速8直營店選址939139156.doc

速8連鎖店選址要求地點是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。速8酒店連鎖客源主要是國內(nèi)差旅、商務(wù)、會務(wù)及旅游、休閑人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟(jì)、實惠為出發(fā)點，而且要綜合考慮該地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營成本，提高營業(yè)收入，因此，選址非常重要，速8的選址按照如下原則進(jìn)行：A、地區(qū)選擇（可以參考以下順序進(jìn)行）1.首都、國家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。2.省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市。4.沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。5.交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達(dá)的城市、全國經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級市。B、地理位置（以下位置最佳）1.位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。2.鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域。3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域。4.鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。5.具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。6.最好鄰近城市某個標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目。C交通條件1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因為地鐵的覆蓋面廣、客流量大；2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線為好。3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。4、交通流動性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。D市場情況(周邊環(huán)境)選址時必須考慮作好周邊市場的調(diào)研1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況）2、方圓3公里內(nèi)可能的競爭對手情況（飯店、旅館，他們的等級、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房價、經(jīng)營情況等），選址時一定要考慮客流的主要動線會不會被競爭對手截住。3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等）或與公共場所相鄰。4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況，具有的流動性客源情況等.5、經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動人口數(shù)量、客源流量；6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。7、所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景；E市政規(guī)劃情況因為投入較大，經(jīng)營時間很長，需要對所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細(xì)致的了解：1、在確定選址之前，必須咨詢潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。2、選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，無動遷可能。3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。F、建筑、改造條件建筑物的建筑面積約30008000為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時需考慮到與建筑、改造的配合。基本條件如下：1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造，（1）建筑物為長方體，建筑面積在30008000（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在5000平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。（2）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。（3）周邊有一定回旋余地，可以合理分布對客區(qū)域與員工區(qū)域。（4）周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在10個左右。（5）基礎(chǔ)設(shè)施情況（最佳）：水用水額度不低于3600噸/月，電用電不低于400KVA，煤氣有煤氣管道接入或可以接入，排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。（6）房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽＃?）該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。2.小塊空地建造或購買土地（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。（2）占地面積2000-3000左右，具體面積視地理位置與價位而定。（3）該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。（4）該地塊容積率符合改造后的需要建筑面積能夠達(dá)到50006000。G可能的合作方式房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：（1）房屋租賃價格合理，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期不低于15年。（2）房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽＃?）產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人；(4)房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。我們從六個方面來綜合確定速8的選址要求：分別是地區(qū)選擇、地理位置、交通條件、市場情況、市政規(guī)劃、建筑改造條件等。我們在每一個項目里，也細(xì)化了具體的要求，項目的選址是一個彈性很高的綜合性的工作，我們以上所列的只是確定選址的最佳條件，如果有很好的位置，很合理的租金或購買價格，而選址的項目在規(guī)模、配套設(shè)施上略有不足，那么也不失為一個好的投資項目。總之，在項目選址過程中，即要嚴(yán)格細(xì)致，又要靈活運用，綜合考量，才能找到最適合的開店位置。選點的方法：1、陌生拜訪，對城市有起碼的了解，這是選點最基礎(chǔ)的方法；2、報紙，新聞和媒體；3、拍賣行了解信息，多參加拍賣會，可以掌握更多不良資產(chǎn)的去向，而往往這部分有很多物業(yè)是適合我們要求的物業(yè)；4、與