農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個(gè)問(wèn)題（二） .doc

農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個(gè)問(wèn)題（二）四、地買賣的幾種特殊形式1、土地典當(dāng)?shù)洚?dāng)作為一種以實(shí)物為抵押的借貸方式，在中國(guó)歷史悠久。土地典當(dāng)是以土地為抵押以貸取貨幣，抵押期滿后土地可以贖回，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該屬于抵押借貸的一種。把土地典當(dāng)視為一種地權(quán)轉(zhuǎn)移方式，是不少學(xué)者的共識(shí)，但以往的論述一般停留在典地通常是賣地的先聲，土地典出后多半無(wú)力贖回，最終只能賣絕這一點(diǎn)上。1的確，在近代華北，典當(dāng)常常最終變成土地買賣，從而造成地權(quán)的完全轉(zhuǎn)移。從出典人一方說(shuō)，農(nóng)民積聚土地不易，視土地為身家根本，非到萬(wàn)不得已，不輕言放棄土地，已到萬(wàn)不得已，猶存日后回贖之想，所以愿典地不愿賣地，但既已到萬(wàn)不得已的境地，典當(dāng)期滿后回贖也難，因而土地先典當(dāng)后加價(jià)找絕的情形相當(dāng)普遍。從典主一方說(shuō)，典入土地的動(dòng)機(jī)源于對(duì)耕地的需求，不買進(jìn)而典進(jìn)土地，或是由于市場(chǎng)上沒(méi)有合適的土地出售，或是由于經(jīng)濟(jì)能力不足，用典入的方法可以較少的資金提前獲得耕地，先典入土地再加價(jià)買絕，等于是分期付款一樣。如20世紀(jì)30年代河北省清苑縣農(nóng)村中，典入土地戶數(shù)占本階層農(nóng)戶比重最高者是中農(nóng)，為20.1；其次是富農(nóng)，15.4；再其次貧農(nóng)，11.9；最后是雇農(nóng)，6.1，沒(méi)有地主2，說(shuō)明典入土地者都是迫切需求耕地的農(nóng)民中農(nóng)、富農(nóng)、貧農(nóng)，而地主集中土地主要采用買進(jìn)方式。但僅僅根據(jù)典地的最終結(jié)果常常會(huì)變成賣地這一點(diǎn)即把土地典當(dāng)視為地權(quán)轉(zhuǎn)移是不夠的。本文進(jìn)一步分析了土地典當(dāng)與普通實(shí)物抵押借貸的各種不同之處、典當(dāng)期間的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、轉(zhuǎn)典、典當(dāng)期內(nèi)的出售等諸多問(wèn)題，盡力多方面說(shuō)明土地典當(dāng)與地權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)系。（1）土地典當(dāng)與一般實(shí)物抵押的不同之處一般的實(shí)物抵押借貸，我們以典鋪和當(dāng)鋪為例，送到典鋪和當(dāng)鋪中的物品，在典當(dāng)期內(nèi)，是作為債權(quán)的保證，由典主保管，只有在死當(dāng)后，典主才有權(quán)處置。而土地典當(dāng)在典當(dāng)期內(nèi)，典主對(duì)土地除無(wú)權(quán)出售外，可以自己使用，可以出租，還可以轉(zhuǎn)典與他人，有著相當(dāng)大的權(quán)力。一般典當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，出典人可隨時(shí)持本金及利息贖取抵押物，利息或按典當(dāng)規(guī)定期限計(jì)算，或按照實(shí)際的典當(dāng)時(shí)間計(jì)算。規(guī)定期滿時(shí)若無(wú)力贖取，即成死當(dāng)，典主可任意處置抵押物，典主所獲得的利益，或?yàn)樗刨J款之利息，或?yàn)榈盅何飳?shí)際價(jià)格與典價(jià)之間的差價(jià)。土地典當(dāng)?shù)钠谙夼c一般典當(dāng)正相反，通常在期限之內(nèi)不允許回贖，滿期方可回贖。土地典當(dāng)以地租為利息，有一季的收成即有一季利息，所以回贖時(shí)只需歸還原典價(jià)。期限之內(nèi)不許回贖，目的就在于保證典主可以獲得一定量的地租。另一方面，正是由于典主每季都可得到利息，有時(shí)土地典當(dāng)并不規(guī)定期限，只在典契上寫上“錢到回贖”字樣。典當(dāng)期滿后如出典人無(wú)力回贖，對(duì)土地的處置方式也與一般典當(dāng)物品不同。如前所述，土地典當(dāng)期限為回贖期的上限，即此前不許回贖，至于回贖期的下限，一般并無(wú)規(guī)定，所以典當(dāng)期滿后，習(xí)慣上不限時(shí)間，出典人何時(shí)有錢何時(shí)回贖，回贖之前典主繼續(xù)獲取地租以作利息。在近代華北農(nóng)村一些土地典契中即寫明，典當(dāng)期滿后錢到隨時(shí)回贖。事實(shí)上，典當(dāng)土地長(zhǎng)期不回贖，對(duì)典主利大于弊，因?yàn)榈鋬r(jià)遠(yuǎn)低于土地賣價(jià)，典當(dāng)土地不回贖，典主等于用較低的價(jià)格獲得了土地，只是不能任意出賣而已。受損失的實(shí)際上是出典人，所以在典當(dāng)期滿后的一段時(shí)間內(nèi)，如出典人實(shí)在無(wú)力贖取，往往會(huì)要求典主“加價(jià)找絕”，即由典主補(bǔ)足地價(jià)與典價(jià)之間的差額，出典人立一紙絕賣契代替典契，將土地絕賣與典主。如典主不愿絕買，出典人有權(quán)將土地售與他人，歸還典價(jià)。華北只有少數(shù)地方的習(xí)慣是期滿時(shí)如出典人不贖取土地，即為死當(dāng)，出典人喪失回贖權(quán)力，但此時(shí)出典人仍可要求典主加價(jià)找絕。要之，與一般典當(dāng)不同的是，土地典主的利益只是典價(jià)之利息地租，而不能獲得土地賣價(jià)與典價(jià)之間的差額。而在一般典當(dāng)中，無(wú)論抵押物多么珍貴，典價(jià)如何低，出典人絕無(wú)在典當(dāng)期滿無(wú)力贖回時(shí)要求典主加價(jià)的權(quán)力（當(dāng)然，這是指典當(dāng)鋪，私人之間以財(cái)物作抵押借款者或有不同）。看起來(lái)，土地出典人比一般物品出典人對(duì)抵押物的所有權(quán)似乎更大，而恰恰是這一點(diǎn)說(shuō)明土地典當(dāng)是地權(quán)轉(zhuǎn)移的一種特殊方式由于典當(dāng)?shù)耐恋夭皇呛?jiǎn)單的抵押品，一旦絕典即成為地權(quán)轉(zhuǎn)移，所以地權(quán)原所有人有權(quán)得到土地的實(shí)際價(jià)格，在此之前，地權(quán)只能是不完整的轉(zhuǎn)移。這種處理方式與土地本身的價(jià)值和土地的重要性無(wú)直接關(guān)系，事實(shí)上，典鋪中收的古董、字畫、珍玩等，很多都有相當(dāng)高的價(jià)值，不是十畝八畝土地所能比擬的。（2）典當(dāng)期間的土地經(jīng)營(yíng)。這是一個(gè)極少引起重視的問(wèn)題，但卻極為重要。如前所述，我們不能僅根據(jù)典地的最終結(jié)果常常會(huì)變成賣地，即把土地典當(dāng)視為地權(quán)轉(zhuǎn)移。土地是一種生產(chǎn)資料，在典當(dāng)期間的經(jīng)營(yíng)管理直接涉及到土地的所有權(quán)及使用權(quán)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。近代華北農(nóng)田典當(dāng)期間的經(jīng)營(yíng)方式可分為四種情況。第一種，土地由出典人繼續(xù)耕種，每年向典主交納地租，出典人由田主變成了佃戶，這種方式在河北省稱作“典田圖租”或“典地不出手”，在河南一些地方稱作“遙當(dāng)?shù)亍?，在典主為高利貸者或集鎮(zhèn)以至城市居民時(shí)，這種情形最多。第二種，出典人典當(dāng)?shù)氖且呀?jīng)出租的土地，典當(dāng)后土地仍由原佃戶承種，典主向原佃戶收租。第三種，無(wú)論典當(dāng)土地原來(lái)是由出典人自種還是出租，典主典入土地后另覓佃戶出租。第四種，土地由典主自種。在近代華北地區(qū)，第一和第四種情形較為普遍。在這四種情形中，前三種典主所得均為地租，第四種情形則是典主得到全部土地收益。綜合起來(lái)看，在典當(dāng)期間，典主事實(shí)上同時(shí)獲得了土地的所有權(quán)和使用權(quán)。典入土地是否出租，全由典主決定，除非原佃戶有永佃權(quán)，或出典人以自己耕種交租為典當(dāng)條件，這種情形下，出典人典當(dāng)?shù)木椭皇峭恋氐乃袡?quán)。當(dāng)然，由于典主并未付出土地的全部?jī)r(jià)值，所以也就沒(méi)有得到完整的所有權(quán)。與此相關(guān)的另一個(gè)問(wèn)題是，前面說(shuō)過(guò)，典當(dāng)土地是以地租代替利息的，在前三種情形中，典主所得也確實(shí)是地租，而第四種情形中典主可以得到全部農(nóng)田收益，是否與以租代息的說(shuō)法相矛盾？事實(shí)上，在第四種情形中，典主付出典價(jià)所得的仍然是地租，地租以外的其他收益是典主經(jīng)營(yíng)土地時(shí)所付勞動(dòng)和資本應(yīng)得的報(bào)酬。(3)典價(jià)。典價(jià)與地價(jià)有密切關(guān)系，一般按照地價(jià)的一定比例確定典價(jià)。在河北省清苑縣，典價(jià)占地價(jià)之比例有40、50、60、70等數(shù)種，以50為最普遍，60次之，其余幾種較少見(jiàn)。決定典價(jià)與地價(jià)比例高低的因素，除市場(chǎng)供求外，還有土地的肥沃程度與位置的優(yōu)劣，凡土質(zhì)肥沃位置良好的土地，比例較高，反之則較低4。河北省定縣，典價(jià)一般為地價(jià)的50弱，如價(jià)值400元的土地，典價(jià)在150200元之間5。在河南許昌、輝縣、鎮(zhèn)平等地，典價(jià)一般也在地價(jià)的5060之間6。（4）典當(dāng)期限。典當(dāng)期限沒(méi)有定例，從華北的習(xí)慣看，以三年期為最多，此外，一年二年以至九年十年者均有，所謂三年期，并非滿三年方可取贖，而是自典當(dāng)之日起，第三年即可回贖，換句話說(shuō)，典主管地要滿兩年7，這種習(xí)慣大約與華北流行兩年三熟的耕作制度有關(guān)。典當(dāng)期限最短的是一季作物，如土地春天出典，典契上寫“大秋后錢到回贖”之類。最長(zhǎng)的一般是10年，此外還有不定期典當(dāng)，典契上只寫自典以后錢到回贖等等。但即或是不定期典當(dāng)，實(shí)際典期總要超過(guò)一季，否則典主沒(méi)有收益，變成了無(wú)息貸款。(5)回贖時(shí)間。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，數(shù)月耕耘，一次收獲，在哪一個(gè)季節(jié)哪一個(gè)月份回贖，對(duì)典當(dāng)雙方當(dāng)事人的利益都有直接影響。從理論上說(shuō)，典當(dāng)期限以年為單位，應(yīng)該是幾月出典，就在期滿后的同月回贖，但實(shí)際上在華北農(nóng)村很少有這種作法。出典時(shí)間一年四季均有可能，回贖的具體時(shí)間卻要依各地的習(xí)慣，在習(xí)慣上不允許回贖的季節(jié)，即使典當(dāng)期滿，也仍然不能回贖。近代華北農(nóng)村最普遍的回贖時(shí)間是清明前和秋收后，俗稱“三不回春，八不回秋”8，即春季回贖要在三月以前，秋季回贖在八月以后。有些地方習(xí)慣稍異，大致是分別麥田和秋田的不同，有時(shí)并涉及收獲物的歸屬。如河南一些縣的習(xí)慣是“三不得麥，六不得秋”，即業(yè)主在清明節(jié)前回贖麥地，在農(nóng)歷六月六日前回贖秋地，可以得到麥秋收成，若過(guò)此時(shí)間，雖仍可回贖，但麥秋之收入要?dú)w典主9。山東東阿一帶習(xí)慣則是“麥不過(guò)年、秋不過(guò)寒”，即種麥之地應(yīng)于年前回贖，種秋季作物之地于寒食節(jié)前回贖10。山東省蓬萊縣的習(xí)慣是春天一過(guò)春分，便不能回贖，若年前贖地時(shí)典主已種麥，則次年麥?zhǔn)諘r(shí)典主可與原主平分收成11。至于何時(shí)出典即在何時(shí)回贖，在我們所見(jiàn)記載中，只河南省開(kāi)封縣有此作法，稱“當(dāng)白回白，當(dāng)青回青”，即出典田地時(shí)若系白地，須在收獲后回贖，若已帶有青苗，則將來(lái)準(zhǔn)許帶青苗回贖12。有一些地方對(duì)已經(jīng)播種的土地出典的回贖有一些特殊規(guī)定，但須在典契上注明。如開(kāi)封縣典地立契時(shí)，契內(nèi)若注明“帶佃戶”，則本季收獲有佃戶者歸佃戶得一半，無(wú)佃戶者歸業(yè)主得一半13。山東省齊東縣的習(xí)慣是，如回贖時(shí)典主已播種，則贖者應(yīng)包賠種子，但這一點(diǎn)必須于立契時(shí)注明，否則無(wú)效。鄒平縣的習(xí)慣則是不僅賠種子，且要賠付耕種之工資，具體數(shù)目由原中間人評(píng)議14。(6)轉(zhuǎn)典。典主有急用需錢時(shí)，可以把典入的土地轉(zhuǎn)典第三者，并立轉(zhuǎn)典契約。在河南省鞏縣，土地轉(zhuǎn)典時(shí)若將原典契一并交付，稱作“轉(zhuǎn)當(dāng)”，嗣后原出典人直接向第三者回贖。若原典契未一同交付，稱之為“清當(dāng)”，回贖時(shí)原出典人找原典主，由原典主找第三者逐步回贖15。土地轉(zhuǎn)典之價(jià)通常低于初典價(jià)格，在原業(yè)主直接向第三者回贖時(shí)，按哪個(gè)價(jià)格回贖各地亦有不同習(xí)慣，如山東省臨沂、嘉祥、昌邑、鄒平、禹城等地，原業(yè)主向最后一個(gè)典主回贖時(shí)可以最后一次轉(zhuǎn)典的低價(jià)回贖，典價(jià)與轉(zhuǎn)典價(jià)之間的差額歸于業(yè)主。滕縣的習(xí)慣則相反，原業(yè)主須以最初的典價(jià)回贖，典價(jià)與轉(zhuǎn)典價(jià)之間的差額歸于最后一個(gè)典主16。這兩種方式利益或歸原業(yè)主，或歸最后一個(gè)典主，處于中間位置，典入土地又轉(zhuǎn)典出去之人不會(huì)從中得利。(7)典當(dāng)期內(nèi)的出售。典當(dāng)期未滿，出典人是否可以出售土地，各地習(xí)慣不一。一般說(shuō)來(lái)，只要土地出典時(shí)契約上未作約定，土地就可以出售。華北一些地方有“租不攔典，典不攔賣”的說(shuō)法，即佃戶不能阻止田主典地，典主不能阻攔田主賣地。但如果買主與典主不是同一人，一般作法是買賣成交后，買主從所付地價(jià)中扣留典價(jià)，土地則要在典當(dāng)期滿時(shí)才能贖回。2、土地抵押土地抵押與土地典當(dāng)不同，這是一種真正的借貸關(guān)系。不過(guò)，土地抵押有時(shí)會(huì)最終形成地權(quán)轉(zhuǎn)移，有時(shí)則以地權(quán)買賣的形式表現(xiàn)出來(lái)。土地抵押有幾種形式，第一種是在借據(jù)上說(shuō)明，立契人將自己土地若干畝出質(zhì)于某人名下，使洋若干，月息幾分幾厘（或本利共洋若干）某年月日到期。這種借債，債款與地價(jià)之比習(xí)慣為4：10，即欲借40元，抵押的房地產(chǎn)需值100元。抵押期滿后，債務(wù)人如無(wú)法還債，須將所抵押土地出賣，有時(shí)債務(wù)人因經(jīng)濟(jì)困難，會(huì)將同一土地抵押兩個(gè)或更多的債主，到期后土地出賣，或按比例分償各債權(quán)人若干，或依抵押順序優(yōu)先償還前債務(wù)人17。有些地方習(xí)慣，在訂立契約時(shí)要隨帶土地紅契作抵押。這樣，一方面?zhèn)鶆?wù)人無(wú)法將一塊土地抵押多次，另一方面，當(dāng)?shù)盅和恋爻鍪蹠r(shí)，債權(quán)人可以有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)18。第二種形式流行于河南省中牟、鞏縣等地。借債一般以10個(gè)月為期，立借契時(shí)明確指明作抵地段。10個(gè)月的利息預(yù)先在借款內(nèi)扣除，到期后如能清償本金，兩無(wú)異說(shuō)，否則債權(quán)人可以收取該地的地租，或?qū)⑼恋厥諝w自種19。這種形式與上一種不同的是，上一種形式債權(quán)人并不能要求土地的所有權(quán)，土地只是清償債務(wù)的一種保證，而這種形式下債權(quán)人可憑借據(jù)取得土地所有權(quán)。第三種形式流行于山東省平度縣一帶，稱“死約活簽”。以房地產(chǎn)作抵押借款時(shí)不立借據(jù)，而立絕賣文契，另加浮簽，注明限某年月日為期，期至不贖，準(zhǔn)予執(zhí)約人管業(yè)。但如果真的至期不贖，實(shí)際仍不能立刻形成絕賣，還要雙方協(xié)商找價(jià)，然后撤去浮簽，絕賣才能生效20。3、以典當(dāng)、出租等名義進(jìn)行的買賣華北一些地區(qū)存在著以典當(dāng)、出租等名義進(jìn)行的買賣。以典當(dāng)名義進(jìn)行的買賣，與土地典當(dāng)不同，是完全的土地買賣，但不立賣契而立典契。這有三種情形，其一是旗地，由于在清代大多數(shù)情況下，旗地的買賣不能公開(kāi)，旗地往往以長(zhǎng)典的名義代替買賣。漢族農(nóng)民借旗名典入旗地，或付相當(dāng)高的典價(jià)，或在典契上浮寫價(jià)格，以使業(yè)主無(wú)法贖地，實(shí)際上是以典為買。其二是官地，如山東歷城縣官產(chǎn)地永佃者不能出賣，地權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)稱“實(shí)典