深圳星河時代COCOPARK市調(diào)報告（43頁）

星河時代 COCOPARK 市 調(diào)分享 * 目錄 項(xiàng)目介紹 業(yè)態(tài)占比分析 經(jīng)營情況 市調(diào)總結(jié) 建議建言 * 項(xiàng)目介紹 星河時代COCOPARK 是由星河集團(tuán)投資約 10 億 、 聯(lián)袂Benoy建筑事務(wù)所 、 香港華藝 、香港 ACLA景觀設(shè)計等世界知名設(shè)計團(tuán)隊(duì)精心打造 。 * 項(xiàng)目介紹 集團(tuán)介紹 星河商業(yè)地產(chǎn)全稱深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 ， 為星河集團(tuán)全資子公司 。 星河商業(yè)地產(chǎn)是星河集團(tuán)兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一 ， 依托星河集團(tuán)雄厚資本實(shí)力 ， 星河商業(yè)地產(chǎn)形成了多項(xiàng)目 ， 全流程的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)營運(yùn)管理體系 。 星河商業(yè)地產(chǎn)是深圳起步最早 、 起點(diǎn)最高的商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)公司之一 ， 先持有 5大商業(yè)項(xiàng)目 ， 均占據(jù)深圳新商圈中心 ， 總面積達(dá) 33萬平方米 ， 預(yù)期市值超過 100億元 。 在營項(xiàng)目 新建項(xiàng)目 星河明樂項(xiàng)目 預(yù)計 2014年開業(yè) 星河雅寶項(xiàng)目 待定 星河常州項(xiàng)目 待定 項(xiàng)目介紹 公司介紹 2014/7/16 家庭休閑購物中心 以 “ 自然 、 休閑 ” 為建筑理念 ，擁有五大自然采光中庭 ， 近百家國際國內(nèi)知名品牌 ， 內(nèi)設(shè)國際倉儲式超市山姆會員店 、 巨幕影院博納國際影城 、 喜悅真冰滑冰場 、時尚服飾 、 中西特色美食 、 親子樂園 、 潮流數(shù)碼等 。 項(xiàng)目介紹 位亍龍崗大運(yùn)新城與龍城中心交匯區(qū)位 ，毗鄰大運(yùn)主體育場館 ， 坐擁大運(yùn) 、 愛聯(lián)雙地鐵站 。 總占地面積 3萬平方米 ， 建筑面積達(dá) 8.2萬平方米 ， 建筑主體共八層 ， 地上四層 ， 地下四層 。 * 項(xiàng)目介紹 -地理位置 項(xiàng)目位亍深惠路與黃閣南路交匯處 緊鄰深惠路地鐵 3號線復(fù)合通道 正對深圳標(biāo)志性建筑大運(yùn)中心 距南中國最大的城市廣場龍城廣場約900米 * 項(xiàng)目介紹 -人口及人均收入分析 核心圈層： 大運(yùn)新城與中心城區(qū)的高尚樓盤居住人口 、 商務(wù)人口等； 住宅人口： 整體規(guī)劃住宅 310萬平 14萬人 ， 中心城 4.55萬人； 商務(wù)人口： 三年內(nèi)商務(wù)面積約 43萬平米 ， 商務(wù)人口約 5萬人； 主要圈層： 龍崗中心城人口； 2020年規(guī)劃人口約 74萬人； 偶得客群： 橫崗 、 坪地 、 坪山 、 鳳崗等周邊城鎮(zhèn)的客戶 。 龍崗常住及外來人口增長幅度較為穩(wěn)定 ， 常住人口年增長率約為 3%； 人口年平均增長率高亍深圳整體水平； 外來人口占據(jù)常住人口總量的 80%以上； 龍崗區(qū)消費(fèi)者家庭規(guī)模通常較大 ， 家庭人數(shù)主要集中在 3個以上 。 2009年龍崗區(qū)居民人均消費(fèi)性支出占可支配收的比例為 84.1% 在六個區(qū)中排名第一，有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。 項(xiàng)目介紹 -人口及人均收入分析 區(qū)域 人均可支配收入（元） 人均消費(fèi)支出（元） 所占比重 龍崗區(qū) 23876.85 20086.71 84.1% 羅湖區(qū) 27607 22409 81.2% 福田區(qū) 31740 23970 75.5% 鹽田區(qū) 24771 18314 73.9% 寶安區(qū) 24985.91 18134.24 72.6% 南山區(qū) 25995.8 18006.19 69.3% 2009深圳市各區(qū)人均可支配收入與消費(fèi)性支出 * 項(xiàng)目介紹 -項(xiàng)目定位及樓層規(guī)劃 定位： 星河時代 COCO Park，打造時尚、經(jīng)典、潮流亍一體的時尚中心，集時尚購物、休閑娛樂、商務(wù)餐飲、家居生活、生活服務(wù)多功能亍一體，是深圳東部第一家高品質(zhì)、現(xiàn)代化購物中心。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 B4/B3 停車場 B2/B1 大型國際零售超市 /停車場 1F 大型國際零售超市 /服飾 /休閑餐飲 /鐘表 /珠寶 2F 大型國際零售超市 /服裝 /特色餐飲 3F 電器 /家居生活館 /美容纖體 /兒童樂園 /休閑服飾 /內(nèi)衣 /特色餐飲 4F 電影院 /溜冰場 /數(shù)碼 /特色餐飲 /運(yùn)動休閑服飾 4F夾層 美食廣場 * 龍崗 cocopark商業(yè)面積共 8.2萬（建面） 其中獨(dú)立項(xiàng)目類占比 54%（山姆會員店 面積為 2.4萬），餐飲類占比 24%， 女裝占比 9%，男裝占比 8%，精品占比 5%。 樓層業(yè)態(tài)占比 * 龍崗 cocopark商戶共 108家， 在商戶類別中，服裝 /鞋包 /運(yùn)動類有 商戶 50家，占比達(dá) 46%，鐘表 / 珠寶 /飾品 /禮品 /化妝品有商戶 8家 占 7%， 它們都是主力零售商戶，共占 比 53%；餐飲品類共 26家，占比 24%； 其它娛樂休閑、生活配套等品類共 25家 占比 23% 。 業(yè)態(tài)占比分析 * 業(yè)態(tài)占比分析 * 業(yè)態(tài)占比分析 * 業(yè)態(tài)占比分析 * 業(yè)態(tài)占比分析 * 主要品牌介紹 -山姆會員店 山姆會員店（ Sams Club）是美國沃爾瑪百貨公司（ Wal-Mart Stores, Inc）的會員制連鎖店，是專門服務(wù)于會員的倉儲式購物俱樂部。其店名取自沃爾瑪百貨的創(chuàng)始人山姆 沃爾頓（ Sam Walton）的名字。第一家山姆會員店于 1983年在美國俄克拉荷馬州（ Oklahoma）的中西部誕生，成為繼沃爾瑪社區(qū)店（ Wal-Mart Store ）之后的第二種業(yè)務(wù)類型。至 2009年 5月 7日，山姆會員店在美國已擁有 4700萬會員， 602家連鎖店遍布于除俄勒岡州（ Oregon）和佛蒙特州（ Vermont）的其余各州。 龍崗 cocopark山姆會員店： 商鋪號： L1S-037 L2S-033 營業(yè)面積： 2.4萬 層高： 11m 主通道： 5m 龍崗 cocopark山姆會 員 店是全國第八家，華南第三家，深圳第二家（第一家位于深國投廣場） * 圖片展示 * 主要品牌介紹 -博納國際影城 * 博納國際影業(yè)集團(tuán)是一家擁有強(qiáng)大資本背景支持的涉及電影制作、發(fā)行、影院投資、院線管理、廣告營銷、藝人經(jīng)紀(jì)的集團(tuán)化電影公司。紐約時間 2010年 12月 9日上午9:30，博納影業(yè) CEO于冬敲響納斯達(dá)克的開市鐘，標(biāo)志著中國第一家影視公司在美國上市。 為了打造電影制作、發(fā)行、放映完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，博納國際影院投資管理有限公司于 2005年成立，現(xiàn)在已經(jīng)在北京開設(shè) 5家，上海 3家，西安、重慶、深圳各 2家，哈爾濱、天津、福州、石家莊、武漢、長沙、惠州、東莞各 1家，共 22家。 龍崗 cocopark博納國際影城 ： 商鋪號： L4-032 營業(yè)面 積 ： 3972 月均票房： 70萬元 廳位安排： 7個標(biāo)準(zhǔn)放映廳和 1個巨幕豪華放映廳， 1429個座位 主要品牌介紹 -博納國際影城 * 影院 博納國際影城 品牌分布 * 圖片展示 * 龍崗 cocopark喜悅真冰滑冰場 ： 商鋪號： L4-033 營業(yè)面積： 冰面 800 ,總面積 1866 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：單次門票： 60元 /1人 1次不限時 暢滑 A卡： 1000元 20次 暢滑 B卡： 2500元 55次 月均銷售： 27萬元 主要品牌介紹 -喜悅真冰滑冰場 * 圖片展示 * 圖片展示 * 主要品牌介紹 -餐飲 * 主要品牌介紹 -服裝 商戶圖片展示 商戶圖片展示 商戶圖片展示 經(jīng)營情況 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間： 2012.122013.02 0200040006000800010000120001400010 11 12 1 2 合計 平均 月銷售 （單位：萬元） 時間（月份） 10 11 12 1 2 合計 平均 月銷售 （單位：萬元） 2095.68 1993.4 2606.24 2908.67 2509.92 12113.91 2422.78 星河 COCOPARK各月銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 1、主力店 主力店 10 11 12 1 2 合計 （ 元） 月均銷售 （元） 喜悅真冰溜冰場 305570 152740 155270 337331 394052 1344963 268992.6 博納影院 351080 653347 1082268 2086695 695565 經(jīng)營情況 2014/7/16 L1 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 滿 記 151523.5 99733.7 166157.5 131960 176370.5 145149 1232.2 星巴克 160000 192500 177140 171600 225500 185348 1091.6 奉 茶 90229 70276 79295 67068 81739 77721.4 1560.7 艾薯 110283 81552 86706 101390 128978 101781.8 1804.6 2、餐飲方面 銷售最好的是星巴克，月均 18.5萬，最低的是奉茶，月均 7.8萬。 坪效最好的是艾薯，月均 1800元 /平方，最差的是星巴克，月均 1092元 / 2014/7/16 L2 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 面包新語 277568.2 254455.3 301765.4 256863.9 226007.2 263332 1671.9 必勝客 584377.6 489194.6 619546 620244.6 665781.9 595828.9 1508.8 肯德基 296210 239176 287132.5 243422.5 257975.5 264783.3 1018.4 石名家 100310.9 70162.71 91679 71370 146752 96054.9 333.4 銷售最好的是必勝客，月均 59.6萬，最低的是石名家，月均 9.6萬。 坪效最好的是面包新語，月均 1672元 /平方，最差的是石名家，月均 333元 / 2、餐飲方面 經(jīng)營情況 2014/7/16 L3 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 面點(diǎn)王 311718 251072.6 376896.1 409524 376638.1 345169.8 1105.3 滋味涮 552191 478120.1 554119 440913 321458 469360.2 1767.2 禾綠 355243 336816 454483 528683 587820 452609 2164.6 仙蹤林 89273 62355 89224 84350 83396 81719.6 476.5 快樂桔子 76124.5 53011 70605 84311 81507 73111.7 1712.2 許留山 186569 127971 151379 170077 180755 163350.2 1633.5 魚趣 448151 384792 461708 446739 434505 435179 902.1 九毛九 1037570 877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981 1509.0 壹食尚 302591 198134 251521.5 301088 194506 249568.1 721.5 圣豐城 987368 1090751 1241592 1843857 1509734 1334660 1043.7 Annex 24102.4 14417.5 19856 20649 15855 18975.98 1054.2 銷售最好的是九毛九，月均 100.7萬，最低的是 Annex，月均 1.9萬。 坪效最好的是禾綠，月均 2165元 /平方，最差的是仙蹤林，月均 477元 / 經(jīng)營情況 2014/7/16 L4 10月 11月 12月 1月 2月 月均 坪效 亞馬 遜烤肉 260279 228741 346709 329104 213049 275576.4 682.3 黃記煌 386750.6 322876 410571 422698 427018 393982.7 1487.3 漢拿山 570352.8 408700 475132 539666 496182 498006.6 1155.2 HEY YO! 148735.5 106597.3 169198.1 143259.3 168182.7 147194.6 1015.1 麥當(dāng)勞 200000 262000 206933 149400 220413 207749.2 846.6 拿渡 113495 98506 150881 154817 134431 130426 1250.5 甜品 站 30187 30187 3018.7 銷售最好的是漢拿山，月均 49.8萬，最低的是甜品站，月均 3萬。 坪效最好的是甜品站，月均 3000元 /平方，最差的是亞馬遜，月均 682元 / 經(jīng)營情況 3、配套方面 配套項(xiàng)目 10 11 12 1 2 合計 （ 元） 月均銷售 （元） 971714 851831 871400 1132869 1077554 4905368 981074 配套項(xiàng)目包括： 生活服務(wù)、培訓(xùn)教育、健身、美容美體、電玩、游樂、滋補(bǔ)品、藥店等 經(jīng)營情況 紅黃藍(lán) 129000 89393 355211 56868 29556 660028 132006 反斗樂園 350000 274377 70503 385262 454044 1534185 306837 品牌 10月 11月 12月 1月 2月 合計（元） 月均（元） 4、零售方面 零售 10 11 12 1 2 合計 （ 萬元） 月均銷售（萬元） 1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3 零售包括： 服裝、珠寶、化妝品、箱包、鐘表、禮品、數(shù)碼等 經(jīng)營情況 經(jīng)營情況 4、零售方面 部分品牌月銷售情況統(tǒng)計 品牌 10 11 12 1 2 合計（元） 月均銷售（元） H&M 1830000 1969000 1840000 2326263 2410000 10375263 2075053 三葉草 138228 152078 193549 193078 207890 884823 176965 VERSINO 29778 170935 211192 238871 311332 962108 192422 J&J 183714 220156 420865 357967 210332 1393034 278607 HOTWIND 245696 230834 312486 346894 291218 1427128 285426 WESTLINK 308829 297168 428366 480126 466784 1981273 396255 優(yōu)衣庫 1916647 2225308 3514728 3280568 2669634 13606885 2721377 MANGO 191501 177442 451822 287263 181584 1289612 257922 ELLASSAY 207552 168753 235272 276105 101007 988689 197738 雅瑩 250348 253505 306106 337754 159019 1306732 261346 馬天奴 68293 145189 125022 148712 58794 546010 109202 5+ 122001 185353 287311 211852 117552 924069 184814 Orhirly 172085 198347 263672 320633 204014 1158751 231750 VERO MODA 166605 139460 127331 216504 164765 814664 162933 ONLY 113829 136033 291729 183233 150786 875611 175122 周大福 633892 746522 754403 1173823 939581 4248221 849644 寶明堂養(yǎng)生坊 13822 5874 42114 65543 12410 139763 27953 歐時韻 197107 99048 112746 105090 121737 635728 127146 康美人生 28301 15422 61805 29896 31306 166730 33346 品牌 租金條件 (實(shí)用面積） 扣點(diǎn) 租賃年限 山姆會員店 40元（含管理費(fèi)），從第二年起每 年遞增 1元 3% 8年 博納影院 67元 +10元（管理費(fèi) ） 15% 15年 九毛九 150 一般為 9%-15%水平 拿渡 230 滋味涮 2