珠江僑都項目可行性分析報告.doc

1珠江僑都項目可行性分析報告二00二年八月2目錄一.項目名稱二.項目地點三.項目發(fā)展商四.項目概況五.投資商概況六.發(fā)展商概況七.項目建設(shè)條件八.市場分析九.市場定位及形象設(shè)計十.資金籌措十一.基本數(shù)據(jù)說明十二.項目開發(fā)進度十三.財務(wù)分析十四.項目評估結(jié)果3珠江帝景項目可行性分析報告一.項目名稱珠江帝景二.項目地點海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段三.項目開發(fā)商廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司四.項目概況本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號、55號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積1567萬平方米，容積率為239，項目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計獨特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。五.投資商概況由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經(jīng)營。甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州4銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路123號華僑賓館411、414-418室，法定代表：林廣志乙方：廣東珠江投資有限公司法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓法定代表人：何國華丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈八樓E座，代表：謝世東公司各股東出資比例如下：A.甲方提供廣州市(92)城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發(fā)中心1993年11月17日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權(quán)，并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。B.乙方負責(zé)提供本項目所需的42.86的注冊資金，即22887.24萬元人民幣。C.丙方負責(zé)提供本項目所需的57.14的注冊資金，即相當于30512.76萬元人民幣的等值外匯。六.發(fā)展商概況(一)發(fā)展商介紹1.成立時間：一九九八年一月十六日注冊資金：53400萬人民幣注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園1號樓B503室經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號、55號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。2.公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬5處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。3.企業(yè)負責(zé)人的基本情況：法人代表：林廣志總經(jīng)理：蔡春萌(二)發(fā)展商素質(zhì)廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨具特色。公司董事會是決策機構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。全公司設(shè)置五個職能部門，分別為：1.辦公室：負責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。2.財務(wù)部：負責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。3.開發(fā)部：負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。4.工程部：負責(zé)工程設(shè)計、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進度。5.銷售部：負責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標是為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設(shè)計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，6擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員45人，95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學(xué)歷占30%，職員年齡普遍年輕化。公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。產(chǎn)品素質(zhì)：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。(三)發(fā)展商經(jīng)濟技術(shù)實力1.本項目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責(zé)全部投資，注冊資金5.34億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）,項目銷售總收入預(yù)計為86億元。2.中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項目提供654107平方米的國有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。3.廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市7各具特色、燦爛一方，堪稱典范。至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤15個，建設(shè)用地面積約212萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達95以上，市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項目的投資建設(shè)，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強的經(jīng)濟技術(shù)實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的能力。4.廣大投資有限公司是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。七.項目建設(shè)條件評價（一）項目優(yōu)勢分析：1.良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿μ烊画h(huán)境勝人一籌本項目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內(nèi)有重點文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠8江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿Α１卷椖苦徑鼜V州會展中心本項目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心，作為廣州市未來的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶動周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。本項目靠近領(lǐng)事館區(qū)本項目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起，作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。2.交通方便未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號線、二號線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。附近設(shè)有204路公交車，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。3.配套完善，生活便利配套設(shè)施齊備規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大型會所，與之對應(yīng)的入口廣場(市民廣場)面積約l公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。4.附件優(yōu)勢：9從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。投資商實力人所共知。本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。利用投資商品牌效應(yīng)，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌；建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以13層為主，1820層為次，局部點綴32層。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計為“東方威尼斯”的風(fēng)格。物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。裝修標準：豪華裝