得不舍近求遠，需要整合各大企業(yè)的產業(yè)鏈條。,戰(zhàn)略思考,大時代需要大創(chuàng)意：融城時代，催生大株州！ 大工業(yè)需要大引擎：大株州，催生戰(zhàn)略引擎！,整合工業(yè)產業(yè)的上下游產業(yè)鏈 匯聚工業(yè)創(chuàng)意產業(yè)智慧結晶 服務湖南 奠定株洲龍頭工業(yè)城市地位,城市及工業(yè)的發(fā)展為本項目 提供了最佳的戰(zhàn)略切入點！,本案發(fā)展發(fā)向,順應工業(yè)發(fā)展趨勢 借力城市工業(yè)基礎 整合工業(yè)產業(yè)鏈條,二、開發(fā)戰(zhàn)略,實現(xiàn)三個代表,代表對城市發(fā)展的重新詮釋,代表工業(yè)未來的發(fā)展方向,代表先進的生產力, 開發(fā)目標, 開發(fā)原則,遵循三大開發(fā)原則,創(chuàng)新性原則,價值性原則,持續(xù)性原則, 開發(fā)戰(zhàn)略,戰(zhàn)略二：定勢戰(zhàn)略,五大戰(zhàn)略,確保項目一戰(zhàn)成名,三、項目整體定位,華中創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地 產業(yè)創(chuàng)意基地+企業(yè)公館+星級酒店+商業(yè)配套, 主題定位,闡述： 以“創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”作為項目的重要組成部分，通過通過企業(yè)公館和酒店的建設，為基地提供商務與配套需求。通過工業(yè)設計產業(yè)的共性技術條件平臺和專業(yè)設計機構孵化器，為湖南工業(yè)制造企業(yè)提供從創(chuàng)意、設計、材料、工藝、模型到印刷的專業(yè)化資源支撐服務，盤活更多的設計資源吸納更多的社會資源，形成具有競爭力的優(yōu)勢資源，從而成為推動工業(yè)設計創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展的智能化平臺。,除高科集團進駐外，同時吸引部分園區(qū)內的大型企業(yè)進駐，更多的入駐企業(yè)為中小型創(chuàng)意型企業(yè)，為工業(yè)制造企業(yè)提供上下游服務。,創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地,創(chuàng)意型企業(yè),吸引,為園區(qū)企業(yè)以及中小型企業(yè)的高層定向打造，并為各企業(yè)的專家與高級人才提供優(yōu)良的居住環(huán)境。,企業(yè)公館,星級酒店,考慮區(qū)域未來發(fā)展前景，同時滿足園區(qū)目前的商務居住需求。,商業(yè)配套,主要滿足園區(qū)企業(yè)與政府的商務需求，以高檔餐飲與商務配套為主。, 項目產品體系構想,辦公平臺,商務平臺,居住平臺,服務平臺,創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地,硬產品系統(tǒng),軟產品系統(tǒng),企業(yè)行政公館,CEO級尊享服務,卓越的整體規(guī)劃,優(yōu)良的景觀環(huán)境,頂級的室內配套,創(chuàng)意的建筑立面,基地融資平臺,基地人才平臺,基地交流平臺,基地商機平臺,星級酒店,高端商業(yè)配套,創(chuàng)意主題酒店,更多商務場所,企業(yè)服務平臺,員工服務平臺,政策優(yōu)惠+政府扶持,管家服務+共建共享,四、贏利模式設計,創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地+企業(yè)公館實現(xiàn)全售 星級酒店作為資產持有或股權轉讓,闡述： 從項目開發(fā)資金籌措的角度而言，必須實現(xiàn)大部分物業(yè)的銷售，從各類產品的性質來看，寫字樓部分與企業(yè)公館部分可實現(xiàn)全部銷售，以實現(xiàn)資金的快速回籠，酒店物業(yè)則必須由開發(fā)商持有作為自有資產或通過股權轉讓的方式實現(xiàn)資金回籠。,五、項目整體案名,主推案名：慧谷,案名的解釋： 本案名寓意這里匯聚了頂級的創(chuàng)意人才，是智慧與知識的聚會；因想象力產生巨大的生產力，不僅形象地描繪了項目未來的產業(yè)特征，同時也對在此工作與居住的群體進行了形象的概括。 備選案名： 腦庫、設計公社,六、開發(fā)節(jié)奏,1、整體開發(fā)節(jié)奏 根據(jù)項目的體量，綜合考慮市場供應與需求以及開發(fā)資金的籌措等因素，預計項目開發(fā)周期為2年。 2、分期開發(fā)建議 建議分兩期開發(fā)，考慮各類物業(yè)的可變現(xiàn)性，首期以創(chuàng)意產業(yè)寫字樓與企業(yè)行政公館啟動，通過銷售實現(xiàn)資回籠，二期開發(fā)星級酒店。,Part 3 產品篇,一、項目地塊價值分析,地塊一,地塊三,地塊二,地塊一：緊鄰公園，景觀價值最優(yōu)，應開發(fā)為景觀對產品品質提升最大的建筑類型，建議該地塊開發(fā)為企業(yè)總部（寫字樓）。 地塊二：位于地塊東南部，居住環(huán)境較為嘈雜，同時交通環(huán)境較佳，建議開發(fā)為酒店。 地塊三：居住環(huán)境要優(yōu)于地塊二，建議開發(fā)為公寓。,二、項目整體規(guī)劃建議, 布局方案一,該方案中兩棟寫字樓采用半包圍式，包圍的中心部位為中心花園和較大面積的中央廣場，兩棟樓之間的溝通性較強。, 布局方案二,兩棟寫字樓都為橢圓形，從其形態(tài)上看獨立性較強，類似于雙子塔的結構。,三、項目整體建筑風格建議,本項目定位為湖南創(chuàng)意工業(yè)總部，故建筑的外立面風格同樣要體現(xiàn)出現(xiàn)代創(chuàng)意風格，讓建筑也成為一件具有獨特美感的建筑創(chuàng)意作品，故我司建議本項目建筑風格為：,現(xiàn)代,簡約,藝術,實用,代表最新銳的技術意識創(chuàng)新、前沿,代表最尖端的設計理念嚴謹、科學,代表最人性的空間環(huán)境藝術、實用,德式包豪斯風格,四、企業(yè)總部產品提升建議,5大商務配套,5A智能系統(tǒng),365項商務便利,4化建設,打造360至TOP創(chuàng)意商務空間, 產品力提升目標, 產品提升方向-實現(xiàn)四化建設,軟件系統(tǒng),（個性化化、便利化）,物業(yè)管理服務 -引進國際著名物業(yè)管理公司,經營管理服務 -建立首家寫字樓經營管理機構,政策服務體系 -政府政策全面保駕護航,硬件系統(tǒng),（智能化、細節(jié)化）,國際頂級商務旗艦的標準配置 -5A智能化系統(tǒng),國際頂級商務旗艦的標準配置 細節(jié)優(yōu)化,國際頂級商務旗艦標準配置 -5大商務配套,五、企業(yè)公館產品提升建議,公館功能定位,普通公寓+行政公館 本項目公寓部分具有兩大功能，普通公寓和行政公館。 普通公寓：位于120層，針對工業(yè)園區(qū)內的普通員工，均為小戶型公寓，為其提供一處舒適、溫暖、便捷的生活居所，居住和投資俱佳。 行政公館：位于2030層，企業(yè)的高層領導，需要有一處集居住、商務、會客于一體的商務公館，戶型面積較大，功能也較普通的商住公寓要齊全。, 公寓產品提升建議,分樓層不同風格裝修,全樓層免費WIFI上網(wǎng),觀光電梯,六、星級酒店產品提升建議, 酒店定位,工業(yè)產業(yè)主題酒店 株洲作為湖南甚至整個中南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，不但是中南地區(qū)的主要工業(yè)基地之一，而且見證了我國工業(yè)的發(fā)展歷程。而近年來，各種主題酒店像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，而作為工業(yè)之都的株洲正好可以以工業(yè)產業(yè)作為酒店主題，集展示、文化、商務、休閑等多種功能于一體。,主題酒店簡介,主題酒店也稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。,廣州長隆酒店 ：以回歸大自然為主題,深圳威尼斯酒店 ：融合了文藝復興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風格，以威尼斯文化為主體進行裝飾, 酒店產品提升建議,（1）酒店大堂 酒店大堂的入門處設立一尊大型的雕像，雕像主題能展現(xiàn)我國勞動人民在工業(yè)化大潮中奮力拼搏的精神；在大堂的墻壁上掛有這種展現(xiàn)勞動人民、工業(yè)生產和工業(yè)現(xiàn)代化的油畫。 （2）展覽館 在酒店內設立一處展覽館，專門用于展覽我國不同時期的生產工具、機器、工業(yè)成果、科技進步等，可以通過圖片、實物、聲像等多種方式進行呈現(xiàn)，讓參觀的客戶通過聲、光、形等全面去了解我國工業(yè)發(fā)展的歷程。 （3）餐廳 在餐廳的墻上也掛有各種展示工業(yè)文化的展板、圖畫，同時餐廳內的服務人員穿的不是普通的餐廳制服，而是穿著各式工廠的工作服，同時餐廳內的各種擺設、碗碟、餐具也設計成各式工具的式樣。 （4）細節(jié)上詮釋工業(yè)元素 本酒店不僅要在大堂、餐廳、展覽館內展示各種工業(yè)元素，更要在酒店內的每一個角落、每一處細節(jié)都要體現(xiàn)主題元素，如在床單、窗簾、燈具、茶具、座椅、電話，乃至衛(wèi)生間等等細節(jié)都注意主題元素的融入。,七、商業(yè)產品提升建議, 設計理念,商業(yè)部分設計追求的是豐富的創(chuàng)意空間，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的業(yè)態(tài)，做創(chuàng)意性設計。 以多元材質、豐富造型締造創(chuàng)意性商業(yè)空間,紅磚場景,木質場景,石頭與玻璃, 業(yè)態(tài)規(guī)劃,由于項目臨近公園，應充分利用公園的優(yōu)美景觀，以目的性強業(yè)態(tài)為主，建議以大型餐飲、休閑、娛樂、商務交流等作為主力業(yè)態(tài)，具體包括：,餐飲,休閑娛樂,商務交流,Part 4 營銷與招商篇,一、營銷目標,樹立高占位的項目品牌形象，實現(xiàn)“華中首席創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”目標。,二、項目的總體營銷推廣思路, 營銷推廣“4精”原則,準備工作充分，分析深入，考慮周全,精確把握不同客戶群需求，采取針對性策略,營銷推廣步步到位，注重細節(jié),注重整體推廣節(jié)奏把控，兼顧效率和效果,精心策劃,精確瞄準,精耕細作,精益求精, 推廣思路,瞄準對象,USP訴求,主要活動,預期效果,投資者企業(yè),租賃客戶,社會公眾,區(qū)域升值前景,投資回報,掘金計劃,產品說明會,利益引導 強勢刺激 處成成交,企業(yè)總部形象,項目品牌形象,服務理念及口碑,高科集團實力,高科品牌形象,服務理念及口碑,項目自身形象,軟文炒作,公眾關注 口碑傳播 擴大影響力,推拉結合 引進主力 以點帶面,商務直通車計劃,企業(yè)簽約儀式,總裁酒會,三、六大基礎策略,四、銷售策略, 目標客戶分析,寫字樓,行政公館, 銷售方式,五、招商策略,1、招商先行、銷售跟進,3、 形象先行，造勢優(yōu)先,5、鼓勵投資客戶自主招商,2、大戶先行、散戶跟進,4、主動出擊，重點突破,6、與大學建立聯(lián)系，鼓勵學生創(chuàng)業(yè),立足株洲 放眼全省 輻射全國, 策略和目標市場, 招商政策,1、租金直接折扣 寫字樓出租人員會在對來訪人員進行“辨認”了解求租人大致預算之后，會在租金上給予一定幅度折扣，是寫字樓出租的一種促銷方式。 2、變相折扣(免租期、贈送裝修、減免應收費項目) 免租期是指發(fā)展商給予客戶每年的一定時間的不收租金只收物業(yè)管理費的無償使用期限，現(xiàn)在寫字樓出租市場上免租期一般每年為1個月，但是也有的項目為了維持其形象，隱蔽其真實成交價，而把免租期提高一定時限來給客戶變相打折。 贈送裝修是指發(fā)展商通過贈送一定的裝修或者是裝修材料的形式，來降低客戶入住時發(fā)生費用，給客戶變相打折的一種促銷方式。 減免應收費項目指發(fā)展商通過減免諸如停車位費用、電話接入或移機費用、水電費，水牌費等的方法來給客戶的變相折扣的一種促銷方式。 3、政府稅費優(yōu)惠措施：增值稅優(yōu)惠、企業(yè)所得稅優(yōu)惠、企業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠、個人所得稅優(yōu)惠、管理、服務及其它優(yōu)惠 4、大學生創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠措施,六、廣告配合策略, 媒介運用策略,雖然株洲雖然工業(yè)較為發(fā)達，但市場容量還是有限，除抓住株洲市場外，仍需擴展株洲以外的湖南、甚至全國市場。這樣就必須與全國高端媒介與本地的強勢媒體結盟，實現(xiàn)高端啟動、自上而下建立湖南創(chuàng)意產業(yè)基地的形象。,全國高端媒介：湖南衛(wèi)視+中國工業(yè)報+中國房地產報+新浪網(wǎng)/搜房網(wǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟 本地強勢媒體：株洲晚報+瀟湘晨報+株洲房地產+戶外,定勢湖南，取勢株洲 結盟全國和本地的強勢媒體 建立項目的媒介傳播聯(lián)盟陣線, 媒介選擇,1、媒介分析,2、媒介具體選擇, 媒介費用分配,七、活動策略, 活動整體策略,活動事件化，以撬動輿論 活動專業(yè)化，以打動客戶, 活動規(guī)劃,1、高科商務會成立儀式暨優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會 時間：3月中旬 地點：株洲市五星級酒店 與會人員：市政府相關部門領導，高科公司領導層，高科知名企業(yè)總裁、各行業(yè)協(xié)會領導人 目的：吸引市場目光，為項目造勢 內容：成立儀式、發(fā)表聯(lián)合宣言、酒會 操作要點： 聯(lián)合宣言的內容主要為，利用高科集團的客戶網(wǎng)絡資源與政府部門、當?shù)氐闹髽I(yè)、行業(yè)協(xié)會合作，形成資源共享，推動當?shù)亟洕l(fā)展； 政府對市場的效應非常明顯，樹立項目政府重點扶持的市場現(xiàn)象； 宣布高科商務會總部在本項目，引起市場好奇 與會的知名企業(yè)都是潛在客戶，酒會上應做好溝通,2、接待中心啟用儀式 時間：5月中旬 地點：華天大酒店 與會人員：新聞媒體機構、高科公司友好單位 目的：項目正式亮相，引起市場對項目的關注，形成市場熱度，前期意向客戶（投資者、租賃者） 內容：新聞發(fā)布、產品介紹 操作要點： 邀請株洲市內有一定的影響力的媒體機構 邀請友好單位，制造現(xiàn)場熱度 產品介紹與前期市場造勢吻合，突出產品的領導地位 現(xiàn)場購買意向書簽訂、租賃意向書簽訂，形成市場熱銷現(xiàn)象 意向客戶采訪，帶動市場購買,3、產品說明會 時間：5月下旬 地點：華天大酒店 與會人員：新聞媒體機構、高科公司友好單位、意向購買企業(yè) 目的：為正式銷售蓄勢，形成市場期待 內容：項目詳細的介紹說明，重點在于軟件服務、細節(jié) 操作要點： 邀請株洲市內有一定的影響力的媒體機構大力宣傳項目特點 邀請友好單位，制造現(xiàn)場熱度 現(xiàn)場的意向簽約儀式刺激觀望者,4、形象代言人計劃 時間：6月中旬 目的：樹立產品形象、通過形象代言人制造市場熱點 內容：以福布斯上榜青年企業(yè)家為形象代言人 操作要點： 與福布斯上榜青年企業(yè)家聯(lián)系， 選擇時尚、活力、個性鮮明的代言人 通過媒體宣傳，擴大市場影響力,5、現(xiàn)場售樓部啟動儀式暨大客戶簽約儀式 時間：7月上旬 地點：售樓部現(xiàn)場 與會人員：政府領導、新聞媒體機構、高科集團友好單位、意向購買企業(yè) 目的：全力打造項目正式銷售氣氛，制造市場熱銷氣氛 內容：精彩、氣派的啟用儀式，正式簽約 操作要點： 政府領導發(fā)言 儀式時間的安排 重點在大客戶的簽約儀式,6、企業(yè)戰(zhàn)略管理沙龍 時間：9月上旬 地點：高科集團 與會人員：新聞媒體機構、國際著名企業(yè)戰(zhàn)略管理家、政府領導、相關企業(yè) 目的：進一步打造項目品牌效應，為項目現(xiàn)場亮相蓄勢 內容：聽取國際企業(yè)戰(zhàn)略管理報告 操作要點： 邀請國際知名企業(yè)戰(zhàn)略管理家，可能在實現(xiàn)上有點難度，不過重點在于宣傳 邀請當?shù)刂髽I(yè)參與，同時宣傳項目,7、株洲寫字樓掘金計劃 時間：12月上旬 目的：刺激潛在客戶群體 內容：推出不可抗拒的掘金計劃，引爆投資市場 操作要點： 優(yōu)秀企業(yè)進駐資質審核承諾 最低租金回報承諾 推出創(chuàng)業(yè)特區(qū)，部分樓層產權分割出售、刺激小型投資者 第8、88位租用者免租1年計劃 第10位購買者享受9折超級優(yōu)惠折扣,8、商務直通車 時間：2012年 目的：最大限度的提升市場銷售熱情 內容：主要針對自購自用者推出的活動 操作要點： 各種商務服務中心的VIP身份 高科集團全國網(wǎng)絡客戶資源共享貴賓身份 高科集團友好合作伙伴,八、營銷推廣節(jié)點圖,2011年3月 推廣啟動,3月下旬 優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會,5月上旬 臨時接待中心啟用,6月上旬 形象代言人確立,7月上旬 現(xiàn)場售樓部啟動,9月中旬 企業(yè)沙龍,系列 促銷活動,2012年12月 企業(yè)進場,定向招商期,姿態(tài)切入期 2011年4月前,形象導入期 2011年5-6月,產品呈現(xiàn)期 2011年7-9月,營銷實現(xiàn)期 2011年10月-次年3月,九、營銷推廣總控圖,Part 5 項目可行性論證篇,一、項目財務分析,項目成本收益概算, 全部投資現(xiàn)金流量分析,全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元,說明： 年折現(xiàn)率取Ic=6%； 建設經營期按照季度來劃分，則半年的折現(xiàn)率為3%； 開發(fā)成本及相關稅費的投入按照各期平均分攤； 酒店在開發(fā)后作為資產自行持有，不作銷售。,評價指標（動態(tài)與靜態(tài)）： 靜態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-566萬元； 動態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-1745萬元；, 盈虧平衡點分析,（1）總成本不變，如收入變動 經計算，若項目總成本不變，銷售平均收入上升2%，達到盈虧平衡點。 （2）收入不變，總成本變動 經計算，所項目總收入不變，總成本下降3%，達到盈虧平衡點。 分析： 從上述成本、收入的變動幅度可發(fā)現(xiàn)，收入的變動比成本的變動對項目整體利潤敏感性更大，即收入的變化對項目利潤有更為明顯的影響，故建議通過提升項目品質和形象的方式來拉動售價，同時也要對開發(fā)成本進行有效控制。,二、項目融資方式建議,目前房地產市場日益成熟，市場政策日益完善，房地產項目的預售條件逐漸規(guī)范，在上述日益嚴峻的融資環(huán)境下，如何找到一條或多條新的融資渠道，是房地產開發(fā)商面臨的重要而迫切的任務。 企業(yè)的組織形式決定著融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權融資、企業(yè)債券融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來確定企業(yè)的融資方式。 我司建議本項目融資方式：,可利用房地產投資信托基金以及酒店分割股權轉讓等方式進行融資或銷售。,三、投資風險分析、經營風險分析及應對策略,風險,應對策略,（1）工程進度遲緩 （2）銷售不暢 （3）招商遇阻 （4）酒店經營困難 （5）寫字樓業(yè)態(tài)混亂,（1）經營管理措施 引入專業(yè)公司經營管理，并給予投資者和商家、住戶信心 作為定點接待酒店 （2）政府政策支持：冠名支持、推廣支持、稅費支持、企業(yè)支持 （3）城市建設措施-周邊市政設施建設完善,Part 6 凌峻過往案例簡介篇,一、興唐金茂大廈,所在城市：山東濟寧 開發(fā)商：濟寧興唐房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：寫字樓 項目簡介：項目由濟寧興唐房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的純商務寫字樓,位于山東省濟寧建設路與洸河路交匯路口.項目占地3313平方米, 總建4.2平方米.項目地上23層,地下3層。 項目采用新型節(jié)能、環(huán)保和高品位裝飾材料，從經濟、健康和環(huán)境人文情趣需求等方面為用戶著想，令用戶受益；項目主要運行設施如電梯、空調、安防、信息查詢等硬件系統(tǒng)，科技含量高，大大滿足用