社區(qū)商業(yè)定位與招商經(jīng)典版（197頁）

2014/7/29 1 社區(qū)商業(yè)定位與招商 萬商俱樂部 楊澤軒 2014/7/29 2 說在前面的話 目的導(dǎo)向 顧客思維： 投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、政府 案例借鑒 他山之石 感悟應(yīng)用 2014/7/29 3 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2014/7/29 4 社區(qū)商業(yè)定義與特征分析 社區(qū)商業(yè)的定義 社區(qū)商業(yè)的特征 社區(qū)商業(yè)的角色 社區(qū)商業(yè)的問題 2014/7/29 5 社區(qū)商業(yè)的定義 何謂社區(qū)商業(yè) ? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài) ? 定義突出的是什么？ 商圈？ 同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 2014/7/29 6 輻射型： 5 11，商業(yè)體量大，對(duì)外來客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 中間型： 2 5，主要依賴于本社區(qū)居民的需求 ,兼顧周邊 . 內(nèi)向型： 2以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。 社區(qū)商業(yè)類型 -按照商住比指標(biāo)分類 2014/7/29 7 類型 案例 戶數(shù) 人口 商業(yè)總面積 （） 人均商業(yè)面積 （ /人） 輻射型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 2.54 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 1.91 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 1.62 海濱廣場(chǎng) 4,760 16,660 18,000 1.08 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 0.87 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 0.87 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 0.76 皇御苑 3,690 12,915 5,940 0.46 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 0.36 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 0.16 星河灣 10,330 36,155 5,000 0.14 上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 1.0 2.5 之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 0.14 1 之間 。面積不是判斷輻射 中間 內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn) .（來自外部資料） 社區(qū)商業(yè)類型 -人均商業(yè)面積比指標(biāo) 2014/7/29 8 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間 15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作 “ 51015”，即居民出家門步行 5分鐘可以到達(dá)便利店，步行 10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行 15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。 社區(qū)商業(yè)類型 -按照交通時(shí)間分類 2014/7/29 9 便利級(jí)商業(yè)： 面積一般在 3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 3000人以下； 鄰里級(jí)商業(yè)： 面積一般在 3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 3000-50000人； 社區(qū)級(jí)商業(yè)： 面積一般在 20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。 社區(qū)商業(yè)類型 -按照服務(wù)的規(guī)模分類 2014/7/29 10 底商型商業(yè) 裙房型商業(yè) 獨(dú)立型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 -按照載體建筑形式分類 2014/7/29 11 散點(diǎn)式商業(yè) 商業(yè)街型商業(yè) 購(gòu)物中心型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 -按照布局分類 2014/7/29 12 內(nèi)部型商業(yè) 外部型商業(yè) 兼有型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 -按照位置分類 2014/7/29 13 社區(qū)商業(yè)類型 -按照社區(qū)規(guī)模分類 小型社區(qū)： 人口規(guī)模： 300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）； 人均商業(yè)面積： 0.6平米 /人以下； 可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)； 商業(yè)交通時(shí)間：步行 5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。 2014/7/29 14 中型社區(qū)： 人口規(guī)模： 2000-5000戶； 人均商業(yè)面積： 0.6-0.8平米 /人； 可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合 +商業(yè)街區(qū)或鄰里購(gòu)物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū) )； 商業(yè)交通時(shí)間：步行 10分鐘以內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。 社區(qū)商業(yè)類型 -按照社區(qū)規(guī)模分類 2014/7/29 15 大型社區(qū)： 人口規(guī)模： 1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）； 人均商業(yè)面積： 0.8-1.2平米 /人； 可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合 +（商業(yè)街區(qū)） +社區(qū)商業(yè)(鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心 )，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)； 商業(yè)交通時(shí)間：步行 15分鐘以內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型 -按照社區(qū)規(guī)模分類 2014/7/29 16 社區(qū)商業(yè)的特征 顧客屬地性 業(yè)種配套性 日常便利性 服務(wù)親和性 贏利穩(wěn)定性 需求依賴性 商圈擴(kuò)展性 社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色 2014/7/29 17 社區(qū)商業(yè)的角色 忽悠買房者？ 服務(wù)業(yè)主者？ 品牌支撐者？ 利潤(rùn)獲取者？ 敷衍指標(biāo)者？ 自我作品者？ 其它 社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？ 2014/7/29 18 社區(qū)商業(yè)的角色 局部服從整體優(yōu)先原則 利益最大化的輔助原則 顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則 忠告：玩社區(qū)商業(yè)的 不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了 ！ 2014/7/29 19 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循 “ 商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則 ” ，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營(yíng)造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營(yíng)造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在 “ 表面功夫 ” ,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2014/7/29 20 樓盤名稱 主題風(fēng)格 表現(xiàn)形式 萬科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 建筑外觀、線條 地方代表植物 景觀小品點(diǎn)綴 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 中海陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 建筑外觀、線條 地方代表植物 景觀小品點(diǎn)綴 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn) 建筑外觀、線條 地方代表植物 景觀小品點(diǎn)綴 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 建筑外觀、線條 地方代表植物 景觀小品點(diǎn)綴 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2014/7/29 21 萬科四季花城 桃源居 波托菲諾 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2014/7/29 22 從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； 景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營(yíng)造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢(shì)； 除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動(dòng)也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主 /消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主 /消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營(yíng)造活潑、親切的商業(yè)氛圍。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2014/7/29 23 社區(qū)商業(yè)的問題 雞先還是蛋先 便民與擾民 出租與出售 一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪 放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵 物業(yè)：管理還是經(jīng)營(yíng) 步行街還是不行街 2014/7/29 24 小結(jié) 搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？ 搞清楚你要什么？ 2014/7/29 25 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2014/7/29 26 社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 社區(qū)商業(yè)定位策劃 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 2014/7/29 27 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 主要要素 周邊人口統(tǒng)計(jì) 周邊消費(fèi)群特征分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析 周邊市政規(guī)劃分析 商業(yè)物業(yè)條件分析 2014/7/29 28 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 -調(diào)研模板 1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析 1)項(xiàng)目 1.5公里半徑周邊商家 /機(jī)構(gòu)分布 2)項(xiàng)目周邊未來 20000平米以上商業(yè)規(guī)劃 /在建項(xiàng)目 3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析 : 分別 0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平 , 流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等） 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對(duì)象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路） 項(xiàng)目客流監(jiān)測(cè) :平時(shí) 周末 ,（ 7： 0022： 00）不同方向客流量及其交通工具； 2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等） 3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測(cè)試問題等） 4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析 5.項(xiàng)目概念測(cè)試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對(duì)消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試） 2014/7/29 29 社區(qū)商業(yè)的定位策劃 市場(chǎng)定位 顧客定位 規(guī)模定位 主題定位 2014/7/29 30 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)； 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少； 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。 2014/7/29 31 顧客是誰 顧客規(guī)模 顧客特征： 肖像描繪 社區(qū)商業(yè)顧客定位 2014/7/29 32 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型） 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： 1.5） 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。 社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位 2014/7/29 33 商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等 社區(qū)商業(yè)主題定位 2014/7/29 34 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 2014/7/29 35 租戶特點(diǎn) 租金承受能力 租金模式 人流貢獻(xiàn) 型租戶 一般零售主力店、次主力店如 百貨、大賣場(chǎng)，娛樂業(yè)態(tài)如影 院、電玩、冰場(chǎng)等 通常承受租金能力相 對(duì)最低 以純租金方式居多， 也有可 控租戶采取扣率租金（有保底 營(yíng)業(yè)額）的方式 租金貢獻(xiàn) 型租戶 部分品牌店、一般專賣店、中 西快餐、花車租戶 承租能力相對(duì)最高 零售類以扣率租金或兩者取高 為主，而中西快餐則以純租金 模式為主 提升形象 型租戶 各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如 休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的 NIKE，快餐 中的必勝客 承租能力相對(duì)一般， 視地段、客流、交通 等情況 以扣率租金為主 功能配套 型租戶 以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu) 物中心的一站式消費(fèi) 除了個(gè)別租賃面積小 或銀行、展示等機(jī)構(gòu) 外，一般承租能力較 低 以純租金為主 填空補(bǔ)漏 型租戶 以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面 積為考慮 一般很低 純租金為主 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 租戶角色定位 2014/7/29 36 名稱 位置 規(guī)模（） 1 家樂福 福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處 19,000 2 家樂福 福田區(qū)梅林一村一區(qū) 12,000 3 萬佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈 18,500 4 萬佳 福田區(qū)福中路福景大廈 12,000 5 沃爾瑪 福田區(qū)福星路福民樓 9,800 6 沃爾瑪 福田區(qū)上步路百花大廈裙樓 18,700 7 人人樂 福田區(qū)金田南路銀莊大廈 21,800 8 新一佳 福田區(qū)彩田南路彩福大廈 14,400 9 百佳 福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng) 13,000 10 百佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng) 6,000 11 沃爾瑪 羅湖區(qū)洪湖路湖景花園 16,800 12 沃爾瑪 羅湖區(qū)鳳凰路 12號(hào)中山花園大廈裙樓 12,500 13 萬 佳 羅湖區(qū)春風(fēng)路 2021號(hào)長(zhǎng)豐苑 20,000 14 萬佳 羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈 12,500 15 新一佳 羅湖區(qū)東門中路 20,000 16 人人樂 寶安 25區(qū)華豐商貿(mào)城 13,500 17 萬佳 寶安 5區(qū)新安湖商業(yè)城 24,000 18 沃爾瑪 寶安 35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū) 16,500 19 新一佳 寶安 22區(qū)公園路 24,000 20 沃爾瑪 龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁 17,000 21 新一佳 龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城 23,000 22 沃爾瑪 南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處 20,000 23 人人樂 南山區(qū)后海大道 6,300 平均規(guī)模（） 15,870 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 37 每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性， 23個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（ 69.3%）、港灣麗都（ 67.3%）、蔚藍(lán)海岸（ 52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（ 50.5%）、東海坊（ 70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ 24.7%）、星海名城（ 20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到 15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 38 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 39 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 40 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 41 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。 業(yè)態(tài) 輻射型 中間型 內(nèi)向型 超市 50.12% 30.41% 29.23% 餐飲 11.92% 24.84% 17.23% 服務(wù)配套 6.14% 8.98% 14.4% 便利店 0.49% 1.84% 0.90% 美容 2.57% 6.03% 8.58% 生活家居 0.49% 3.43% 0.11% 休閑 23.96% 7.59% 6.79% 服飾精品 1.81% 4.60% 3.50% 地產(chǎn)中介 0.73% 2.87% 7.18% 雜貨 /肉菜 /五金 /證券 0.77% 3.38% 0.76% 其他 0.99% 6.04% 8.80% 合計(jì) 100.00% 100.00% 100.00% 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 42 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2014/7/29 43 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 -星河灣示例 2014/7/29 44 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 社區(qū)商業(yè)布局類型 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) 人流動(dòng)線的規(guī)劃 社區(qū)商鋪鋪位面積配比 社區(qū)商鋪鋪位開間 /進(jìn)深比例 來自外部資料 2014/7/29 45 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型： 類型 案例 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 底商滿布型 美麗 365花園、錦繡江南 招商海月花園、陽光棕櫚園 商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò) 大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳， 較有效的吸引外部的消費(fèi)者， 對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上 利于商業(yè)的銷售。 商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的 控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情 況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大 的負(fù)面影響。 入口商街型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍(lán)海岸 有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)， 街鋪商業(yè)價(jià)值較高。 一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模 擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性 不強(qiáng)。 入口集中型 星河灣、鳳凰城 祈福新邨、皇御苑 將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商 業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一 定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò) 大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺 整個(gè)社區(qū)商業(yè)。 商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居 民的購(gòu)物消費(fèi)。 散點(diǎn)列布型 海濱廣場(chǎng) 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購(gòu)物。 商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效 應(yīng)。 社區(qū)商業(yè)布局類型 2014/7/29 46 底商滿布型示例： 錦繡江南 入口商街型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 散點(diǎn)列布型示例： 海濱廣場(chǎng) 社區(qū)商業(yè)布局類型 各類型示例 來自外部資料 2014/7/29 47 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) 2014/7/29 48 綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求： 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) 主出入口 / 主干道 1 層 /2 層 1,000 - 5,000 社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng) 1 層 10 40 其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高 1 層 10 20 沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 10 20 干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1 層 30 100 地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可 1 層 /2 層 100 - 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高 1 層 30 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 - 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè) 較好的展示面 1 層 /2 層 500 - 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 - 100 美容： 200 - 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 500 ； 西餐咖啡： 200 800 中式酒樓： 1,000 - 3