對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的思考.doc

對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的思考 劉淑平 摘要：本文首先論述了加強(qiáng)財務(wù)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績的提高、經(jīng)營風(fēng)險的防范等重要性，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)管理目標(biāo)不明確、資金管理低效、投融資風(fēng)險意識薄弱、成本控制經(jīng)驗不足和缺乏高素質(zhì)財務(wù)管理人才等問題，提出了明確財務(wù)目標(biāo)、建立資金“蓄水池”、加強(qiáng)投融資風(fēng)險管理意識、改善成本監(jiān)控管理意識等加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；對策建議 完整的企業(yè)管理包括了財務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到加強(qiáng)財務(wù)管理的重要性，全面的財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。 一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的重要性 1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 合理的財務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的保證。企業(yè)財務(wù)管理分為財務(wù)核算和財務(wù)管理兩個部分，財務(wù)核算能為企業(yè)提供真實(shí)的信息，財務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。 財務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財務(wù)指標(biāo)的量化，將財務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)的各項財務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效地控制與監(jiān)督，及時調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高 財務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)預(yù)算、業(yè)績考核和成本收入等項目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標(biāo)，另一方面考慮了企業(yè)的成本費(fèi)用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費(fèi)用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。 3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險、項目投資風(fēng)險與日常經(jīng)營風(fēng)險等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報周期長，投融資風(fēng)險大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險的防范對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進(jìn)行有效地監(jiān)督控制，及時地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，以保證企業(yè)正常的運(yùn)作。 二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題 1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)定位不明確 財務(wù)管理目標(biāo)的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財務(wù)目標(biāo)定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財富價值，且企業(yè)創(chuàng)造的財富與利潤成正比，但該目標(biāo)缺乏對資金的時間價值與投資風(fēng)險的評估。以股東利益最大化為目標(biāo)的財務(wù)目標(biāo)雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險與收益不對等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財務(wù)管理上目標(biāo)定位不明確或企業(yè)定位財務(wù)目標(biāo)時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務(wù)管理目標(biāo)的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。 2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效 房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險性高的特點(diǎn)，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對資金運(yùn)作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要影響因素?？朔Y金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對促進(jìn)企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點(diǎn)經(jīng)營的同時，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財務(wù)管理改革來帶動企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財務(wù)管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。 3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識薄弱 目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對融資風(fēng)險認(rèn)識不足，在融資規(guī)模、融資時機(jī)、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險增大。此外，雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機(jī)構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對其開發(fā)的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進(jìn)度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實(shí)等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項目或某一類項目，導(dǎo)致在該項目或該類項目中資金投入過多，風(fēng)險性過大，一旦市場出現(xiàn)利空趨勢，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險。 4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗不足 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計、取得土地使用權(quán)、公開招投標(biāo)工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)對成本控制管理經(jīng)驗不足，在土地使用權(quán)競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實(shí)際操作中，并不是所有價格越高的設(shè)計方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標(biāo)、銷售前景和施工情況等因素進(jìn)行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標(biāo)價格，但實(shí)際上，中標(biāo)價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進(jìn)行成本控制管理能有效進(jìn)行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。 5.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財務(wù)管理人才 要把握瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)中的機(jī)遇，應(yīng)對變化莫測的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)財務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財務(wù)人員的引進(jìn)與培養(yǎng)還能為企業(yè)評估投融資項目，有效進(jìn)行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來推動力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對財務(wù)管理人才引進(jìn)較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務(wù)人員的專業(yè)技能，對員工的創(chuàng)新能力、計算機(jī)應(yīng)用能力等不夠重視。 三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的對策建議 1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo) 財務(wù)目標(biāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財務(wù)目標(biāo)能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，另一方面明確的財務(wù)目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行期末考評的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，明確的財務(wù)目標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費(fèi)、回收及分配等過程中，企業(yè)財務(wù)目標(biāo)要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。相對于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理，以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財務(wù)目標(biāo)考慮了資金的時間價值與投資風(fēng)險，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，充分利用企業(yè)的人力、財力與物力各項資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標(biāo)不斷成長壯大。 2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池” 房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要對前期投資項目資金的回收，因此企業(yè)財務(wù)對資金管理的效率較低。企業(yè)財務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財務(wù)還應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的動態(tài)監(jiān)控，將管理落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營的每個細(xì)節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗，建立企業(yè)資金的“蓄水池”企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調(diào)動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強(qiáng)項目預(yù)算與資本預(yù)算，對企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴(yán)格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時間成本。企業(yè)財務(wù)還應(yīng)對企業(yè)下的各部門、各項目的資金實(shí)施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。 3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識 企業(yè)財務(wù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險性過大的項目，有效降低投融資風(fēng)險。在融資方面，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行融資資金預(yù)算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進(jìn)行區(qū)間估計、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴(yán)肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進(jìn)行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項目模型應(yīng)考慮到資金鏈?zhǔn)欠耥槙?，相關(guān)文件批文是否落實(shí)，未來市場前景及施工進(jìn)度等問題，這要求企業(yè)財務(wù)部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項目，并能根據(jù)市場變化及時調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險，獲得較高利潤。 4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進(jìn)行選擇，對技術(shù)指標(biāo)、市場前景、預(yù)算金額和施工進(jìn)度等因素進(jìn)行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項目的既定目標(biāo)、市場環(huán)境及政策因素進(jìn)行評估，努力使項目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對最終成本的計算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對企業(yè)資金的使用和回收情況進(jìn)行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。 5.引進(jìn)、培育專業(yè)的高素質(zhì)財務(wù)人才在市場經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，計算機(jī)技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財務(wù)人才對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項目從立項到竣工、出售，財務(wù)部門需對立項方案進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務(wù)部門還需對資金管理、成本監(jiān)控負(fù)責(zé)，甚至合同完成后，也可能因為發(fā)生合同糾紛，而需財務(wù)部門對整體成本進(jìn)行重新計算。專門的財務(wù)人才能準(zhǔn)確把握與財務(wù)活動相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標(biāo)因素、價格因素和發(fā)展趨勢等市場信息，對企業(yè)投融資風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)分析預(yù)測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對企業(yè)財務(wù)發(fā)展和完善財務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對財務(wù)管理人才的引進(jìn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)工作，提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財務(wù)人員對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對計算機(jī)技術(shù)的掌握課程，增強(qiáng)財務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對財務(wù)管理的要求也越來越高。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財務(wù)管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗不足及缺乏高素質(zhì)財務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，進(jìn)行有效的資金管理，加強(qiáng)成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)改善財務(wù)管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)目標(biāo)設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險、成本監(jiān)控及人才引進(jìn)、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場環(huán)境作