行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-西安市商業(yè)地產(chǎn)面臨的契機(jī)與挑戰(zhàn).doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-西安市商業(yè)地產(chǎn)面臨的契機(jī)與挑戰(zhàn)內(nèi)容摘要：西安作為陜西省的省會(huì)，隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也十分迅速。本文指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)包括經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政策變化等，但同時(shí)也存在開(kāi)發(fā)模式落后、融資渠道單一、政府規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)缺乏等問(wèn)題，只有理性分析經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式西安近段時(shí)間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無(wú)論是住宅底商還是純商業(yè)項(xiàng)目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢(shì)頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)市場(chǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國(guó)零售業(yè)巨頭也紛紛進(jìn)駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時(shí)也要理性的分析其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為以后更好的開(kāi)發(fā)提供建議。西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)（一）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是重要保證西安市經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展的良好勢(shì)頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長(zhǎng)13.3，基本實(shí)現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2579.3億元，年均增長(zhǎng)29.2?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資穩(wěn)步增加，在2005年達(dá)到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個(gè)高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（二）商業(yè)市場(chǎng)繁榮西安商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大發(fā)展機(jī)會(huì)就是商業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。據(jù)了解，2005年西安市商業(yè)設(shè)施建設(shè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大、多元化、檔次高的特點(diǎn)，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目不斷增多。目前已有家世界雁塔路店、人人樂(lè)北關(guān)店等20個(gè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，共完成投資額10億元，建筑面積60萬(wàn)平方米。國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪于2006年5月在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬(wàn)平方米，目前工程建設(shè)已進(jìn)入收尾階段的騾馬市商業(yè)步行街被其選中。西安市良好的商業(yè)市場(chǎng)氛圍吸引眾多國(guó)內(nèi)及國(guó)際知名商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)和房地產(chǎn)的良性互動(dòng)，即為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，也有力地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。（三）政府政策變化及行業(yè)規(guī)范從政策角度看，近兩年為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)業(yè)快速平穩(wěn)的發(fā)展，防止出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，國(guó)家發(fā)布了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。受此類政策的影響，住宅類和其它類型的房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯放緩，開(kāi)發(fā)商對(duì)獲得的土地和資金分配隨之做出調(diào)整，而利潤(rùn)率較高的商業(yè)地產(chǎn)獲得開(kāi)發(fā)商的青睞。特別值得關(guān)注的是，鑒于房地產(chǎn)以前出現(xiàn)的問(wèn)題和教訓(xùn)，一些全面指導(dǎo)和規(guī)范西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的文件即將出臺(tái)，這將為西安的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作水平不斷提高商業(yè)地產(chǎn)與所在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供需關(guān)系緊密結(jié)合，即市場(chǎng)有多大的購(gòu)買(mǎi)力，就需要多大商業(yè)物業(yè)。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)證明，零散的經(jīng)營(yíng)模式很難集中所有的商業(yè)吸引力去吸引消費(fèi)者和維護(hù)消費(fèi)者。因此體量大、功能綜合全面、內(nèi)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良的商業(yè)項(xiàng)目將是下一步商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。而對(duì)于大規(guī)模和高功能的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查。特別是海外零售商進(jìn)駐之后或者項(xiàng)目想融到海外投資，都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)提出很高要求。這就自然推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)作水平不斷提升，最終促使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步良好的投資前景已經(jīng)吸引了眾多投資機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)，一批國(guó)內(nèi)知名商業(yè)零售企業(yè)正在西安選址，其中北京華聯(lián)擬在二環(huán)路周邊開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心、王府井百貨業(yè)擬在東大街選址開(kāi)店，而來(lái)自瑞典的宜家百安居、法國(guó)家樂(lè)福也擬進(jìn)入西安的商業(yè)領(lǐng)域。（五）特色品牌領(lǐng)軍市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。而本土文化則是一個(gè)關(guān)鍵元素，從這個(gè)角度講，這也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)。西安作為古都，有其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和歷史痕跡，如何在現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)掘并有效地利用這些因素，有時(shí)候是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。西大街的開(kāi)發(fā)是把唐風(fēng)作為該街的主要建筑風(fēng)格加以控制，朱棟、黛瓦、粉墻一系列標(biāo)志性的唐代建筑元素使得西大街的整體風(fēng)貌顯得鮮亮活力，而這樣的建筑風(fēng)格比較適合用于規(guī)模較大的公共、商業(yè)建筑。西大街定位于集旅游、休閑、觀光、購(gòu)物為特色的中國(guó)唐人街，整條街完整開(kāi)發(fā)勢(shì)必引起人氣匯聚、客流頻繁、萬(wàn)商云集，使得整條街和項(xiàng)目具有整體向上的趨勢(shì)，以后必將成為西安旅游的新熱點(diǎn)。西安南城，隨著大唐通易坊、大唐商業(yè)廣場(chǎng)等盛唐風(fēng)韻商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，同時(shí)相繼涌現(xiàn)出大唐不夜城，以及占地近千畝的大唐芙蓉園等大規(guī)模仿唐建筑，其規(guī)劃建設(shè)，商業(yè)規(guī)模，將再次引爆唐文化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。西安商業(yè)地產(chǎn)面臨的困難及挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)和回收周期較長(zhǎng)。一般住宅的開(kāi)發(fā)周期為3年左右，大部分項(xiàng)目則更短。而一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。政府相關(guān)部門(mén)缺乏經(jīng)驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開(kāi)發(fā)和不合理競(jìng)爭(zhēng)，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費(fèi)者，同時(shí)，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門(mén)缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃，特別是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時(shí)在市政配套上難以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理配套。缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熟悉住宅的開(kāi)發(fā)，主觀上把商業(yè)的開(kāi)發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，許多項(xiàng)目沒(méi)有招商就開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造，但商業(yè)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商們常常忽略商業(yè)運(yùn)營(yíng)的最基本條件，即消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力，導(dǎo)致了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時(shí)由于目前中國(guó)商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對(duì)稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性。開(kāi)發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)。在西安，發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對(duì)銷售后的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營(yíng)順利。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買(mǎi)家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會(huì)影響到小業(yè)主們的供樓能力。所以，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯(cuò)，在很短的時(shí)間內(nèi)以較高的價(jià)位全部售出。但這類項(xiàng)目在進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)后，經(jīng)營(yíng)狀況卻參差不齊。比如西安某開(kāi)發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，日后經(jīng)營(yíng)完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，西安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營(yíng)方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營(yíng)權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很難成功。售后返租難度也很大，開(kāi)發(fā)商本身沒(méi)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說(shuō)?？偟恼f(shuō)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營(yíng)理念的項(xiàng)目，是不能夢(mèng)想暴利的項(xiàng)目。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏少，大批項(xiàng)目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會(huì)逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯(cuò)位對(duì)其長(zhǎng)久發(fā)展埋下很大的隱患