武漢地大酒店可行性研究報告（71頁）

（武漢）酒店項目 可 行 性 研 究 報 告 編 制 單位： 編 制 時間：二 0 一 0 年 十 月 目 錄 第一章 項目概述 . 1 1.1 項目概況 . 1 1.2 項目提出的背景 . 1 1.3 初勘和已進行的調查研究成果 . 3 1.4 項目建設必要性 . 4 1.5 可行性研究編制依據(jù)和范圍 . 5 1.6 項目主要技術經(jīng)濟指標 . 6 1.7 項目建設期限 . 7 第二章 武漢酒店 市場分析 . 8 2.1 酒店分布 . 8 2.2 酒店規(guī)模 . 8 2.3 價格水平 . 9 2.4 經(jīng)營狀況 . 9 2.5 客戶群體 . 10 第三章 酒店方案市場分析與評價 . 11 3.1 地塊解析 . 11 3.2 項目 SWOT 分析 . 12 3.3 項目評價 . 15 3.4 市場定位及 項目評估： . 16 3.5 項目定位 . 19 3.6 方案評估意見 . 20 第四章 項目建設條件 . 21 4.1 場址現(xiàn)狀 . 21 4.2 供水條件 . 24 4.3 雨污水排放 . 24 4.4 供電狀況 . 25 4.5 交通及道路條件 . 25 第五章 項目技術方案與實施進度 . 26 5.1 項目總體規(guī)劃方案 . 26 5.2 結構方案 . 29 5.3 給排水設計方案 . 31 5.4 電氣設計 . 32 5.5 空調通風設計 . 34 5.6 實施進度 . 36 第六章 環(huán)境影響評價與安全衛(wèi)生 . 39 6.1 環(huán)境影響分析與評價 . 39 6.2 勞動安全、衛(wèi)生、消防 . 42 第七章 節(jié)能節(jié)水措施 . 46 7.1 節(jié)能措施 . 46 7.2 節(jié)水措施 . 47 第八章 項目招標方案 . 49 8.1 招投標依據(jù) . 49 8.2 招標范圍 . 49 8.3 招標組織形式 . 49 8.4 招標方式 . 50 第九章 項目建設管理與運行管理 . 51 9.1 項目建設管理 . 51 9.2 項目運行管理 . 53 第十章 項目投資估算與資金籌措 . 54 10.1 項目總資估算 . 54 10.2 投資構成 . 55 10.3 資金籌措 . 56 第十一章 項目財務及社會評價 . 57 11.1 財務評價 . 57 11.2 社會評價 . 61 第十二章 結論與建議 . 65 11.1 結論 . 65 11.2 建議 . 65 附表 : 附表 10-1 項目投資估算表 附表 11-1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 11-2 資金來源與運用表 附表 11-3 損益及利潤分配表 附表 11-4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 11-5 借款償還期測算表 附表 11-6 敏感分析表 第一章 項目 概述 1.1 項目概況 中國 *酒店 （武漢） 是一家通過國際知名酒店集團和商業(yè)機構嚴格許審入圍的國際五星級涉外旅酒店。 中國 *酒店集 旅游、商務、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身，位 于武漢洪山區(qū) 魯磨路 ，購物、交通十分便利，瀕臨東湖。 總投資 估算 為 2.04 億元人民幣，中國 *酒店用地面積 7230平方米， 凈用地 6430 平方米，建筑密度小于 27，綠地率 18， 酒店建筑占地面積 2000 平方米，地下 一 層，地上 12 層。 地下 一 層為酒店辦公室及后勤保障中心（水、電、氣、風的硬件設施的設置），總高度 為 45.6 米 。 1.2 項目提出 的背景 武漢是中國中部地區(qū)重要的商貿口岸，擁有東湖，黃鶴樓、古琴臺等多個國家重要點風景名勝區(qū)，并獲得國家園林城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽。每年武漢市都要舉辦由中央政府主持的“中國 投資貿易洽談會”和“商品交易會”，“機電博覽會”“人才交流會”，等多種大型專業(yè)會展，武漢市高校 林立、商賈如云，投資環(huán)境逐年改善，更是中央指定的中部發(fā)展地區(qū)最主 要的中心龍頭城市，處于中國大陸的中心位置 天元之位 。 1.2.1 項目名稱 中國 *（ 武漢 ） 酒店項目。 1.2.2 項目承辦單位 中國 * 1.2.3 項目主管部門 湖北省建設廳 1.2.4 項目擬建地區(qū)、地點 湖北省武漢市洪山區(qū)魯磨路，處在中國 *（武漢校區(qū)） 北部，位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下 。 1.2.5 項目 建設內容及估算投資 （ 1）酒店 客房（按標間計）： 223 間 客房 ，合計 14940.84平方米。 （ 2）會議： 417.22 平方米 （ 3）文化娛樂： 678.35 平方米 （ 4）餐飲： 1633.91 平方米 （ 5） 其他 （含商場）： 329.68 平方米 （ 6） 停車 位： 84 個 ，其中地下車庫 64 個，一樓地面 20 個 。 本項目 總投資 估算 20355.50 萬元 。 1.2.6 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 發(fā)起人： 中國 *（武漢） 黨委書記 發(fā)起緣由： 武漢市目前五星級酒店共 11 家，漢口 6 家，武昌 5 家。光谷地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭，武廣高鐵發(fā)的旅游熱潮中，武漢高星級酒店缺乏的問題 亟待解決。 1.2.7 承擔可行性研究工作的單位和法人代表 可研報告編制單位： 中國 *（武漢） 法人代表： 1.3 初勘和已進行的調查研究成果 項目的所在位置為湖北省武漢市洪山魯磨路，處在中國 *北部， 位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下， 緊鄰華中科技大學和 國家 4A 級旅游景區(qū) 逸夫科技博物館 。 毗鄰國家級高新技術開發(fā)區(qū)和 “武漢 中國光谷 ”，數(shù)座新近落成的現(xiàn)代高 質量 的住宅小區(qū)，大部份的避暑山莊和高檔私人住宅小區(qū)都在這周圍區(qū)域。主要商貿區(qū)光谷和魯巷廣場離本 項目 很近，只需 2 分鐘的行車時間便可到達。本項目附 近有方便的交通網(wǎng)絡，魯磨路為該區(qū)的主要干道，多條公交線路位于此路線上，直通武漢植物園和磨山。 根據(jù)有關方面提供的土地產權證中資料顯示，項目的總用地面積大約為 7230.00 平方米，而土地面積明細列表如下： 土地部分 土地面積（平方米） 酒店東北端（項目本案） 2000.00 綠化面積 1301.00 道路 1000.00 其他設施 2929.00 總和 7230.00 土地房屋權證 根據(jù)武漢市洪山區(qū)土地房產管理局于 1975 年所發(fā)出的武漢市洪山區(qū)土地使用證及其使用權限。 此土地使用權的期限從 1975 年起至無限期，土地使用權人：中國 *（武漢）。土地房屋權證上并沒有有關按揭及其他產權負債的顯示。 動工期限 2011 年 3 月 22 日前 建設期限 2011 年 3 月 8 日至 2012 年 5 月 13日完工 使用期限 如合同書內述 付款條約 于項目建設合同書簽署當日付總建筑造價的 10%，其后于兩年內付上總造價的 5%，而剩余金額在驗收合格并正常試運 3 個月后全部繳付。 建筑類別 酒店 。 1.4 項目 建設必要性 武漢市目前五星級酒店共 11 家，漢口 6 家，武昌 5 家。提供 6000 張床位，需要 2 萬張。光谷地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭，多家高星級 寫字樓 已 落戶 該地，武廣高鐵發(fā)的旅游熱潮中，武漢高星級酒店 匱乏問題 暴露無遺 。同時 近一兩年， 經(jīng)濟飛速增長，服務業(yè)在國民經(jīng) 濟中扮演著越來越重要的地位， 隨著武漢至北京、上海高鐵開通，四通八達的交通將帶來更多客流 ，高檔次的酒店顯得非常匱乏，已經(jīng)不能滿足當前大眾的需求 。 以此本項目的實施非常有必要。 1.5 可行性研究編制 依據(jù)和范圍 1.5.1 編制 依據(jù) （ 1） 武漢市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，“ 立足于建設全國重要的高新技術產業(yè)基地，積極發(fā)展高新技術產業(yè)。以 “武漢 中國光谷 ”為龍頭，以東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)為載體，以一批科技實力較強的企業(yè)為基礎，實現(xiàn)高新技術產業(yè)布局集群化和發(fā)展多元化。 加快完善東湖生態(tài)旅游區(qū)。 以東湖風景區(qū)為核心，以市場為導向，以資本為紐帶，整合九峰城市森林保護區(qū)等周邊旅游資源，拉長產業(yè)鏈。加強風景資源保護，促進景區(qū)合理開發(fā)，建成生態(tài)環(huán)境良好、基礎設施配套、服務功能齊全、景點布局合理、園林綠化新穎、文化內涵豐富、濱湖特色顯著的生態(tài)旅游區(qū) ?！?（ 2） 、 武漢市 旅游發(fā)展總規(guī)劃 （ 3） 、 武漢市 旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)規(guī)劃 （ 4） 、 武漢市 旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 （ 5） 、 武漢市洪山 區(qū)詳細規(guī)劃 （ 6） 、 武漢市 社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究 （ 7） 、國家發(fā)改委 2002 年 1 月投資 項目可行性研究指南（試用版） （ 8） 、 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （ 9） 、 工業(yè)與 民用建筑 可行性研究深度及要求 （ 10） 、 建設方提供的其它相關資料。 1.5.2 研究工作 范圍 項目建設的詳細內容，投資分析與預期經(jīng)濟、環(huán)境、社會目標，項目實施的保證措施，以及建設的必要性和可行性。 1.6 項目 主要技術經(jīng)濟指標 項目主要技術經(jīng)濟指標見下表： 表 1-1 項目主要技術經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 建設規(guī)模 總建筑面積 21600 地上部分 18000 會議廳 417.22 餐飲 1633.91 娛樂 678.35 客房 14940.84 其他 329.68 地下部分 3600 二 工作制度 全年工作天數(shù) 天 360 日工作時 數(shù) 小時 8 中午輪流進餐 三 主要動力年用量 水 M3 46355 煤 T 200 電 KW.h 196 四 項目定員 人 130 其中：營業(yè)服務人員 人 58 輔助營業(yè)人員 人 36 管理人員 人 36 五 建設指標 占地面積 7230 建筑密度 % 27.66 綠地率 % 18 容積率 % 6.46 六 總投資 萬元 20355.50 其中 ：建設資金 萬元 20355.50 流動資金 萬元 七 萬元營業(yè)收入占用建設投資 萬元 4.018 八 平均總產值（營業(yè)收入） 萬元 5608.52 正常達產年 序號 指標名稱 單位 指標 備注 九 全員勞動生產率 萬元 18.45 十 年均營業(yè)成本 萬元 1528.41 十一 年均毛利潤（利潤總額） 萬元 3124.52 十二 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 305.66 十三 年均所得稅 萬元 781.83 十四 全部投資財務內部收益率 % 7.78 （稅后） 十五 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 864.32 （ ic=7%） 十六 全部投資靜態(tài)投資回收期 年 9.82 （稅后） 十七 盈虧平衡點（ BEP） % 33.06 十八 投資利潤率 % 15.35 （稅前） 十九 投資利稅率 % 13.01 （稅后） 二十 建設期 限 月 19 1.7 項目建設期限 項目建設工期為： 2010 年 11 月 1 日至 2012 年 5 月 31 日，共 19 個月。 第 二 章 武漢酒店市場分析 2.1 酒店分布 酒店集中在各市級、副市級商業(yè)中心，位于火車站、長途客運站、市區(qū)政 府機構集中地。武昌酒店比較集中司門口、付家坡火車站、洪山廣場、東湖沿線。（典型酒店及酒店公寓如下圖） 2.2 酒店規(guī)模 酒店規(guī)模不一，五星級酒店中規(guī)模以 300 間左右為主，規(guī)模比較大的為香格里拉大飯店。武昌酒店的規(guī)模中等，一般為100-200 間客房，酒店規(guī)模如下圖。 2.3 價格水平 星級酒店協(xié)議價一般為門市價的 4-6 折。長包房三星級為6000-8000 元 /月，四星級一般為 8000-10000 元 /月，五星級為15000-30000 元 /月，為協(xié)議價的 7 折左右。五星級客房協(xié)議價格一般為 600-900 元 /天。 2.4 經(jīng)營狀況 武漢酒店需求量大。全市星級酒店客房約為 15000 間左右，而 2009年接待海外旅游者 131.45萬人，接待旅游者總數(shù) 1863.85萬 人。全市的年均客房出租率達 70%左右；其中三星級酒店出租率普遍高，平均可達 70%，在 3-5 月、 9-12 月的旅游與商務旺季可達 80%-90%。而五 星級酒店的出租率約為 70%左右。 而四星級及五星級酒店中有相當部分經(jīng)營來自會議室、多功能廳的消費使用。如香格里拉大飯店 6 大多功能廳成為房地產產品推介會、產品展示的經(jīng)?；蓊欀兀鴸|方大酒店五樓中庭皇家 花園、咖啡廳是舉行大型新聞發(fā)布會、雞尾酒會及演唱會等社交活動之所。 2.5 客戶群體 酒店客戶較為固定，主要分為兩大類。一類為軍區(qū)、政府籌辦，依托政府、機構經(jīng)營的酒店，如湖北飯店、洪山賓館、中南花園、新大地等酒店，主要以會議客人為主。另一類為以市場為依托的酒店，如五月花酒店大酒店，為高端商務、休閑、度假型酒店；白玫瑰酒店為典型四星商務酒店，商務渡假客戶為主。海怡錦江大酒店是電信商務會議中心，客房數(shù)量較少，而商務回頭客較多。 從固定客戶群體看，五星級酒店的客群比較綜合，有固定的外資企業(yè)和境外旅游團隊客戶，此 外為高規(guī)格會議客戶，一般居住為 3-4 天。而五 星級長包客戶一般為有境外背景的企業(yè)和武漢大型企業(yè)。如香格里拉大飯店長包客戶中有相當為歐美日的汽車及配件企業(yè)，有武鋼、神龍等大型企業(yè)。 第 三 章 酒店方案市場分析與 評價 3.1地塊解析 3.1.1 項目技術經(jīng)濟指標 根據(jù)有關方面提供的土地產權證中資料顯示，項目的總用地面積大約為 7230.00 平方米，而土地面積明細列表如下： 土地部分 土地面積（平方米） 酒店東北端（項目本案） 2000.00 綠化面積 1301.00 道路 1000.00 其他設施 2929.00 總和 7230.00 總地下建筑 ： 3600.00 平方米 總地上建筑 ： 18000.00 平方米 總建筑面積 ： 21600.00 平方米 覆蓋率： 27% 綠化率： 18% 容積率： 6.46% 層數(shù)共 13 層 ，地下 1 層， 地上 12 層。 地下 1 層： 車庫、員工餐廳、廚房、機電設備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設備室及泵房等 客房總數(shù)： 223 間 酒店配套設施構成： 休閑娛樂 1 層： 大廳， 接待處及酒店商商務中心 2 層： 中式古典風格的酒樓 3 層： 咖啡廳、酒吧宴會及會議室 4-11 層： 客房 12 層：休閑、健身、桑拿 3.1.2 交通條件及周邊配套分析 1、位于 東湖旅游經(jīng)濟區(qū) ，各種配套完善； 2、項目方圓 500 米內，高尚物業(yè)眾多，集中了 中國 *、 華中科技大學 、 光谷國際 廣場、 家樂福 等行業(yè)機構； 3、緊鄰 魯磨路 一側，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛 圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 3.1.3 景觀價值分析 項目的景觀資源豐富， 依山（南望山）傍水（東湖） ，視野開闊，中高層 樓層 基本無遮擋，四周景色秀麗。 3.2項目 SWOT 分析 3.2.1 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 1、項目位于 光谷區(qū)域 中心，周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰 *與華科兩所高校 ，具備良好展示面； 2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 3、 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。 劣勢（ W） 1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 2、項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4、項目內部酒店功能性設計存在缺陷。 機會（ O） 1、 WTO、 CEPA 帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎； 2、地鐵線 路正在建設， 進一步緩解交通壓力， 光谷地區(qū) 樓市能量得以釋放； 3、 萬科 、 保利 、 葛洲壩 等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個 光谷地區(qū) 房地產市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 4、產權式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 5、外資企業(yè) 較 多，消費能力強； 6、本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。 威脅（ T） 1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2、作為新興的房地產投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性； 3、國內經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 3.2.2 應對策略 四大 SO 策略 （強化優(yōu)勢與機會策略） 1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝； 2、配合項目 光谷 地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn) 場包裝，迅速吸引周邊客戶關注； 3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化為購買客戶； 4、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風險） 1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買； 2、針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢， 建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產品附加值，提升形象檔次； 3、利用政府背景優(yōu)勢 對項目進行信譽擔保； 4、快打快銷規(guī)避政策風險。 結論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素， 以此 ：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 3.3項目評價 中國 *（武漢） 酒店項目在 洪山 片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產產品類型，但在整個 武漢 房地產市場來說，屬于中檔的產權式酒店項目。 由于該項目上市時機良好，產品稀缺，預計銷售壓力不 大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看， 中國 *（武漢） 酒店以產權式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 武漢 經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 3.4市場定位及項目評估： 3.4.1 市場定位 光谷 作為 武漢 重要的 科技發(fā)展中心 ，一直以來在 武漢 的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù) 著非常重要的地位。從 1999 年 保利 花園的推出，洪山 房地產的發(fā)展就引起了市場的關注，但從長期來看 仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區(qū)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 6500-9000 元之間 。 無論從地理位置還是房地產產品水平來看， 光谷 房地產都是武漢 房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。隨著 光谷科技產業(yè)化基地的不斷發(fā)展完善 ， 光谷 房地產市場的 有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮茫a品升值潛力十分巨大。 3.4.2 項目評估 在整個 光谷 市場中， 中國 *（武漢） 酒店作為目前唯一的產權式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 1、 在短期內能快速回籠大量資金 2、 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產權 式酒店 1、酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經(jīng)營權同時轉讓的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： 大宗項目轉讓難以找到買家； 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權； 整體轉讓價格一般很 低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對 資產的嚴重損失。 小結： 基于以上分析，酒店的整體轉讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 2、項目抵押貸款 ： 概念： 即按照一定的市場估價，將酒店所有權抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負沉重利息負擔； （ 3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。 小結： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 3、產權式酒店： 概念： 即將酒店的整體產權以客房為單位劃 分為獨立小產權出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢： （ 1）操作方式較為復雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風險。 小結： 基于以上分析，酒店的產權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 3.5項目定位 中國 *（武 漢） 酒店為 中國 *后勤集團 全資擁有，是 中國 *為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店 共 14 層，總投資 2.04 億元 。 中國 *（武漢） 酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于 洪山區(qū)魯磨路 處。酒店嚴格按照國際 五 星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。 因此， 本 項目應該定位為：國際級商務產權式酒店。 3.6方案評估意見 綜合 3.4.2 項目評估三種方案的比較分析，我們認為：產權式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金， 緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 產權自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 第四章 項目建設條件 4.1 場址現(xiàn)狀 （一）地點與地理位置 擬建項目選址 位于 湖北省武漢市洪山區(qū)魯磨路，處在中國 *（武漢校區(qū)） 北部， 位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下 。 地理位置比較優(yōu)越。 （二）場地土地權屬及占地面積 根據(jù)武漢市洪山區(qū)土地房產管理局于 1975 年所發(fā)出的武漢市洪山區(qū)土地使用證及其使用權限。 此土地使用權的期限從 1975 年起至無限期，土 地使用權人：中國 *（武漢）。土地房屋權證上并沒有有關按揭及其他產權負債的顯示 。 （三）場址條件 1、 地形、地貌條件 擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上 屬于平原 地帶，高差 小于 2m。 工程地質及水文地質條件 工程地質條件：本項目 結合周邊類似項目， 地質情況已經(jīng) 基本 探明，擬建場 *地構造上處于南嶺東西向復雜構造帶西段與巨型旋鈕構造的符合部位。區(qū)內占主導地位的是東西向構造，款15 20km，長 50km 以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北 向張扭性斷了組成。東西向構造及伴生的北西向斷裂切截了北東向 構造和弧形構造。 擬建場低范圍內未發(fā)現(xiàn)構造斷裂及發(fā)震斷裂通過，整個工程場區(qū)屬基本穩(wěn)定。 經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結構總體上較為復雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質單元層代號自上而下可分述如下： 1）、 第四系人工堆積（ Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含 0 40%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結構松散。厚度為 0.5 8.80m；僅覆蓋于鉆孔 zk31、 58 60、71、 73、 76 88、 zk+1 4、 90 104、 107、 110 112115、 1161、20 125 及 128 147 控制地段之地表。 2）、第四系坡洪積（ Qd1 P1）層：粘土 2：褐黃、淺褐、灰黃或淺黃或色，含少量角礫、砂、鐵錳質結核及泥巖風化殘塊，可塑狀態(tài)為主、局部為軟塑狀態(tài)，濕。層頂埋深為 4.30 6.60m，厚度為 2.20 13.20m，平均厚度為 7.00m。僅分布于鉆孔 zk102 104、 134、 141、 146 及 147 控制地段 。 3)三迭系下統(tǒng)洗馬塘組（ T1X）泥巖： 全風華泥巖：褐黃、黃、灰綠、褐 、或褐紅色，泥質結構，薄層狀構造：全風化，巖芯呈軟塑粘土及少量碎塊狀，容易鉆進， 巖塊用于手易捏碎。巖面埋深為 0.00 27.80m，厚度為 0.5011.60m，平均厚度為 5.08m。僅分布于鉆孔 zk14、 15、 21 25、66、 88、 88+3、 88+4=90、 92、 94、 97、 98 及 130 控制地段。 強風化泥巖 2：褐黃、黃、灰黃、淺褐、淺黃、黑、灰褐或紫色，泥質結構，薄層狀構造：強風化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少量為塊狀，巖塊用手易折斷。巖面埋深為 0.00 22.00m，厚度或揭示厚度為 1.50 20.80m；除鉆孔 zk15 控制地段缺失該層外，其余 絕大部分地段揭示該層。該強風化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體質量等級分類屬 V 類。 中等風化泥巖 3：褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質結構、薄層狀構造；中等風化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短柱狀；巖塊用錘易擊碎。巖面埋深為 8.70 35.10，揭示厚度為 3.50 11.60m；僅在鉆孔 zk1、 2、 88、 88+3、 88+4、 91、97 及 98 控制地段揭示至該層。該中等風化屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等級分屬 V 類。 4)、 石灰?guī)r系下統(tǒng)（ C1）石灰?guī)r：青灰色，隱晶質結構，中厚層狀構造；強風化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質量等級較差。巖面埋深為 1.90 28.10m，揭示厚度為 1.20 7.90m，僅在鉆孔 zk5、 6、14 17、 21 26、 66、 67、 86、 87、 88+1、 88+2、 89、 90 及 92 94 控制地段揭示至該層。該強風化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬破碎；巖體基本質量等級分類屬 V 類 。 經(jīng)鉆探揭露及工程地質調查，本場地在未整平前為丘陵、坡谷及凹地。經(jīng)整平后使得部分地 段填土較厚而大部分地段三迭系下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石巖系下統(tǒng)石灰?guī)r已出露。該場地內泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。地表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風化而較軟 。 水文地質條件： 目前，地下水位在 -16.5m 以下，場址附近無水體及河流。 地理及氣候條件 項目區(qū)屬項目開發(fā)區(qū)地勢平坦，平均海拔高程 18.5 米，最低海拔高程 17.5 米。項目區(qū)平原地區(qū)面積占 90%以上，為 酒店建設提供了良好的基礎條件。 項目區(qū)氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量較充沛。年均氣溫 16.7， 夏季最高氣溫 41，最低氣溫 -4，年平均降雨量 1300 毫米。其中，春夏兩季降雨多，降水量約占全年降水量的 74%，秋冬兩季僅占 26%，雨熱同季的氣候特點，為項目 順利實施提供了優(yōu)越的自然 條件 。 4.2 供水 條件 擬建場已完成城市供水管的敷設，可直接與市政供給管搭接，供水有保證。 4.3 雨污水 排放 現(xiàn)場東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側均有地下水 管，可直接接收本項目與污水的排放。 4.4 供電 狀況 根據(jù)本項目建設規(guī)模，預計總用電負荷 850KW，變壓器安裝容量 1600KVA，該地區(qū)現(xiàn)有開閉站，經(jīng)與供電 部門協(xié)商，可從該開閉站引 10KV 雙路供電至本項目變配電室。 4.5 交通及道路條件 項目地處 武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖 ，場地無論對內對外交通都十分方便，全部為油路，項目不需要再對道路投資。 第五章 項目技術方案 與實施進度 5.1項目總體規(guī)劃方案 中國 *酒店 （武漢） 是一家通過國際知名酒店集團和商業(yè)機構嚴格許審入圍的國際五星級涉外旅酒店 ，位于 武漢市洪山區(qū)魯磨路，處在中國 *（武漢校區(qū)） 北部， 位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下 。 中國 *酒店集 旅游、商務、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身，位于武漢洪山區(qū) 魯磨路 ，購物、交通十分便利，瀕臨東湖。 總投資 估算 為 2.04 億元人民幣，中國 *酒店用地面積 7230平方米， 凈用地 6430 平方米，建筑密度小于 27，綠地率 18， 酒店建筑占地面積 2000 平方米，地下 一 層，地上 12 層。設地下一層為酒店 地下車庫，地下二 層為酒店辦公室及后勤保障中心（水、電、氣、風的硬件設施的設置） 。 5.1.1 功能要求和總平面布置 規(guī)劃建設高 度 45.6m，共 13 層， 地下 1 層。 根據(jù)初步測算，此酒店建成后，將會是一間達 45.6 米高，共 223 間客房，及其他附設功能如餐飲，會 議，消防及泊車設施的現(xiàn)代代先進生態(tài)酒店。 酒店的出入口為兩個，主出、入口位于一樓（地面層） 面向魯巷魯磨路，主出入口，在設置上 的出入口銜接，并做優(yōu)化設計（以體現(xiàn)酒店的形象） 。副出入口位于的東南 端，環(huán)形車庫邊， 而酒店的大堂，接待處及酒店商商務中心均會設于此層，大堂款客間將設置于（一樓）間層區(qū)。 酒店的二樓計劃設置成一中式古典風格的酒樓 ，雕梁畫棟，內設亭臺樓閣，而咖啡廳、酒吧宴會及會議室分別設于三樓 。 會議設施及西餐廳將設于二樓，而十二樓則用作酒店的休閑設施，如桑拿、健身室 。 客房將于四樓至 樓 十一 之間提供 ，而總統(tǒng)套房將設于頂層（ 十二 樓） 整個酒店項目設有三 部客、貨用升降機（ 一部貨用、兩 部客用） ，兩 組公用樓梯及消防通道。 5.1.2 建筑功能分區(qū)： 客房 酒店客房將會由四 樓及以上層樓提供。而八至十 一 樓的標準樓面設計為提供 21 間客房，包括兩間的套房，總統(tǒng)套房已計劃設立于 頂層（ 一十二 樓）。 總體來說，客房可根據(jù)其設計分為四 種類別，包括標準房，套房 、豪華套房 及總統(tǒng)套房。據(jù)初步計算，酒店共提供 180 間標準房， 42間套房及 1 間總統(tǒng)套房，總數(shù)為 223 間客房，客房資料明細將例于以下圖表內： 樓層 標準間 套房 總統(tǒng)套 房 總數(shù) 4 23 23 5 23 6 29 6 23 6 29 7 23 6 29 8 22 6 28 9 22 6 28 10 22 6 28 11 22 6 28 12 1 1 合計 180 42 1 223 酒店設施 此酒店將餐飲，休閑及其他設施設計高于平臺層 餐飲設施將高于位處（一樓）間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設于三樓及四樓。 另外，咖啡廳及酒吧將于二樓提供，另一間酒吧將會設于頂樓天臺，而酒店更高層中設有能直接享用中餐的貴賓房， 會議設施 將于 二、五樓提供 大部分的休閑設施將于六樓提供，這包括了男女士桑拿，按摩，健身室及游泳池。 酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了 84 個停車位，其中 64 個是位處于地庫的車位，其余 20 個有蓋車位則設于一樓地面，停車場呈環(huán)酒店弧形以節(jié)省占地面積，同時也方便于客人停車后即可下車入店。 后勤設施 后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一、二層，機電設備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設備室及泵房等，均位于地庫的位置。 屋頂花園 設計將裙房的屋面，平臺 上適當覆土種植綠色植物，形成屋頂花園。另外，在酒店主樓的頂部設置了二處觀景式的花園平臺，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。 配套設計 酒店設室外游泳池、網(wǎng)球場、地下停車庫及相應商業(yè)娛樂設施。 項目規(guī)劃設計主要參數(shù) 參數(shù)名稱 參數(shù) 建設用地面積 7230 m2 建筑基底面積 2000 m2 總建筑面積 21600 m2 計算容積率建筑面積 18000 m2 其中： 五 星級酒店建筑面積 18000 m2 地下停車庫建筑面積 3600 m2 容積率 6.46 % 建筑密度 27.66 % 綠地率 18% 客房總數(shù) 223 間 地下車庫停車位 64 輛 室外停車場 20 輛 5.2 結構方案 5.2.1 建筑結構的安全等級及設計使用年限 1、結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為丙級。 2、框架 剪力墻結構，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。 3、抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度為 0.05g，設計地震分組為第二組。 4、結構設計使用年限為 50 年。 5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二 a 類，其余為一類。 5.2.2 建筑材料 1、混凝土 項目 地 下室 1 層 5 層 6 層 10 層 11 層以上 柱、墻 C40 C35 C30 C25 梁、板 C30 C25 C25 C25 墊層： C15，次要構件： C25 地下室板采用微膨脹砼，以增加的抗裂性能。 2、鋼筋：直徑 12 用級鋼筋 直徑 12 用級鋼筋 3、建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內隔墻采用混凝土空心小砌塊。 5.2.3 上部結構 綜合樓部分 本項目房屋總高 45.6m，采用框架剪力墻結構。 5.2.4 使用對荷載的要求 1、套房、更衣室 2.0Kn/m2 2、會議室 2.0Kn/m2 3、門廳、大堂、電梯廳、餐廳 2.5Kn/m2 4、儲藏室、庫房 5.0Kn/m2 5、陽臺 2.0Kn/m2 6、上人屋面 2.0Kn/m2 7、不上人屋面 0.5Kn/m2 8、屋頂花園 3.0Kn/m2 9、電梯機房 7.0Kn/m2 10、走廊、消防疏散通道 3.5Kn/m2 11、其余 2.0 Kn/m2 較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。 5.3給排水設計方案 5.3.1 給水系統(tǒng) 1、最高日生活用水量為 127m3/d，最大時用水量 12m3/h 2、水源：由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為 dn160 的引入管供酒店用水， 3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為 2 隔結合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設備供水。 5.3.2 熱水系統(tǒng) 1、最高日生活用水量為 64 m3/d，最大時用水量 2.7m3/h，使用水溫 60 . 2、采用全日供應熱水系統(tǒng)。 5.3.3 排水系統(tǒng) 1、最高日排水量為 114m3/d. 2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只 小區(qū)附近市政排水管網(wǎng) 。 3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設計雨水重現(xiàn)期采用 2 年。 5.3.4 消防給水系統(tǒng) 1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為 18 立方米。 2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于 120 米，室外消防水量 30 升 /秒。 3、室內消火栓系統(tǒng)消防水量 40 升 /秒。火災延續(xù)時間為 3小時。 4、室內設有自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量 30 升 /秒?；馂难永m(xù)時間為 1 小時。 5、公共場所等處設手提式滅火器。 5.4電氣設計 5.4.1 電源： 中國 *（武漢） 酒店樓高十 二 層， 地下 一 層，地上十二層，屬 高層建筑，其消防用電荷等級為一級。擬由市電引接一路 10kv高壓電源供電。變電所設在地下一層，內裝兩臺 1000kVA 千式變壓器，并裝設一臺 350kw 應急備用柴油發(fā)電機組做備用電源。 5.4.2 負荷計算 本工程用電負荷計算容量估計為 1600kVA。 5.4.3 導線選擇及敷設方式 動力配電干線電纜沿橋架敷設或在電氣豎井內明敷，導線則穿管暗敷。與消防有關的電 纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻燃型。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內與其它電纜一起敷設，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。 5.4.4 照明配電系統(tǒng) 照明光源主要節(jié)能型熒光燈為主，照明基本上采用一燈一控方式，大面積照明則多燈分組集中控制。酒店客房，餐廳等營業(yè)場所照明由裝修設計。 5.4.5 防雷接地系統(tǒng) 本工程按照第二類建筑防雷標準設計。屋面采用避雷帶方式，利用機構柱內主筋作為引下線，利用建筑基礎內主筋作防雷接地裝置。電力保護接地采用 TN-S 制式接地保護，并與防雷接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。 5.4.6 電氣消防設計 1、火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 中國 *（武漢） 酒店 應滿足 一類高層民用建筑的防火要求，其火災保護對象等級為一級，火災自動報警采用集中報警控制系統(tǒng)，于一層設消防控制室，內內設消防中心控制系統(tǒng)一套，包括 火災自動報警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個一套。 2、火災應急照明 在變配電房、柴油發(fā)電機房、消防控制室、消防水泵房、電梯機房、主要走道、樓梯間、電梯前室等裝設火災應急照明，在走廊、樓梯口、前室圖庫等設疏散指示標志。 3、消防供 電 消防水泵、電梯、消防控制室、送風排煙機、防火卷簾一級火災應急照明等一類負荷由低壓配電房不同線段提供兩路電源供電，并于末端設置電源自動切換裝置。 4、消防線路 所有消防線路均采用阻燃電力電纜或阻燃電線穿金屬管暗敷。 5、消防接地 采用公用接地的方式，要求接地電阻小于 1 歐。 5.5 空調通風設計 5.5.1 空調 1、全樓設中央空調系統(tǒng)，其總建筑面積約 21200 平方米，采用冷暖型空調系統(tǒng)。夏季制冷，冬季供暖。經(jīng)估算，空調系統(tǒng)夏季總冷負荷約為 1840kw 冬季總熱負荷約為 920kw。 2、中央空調系統(tǒng)的冷熱源采用 水冷冷水機組及風冷熱泵機組，夏季由水冷冷水機組與風冷熱泵機組聯(lián)合提供冷量，冬季由 風冷熱泵機組提供熱量。 3、空調用房的夏季室內計算溫度為 24 28，相對濕度為40 65%；冬季室內計算溫度為 18 24，相對濕度為 30 68%；新風量為 20 40m3/日人。 4、大開間空調房間采用落地柜式空調機低速送風，小開間空調房間采用風機盤管加新風的系統(tǒng)形式，采用頂送頂回的氣流組織方式。 5、水冷式冷水機組、冷凍水泵、冷卻水泵安裝在地下層制冷機房內，冷卻塔、風冷熱泵機組及其水泵安裝在屋頂上。 6、空調冷卻水（ 熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回水溫度分別為 7和 12，熱水供回 45和 40 . 7、各末端設備冷凍水（熱水）管路采用電動二通閥加溫器控制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動調節(jié)旁通水量。 5.5.2 通風系統(tǒng) 1、地下室設備用房設機械送排風系統(tǒng)，地下車庫及洗衣房設機械排風系統(tǒng)。 2、地上各層衛(wèi)生間、餐廳、包廂、會議室及無外窗房間采用機械排風，自然進風。 3、其余有外窗房間均采用自然通風方式。 5.5.3 防排煙系統(tǒng) 1、地下室設備用房的內走道設機械排煙系統(tǒng)，該排 煙系統(tǒng) 與設備用房的排風系統(tǒng)合用。 2、地下車庫設機械排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風系統(tǒng)合用。 3、其余有外窗房間均采用自然排煙方式。 4、按規(guī)范規(guī)定應設機械排煙的內走道、房間均設機械排煙系統(tǒng)，其余具有自然排煙條件的內走道、房間充分利用外窗自然排煙。 5、按規(guī)范規(guī)定應設機械加壓送風系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、合用前室均設機械加壓送風系統(tǒng)，其余采用自然排煙方式。 5.5.4 材料設計 1、空調風管及新風管采用雙面鋁箔聚苯乙烯制作。 2、冷凍、冷卻、冷凝水管均采用鍍鋅鋼管，其保冷材料采用鋁箔貼面像塑復合隔熱管套。 5.6 實施進度 項目建設工期： 2010 年 11 月 1 日至 2012 年 6 月 1 日具體實施進度如下： 1、初步設計方案完成并審批： 2010 年 11 月 1 日至 2010 年12 月 30 日，小計 60 天。 2、地質勘探： 2011 年 1 月 6 日至 2011 年 2 月 6 日，小計30 天。 3、建安工程施工圖設計并審批： 2011 年 2 月 6 日至 2011年 3 月 22 日，小計 30 天。 4、確定施工單位、監(jiān)理單位并簽合同： 2011 年 3 月 22 日 至 2011 年 4 月 12 日，總計 20 天。 5、施工單位進場并對障物、護壁、土石方工程進行施工：2011 年 4 月 12 日至 2011 年 5 月 2 日，總計 20 天。 6、基礎施工與地下一、二層施工： 2011 年 5 月 2 日至 2011年 7 月 22 日，小計 80 天。 7、地上 1-3 層施工： 2011 年 7 月 2 日至 2011 年 7 月 27 日，小計 80 天。 8、地上 4-6 層施工： 2011 年 7 月 27 日至 2011 年 8 月 22日，小計 25 天。 9、地上 7-9 層施工： 2011 年 8 月 22 日至 2011 年 9 月 18日，小計 25 天。 10、地上 10-12 層施工： 2011 年 9 月 18 日至 2011 年 10 月13 日，小計 25 天。 11、磚砌工程、樓地面、外墻裝飾、內墻抹灰、門窗及金屬結構、水、電、氣、空 調等設備與管線安裝： 2011 年 10 月 13日至 2011 年 12 月 13 日，小計 60 天。 12、酒店室內外裝飾、裝修工程： 2011 年 12 月 13 日至 2012年 5 月 13 日，小計 150 天。 13、酒店開業(yè)慶典： 2012 年 6 月 1 日 具體實施進度見下表所示： 表 5-1 項目實施進度一覽表 序號 建設內容 2010 2011 年 2012 年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 1 項目前期工 作 2 地質勘探與 施工圖設計 3 招投標 4 基礎處理與 結構施工 5 裝飾裝修與 設備安裝 6 竣工驗收 第六章 環(huán)境 影響評價 與安全衛(wèi)生 6.1 環(huán)境影響分析與評價 6.1.1 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 本項目場址用地 舊房改造用地及綠化用地 ，周邊無工礦企業(yè)， 交通便利 。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。 6.1.2 項目建設與運營對環(huán)境的影響 大氣污染 主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風 的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內車輛的頻繁通行，車速低、時間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。 噪聲污染 該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場面不 可避免，噪聲污染必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關設備的噪聲。 水污染 項目投入運營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環(huán)境的影響。 6.1.3 環(huán)境保護措施 大氣污染治理 地下車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按 6 次 /h 換氣量 計算，送風量按 5 次 /h 換氣量計算；晚上送、排風量均減半；排煙口設在屋頂。自備柴油發(fā)電機煙氣通過井道由屋頂排出。各餐廳廚房均設機械排風，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。 噪聲 污染 治理 本工程的主要噪聲源為制冷機組、柴油發(fā)電機、各種水泵、風機及空調器、冷卻塔等。為了 減少這些設備噪聲對環(huán)境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪音型。為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在封閉的單獨房間內，其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內。為了降低空調、通風及不易積塵 柴油發(fā)電機的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。對制冷機組、柴油發(fā)電機、大型水泵及風機，為了減少振動對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設備采取了隔振及減振措施。冷卻塔設在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產品，從而使噪聲影響控制到最小程度。 空調設備的環(huán)保措施 冷水機組采 用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑 R407C。 水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質活化變清的作用。 空調系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。 產生振動、噪音的設備均采取必要的減振降噪措施。 將冷卻塔、風冷熱泵式冷（熱）水機組及其水泵安裝在屋頂 上，以減少其對周圍環(huán)境的噪聲影響。 風管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產生浮游物的材料。 污水處理 本項目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。具體規(guī)模、位置由 漢陽市政 公司統(tǒng)籌規(guī)劃設置。本工程中設有設施規(guī)模為 200t/d 左右。湖北 省規(guī)定的中水水質 標準主要指標為： BOD 10mg/L， COD 50mg/L； SS 10mg/L。污水經(jīng)處理后能滿足 湖北 省規(guī)定要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。 固體廢棄物治理 本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等，總量估計 0.8t/d 左右。固定廢棄物均集中到一個密閉式垃圾間內，然后由環(huán)衛(wèi)部門運至公共垃圾場處理。 6.1.4 環(huán)境綠化 本項目后部設置了公共綠地、綠化面積達到了占地面積的30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。 6.1.5 環(huán)境保護設施與投資 中水處理設備：項目所在地區(qū)水資源相對緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設備對收集起來的廢水進行處理。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進行處理的設備和專用管道需另行投資。 空調設備電子除垢儀的采用。 化糞池及排污設備。 項目用于環(huán)境保護和綠化方面的投資總額約 為 120 萬元。 6.1.6 環(huán)境影響評價 本項目為公用設施工程，項目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理，有輕微噪 聲的設備看控制在允許范圍內，故項目總體環(huán)境評價應為不影響周邊環(huán)境 。 6.2勞動安全、衛(wèi)生、消防 6.2.1 勞動安全 1、 土建安全 本項目基礎采用梁板式筏形基礎，地下及地上中間部位為框架 剪力墻結構，地上南北兩部分為板塊 剪力墻結構。該工程按抗地震 7 度設防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。 2、 防火防爆 本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火