房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅檢查

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅檢查 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)概述 稅務(wù)檢查方法 企業(yè)所得稅的納稅檢查 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)概述 房地產(chǎn)開發(fā)的一般要求 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 有關(guān)概念介紹 房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 概念 ：房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟(jì)實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程。 狹義 的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 分類 ： 按內(nèi)容 :綜合開發(fā)，單獨土地開發(fā) 按規(guī)模：小區(qū)開發(fā)，城建開發(fā) 按承擔(dān)方式：自行開發(fā)，委托開發(fā)，代建 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 特點 ： 開發(fā)經(jīng)營的計劃性（立項）、合法性（程序） 開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大 經(jīng)營風(fēng)險大 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 流程： 1.項目設(shè)想及可行性研究 2.項目立項及審批 （ 計經(jīng)委 ） 3.項目規(guī)劃 （ 建委 ， 規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃 ） 4.土地使用權(quán)取得 （ 土地局 ） 5.征地 、 拆遷 6.工程建設(shè) 7.房地產(chǎn)經(jīng)營 8.物業(yè)管理 （ 屬于房地產(chǎn)行業(yè) ， 正常不屬于開發(fā)經(jīng)營過程 ） 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 資質(zhì)等級 ： （一）有 100萬元以上的注冊資本； （二）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 項目規(guī)劃 項目立項及審批 物業(yè)管理 土地使用權(quán)取得 征地、拆遷 工程建設(shè) 房地產(chǎn)經(jīng)營 項目設(shè)想可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 相關(guān)證件： 開發(fā)企業(yè)辦理的手續(xù)涉及十幾個政府部門，但最主要的是計劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。 開發(fā)前期，最重要的是要取得以下四證： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 國有土地使用證 、 建設(shè)項目開工許可證 。 開發(fā)中后期，取得 商品房預(yù)售許可證 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 經(jīng)營方式 ： 出租 出售 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 竣工驗收： 竣工驗收按項目施工進(jìn)度可分為單體工程驗收和項目整體驗收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗收和 行政主管部門組織的驗收 。 （完工產(chǎn)品的判定） 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 預(yù)售許可證制度： 根據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 及建設(shè)部 城市商品房預(yù)售管理辦法 ，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； C、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 申請辦理 商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 上述 A、 B、 C項規(guī)定的證明材料； 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照 和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 建筑面積： 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2 20M以上（含 2 20M）的永久性建筑。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 不計算建筑面積的范圍： 1、層高小于 2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 2.20m的地下室和半地下室。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 計算一半建筑面積的范圍 : 未封閉的陽臺、挑廊 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測繪面積為準(zhǔn) ,是產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 .對實際面積超出己售面積的，購房者須補(bǔ)面積差價，對己售面積小于實際面積的，開發(fā)商須退面積差價。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)?，即獨立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、菜市場等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂?第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 可售面積： 總建筑面積扣除不可轉(zhuǎn)讓或無償提供的配套設(shè)施面積。 (動遷還平面積 ) 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 建筑面積 可售面積 產(chǎn)權(quán)面積 第三節(jié) 有關(guān)概念簡介 容積率： 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 第四節(jié) 會計核算 確定成本核算單位 : 一般情況下，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，來確定成本核算對象。 1、一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概算，或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項工程作為一個成本核算對象。 2、同一地點開發(fā)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開、竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。 3、對規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 第四節(jié) 會計核算 開發(fā)成本： 1.土地使用權(quán)出讓金 2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費 3.前期工程費 4.建安工程費 5.基礎(chǔ)設(shè)施費 6.公共配套設(shè)施費 第四節(jié) 會計核算 土地成本構(gòu)成： 土地出讓金 城市房屋拆遷補(bǔ)償費 房屋拆遷安置費 (動遷還平部分處理） 第四節(jié) 會計核算 農(nóng)用地征地補(bǔ)償費用： 土地補(bǔ)償費 青苗補(bǔ)償費 地上附著物補(bǔ)償費 安置補(bǔ)助費 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 耕地占用稅 土地管理費 第四節(jié) 會計核算 前期工程費： 前期工程費主要包括： (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用 .(2)“ 七通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。 第四節(jié) 會計核算 建安工程費： 第四節(jié) 會計核算 基礎(chǔ)設(shè)施費： 包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。 第四節(jié) 會計核算 公共配套設(shè)施費： 主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類： 一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開 不能 有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自車車棚等； 第四節(jié) 會計核算 另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目，包括：（ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； (2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等； (3)開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、電、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 第四節(jié) 會計核算 一是能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出。 二是對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。 三是對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。 第四節(jié) 會計核算 對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大型配套設(shè)施，如商店設(shè)施 借：開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 (商店 ) 按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如水塔設(shè)施 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 (水塔 ) 第四節(jié) 會計核算 開發(fā)產(chǎn)品 : 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租 的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn) 品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目。 出租土地或是房屋時 借：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 取得 租金收入時： 借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 第四節(jié) 會計核算 周轉(zhuǎn)房： 是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目。 開發(fā)的用于安置拆遷居民的周轉(zhuǎn)房，按實際建造的成本 借：周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 房屋 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 第四節(jié) 會計核算 稅收差異 : 期間費用 銷售時間 第二章 稅務(wù)檢查方法 對房地產(chǎn)行業(yè)的檢查，應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點，采取帳務(wù)檢查和帳外調(diào)查相結(jié)合的檢查方法。一般不要單獨采取帳務(wù)檢查或帳外調(diào)查的方法，絕不能就賬查賬 。 第一節(jié) 查前準(zhǔn)備 考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在實施檢查前要作好檢查準(zhǔn)備工作，包括歸集行業(yè)稅收政策、熟悉行業(yè)會計核算方法，有條件的還可以收集被查對象的開發(fā)項目設(shè)立、土地取得、項目狀況等基礎(chǔ)資料。 第二節(jié) 檢查通知 包括送達(dá)檢查通知書，采取調(diào)帳檢查的同時送達(dá)調(diào)取帳簿資料通知書。責(zé)成被查對象提供相關(guān)資料，資料包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、取得土地使用權(quán)的批準(zhǔn)文件或協(xié)議、土地使用證、房屋所有權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷許可證、施工圖施工合同、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售合同、商品房銷售平面圖、竣工驗收報告、入住通知書、有關(guān)部門頒發(fā)房屋面積測繪表，以及以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況。 (要求提供的上述資料可以是原件也可以是復(fù)印件 ) 第三節(jié) 資料分析 稅負(fù)分析 : 房地產(chǎn)業(yè)理論稅負(fù) 與 實際稅負(fù)的對比 .假設(shè)： 毛利 40%，利潤率 15%-20%，土地成本為開發(fā)成本的 30%. 營業(yè)稅 5.55%；土地增值稅 1%；企業(yè)所得稅3.75%-5%；契稅 0.72%；其他各項稅費 0.1%。則理論稅負(fù)為 11.12%-12.37%. 第三節(jié) 資料分析 成本要素分析 成本項目 項目一 項目二 單位成本差額 面積（） 金額（元） 單位成本 面積（） 金額（元） 單位成 本 土地出讓金 土地征用及拆遷補(bǔ)償費 其中： 征用費 拆遷補(bǔ)償費 前期工程費 其中： 設(shè)計費 場平運土費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 其中： 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施 費 其他政府規(guī)費 合 計 第三節(jié) 資料分析 納稅資料分析 : 查閱近年納稅申報資料，了解納稅人申報納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。通過對各年度納稅申報數(shù)量、各稅種變化、各稅種的邏輯關(guān)系以及各年檢查補(bǔ)稅等情況分析，從中找出可能出現(xiàn)的稅收問題。 第四節(jié) 現(xiàn)場勘察 一是到開發(fā)項目現(xiàn)場實地勘察項目內(nèi)容，即項目是否有普通住宅、非普通住宅、車庫、商業(yè)網(wǎng)點等內(nèi)容，是否有業(yè)主會館、超市、鍋爐房、幼兒園、居委會辦公摟等配套設(shè)施； 二是勘察項目工程進(jìn)展情況，認(rèn)定是否具備完工條件； 三是勘察完工項目的入住、自用或租賃情況； 四是勘察項目工程外觀主要使用的建筑材料以及綠化情況的等。 第四節(jié) 現(xiàn)場勘察 此外，要了解企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度，了解企業(yè)部門之間職責(zé)及資料傳遞流程，重點是財務(wù)會計機(jī)構(gòu)內(nèi)部分工和流程，以及企業(yè)記載財務(wù)信息資料的傳遞和保存方式。 第五節(jié) 帳務(wù)檢查 制作稽查工作底稿，收集證據(jù)。 (順查和逆查 ；詳查和抽查相結(jié)合 ) 第六節(jié) 制作報告 制作稅務(wù)檢查報告，提出處理意見：按照 中華人民共和國稅收征收管理法 的規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)的問題性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，提出處理意見。 第三章 企業(yè)所得稅的納稅檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)同時開工多個項目或一個、幾個項目分期、跨年度滾動開發(fā)，邊開發(fā)、邊銷售的現(xiàn)象。就會造成財務(wù)核算相當(dāng)復(fù)雜和煩瑣，在企業(yè)所得稅方面主要存在 ： -房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本； -預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實際收入； -不能依法申報繳納企業(yè)所得稅； 第三章 企業(yè)所得稅的納稅檢查 -偽造或高估成本； -多列預(yù)提費用； -混淆成本對象界限； -利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤； -企業(yè)之間也存在相互利用 ,共同偷逃稅款問題。 第一節(jié) 檢查步驟 劃分項目單位或成本核算對象，掌握企業(yè)所有項目名稱、所在區(qū)域； 認(rèn)定項目或成本核算對象完工狀態(tài)； 檢查完工項目或成本核算對象的收入和銷售面積，計算總銷售收入 ， 并按年度劃分，得出年度總銷售收入 ； 檢查總可銷售面積； 檢查 完工 項目單位或成本核算對象的開發(fā)成本，確定項目單位或成本核算對象的總計稅成本，計算可銷售面積的單位計稅成本； 第一節(jié) 檢查步驟 檢查期間費用； 檢查營業(yè)稅金及附加； 檢查未完工項目或成