行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-現(xiàn)階段房?jī)r(jià)調(diào)控措施分析及其對(duì)策研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-現(xiàn)階段房?jī)r(jià)調(diào)控措施分析及其對(duì)策研究摘要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，中央政府接連出臺(tái)多種措施，但效果不佳，其主要原因是調(diào)控的方向和手段存在偏差。文章認(rèn)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主要措施應(yīng)當(dāng)是充分運(yùn)用多種經(jīng)濟(jì)手段，避免行政干預(yù)造成的逆向調(diào)節(jié)，確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，在此基礎(chǔ)上，我們提出了一些具體的政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地方政府針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)狀，從2003年6月央行121號(hào)文件開始，中央出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71號(hào)”文件等等。但是至今為止，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀貨幣政策未取得預(yù)期的效果。政府在進(jìn)行多次調(diào)控后，為什么還是未能有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢?究其原因，我們認(rèn)為這主要是由于宏觀調(diào)控手段和調(diào)控政策的著力點(diǎn)不完全正確。一、我國(guó)近年來房?jī)r(jià)上漲過快的的原因分析造成房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，既有需求層面的，也有供給方面的。1、市場(chǎng)需求過度旺盛從需求方面講，住宅需求主要包括城市化進(jìn)程加快帶來的剛性需求、城市居民改善住房條件的主動(dòng)需求、城市拆遷改造帶來的被動(dòng)需求以及部分投資者的投資和投機(jī)需求等。首先，從潛在需求來看，目前，中國(guó)剛剛進(jìn)入城市化的加速階段，一直到2050年，中國(guó)都將處于城市高速發(fā)展的時(shí)期。城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致大量的流動(dòng)人日涌入城市。專家估計(jì)，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到5560，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人，而我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，也就是說未來15年左右將約有33.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。其次，從有效需求測(cè)算，不斷提高的居民收入水平和銀行貸款的低利率環(huán)境為城市居民改善住房提供了有利時(shí)機(jī)，原有城市人口存在改善住房條件的需求。2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，如果假定有20的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國(guó)20的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就有支付能力或借助于銀行信貸就具備支付能力的需求。此外，我國(guó)目前很多城市為了改善城市面貌，舊城改造和城市建設(shè)的力度很大，由此產(chǎn)生了大量的被動(dòng)需求。最后，居民的投資性購(gòu)房需求增加。由于房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，也具有投資品屬性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求除了自住性需求外，還存在著大量投資性需求。尤其是近年來，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面銀行存款利率較低。于是，大量社會(huì)資金在缺乏其他更好投資渠道的情況下，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成部分城市的房地產(chǎn)投資需求迅速擴(kuò)大。2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)，各級(jí)市場(chǎng)供給不足長(zhǎng)期以來我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房供給比例太小，高價(jià)商品房的供給比例占據(jù)主導(dǎo)地位，大戶型、豪華型住房供過于求，而價(jià)格適中的中小戶型供應(yīng)偏少。別墅高檔公寓每年的新開工面積相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積的比重在不斷上升，前者每年增加，后者卻停滯不前甚至下降。這樣就形成了一種不合理的供給結(jié)構(gòu)，即高檔住房偏多，而與絕大多數(shù)居民消費(fèi)能力相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)明顯不足，在高檔住房“成本推動(dòng)”和中低檔住房“需求拉動(dòng)”的共同作用下，引起房?jī)r(jià)的全面上漲。二、宏觀調(diào)控未能奏效的原因分析造成宏觀調(diào)控未能奏效的原因是復(fù)雜的，既有政策上的問題，也有外部環(huán)境的原因，這里只從政策層面對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)不理想的原因進(jìn)行探討，具體而言，政策層面的原因主要包括以下幾個(gè)方面：1、調(diào)控措施著力點(diǎn)存在偏差如前所述，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因既有供給層面的原因，也有需求層面的原因。但我們通過對(duì)我國(guó)20032006年政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策的疏理，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控措施著力點(diǎn)存在偏差?？傮w而言，2006年5月以前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控可以劃分為二個(gè)階段：第一個(gè)階段是2003年到2004年。2003年年以來，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)上漲過高的現(xiàn)象，尤其是上海、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過10。于是從2003年6月央行121號(hào)文件開始，中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。但從表2可以看出，這次調(diào)控主要是抑制供給，對(duì)需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，結(jié)果出現(xiàn)投資炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。第二個(gè)階段是20052006年初。2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問題，中央有關(guān)部門出臺(tái)了一系列涵蓋土地供應(yīng)、開發(fā)、銷售、流通環(huán)節(jié)等房地產(chǎn)行業(yè)全過程的調(diào)控政策，調(diào)控手段從行政手段上升到諸如利率、稅收等經(jīng)濟(jì)手段。本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)需求的過快增長(zhǎng)，如開征房地產(chǎn)交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。但在供給方面，由于擔(dān)心投資過熱，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策下，政府采取一切措施防止投資增長(zhǎng)率的反彈，控制房地產(chǎn)投資。結(jié)果是部分城市商品房?jī)r(jià)格在2005年下半年經(jīng)歷了半年了冷冬后，2006年3月份開始回暖。綜上所述，我國(guó)宏觀調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果的原因在于未對(duì)癥下藥，房?jī)r(jià)高漲既有需求層面的原因，也有住房供給方面的原因，而我們歷次調(diào)控都只針對(duì)供求的一個(gè)層面，因此，房?jī)r(jià)越調(diào)越高也就在情理之中。2、調(diào)控手段存在不足首先，調(diào)控手段運(yùn)用較為單一，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的運(yùn)用力度不夠。例如2005年的宏觀調(diào)控，可以明顯看出居于主導(dǎo)地位的是行政手段，無論是七部委的意見還是“新舊國(guó)八條”、“61大限”都是中央政府向地方政府和社會(huì)公眾轉(zhuǎn)達(dá)的行政管理指令。在我國(guó)房地產(chǎn)融資體系、財(cái)稅體系以及房地產(chǎn)法律法規(guī)體系都存在著較大完善空間的情況下，不斷依靠一條條的行政指令進(jìn)行宏觀調(diào)控顯然是隔鞋搔癢、未到要害。其次，調(diào)控手段缺乏細(xì)分。盡管在2005年出臺(tái)的一些調(diào)控政策中，已經(jīng)出現(xiàn)了“區(qū)別對(duì)待”的條款，如對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收，但是區(qū)分度仍不夠明確，許多中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)不僅不應(yīng)該緊縮調(diào)控反而應(yīng)該出臺(tái)鼓勵(lì)性發(fā)展政策。另外，從保障居民居住需求的角度而言，調(diào)控對(duì)普通商品房的傾斜政策有所欠缺。在通過提高房屋貸款利率抑制投機(jī)時(shí)，沒有對(duì)不同收入的購(gòu)房群體加以區(qū)分，使得普通消費(fèi)者買房的壓力增大。而且普通消費(fèi)者相較于投機(jī)商而言對(duì)房貸利率的敏感度是高出許多的，投機(jī)商可以通過提高炒賣價(jià)轉(zhuǎn)嫁彌補(bǔ)融資成本，而普通消費(fèi)者卻因?yàn)橘J款利率的上升壓力倍增。3、地方政府對(duì)調(diào)控政策執(zhí)行不力首先，自從我國(guó)實(shí)行土地拍賣制度以來，相當(dāng)多的地方政府對(duì)“土地財(cái)政”產(chǎn)生依賴。資料顯示，土地有償轉(zhuǎn)讓收入已從1999年的114億元增長(zhǎng)到2005年的3700億多億元，名副其實(shí)地成為了各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”。而實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，追求“以地生財(cái)”，必須依靠高房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，因此，地方政府主觀上不希望房?jī)r(jià)下跌；其次，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)大。統(tǒng)計(jì)資料表明，2005年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的8個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。GDP增長(zhǎng)率是衡量官員政績(jī)的重要指標(biāo)，地方官員為追求政績(jī)不希望房?jī)r(jià)下跌。由于中央和地方政府二者之間管理目標(biāo)存在差異，并由此導(dǎo)致一些地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策“陽奉陰違”、“拆招卸力”，甚至逆向調(diào)節(jié)。三、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的建設(shè)雖然本輪宏觀調(diào)控取得了一定的成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍然存在一些突出問題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理仍十分突出。當(dāng)前住房市場(chǎng)供應(yīng)體系發(fā)展中的突出問題是與廣大中低收入家庭承受能力相適應(yīng)的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)比例偏低。2006年16月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售房平均每套建筑面積達(dá)115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6，其中，深圳12.6、上海10.1、北京9.0、廣州8.0；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.0，其中，上海15.1、深圳10.3、北京9.8、廣州9.0、福州8.8；三是住房保障制度不完善。我國(guó)目前住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。具體體現(xiàn)在政策落實(shí)不到位，保障體系不健全，配套政策不完善。經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租住房制度建設(shè)推進(jìn)緩慢。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)目前仍然存在的問題，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有以下建議：1、大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。2、完善住房保障制度，滿足普通居民購(gòu)房需求。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。針對(duì)經(jīng)濟(jì)水平不同的人群實(shí)施不同的住房保障制度。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配。3、加快財(cái)政稅收體制的改革，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅基，考慮開征新稅種。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，將房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅與土地使用稅合并，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)