行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-商品住房?jī)r(jià)格研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-商品住房?jī)r(jià)格研究【摘要】本文從商品住房的價(jià)格組成出發(fā)，全面分析了影響商品住房?jī)r(jià)格的各種因素，系統(tǒng)闡明了商品住房?jī)r(jià)格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房過(guò)快增長(zhǎng)的途徑和手段?！娟P(guān)鍵詞】住房?jī)r(jià)格土地出讓上世紀(jì)90年代起步的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)短短的十幾年的發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年的就業(yè)人數(shù)近一億人，其年產(chǎn)值占GDP的10%左右。這個(gè)行業(yè)的最大貢獻(xiàn)還在于：沒(méi)要國(guó)家投入一分錢，每年卻為國(guó)家?guī)?lái)幾百億的收入，正因?yàn)樗拇嬖?，各?jí)政府才有大量的資金對(duì)舊的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。房地產(chǎn)業(yè)本應(yīng)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但最近幾年來(lái)，一路上漲的商品房?jī)r(jià)格大有將其送入絕境之勢(shì)，如何正確看待和指導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格的走向是這個(gè)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活的大事。一、商品住房?jī)r(jià)格的組成內(nèi)容商品住房?jī)r(jià)格由下列六大內(nèi)容組成：建筑安裝工程費(fèi)用；設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用；工程建設(shè)其他費(fèi)用；預(yù)備費(fèi)用；建設(shè)期貸款利息；投資人的利潤(rùn)。其中，第、兩項(xiàng)構(gòu)成工程直接費(fèi)用，它是商品住房?jī)r(jià)格的最主要組成部分，是構(gòu)成住房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)，是工程實(shí)體消耗的費(fèi)用，它包括建筑住房的人工、材料、機(jī)械費(fèi)用，以及負(fù)責(zé)完成建筑安裝工程的施工單位的合法利潤(rùn)和稅金。正常情況下工程直接費(fèi)用占整個(gè)房?jī)r(jià)的70%左右。工程建設(shè)其他費(fèi)用主要由土地使用費(fèi)用和與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用如辦公費(fèi)用、設(shè)計(jì)勘察費(fèi)用以及檢測(cè)試驗(yàn)費(fèi)用構(gòu)成，其主要費(fèi)用是土地費(fèi)用。在房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時(shí)，土地使費(fèi)用是很低的，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)的加深，這項(xiàng)費(fèi)用越來(lái)越大，有的項(xiàng)目占到總價(jià)格的60%以上。預(yù)備費(fèi)用和建設(shè)期貸款利息這兩項(xiàng)費(fèi)用并非所有項(xiàng)目都有，但一般都有貸款利息，因?yàn)橐粋€(gè)住房項(xiàng)目少的投資在幾千萬(wàn)元以上，房地產(chǎn)企業(yè)不貸款操作幾乎是不可能的。但二者在整個(gè)價(jià)格中比例是較少的。投資人的利潤(rùn)這項(xiàng)費(fèi)用現(xiàn)在不太透明，正因如此，大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，要大力整頓，正常情況下占整個(gè)房?jī)r(jià)的15%左右。二、影響商品住房?jī)r(jià)格的主要因素影響商品住房?jī)r(jià)格的因素有很多，但最為主要的有：1、市場(chǎng)因素房地產(chǎn)業(yè)從誕生時(shí)起就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也就沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的今天。市場(chǎng)因素中影響商品價(jià)格的最重要因素是供求關(guān)系，當(dāng)供大于求時(shí)住房?jī)r(jià)格上漲，反之，則下降。現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系如何？以武漢市為例，2005年人均住房面積為20/人，按小康標(biāo)準(zhǔn)32/人的要求，還相差12/人，武漢市城區(qū)人口為600萬(wàn)，則相差7200萬(wàn)，這還不包括要大量拆遷的舊房面積和大量外來(lái)人口對(duì)住房的需求。因此，在今后一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)（至少十年）我國(guó)商品房市場(chǎng)仍是一個(gè)供小于求的局面。另外，住房的建設(shè)成本也在不斷上漲，特別是建筑材料價(jià)格的上漲，直接導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的上漲?？傊?，房?jī)r(jià)格上漲將是絕對(duì)的。2、土地資源供應(yīng)狀態(tài)住房項(xiàng)目的建設(shè)離不開土地，而土地資源具有一次性消耗和不可再生的特點(diǎn)，在我國(guó)還具有國(guó)家壟斷的性質(zhì)。因此，隨著時(shí)間的發(fā)展，可用于住房開發(fā)項(xiàng)目的土地越來(lái)越少，其供求關(guān)系將越來(lái)越緊張，投資人獲取土地的成本將越來(lái)越大。如在武漢市2005年中心城區(qū)土地價(jià)格為600萬(wàn)元/畝，周邊城區(qū)土地價(jià)格為200萬(wàn)元/畝，市郊已達(dá)到80萬(wàn)元/畝，這些價(jià)格還只是一個(gè)粗略的平均數(shù)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)人口的不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)的不斷加快，土地價(jià)格將會(huì)不斷攀升。3、政府的宏觀政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的宏觀政策對(duì)商品價(jià)格的影響力度不會(huì)太大，在我國(guó)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還很不完善的情況下，政府的宏觀政策還是有相當(dāng)大的力度。如最近兩年，國(guó)家為抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，先后出臺(tái)了“舊國(guó)6條”、“新國(guó)6條”、“國(guó)8條”等政策，對(duì)于抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有一定的幫助。4、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平由于我國(guó)幅緣廣大，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低不同，導(dǎo)致各地的商品住房?jī)r(jià)格高低不一，一般沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)要比中部和西部地區(qū)高，有的地區(qū)差高達(dá)幾倍。有的在同一地區(qū)，但由于管轄的政府不同，房?jī)r(jià)也有很大的差別，如北京市郊區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格為6000元/，但與其一路之隔的河北省的同一地區(qū)的住房?jī)r(jià)格為3000元/。三、當(dāng)前普遍偏高的住房?jī)r(jià)格的成因當(dāng)前，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格普遍高于購(gòu)房者的承受能力，在武漢市，對(duì)于一個(gè)普通市民，如果只靠個(gè)人的經(jīng)濟(jì)力量來(lái)購(gòu)買一套位于市區(qū)的普通住房，按其現(xiàn)在的收入他需要30-40年時(shí)間來(lái)支付住房費(fèi)用，而在北京、上海等城市，這一時(shí)間可能更長(zhǎng)。普通購(gòu)房者購(gòu)買住房本是改善生活的，但現(xiàn)在卻恰恰相反，除了住房面積大一點(diǎn)外，其它的生活質(zhì)量卻大大不如以前，沉重的購(gòu)房貸款壓得購(gòu)房者喘氣都難。形成這種局面的主要原因有：1、政府的宏觀調(diào)控不力從2004年開始，國(guó)家和地方先后出臺(tái)了幾個(gè)意在抑制商品房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的文件，但時(shí)至今日，房?jī)r(jià)仍在節(jié)節(jié)上漲。如武漢市，2004年平均房?jī)r(jià)為2200元/，至2006年6月卻達(dá)到了3200元/，房?jī)r(jià)不降反漲的根本原因是政府的調(diào)控方式和手段不對(duì)。政府對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用只停留在文件上。具體操作和辦法都存在誤區(qū)。首先，政府一方面提倡要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，另一方面又要嚴(yán)格控制住房用地供應(yīng)，使得用地資源越來(lái)越短缺，土地價(jià)格成倍上漲，房?jī)r(jià)只能上漲。其次，正是由于土地的緊缺，政府從一次次的土地出讓中獲取大量的出讓金。這就是各級(jí)政府為什么在對(duì)待房?jī)r(jià)問(wèn)題上動(dòng)作無(wú)力的主要原因。2、購(gòu)房者的盲目跟進(jìn)由于房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，對(duì)于購(gòu)房本持觀望態(tài)度的人也不得不改變主意，紛紛加入購(gòu)房大軍中，在一段時(shí)間內(nèi)形成了商品房供不應(yīng)求的局面，開發(fā)商當(dāng)然就調(diào)高住房?jī)r(jià)格，而觀望者就更加堅(jiān)定了購(gòu)房決心，這樣惡性循環(huán)下去，自然房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。3、市場(chǎng)規(guī)則的不完善性和價(jià)格的不透明性由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新的行業(yè)，其起步較晚，規(guī)范其行為的法則也在不斷完善。開發(fā)商往往利用這些，如可以預(yù)售房屋來(lái)即時(shí)回收資金，賣完以后一走了之，留給購(gòu)房者的往往是問(wèn)題房屋。另外，由于商品房的開發(fā)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，構(gòu)成商品房的價(jià)格內(nèi)容又很多，而這些內(nèi)容普通購(gòu)房者一般很少涉及，更不知道如何去計(jì)算它，購(gòu)房者和開發(fā)商之間這種信息的不對(duì)稱性自然界導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格由開發(fā)商制定和解釋，其價(jià)格只會(huì)高。4、急速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲由于我國(guó)正處于從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國(guó)向工業(yè)大國(guó)轉(zhuǎn)變時(shí)期，大量農(nóng)村富余人員涌向各級(jí)城鎮(zhèn)，特別是大中城市。他們進(jìn)城后需要購(gòu)買住房，使得原本緊張的城鎮(zhèn)住房更供小于求，自然導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲?，F(xiàn)在購(gòu)房者中，大約有1/3的是外來(lái)人員。四、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要對(duì)策從總體上講我國(guó)在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)住房仍處于供少于求的局面，因此，房?jī)r(jià)總體上還會(huì)上漲，但從什么臺(tái)階開始上漲，漲幅多大等都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)“度”，而現(xiàn)在的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)“度”。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要對(duì)策有：1、政府少說(shuō)多干由于房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，因此，政府宏觀政策對(duì)其影響是有限的暫時(shí)的，房?jī)r(jià)仍然會(huì)按市場(chǎng)規(guī)律去運(yùn)動(dòng)。因此，政府的主要責(zé)任是規(guī)范市場(chǎng)規(guī)則，理順市場(chǎng)秩序，制定一些切實(shí)可行的規(guī)章制度，而不是直接干預(yù)房型多大、多長(zhǎng)時(shí)間可上市交易等具體問(wèn)題。而最近出臺(tái)的“國(guó)八條”中的內(nèi)容有些是明顯違反市場(chǎng)規(guī)律的，如：規(guī)定新購(gòu)商品房五年內(nèi)交易征收5%營(yíng)業(yè)稅，五年后可免交。其主要目的是限制投資購(gòu)房。但是，商品住房其本質(zhì)就是商品，就應(yīng)自由買賣，如果按此限制，商品住房變成了“半商品”了。政府在抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲上可以采取以下辦法：首先，每年由政府出面組織新建一定量的經(jīng)濟(jì)住房和廉租住房，這些住房不以營(yíng)利為目的，其主要購(gòu)買者是城鎮(zhèn)中低收入的人群。其建設(shè)用地可以劃撥也可低價(jià)出讓。住房售價(jià)應(yīng)以成本價(jià)加5%左右利潤(rùn)為宜。如在武漢市經(jīng)濟(jì)住房的價(jià)格應(yīng)在2200元/左右。另外，每年新建的經(jīng)濟(jì)住房數(shù)量不應(yīng)太少，當(dāng)前不應(yīng)少于當(dāng)?shù)啬昕⒐ぷ》康?0%。其次，政府要改變思路，從過(guò)去以收取土地出讓金為目的的土地出讓方式轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)約用地為目的的方式上來(lái)，對(duì)于“經(jīng)營(yíng)”城市的理念要重新認(rèn)識(shí)，政府的主要目的是為人民服務(wù)，不是為了賺錢。對(duì)于普通的商品住房項(xiàng)目用地，應(yīng)以低價(jià)出讓，這自然會(huì)大大降低住房開發(fā)成本，進(jìn)而會(huì)降低住房?jī)r(jià)格。對(duì)于高檔別墅、寫字樓、賓館、商務(wù)區(qū)等項(xiàng)目用地，則應(yīng)大幅度提高土地出讓價(jià)格。2、合理引導(dǎo)投資方向?qū)τ谝酝顿Y為目的的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加以引導(dǎo)，同時(shí)也應(yīng)拓展投資途徑?，F(xiàn)在是銀行利率幾乎為零，股市一直低迷，民間資金的出路不多，政府應(yīng)多加指引而不是一味的封堵，為民間資本投資的多元化出謀劃策。只有正確的疏導(dǎo)，才是抑制“炒房”的最佳途徑。3、購(gòu)房者要