萍鄉(xiāng)工業(yè)地產市場調研報告

萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 1 頁 共 71 頁 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 2 頁 共 71 頁 目錄 第一部分 城市概況 . 4 一、項目概況 . 4 二、萍鄉(xiāng)概況 . 5 三、城市主要經濟指標 . 9 第二部分 城市規(guī)劃與工業(yè)布局 . 11 一、城市規(guī)劃 . 11 二、工業(yè)布局 .12 第三部分 中國工業(yè)地產整體發(fā)展分析 .14 一、中國工業(yè)地產的運行特點 .14 二、中國工業(yè)地產 市場的供需分析 .17 三、工業(yè)地產價格的影響因素 .20 四、工業(yè)地產的主要物業(yè)類型 .21 五、工業(yè)地產的主要特征 .22 六、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式分類 .23 七、工業(yè)地產發(fā)展整體預測分析 .26 八、工業(yè)地產市場調研小結 .30 第四部分 市場調查 .31 一、珠三角地區(qū)工業(yè)園企業(yè)市場調查 .31 二、長三角地區(qū)工業(yè)園企業(yè)市場調查 .36 三、長株潭工業(yè)園企業(yè)市場調查 .45 第五部分 萍鄉(xiāng)工業(yè)企業(yè)調研 .53 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 3 頁 共 71 頁 一、萍鄉(xiāng)工業(yè)企業(yè)總體概況 .53 二、萍鄉(xiāng)經濟技術開發(fā)區(qū)調研 .54 三、萍鄉(xiāng)工業(yè)企業(yè)個案統(tǒng)計分析 .55 第六部分 項目市場調研總結 .61 第七部分 項目經營定位及招商對象初步方案 .63 一、項目發(fā)展背景分析 .63 二、項目發(fā)展初步方向鎖定 .67 三、項目經濟效益初步預測 .68 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 4 頁 共 71 頁 第一部分 城市 概況 一 、 項目概況 項目 （暫命名聯(lián)華數碼科技城） 位于 萍鄉(xiāng)市經濟技術開發(fā)區(qū)內，總規(guī)劃用地 408600 平米，總建筑面積 65.762 萬平米。規(guī)劃建設周期約三年。詳細規(guī)劃技術經濟指標如右圖所示： 項目規(guī)劃 力求建設生態(tài)環(huán)保的科技產業(yè)園區(qū)環(huán)境，項目集廠房區(qū)，展示區(qū)，數碼產業(yè)區(qū)，會展配套區(qū)四大功能區(qū)， 預計 建成后將成為萍鄉(xiāng)區(qū)域內的標志性建筑群體。 小結：項目規(guī)劃面積相對較小，為未來發(fā)展規(guī)模效應形成 了一定 障礙。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 5 頁 共 71 頁 二、 萍鄉(xiāng)概況 1、 城市概況 萍鄉(xiāng)市位于江西省最西部，是江西的西大門，處于贛湘交界處。 因安源煤礦而聞名。 全市總面積 3287 平方公里，總人口 180 萬，現轄蓮花、蘆溪、上栗 3 縣和安源、湘東 2 區(qū)以及省級經濟開發(fā)區(qū) 萍鄉(xiāng)經濟開發(fā)區(qū)。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 6 頁 共 71 頁 2、交通狀況 萍鄉(xiāng)市區(qū)位優(yōu)勢 相對 明顯， 市區(qū)距湖南長沙黃花機場 130 公里，距省會南昌 285 公里。 境內滬昆鐵路橫貫東西， 320、 319 國道縱橫交錯，滬瑞高速、萍洪高速貫穿全境，構架了與浙、湘、閩、粵互聯(lián)的“八小時經濟圈”，物流 較為暢達 ，為承 接東部發(fā)達地區(qū)產業(yè)梯度轉移及經濟輻射，建成優(yōu)質農副產品的供應基地、勞務輸出基地和休閑旅游的后花園提供了便捷條件 ,在江西實現中部地區(qū)率先崛起中具有承東啟西的戰(zhàn)略性作用。 南昌市 萍鄉(xiāng)市 長沙 市 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 7 頁 共 71 頁 3、 氣候特征 萍鄉(xiāng)地區(qū)氣候 屬亞熱帶季風氣候，光熱充足，雨量充沛，四季分明，氣候溫和。年平均氣溫 17.20C，年平均降雨量 1600 毫米，全年日照時數約 1600 小時，無霜期 270 天。 4、 工業(yè)特色 萍鄉(xiāng)是中國著名的老工礦城市，是江西省的重要工業(yè)城市。形成了煤炭、冶金、化工、機械、建材、陶瓷等較為完善的工業(yè)體系。鋼材、電瓷、工業(yè)瓷、煙花爆竹 等產品暢銷國內外市場 。 工業(yè)陶瓷產銷量占全國 80%；電瓷生產在全國占有重要地位；浮法玻璃 2001 年生產量達 555 萬重量箱，全國排名第八；安源股份 2002 年 7 月 2 日 隆重上市，成為 萍鄉(xiāng) 市首家上市企業(yè)；萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責任公司是全國規(guī)模效益較好的棒、線材精品基地；民營企業(yè)蓬勃發(fā)展，騰飛塑料總廠生產的 騰飛 塑料制品和武冠集團生產的防水材料、精煉茶油、 紅安源 白酒暢銷國內市場。 一村 火腿、美味辣王、中華杜仲茶、武功山礦泉水、月池礦泉水等日漸走俏市場。 5、 基礎設施狀況 全市公路網密度為每百平方公里 59.54 公里， 滬瑞高速公路及 320、 319 國道經過全境，浙贛鐵路貫穿境內 76 公里。萍鄉(xiāng)汽車集裝箱中轉站已投入使用。全市擁有程控交換系統(tǒng)總容量為 25 萬門，固定電話用戶 20 余萬戶，移動電話用戶 15.8 萬戶，以光纜為主的大容量、高效率的傳輸網基本實現了城鄉(xiāng)無縫隙覆蓋，市區(qū)建立了寬帶多媒體通信網。全市 37 座變電站，輸變電容量 84 萬 MVA，每萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 8 頁 共 71 頁 小時供電能力達 23 萬千瓦， 2001 年完成供電量 13 億千瓦時。全市已形成城市煤氣化和市鎮(zhèn)供水網絡， 2001 年全市煤氣日供氣量 3 萬立方米，日供水量 8 萬噸以上。目前，工業(yè)園已完成基礎設施建設投資 3 億 元以上，先后有 38 家國內外企業(yè)入園。 同時，城市在基礎設施方面因工業(yè)老城、先期規(guī)劃等原因又存在一定的問題與弊端 ： 萍鄉(xiāng)市是個老工礦城市，同其他許多老工礦城市一樣，由于受歷史條件的限制，城市建設從一開始就發(fā)育不全，一些弊端甚至成為后來城市化發(fā)展的障礙。例如，萍鄉(xiāng)是 “ 因煤立市 ” ，產業(yè)以資源采集與輸出為主體，多數城鎮(zhèn)都是 “ 倚礦而建 ” ，不僅小、散、雜、亂，而且基礎設施落后，功能配置殘缺，資源破壞與環(huán)境污染嚴重。 隨著 萍鄉(xiāng) 市經濟社會的快速發(fā)展，交通電力等基礎設施建設滯后已成為 工業(yè)結構調整和經濟發(fā)展的 “ 瓶頸 ” ，煤電 緊張 的矛盾日益顯現。目前， 正常用煤年需求量為 480 萬噸，缺口 120 萬噸；正常日用電負荷 30 萬 KW，高峰負荷預計將達 60 萬 KW。鐵路運量 1500 萬噸 /年，最大運量為 2000 萬噸 /年，而市場對鐵路運量的需求為 3000 萬噸 /年。 小結： 1、 城市地處江西西南邊陲，成就 省區(qū) 西大門之要塞； 2、 城市規(guī)模相對較小，城市化進程較為緩慢； 3、外部交通相對較優(yōu)，區(qū)位更偏向湖南，城市發(fā)展應立足湖南、江西兩省之上； 4、城市工業(yè)以重工業(yè)、能源型工業(yè)及相關產業(yè)鏈上工業(yè)為主； 5、城市基礎設施較為落后，成為城市工業(yè)等發(fā)展滯后的重要因素 。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 9 頁 共 71 頁 三 、 城市主要經濟指標 2006 年全市 GDP 完成 265 49 億元，比上年增長 13 1；財政總收入 27 09 億元，比上年增長 13 8；城鎮(zhèn)以上固定資產投資完成 125 65 億元，比上年增長 15 2；外貿出口完成 1 09 億美元，比上年增長 232 4；農民人均純收入 4397 元，比上年增長 12 1；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10095 元，比上年增長 12 5；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 3 05 萬人，比上年增長 9 4；城鎮(zhèn)居民參加基本養(yǎng)老保險人數達 17 53 萬人，比上年增長 10。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 80億 元，比上年增長 24.1%；完成主營業(yè)務收入 254 億元，比上年增長 22.8%；實現利稅總額 28.47 億元，比上年增長 31.9%。園區(qū)經濟不斷壯大，完成工業(yè)增加值 28.61億元，比上年增長 18%。工業(yè)增長質量提升，工業(yè)經濟綜合效益指數達到 180.47%，比上年提高 15.35 個百分點，規(guī)模以上工業(yè)產銷率達 98.92%。工業(yè)投入不斷增加，全市完成工業(yè)投資 58.43 億元，比上年增長 15.5%，其中，完成技改項目 115 項，技改投入 22 億元，比上年增長 22.2%。 經濟保持平穩(wěn)協(xié)調運行態(tài)勢。工業(yè)經濟平穩(wěn)運行，經濟效益有所 提升；農業(yè)經濟穩(wěn)步發(fā)展，新農村建設扎實推進；固定資產投資繼續(xù)增長，投資結構不斷改善；居民收入穩(wěn)健增長，消費市場穩(wěn)中趨旺；開放型經濟穩(wěn)步推進，民間創(chuàng)業(yè)方興未艾；財政收入穩(wěn)健增長，社會和諧得到增進。 1、 農業(yè)結構優(yōu)化，新農村建設扎實推進 農業(yè)結構進一步調優(yōu)，種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)占農業(yè)總產值的比重分別為 41.7%、 49.6%，經濟作物產值占種植業(yè)的比重達 50%。農業(yè)產萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 10 頁 共 71 頁 業(yè)化經營領域進一步拓寬，全市農業(yè)產業(yè)化組織實現銷售收入 18 億元，比上年增長 20%；從事農業(yè)產業(yè)化經營的組織 268 個，比上年末增加 47 個，大富乳業(yè)、杜仲生豬 基地、明鑫農場、源華食品等省級產業(yè)化龍頭企業(yè)規(guī)模擴大。以改善農村生產生活條件為重點，整合支農資金 2.28 億元，支持了 338 個試點村新農村建設，惠及農戶 2.1 萬戶、人口 10.5 萬人。完成蓮花縣 1000 人的移民扶貧。解決了 5 萬人的飲水安全，改造中低產田 3.38 萬畝，完成 42 座病險水庫除險加固，硬化鄉(xiāng)村公路 700 多公里。 2、 各項改革繼續(xù)推進，開放型經濟較快發(fā)展 開放型經濟發(fā)展勢頭良好，實際利用外資 6384 萬美元，比上年增長 4.8%，其中現匯 1802 萬美元；引進 5000 萬元以上工業(yè)項目資金 29.05 億元，比上年增 長 9.3%。對外貿易再上新臺階，出口總額突破億美元大關，達到 1.09 億美元。 3、 人民生活繼續(xù)改善，社會事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 2006 年，城市居民人均可支配收入 10095 元，農民人均純收入 4397 元，分別比上年增長 12.5%和 12.1%?？平涛男l(wèi)等各項社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 11 頁 共 71 頁 第二 部分 城市規(guī)劃與工業(yè)布局 一、城市規(guī)劃 按照“一核兩翼”沿 320 國道發(fā)展，將湘東和蘆溪納入城市總體規(guī)劃。 一核為中心城區(qū)，湘東為西翼，蘆溪為東翼，規(guī)劃控制區(qū)打破現行行政區(qū)劃界線，北到滬瑞高速以北 2000 米，南至五陂下生態(tài)園，東至高坑， 西至萍鄉(xiāng)鋼鐵廠，面積約為 270 平方公里。 按“一城二組團八片區(qū)”展開布局，二組團為中心組團和湘東組團，八片區(qū)為中心片區(qū)、蘇家屋片區(qū)、白源片區(qū)、安源片區(qū)、丹江片區(qū)、青山片區(qū)、硤石片區(qū)和湘東片區(qū)。由 320 國道和萍麻公路兩條快速干線聯(lián)系兩大組團和八片區(qū)。 一城二組團八片區(qū) 圈定 萍鄉(xiāng)市擬定城市遠景規(guī)劃構想 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 12 頁 共 71 頁 二、 工業(yè) 布局 萍鄉(xiāng)是江西省老工業(yè)基地之一，以煤立市，以煤興市，素有 “江南煤都 ”之稱。黑（煤炭）白（陶瓷）灰（水泥）紅（煙花鞭炮）四大資源型工業(yè)以及機械加工制造業(yè)是我市傳統(tǒng)工業(yè)的支柱產業(yè)，在經濟發(fā)展中具有舉足輕重 的作用。近年來，通過改造提升傳統(tǒng)產業(yè)，發(fā)展新興工業(yè)，走新型工業(yè)化道路，初步改變了傳統(tǒng)的資源型 工業(yè)結構格局，工業(yè)經濟不斷壯大，帶動了整個城市經濟的發(fā)展。 萍鄉(xiāng)老工業(yè)基地的一個顯著特點是中小企業(yè)多，輻射面廣、帶動力強的大型企業(yè)少，由于缺少大項目和大企業(yè)的帶動作用，主導產業(yè)不能形成優(yōu)勢產業(yè)。以建材為例，萍鄉(xiāng)水泥年產量不到 500 萬噸，但水泥生產企業(yè)卻有 46 家，平均每戶企業(yè)年產量還不到 10 萬噸。 目前萍鄉(xiāng)將 把發(fā)展冶金、機械制造、建材、醫(yī)藥化工四大工業(yè)基地作為產業(yè)集群發(fā)展的目標。 具體工業(yè)布局如下： 冶金工業(yè) 基地以萍鋼為核心， 抓好安源鋼鐵、聯(lián)達冶金、 冶金工業(yè) 機械制造 工業(yè)瓷 電瓷 建材工業(yè) 精細化工 新型材料 生物制藥 煙花鞭炮 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 13 頁 共 71 頁 青山特鋼、華源鋼鐵、永安特材的發(fā)展壯大 ； 機械制造工業(yè)基地以萍鄉(xiāng)客車廠為核心，重點抓好萍鄉(xiāng)客車廠的大中型客車、益民動力公司、江發(fā)集團柴油 機缸體缸蓋加工、江機數控機床、市液壓機械有限公司液壓機械等項目 ； 建材工業(yè)基地重點抓好以青峰水泥、正大水泥、贛西水泥、日江水泥等為核心的水泥項目； 以湘東區(qū)工業(yè)瓷和蘆溪縣電瓷為核心的陶瓷工業(yè)； 以萍礦集團為核心的浮法玻璃、工 程玻璃、鋼骨架復合管、安源管道、騰飛新型塑料管材等新型材料項目 ； 醫(yī)藥化工工業(yè)基地以維新工業(yè)園為核心，狠抓市化 工廠、廣萍化工廠、市碳酸鈣廠等精細化工項目； 以高新園為核心的心正藥業(yè)、金宇制藥、蓮花大地制藥等生物制藥項目； 上栗縣煙花爆竹行業(yè)。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 14 頁 共 71 頁 第三 部分 中 國 工業(yè)地產整體發(fā)展分析 一、 中國工業(yè)地產的運行特點 1、 工業(yè)用地價格指數保持平穩(wěn) 核心提示： 與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數相對平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應。 與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數相對平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 15 頁 共 71 頁 本向用地者協(xié)議供應。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產房可以對當地的經濟和就業(yè)起到持續(xù)拉動作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會有相關優(yōu)惠政策。 2、 工業(yè)廠房租賃價格穩(wěn)定上升 核心提示： 工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，與經濟周期和行業(yè)波動的相關性低。首先是因為我國目前的產業(yè)結構正處 于二次產業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐 。 工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，與經濟周期和行業(yè)波動的相關性低。首先是因為我國目前的產業(yè)結構正處于二次產業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產因為其開發(fā)專業(yè)性強，具有一定行業(yè)門檻，目前競爭不激萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 16 頁 共 71 頁 烈有關，而且工業(yè)房地產 很少存在住宅和商業(yè)地產中經常出現的投機炒作現象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產的投資風險較小，回報穩(wěn)定。 3、 企業(yè)總部向一線城市 “遷徙 ”；制造基地向二、三線城市轉移 核心提示： 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產基地向二、三線城市轉移的同時，國內外各大企業(yè)總部卻在向一線城市 “遷徙 ”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機遇。 把中國工業(yè)地產發(fā)展機遇放到全球產業(yè)分工的高度，目前 “世 界制造工廠 ”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場。雖然中國一直在倡導提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產業(yè)升級，但是中國的國際貿易市場的核心競爭力還是廉價的勞動力和土地。 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產基地向二、三線城市轉移的同時，國內外各大企業(yè)總部卻在向一線城市 “遷徙 ”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機遇。 人民幣的不斷升值也成為國外資本眷 顧中國工業(yè)地產的一個重要原因。把中國工業(yè)地產放到全球來看，價格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益?？傊?，工業(yè)地產將是中國房地產市場的下一個投資熱點，也許是資產升值的最后一片熱土。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 17 頁 共 71 頁 二、中國工業(yè)地產市場的供需分析 1、 工業(yè)地產需求持續(xù)增加，供需缺口增大 核心提示： 由于工業(yè)房地產的供求受到工業(yè)產品需求的牽制，當工業(yè)產品需求增加就會吸引工業(yè)生產商加大該類產品供給，擴大生產規(guī)模，增加生產場地，工業(yè)房地產的需求相應上升 。 由于工業(yè)房地產的供求受到工業(yè)產品需求的牽制， 當工業(yè)產品需求增加就會吸引工業(yè)生產商加大該類產品供給，擴大生產規(guī)模，增加生產場地，工業(yè)房地產的需求相應上升。 在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內工業(yè)地產的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現工業(yè)地產供需倒掛，工業(yè)地產的投資價值正逐步顯現，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。 2、 國家的調控政策將使工業(yè)地產的供給受到限制，加大供需缺口 核心提示： 工業(yè)房地產的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對具體利用方式作了嚴格的規(guī)定，工業(yè)房地產的功能 和供給都要隨政府政策導向而動，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產的供給。 工業(yè)房地產的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對具體利用方式作了嚴格的規(guī)定，工業(yè)房地產的功能和供給都要隨政府政策導向而動，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產的供給。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 18 頁 共 71 頁 國家最近幾年出臺的工業(yè)地產調控政策，這些政策的出臺將大大提高現有工業(yè)地產的投資價值。特別是國土資源部在 2006 年 9月發(fā)布關于加強土地調控的有關通知，對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照 “ 不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和 ” 的標準制定，并將工業(yè)用地最低價標準制定權將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現 “ 招、拍、掛 ” 的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準。我們認為，通知將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免，現存的工業(yè)土地的資產增值效應將非常明顯。 時間 政策 重點內容 2003.2 國土資源部關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知 清理違規(guī)設立的各類園區(qū)、嚴禁違法下放土地審批權、 嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發(fā)。 2003.7 國務院辦公廳關于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 暫停審批新設立和擴建各類開發(fā)區(qū)。包括經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產業(yè)園和物流產業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國家級開發(fā)區(qū)確需擴建的，需報國務院審批。 2003.7 國務院辦公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知 對各類開發(fā)區(qū)進行全面清查，并對清查內容進行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎上進行整頓規(guī)范。對不符合開發(fā)區(qū)標準的要堅決 停辦。對已批準的開發(fā)區(qū)如有超過建設用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴建的，嚴格按照有關法定程序辦理；加強對開發(fā)區(qū)建設用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴格控制實力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵工業(yè)項目向園區(qū)集中。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 19 頁 共 71 頁 2003.11 國務院關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知 堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴格落實 7 月 30 號發(fā)出的通知要求，加快對各類開發(fā)區(qū)的清理進度。 2004.10 國務院發(fā)出關于深化改革嚴格土地管理的決定 加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管 理。 2005.3 國務院辦公廳轉發(fā)商務部關于促進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見 工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產開發(fā)。 2005.9 國土資源部發(fā)布關于加強土地調控的有關通知 對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照 “ 不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和 ” 的標準制定，并將工業(yè)用地最低價標準制定權將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現 “ 招、拍、掛 ” 的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準 2005.12 國土資源部公布全國工業(yè)用地出讓最低價標準 工業(yè)用地出讓最低價標準總共為 15 個等級，全國工業(yè)用地出讓最低價標準與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價標準（ 840 元 /平方米）是最低等別（十五等， 60 元 /平方米）的 14 倍。同時還要求， “ 工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準 ” 。 這就和招拍掛措施一起嚴格控制了工業(yè)用地出讓價格。 2007.1 國土資源部為落實國務院關于加強土地調控有關問題的通知精神 ，經國務依法由國務院分批次審批的城市農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級政府匯總后一次申報，經國土資源部審核，報國務院批準后由省級政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 20 頁 共 71 頁 院同意，對報國務院批準城市建設用地審批方式作出的重大調整。 省級政府將對城市建設用地負總責。這樣實際上就是收回了省級以下政府的土地審批權，終結了地方政府為了吸引投資而低價甚至零價格出讓工業(yè)用地的可能 三 、工業(yè)地產價格的影響因素 核心提示： 工業(yè)物業(yè)的租售前景及價格，直接受制于國家對區(qū)域內的產業(yè)發(fā)展政策以及當地政府對產業(yè)的優(yōu)惠政策。 工業(yè)地產投資與價格的影響因素 主要因素 具體表現 1、政策性因素 工業(yè)物業(yè)的租售前景及價格，直接受制于國家對區(qū)域內的產業(yè)發(fā)展政策以及當地政府對產業(yè)的優(yōu)惠政策。 2、地理位置 區(qū)域經濟的發(fā)達程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產業(yè)發(fā)展環(huán)境、產品輻射范圍等直接影響物業(yè)價格。 3、配套設施及服務 園區(qū)內周邊的公共交通、配套服務設施的完善與便捷程度，園區(qū)是否享受優(yōu)惠政策等影響物業(yè)價格。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 21 頁 共 71 頁 四 、工業(yè)地產的主要物業(yè)類型 工業(yè)地產的主要物業(yè)類型 種類 物業(yè)特點 分布區(qū)域 未來發(fā)展 政策導向 1、物流倉儲 選擇交通比 較發(fā)達地區(qū)，一般集中建設在靠近海港、內陸港 目前主要分布于長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開放城市 未來物流倉儲的市場需求量在年均增長 20%以上，特別是陸路交通物流倉儲 政府扶持 2、工業(yè)研發(fā)樓宇 選擇在經濟中心城市建設，一般在工業(yè)開發(fā)園區(qū)能夠形成專業(yè)化、產業(yè)化 分布于北京、天津、上海、蘇州等主要城市 國家鼓勵自主研發(fā)，一般以國家主導為主，發(fā)展?jié)摿^大 政府扶持，且對高新園區(qū)有優(yōu)惠政策 3、工業(yè)廠房 選址無特殊要求 分布比較廣泛，但在制造業(yè)較發(fā)達地區(qū)較集中 隨著世界制造中心向中國加快轉移，市 場供不應求 但目前政策對此類用地已限制 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 22 頁 共 71 頁 五 、工業(yè)地產的主要特征 工業(yè)地產是由市場利益和環(huán)境驅動帶動的產業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。 工業(yè)地產的主要特性 主要特征 具體表現 1、政策主導為主 受國家產業(yè)發(fā)展政策及扶持政策影響較大； 不受住宅政策調控影響； 2、專業(yè)性強，與產業(yè)化程度密切有關 產業(yè)客戶為工業(yè)地產的目標客戶； 工業(yè)地產與區(qū)域內的產業(yè)鏈的成熟、整合、拓展密切相關； 區(qū)域內的產業(yè)化程度是影響工業(yè)地產的關鍵因素 ； 3、區(qū)域性強，趨于高端化 珠三角區(qū)域多以低端的制造型企業(yè)為主； 長三角、環(huán)渤海區(qū)域多以高端的研發(fā)、技術型企業(yè)為主； 今后工業(yè)地產將越來越趨于向高端發(fā)展； 4、投資回報穩(wěn)定 工業(yè)物業(yè)以出租為主； 因工業(yè)企業(yè)相對穩(wěn)定，物業(yè)租期較長，租金相對穩(wěn)定，其投資回報率較穩(wěn)定。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 23 頁 共 71 頁 六 、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式分類 核心提示： 目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。 工業(yè)地產主要開發(fā)模式 模式 定義 主要特點 備注 1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。 基于區(qū)域經濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各 種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經濟發(fā)展的強有力的推動器。 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體 2、主體企業(yè)引導模式 是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產開發(fā) 某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的打造及完善 主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作， 是企業(yè)產業(yè)鏈的打造及完善。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 24 頁 共 71 頁 3、工業(yè)地產商模式 房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。 獲取合理的地產開發(fā)利潤 全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。 4、綜合運作模式 是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、 主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。 縱觀目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。 (1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經濟技術開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項 目。 (2)主體企業(yè)引導模式 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現整個金山 “ 大石化戰(zhàn)略 ” 發(fā)展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 25 頁 共 71 頁 業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的集成和提高。 （ 3）工業(yè)地產商模式 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項 目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為 “ 物流房地產 ” ，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。 （ 4）綜合運作模式 綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。 就我國目前來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特 別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié) 議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務方面具有一定的優(yōu)先權。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 26 頁 共 71 頁 七 、工業(yè)地產發(fā)展 整體 預測分析 中國工業(yè)地產以年均增長 15%的速度在發(fā)展，隨著產業(yè)升級與經濟繁榮，工業(yè)地產將迎來全新的發(fā)展機遇。 一面是宏觀政策對房地產投資市場的規(guī)范與調控，另一面是城市化進程與產業(yè)飛速發(fā)展。隨著 2008 年奧運會帶來的產業(yè)升級與經濟繁榮，工業(yè)地產將迎來全新的發(fā)展機遇。 預測一：工業(yè)與工業(yè)地產共同高速發(fā)展 相關 資料顯示， 工業(yè)地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業(yè)地產占全世界的 30%，對日本 GDP 貢獻在 40%以上；美國工業(yè)地產占全世界的 27，對本國 GDP 貢獻也超出了 30。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產也將高速成長。 預測二： 工業(yè)地價 因區(qū)域發(fā)展的不平衡而呈現不同幅度的 上漲 （ 1）政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產價格回歸到真實價值。從 2003 年到 2006 年的工 業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進入 “ 市場調配資源的時代 ”, 而不是以政策為主導對資源進行調配。 工業(yè)工地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正反映市場供求關系 。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 27 頁 共 71 頁 （ 2）工業(yè)項目的建設和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動工業(yè)地產的發(fā)展。隨著我國工業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預見，工業(yè)地價 在一線或沿海城市 未來將大幅上漲。 （ 3）但因內地城市交通、基礎設施配套等設施不到位等原因預計為工業(yè)地價將呈現緩步上揚趨勢。 預測 三 ：租金與利潤繼續(xù)小幅上揚 目前土地的供應量極為有限，國內外企業(yè)對廠房和研 發(fā)基地的需求卻沒有減少，如北京亦莊開發(fā)區(qū)東擴區(qū)、南擴區(qū)新增土地用量所剩無幾，新增廠房供給不足，直接導致租金價格升高，但增速不會很快。全國其他工業(yè)地產情況與之基本類似。 投資回報率方面， 我司認為， 當 GDP 減緩增長或者減少，工業(yè)地產仍然會呈增長態(tài)勢，而且發(fā)展速度明顯高于高檔住宅和商業(yè)地產。 2007 年，北京地區(qū)工業(yè)地產銷售價格還沒有完全體現物業(yè)價值和發(fā)展?jié)摿Γ?2008 年投資回報率將繼續(xù)上漲；上海地區(qū)未來幾年開發(fā)總量將供過于求，因此工業(yè)地產利潤空間增長有限。 預測 四 ：園區(qū)辦公樓和物流產業(yè)將成投資熱點 由 于市區(qū)寫字樓租金節(jié)節(jié)攀升，大型企業(yè)業(yè)務不斷拓展，今后高科技企業(yè)和研發(fā)中心將把目光投向工業(yè)園區(qū)辦公樓。園區(qū)辦公樓能明顯突出企業(yè)獨立標志，對辦公結構進行靈活組合，并有低密度和優(yōu)質環(huán)境等特點，市內寫字樓無法企及。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 28 頁 共 71 頁 預測 五 ：專業(yè)產業(yè)特色區(qū)域將成為投資熱點 由于國內一線城市總部經濟規(guī)模形成，產業(yè)經濟全面發(fā)展，北京、上海等中心城市仍然是工業(yè)地產投資熱點區(qū)域，天津也將成為投資的一大亮點。 未來 投資熱點還將擴大到有獨特產業(yè)優(yōu)勢的二線城市。比如，廈門臺商聚集，有很大的臺商投資基地，他們將通過投資建廠、研發(fā)部門落戶和 總部遷址，逐漸把整個企業(yè)移到廈門。大連是港口城市，對外溝通條件好，因此吸引了很多軟件企業(yè)，形成著名的大連軟件產業(yè)園。重慶被設立為第三個綜合實驗改革配套區(qū)以后，東部沿海大企業(yè)看好重慶區(qū)域增長潛力，紛紛遷入區(qū)域分廠或分部。長沙以創(chuàng)意和娛樂產業(yè)作為地方支柱，目前已開設了多個創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，依托當地娛樂資源和院校人才，把動漫、影視等產業(yè)做足做專。 預測 六 ：更多大型終端企業(yè)將參與工業(yè)地產開發(fā) 2007 年 10 月，五礦集團聘請裕廊國際，聯(lián)合法國液化空氣集團、日本兼松株式會社和天津領銳資產管理公司，在遼寧建設五礦營口產 業(yè)園。林亞鑫預測，工業(yè)用地實施招拍掛之后，會有更多的終端企業(yè)參與土地摘牌、競價，并進行工業(yè)地產開發(fā)。這些終端企業(yè)具有專業(yè)和資金優(yōu)勢，并希望加速獲取土地，但不了解開發(fā)過程，因此聯(lián)合開發(fā)商建造工業(yè)園區(qū)的可能性較大。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 29 頁 共 71 頁 預測七：開發(fā)企業(yè)升級換代 工業(yè)地產開發(fā)商需要相當的技術含量、產業(yè)理解和招商運營能力，專業(yè)化和增值服務將成為 2008 年產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的目標。 目前國內已形成一批堅持只做產業(yè)地產開發(fā)的專業(yè)企業(yè)，它們對產品研發(fā)與升值、目標客戶群、定向招商都形成了很高的理解度，因此可以使產品升值，進行專業(yè)招商，并具備 充足客戶資源。 預計未來 這樣的企業(yè)將成為政府首選的合作對象。 預計未來 工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)也將升級。國內少數強勢開發(fā)商將逐漸介入持有型物業(yè)的運營，并做產業(yè)園區(qū)服務商，提供高附加值的服務與管理，將進一步升級為產業(yè)投資商，對入住園區(qū)的企業(yè)參股，從中獲得長久性投資收益。 預測八：招商與開發(fā)難度增大 在工業(yè)用地招拍掛的同時，地塊的招商模式也將被定向，如政府規(guī)定為 軟件園，就必須引進軟件企業(yè)，不能再吸引其他租金利潤高的企業(yè)入住 。 在開發(fā)方面， 預計未來 工業(yè)地產將向產業(yè)地產轉變，脫離傳統(tǒng)的廠房概念，加進玻璃幕墻、挑 高大堂，電梯和中央空調等高檔設施，建造成本陡然升高。這個階段無法實現現金回流，因此亟需注意資金鏈穩(wěn)定。 此外，配套設施不完善一直是導致工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)銷售不暢、后期難以升值的困擾源。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 30 頁 共 71 頁 八、工業(yè)地產市場調研小結 在城市化背景下，工業(yè)企業(yè)發(fā)展得到政府的大力支持，工業(yè)用地成本相對低廉，為工業(yè)園的發(fā)展提供一定的孵化溫床 ； 作為與經濟周期和行業(yè)波動的相關性低的工業(yè)廠房租賃價格，成就了其整體價格呈價格穩(wěn)定上升； 在企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移的大環(huán)境下 ，為項目發(fā)展提供一定的思考發(fā)展方向； 隨著城市化、工業(yè)化的進程加快，相關數據顯示我國工業(yè)地產需求正持續(xù)增加，供需缺口增大； 工業(yè)地產投資與價格的影響因素主要包括政策、地理位置、配套設施服務； 作為工業(yè)地產的主要物業(yè)形式表現為物流倉儲、工業(yè)研發(fā)樓宇、工業(yè)廠房； 目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式主要 包括 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式 ，而工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式成為目前之主流； 未來 園區(qū)辦公樓和物流產業(yè) 、 專業(yè)產業(yè)特色區(qū)域將成投資熱點 ； 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 31 頁 共 71 頁 第四 部分 市場調查 一、 珠三角地區(qū)工業(yè)園 企業(yè)市場調查 1、珠三角地區(qū)工業(yè)概況 珠江三角洲包 括九 市 : 廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山市 ；惠州市：惠城區(qū)、惠陽、惠東、博羅； 肇慶市：端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要（部分） 、四會（部分） 。 總體面積為 4.1 萬平方公里 , 占廣東省23.2%； 2306.6 萬戶籍人口 , 占廣東 30.8%；另 1700 萬外來人口 。 經過 20 余年的起步、發(fā)展到目前，整體 珠三角東部形成了電子信息產業(yè)簇群，西部出現了家電、機械制造簇群，沿海地區(qū)特別是廣州、珠江三角洲 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 32 頁 共 71 頁 東莞、茂名、惠州、湛江、南沙開發(fā)區(qū)等已成為重要的重工業(yè)基地，廣東全省正呈現出輕、重工業(yè) “ 比翼齊飛 ” 、幾大產業(yè)協(xié)調發(fā)展的態(tài)勢。 改 革開放以來，廣東“珠三角”地區(qū)憑借著“先行一步”的政策優(yōu)勢和毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢，經濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就。過去 20 多年中，“珠三角”的競爭力集中表現在工業(yè)制造業(yè)上，優(yōu)勢大體上集中在電子信息、家用電器等行業(yè)，成為全球信息技術產品加工出口的重點地區(qū)。這樣的工業(yè)結構曾一度極快促進了“珠三角”區(qū)域產業(yè)發(fā)展和經濟增長，但是其鮮明的外源經濟特征使得近幾年“珠三角”經濟發(fā)展的障礙，產業(yè)結構調整和升級成為“珠三角”急需解決的問題。 2、 目前 珠三角地區(qū)工業(yè)發(fā)展 面臨問題 問題一： 工業(yè)行業(yè)布點分散，產業(yè)集中度不高，現代企業(yè) 制度有待 完善 生產能力過剩 ； 企業(yè)規(guī)模偏小 ； 大部分企業(yè)的產品仍以勞動密集型為主 ； 粗加工、低附加值、產品雷同 。 問題二： 企業(yè)的自主創(chuàng)新能力不強 77.3%的高新技術出口產品是由來源于國外和港澳臺的技術創(chuàng)造的 。 問題三： 環(huán)境污染與環(huán)境質量 存在嚴峻問題 ， 城市污水集中處理率、噪聲達標區(qū)覆蓋率、汽車尾氣達標率和環(huán)保投資指數四項沒有一個城市達標 ， 部分江河河段水質惡化 ， 部分城市大氣污染嚴重 ， 大型火電廠基本上沒有脫硫、除硝裝置 。 大氣環(huán)境質量下降，酸雨頻繁 。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 33 頁 共 71 頁 廣州、深圳、佛山、東莞等市，氮氧化物、二氧化硫、總懸浮微粒超 過三級標準。全區(qū)近年酸雨頻率在 60%左右，酸雨酸度平均PH 值 4.57。大氣二氧化硫污染和酸雨多的原因，主要是工業(yè)，特別是火電廠群的排放造成的。 1993 年全區(qū)工業(yè)排放二氧化硫 33.6 萬噸，其中電力工業(yè)排放量占一半以上。氮氧化物毒性氣體排放， 1993 年全區(qū)排放量達 23 萬噸，比 1988 年激增 70%。 問題四： 水體污染普遍，情況十分嚴竣。 1993 年省環(huán)保部門對本區(qū)主要河段的評價結果表明，進入珠江三角洲水網地帶的河流，大部分只達類水質標準（占評價河流的27.14%）；相當多的河段水質已超類標準（占評價河流的 12 82%），這些河段大多出現于流經城市的河流，有的甚至黑臭。許多水道水質均超過類標準，其質已不符合飲用水源標準，城市飲用水源難以為繼。水體污染嚴重，主要是廢水排放造成的，特別是城市生活污水的污染。 1993 年全區(qū)排放廢水 19.44 億噸，其中城市生活污水占 55.68%（經處理的不足 10%），絕大部分就地排入江河。 3、珠三角地區(qū)工業(yè)園典型案例解析 工業(yè)園區(qū) 是指工業(yè)企業(yè)相對聚集，有較完善的基礎設施和較高效齊全配套服務體系的工業(yè)制造生產區(qū)域。工業(yè)在園區(qū)內集中布局，有利于實現基礎設施共享，有利于以較小成本、 較低費用獲取外部經濟資源，有利于整合優(yōu)化工業(yè)資源，有利于環(huán)境污染的治理。工業(yè)園區(qū)是城鎮(zhèn)工業(yè)功能分區(qū)的有效形式，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的前進基地。據測算，工業(yè)園區(qū)每集中一個企業(yè)，可節(jié)省投資 10%左右，少占土地資源 15%左右。合理布局工業(yè)園區(qū)，發(fā)揮市場機制在資源配置中起基礎作用的同時，充分發(fā)揮政府在工業(yè)發(fā)展過程中的引導和推動作用，正確引導企業(yè)行為方向，對促進工業(yè)布局合理化，實現社會經濟持續(xù)健康發(fā)展，具有重要的現實意義。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 34 頁 共 71 頁 【天安數碼城】 基本參數 天安數碼城占地 30 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 80 萬平方米。其中研發(fā)基地及配 套 。 設施約 50 萬平方米，高尚住宅區(qū) 23 萬多平方米，白領公寓 6 萬多平方米。 規(guī)劃特色 天安數碼城是完全市場化 運作的科技園區(qū) ,由天安數碼城公司自主規(guī)劃、設計、招商、運營及管理。天安數碼城主要定位于服務中小民營科技企業(yè)，屬深圳市高新科技產業(yè)帶的一部分，并與深圳市高新科技園區(qū)形成互補、協(xié)作、雙贏格局。天安數碼城公司針對后工業(yè)化時代及知識經濟時代，中小民營科技產業(yè)經濟呈現的互補協(xié)作性強、智力密集、轉型快、貿工技一體化的特點，創(chuàng)新理念，適應地提供現代富有形象的科技產業(yè)大廈產品?？萍籍a業(yè)大廈在勸能上體現后工業(yè)化、科技化、信息化，既適合企業(yè)研發(fā)、試制，又體現總部經濟概念、啞鈴型經濟、協(xié)作化經濟特點。天安數碼城配備了最先進的網絡 設施，首家接駁 IP 城域網，真正做到了集科研、開發(fā)、交易與良好的辦公居住環(huán)境四位一體。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 35 頁 共 71 頁 經過數 十 年的發(fā)展，天安數碼城已經發(fā)展成為創(chuàng)新科技產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、金融業(yè)、高端專業(yè)服務機構典型聚集的民營科技園區(qū)。也是適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、風險投資的極具發(fā)展活力的民營經濟聚集體。 天安數碼城已經吸引了超過 1000 家優(yōu)質民營科技企業(yè)入駐，其中既有體現總部經濟概念的知名集團化科技企業(yè)（及上市公司）總部，也有五百強企業(yè)的分支機構或合作企業(yè)；既有貿工而技的民營科技企業(yè)，也有留學生個人創(chuàng)業(yè)公司。目前，入駐企業(yè)經過國家、省、市認證的民營科技 企業(yè)已超過 100 家，上市企業(yè) 8 家，深圳民營科技五十強企業(yè) 2 家 ,多達 12家銀行。園區(qū)技工貿總值達 350-400億元，稅收逾 30 億元。 天安數碼城已經形成比較完善的創(chuàng)新科技服務支撐體系，引進了具有完備的金融服務、風險投資、智力與人才服務體系，研發(fā)教育環(huán)境，以及良好便利的基礎設施。天安數碼城與國家級科研機構、多個知名學府建立合作關系，并通過舉辦各種論壇促進業(yè)界與大學之間的管理和技術交流。其中天安數碼城與清華大學合作成立清華力合國際技術移動公司，旨在為駐企提供產權轉移合風險交易平臺，與清華成立的清華信息技術有限公司 專為園區(qū)提供最優(yōu)網絡環(huán)境和各種最新資訊應用。 借鑒點 項目規(guī)模較為接近，而產品類型較為豐富，包括 研發(fā)基地及配套，高尚住宅區(qū)，白領公寓 等，為項目發(fā)展提供發(fā)展思路 。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 36 頁 共 71 頁 二、長三角地區(qū)工業(yè)園企業(yè)市場調查 1、 長 三角地區(qū)工業(yè)概況 長三角地區(qū)位于長江下游和東海之濱，集 “ 黃金海岸 ” 與 “ 黃金水道 ” 于一身，地勢平坦，土地肥沃，交通便利，腹地廣闊，具有良好的自然條件和優(yōu)越的地理區(qū)位，自明清以來就成為中國經濟最發(fā)達的地區(qū)。近代以來，這里與西方工業(yè)和文化最先接觸，孕育了中國的近現代工商業(yè)文明，奠定了中國近現代工業(yè)的初 步基礎。新中國成立初期，江浙滬兩省一市的人口雖然只有全國的，但經濟總量和工業(yè)總產值分別占全國的和近。受計劃經濟體制和國家工業(yè)發(fā)展重點轉移等因素的影響，兩省一市的經濟和工業(yè)雖有一定發(fā)展，但發(fā)展步伐較慢。年，兩省一市的經濟總量占全國的比重由 .上升到 .；工業(yè)總產值占全國工業(yè)產值的比重也一直徘徊在以內。 改革開放之后特別是世紀年代以來，長三角地區(qū)經濟發(fā)展進入了現代化的新階段。年，鄧小平 “ 南方談話 ” 提出了開發(fā)浦東的發(fā)展戰(zhàn)略。黨的十四大確 立了建設社會主義市場經濟體制的改革目標，并提出了 “ 以上海浦東開發(fā)開放為龍頭，帶動長江長三角洲和整個長江流域地區(qū)經濟的新飛躍 ” 重大戰(zhàn)略部署。改革開放的逐步深入和外部環(huán)境的不斷改善，使長三角地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Φ玫匠浞轴尫?，現代工業(yè)和地區(qū)經濟得到了快速發(fā)展，重新恢復了這一地區(qū)在中國經濟中的領先地位，在激烈的國內國際市場競爭逐步形成一些新的競爭優(yōu)勢。有關長三角地區(qū)在全國的地位及其與其他個經濟區(qū)域的基本情況比較。 長三角地區(qū)的經濟和工業(yè)發(fā)展具有明顯的區(qū)域特點。改革初期，得益于上海工業(yè)的擴散和江浙地區(qū)農工相輔的傳統(tǒng)，長 三角地區(qū)尤其是江蘇省和浙江省的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)與家庭工業(yè)迅速崛起，帶動了農村工業(yè)化的迅猛發(fā)展。江蘇省鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)總產值在 “ 六五 ” 期間（萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 37 頁 共 71 頁 ）年平均增長 .， “ 七五 ” 期間（）年平均增長 .， “ 八五 ” 期間（） 年平均增長 .。到 “ 八五 ” 末期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產值占江蘇全省工業(yè)總產值的，成為江蘇省工業(yè)化的主導力量。浙江則大力發(fā)展個體私營經濟。年，浙江省注冊個體私營企業(yè)萬戶，注冊資本總額億元，從業(yè)人員萬人，均居全國首 位。全國首批家最大私營企業(yè)中，浙江占家。年浙江億元的生產總值中，個體私營經濟為億元，占 .。個體私營經濟的迅速發(fā)展不僅使浙江持續(xù)保持高速增長態(tài)勢，提升了浙江經濟在全國的比重，而且有效地使當地居民分享經濟增長成果，縮小了城鄉(xiāng)差距，到世紀年代后期，浙江省農民人均純收入超過上海躍居全國第一位。上海市實施浦東開發(fā)開放戰(zhàn)略之后，加快經濟體制改革和經濟結構調整步伐， “ 九五 ” （）和 “ 十五 ” （） 期間，上海工業(yè)在 “ 發(fā)展中調整 ” ，實施戰(zhàn)略 性調整重組，大力推進 “ 科教興市 ” 主戰(zhàn)略，優(yōu)化產業(yè)發(fā)展布局，提升企業(yè)自主創(chuàng)新能力，推進工業(yè)新高地建設，深化國企改革，堅持走新型工業(yè)化道路，工業(yè)和地區(qū)經濟保持了快速持續(xù)協(xié)調平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。作為全國現代工業(yè)產業(yè)和先進技術來源的重鎮(zhèn)和排頭兵，上海工業(yè)發(fā)展不僅是保持一定的規(guī)模和高速度，更重要的價值在于引導地區(qū)乃至全國現代工業(yè)的換代升級，不斷推進工業(yè)的現代化步伐。依托上海市這個迅速崛起的國際大都市，上海市現代裝備制造業(yè)、信息、汽車、石油化工和精細化工、精品鋼材等骨干產業(yè)，船舶產業(yè)、海洋裝備產業(yè)、航空航天產業(yè)等戰(zhàn)略產業(yè)，生物醫(yī)藥制造、新能源產業(yè)、生產性服務業(yè)等新興產業(yè)，以及正在興起的都市工業(yè)等工業(yè)產業(yè)迅速發(fā)展，使上海工業(yè)繼續(xù)在全國保持領先地位。 在長江三角洲經濟發(fā)展和產業(yè)升級過程中，外商直接投資（）起到巨大的促進作用。年，長三角實際利用增長了倍，年均增長率達，占全國實際利用的比重由年的 .上升到年的。長三角地區(qū)對增長的報酬率為 .，即投入的每增長，將增長 .，萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 38 頁 共 71 頁 對第二產業(yè)和第三產業(yè)的報酬率達 .左右 。從引進外資的地區(qū)差異分析，江蘇省蘇南地區(qū)的多以加工貿易為主，并正向產業(yè)集群投資方向發(fā)展，逐步形成了外資產業(yè)群和產業(yè)帶。上海市的從開始就流入現代服務領域或工業(yè)制造業(yè)上下游階段的生產服務行業(yè)，投資領域層次較高。浙江省的主要是從事一般貿易的工業(yè)制造業(yè)，并且主要集中于浙江東北地區(qū)的杭州、寧波、嘉興、湖州等市。外資推動了長三角工業(yè)尤其是現代制造業(yè)的升級步伐，促進了經濟增長和外貿出口的迅速擴大。年，長三角地區(qū)對外出口額年平均增長 .，比全國高出；其中 年的年均增幅高達 .，比全國高出近。年，上海市全年外貿進出口總額 .億美元，比年增長 .（其中出口增長 .）；江蘇省全年進出口總額 .億美元，增長 .（其中出口增長 .）；浙江省全年進出口總額 .億美元，增長 . （其中出口增長）。 長三角出口占全國的比重由年的 .提高到年的 .，提高了多個百分點，標志著長三角的開放程度和國際化水平的不斷提高，也反映了長三角經濟在國內外市場上 具有較高競爭力。改革開放政策促進了長三角地區(qū)的工業(yè)和經濟騰飛。年提高到 .，提高了近。同期，江蘇、浙江的經濟增長速度也由 .和 . 提高到 . 和 .， 分別提高了 .和 .。年，上海經濟增長 .，江蘇增長 .，浙江增長 .。浙江從年起已連續(xù)年保持兩位數的增長，上海和江蘇從年起連續(xù)年保持兩位數的增長。年長三角整體經濟的年平均增長率達到了 .，比全國平均水平高出近 。年長三角兩省一市經濟總量為 .億元，占全國經濟的比重為 .，年已增加到 .億元，在全國經濟中的比重上升到了、。工業(yè)是現代經濟增長的主要推動力量。第二產業(yè)占上海、江蘇、浙江經濟總量的，長三角地區(qū)的經濟起飛與工業(yè)迅速發(fā)展和結構升級密切相關。年，三地工業(yè)增加值達到億元，占全國工業(yè)增加值的 .萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 39 頁 共 71 頁 ，明顯超過三地經濟總量占全國的比重，也比年的比重上升了個百分點。長三角地區(qū)以占全國不到的土地和的人口，創(chuàng)造了近 的生產總值、近的工業(yè)總產值和的外貿出口，成為中國經濟強有力的增長引擎。年全國凈增加億元，長三角就貢獻了億元，貢獻率達 .。 作為我國工業(yè)最發(fā)達、工業(yè)化進程最快的地區(qū)，長三角地區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展使其成為我國 “ 率先發(fā)展 ” 的區(qū)域。但是，長三角地區(qū)工業(yè)化進程尤其是工業(yè)的傳統(tǒng)增長方式也帶來了越來越嚴重的問題，成為該地區(qū)進一步發(fā)展的重要制約。 2、 長三角地區(qū)工業(yè)發(fā)展面臨問題 第一，粗放型經濟增長面臨的能源、資源、環(huán)境壓力不斷增大。 與全國一樣，快速的工業(yè)化進程 不斷加大對能源、資源供給與保護環(huán)境的壓力。長三角地區(qū)歷來地少人多，資源尤其是工業(yè)發(fā)展的能源、主要原材料都需要依賴國際國內市場供應。在這里不僅人口密集（還有很多外來務工人員），而且工業(yè)項目星羅棋布（從開始遍布鄉(xiāng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)到今天日益增多的外資項目）。在高投入、高速度、高消耗、低附加值的粗放增長方式作用下，長三角地區(qū)工業(yè)近年來面臨的能源資源和環(huán)境保護壓力已經到了十分嚴重的地步。國家經濟社會 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃綱要提出降低單位生產總值能耗的目標，對于已經到了傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展極限的長三角地區(qū)來說，的確是一個十分艱 巨的任務。 第二，工業(yè)化進程還沒有充分體現自主創(chuàng)新特色，經濟粗放增長難以持續(xù)。 長三角地區(qū)工業(yè)人力和技術儲備是全國最好的地區(qū)，但該地區(qū)的工業(yè)化進程主要依靠低成本的勞動力、土地等要素的推動。與外資相比，該地區(qū)工業(yè)技術水平還比較低，自主創(chuàng)新能力不強的問題尚未解決。外資企業(yè)是企業(yè)研發(fā)活動的主體。年上海大中萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 40 頁 共 71 頁 型工業(yè)企業(yè)新產品研發(fā)經費的是外資，研發(fā)人員的也是外資企業(yè)所擁有。江蘇通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)發(fā)展迅速，但外資占這一產業(yè)的成以上，本土企業(yè)研發(fā)創(chuàng)新能力嚴重不足。作為國際制造業(yè)轉移 的重要基地，長三角地區(qū)已經成為國際制造業(yè)的重要生產基地，高新技術產業(yè)得到快速發(fā)展。但是，該地經濟發(fā)展需要的生產技術和主要設備，基本上全部依賴進口。該地區(qū)的工業(yè)利用本地資源尤其是生產要素優(yōu)勢、通過承接國際產業(yè)轉移進入了的國際分工體系，但就整體而言仍處于產業(yè)分工的中低端，產業(yè)升級的任務很重。最近以來，當地政府用于研究開發(fā)的投資雖然大幅度增長，但仍處于低水平。如何提高研發(fā)經費的使用效率，尤其是如何消化吸收新技術、提升自主創(chuàng)新能力，也是一個嚴峻挑戰(zhàn)。沒有工業(yè)技術的自主創(chuàng)新，僅僅依靠技術進口是難以實現經濟增長方式轉變 的。有關數據顯示，年，長三角地區(qū)工業(yè)增加值率呈現下降趨勢：上海由 .下降到 .，江蘇由下降到 .，浙江由 .下降到 .。 第三，長三角地區(qū)工業(yè)的外向型發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)日益嚴峻，經濟結構調整任務依然繁重。 首先是人民幣匯率不斷提升的沖擊，將對很多依靠低成本競爭的中小企業(yè)造成巨大壓力。其次，隨著國際貿易摩擦的不斷增多，長三角地區(qū)長期高增長的外貿出口形勢面臨轉型的任務。與外貿形勢類似，長三角地區(qū)工業(yè)經濟結構調整盡管取得了很大的成績，處于快速工業(yè)化階段 的基本定位，使該地區(qū)第三產業(yè)比重相對較低?，F代服務業(yè)發(fā)展有所進展，但是面臨的體制、機制和消費市場不足的問題成為重要制約。以上海為例，服務業(yè)發(fā)展的規(guī)模與水平還不適應國際大都市和全國經濟中心的要求，一般制造業(yè)為主的經濟結構影響了輻射能力的提升，也阻礙了自身服務業(yè)尤其是生產性服務業(yè)市場的擴大。行業(yè)分割、部門壟斷和服務業(yè)企業(yè)競爭實力不足，制約了上海服務業(yè)的健康發(fā)展和整體競爭力的提升。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 41 頁 共 71 頁 第四，經濟社會發(fā)展不平衡的矛盾凸顯，公共服務滯后和能力不足問題值得關注。 在長三角地區(qū)工業(yè)化進程的六個指標中，城市化率和產業(yè)就業(yè)比 重是兩個數值最低的指標。這在某種程度上反映出該地區(qū)與全國一樣，是城市化滯后于工業(yè)化，社會發(fā)展滯后于經濟發(fā)展。盡管與全國相比，長三角地區(qū)區(qū)域差別、城鄉(xiāng)差別相對較小，但是并不意味著這些差別已經可以忽略不計。事實上，該地區(qū)的貧富差別、區(qū)域差別乃至城鄉(xiāng)差別仍然很嚴重，目前還沒有看到已經趨于縮小的跡象。由于社會發(fā)展不足，公共服務滯后和能力不足問題比較突出。外地人口尤其是勞動力很多，對當地經濟發(fā)展和工業(yè)化作出了很大貢獻，但是戶籍制度、社會福利制度、收入分配制度等方面的制約，使他們難以真正融入當地社區(qū)，社會治安狀況不容樂 觀。各種社會矛盾的逐步積累，將影響該地區(qū)的長期發(fā)展和穩(wěn)定。 3、區(qū)域 工業(yè)園典型案例解析 【津南 EOD 產業(yè)園】 開發(fā)規(guī)模及開發(fā)周期 （ 1）項目占地：約 800 畝； （ 2）規(guī)劃總建筑面積：約 55 萬平米； （ 3）建設總投資： 30 億元； （ 4）開發(fā)周期：共分四期， 5 年完成。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 42 頁 共 71 頁 園區(qū)定位 領銳資產管理股份有限公司將協(xié)同合作伙伴 新加坡騰飛、中關村軟件園、北京大學青鳥集團、深圳康佳電子等共同開發(fā)咸水沽鎮(zhèn)舊城改造區(qū)內的 800 畝用地。項目規(guī)劃定位為以 IT 軟件開發(fā)為主，結合科研開發(fā)孵化辦公為一體的生態(tài)環(huán)保綠色都市工業(yè)園 （簡稱 EOD）。 （ 1）產品形態(tài) 獨立性、商務性、標志性、生態(tài)性 獨立性：出入口獨立、形象獨立、樓體獨立、院落獨立； 商務性：有良好的商務氛圍，能夠滿足其貿易、服務、會議、接待等多種商務活動的需要； 標志性：有顯著的標識，方便客戶識別； 生態(tài)性：環(huán)保、節(jié)能，可以采用美國 LEEDTM 標準評價綠色生態(tài)效果，追求綠化景觀與建筑的高度融合。 （ 2）功能特點 展示型、靈活性、智能化 展示型：提高首層層高，并作很好通透性的展示面； 靈活性：不同的空間內可以布置為辦公或者商務居住，產品可分可合； 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 43 頁 共 71 頁 智能化：安全、快速 、大容量的信息網絡；智能大廈的線路系統(tǒng)；電子存儲設備的功能間；便利快捷的信息溝通渠道；電子安保系統(tǒng)等。 功能分區(qū) （ 1）企業(yè)總部區(qū) 亦可稱為首腦經濟，是經濟活動價值鏈中的高端部分。本案立足于服務濱海新區(qū)，以超前的規(guī)劃空間及健康生態(tài)的辦公環(huán)境吸引眾多國內外知名企業(yè)入駐，打造出天津首個國際化、低密度、低成本、生態(tài)化的新型辦公領地。 （ 2）企業(yè)研發(fā)區(qū) 現代新型工業(yè)的研發(fā)機構聚集區(qū)。打造企業(yè)科技高地，提升區(qū)域產業(yè)層次，吸引高端人才，創(chuàng)造高額利潤。 （ 3）高科技產品生產加工區(qū) 新型現代工業(yè)的輕型加工制造基地。 配備生產加工型物業(yè)，配合總部基地、研發(fā)區(qū)，引領區(qū)域產業(yè)升級，直接將研究成果轉化成生產力，區(qū)別于傳統(tǒng)的生產制造類企業(yè)，實現高附加值、高科技、高潔凈、低能耗、低污染的生產。 （ 4）配套服務區(qū) 滿足服務園區(qū)內企業(yè)及員工的生活工作需求。配備完備的商務服務和生活服務功能，實現園區(qū)辦公和生活一體化的需求，包括金融服務中心、產品交易中心、教育培訓中心、國際市場發(fā)展研究中心等等。 （ 5）員工公寓區(qū) 滿足園區(qū)內職工的生活場所。完善區(qū)域內功能布局，為區(qū)域員工提供休息空間，實現 24 小時生活工作圈。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 44 頁 共 71 頁 總部經濟辦公樓 企業(yè)研發(fā)樓 企業(yè)研發(fā)樓 綜合配套區(qū) 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 45 頁 共 71 頁 借鑒點 項目充分挖掘項目本身生態(tài)化之特征，通過差異化實現項目價值的整體提升。 三、長株潭工業(yè)園企業(yè)市場調查 1、長株潭地區(qū)工業(yè)概況 長、株、潭，一個 不足 1 7 的面積，不足 1 5 的人口，卻創(chuàng)造了全省 1 3 的生產總值 城市群 ， 無可爭議地成為了全省經濟的 “ 增長極 ” 。 三市集中力量辦大事，握緊拳頭保重點，大力發(fā)展高新技術產業(yè)，突出營造園區(qū)經濟，努力增加工業(yè)投入，發(fā)展壯大產業(yè) 集群，奠定了分工合理、優(yōu)勢互補的產業(yè)發(fā)展新格局。目前，已基本形成了長沙以電子信息、機械、食品為主，株洲以交通運輸設備制造、有色金屬、化學原料及化學制品、非金屬礦物制品為主，湘潭以黑色冶金、機電及機械制造、化纖紡織、化學原料及精細化工為主的產業(yè)格局。各自特色獨具的支柱產業(yè)，成為經濟發(fā)展的強大支撐。 據省發(fā)改委提供的信息表明， “ 十五 ” 期間，長株潭電子信息工業(yè)增加值占到了全省的 90、裝備工業(yè)占到了 65、生物醫(yī)藥占 55、新材料占 55、鋼鐵有色占 40。 萍鄉(xiāng)項目前期市場調研報告 第 46 頁 共 71 頁 2、 長沙市 典型工業(yè)園區(qū)調研 1991 年，國家科委 核定長沙高新區(qū)總規(guī)劃面積 18.6 平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。 1997 年 4 月經原國家科委批準，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調整為由岳麓山高科技園（ 7 平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（ 4 平方公里）、馬坡嶺農業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（ 3 平方公里）、遠大高科技園（ 1 平方公里）和市內政策區(qū)（ 3.6 平方公里）等 “ 一區(qū)四園 ” 組成 。 （ 1） 麓谷生態(tài)科技新城 【總體信息】 創(chuàng)建時間： 2000 年 。 園區(qū)地址：長沙市汽車西站旁 。 占地面積： 80 平方公里 ， 已開發(fā)面積： 20 平方公里 。 與企業(yè)合作形式 ：以土地產權出讓為主 也可租標準廠房 。 園區(qū) 建設的基本指導思想是：堅持以招商引資為主線，產業(yè)發(fā)展為重點，開發(fā)建設為基礎，制度創(chuàng)新為動力，著力把麓谷科技產業(yè)園建設成為全省高新技術產業(yè)的集聚區(qū)，新型工業(yè)化的示范區(qū)，全市經濟發(fā)展的增長極和以高新產業(yè)為主導、自然生