行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策分析摘要：文章首先提出了我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題及本質(zhì)，指明了抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施，對政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格上漲提出了進(jìn)一步采取的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；漲價；對策一、我國近年房地產(chǎn)價格基本走勢及成因（一）我國房地產(chǎn)價格的基本情況自從改革開放以來，我國恢復(fù)了房地產(chǎn)的商品屬性，住宅開始在市場上進(jìn)行交易，交易數(shù)量增長很快，表現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間。但我國房地產(chǎn)商品化時間較晚，其所處的社會、市場環(huán)境也正處于不斷完善之中，我國房地產(chǎn)價格形成機制中仍存在一些問題。特別是今年來，我國房地產(chǎn)投資額、竣工面積不斷增加，而價格卻隨著供給的增加不斷攀至新高。這一很不符合經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)象表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍存在一些問題。（二）我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題第一，我國有14億人口，人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1/3，而與此同時，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的增長過程中，對房地產(chǎn)的需求就要增加。第二，土地使用權(quán)獲取價格差異導(dǎo)致地價虛高，我國目前的城鎮(zhèn)土地劃撥是指由國家各級政府依據(jù)法律規(guī)定，以行政命令的方式，將國家所有的土地?zé)o償無期限的分配給土地使用者的做法。劃撥后，土地的使用者享有土地的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)依然為國家所有。這導(dǎo)致土地獲取價格差異的存在，并給倒賣土地提供了空間，提高了房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地的出讓價格。第三，大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)業(yè)的投資額大于其它產(chǎn)業(yè)的投資額造成經(jīng)濟非平衡發(fā)展導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟。第四，房地產(chǎn)項目審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，交易成本陡增，我國的房地產(chǎn)審批手續(xù)一部分由建委開發(fā)辦辦理，另一部分由房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)項目要在這兩個部門辦理上百個手續(xù)，交易費用計入房地產(chǎn)生產(chǎn)成本中，促使房地產(chǎn)價格非正常上漲。二、抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義房地產(chǎn)的價格過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會。一方面影響內(nèi)需。房地產(chǎn)以及醫(yī)療等改革力度過大，會使城鎮(zhèn)居民預(yù)期不穩(wěn)定，導(dǎo)致居民儲蓄意愿強烈，不得不壓縮即期消費，甚至透支未來消費能力。所以，不論新一輪經(jīng)濟增長如何火熱，中國經(jīng)濟并沒有因此改變國內(nèi)消費不振的局面，面對的依然是一個投資推動型的增長。另一方面是加劇兩極分化，影響中產(chǎn)階級的生成。當(dāng)前商品住宅的購買群體主要是正在生成的中產(chǎn)階級，擁有房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級的基本標(biāo)志。中產(chǎn)階級的形成與壯大，是中國實現(xiàn)社會穩(wěn)定和建成和諧社會的根本保障。但房價使房市淪為少數(shù)人的斂財工具，從而加劇兩極分化。綜上所述，不僅當(dāng)前中央政府的調(diào)控政策為現(xiàn)實所必需，而且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，以及其在中國特殊國情下的重要作用，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)放在中國現(xiàn)代化的大背景下，從根本上對中國的房地產(chǎn)政策進(jìn)行重新的定位。從世界各國的實際經(jīng)驗可以看出，目前各國通行的做法是，把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán)，政府有必要干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。中國目前的生產(chǎn)力水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問題，不能任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)。也就是說，中國房地產(chǎn)政策的制定首先應(yīng)遵循的基本原則是公正。三、目前我國政府應(yīng)對房地產(chǎn)價格上漲的主要政策措施溫家寶總理在2005年的政府工作報告中曾經(jīng)提出要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，將房地產(chǎn)價格的過快上漲問題列為價格工作的重點，另外，在2006年的政府工作報告又提及該問題。這意味著，抑制房價已經(jīng)成為將成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。政府對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控與監(jiān)管主要采取了以下措施。（一）利率調(diào)控中央人民銀行在2005年3月上調(diào)了個人住房貸款利率，這是在2004年加息的基礎(chǔ)上再次調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，個人住房貸款將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而與同期貸款基準(zhǔn)利率水平相等，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所調(diào)整。新政策的最直接影響是個人住房商業(yè)貸款利率有所上升，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。央行通過加息的手段降低了房地產(chǎn)需求，打擊了投機性炒作，對防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，遏制房價的上漲起到了積極的作用。（二）政策支持國務(wù)院出臺了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。明確提出，對住房價格上漲過快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格大起大落、影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。指出了調(diào)控房價的具體路徑：第一，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，同時抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實際供應(yīng)總量和利用效率；第二，嚴(yán)格加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模，堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長；第三，綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，正確引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求。加大控制投資性購房需求的力度，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。（三）“七部委新政”建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會中央七部委聯(lián)合出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（以下簡稱意見）。這份意見明確提出“做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”意見中提出的調(diào)控措施，一共涉及八個方面：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)調(diào)控、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)信貸管理、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費、經(jīng)濟適用房和廉租房、整頓和規(guī)范市場秩序以及加強市場監(jiān)測。其中，就有保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒房、期房，禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。（四）出臺“國六條”2006年，“國六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等各個方面。房地產(chǎn)調(diào)控“新六條”主要包括：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。四、為抑制房地產(chǎn)價格上漲，政府應(yīng)進(jìn)一步采取的措施（一）調(diào)整房地產(chǎn)補貼方式，平抑房價我國目前部分發(fā)達(dá)地區(qū)房價上漲是由于局部需求過熱引起的，因此解決住房供需矛盾也是政府首要解決的問題。目前政府所采取的經(jīng)濟適用房還無法完全有效地解決這一問題。目前可以仿照香港的方式，改造部分經(jīng)濟適用房為廉租房。既避免對“政策廉價房”的過度需求，同時又解決了低收入階層的住房問題。（二）取消價格雙軌制價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決，同樣的商品只要在市場上存在兩種價格，運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式，才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項目，盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。（三）簡化行政審批環(huán)節(jié)，降低交易成本政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管，是不符合市場經(jīng)濟的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是：在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽情況進(jìn)行審查；建設(shè)中及建筑