南昌小商品城批發(fā)市場市場研究及總體定位報告

江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 1 - 目 錄 第一章 前言 第二章 批發(fā)市場 在 中國的 發(fā)展現(xiàn)狀 一、批發(fā)市場的研究和發(fā)展 （一）中國批發(fā)市場的研究 （二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 二、批發(fā)市場面臨的主要問題 （一）批發(fā)市場的主要問題 （二）批發(fā)市場的主要對策 第三章 南昌市商業(yè)環(huán)境和市場構成分析 一、南昌市的區(qū)域構成及發(fā)展規(guī)劃 二、南昌市商業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)布局 三、南昌市批發(fā)市場的發(fā)展 四、南昌市南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 第四章 項目的區(qū)位分析 一、本案項目簡介 二、本案項目的區(qū)位分析 第五章 本案項目的戰(zhàn)略理念和總體策略 一、項目 總體戰(zhàn)略理念 二、本案項目的整體策略 第六章 本案項目的綜合定位 一、項目的戰(zhàn)略定位 二、項目的目標市場定位 1、目標客戶群的類型 2、主要目標客戶的特點 3、投資行為的特征 三、項目的主題概念定位 四、項目的總體功能定位 1、項目功能規(guī)劃的原則 2、項目功能的規(guī)劃 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 2 - 3、功能說明 五、名稱與形象定位 第七章 本案項目的經營理念和模式 一、經營理念 二、經營策略 三、預留管線 第八章 本案項目群的設計 一、“項目群”主題經營理念 二、“項目群”的整體功能設計 三、展示交易功能的項目 1、服裝服飾交易中心 2、兒童用品交易中心 3、文化辦公用品交易中心 4、體育休閑用品交易中心 5、家居用品交易中心 6、日用品交易中心 7、食品交易中心 8、汽車用品交易中心 9、國際貿易中心 四、輔助配套功能的項目 1、會展中心 2、商務休閑會所 3、餐飲服務中心 4、配送倉儲服務中心 5、商屋 6、其它 第九章 本案項目常規(guī)性營銷工作準備 第十章 結束語 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 3 - 南昌小商品城 項目 市場 研究及 總體 初步定位 報告 第一章 前 言 本項目市場研究是通過對南昌市商業(yè)現(xiàn)狀 ，用 一系列定性或定量的方法 ， 對 所提取的研究對象進行的一種 信息篩選、歸納和分析的過程，是 本項目定位、項目發(fā)展和項目推廣的基礎， 其結果是 為 本 項目提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。 我司于 2006年 9月份接受 -公司 的委托，對南昌小商品城 項目 進行 總體 策劃工作 ； 我司對此項目 非常重視，成立了項目 專案 小組，在開展市場研究工作 時 運用了目前最先進的 市場 研究方法，從項目開發(fā)所涉及的點、線、面等多角度獲取相關的調查數(shù)據，并通過深入的分析得出有關結論，通過對南昌本地各類專業(yè)市場的深入調查， 從而得出有實質性意義的研究結論，為本項目的最終定位提供一個堅實的依據。 本項目作為委托方在 南昌市的第一個商業(yè)房地產項目 ， 成功與否對委托方 實現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展 具有 關鍵性 意義和長遠影響 。 特別 是項目在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大，使企業(yè)的 生存 風險過于集中在一個項目的成功與否上。 基于以上客觀因素，我司對本項目的策劃原則 是 ： 降低風險、樹立品牌、長遠發(fā)展！ 為了最大限度的減少項目運作過程中的失誤，降低項目運作的風險，充分利用 南昌洪城路 象湖北岸的商品批發(fā)市場群、 尤其是 洪城大 市場 商圈 的商業(yè)文脈， 委托方 提出了把 “ 南昌小商品城 建成一個 中國中部 最大的以 商品 批發(fā)為主的超大型、綜合性的集商品 展示、 批發(fā)交易、倉 儲配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化 小 商品交易市場” 的戰(zhàn)略思路 ；也 為了使 委托方該項目的 戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實施， 我司 在對項目進行多角度、多方位、多產業(yè)調查的基礎上，基本認同 委托 的戰(zhàn)略思路，并在此基礎上進一步提出以“ 工貿聯(lián)動 為產業(yè)發(fā)展 模式的 市場交易中 心” 策劃理論為指導，將“批發(fā)市場”的概念提升為“中國新型的、有完善配套服務功能的，以 商品 展示和推介為主題的、經營有品牌和 產地 商品的、引入信息化 系統(tǒng) 、 大型和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心” 的 戰(zhàn)略 概念，并通過發(fā)展 南昌小商品城 項目、通過以各種主題交易市場 為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動 南昌市昌 南城 區(qū) 批發(fā)市場產業(yè)結構的全面 升級 ； 依托 南昌洪城路 象湖東岸和北岸的商品批發(fā)市場群 的基礎，構建 中部 最 規(guī)范 的、具有 高度信息化和產業(yè)化 的、集多 產業(yè) 商品的交易市場 中心 ， 同時 將 該 項目建 成為中 部 多種國內外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心。 基于項目具體情況， 本案項目 周邊同類型的 商業(yè) 項目較多，極容易形成同 業(yè) 的競爭。因此，必須挖掘項目的獨特優(yōu)勢，使項目做到“三性”（即唯一性、排它性和權威性），使 本案 項目在 區(qū)域 市場上脫穎而出，搶江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 4 - 占市場制高點，獲得市 場超額利潤，提高項目開發(fā)的附加值。 通過前瞻性戰(zhàn)略思路的 本案項目 ，圍繞著與其相配套的公共配套設施和商業(yè) 服務設施，將使 南昌 市 昌南城區(qū) 獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快 南昌 市 昌 南城 區(qū) 的城市化進程 。 即通過“ 南昌小商品城 ”項目的實施，將大大加速 昌 南城 區(qū) 的城市化、 產業(yè) 化、 現(xiàn)代 化 的 進程，實現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套發(fā)展協(xié)調的城區(qū)格局。 第二章 批發(fā)市場在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 一 、批發(fā)市場的研究和發(fā)展： （一）中國批發(fā)市場的研究： 1、中國批發(fā)市場的態(tài)勢 ： （ 1） 中國批發(fā)市場的作用 ： 中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放逐漸興旺 活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經濟生活中一個不可或缺的商品流通渠道。 中國商品批發(fā)市場經過二十 多 年的發(fā)展， 其 在 資源 配置、擴大內需、引導生產、搞活流通、 價格 體系 形成、推動 地方 經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。 （ 2） 中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面 ： 近幾年 ， 批發(fā)行業(yè) 在生產商自銷 （專賣店 和直銷店 ） 和大型零售商批零兼營 （沃爾瑪、上海華聯(lián)、國美電器、蘇寧連鎖） 的雙重擠壓下， 商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務的主要承擔者，其交易額的增長速度趨緩， 呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。 同樣，在商品批發(fā)市場面臨著交易額增長速度下降的情 況下， 批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。 一方面， 部分 廠商 為減少營銷環(huán)節(jié)，降低營銷費用， 杜絕偽冒品的損害， 直接經營連鎖 專買（ 直銷 ） 店，通過這種方式，廠商的產品跳過中間經銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達到市場占有的目的；部分 廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經營以強化營銷渠道的掌握力量 ； 一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進貨價格，把批發(fā)商甩到一邊 。 另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經營觀念 的原因 ，不能滿足廠商的整體需求，無 法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產品上市政策沒有收到應有的效果。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 5 - 【結論】 在這樣的 大 市場 環(huán)境 下， 本案項目作為 一個大型的 、定位在以批發(fā)業(yè)為主導的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經驗、發(fā)展趨勢、運作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎上，進行創(chuàng)新。 2、中國批發(fā)市場建設與發(fā)展經驗 （ 1）走統(tǒng)籌規(guī)劃， 強力 依靠政府發(fā)展的路子 ： 批發(fā)市場的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的 基礎上。各地批發(fā)市場發(fā)展實踐證明，凡是注重、加強統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。 （ 2） 走 明確市場定位、辦特色市場發(fā)展的路子 ： 無論是產地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當?shù)貎?yōu)勢，選擇經營品種和發(fā)展規(guī)模。 例如： 壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當?shù)禺a品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識的培育自己的產業(yè)基地， 形成“ 產 （業(yè)） -（加） 工 -貿 （易） ”結合的體系， 為市場發(fā)展打下堅實的基礎。 河南中原芝麻批發(fā)市場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布 吉農產品批發(fā)市場分別以其經營品種、款式與價格優(yōu)勢、新的交易方式為特色， 形成了“ 貿 -貯 -貿 ” 的商業(yè)體系， 確定了其在同類市場中的領先地位，并保持強勁的發(fā)展勢頭。 河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色 專業(yè) 市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。 （ 3）走強化市場管理與凈化市場服務，完善市場功能發(fā)展的路子 市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務的競爭。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質的服務，增強市場的凝聚力。 （ 4）走批發(fā)市 場多種交易模式的發(fā)展路子 走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡單模式，積極尋找適合不同市場發(fā)展的新型模式，是促進批發(fā)市場發(fā)展的重要內容。 大多數(shù)市場在這方面進行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務方面進行積極探索，一些市場在拍賣、計算機網絡交易方面進行了嘗試，為市場發(fā)展 注入了活力，一些市場積極引進現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 6 - （ 5）走以股份制形式辦市場的發(fā)展路子 ： 一些市場在股份制改造方面進行了探索，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農產品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進了經營機制的轉變。西南建材中心批發(fā)市場、武漢武泰閘農副產品中心批發(fā)市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發(fā)市場等在股份制改造方面進行了積極探索，有效地實現(xiàn)了批發(fā)市場管理機制創(chuàng)新。 【結論】 本案項目 的投資開發(fā)應該 在總結中國批發(fā)市場成功經營的基礎上，有所創(chuàng)新。 必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務體系，而且 本案項目在建成后 還必須經營，只有經營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產品傾銷 等 3、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉變 ： 批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近 25年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進入調 整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴峻挑戰(zhàn)。 在 2006 年至 2020 年期間，由于中國 仍然 還是一個發(fā)展中國家，城市化水平 還較 低，各地經濟發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習慣，還將存在 較大的 發(fā)展 空間 ，充滿著活力，但數(shù)量不應增加 太多 ，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農副產品批發(fā)市場存在的時間會更長。 如何實現(xiàn)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調整、創(chuàng)新與發(fā)展呢 ? （ 1） 實現(xiàn)批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉變 市場經濟就是法制經濟，批發(fā)市場作為市場經濟的一種形式，必須通過法律手段進行規(guī)范化發(fā)展。 （ 2） 實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質的提高轉變 市場建設的重點要放在市場功能的完善上，要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經營品種的商品特性進行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。 要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經紀人隊伍。 （ 3） 實現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉變 批發(fā)市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四大功能。 （ 4） 實現(xiàn)批發(fā)市場形 象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質產品的集散地轉變 批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 7 - （ 5） 實現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉變 積極引導批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經營管理批發(fā)市場。 （ 6） 中國批發(fā)市場的前景 據有權威專家預測： 2012 年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機勃勃，實力非凡。 【結論】 如何解決一個企業(yè)經營的形態(tài) 是 市場與政府經營的管理形態(tài)的職能轉變，對 開發(fā)商 是一個考驗。 本案項目 的功 能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉儲、推介、展示等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個主題的專業(yè)市場，并通過培訓、專題會議、俱樂部、推介會，提升內部批發(fā)企業(yè)的水平，增加本案項目 的整體競爭能力。 本案項目 一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于部分商品大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發(fā)市場運作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結算中心。 本案項目 必須加強管理，積極推廣與宣傳，提高批發(fā)市場中 經營商品的質量，杜絕假冒偽劣商品，樹立在批發(fā)市場的品牌形象。 對于 本案 項目，從企業(yè)運作形態(tài)上，開發(fā)商可以將項目分拆，通 過與 國內的著名批發(fā)市場加強聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），這樣，一方面可以降低開發(fā)商的投資風險，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴大市場規(guī)模，增強市場的競爭能力和輻射力。 二 、 國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 1、國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 根據對 國外 批發(fā)市場的研究分析，發(fā)達國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。 國外的流通產業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產者為主導發(fā)展到以批發(fā)商為主導，最終發(fā)展到以 零售商為主導。 可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。 大力發(fā)展物流，做配送服務，通過與物流、網絡的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。 【結論】 本案項目 的批發(fā)形態(tài)絕對不同于周邊攤位式的批發(fā)市場，而是一種批零兼營的、批發(fā)采用零售運作模式生產主導 批發(fā)主導 零售主導 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 8 - 的、集批發(fā)與多種形態(tài)商業(yè)混合的市場形態(tài)。 2、國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式 ： 中國雖然 尚 未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉 入中國的批發(fā)業(yè)。 這些外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網絡： （ 1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場 ： 德國麥德龍公司在中國以經銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場 ； 其每個市場面積達 16,000平方米，自稱擁有 10-12 萬顧客 ； 麥德龍公司初步的市場目標是讓中小零售商成為顧客，并計劃在長江三角洲每片 100-150 平方公里的范圍內建立一個類似的市場。 目前麥德龍公司 60-70的客戶是集體采購者。 （ 2）在出售國內生產產品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網 ： 可口可樂在中國已投入 8億美元建立 20 多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網。 （ 3）在中國建立銷售代理網 ： 代理商促銷的國外品牌產品包括汽車、電腦、機械、設備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務是由不同層次的代理進行的。 （ 4）投資在產品生產、流通和經銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務 ： 外國批發(fā)商進入中國批發(fā)市場的典型做法是：一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發(fā)業(yè)務。 國外批發(fā)商靜靜地逐步進入中國市場已引起有關部門的注意，同時也引起國內批發(fā)經營企業(yè)的重視。 上海國內批 發(fā)商已決定加強批發(fā)業(yè)務，并培訓自己的代理，建立配給中心，發(fā)展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。 【結論】 了解國外的批發(fā)商進入中國的模式，同時了解未來批發(fā)市場的運作手段，采用適度超前的手段，是建設一個符合市場需求的項目。如何利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進入中國的機會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場（類似國內零售業(yè)發(fā)展的初期）；通過培訓，提高中國批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。 3、臺灣批發(fā)商的運作模式 ： （ 1） C C的商品批發(fā)交易模式 ： 目前，臺灣的 一些批發(fā)商以 C C(cash and Carry) 即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運作的新模式。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 9 - C C模式可以稱之為顧客 (零售店 )自行在批發(fā)市場采購、自行配送產品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。 （ 2） C C的批發(fā)商品的特點 ： 通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經銷商模式，劃分區(qū)域經營轄區(qū)內的零售客戶，采用路線推銷 (一邊訂貨、一邊下貨 )或引貨推銷 (以預售方式，今天委訂，明天送貨 )的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內的寶潔公司采用這種模式）。 而 C C模式則是，以高周轉特 性商品為主要的商品結構，成立一個大型批發(fā)中心 (倉庫 )，由顧客自行前來采購，原則上以自助式和現(xiàn)金購買來完成交易，同時自行配送商品。 （ 3） C C模式的市場對象 ： 市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團體客戶，一種為大批量業(yè)務使用者，如工廠、學校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群 。 （ 4） C C模式的經營形態(tài) ： 商品結構：以一般消費品為主，主要集中于高周轉特性的商品 銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象 結算：現(xiàn)金 配送：顧客自行負責 經營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心 顧客：為持有會 員卡的零售業(yè)及業(yè)務使用的團體客戶。 在 C C的銷售市場范圍內，除了零售客戶外， 采用 C C模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。 C C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負擔給業(yè)務員的推銷與商品配送等成本。 一般而言， C C模式的批發(fā)價，大約比一般批發(fā)業(yè)低 5至 10，而季節(jié)性商品更可以再低 1至 3，提供給零售客戶作為季節(jié)性促銷用。 【結論】 本案項目 在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于部分產品采用這種模式的批發(fā)經營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 。 當然，也 可以引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設備分銷商藍格賽、德國的麥德龍；在條件成熟的情況下，還可以在國內采用連鎖的模式發(fā)展。 4、 WTO 對中國批發(fā)市場的沖擊 ： （ 1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“ 保護時間 ” ： 入世 5年 后，中國市場將全面對國外開放。 對于中國批發(fā)業(yè)來說，從 2000年 起 至 2006 年底 是最后的保護期，利用這一時間差，迅速使企業(yè)發(fā)展壯江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 10 -大。因為國外批發(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進的物流技術和管理技術，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊。 【結論】 不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研 究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風險是非常大的。 （ 2）對工業(yè)品的沖擊小于日用消費品 ： 批發(fā)市場從性質上說，它承載眾多批發(fā)戶，如廠家、一級批發(fā)、二級批發(fā)、零售商等，入世后，國外大量資金、技術對批發(fā)業(yè)的介入和對其關聯(lián)行業(yè)的沖擊必然影響國內的批發(fā)業(yè) ； 而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。 一般來說，對以工業(yè)消費品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農產品及日用百貨為主的批發(fā)市場。比如，對農副產品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機遇則更多一些。 【結論】 若從開發(fā)形式看， 南昌小商品城 屬于房地產開發(fā)，我們研究認為，入世后對以批發(fā)市場為依托的商業(yè)房地產業(yè)也會帶來一定的影響。 （ 3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè) ： 對中國零售業(yè)從 1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進入中國的外資零售企業(yè)已達 500 多家，競爭雖然激烈，但國內的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當豐富的經驗，因此，其零售業(yè)的應對能力應大于外資零售對其的沖擊能力。 【結論】 在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經營手段，將很難在競爭中占據優(yōu)勢。因此， 本案項目 若不尋求 制勝對策，最終競爭的結果將使自己市場對象被淘汰出局?！?二 、 批發(fā)市場面臨的主要問題 ： （一）批發(fā)市場的主要問題 ： 1、批發(fā)市場的定義 批發(fā)市場是指為買賣雙方提供經常性地、公開地、規(guī)范地進行商品批發(fā)交易，并具有信息、結算、運輸?shù)扰涮追展δ艿膱鏊?2、批發(fā)市場的特征 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 11 -有固定的場所和商品分裝、加工、儲運配套設施；陳列大量商品以供看樣訂貨；為吸引客戶進場交易提供便利；“市場”經營管理機構不參與商品經營；進場客戶有相當經營實力，長期駐場。 3、批發(fā)市場的主要功能 集散（商流）功能；結算功能；信息中心功能；價格形 成功能；加工、配送功能；服務功能；交易功能；管理；展銷功能；代理功能。 4、批發(fā)市場的作用 銜接產需，指導生產，引導消費；發(fā)揮價值規(guī)律的作用，發(fā)現(xiàn)商品價格；維護交易秩序，規(guī)范交易行為；有利創(chuàng)造品牌，促進新產品開發(fā)，保證成交質量；提供規(guī)范交易場所；有利加速資金流轉（保證金制度，為購銷雙方合同擔保，避免經濟詐騙行為）。 5、國內批發(fā)市場的主要問題 攤位制為主，檔次較低，設施簡陋；交易方式簡單、原始，交易行為不規(guī)范；交易功能單一，配套功能差；以管理為主，管理人員素質低，市場的創(chuàng)新能力極差；個體戶為主、企業(yè)和有品牌 的產品參與的極??；資金能力有限；不注重經營，是房地產開發(fā)商，只是租賃攤位，經營能力較差甚至沒有經營；投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務的功能；缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、包裝等服務；管理技術落后。 （二）批發(fā)市場的主要對策 1、對策之一： 整合資源 ： 與“物流”及電子商務整合，速度制勝 。 現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤源泉，是 21 世紀最大的蛋糕之一。 據有關資料介紹，日本著名批發(fā)商業(yè)企業(yè)丸紅已經和上海一百正式成立我國第一家合資批發(fā)企業(yè)，該企業(yè)向社會各類零售企業(yè)提供物流配送服務 。 而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪這樣的國際連鎖店也需要社會物流配送服務。因此，我國的批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢在必行。 在我國，物流運作的真正主體制造商、批發(fā)商和零售商物流意識的覺醒才是近兩年的事情。 絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍然停留在低水平的服務層面上。將來批發(fā)市場要做到一切以滿足客戶需求、開發(fā)客戶需求和創(chuàng)造客戶價值為基本出發(fā)點和終結目標。 【結論】 批發(fā)市場不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個簡單的“賣場”，所以， 本案項目 一定要增加“賣場”之外的功能規(guī)劃，這也是同周邊批發(fā)市場競 爭的關 鍵所在。 物流配送服務旨在解決企業(yè)管理創(chuàng)新和商品的流通速度問題。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 12 -信息的全球化，世界范圍內物流業(yè)的介入，將使交易的直接化傾向更大，批發(fā)業(yè)作為交易的中間環(huán)節(jié)，其生存基礎面臨更加危險的威脅，從某種意義上說，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)的存在實質是對商品流通的“阻礙”，在當今如此殘酷的環(huán)境中批發(fā)業(yè)要生存，并進一步做大做強，一定要與“物流”業(yè)進行整合，通過降低物流成本，減少中間環(huán)節(jié)費用來提高產品競爭力，以速度制勝，使國內的批發(fā)業(yè)達到一個質的飛躍。 未來的批發(fā)業(yè)的發(fā)展，批發(fā)業(yè)同物流業(yè)的發(fā)展是一對孿生兄弟，因此在投資建設大型批發(fā)市 場時，必須要考慮同物流業(yè)的協(xié)作，包括網絡系統(tǒng)的建設。 （ 2）批發(fā)市場自身整合，做強做大 批發(fā)市場放開后，外商帶來了先進的技術、管理經驗和理念、雄厚的資金。 國內批發(fā)市場要正視現(xiàn)實，聯(lián)合起來，壯大自身。一方面國內批發(fā)市場自身整合，增強實力，另一方面準備與外商介入的批發(fā)市場以股份制或其它形式進行整合。 【結論】 本案項目一定要有這種憂患意識，在企業(yè)形態(tài)上，要不斷的尋求企業(yè)間、項目間的整合，包括把項目分拆成若干個項目。 采取與外商強強聯(lián)合，走中外聯(lián)合開發(fā)市場之路；或通過資本運營、收購、兼并、重組國內批發(fā)市場 ，擴大企業(yè)規(guī)模，理順產權關系，構建大型批發(fā)集團。這樣的整合應該充分體現(xiàn)各個批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強市場競爭能力。 大型批發(fā)集團的聯(lián)合旨在實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，為進一步做強做大尋找更多的支撐點。 2、對策之二： 打造品牌： 國內大型批發(fā)市場要想方設法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化經營之路。注重提升物業(yè)管理品質和服務創(chuàng)新，不斷營造良好的交易環(huán)境，聚集旺盛的人氣，從而塑造卓越的品牌形象。就是以服務樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心， 最終打造出批發(fā)市場的“金”字招牌。 （ 1）招租和培育專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場“航母” 在批發(fā)市場上的優(yōu)秀專業(yè)公司，因為經營水平都很高，必然會獲得大批客戶的認同，為打造批發(fā)市場的品牌作用極大。但同時對商業(yè)房地產企業(yè)提供較高的要求，不能局限于銷售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進行項目調研、策劃、開發(fā)、經營服務中去，如何細分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進行市場創(chuàng)新，引導一種消費潮流等等。 【結論】 本案項目一定要吸引更多的大型的專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)入 駐，對于項目的成功是至關重要的，其極類似零江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 13 -售商業(yè)物業(yè)要引入主力店一樣，十分關鍵。 （ 2）卓越的物業(yè)管理，良好的經營水平，是打造品牌的關鍵 批發(fā)市場開發(fā)之后，要重視市場需求服務，圍繞著如何興市旺市開展各種經營服務。 例如 對于服裝市場，可以通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢發(fā)布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經營的內涵就是服務的創(chuàng)新。 只有在不斷創(chuàng)新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和好處，而這樣的批發(fā)市場才有好的口碑，才會征服客戶。 應該說，以批發(fā)市場建設為依托的是房地產業(yè)，但要想獲得成功，迫切 需要卓越的物業(yè)管理和經營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。 提升經營的水平，一是開發(fā)的市場交給專業(yè)的批發(fā)市場經營管理公司，利用該公司“?！钡膬?yōu)勢極力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的經營管理公司。 無論前者還是后者，都要求經營管理公司要充分有新的理念和管理方法。這種經營管理不僅僅局限于提高專業(yè)批發(fā)市場質量，加大打假防假力度，理順內部管理機制，批發(fā)市場內規(guī)行劃市，培養(yǎng)有影響力的大商戶等等較一般的經營管理水平，而是考慮如何管理能夠促使批發(fā)市場進一步做大做強，如何使批發(fā)市場中的產品都是過硬的拳頭，如何使“市場 商品專而精，市場功能多而優(yōu)”，如何提前介入市場開發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產權分散的同類經營商戶通過一種網絡紐帶集中起來，采用物流技術及網絡信息，統(tǒng)一采購、配送，集中管理等具有深刻服務內涵的舉措。 打造品牌，還要重視學習世界上最先進的批發(fā)管理技術，特別是信息技術的應用，諸如把國外最先進的物流配送技術、供應鏈模式導入國內，跳躍式地快速構造我國現(xiàn)代批發(fā)網絡。通過學習他人，提高自己的管理品質，在與外商的學習和協(xié)作中前進，在前進中尋求擊敗對手的策略。 【結論】 本案項目的經營管理策略是：包括完善的服務功能（信息、配送、 結算、加工等）；高效、統(tǒng)一的管理體系；具有展示、推介、培訓、電子商務等多種交易方式（郵購、電話訂購、計算機訂購等）的現(xiàn)代交易集散中心；經營有品牌名稱的商品為主的批發(fā)市場等。 （ 3）“集群化”發(fā)展，品牌打造的重點 批發(fā)市場 “集群化”包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業(yè)批發(fā)市場的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場的“集群化”發(fā)展的概念；另一個是在一個批發(fā)市場里，有多個專業(yè)批發(fā)市場的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場“集群化”發(fā)展的概念。 本案項目 強調的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化”，其目的就是通過規(guī)模效應向周邊地區(qū)輻 射、滲透。 輻射式的批發(fā)市場，極類似零售業(yè)的連鎖經營模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景不江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 14 -同，要因地制宜；集聚式的批發(fā)市場，極類似一站式購物模式的購物中心或 SHOPPING MALL。 創(chuàng)新性地適時建立“集群市場”，并通過批發(fā)市場中構建的網絡、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關聯(lián)、相互促進，形成規(guī)模經營。 【結論】 本案項目貿是集聚式的批發(fā)市場集群。 可以以南昌市昌南城區(qū)為基礎，同一批國內外專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場的輻射式產業(yè)集群（即以某一類產品為核心，如日用品、服裝等），建立國 內 中部區(qū)域 批發(fā)市場的品牌。 如果說卓越的經營管理是“打造”品牌，那么批發(fā)市場的“集群化”發(fā)展就是對品牌的“再打造”。 前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化”發(fā)展策略即是品牌的滲透或延伸。例如，第一個批發(fā)市場的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后來復制的幾個批發(fā)市場吸引的已不僅僅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的認知。 品牌的影響力顯然在“集群化”運作下深入并成倍放大了。 3、對策之三： 功能創(chuàng)新： 從全國范圍看，批發(fā)市場處于轉折時期，需要調整、規(guī)范、創(chuàng)新。 批發(fā)市場能夠長期存在與發(fā)展的前 提是“功能創(chuàng)新”，傳統(tǒng)的小商品批發(fā)市場大有被新的交易形式所替代的趨勢。 因此，國內的批發(fā)市場在做好與計算機、網絡、物流融合，與各大批發(fā)市場進行整合，打造“金”字招牌的同時，還需加強在觀念上、管理上、組織上、功能上、機制上、經營方式上等進行方方面面的創(chuàng)新。 多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將獲得更多的利潤 入世后，批發(fā)業(yè)中不適應市場化運作的那部分功能將很快自生自滅，而自身在不斷創(chuàng)新的前提下，批發(fā)市場的生存空間會拓得更寬，在相當長時期內將保持良好的發(fā)展態(tài)勢。 從本質上說，批發(fā)市場功能創(chuàng)新或“市場再造”是一個利潤再分配 的過程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發(fā)市場的利潤將逐漸減少；不能不斷創(chuàng)新的批發(fā)市場將被擠出主導地位，甚至擠出市場。 批發(fā)市場將向縱向一體化延伸 批發(fā)市場的功能上進行創(chuàng)新，例如，從原來的流通領域伸向生產領域，走“銷 -產一體化”、“以銷帶產”的經營之路； 從“一買一賣”模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉變創(chuàng)新； 把批發(fā)市場建設為廠家倉儲區(qū)、產品展示區(qū)和營銷中心。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 15 -【結論】 本案項目的功能建設，也必須根據企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標進行 創(chuàng)新，包括市場的功能的創(chuàng)新和企業(yè)產業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新。 4、對策之四： 向零售市場滲透： （ 1）向零售市場滲透的概念 凡是涉及到產品銷售的企業(yè)，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰(zhàn)略的高度。 向零售業(yè)滲透包含兩個方面的概念。一個概念是在批發(fā)市場內，增加零售的功能和區(qū)域，目前批發(fā)市場都具有批零兼營的功能，但沒有專業(yè)的零售區(qū)域，在規(guī)劃上實際是可以考慮加入這種經營功能，因為這種形態(tài)可以增加批發(fā)市場的知名度，增加企業(yè)產品同客戶接觸的空間； 另一個概念是增加批發(fā)市場的功能，輔助批發(fā)型的企業(yè)向零售業(yè)滲透的能力，例如建立 南昌 小商品城 網站，增加信息功能；建立零售商俱樂部，定期向他們發(fā)布有關信息；建立物流配送體系，直接為批發(fā)企業(yè)服務，減少零售商的采購成本，成為配送中心。 （ 2）把批發(fā)市場將成為零售網絡的中心 根據批發(fā)商對市場的控制能力和網絡輻射能力，遵循“中心造市，周邊取量”的模式，也就是批發(fā)商以本地批發(fā)市場為終端網絡建設的中心大本營，走向周邊分兵擴張的道路。 使產品在批發(fā)市場上獲得較高的市場占有率和品牌認同感，從而帶動周邊市場的消費潮流。 這種經營模式將收到事半功倍的效果。 （ 3）協(xié)助設定客戶等級 為批發(fā)企業(yè)開發(fā)客戶信用管理軟件 ，建立公共客戶信息管理中心。一方面可以通過計算機對自己的客戶按照規(guī)模實力、資金信譽、品種結構、店面大小進行綜合分類（如 A、 B、 C類）管理，重點突破，以點帶面，努力提高客戶掌控力；另一方面，對于沒有信用的客戶，將在網上公布，減少批發(fā)企業(yè)因客戶信用造成的風險。 終端市場售點數(shù)量多，終端管理工作也極其瑣碎，建立周密的考核體系可大幅提高終端市場運作效率和專業(yè)化程度。 （ 4）陳列與信息反饋 利用批發(fā)市場的展示空間，讓產品更生動地展示在客戶的面前，可以增加和刺激購買，增加“額外”的銷售機會，樹立品牌形象，帶動產品 的整體流速；同時，利用批發(fā)市場的信息，可以對產品是否暢銷還是滯銷有一定的判知，以便批發(fā)企業(yè)調整產品結構和營銷策略。 【結論】 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 16 -向零售業(yè)滲透是本案項目的一個重要的經營策略之一，一方面在 36 萬平方米的建筑群內規(guī)劃一定比例的零售面積，另一方面，通過提供各種面向為零售商提供服務的內容，增加入駐批發(fā)市場企業(yè)的市場競爭能力。 具體的服務內容，必須與時俱進，不斷提升。 商業(yè)是一個植物性的行業(yè)，必須慢慢的培育才能成長，同時還需要不斷的進行精心管理，才能健康。 第 三 章 南昌市商業(yè)環(huán)境和市場構 成分析 一、 南昌市的區(qū)域構成及發(fā)展規(guī)劃： 1、南昌市行政區(qū)域劃分： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 17 - 2、 南昌市城市建設總體布局 南昌市城市總體規(guī)劃（ 2003 2020） 對南昌城市總體發(fā)展目標、市域城鎮(zhèn)體系、城市交通、舊城改造等方面制定了整體發(fā)展思路，提出“西進、東拓、北控、南延”原則。 （ 1）城市面積： 到 2020 年，南昌市行政轄區(qū)范圍達到 7402 平方公里；其中城市規(guī)劃區(qū) 900 平方公里，中心城區(qū)236 平方公里。 （ 2）人口規(guī)模： 到 2020 年，全市規(guī)劃總人口達到 350 萬人。 （ 3）規(guī)劃格局： 形成“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進”的總體發(fā)展規(guī)劃，以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個相對獨立的城區(qū)（昌南、昌北）進行布局，形成一江兩岸即“一城兩核”城市新格局。 （ 4） 南昌市總體規(guī)劃示意圖： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 18 - 3、南昌總體規(guī)劃中各組團構成及功能定位： （ 1）總體建設思想： 南昌市按照“西進、東擴、北控、南延”這一總的建設指導思想開始大南昌的城市建設規(guī)劃?？缃^西進發(fā)展紅谷灘新區(qū)和南昌經濟技術開發(fā)區(qū)，城東加大昌東工業(yè)園區(qū)和昌南工業(yè)園區(qū)的建設，外圍江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 19 -重點發(fā)展蓮塘、新建、灣里和昌東四個衛(wèi)星城區(qū)。從而使得南昌在今年形成“一個主城核心區(qū)、外圍多個組團”的格局。 （ 2）總體規(guī)劃方針： 2000 年，南昌市依據城市規(guī)劃人口規(guī)模和人均建設用地指標，制定了南昌市城市總體規(guī)劃（ 2000 2010 年），規(guī)定 2005 年南昌中心城城市建設用地規(guī)模為 115 平方公里，其中：昌北 28 平方公里，昌南 87 平方公里；到 2010 年中心城城市建設用地規(guī)模為 130 平方公里，其中：昌北城 41 平方公里，昌南城 89 平方公里。 2000 年至 2002 年，由于南昌城市的快速發(fā)展，原有的南昌市城市總體規(guī)劃（ 2000 2010 年）已不符合南昌發(fā)展的要求，為了將南昌發(fā)展成中部的大都市，南昌市政府迅速調整了城市建設規(guī)劃，制定了南昌市城市總體規(guī)劃（ 2001 2020 年），重新規(guī)劃人口規(guī)模，規(guī)劃到 2020 年，南昌城市規(guī)劃人口規(guī)模將達到 350 萬，規(guī)劃中心城城市建設用地規(guī)模 2020 年為 350 平方公里。 南昌市城市規(guī)劃 的區(qū)域范圍以“一核五片”組團式、多中心、網絡化為布局結構。 一核： 由昌南、昌北兩部分組成，包括中心片區(qū)、城東片區(qū)、城南片區(qū)、朝陽片區(qū)、牛行片區(qū)、紅角洲片區(qū)、長棱片區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等八個片區(qū)。 五片： 圍繞核心區(qū)外圍的五個城市組團；即蓮塘組團、望城組團、灣里組團、樂化組團、羅家組團。 二 、 南昌市商業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)布局： 1、南昌市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 總的來看，南昌市在政府“城內大商場、城郊大市場、城外大流通”的城市商業(yè)規(guī)劃思想下，制定了南昌市 2001-2010年商業(yè)規(guī)劃方案，到 2005年年底，在此方案的指引下， 南昌商業(yè)發(fā)展已經取得了一定的效果，主要體現(xiàn)在： （ 1）“城內大商場”引發(fā)了國內外商業(yè)巨頭爭先搶灘 自 4萬多方的“太平洋百貨”登陸南昌以來，現(xiàn)代零售商業(yè)爭奪日趨白熱化；世界零售巨頭“沃爾瑪”、“麥德龍”、“家樂?！?、“歐尚”、“百盛”、“易初蓮花”和“銅鑼灣廣場”等，國內珠三角區(qū)域的深圳“新一佳”、“天虹集團”，長三角區(qū)域的“國美”、“蘇寧”、“上海聯(lián)華”、“上海農工商”、北京的“北京華聯(lián)”等大型零售商也已陸續(xù)在南昌選點開業(yè)，多數(shù)入住企業(yè)已開有 2-3家分店；而南昌本地的零售巨子“百貨大樓集團”、“洪城大廈集團 ”在積極應對競爭的同時，迅速擴大了規(guī)模，銷售額和利潤均保持了較大幅度的增長。2005 年南昌社會商品零售總額達到 600億元；年均 10%以上的增長催發(fā)了南昌市零售商業(yè)的革命。 （ 2）“城郊大市場”的方針搞活城鄉(xiāng)區(qū)域市場 政府招收培育 10 個年交易額超 10 億元的區(qū)域性商品大市場，逐步將市內零散分布的專業(yè)市場牽出市區(qū)。 重點發(fā)展洪城大市場等一批市場交易額億元以上的省重點商品批發(fā)市場，商貿批發(fā)產業(yè)的規(guī)模效應正逐步體江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 20 -現(xiàn)。 區(qū)域 重點批發(fā)市場項目 2005 年市場成交總額 西湖區(qū) 萬壽宮商城 約 6億元 洪城大市場 約 110 億元 青云譜區(qū) 江西省裝潢建材大市場 約 26 億元 南昌市建材大市場 約 5億元 南昌深圳農產品批發(fā)市場 約 20 億元 紅谷灘新區(qū) 江西省汽車交易市場 約 15 億元 （ 3）“城外大流通”促使現(xiàn)代物流中心發(fā)展 物流企業(yè)直接把生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)連接起來，將大大縮短南昌與沿海發(fā)達城市在物流方面的差距，大大增強南昌作為省會中心城市對全省乃至周邊地區(qū)商業(yè)的輻射力和凝聚力，瀕危進一步壯大和擴展南昌商業(yè)的發(fā)展規(guī)模創(chuàng)造條件。 物流中心項目發(fā)展商 位置 規(guī)模 總投資額 寧波金潤集團 洪城大市場以南 300 5億 元 廈門建發(fā)集團 小蘭工業(yè)園 200 2億元 南昌商業(yè)貯運公司 青云譜區(qū) 200 2億元 江西郵政中心局 小蘭鎮(zhèn) 150 1.5 億元 2、南昌市商業(yè)總體布局： 區(qū)域 大型零售商業(yè)場所 特色商業(yè)街區(qū) 專業(yè)市場 其他商業(yè)設施 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 21 -東湖區(qū) 沃爾瑪廣場店 百貨大樓八一大道店、青山南路店、疊山路店 太平洋百貨 蘇寧勝利路店 國美南京路店 洪客隆八一大道店 勝利路服裝鞋帽、餐飲和展覽服務一條街 蘇鋪路花卉零售一條街 福州路餐飲、休閑、體育用品一條街 民德路 建德觀海鮮、水產品一條街 三經路木地 板建材一條街 象山北路五金商品一條街 北中山路服裝鞋帽箱包一條街 廣場北路服裝一條街 二七北路汽車維修一條街 江西水產大市場 香江家具市場 南昌市花鳥中心 南昌 永外果蔬市場 移動通信手機市場 藍天碧水購物廣場 江中紫禁城 商業(yè)城 千花瓣購物廣場 西湖區(qū) 麗華購物廣場 洪客隆中山路店 百壹佰貨 北京華聯(lián)桃苑店 上海農工商商場 南中山路服裝鞋帽箱包一條街 淵明南路鞋業(yè)一條街 孺子路餐飲休閑服務一條街 洪城路酒店、汽配一條街 繩金塔古玩一條街 中山路萬壽宮商 城 新大地家電、手機市場 洪城大市場 廣場南路家電配件批 零市場 洪都中大道南昌舊貨交易大市場 朝揚洲中成藥品交易市場 華東商貿城 盛世東方商貿城 五華大市場 家電大市場 聯(lián)信大市場 鴻順德國際商貿城 金潤廣場 龍盛黃金港 江西富地干鮮副食品批發(fā)大市場 一村工貿城 青山湖區(qū) 天虹商廈 百貨大樓城東店 昌東汽車交易廣場 汽車裝潢大市場 洪都北大道圖書城 香江家具建材市場 南京東路汽車配件交易市場 隆鑫廣場商業(yè)街 城東區(qū)域 鹿鼎國際購物廣場 京東購物中心 江西國際家居港 鹿鼎國際家具廣場 新城國際商都 罐城摩托車交易市場 羅馬風情商業(yè)街 江西音像制品中心 青云譜區(qū) 沃爾瑪解放路店 麥德龍商場 井崗山大道機床、汽配一條街 迎賓大道汽車及配件一條街 江西省裝潢建材大市場 盛世城中城 南昌深圳農產品市場 南昌市花卉市場 南昌市建材大市場 鄱陽湖建材精品廣場 洪都南大道摩托車配件交易市場 城南區(qū)域 華東國際博覽城 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 22 -南昌國際商貿城 南昌金屋裝飾城 南昌化工大市場 南昌小商品 城 紅谷灘新區(qū) 洪城廣場 洪客隆紅谷灘店 南昌市汽車交易市場 世貿中心 江西國際會展中心 贛江新天地 經濟開發(fā)區(qū) 江西國際汽車城 三 、 南昌市批發(fā)市場的發(fā)展： 1、南昌市商業(yè) 批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀： 隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，南昌市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運行模式發(fā)生了很大變化。 （ 1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉型為“房東” ： 南昌市 原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)： 商業(yè) -輕工 系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應； 供銷社 系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應全市各副食品網點所需的肉、蛋、菜、水產、煙、酒、糖、茶等。 由于原來規(guī)模就不大， 現(xiàn)在 兩個系統(tǒng)保留下來的就是百貨大樓商業(yè)集團和洪城大廈商業(yè)集團，其他已 基本消亡， 稍大一點的 傳統(tǒng) 商業(yè)網 點、 批發(fā)企業(yè)已經轉型為房地產租賃企業(yè)。 （ 2）目前批發(fā)市場的狀況 ： 發(fā)展歷程： 90年代 中、 后期以來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場，成為 南昌市 商業(yè)批發(fā)的主力軍。 由于南昌市工業(yè)基礎薄弱，在相當長的時間內，其工業(yè)產值均較低，工業(yè)產品種類較少，過分集中在醫(yī)藥、汽車和摩托車以及食品上，產業(yè)鏈規(guī)模相對較小，集群效應較低。 市場特征： 相對于北京方面、江浙滬方面和珠三角方面所形成的“旅 -貿結合”、“產 -工 -貿結合”、“展 -貿結合”的市場發(fā)展模式，目前南昌市范圍內還沒有，發(fā)展較迅速的是“貿貯貿結合”的物流、倉貯型專業(yè)市場和綜合性商品交易市場，市場構成形式較單一，層次和服務水平處于較低的階段；尚不能提供較為完善的服務形式和較為現(xiàn)代的服務內容。 隨著南昌市工業(yè)產業(yè)規(guī)模的擴大，產品種類的增多，產品銷售方式的轉變和途徑的擴大，已成為現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展壯大急需要考慮的重大問題，也是南昌轉業(yè)市場模式創(chuàng)新和轉變的大好時機。 市場 模式 分類： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 23 - 綜合批發(fā)市場類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 萬壽宮商城 中山路與勝利路交匯處 2路、游 2路、 18 2 洪城大市場 洪城路中段 9、 12、 13、 33、游 2、 201、 204、 211、 216、 219、 221、 224、 238路 3 華東商貿城 朝揚州建設西路 206、 218 路 4 盛世東方商貿城 朝揚州建設西路 206、 218 路 5 龍盛黃金港 朝揚州 象湖北岸 暫缺 （在建未投入使用） 6 華東國際博覽城 南昌縣小蘭工業(yè)園 暫缺 （在建未投入使用） 7 南昌國際商貿城 南昌縣蓮塘鎮(zhèn)銀三角 暫缺 （在建未投入使用） 8 南昌小商品城 南昌縣象湖新城生米大橋 暫缺 （在建未投入使用） 專業(yè)批發(fā)市場類： 建材類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 江西省裝潢建材大市場 青云譜區(qū)司馬廟立交橋旁 2 盛世城中城 青云譜區(qū)司馬廟立交橋旁 3 南昌市建材大市場 青云譜區(qū)三店西路 4 鄱陽湖建材精品廣場 青云譜區(qū)建設路 5 南昌金屋裝飾成 南昌縣蓮塘鎮(zhèn) 農副產品、海鮮、水產類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 南昌深圳農產品交易市場 青云譜區(qū)迎賓大道中段 2 江西富地干鮮副食品批發(fā)大市場 西湖區(qū)朝揚州象湖北岸 3 江西水產大市場 東湖區(qū)沿江北大道與港江大橋交匯處 家具類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 香江家具市場 東湖區(qū)青山南路 2 香江家具建材市場 青山湖區(qū)南京東路 3 鹿鼎國際家具廣場 高新開發(fā)區(qū)南京東路 4 江西國際家居港 高新開發(fā)區(qū)高新大道與解放路交界 汽車及摩托車配件類： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 24 -序號 名稱 地址 交通線路 1 昌東汽車交易廣場 青山湖區(qū)順外路 2 汽車裝潢大市場 青山湖區(qū)南京東路 3 江西國際汽車城 經濟開發(fā)區(qū)廬山大道 4 南昌汽車交易大市場 紅谷灘新區(qū) 5 南昌摩托車配件交易市場 洪都南大道 6 罐城摩托車交易市場 高新開發(fā)區(qū)京東大道南段 電子電器、通訊器材類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 新大地電腦城 西湖區(qū)八一大道展 覽館 2 長運電子電器配件市場 西湖區(qū)八一大道長途客運站 3 移動通信手機市場 東湖區(qū)八一大道移動公司一樓大廳 4 水晶宮手機市場 西湖區(qū)八一大道市委黨校旁 其它專業(yè)類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 南昌市花鳥市場 東湖區(qū)二七北路與青山南路交界處 2 江西花卉批發(fā)大市場 青云譜區(qū)壇子口里交處 3 江西省圖書城 青山湖區(qū)洪都北大道 4 江西新華書店音像制品批發(fā)中心 高新開發(fā)區(qū)高新大道 5 潮陽洲藥品藥械交易市場 西湖區(qū)潮陽洲撫生路 6 南昌化工大市場 南昌縣蓮塘鎮(zhèn) 7 江西舊貨大市場 西湖區(qū)洪都中大道 物流倉貯 市場 類： 序號 名稱 地址 交通線路 1 金潤廣場 西湖區(qū)潮陽洲象湖北岸 2 南昌郵政中心局 青云譜區(qū)青云譜貨站旁 3 一村工貿城 西湖區(qū)洪城路桃花一村 目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場 38個 ， 其中 進行綜合類 批發(fā) 業(yè)務 的 有 8個， 專業(yè)類 批零兼營的 27 個 ，物流倉貯類的市場 3個。 （ 3）批發(fā)市場的空間分布： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 25 -由于各類商品批發(fā)市場的規(guī)模和經營商品的不同，在分布上也各有其特點。 按交通位置分布： 交通環(huán)線 類型與狀況 內 環(huán) 線 內 各類批發(fā)市場 6 個 ， 以日用工業(yè)品 、農副產品 和家電、通訊產品和家具、建材 市場為主 ， 批零兼營，市場用地規(guī)模較小 ，平均不到 100 畝，交易額也較小。 內、外 環(huán)間 各類批發(fā)市場 27 個，以日用工業(yè)品、農副產品市場、服裝紡織品 、汽車、摩托車及配件、家具和建材市場為主 ， 市場占地 規(guī)模較大 ， 平均在 200 畝左右，交易額較大。 外 環(huán) 以外 各類批發(fā)市場 5 個 ，以大型農副產品、家具、建材、汽車、生產資料市場為主， 特別是 綜合類 市場 規(guī)模較大 ， 平均每個市場占地 約 300 畝以上。 按 行政 區(qū) 域 位 置 分 布 ： 區(qū)位 類型與狀況 東湖區(qū) 各類專業(yè)市場有 5 個，主要以水產品、觀賞植物 、農副產品及通訊產品為主，批零兼營，市場規(guī)模較小，交易額也較小。 西湖區(qū) 各類專業(yè)市場有 16 個，主要以小商品、電子電器、家電、通訊產品及農副產品為主，批零兼營，市場規(guī) 模較大，經營情況很好，市場交易額較大。 青山湖區(qū) 各類專業(yè)市場有 5 個，主要以汽車、摩托車及配件、圖書和家具產品為主，批零兼營，市場規(guī)模較小， 交易額也較小。 城東 -高新區(qū) 各類專業(yè)市場有 5 個，主要以家具產品、音像制品和摩托車配件為主，批零兼營，市場規(guī)模較小，交易額也較小。 青云譜區(qū) 各類專業(yè)市場有 7 個，主要以花卉、農副產品、汽車、摩托車及 配件、家具、建材、裝飾材料產品為主，批零兼營，市場規(guī)模較大，經營情況較好，目前市場交易額較大。 城南區(qū)域 各類專業(yè)市場有 5 個，主要以小商品、建材和裝飾材料、化工類產品為主，批零兼營，市場規(guī)模大，但 經營情況較差，目前市場交易額也較小。 紅谷灘新區(qū) 各類專業(yè)市場有 1 個，主要以汽車證車交易為主，市場規(guī)模較大，交易額也較大。 經濟開發(fā)區(qū) 各類專業(yè)市場有 1 個，主要以汽車證車交易為主，市場規(guī)模較大，經營情況不好，目前市場交易額較小。 【結論】 南昌小商品城就在外環(huán)線以南，生米大橋東邊；主要的批發(fā)市場類型也應該以 綜合類小商品、日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。 從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。市場的集聚效應或扎堆效應十分明顯，南昌小商品城隔昌南大道與象湖北岸的綜合類批發(fā)市場群相呼應，可以融入到該商圈內，從而產生群聚效應的優(yōu)勢。 2、南昌市商業(yè)批發(fā)設施中存在的問題 近 5年來，南昌市批注建設數(shù)量較多的專業(yè)市場，特別是城市的南部沿內環(huán)路至外環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設了很多規(guī)模較大的市場，這些市場的經營管理和設施水平不高，商業(yè)經營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負荷，特別是洪城路 至象湖北岸間，大量的市場群聚，一方面促使西湖區(qū)的經濟發(fā)展，另一方面由于城市商業(yè)規(guī)劃的不協(xié)調，造成了城市各區(qū)域經濟發(fā)展的不平很，間接破壞了城市環(huán)境質量。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 26 -這種情況已經引起了南昌市政府的關注，如何減少對城市質量的破壞，合理調配交通負荷，平衡城市各區(qū)域的經濟發(fā)展，新市場的建設規(guī)劃和發(fā)展方向已顯得非常重要了。 3 、南昌市批發(fā)市場的發(fā)展 批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的，企業(yè)化經營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢 從城市經濟的總體發(fā)展水平和國內外諸多城市的發(fā)展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內生產總值所占的比重要大大超過零售商 業(yè)。有關研究認為，根據國外經驗，按照南昌的經濟發(fā)展水平、速度、結構，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。 到 2010 年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加 3倍，從業(yè)人員將增加 3倍，銷售總額將增加近 10 倍。批發(fā)商業(yè)的經營將從條塊分割的壟斷經營向社會化經營方向發(fā)展。 【結論】 從產業(yè)的角度上講，本項目所處的產業(yè)市場空間非常大。 但需要說明的是這里的批發(fā)產業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括會展、倉儲、配送、物流等相關產業(yè)的總和。 （ 1） 批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經營方式的多元化 從發(fā)達國家批發(fā)商業(yè)的發(fā)展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè) 的重要組成部分，其經營機制更符合市場經濟的要求，更有利于促進市場的完善和商業(yè)經濟的發(fā)展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向專業(yè)化和產業(yè)化方向發(fā)展。 【結論】 本項目 的經營必須符合市場經濟的要求，應該加強專業(yè)化和產業(yè)化的運作思路。 （ 2） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然 南昌 市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這 5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結構、經營方式及消費群體。 以物美價廉為購買宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發(fā)市場由于 相對設施簡單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。 【結論】 本案項目由于投資規(guī)模很大，設施成本高，在這樣的條件下，能否實現(xiàn)這里的商品物美價廉是成功的關鍵。 （ 3） 商品批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 27 -從發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經驗看，批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律： 其一，其發(fā)展都經歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程； 其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴大，分布集中； 其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡； 其四，能夠承擔起商品的企劃 開發(fā)和零售店 支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能； 其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六， 逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運行機制。 【結論】 本案項目的規(guī)劃應該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。同時應符合規(guī)模化、集約化的要求；位于外環(huán)線以外，與昌南大道相連，通過生米大橋與昌樟高速接通，交通 存在一定的問題 ；周邊沒有零售店的支援功能，應該在本案項目內規(guī)劃一定的零售功能， 根據國外的有關資料，約為 10左右，并應該增加會展、金融、 集貨、備貨、信息、配送等方面的功能； 應該增加現(xiàn)代化的功能，如根據南昌市政府的未來規(guī)劃，增加電子商務、信息管理系統(tǒng)。 四 、 南昌市南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 1、南昌市城市南部批發(fā)業(yè)概述 （ 1） 南昌城市南部區(qū)域交通便捷，是南昌市重要的 西 南向交通門戶 昌 南 城區(qū)建 有 昌南大道，橫貫南昌南部區(qū)域東西方向，并在小蘭鎮(zhèn)區(qū)域建成南昌最大的區(qū)間公路交通樞紐站 -昌南公路客運展；通過生米大橋與西繞行環(huán)城高速公路連接，在 2003-2020年的交通路網規(guī)劃中，在西繞行環(huán)形高速公路旁興建南昌火車西客站，屆時可通過公路和鐵路向西和南方向與湖 南、湖北和廣東方向進行輻射，成為南昌重要的西南門戶 。 （ 2） 南昌城市南部區(qū)域是重要的倉儲設施聚集地之一 目前 以及不遠的將來，南昌城市 南部有 大量的 倉儲面積。 正在建設中的青云譜區(qū)南昌商業(yè)貯運公司 的公路貨運樞紐型物流園區(qū) 和福建建發(fā)公司位于南昌縣小蘭工業(yè)園的 大型物流基地， 加上已建成投入使用的金潤廣場 是 南昌 市物流業(yè)的龍頭， 是南昌市商業(yè)物流未來的核心。 2、南昌城市南部各批發(fā)業(yè)類型 （ 1）昌南城區(qū)批發(fā)市場經營情況表 昌 南城 區(qū) 批發(fā)市場經營產品概況表 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 28 -產品類型 產 地 輻射區(qū)域 經營方式 經營者 經營者居住 燈飾 中低端 產品以廣州中山市為主，高端產品以國外進口為主 江西省 為主 多品牌代理 本地 人為主， 外地 人為輔 以 買 周邊住房為主 家具 全國各地知名家具企 業(yè) 江西省 為主 品牌專營店、類 型專營店 外地家具企業(yè)駐 昌 人員， 本地 企業(yè)以本地人為主 外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主 建 材 中低端以東北地區(qū)和南昌 市周邊為主，高端產品以進口為主 江西省 為主 多品牌代理 本地 人為主 以租 、買 周邊住房為主 陶瓷 國家?guī)讉€重要陶瓷產 區(qū) 江西省 為主 品牌專營店為 主 本地從業(yè)人員 外地人以租房 為主 服裝 以 浙江 和南昌 為主，中高端品牌服裝以廣 東為主 江西省 為重點，輻射 全省 多品牌代理為主，品牌專營店為輔 本地從業(yè)人員 以租房為主 汽車配件 以 浙江 和南昌 為主 南昌市 為重點，輻射 全省 多品牌代理為主，品牌專營店為輔 本地從業(yè)人員 以租房為主 小商品 全國各地知名企業(yè) 南昌市 為重點，輻射 全省 多品牌代理為主，品牌專營店為輔 本地從業(yè)人員 以租房為主 化工產品 全國各地知名企業(yè) 南昌市 為重點，輻射 全省 多品牌代理為主，品牌專營店為輔 本地從業(yè)人員 以租房為主 （ 2） 南昌 市 城南專業(yè) 類批發(fā)市場 南昌 市 專業(yè) 市場目前的經營面積已達 120 多萬平方米，大 小 專業(yè)市場 近 30 家。 目前 內環(huán)線以內和內 -外環(huán)之間的專業(yè) 市場仍然多處于粗放型經營，以拼規(guī)模為主。伴隨著競爭的日趨激烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動， 南昌 市 專業(yè)市場的 流通領域經營方式必將由粗放型經營為主導向集約型經營為主導轉化，形成 鋪 位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的 市場 流通體系， 南昌 市 專業(yè) 市場格局將由目前以 南昌 市為核心輻射周邊區(qū)域的內向型經濟向以輻射 全省 地區(qū)為主的外向型經濟轉化。 【結論】 本案項目可以引入家居建材方面的經營品種，但在經營的具體品項上應該向中高端產品發(fā)展，主要是國外 的家居產品；經營的形態(tài)以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家。 （ 3） 南昌 市 綜合 類批發(fā)業(yè) 南昌 市 綜合 類批發(fā)市場集中聚集在 洪城大市場周邊，現(xiàn)正在建設的有南昌國際商貿城和華東國際博覽城江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 29 -和本項目 。 洪城大市場 共有 10多個大型市場，一起組成了大型批發(fā)交易中心。 3、南昌批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢 伴隨著 昌 南城 區(qū) 商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務活動將日趨頻繁，形成了很強的物質流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務辦公、酒店、居住的產生旺盛的需求，當 昌昌 南 城區(qū) 商業(yè)積聚成為中部 地區(qū)的最大的商品集散中心時，為發(fā) 展生產中心形成了很好的產業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產生同類、相關商品生產制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞 昌 南 城區(qū) 商業(yè)形成生產中心。 【結論】 本案項目作為一個具有使整個南部批發(fā)市場升級的項目，其自覺或不自覺的扮演著領頭羊的角色，充分利用這個歷史賦予的角色，挖掘其更深的內涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機遇，樹立本案項目在中國中部區(qū)域商業(yè)房地產市場的標志性地位。 第 四 章 項目的區(qū)位分析 一 、 本案項目簡介 1、項目位置 本案 項目地 位于南昌市昌南城區(qū)蓮塘鎮(zhèn)規(guī)劃轄區(qū)西端 ， 東面臨象湖新城 ，南臨 外 環(huán)規(guī)劃地帶 、 西 靠 贛江 、北鄰昌南大道。 項目地塊上原為 蓮塘縣城城市規(guī)劃的西端，屬于城市三級商業(yè)用地 。 目前該地塊上沒有附著物，雖屬生地，但不需要拆遷，土地成本較小。 2、規(guī)劃設計 項目 已進入前期概念規(guī)劃設計階段。 規(guī)劃用地面積約 畝 ，建設用地面積約 畝 ，擬建總建筑面積約 萬平米，由一 期 、二期的商城和三期的配套服務設施組成。 其中 ： 一期建筑面積近 36 萬平米，地上 層 ； 層高均為 米。 一期機動車停車位約為 輛，非機動車停車位為 輛。 3、商業(yè)規(guī)劃 項目建筑采用 由中 心向四周輻射進行 功能分區(qū) （水平風趣，立體布局） ； 地上 1-3層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務設施。 ？ 層為精品展廊 ； 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 30 -？ 層為倉儲 ； ？ 層為大型會展中心 ； ？ 層為餐飲娛樂城。 按不同檔次錯位經營， 北面沿路方向設置主入口， 并于首層 東西 兩側各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止營業(yè)后服務。 4、項目交通分析 項目周邊的交通組織以 外環(huán)（昌南大道）南線 為主， 向東方向與迎賓大道和南蓮路 連接向北 通達 南昌市 ；往 西方向通過生米大橋與贛江大道、豐和大道、西繞行環(huán)城高速相連向 北 往東 進入南昌市，周邊擁有昌南汽車客運昌 南站、 向西有籌建中的南昌火車西客 站 、向北有正在運營中的洪城汽車客運站 等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎。 但區(qū)域內城市次干道交通建設落后， 公交線路 極 少， 基本不通公交車；交通狀況 很大程度上制約著 本項目 發(fā)展的需要。 5、項目開發(fā)的目標 項目開發(fā)的目標包括兩個方面。其一是要建成 南昌 市內 新型 的 、標志性的 綜合性 工貿聯(lián)動 型 的 批發(fā)市場，成為 南昌 市 第一個工貿聯(lián)動型的 批發(fā) 市場 ，輻射 南昌 周邊地區(qū)及 中部 地區(qū)，進而成為國內具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標是：除了目前的項目要成 功運作以外，還要在 繼續(xù)擴大規(guī)模 ，追求持續(xù)發(fā)展。 6、項目區(qū)域環(huán)境分析 （ 1）商業(yè)形態(tài) 昌 南 城區(qū)經濟發(fā)展歷來較為落后， 商業(yè)形態(tài) 主要以小商小販、散亂經營為主 。 隨著 昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園的開發(fā)建設， 如今 進駐的企業(yè)眾多，商業(yè)發(fā)展迅速擴展開來， 已經逐漸形成 小 規(guī)模的 服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產品為主的專業(yè)市場，以及 小型的綜合商場、超市、百貨 商店 等。 （ 2）人口特性 南昌南部城 區(qū)流動人口 較少 ，人員素質偏低。 隨著區(qū)域經濟的發(fā)展變化，使其人文環(huán)境、人群素質也在原來的基礎上演變和提高著。 由 象湖新城 區(qū)域住宅檔次的 逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經濟的發(fā)展和由此帶來的人居、江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 31 -人文環(huán)境的升遷需求。 反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業(yè)的發(fā)展。 （ 3）城市發(fā)展的空間 昌 南城 區(qū) 在 南昌 的整體發(fā)展中一直處于劣勢，隨 南昌 城市化進程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠，相對而言， 昌南 城 區(qū) 的開發(fā)雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經開始提速和有加速度的發(fā)展增長勢頭。 二 、 本案項目的區(qū)位分析 1、從南昌城市的區(qū)位分析 （ 1） 南昌 城市規(guī)劃區(qū) 南昌 市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠郊地區(qū)，總面積為 7840平方公里 。 南昌 市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起 瑤湖 ，西到 灣里 ，北起 楊子洲 ，南到 蓮塘銀三角 ，方圓 1000平方公里 。 南昌 的市區(qū)中心地區(qū)的范圍在 內 環(huán) 線 內外，面積近 170平方公里 。 南昌市昌 南 城 區(qū)規(guī)劃范圍，包括 西湖區(qū)朝揚州南部 、 青云譜區(qū) 、 小蘭工業(yè)園、象湖新城、蓮塘鎮(zhèn)、銀三角區(qū)域 。 （ 2）人口狀況 ： 南昌 市目前常住人口 170萬，流動人口近 30萬，形成了一個 較 大的消費市場。 （ 3） 南昌 的商業(yè)規(guī)劃 ： 根據南昌市城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，從 2002-2010 年，近十年南昌市商業(yè)發(fā)展，在 300 平方公里， 300萬人口的規(guī)劃區(qū)域范圍內， 應逐步形成六個層次商業(yè)： 一個市級商業(yè)中心 四個（或六個）區(qū)域性商業(yè)中心 五個衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心 按居住區(qū)不同的規(guī)模和消費特點形成一批社區(qū)商業(yè)中心 在城郊結合部發(fā)展是個大型規(guī)范的專業(yè)市場 市外大流通，建設三大物流集散中心 城郊結合部建設十個大市場，現(xiàn)在中心城區(qū)的大市場應逐步撤出到城鄉(xiāng)結合部，外環(huán)線周邊。 大市場的功能應逐步轉變，由零售穩(wěn)住轉變到批發(fā)為主，發(fā)揮集散作用；大市場管理應由粗放、綜合、低層次市場走向規(guī)范、專業(yè)、高層次（指管理體制和技術手段）的大市場。 南昌市大市場的建設的重點在城市南部青云 譜區(qū)和東部的青山湖區(qū)，外環(huán)線周邊，可以利用其交通優(yōu)勢江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 32 -進行集散。要以當?shù)禺a品優(yōu)勢、豐富資源為依托，以發(fā)揮區(qū)域性集散為重點，加快培育發(fā)展南昌洪城大市場及農產品、果品、生豬、肉食品、水產品、日用品、建材、摩托車、汽車及配件等，形成 10 個年交易額 10億元以上的區(qū)域性商品交易市場。 （ 4） 昌南城區(qū) 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 主要批發(fā)市場 ： 區(qū) 域 特 色 商 業(yè) 街 專 業(yè) 市 場 西湖區(qū) 洪城大市場、 華東商貿城 、 盛世東方商貿城 、 五華大市場 、 家電大市場 、聯(lián)信大市場 、 鴻順德國際商貿城 、 金潤廣場 、 龍盛黃金港 、 江西富地干鮮副 食品批發(fā)大市場 青云譜區(qū) 井崗山大道機床、汽配一條街 迎賓大道汽車及配件一條街 江西省裝潢建材大市場、盛世城中城、南昌深圳農產品市場、南昌市花卉市場、 南昌市建材大市場、鄱陽湖建材精品廣場、洪都南大道摩托車配件交易市場 城南區(qū)域 華東國際博覽城、 南昌國際商貿城 、 南昌金屋裝飾城 、 南昌化工大市場 、南昌小商品 城 【結論】 本案項目應該是一個符合時代特性的商業(yè)模式，利用以批發(fā)市場為主體，發(fā)展其他商業(yè)業(yè)態(tài)。 2、本案項目地塊區(qū)位分析 （ 1）項目地塊 周邊情況 : 項目地塊屬于新開發(fā)區(qū)域， 在地塊周邊 10 公里范圍內， 聚集著一個市級副商業(yè)中心（洪城大市場商圈）和一個縣級商業(yè)區(qū)； 東南 方向的 蓮塘中心區(qū)，北部 地區(qū)商業(yè)以 洪城大市場商圈的 專業(yè)專營店為主，零散小商業(yè)混雜其中。 商品結構以服裝、服飾及與之相關的商品的專業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機電、家居裝飾 、建材和機床、汽車摩托車及配件 等專業(yè)專營批零店為輔。 圍繞批發(fā)類商業(yè)服務的物流倉儲運輸服務、通訊、金融、餐飲、住宿等行業(yè)，都“寄生”或“伴生”在商業(yè)物業(yè)內和周邊 ，規(guī)模較小，主要集中在洪城大市場圈內和蓮塘鎮(zhèn)上，而本項目地塊周邊基本沒有相應的商業(yè)物業(yè) 。 （ 2) 項目地塊的空間分布 本案 項目地塊 周邊建設情況是： 項目的東片： 主要為居住區(qū)域，規(guī)劃為象湖新城，目前已有六個大型樓盤在建。 項目的南片： 商業(yè)： 目前正在興建的市場是華東國際博覽城、南昌國際商貿城、南昌金屋裝飾城、南昌化工大市場、江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 33 -南昌小商品城。主要經營品種是日用小商品、五金百貨、家具家什、裝飾材料、化工產品、汽車摩托車配件等。 居?。?蓮塘鎮(zhèn) 老的住宅區(qū) 和部分新建住宅區(qū) ，以及生活配套。 交通： 昌南汽車客運站 項目的北片： 商業(yè)： 洪城大市場、 華東商貿城、盛世東方商貿城、五華大市場、家電大市場、聯(lián)信大市場、鴻順德國際商貿城、金潤廣場、龍 盛黃金港、江西富地干鮮副食品批發(fā)大市場 、 江西省裝潢建材大市場、盛世城中城、南昌深圳農產品市場、南昌市建材大市場、鄱陽湖建材精品廣場 。 居住： 康橋綠城、千禧頤和園、星加坡花園、萊因半島花園 等。 交通： 洪成汽車客運站。 項目的西部： 公建： 規(guī)劃新建設體育公園和臥龍山公園 等。 居?。?過江生米鎮(zhèn)轄地， 為村居 ，沿贛江而上有聯(lián)泰正準備興建的大型居住區(qū)域 。 （ 3）項目周邊交通現(xiàn)狀 道路組織以 外環(huán)線 、 昌南大道 為主線。 周邊有 南昌昌 南 汽車客運 站、 洪城大市場 汽車 客運 站和 規(guī)劃中沿西繞行高速公路旁興建的火 車 西客 站，目前無公交線 路通達項目地塊周邊 。 交通現(xiàn)狀是較為突出的問題。 如何在項目地塊上組織交通， 使本案項目重點考慮的問題。 【結論】 本案項目的交通組織的解決，是一個難度極大的問題。 本項目的規(guī)劃必須關注周邊的居住區(qū)域和商業(yè)批發(fā)市場的經營情況，同周邊的居住氛圍和批發(fā)市場商業(yè)文脈形成連接并盡可能的傳承下來。 第 五 章 本案項目的戰(zhàn)略理念和總體策略 一 、 項目總體 戰(zhàn)略 理念 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 34 -中國房地產的競爭發(fā)展到今天，不僅是產品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經營 模式的競爭，歸根結底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。 1、理念一：做中國新型的、有完善配套功能的商業(yè)門戶概念 入世使中國成為世界各國全球商品市場的一個組成部分。 縱觀 南昌市以至中部六省區(qū) ，目前還沒有一個真正的國際商品貿易中心 、 國際產品進入中國的集散地和批發(fā)中心 ，以引導江西省工業(yè)發(fā)展提升層次，進入快速發(fā)展的軌道 。 【結論】 本案項目正是立足這樣一個市場背景和基礎，提出世界商品進入中國市場的門戶概念。從而提升了本案項目的形象和地位。 2、理念二：做中國 中部的以展示和推介為主題的市場 概念 過去中國商品的交易，進口的 商品通過香港出口到世界，國外的商品通過香港進入中國 ， 自然廣東成為中國商品流通的制高點。 入世后，必然有許多變化 ；江西以及中部地區(qū) 的 工業(yè)產成品（ 商品 ） 通過 南昌小商品城 向世界 各地的客商展示并由此而走向世界； 世界 各地 的商品 也可以直接 通過 南昌小商品城走進江西 ，輻射中 部地區(qū) ；同時借助 南昌銜接長三角和珠三角發(fā)達城市有利區(qū)位優(yōu)勢，可以發(fā)展 成為國內 中部城市群的 商業(yè)信息和行業(yè)發(fā)展趨勢的發(fā)布中心，也是 中部六省區(qū) 商品輻射整個中國的制高點。 【結論】 本案項目做中國中部城市的以展示和推介為主題的商業(yè)大市場概念。 3、理念三：做南 昌 城 南區(qū)域以工貿聯(lián)動模式商業(yè) 板塊概念 先做勢后做市，先 造 環(huán)境再建筑。 本案 是 南昌 市南部區(qū)域的商業(yè)房地產。 作為商業(yè)房地產，一方面與 南昌 的商業(yè)物業(yè)的供給有著直接的關系，另一方面與商業(yè)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)有著極大的關系。 因為商業(yè)房地產的成功不僅包括前期的規(guī)劃、設計、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經營、管理，保證商家有錢賺，每個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，密不可分。 【結論】 本案項目必須要做好“南昌城南市場板塊”的概念，因為南昌的南部區(qū)域本身就是市場概念，做成城南區(qū)域的新城標，這樣才能與南昌市城南區(qū)域的其他商業(yè)房地 產形成差異。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 35 -所謂做板塊，是指與市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對應的商業(yè)板塊，要進一步強化南昌市“城南市場”的概念，從而引起市場目標的關注和興趣。 以工貿聯(lián)動的形式，實現(xiàn)以市場交易位置為主導、多個多類型工業(yè)園區(qū)為基地的產業(yè)促進模式，通過高度集中化的產業(yè)聚集，形成園區(qū)生產、試產物流、商品展示、休閑購物的有機聯(lián)系，充分利用浙贛經濟聯(lián)系，整合和挖掘、搭建承接浙江等沿海發(fā)達城市產業(yè)轉移的平臺，并引導一批有意識地傳統(tǒng)經商戶轉變成為創(chuàng)辦工業(yè)實體的企業(yè)家。 4、理念四：引入信息化、網絡化處理中心系統(tǒng)的新型 商業(yè)服務理念 在經濟發(fā)展的今天，信息化已成為經濟發(fā)展的助推劑，特別是最近幾年，信息產業(yè)發(fā)展迅速，網絡普及率很高，逐漸成為商業(yè)聯(lián)系和網上交易主要方式之一。 從南昌現(xiàn)在經營的各類專業(yè)大市場來看，其信息化、網絡化處理系統(tǒng)能力較差，成為市場發(fā)展的制約性因素。 5、 理念五：做 復合房地產 、形成旅游、購物和物流集散中心 的開發(fā)理念 房地產不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動，包括生活、工作、學習、休閑、運動、保健、會展網絡的場所，因此在 本案項目 的功能規(guī)劃中，一方面要復合多個批發(fā)商業(yè)品種（主題）的交易市場；另 一方面，要復合多個與人相關的行業(yè)，包括 旅游、購物、 休閑娛樂、會議會展 、物流配送 等。 6、理念六：做 大型的、規(guī)范的、 品牌戰(zhàn)略 的大市場 概念 7、理念六：“共繁榮”的經營理念概念 確立同經營主體的良好關系，主動承擔起幫助解決客戶問題的責任。成立公關部門，協(xié)調與相關部門的關系，幫助與政府之間的關系，爭取優(yōu)惠的政策，協(xié)助同銀行建立良好的關系，成立專業(yè)或待業(yè)協(xié)會等。 【本案項目戰(zhàn)略定位】 作中國新型的、有完善配套服務功能的，以展示和推介為主題的、以工貿聯(lián)動為產業(yè)發(fā)展模式的、引入信息化、網絡化處理中心系統(tǒng)的、大型的 和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心；這個交易中心，同時將是中國中部旅游、購物中心之一和物流集散中心之一。 本案項目做成商業(yè)航空母艦概念，做現(xiàn)代化批發(fā)市場的第一品牌，具有極大的品牌效應。 二 、 本案項目的整體策略 1、 整體 策略的思考 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 36 -同質化的時代： 批發(fā)市場，即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經營同類商品的批發(fā)市場。 差異化的觀念： 差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據市場導向來創(chuàng)新產品。對于批發(fā)市場的營銷，大部分的企業(yè)招商都是環(huán)繞著如何把目標客戶招進來，而我們的營銷觀念是如何為企業(yè)創(chuàng)造一個吸 引最終客戶到來的商業(yè)平臺。 消費個性化： 如今的社會，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調不合口味的商品已形成一種趨勢。如何實現(xiàn)選擇新穎、獨特的商品，并實現(xiàn)購物的小批量，多品種而不增加過高的成本是很重要的環(huán)節(jié)。 品牌的認知化： 南昌市 消費者的消費心態(tài)和消費行為日趨成熟。在消費成熟的時代，消費者已把品牌和商品質量作為選購商品的首要因素。要想同現(xiàn)有批發(fā)市場形成質的差異。 便利的購物途徑： 創(chuàng)造出客戶（包括零售商、專賣店和大宗直接客戶）購買商品的方便交易形式， 包括郵購、電話訂購、信用卡、會員制、計算機網絡訂購的服務體系。 增加相互溝通： 在關系營銷的時代，投資人、目標客戶和消費者將是一個共同的利益集團。注重市場主體的培育，通過多種手段，使企業(yè)在銷售出商品的同時，獲得市場的信息。使消費者了解市場的趨勢，新產品的推出，更好地服務最終消費者，是保證不造成“空場”的最好，也是唯一途徑。 【結論】 企業(yè)進場的目的是創(chuàng)造利潤！ 差異化的策略是創(chuàng)造成功機會的關鍵點。 引入具有品牌和知名品牌的企業(yè)進場是我們成功的關鍵點。 便利多樣的購物方式是吸引消費者來購物的有效手段。 交流 、對話、溝通形成三位一體，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的伙伴關系。 2、項目策略的目標 是一個集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易規(guī)范的 區(qū)域 性市場； 建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的 區(qū)域 性市場的組織體系； 建立合理、科學、發(fā)達的市場網絡和配送體系，提高流通效率，減少流通環(huán)節(jié)； 建立完善、高效、靈敏、現(xiàn)代化的商業(yè)信息系統(tǒng)； 制定公平、完善的交易規(guī)范和法規(guī)體系； 加強培訓流通大軍，為市場的穩(wěn)定和發(fā)展奠定人才基礎； 建立倉儲管理和服務體系； 建立科學、合理的，在銀行指導和管理下的市場結算服務體系和信貸體系，減少或杜絕三角債的產生 ，增加“市場”運作的信譽； 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 37 -建立質量監(jiān)控和管理體系，減少假冒、偽劣商品給市場造成的不良影響； 建立專為“市場”目標客戶理財服務的會計師事務機構； 建立“市場”的行業(yè)協(xié)會性質的社團組織，保證行業(yè)自律和共同管理； 建立“市場”行情報告制度將相關數(shù)據經統(tǒng)計整理后反饋企業(yè)，指導企業(yè)對市場的把握，引導生產； 成立多方位的綜合服務體系。 3、具體的策略 （ 1）策略一：龍頭帶動 本案項目 的規(guī)模和規(guī)劃必將是 南昌 商業(yè)房地產的 新標 ， 一旦 推出，必將改變 南昌 城 南 區(qū)域批發(fā)市場傳統(tǒng)、低檔、假冒偽劣充斥的局面。通過定位于復合型龍頭批發(fā) 商業(yè)地產的概念，尋求同一般的批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)產生差異化，也同零售業(yè)用的商業(yè)物業(yè)產生差異，避免同質化競爭。 本案項目一期 36 萬平方米的巨型建筑，所以城市地理位置上講，做南部區(qū)域的城標當仁不讓；做 中國中部 現(xiàn)代化批發(fā)市場的領導者，必然是經濟意義和行業(yè)領域的城標性項目，其目的是樹立品牌形象，增加 項目的知名度，有助于傳播和營銷。 （ 2） 策略二：先聲奪人 在項目的規(guī)劃與建設方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場，才能領導市場。 本案項目 通過第一個提出“ 工貿聯(lián)動模式 型市場交易中心”、“ 信息化、網絡 化處理中心系統(tǒng)型 批發(fā)商業(yè)航母”的概念，根據這一概念進行功能的策劃與規(guī)劃，并集中精力進行現(xiàn)場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在 南昌 南部區(qū)域板塊引起震蕩，在 國內 批發(fā)領域引人注目，并波及國外。 先聲奪人的概念有兩個，一個是項目的獨特性；另一個是相對于項目開發(fā)，品牌推廣應該超前。 （ 3） 策略四：競合雙贏 本案項目 在功能定位、目標市場定位、檔次水平等方面尋求的差異化，避免同周邊的批發(fā)市場形成同構性競爭，實現(xiàn)以競合（競爭加合作，而非單純的惡性競爭）的策略取得雙贏。 （ 4） 策略五：做性價比 在項目的 開發(fā)上要嚴格控制成本，保持價格上相對優(yōu)勢。同時，要突顯性價比的附加價值 ； 主要體現(xiàn)在： 精益求精的工程質量與卓越的項目品質；營造完善的服務功能，提供多種交易功能 ； 創(chuàng)新的交易空間設計與室內景觀營造；時尚休閑商務會所的超級大配套 。 作為城南新城標給客戶帶來的特殊心理感受（自豪感、歸屬感、尊貴感）；一流的物業(yè)管理與服務（與名牌物業(yè)管理公司合作）；舉辦多種促銷經營活動，增加百榮世貿的特色與品位； 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 38 -【結論】 本案項目 的新城標作用，將引發(fā)昌南區(qū)域板塊的批發(fā)市場的升級，并向多元化格局的發(fā)展。 品牌策略：形象定位為南昌市城 南城區(qū)域的新城標。 競爭策略：項目運作求精求穩(wěn)，品牌運作求快求新。 競爭策略：以差異化尋求競合和雙贏。 項目產品策略：以精制勝，做足內涵，突出性價比。 第 六 章 本案項目的綜合定位 一 、 項目的戰(zhàn)略定位 以本案項目為支點，做南昌城市南部區(qū)域的新城標，做中國新型的、有完善配套功能的，以展示和推介為主題的、以工貿聯(lián)動為產業(yè)發(fā)展模式的、以入信息化、網絡化處理中心系統(tǒng)的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心，使之成為一個復合產業(yè)。 這個交易中心，既是中國中部的旅游、購物中心之一和物流集散中心之一。 二 、 項目的目標市 場定位 1、目標客戶群的類型 本案是一個復合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批發(fā)市場。 目標客戶群非常復雜，具體分析大約分為四大類客戶類型： 客戶類型 目標客戶 批發(fā)商業(yè) 投資商鋪客戶、國內外經銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經營者、國外批售中心（ OMM）、 C&C交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍格賽） 零售商業(yè) 食品超級市場企業(yè)、行業(yè)專營店（國美、）、品牌專賣店、主題商店（汽車用品）、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣 配 套服務 稅務、法律、培訓、商務、財務、中介、信息、廣告、展示 2、主要目標客戶的特點 （ 1）批發(fā)市場的主要客戶 特約店： 生產有商標品牌商品并具有一定實力的廠家在批發(fā)市場中設立特約店。 特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括批發(fā)價格和零售價格，并根據特約批發(fā)商的進貨額、結算條江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 39 -件、物流機能完成的好壞，給予回扣（需要配送、結算、理財服務，防止三角債務）。 銷售公司： 銷售公司是生產廠家的子公司企業(yè)，可在批發(fā)市場內設產品的展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產品，并負責區(qū)域內的批發(fā)流通組織工作（需要 配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務）。 銷售代理店： 對于國外企業(yè)進口的商品和國內中小企業(yè)的產品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區(qū)域的批發(fā)業(yè)務（應該有委托授權證書），構筑流通渠道，促進商品流通。 制造批發(fā)商： 以設計的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)計劃，采用 OEM 的方式生產制造。采用設計展示，看樣訂貨，批發(fā)銷售（設計展示推出產品，品牌宣傳），最理想能造出“ 新 概念”的 時尚產品 。 廠家直銷店： 對于一些非國內知名品牌的生產企業(yè)，在批發(fā)市場中設立銷售點，小批量批發(fā)和零售為主的經營方式（展示、交易、配送、理財服務） 。 倉儲式的批發(fā)店： 國外的大型倉儲式的批發(fā)店，類似麥德龍，可以選擇某些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。 引入專業(yè)的批發(fā)市場，包括同國外的批發(fā)市場合作，例如臺灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業(yè)市場。 個體經營者： 以自己生產加工的產品銷售為主。 （ 2）零售類的客戶 綜合性超市： 綜合型超市屬于日常消費商業(yè)，一般選擇在人口聚集區(qū)域。 區(qū)內有足夠的居住人口和消費能力，而從本案項目所處的地理位置和商圈特征來看，大、中型的倉貯式百貨、超市能較好地滿足區(qū)域商圈內和輻射周邊居住區(qū)的消費需求（例如麥德 龍店），結合項目大體量的物業(yè)情況，大、中型的百貨或超市作為整個項目的配套，起到“錦上添花”的作用。 連鎖經營店： 連鎖經營在中國的發(fā)展如日中天是不爭的事實，無論國內、國外的連鎖經營企業(yè)都在中國市場上極力擴張，項目的商圈地位對這些企業(yè)來說肯定是有具競爭力的。 特許加盟店： 特許加盟是“外來的和尚”，在目前的大市背景下“很好念經”。其優(yōu)質的服務和商業(yè)質量保證體系，在江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 40 -項目周邊還沒有的狀況下，象湖新城未來涌動的人群是巨大的市場。 行業(yè)專營店： 南昌市洪城大市場商圈本來就是專營店的“基地”，幾個行業(yè)的專業(yè)專營店已開放 得如火如荼，項目巨大的體量和象湖新城的開發(fā)優(yōu)勢給此類商家提供新的商業(yè)舞臺。 品牌專賣店： 作為一個商品集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業(yè)主直接就是經營者。 主題商店： 在體驗經濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在成本不高，商業(yè)氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。 （ 3）其它的主要目標客戶 會展公司： 南昌市城南區(qū)域（洪城路 象湖北岸以及在建的南昌國際商貿城和華東國際博覽城）批發(fā)市場圈經營的產品是以小商品為主的小商品集散地；本項目通過建設 專業(yè)會展場館，依托南昌市對中部地區(qū)極強的輻射作用，通過會展活動提升商品產品集散地的輻射半徑，提升產品集散地的市場聚集程度，形成以小商品為龍頭，其他為輔的會展形式，帶動周邊各批零市場和市場中心發(fā)展的形態(tài)，成為永不落幕的集展覽展示、信息發(fā)布、商品交易、生產制造等功能于一體的商務平臺。 倉儲貨運： 以商品批發(fā)為主的商業(yè)積聚自然形成巨大的貨物流需求。 郵政： 這是批發(fā)市場必定有的服務配套。 金融： 巨大的物流系統(tǒng)不可能沒有銀行的支持。 商務中心： 具有信息發(fā)布、商品廣告、咨詢、培訓、工商服務、商務會議、新聞發(fā)布等功 能的商業(yè)中心。 商務會所： 針對企業(yè)家的會員制會所。 餐飲： 大面積的快餐、有檔次的中西餐飲業(yè)。 休閑娛樂： 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 41 -在這個巨大的商業(yè)航母中來來往往的商家，需要一個可以緩沖休息的娛樂空間。 拍賣： 根據商品的業(yè)種，舉辦各種拍賣活動。 3、投資行為的特征： 對于投資性的客戶，資金的回報期望值應該高于銀行存款、債券、購置住宅、購買小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場；而投資的風險性則應低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風險意識，但不愿冒太大的風險。 對于經營型的投資客戶，關鍵要體現(xiàn)未來的經營價值，而不是資產增值的價值，對 方更關心區(qū)位、經營的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經營與發(fā)展。對物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購買沖動。 對于經營型的租賃客戶，關鍵是在短期內的經營商業(yè)價值，而不是未來的、長期的、可持續(xù)的經營與發(fā)展； 判斷投資或租賃主要依據：回報分析、區(qū)位、其它人士或項目成敗經驗、企業(yè)承諾、企業(yè)實力和口碑、親友評價和專業(yè)人士意見等因素。 三、 項目的主題概念定位 主題概念的本質：大型現(xiàn)代化的市場交易中心 主題概念的表述：南昌小商品城 四 、 項目的總體功能定位 1、項目功能規(guī)劃的原則 （ 1） 項目的規(guī)劃依照客戶資源共享的原則規(guī)劃和設計： 市場共享：共同面對同一的市場目標； 資源共享：該定同一市場目標所需的服務功能和設備； 空間共享：造成良好的環(huán)境（廣場、景觀、停車場等）； （ 2）完善的、專業(yè)設計的商業(yè)物業(yè) 根據展示交易的要求，委托專業(yè)的商業(yè)賣場設計師設計，吸取零售、超市和批發(fā)市場的優(yōu)點，使其更符合現(xiàn)代化中心批發(fā)市場的需求。 合理的賣場動線； 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 42 -完善的商品類別區(qū)域規(guī)劃； 專業(yè)的展示設計； 體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)經營觀念的場所； 舒適的購物環(huán)境和優(yōu)美得體的造型景觀。 （ 3）完善的、高性能的配套設施 供水供電設施，消防安全和保安報警系統(tǒng)、停車場、倉庫、計算機網絡和 21 世紀和智能信息系統(tǒng)。 批發(fā)市場內有幾千家公司從事經營活動，保證物業(yè)管理的優(yōu)良品質，暢通的配送渠道、專業(yè)的展示服務和有效的推介效果，都是至關重要的。 2、項目功能的規(guī)劃 3、功能說明 （ 1）展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案項目的主功能區(qū)。 展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑，使本項目成為輻射江西省乃至中部地區(qū)的以小商品易為主導的商品交易 中心，成為南昌市城區(qū)域小商品交易行業(yè)的龍頭。 商務辦公服務功能區(qū) 信息服務功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 會展會議推介培訓 功能 區(qū) 倉儲、配送 服務功能 區(qū) 零售商業(yè)功能區(qū) 公共環(huán)境設施服務 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 43 -展示功能將成為本項目的核心引擎。 同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；經營產品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）； 銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結算，營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進入、擴大 零售和批發(fā)交易量；減輕經營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境）； 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）； 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（ MIS系統(tǒng)）。 （ 2）會展會議、推介培訓服務功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案項目的檔次和水平；同大學、產業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；有計劃、有主題地組織各種會展會議。 定期組織實用性商品大獎賽（設一個基金為好），有專家團評審；組織國際和國 內各種專題交流會議；有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干； 每年舉辦設計類的人才推出大會，集中甄選人才，同時，舉辦畢業(yè)大學生設計作品展示會，加強同專業(yè)教師的溝通。 （ 3）零售功能區(qū) 零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。例如，引入法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍格賽，來帶動五金機電產品批發(fā)市場經營。將行業(yè)的 巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經營，形成某種批發(fā)產品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低開發(fā)商的風險，增加項目的成功率。 （ 4）休閑娛樂功能 本案項目的經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 44 -一方面，為了業(yè)務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施。 另一方面，批發(fā)業(yè)務通常在下午 3-4點鐘結束，需要一個消費的空間。 南昌城市南部區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設施和場所， 在本案項目內建立一定的休閑娛樂設施，可以填補南城區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產業(yè)的需求。 該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，兼顧城南區(qū)域對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。 （ 5）倉儲物流功能 本案項目作為輻射中部六省的商品交易中心，倉儲物流功能是重要組成部分。同樣，也是批發(fā)市場必須具備的基本功能。結合目前南昌市南部批 發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；針對未來面向全國的大宗交易，在結合本項目內部短期倉儲庫房的基礎上，在外環(huán)外建設倉儲物流中心是必要的。 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務區(qū)兩種方式；對于加工處理必須設計標準化的包裝模式；整個倉儲物流服務可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉單經營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化。 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務、配送服務、驗收貨物、車庫、租車； （ 6）信息服務功能 信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入 駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，建立 21 世紀的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、網絡。 委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景； 有組織的收集相關信息，并實行免費和有償?shù)姆眨?創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產品和郵購服務，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設計服務，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設計服務，提高市場的整體形象 水平；負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設計方案，保證經營人的共同利益；借 Internet網絡發(fā)布各種信息。 （ 7）商務辦公服務功能區(qū) 由于本案項目的主要目標客戶是企業(yè)，而不是個體經營者，在經營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務活動。 江西天睿不動產策略機構市場部 南昌小商品城 市場研究及總體定位報告 - 45 -由于增加人員相對會增加成本，商務功能服務區(qū)就是代理商務服務。 商務交流中心是寫字樓支撐系統(tǒng)最關鍵的關鍵部分。 商務洽談室： 設在每層，供小企業(yè)按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務洽談的不便利性 。伴隨著商務洽談室的租賃，同時提供各種商務服務。 會議室 /中心： 供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用。 俱樂部： 中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務。 電子商印務中心： 文字處理系統(tǒng)（打字、復