蘇州土地市場(chǎng)分析2005年-8頁(yè)-fsw.doc

蘇州土地市場(chǎng)分析網(wǎng)絡(luò)，2006年3月8日，作者：Eric一、2005年蘇州土地市場(chǎng)概述2005年2月份，國(guó)土資源部發(fā)布的2005年工作要點(diǎn)中，對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了“從嚴(yán)從緊”四個(gè)字。從國(guó)土資源部的這些政策來看，作為宏觀調(diào)控系列政策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，2005年土地政策依舊是緊縮，這無疑是從源頭上成為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展的一把利刃。但在強(qiáng)勢(shì)的政策影響下，蘇州土地市場(chǎng)依舊較為活躍，2005年蘇州市公開土拍出讓土地成交面積：6000041.1平方米，可建面積達(dá)7980394平方米，平均成交價(jià)：2262.6707元/，平均上漲幅度約34%。二、2005年蘇州土地供應(yīng)市場(chǎng)分析05年蘇州市土地出讓面積為1723106平方米，發(fā)布出讓公告的土地性質(zhì)主要為商業(yè)（汽貿(mào)、鋼材、五金機(jī)電市場(chǎng)、加油站等）、商務(wù)辦公、住宅用地、娛樂，園區(qū)和吳中區(qū)供應(yīng)量較大。土地供應(yīng)面積區(qū)域分析通過以上分析可以看出，今年上半年土地供給量最多的區(qū)域?yàn)閳@區(qū)，地塊總土地面積約200萬平方米，占總體供應(yīng)量的67%。園區(qū)擁有世界一流的城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃體系，已成為我國(guó)發(fā)展速度最快、整體水平最高、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一，具備了向世界一流高科技工業(yè)園區(qū)目標(biāo)挺進(jìn)的基礎(chǔ)和能力，具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿筒诲e(cuò)的發(fā)展前景，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近10年的發(fā)展，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的水平，園區(qū)自身強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，使得園區(qū)的土地贏得了全國(guó)范圍內(nèi)各大開發(fā)商的青睞，土地供應(yīng)量也是全蘇州各區(qū)域中最大的。吳中區(qū)位于蘇州古城區(qū)南部，具有良好的自然條件、交通優(yōu)勢(shì)和投資環(huán)境，近年以來吳中區(qū)的加大對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地供應(yīng)量，以促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，因而吳中區(qū)在2005年的土地供應(yīng)成交量?jī)H次于園區(qū)。2005年相城區(qū)供應(yīng)的土地面積總量約為96萬平方米，占總體供應(yīng)量的16%，相城區(qū)在前兩年土地供應(yīng)量較大，目前這些項(xiàng)目都處于開發(fā)銷售階段，因而相城區(qū)2005年的供應(yīng)量有所減少；而新區(qū)和中心城區(qū)供應(yīng)量最少，可以看出新區(qū)在2005年還是實(shí)行了嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量的政策，而中心城區(qū)土地稀缺狀況仍在持續(xù)。用地性質(zhì)分析從用地性質(zhì)來看，2005年的土地供應(yīng)中，居住用地所占比例最大，共約400萬平方米，占到了總量的68%；其次為商業(yè)用地占到總量的28%，供應(yīng)面積總共約170萬平方米；綜合娛樂用地供應(yīng)面積約為19.8萬平方米，占4%。從各類土地所占比例來看，住宅用地所占比例最大，但商業(yè)用地的比重也略有增加，這是由于住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較大，價(jià)格產(chǎn)生一些波動(dòng)，而近年來商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)發(fā)展周期，因而商業(yè)土地在2005年的供應(yīng)中也占了一定的比重。三、2001年2005年土地供應(yīng)綜合分析土地供應(yīng)量分析從年下半年開始，蘇州市注重土地供應(yīng)的調(diào)控作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，土地管理規(guī)范，土地供應(yīng)放量增長(zhǎng)，與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展水平相適應(yīng)。04年下半年在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，土地供應(yīng)量略有下降。近年蘇州土地市場(chǎng)總體特點(diǎn)：土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，供應(yīng)總量大幅度增加蘇州市用土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要有三條措施：一是依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況制定土地供應(yīng)計(jì)劃。二是堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一供應(yīng)，牢牢掌握調(diào)控土地市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。三是經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行公開交易制度，招拍掛供地比例占國(guó)有土地供應(yīng)總量的。供地量增幅大，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展是主因（一）經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。2003年實(shí)現(xiàn)人均GDP5500美元，城市居民人均可支配收入元，比年增長(zhǎng)，人均消費(fèi)支出元，同比增長(zhǎng)。（二）進(jìn)入城市改造期，房屋拆遷量大，引起土地和住房需求的剛性增加。年前，全市每年的拆遷量只有萬平方米，而年拆遷面積萬平方米，動(dòng)遷居民戶；年拆遷面積達(dá)萬平方米。（三）良好的創(chuàng)業(yè)和人居環(huán)境吸引了外來投資者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)園區(qū)的購(gòu)房者中有是來自上海等地的投資者。各區(qū)域住宅用地樓面單價(jià)分析成本、供求關(guān)系因素如果成本高于市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)就會(huì)減少，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。如果成本低于市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)就會(huì)增加，供過于求，價(jià)格下跌，最終形成新的平衡體系。房?jī)r(jià)因素房?jī)r(jià)和地價(jià)往往是互為因果的，關(guān)鍵是從哪個(gè)角度來看。房?jī)r(jià)在上漲過程中存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲開發(fā)成本增加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期房?jī)r(jià)上漲開發(fā)商增加投資地價(jià)上漲，這樣就形成了一個(gè)價(jià)格循環(huán)機(jī)制。土地市場(chǎng)供應(yīng)方式因素土地市場(chǎng)的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌，對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響。一般來說，協(xié)議方式形成的價(jià)格最低。出讓方式對(duì)地價(jià)的高低有一定的影響，這種影響是有條件的。一般來說，招拍掛形成的地價(jià)要高于協(xié)議出讓的地價(jià)。中心城區(qū)2001年10月中心城區(qū)內(nèi)土地拍賣平均樓面地價(jià)僅為1292元/平方米，至2003年時(shí)已達(dá)到了2968元/平方米，兩年時(shí)間，樓面地價(jià)就上漲了一倍多。從中心城區(qū)拍賣地塊平均樓面地價(jià)走勢(shì)圖中可以看出，2001年至2002年上半年上漲平緩；從2002年中至2003年上半年，樓面地價(jià)的上漲速度最快；而從2003年中至2003年下半年樓面地價(jià)又進(jìn)入了緩漲狀態(tài)；2003年底至2004年上半年，由于中心城區(qū)內(nèi)的三大新城（滄浪、平江、金閶）的出現(xiàn)，以上區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格較低，因而出現(xiàn)了樓面單價(jià)2001年10月第一次土地拍賣以來的第一次下降的局面。2005年由于古城區(qū)內(nèi)用地大多為別墅用地，樓面單價(jià)較高，從而拉動(dòng)了整個(gè)中心城區(qū)的樓面單價(jià)，而實(shí)際上在2005年5月17日的一次土地拍賣，中心城區(qū)（不含古城區(qū)）的成交樓面地價(jià)為2924.24元/平方米，比2004年10月份下降了6.85。前兩年，由于中心城區(qū)土地資源有限，外加古城保護(hù)等規(guī)劃上的一系列限制，僅有零星地塊推出，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，是樓面地價(jià)上漲的直接原因。從近年的拍賣會(huì)成交情況看，中心城區(qū)地價(jià)的平均增幅超過50。主要是因?yàn)檎{(diào)控后，宏觀形勢(shì)尚不明朗，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期有所降低，不敢輕易涉足各項(xiàng)配套尚需完善的新城區(qū)，因此，配套成熟的中心城區(qū)成了他們著陸的安全地帶。園區(qū)高科技發(fā)展帶動(dòng)了地產(chǎn)增值早已為事實(shí)所證明蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)仍然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，園區(qū)GDP、財(cái)政收入、進(jìn)出口總額、實(shí)際利用外資等主要指標(biāo)均占蘇州全市15左右，已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展速度最快、最具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)吸引外資總量已躍居國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)前茅。園區(qū)不但是工業(yè)生產(chǎn)之地，更是蘇州人享受生活的理想之所。居民能享受到品質(zhì)生活，這就是蘇州工業(yè)園區(qū)和國(guó)內(nèi)其他城市工業(yè)區(qū)的最大不同。園區(qū)近年來一直充當(dāng)蘇州樓市的領(lǐng)頭羊。憑借著良好的區(qū)域大環(huán)境和優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，在今后的一段時(shí)期內(nèi)，園區(qū)仍將占據(jù)整個(gè)蘇州房產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)地位。新區(qū)高新區(qū)由于開發(fā)較早，中心地塊已顯稀缺，在前年供應(yīng)充足的情況下，2005年高新區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩。而隨著該區(qū)域逐漸向外圍延伸，2005年推出地塊多處在較為偏遠(yuǎn)的外圍區(qū)域，而從幾塊土地悉數(shù)由拍賣轉(zhuǎn)掛牌的情況看，未來，高新區(qū)房地產(chǎn)可能仍將繼續(xù)游離于熱點(diǎn)之外。吳中區(qū)2005年，吳中區(qū)的土地供應(yīng)仍然持續(xù)去年的放量走勢(shì)，使其可開發(fā)的商品房面積得到有效補(bǔ)充，隨著外界對(duì)吳中區(qū)價(jià)值認(rèn)同感的增加，開發(fā)商對(duì)該區(qū)域土地爭(zhēng)奪也愈發(fā)激烈，在下半年土地拍賣會(huì)上，一宗吳中建成區(qū)地塊拍出了95的全場(chǎng)最高增幅。另外，吳中所轄區(qū)內(nèi)的西山、甪直、木瀆、越溪等鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，說明周邊的一些區(qū)域也正在或即將進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展階段。相城區(qū)相城區(qū)2005年土地供應(yīng)形勢(shì)呈現(xiàn)價(jià)升量增，所推地塊位置開始由元和中心向外圍擴(kuò)散，與前年一樣，地塊面積仍多為十萬平方米以上的大宗地塊，這將對(duì)于未來相城區(qū)房地產(chǎn)的大板塊格局產(chǎn)生決定性影響。四、蘇州土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)蘇州市土地市場(chǎng)供給主要來源于兩方面：其一為城市規(guī)劃中的舊城改造，其二則為新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生的土地供應(yīng)。舊城改造2005年房屋的拆遷將主要集中在三個(gè)新城區(qū)（平江區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)）城市化項(xiàng)目上，拆遷規(guī)模數(shù)量預(yù)計(jì)將維持在去年的水平。同時(shí)，政府對(duì)原本處于古城區(qū)內(nèi)的企業(yè)實(shí)行“退二進(jìn)三”的政策，企業(yè)的搬遷也產(chǎn)生了一些可供交易的土地。新城區(qū)規(guī)劃中心城區(qū)的不斷外延、政府對(duì)古城區(qū)居民的外遷引導(dǎo)政策，使得可供應(yīng)交易的土地范圍不斷擴(kuò)大，同時(shí)，由于新城區(qū)的從頭做起，良好的規(guī)劃及政府的支持，同時(shí)又相對(duì)低廉的土地價(jià)格，新城區(qū)內(nèi)的土地對(duì)開發(fā)商來說吸引力較大。房?jī)r(jià)因素蘇州住宅價(jià)格上漲符合蘇州當(dāng)前的發(fā)展，蘇州是快速發(fā)展中城市，土地及物業(yè)價(jià)值相對(duì)于發(fā)達(dá)城市還有一定的上漲空間；連年的房?jī)r(jià)上漲，給了開發(fā)商極大的信心，這也是導(dǎo)致土地價(jià)格不