行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系摘要郊區(qū)化為郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)開辟了廣闊的市場，而郊區(qū)化的發(fā)展離不開郊區(qū)房地產(chǎn)所創(chuàng)造的物質(zhì)空間，兩者的關(guān)系日益密切，郊區(qū)化的空間擴(kuò)展和外遷人口居住需求等影響著郊區(qū)房地產(chǎn)的區(qū)位選擇和開發(fā)結(jié)構(gòu)，而郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以其自身優(yōu)勢對郊區(qū)化也有著重要影響。城市政府、城市人口和工業(yè)企業(yè)以及城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同影響著郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，只有深入認(rèn)識這些因素的影響作用，才能為郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造所需的條件。關(guān)鍵詞郊區(qū)化；郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)；關(guān)系；動力機(jī)制一、郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的內(nèi)容(一)郊區(qū)化對郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的影響1.郊區(qū)化的現(xiàn)實(shí)進(jìn)程影響郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)市場。郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)首先要了解城市發(fā)展是處在向心集中階段、離心擴(kuò)散階段還是兩者并存的階段。如果是向心集中階段，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)市場便應(yīng)以郊區(qū)的非農(nóng)化人口為主，工作在城區(qū)尋找廉價住房的普通中產(chǎn)階級為輔，開發(fā)中低檔住宅；如果是離心擴(kuò)散為主，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)市場就應(yīng)定位在城區(qū)中產(chǎn)階級和富人階層，開發(fā)高檔住宅和別墅；如果是二者并存的階段，郊區(qū)房地產(chǎn)的目標(biāo)市場則應(yīng)根據(jù)地塊的特征進(jìn)行細(xì)分1。我國在郊區(qū)化發(fā)展過程中并未出現(xiàn)空心化現(xiàn)象，城市中心區(qū)反而更繁榮，對人口和商業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動的吸引力有增無減，這種離心擴(kuò)散和向心集聚現(xiàn)象并存且以集聚為主的城市發(fā)展階段，決定了我國郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)根據(jù)郊區(qū)地塊的具體特征進(jìn)行市場細(xì)分，主要開發(fā)中低檔住宅以滿足郊區(qū)非農(nóng)人口和城區(qū)內(nèi)工薪階層的住宅需求，同時針對城區(qū)的富人階層開發(fā)高檔住宅和別墅。郊區(qū)住宅和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)分別與人口郊區(qū)化和工業(yè)郊區(qū)化的速度相適應(yīng)，郊區(qū)房地產(chǎn)過早地大量開發(fā)，容易造成大量物業(yè)的積壓和空置，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。如果郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)落后于郊區(qū)化的發(fā)展速度，就會限制郊區(qū)化的順利發(fā)展，郊區(qū)房地產(chǎn)供給短缺會導(dǎo)致地價迅速上漲、房價大幅度上揚(yáng)，容易造成郊區(qū)房地產(chǎn)投資過熱。2.郊區(qū)化的空間擴(kuò)展方向影響郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇。郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與郊區(qū)化的空間擴(kuò)展方向相一致，充分利用交通軸線的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展城市郊區(qū)組團(tuán)住宅建設(shè)2。由于郊區(qū)化過程中城區(qū)人口的外遷是沿著主要的交通線路，在配套設(shè)施相對完善的區(qū)域購房，而城區(qū)工業(yè)企業(yè)也沿著主要的交通線路向郊區(qū)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步集中，因此，郊區(qū)住宅和工業(yè)廠房開發(fā)可以依托交通軸線，選擇在郊區(qū)的開發(fā)區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。目前，我國人口郊區(qū)化中外遷居民大多是想增加住宅面積的普通工薪階層，出行主要依賴于公交系統(tǒng)，人口外遷的距離不遠(yuǎn)，大多集中在城市近郊區(qū)，據(jù)此，郊區(qū)住宅開發(fā)可以選擇近郊區(qū)建造價格相對較低的普通商品房。而城區(qū)富人階層更多地追求優(yōu)美的居住環(huán)境和設(shè)計、完善的配套設(shè)施，一般擁有私家轎車，對交通費(fèi)用的承受力較強(qiáng)，郊區(qū)高檔公寓和別墅可以選擇在交通便捷、距離城區(qū)較遠(yuǎn)的地段進(jìn)行開發(fā)。3.郊區(qū)化中外遷人口的居住需求影響郊區(qū)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)。人們對郊區(qū)住宅消費(fèi)感興趣，可分為四種類型:第一種是居住文化消費(fèi)型，對郊區(qū)的環(huán)境、景觀和休閑方式感興趣；第二種是郊區(qū)度假型，作為生活方式的提升和補(bǔ)充；第三種是居住實(shí)用型，對郊區(qū)目前較低的價格感興趣；第四種是住房投資型，看好郊區(qū)發(fā)展趨勢2。人口居住通常具有同類人口聚集的傾向，即同類文化背景或同類收入層次的人往往偏好居住在一起3，而現(xiàn)實(shí)中由于人們在職業(yè)、收入、社會地位、生活觀念等方面存在差異，由此導(dǎo)致對住宅偏好的不同。郊區(qū)化中的普通工薪階層的住宅消費(fèi)類型屬于居住實(shí)用型，中產(chǎn)階層通常是居住文化型，而富人階層更偏好住宅的度假休閑或投資效用。所以，郊區(qū)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)應(yīng)與郊區(qū)化中外遷人口多樣化的居住需求相適應(yīng)，隨著各類人口聚集在不同的郊區(qū)地段居住，人們社會階層的分化在空間上就表現(xiàn)為郊區(qū)居住的分異。(二)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)對郊區(qū)化的影響1.郊區(qū)住宅開發(fā)有利于促進(jìn)人口郊區(qū)化。郊區(qū)住宅開發(fā)是目前郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要方面，也是整個城市住宅開發(fā)的重要組成部分。住宅開發(fā)增加了住宅面積，提高了住宅建設(shè)質(zhì)量，使居民的整體居住水平得到很大改進(jìn)。住宅開發(fā)也使居住的地域模式發(fā)生了變化，各類郊區(qū)住宅開發(fā)可以滿足城區(qū)拆遷戶、想增加居住面積的城區(qū)居民、追求良好居住環(huán)境的高收入階層的居住需要，促進(jìn)人口郊區(qū)化的發(fā)展。同時，住宅開發(fā)還影響了人們的消費(fèi)觀念、價值觀念，在住房商品化改革以后，住宅支出在城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重逐年增加，住宅的保值、增值性使其成為重要的投資對象，隨著郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，郊區(qū)住宅的升值潛力越來越大，郊區(qū)住宅開發(fā)有利于滿足城區(qū)居民追求投資回報的需要。2.郊區(qū)房地產(chǎn)自身優(yōu)勢對人口和工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生吸引力。郊區(qū)住宅一般布局在自然環(huán)境優(yōu)越的地方，這些地帶通常人口密度低，污染小，在規(guī)劃設(shè)計上可充分尊重自然，注重自然與人的和諧，因此，郊區(qū)住宅以其安靜幽雅的環(huán)境、清新的空氣和貼近大自然的景觀吸引城區(qū)的居民4。郊區(qū)通常處于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，其四通八達(dá)的道路交通系統(tǒng)把城市內(nèi)部與外部地區(qū)聯(lián)系起來，給企業(yè)產(chǎn)品和原材料集散提供了極大的便利，郊區(qū)工業(yè)廠房開發(fā)通常集中在高速公路沿線的工業(yè)園區(qū)內(nèi)。郊區(qū)房地產(chǎn)的價格優(yōu)勢表現(xiàn)為郊區(qū)地價和房價的優(yōu)勢。郊區(qū)相對便宜的地價使郊區(qū)房地產(chǎn)的土地取得成本較低，房地產(chǎn)開發(fā)商有較大的成本空間去進(jìn)行精心的設(shè)計和建筑，以及根據(jù)房地產(chǎn)需求進(jìn)行目標(biāo)市場細(xì)分，促使自身開發(fā)產(chǎn)品的檔次和價格多樣化，對人口和企業(yè)更具有吸引力。3.郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)影響郊區(qū)化的區(qū)位條件。郊區(qū)房地產(chǎn)的成功開發(fā)能更好地滿足外遷人口和企業(yè)對物質(zhì)空間的需求，增強(qiáng)郊區(qū)招商引資和吸引人才的能力，促進(jìn)投資和人口向郊區(qū)集聚。房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、價值量大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售為政府提供大量稅費(fèi)以及土地出讓金，為郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)和道路交通等各項配套設(shè)施建設(shè)提供了巨大的財力支持，優(yōu)化了郊區(qū)的區(qū)位條件，有利于促進(jìn)城區(qū)人口和工業(yè)企業(yè)向郊區(qū)遷移。二、郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的動力機(jī)制(一)城市政府的作用1.制度創(chuàng)新的推動。城市政府制度創(chuàng)新對郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的作用表現(xiàn)在:(1)城市土地有償使用制度。這使得城市土地使用權(quán)可以出租、轉(zhuǎn)讓，逐步形成了土地市場，城市中心地段的地價大大高于郊區(qū)同類用地，導(dǎo)致城市中心地段大量的工業(yè)用地逐漸被收益率更高的商貿(mào)和金融等第三產(chǎn)業(yè)所替代，而郊區(qū)通常具有土地資源較充裕、地價低廉、靠近市區(qū)、交通便捷等區(qū)位優(yōu)勢，對城區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)要素產(chǎn)生了拉動作用，也為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了新的發(fā)展空間5。(2)城市住房制度改革。20世紀(jì)90年代后期，我國開始進(jìn)行住房商品化改革，逐漸形成了國家、集體和個人三方投資建房的運(yùn)行機(jī)制，加快了郊區(qū)新住宅開發(fā)的步伐6。城市居民只有用貨幣購買商品房才能滿足居住需要，城區(qū)居民為了獲得比較寬敞、價格適宜的住房開始在郊區(qū)買房，帶動了郊區(qū)住宅的開發(fā)。(3)舊城改造和新區(qū)開發(fā)政策。舊城改造促使許多城區(qū)居民及工業(yè)企業(yè)遷移到郊區(qū)，郊區(qū)開發(fā)區(qū)建設(shè)與舊城改造相結(jié)合，成為外遷人口和企業(yè)新的集聚場所，同時外遷居民和工業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)需求也由城市中心區(qū)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，為郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入巨大活力。(4)戶籍管理制度改革。自1984年開始，我國戶籍管理放寬了對農(nóng)村人口自由流動的限制，促使農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市務(wù)工經(jīng)商，這些外來人口大多數(shù)集中在城市郊區(qū)，針對外來人口流動性大、購買力有限等特點(diǎn)，郊區(qū)廉租房的開發(fā)可以解決這部分人的居住問題，使他們能夠安居樂業(yè)，這也有利于增強(qiáng)郊區(qū)對人口的吸引力。2.城市規(guī)劃的引導(dǎo)。城市規(guī)劃確定城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模、城市用地結(jié)構(gòu)和城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平，從總體上決定城市郊區(qū)化建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的方向、規(guī)模和效益。在用地結(jié)構(gòu)上，城市規(guī)劃合理劃分郊區(qū)開發(fā)土地的功能分區(qū)，為郊區(qū)化建設(shè)和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地指明方向，同時通過確定不同用途地塊的合理規(guī)模，促進(jìn)郊區(qū)化建設(shè)和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)保持合理比例；在用地規(guī)模上，合理控制郊區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模，限制郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無節(jié)制地向外延伸而造成郊區(qū)土地的低效使用7；在配套設(shè)施上，城市規(guī)劃通過控制郊區(qū)各類用地的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)的規(guī)模和水平，改善郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展硬件環(huán)境，優(yōu)化郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位條件。城市規(guī)劃通過兩種手段發(fā)揮作用:一是控制公共投資，如交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投資的權(quán)利；另一個是鼓勵或限制私人投資對物質(zhì)環(huán)境開發(fā)的權(quán)利，主要是進(jìn)行環(huán)境容量控制，這對郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的影響尤其顯著8。3.城市基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善。城市交通設(shè)施的改善縮短了城區(qū)與郊區(qū)的距離，在一定程度上降低了城區(qū)對企業(yè)和居民的吸引力，促進(jìn)城區(qū)企業(yè)和居民向郊區(qū)遷移。省際、城際和城鄉(xiāng)各類鐵路、公路和橋梁等道路成為人口、各類經(jīng)濟(jì)要素和工商企業(yè)向郊區(qū)集聚的重要網(wǎng)絡(luò)，也是郊區(qū)房地產(chǎn)沿交通軸線進(jìn)行組團(tuán)式開發(fā)的重要依托。通訊技術(shù)的發(fā)展加快信息交流，使得企業(yè)獲取信息在一定程度上不受時間和空間的限制，企業(yè)之間、企業(yè)經(jīng)營部門與生產(chǎn)部門之間可以在空間上相分離。通訊技術(shù)拉近了郊區(qū)與城市中心區(qū)的距離，郊區(qū)生活也可以享受城市生活的樂趣，有利于促進(jìn)人口郊區(qū)化9。(二)城市人口和工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇1.城市人口的住宅區(qū)位選擇。我國目前的住宅消費(fèi)主要是以家庭為單位的，家庭住宅區(qū)位選擇通常受家庭收入和家庭結(jié)構(gòu)等因素的影響。首先，家庭收入影響城市家庭住宅區(qū)位選擇。一般而言，中低收入家庭住宅支付能力有限，通常主要依賴公共交通，區(qū)位選擇受工作地點(diǎn)、公共交通和住宅價格影響較大。高收入家庭對高檔住宅的支付能力較強(qiáng)，對住宅的空間、設(shè)計和周圍環(huán)境都有更高要求，出行對公共交通工具的依賴很小，選擇近郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的高檔公寓或城區(qū)配套設(shè)施一流的高檔公寓。其次，家庭結(jié)構(gòu)也是影響城市家庭住宅區(qū)位選擇的重要因素。多人口的家庭在選擇住宅時，受到工作地點(diǎn)、住宅面積和子女上學(xué)等因素的限制較多，選擇房價適中、公共交通較方便的城區(qū)或近郊的普通住宅。兩口之家等小型化家庭由于人口少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，對住宅面積要求不高，家務(wù)勞動少、閑暇多而追求發(fā)展機(jī)會和文化娛樂，通常選擇便利上下班、生活設(shè)施較齊全的城區(qū)或近郊區(qū)面積中等的住宅。2.城市工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇。城區(qū)工業(yè)企業(yè)外遷的數(shù)量和方向影響郊區(qū)廠房開發(fā)的規(guī)模和選址。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)內(nèi)用地極其緊張、交通擁擠、城市政府“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)政策都迫使工業(yè)企業(yè)在城市外圍尋找發(fā)展空間，由于工業(yè)企業(yè)只有有效集中才能形成積聚經(jīng)濟(jì)而節(jié)約成本，同時工業(yè)企業(yè)經(jīng)常需要運(yùn)輸大量的原料和產(chǎn)品，所以，郊區(qū)大面積較為廉價的土地吸引外遷企業(yè)擴(kuò)建和新建，四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)產(chǎn)品和原材料的集散提供了極大的便利，外遷到郊區(qū)的工業(yè)企業(yè)常常沿高速公路分布，在高速公路沿線構(gòu)成新的開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)3。(三)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)位選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮區(qū)位因素、土地利用方式、土地價格和升值潛力等選擇開發(fā)地段。對于住宅開發(fā)用地而言，往往看重交通便利、空間條件和環(huán)境因素，通常人們總是偏好住在靠近工作地點(diǎn)、市場、公共設(shè)施和價格低廉的區(qū)域。工業(yè)用地則更看重道路交通等區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、產(chǎn)業(yè)集中和協(xié)作、人力資源和資金支持等因素。由于郊區(qū)化過程中城區(qū)人口的外遷是沿著主要的交通線路，在配套設(shè)施相對完善的區(qū)域購房，而城區(qū)工業(yè)企業(yè)也沿著主要的交通線路，向郊區(qū)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步集中。因此，郊區(qū)住宅和工業(yè)廠房開發(fā)的區(qū)位選擇要與城區(qū)人口和工業(yè)企業(yè)外遷的方向相一致，可以充分利用交通軸線的區(qū)位優(yōu)勢，選擇在郊區(qū)的開發(fā)區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，采用“(交通軸線)輻射+開發(fā)區(qū)”的布局模式。三、結(jié)論總之，郊區(qū)化是城市擴(kuò)散效應(yīng)的表現(xiàn)，郊區(qū)化使外遷人口和企業(yè)的房地產(chǎn)需求從城區(qū)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，這將擴(kuò)大郊區(qū)房地產(chǎn)市場需求。郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以為郊區(qū)化提供物質(zhì)條件，滿足城區(qū)外遷人口和工業(yè)企業(yè)對空間和服務(wù)的需求，影響郊區(qū)化的進(jìn)程。郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的形成既是宏觀上政府制度規(guī)范、政策引導(dǎo)的過程，又是微觀上在市場機(jī)制調(diào)節(jié)下個人和企業(yè)自主的區(qū)位選擇過程，只有綜合考慮城市政府、城市人口和工業(yè)企業(yè)以及城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響作用，并且協(xié)調(diào)好這些因素之間的關(guān)系，才能促進(jìn)郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。參考文獻(xiàn):1軒明飛.郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)定位J.中國房地產(chǎn)，2006，(5).2陳章喜，方亮.城市郊區(qū)化過程中市郊房地產(chǎn)業(yè)適度開發(fā)J.經(jīng)濟(jì)前沿，2002，(3).3郝壽義，安虎森.區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)M.北京:經(jīng)濟(jì)