天津市和平區(qū)南市三角地塊市場定位及收益分析報告（66頁）

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 南市三角地塊項目市場定位及收益分析報告 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地項目基本情況介紹 第二部分 市場分析 第三部分 經(jīng)營物業(yè)價格分析 第四部分 收益分析 3 21 43 53 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 區(qū)位分析 用地范圍 商業(yè)平面生成過程 總平面圖及指標(biāo) 剖面圖 各樓層平面圖 體量分析 人視效果 第一部分 三角地項目基本情況介紹 第二部分 市場分析 第三部分 經(jīng)營物業(yè)價格分析 第四部分 收益分析 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 南市三角地位置 南市地塊 區(qū)位分析 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 區(qū)位分析 3號 4號 麥購 萬達 食品街 天地燴 仁恒海河 遠東百貨 新世界 大悅城 南門外大街 二號線 四號線 本案 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 項目 指標(biāo) 備注 規(guī)劃總用地面積 1.87公頃 規(guī)劃地上總建筑面積 7萬平方米 其 中 集中商業(yè) 6.7萬平方米 公交場站及管理用房 3千平米 地下建筑面積 5.70萬平方米 其 中 商業(yè) 0.69萬平方米 機動車庫 5.01萬平方米 * 配建機動車位 870輛 其 中 屋面車位 - 地上樓內(nèi)車位 - 地面車位 20輛 地下車位 850輛 * 地上建筑層數(shù) 6層 地下建筑層數(shù) 4層 容積率 3.74 建筑密度 73.1% *根據(jù) 天津市建設(shè)項目配建停車場標(biāo)準(zhǔn) 表 4.0.3， 停車配比按 0.8車位 /100平米 商業(yè)建筑面積，計算需配建停車位約 591輛，社會停車位 400輛，本地塊共需配建停車位 991輛。 *停車配比按 0.6車位 /100平米 商業(yè)建筑面積 (天華經(jīng)驗數(shù)據(jù) ),共計算需配建停車位約 500輛 ,社會停車位 350輛 ,本地塊共需配建停車位 843輛。 汽車入口 屋頂花園 地面停車 汽車 / 貨車入口 汽車入口 公交停靠站 落客區(qū) 公交站 屋頂花園 汽車出口 汽車 / 貨車出入口 汽車出入口 地面停車 商業(yè)入口 影院疏散出口 商業(yè)入口 總平面圖及指標(biāo) Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 一層平面 11,297（未含公交場站 3000） 二層平面 12,180 零售 主力店 主力店 零售 零售 零售 零售 公交站 3000 零售 零售 商業(yè)疏散口 一、二層平面圖 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 次主力店 次主力店 售票區(qū) 影院 零售 零售 零售 影院上空 影院上空 三層平面 12,391 四層平面 10,123 三、四層平面圖 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 會所 餐飲 餐飲 會所 (SPA) 屋頂綠化 餐飲 會所 (SPA) 五層平面 12,391 六層平面 9,001 五、六層平面圖 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 次主力店 零售 零售 卸貨區(qū) 卸貨區(qū) 停車庫 零售 停車庫 坡道至 B2 坡道至 B3 坡道至 B2 坡道至 B3 坡道至 B3 坡道至 B3 地下一層平面 地下二層平面 地下一、二層平面圖 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 停車庫 停車庫 坡道至 B4 坡道至 B4 坡道至 B4 地下三層平面 地下四層平面 地下三、四層平面圖 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地項目基本情況介紹 第二部分 市場分析 第三部分 經(jīng)營物業(yè)價格分析 第四部分 收益分析 競爭分析 本案周邊商業(yè)市場概況 典型項目分析 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 本案定位分析 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 現(xiàn)有商業(yè)競爭分析 天津現(xiàn)有大型商業(yè)匯總 序號 物業(yè)名稱 類型 建筑面積 ( ) 檔次 開業(yè) 時間 序號 物業(yè)名稱 類型 建筑面積 ( ) 檔次 開業(yè)時間 1 海信廣場 百貨 58000 高檔 2007 16 百盛 百貨 100000 中檔 2004 2 友誼商廈 百貨 45000 高檔 1985 17 凱旋門 百貨 10000 中檔 1998 3 樂天百貨 百貨 74300 高檔 2011 18 嘉茂購物中心 購物中心 70000 中檔 2008 4 津匯廣場 百貨 +購物中心 39049 中高 2001 19 新世界百貨 百貨 48000 中檔 1997 5 伊勢丹 百貨 30000 中高 1993 20 時代奧城商業(yè)廣場 購物中心 140000 中檔 2005 6 國際商場 百貨 38000 中高 1986 21 濱江金耀廣場 購物中心 11900 中低 2003 7 樂賓百貨 百貨 100000 中高 2007 22 中原百貨 百貨 45000 中低 1998 8 友誼新天地百貨 百貨 89000 中高 2005 23 天津商場 百貨 24000 中低 1989 9 河?xùn)|萬達廣場 購物中心 24000 中高 2010 24 濱江商廈 百貨 48000 中低 1992 10 遠東百貨 百貨 57000 中高 2006 25 勸業(yè)場 百貨 56000 中低 1928 11 米萊歐男人店 百貨 12000 中檔 2000 26 百貨大樓 百貨 56000 中低 1928 12 米萊歐女人店 百貨 12000 中檔 2002 27 濱江購物中心 購物中心 55000 中低 1998 13 米萊歐吉利店 百貨 25000 中檔 2006 28 號外 購物中心 10000 低檔 2009 14 萬達商業(yè)廣場 購物中心 132000 中檔 2004 29 八里臺購物 百貨 15000 低檔 2006 15 利福廣場 百貨 33000 中檔 2011 30 麥購休閑廣場 購物中心 38000 低檔 2004 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 現(xiàn)有商業(yè)競爭分析 天津現(xiàn)有商業(yè)市場分析 目前天津現(xiàn)有大型百貨商業(yè)供應(yīng)量共計 149.5萬 以南京路、濱江道、和平路為代表的商業(yè)中心帶是天津的傳統(tǒng)商圈，新興商圈包括南市商圈、東馬路商圈、南站 CBD商圈、西站商圈等等，與傳統(tǒng)商圈相比，新興商圈客流較小，商業(yè)培育期較長 目前，天津中高檔商業(yè)多為百貨形式，中低檔商業(yè)有購物中心形式 百貨商場的經(jīng)營方式使得天津商業(yè)業(yè)態(tài)單一，餐飲、娛樂、休閑功能不突出 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 潛在商業(yè)競爭分析 天津潛在商業(yè)市場分析： 未來幾年大型商業(yè)供應(yīng)量達到 63.7萬平米 未來項目定位均為中高檔以上，商業(yè)檔次提升趨勢明顯 各個項目商業(yè)形式均是集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心，預(yù)示著消費者對購物環(huán)境的要求在不斷提高，標(biāo)志著天津購物模式的升級 競爭項目 項目名稱 嘉里中心 恒隆廣場 和記黃埔 天河城 大悅城開發(fā)商嘉里建設(shè)、香格里拉、新加坡長春產(chǎn)業(yè)香港恒隆廣場 香港和記黃埔 天河城集團 中糧集團商圈 南站CBD 和平路 南京路 濱江道 南市業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)、香格里拉酒店、寫字樓、公寓商業(yè)商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè) 商業(yè)商業(yè)形式 購物中心 購物中心 購物中心 購物中心 購物中心商業(yè)定位 高檔 高檔 高檔 中高 中高目標(biāo)客群精英、白領(lǐng)階層中高收入人群精英、白領(lǐng)階層中等偏上的消費群體中等偏上的消費群體建筑面積（）120000 153000 32000 207000 125077Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 競爭分析小結(jié) 競爭分析小結(jié) 本案位置處于和平路商圈和東馬路商圈的交界處，能享受傳統(tǒng)商圈帶來的客流及縮短商場培育期的利好，但同時周邊商業(yè)密集，競爭壓力明顯 未來幾年商業(yè)供應(yīng)量大，其中距離本案最近的大悅城項目，地理位置劣于本案，體量較大達 12萬 ，預(yù)計 2011年底開業(yè)，屆時要對其進駐品牌進行研究分析 本案應(yīng)對方法 研究競爭對手的品牌組合方式，做到差異化定位，保留消費者喜歡的品牌，同時引入一些在北京已流行的品牌和新鮮業(yè)態(tài)，保證品牌落位準(zhǔn)確，縮短招商時間。 在招商政策制定上，對主力店商戶和優(yōu)質(zhì)品牌給予一定優(yōu)惠條件，嚴(yán)格控制過渡性店鋪的進駐標(biāo)準(zhǔn)，為經(jīng)營期的收益作保障 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 本案周邊商業(yè)市場概況 1 2 3 4 8 7 5 6 本案 序號 名稱1 海信廣場2 伊勢丹百貨3 百盛百貨4 遠東百貨5 新世界百貨6 樂天百貨7 君臨天下商業(yè)8 海河大道商業(yè)街9 環(huán)球金融中心商業(yè)10 富力中心商業(yè)9 10 出售型物業(yè) 出租型物業(yè) Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 本案周邊商業(yè)市場概況 序號 名稱 建筑面積 （ ） 年度營業(yè)額（億元） 租金 （元 / 天） 1 海信廣場 58000 10 1.9 2 伊勢丹百貨 30000 10 2.5-3.1 3 百盛百貨 100000 6 2 4 遠東百貨 57000 3.4 1.8 5 新世界百貨 48000 7.2 1.9 6 樂天百貨 74300 - 3 出租型百貨商場 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 本案周邊商業(yè)市場概況 序號 名稱 建筑面積（） 售價（元 / ） 7 君臨天下商業(yè) 16000 60000 8 海河大道商業(yè)街 30000 40000 9 環(huán)球金融中心商業(yè) 20000 60000 10 富力中心商業(yè) 12000 100000 出售型商業(yè) 出售型商業(yè)典型案例 富力中心 樓層 一層 二層 三層售價（元/ ） 100000 50000 30000 富力中心商業(yè)共計三層，全部為地上商業(yè)，共計 12000 ，單層面積為 4000 ，單個商鋪面積為 100 ，半層起售。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 海信廣場 市場定位 頂級奢侈品店 建筑面積 58000 層數(shù) 地下二層、地上六層 開業(yè)時間 2007年 店鋪數(shù) 271 店鋪面積 首層單店面積 400平米 停車位 地上、地下停車場，車位數(shù) 500 業(yè)態(tài)定位 “高級百貨 +SHOPPING MALL”，同時配有美容美發(fā)，餐飲 客戶定位 市內(nèi)高端客戶及各地旅游消費者，年齡在 25-45歲間成熟、優(yōu)雅、知性的女性消費者 經(jīng)營管理 青島海信實業(yè)股份有限公司 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 海信廣場 樓層 地下二層，地上六層 入住率 85% 平均樓層面積 約 9666平米 交通組織 1-2層 3部扶梯， 3-4層 4部扶梯， 5-6層 5部扶梯，各層 2組電梯 內(nèi)裝修 內(nèi)部為百貨標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，檔次高，并設(shè)計有3000平米的室內(nèi)共享空間 動線設(shè)計 賣場內(nèi)部動線清晰流暢，以矩形動線設(shè)計引導(dǎo)客流至各個店鋪 店鋪設(shè)計 店鋪基本為開放式或半開放式設(shè)計；部分店鋪面寬較小，進深較大，展示面??；總體可達性較好 商業(yè)布局 樓層 業(yè)態(tài)組成 1F 高級精品、化妝品、名表 2F 國際名品、珠寶首飾、名表、時尚飾品 3F N女裝、女士內(nèi)衣、時尚飾品、咖啡吧 4F 鞋、箱包、男裝、休閑裝、男士內(nèi)衣、配飾、合衣坊、修鞋屋 5F 居家用品、兒童用品、美容美發(fā)、餐廳、 6F 會所、攝影等 B1 屈臣氏、超市、滋補保健品、煙酒茶、休閑食品、特色餐飲、廚房用品 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011 伊勢丹百貨 市場定位 中高端 建筑面積 30000 層數(shù) 地下二層、地上七層 開業(yè)時間 1993年 店鋪數(shù) 220 店鋪面積 首層單店面積 200平米 停車位 地上停車場 業(yè)態(tài)定位 百貨、超市、美容美發(fā)，餐飲 客戶定位 高級百貨店，客戶定位年輕充滿活力 ，追求潮流一族 經(jīng)營管理 株式會社三越伊勢丹控股 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 伊勢丹百貨 商業(yè)布局 樓層 地下二層，地上七層 入住率 90% 平均樓層面積 約 3300平米 交通組織 1-4層 2組扶梯， 5-6層 1組扶梯，各層 4組電梯相連 內(nèi)裝修 內(nèi)部為百貨標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，檔次較高 動線設(shè)計 賣場內(nèi)部動線簡明，以矩形動線設(shè)計連接各個店鋪 店鋪設(shè)計 店鋪設(shè)計為敞開式或半敞開式；一般店鋪的面寬較大，展示面好 樓層 業(yè)態(tài)組成 1F 化妝品、女士服飾雜貨、女鞋、女包 2F 時尚少女裝、服飾雜貨、男女牛仔裝、女士大尺碼服裝、女士內(nèi)衣 3F 淑女裝、女士職業(yè)裝、珠寶、鐘表、咖啡廳 4F 精選紳士裝、男士西裝、男士休閑裝、男士襯衫、領(lǐng)帶、男士雜貨、男鞋、男包、旅行箱、男女高爾夫服飾 5F 童裝、童裝雜貨、童鞋、玩具、兒童書店、孕嬰服裝及用品、嬰兒攝影館、運動用品 6F 床品、家居用品、瓷器、廚房用品、文具、禮品沙龍、愛心驛站、特賣會場 7F 餐廳、咖啡廳、眼鏡店 、美容院 B1 超市，冰淇凌店 B2 體育用品 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 新世界百貨 市場定位 中端 建筑面積 48000 層數(shù) B1-F6 開業(yè)時間 1997 店鋪數(shù) 468 店鋪面積 28-360 停車位 350個 業(yè)態(tài)定位 以中端百貨 +SHOPPING MALL的業(yè)態(tài)組合 客戶定位 18-35歲中低檔消費人群 經(jīng)營管理 新世界集團 經(jīng)營分析 服裝： 10-25%扣點； 品牌餐飲娛樂： 3-5元 / /天； 地上四層餐飲：管理費（ 60元 / /月） +12%-20%； 花車： 4000-4500元 /輛 /月； 屈臣氏： 5元 / /天 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 新世界百貨 商業(yè)布局 樓層 B 1-F 6入住率 93%平均樓層面積 11000交通組織各層之間四組扶梯，三組觀光電梯、兩組樓內(nèi)電梯內(nèi)裝修內(nèi)部為百貨標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，檔次中等動線設(shè)計賣場內(nèi)部主動線流暢、環(huán)形循環(huán)店鋪設(shè)計邊鋪為半開放式設(shè)計、中央散鋪為開放式設(shè)計 店鋪多為短進深大面寬、展示性好、可達性好樓層 業(yè)態(tài)組合 F1 化妝品、女鞋、鐘表、女士手袋、珠寶、餐飲、眼鏡、華爾街英語、同仁堂、Apple數(shù)碼、皮鞋美容、鐘表維修 F2 女士輕便、女士上班、女士成熟、女士配飾 F3 男士正裝、男士輕便、運動服裝及用品、男士皮具、男鞋、男士配飾、巧手改衣 F4 女士內(nèi)衣、中性內(nèi)衣、嬰童服裝及用品、床品、家品、小家電、健身器材、電器店、美食廣場 F5 餐飲娛樂、美發(fā) F6 攝影、健身館、米樂星 KTV B1 超市、餐飲、花車 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 樂天百貨 市場定位 中高端 “城市新生活中心” 建筑面積 74300 層數(shù) B2-F5 開業(yè)時間 2011 單層面積 4000-5200 業(yè)態(tài)定位 百貨、餐飲、 spa、影城 客戶定位 20-35歲年輕、時尚的消費人群及游 客 經(jīng)營管理 樂天集團 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 珠寶、鐘表、飾品類 品牌 類型 店鋪名稱店鋪面積（）月銷售額（萬元/ 月）單位面積銷售（元/ 月）租金情況E NZ O 珠寶 伊勢丹 30 40 13333 扣點：20 %AR T I NI 珠寶 海信 50 15 3000 扣點：15 %S wa t ch 表 津樂匯 15 26 17333 扣點：12 %T i s s o t 鐘表 津樂匯 15 16 10667 扣點：15 %CASI O 表 津樂匯 20 20 10000 扣點：20 %AG ATH A 飾品 伊勢丹 15 20 13333 扣點：25 %y e s o r n o 飾品 伊勢丹 10 12 12000 扣點：28 %g i g i s 飾品 伊勢丹 10 10 10000 扣點：28 %s h e s 飾品 百盛 10 8 8000 扣點：28 %F O L L I F O L L I E 飾品 伊勢丹 30 2 0 . 5 6833 扣點：22 %CASI O 表 津樂匯 20 20 10000 扣點：20 %Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 服裝類 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 品牌 類型 店鋪名稱店鋪面積（）月銷售額（萬元/ 月）單位面積銷售（元/ 月）租金情況G - S t a r 服裝 伊勢丹/ 津樂匯 60 3 2 . 4 5400 扣點：20 %P r o m o d 服裝 伊勢丹/ 津樂匯 60 3 2 . 4 5400 扣點：20 %O ch i r l y 服裝 新世界 60 30 5000 扣點：25 %翠貝卡 服裝 伊勢丹 50 25 5000 扣點：23 %柯羅巴 服裝 友誼 100 50 5000 扣點：25 %郎姿 服裝 友誼 80 40 5000 扣點：25 %F U BU 服裝 伊勢丹 30 15 5000 扣點：28 %L E E 服裝 伊勢丹 50 25 5000 扣點：23 %H U G O BO S S 服裝 友誼 120 55 4583 扣點：18 %E - L AND 服裝 津樂匯 100 45 4500 扣點：23 %寶姿 服裝 伊勢丹 80 35 4375 扣點 ；24 %瑪斯菲爾 服裝 伊勢丹 70 30 4286 扣點：25 %播 服裝 津樂匯 80 33 4125 扣點：25 %季候風(fēng) 服裝 凱旋門/ 新世界 80 30 3750 扣點：23 %a p p l e 服裝 凱旋門 40 15 3750 扣點：25 %T E E NI E W E NNE 服裝 津樂匯 120 43 3583 扣點：25 %L e v i s 服裝 津樂匯/ 新世界 70 25 3571 扣點：23 %G I V E NCH Y 服裝 伊勢丹/ 友誼 60 21 3500 扣點：20 %江南布衣 服裝 遠東 60 20 3333 扣點：25 %薩巴蒂尼 服裝 友誼 100 30 3000 扣點：20 %K u l h e 服裝 津樂匯/ 百盛 50 15 3000 扣點：23 %Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 服裝類 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 品牌 類型 店鋪名稱店鋪面積（）月銷售額（萬元/ 月）單位面積銷售（元/ 月）租金情況E L L E 服裝 百盛/ 友誼新天地 50 15 3000 扣點：2 5 %TH E M E 服裝 津樂匯 50 15 3000 扣點：2 5 %例外 服裝 海信 100 30 3000 扣點：2 3 %籽苞米 服裝 伊勢丹 85 25 2941 扣點：2 4 %J E E P 服裝 伊勢丹 70 20 2857 扣點：2 5 %艾格 服裝 津樂匯 100 25 2500 扣點：2 5 %馬克華菲 服裝 津樂匯 80 20 2500 扣點：2 3 %AZ O NA 服裝 津樂匯 80 20 2500 扣點：2 3 %E D C 服裝 津樂匯/ 新世界 60 15 2500 扣點：2 3 %SO BA SI C 服裝 新世界 120 25 2083 扣點：2 0 %E . S 服裝 新世界/ 友誼新天地 100 20 2000 扣點：2 5 %J a c k & J o n e s 服裝 津樂匯 200 40 2000 扣點：1 8 -2 5 %e s p r i t 服裝 津樂匯 200 40 2000 扣點：1 8 -2 5 %b e s t s e l l e r g r o u p 服裝 津樂匯 300 57 1900 扣點：2 0 %Ne x t 服裝 津樂匯 300 57 1900 扣點：2 0 %NU TI C A諾帝卡 服裝 津樂匯 80 15 1875 扣點：2 3 %KU H L E 服裝 津樂匯 80 15 1875 扣點：2 3 %W E R O M O D A 服裝 津樂匯 150 27 1800 扣點：2 2 %G 2 0 0 0 服裝 津樂匯 160 28 1750 扣點：2 5 %SE L E C TE D 服裝 津樂匯 150 26 1733 扣點：2 3 %SCO F I E L D 服裝 津樂匯 150 26 1733 扣點：2 5 %PR I C H 服裝 津樂匯 150 24 1600 扣點：2 5 %Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011 運動服飾類 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 品牌 類型 店鋪名稱店鋪面積（）月銷售額（萬元/ 月）單位面積銷售（元/ 月）租金情況R E E BO K 運動 申格 60 30 5000 扣點：22 %ka p p a 運動 申格 60 30 5000 扣點：20 -30 %美津濃 運動 申格 60 30 5000 扣點：18 -23 %K a p p a 運動 申格 60 30 5000 扣點：20 -30 %A d i d a s 運動 萬達 300 120 4000 扣點：16 -22 %a s i cs 運動 申格 60 20 3333 扣點：22 %N i ke 運動 萬達申格 500 150 3000 扣點：16 -22 %C o n ve r s e 運動 新世界 80 20 2500 扣點：18 -22 %P u ma 運動 津匯 100 15 1500 扣點：18 -22 %L i N i n g 運動 申格 300 23 767 扣點：16 %Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 餐飲類 各業(yè)態(tài)營業(yè)額市場依據(jù) 品牌 類型 店鋪名稱店鋪面積（）月銷售額（萬元/ 月）單位面積銷售（元/ 月）租金情況H a a g e n D a z 冰激凌 國際商場 220 140 6364 租金：13 元天巴黎貝甜 輕食小點 樂賓/ 奧城 150 50 3333 租金：7元天 元綠壽司 快餐 海信店 200 50 2500 租金：6元天 一茶一坐 休閑餐飲 津匯/ 海信 200 50 2500 租金：10 元天吉野家& D Q 快餐& 冰淇淋 麥購 200 50 2500 租金：9元天 味千拉面 快餐 號外 240 40 1667 租金：10 元天真功夫 快餐 號外 300 50 1667 租金：10 元天Co l d s t o n e 冰激凌 津樂匯/ 遠東 40 5 1250 租金：10 元天水果撈 甜品店 津匯 25 3 1200 租金：10 元天仙蹤林 休閑餐飲 樂賓 400 25 625 租金：5元天 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011 本案定位分析 頂級商業(yè) 本案各樓層業(yè)態(tài) 樓層 業(yè)態(tài) 面積（）主力店 1869.92零售 3445.96主力店 1869.92零售 5507.59次主力店 3274.4零售 1809.5電影院 4026.69次主力店 2884.03零售 2659.36五層 餐飲 7377.51六層 會所 6268.53次主力店 1138.5零售 2656.5地下一層三層一層二層四層各業(yè)態(tài)面積 業(yè)態(tài) 面積（）主力店 3739.84次主力店 7296.93零售 16078.91電影院 4026.69餐飲 7377.51會所 6268.53備注：以上各數(shù)據(jù)由 CAD圖計算得出 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011 本案定位分析 主力店： 以高端男女服飾為主，如 LEE、 YES、 W. 、 Ochirly、翠貝卡、柯羅巴、郎姿、 OBEC、 OFOUN、RENEEW 等 次主力店： 以中高端男女服飾為主，如瑪斯菲爾、 TEENIE WENNE、 ADIDAS、 LEVIs 、 Apple、閑云、M2、百思圖、 ONLY等 。 零售店鋪： 經(jīng)營的品牌可以多元化組合，如服裝、鞋帽、飾品等，品牌的可選擇性也相對寬泛。 餐飲： 本案定位五層全部為餐飲，結(jié)合本案頂級百貨的定位，建議引入品牌餐飲， 如必勝客、水果撈、巴黎貝甜等，最好能夠引進尚未進入天津流行 餐飲品牌，如漢堡王、鹿港小鎮(zhèn)、茶馬古道、滿記甜品、中 8樓等特色餐廳，以吸引客流。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 估算方法 本案營業(yè)額及扣點分析 市場租金估算 市場售價估算 第一部分 三角地項目基本情況介紹 第二部分 市場分析 第三部分 經(jīng)營物業(yè)價格分析 第四部分 收益分析 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011 估算方法 評估方法、比較案例、比較因素選擇 三角地塊商業(yè)屬于大體量集中式頂級商業(yè)，我司將選擇同類或類似產(chǎn)品進行價值對比，利用市場法進行評估 各業(yè)態(tài)營業(yè)額及扣點估算方法 選取案例 進行分析取值 租金及售價估算方法 租金比較案例選擇：海信廣場，伊勢丹百貨，樂天百貨 坪效比較案例選擇： 海信廣場，伊勢丹百貨，新世界百貨 售價比較案例選擇：君臨天下商業(yè)、富力中心商業(yè)、環(huán)球金融中心商業(yè) 比較因素選擇：區(qū)域因素、個別因素 區(qū)域因素包括：商圈繁華度、交通便捷度、 個別因素包括：建筑面積、建筑房齡、建筑設(shè)計、配套組合、商業(yè)組合、管理水平、 內(nèi)部裝修、停車情況 區(qū)域因素權(quán)重12%12% 商圈繁華度交通便捷度個別因素權(quán)重8%8%10%10%10%10%10%10%建筑面積建筑房齡建筑設(shè)計配套組合商業(yè)組合管理水平內(nèi)部裝修停車情況Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011 本案營業(yè)額及扣點分析 主力店 由圖表分析，高端品牌在本市的百貨市場，月單位面積營業(yè)額可在 5000元 / ，扣點范圍在 23-25%。 考慮市場風(fēng)險保守估算，主力店鋪只收租金不扣點，固定租金 4元 /天。 選取前文典型商家進行扣點分析 品牌 店鋪 店鋪面積（）月營業(yè)額（萬元）單位面積營業(yè)額（元/ 月）扣點O ch i r l y 新世界 60 30 5000 25%翠貝卡 伊勢丹 50 25 5000 23%柯羅巴 友誼 100 50 5000 25%郎姿 友誼 80 40 5000 25%LE E 伊勢丹 50 25 5000 23%E - LA N D 津樂匯 100 45 4500 23%Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011 本案營業(yè)額及扣點分析 次主力店 選取前文典型商家進行扣點分析 由圖表分析，中高端品牌在本市的百貨市場，月單位面積營業(yè)額可在 3800-4300元 / ，扣點范圍在 22-25%。 由此假定本案次主力店月單位面積營業(yè)額可在 3000元 / ，考慮市場風(fēng)險保守估算，扣點比例取18%，不計固定租金。 品牌 店鋪 店鋪面積（）月營業(yè)額（萬元）單位面積營業(yè)額（元/ 月）扣點瑪斯菲爾 伊勢丹 70 30 4286 25%T E E N I E W E N N E 國際商場 120 46 3833 25%播 津樂匯 80 33 4125 25%A d i d a s 萬達 300 120 4000 16- 22% Levi s 津樂匯 70 30 4286 23%a p p l e 凱旋門 40 15 3750 25%Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011 本案營業(yè)額及扣點分析 零售店 由圖表分析，零售品牌在本市的百貨市場，月單位面積營業(yè)額可在 1750-3500元 / ，扣點范圍在 18-25%。 由此假定本案零售店鋪月單位面積營業(yè)額可在 2000元 / ，考慮市場風(fēng)險保守估算，扣點比例取 16%，不計固定租金。 選取前文典型商家進行扣點分析 品牌 店鋪 店鋪面積（）月營業(yè)額（萬元）單位面積營業(yè)額（元/ 月）扣點AZ O NA 津樂匯 80 20 2500 23%江南布衣 遠東 60 20 3333 25%籽苞米 伊勢丹 85 25 2941 24%G I V E NCH Y 伊勢丹/ 友誼 60 21 3500 20%例外 海信 100 30 3000 23%Ar t i n i 海信 50 15 3000 23%J E E P 伊勢丹 70 20 2857 25%P R I CH 津樂匯 150 24 1600 25%G 2 0 0 0 津樂匯 160 28 1750 25%J a c k & J o n e s 津樂匯 200 40 2000 1 8 - 2 5 % e s p r i t 津樂匯 200 40 2000 1 8 - 2 5 % 艾格 津樂匯 100 25 2500 25%Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011 本案營業(yè)額及扣點分析 餐飲 由圖表分析，中高端品牌在本市的百貨市場， 單位面積租金可在 10元 / 左右 假定本案能引入部分新進流行品牌，水平與必勝客持平，考慮市場風(fēng)險保守估算，假定本案餐飲部分租金 5元 / 天，不扣點。 選取前文典型商家進行扣點分析 品牌 店鋪 租金（元/ 天）水果撈 津匯 10一茶一坐 津匯、海信 10吉野家& DQ 麥購 9 巴黎貝甜 樂賓 7味千拉面 號外 10真功夫 號外 10Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011 項目因素 本案 海信廣場 伊勢丹百貨 樂天百貨9 9 10 9權(quán)數(shù) 12% 加權(quán)分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .2 1 .0 89 9 9 8權(quán)數(shù) 12% 加權(quán)分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .0 8 0 .9 610 10 10 10權(quán)數(shù) 8% 加權(quán)分值 0 .8 0 .8 0 .8 0 .89 10 10 9權(quán)數(shù) 8% 加權(quán)分值 0 .7 2 0 .8 0 .8 0 .7 210 10 10 10權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 1 1 110 9 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 9 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 10 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 1 0 .9 0 .910 9 8 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .8 0 .99 10 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 0 .9 1 0 .9 0 .99 .5 8 9 .4 6 9 .2 8 9 .0 61 .9 2 .8 310% 15% 75%0 .9 4 6 1 .3 9 2 6 .7 9 50 .1 9 0 .4 2 2 .2 5權(quán)重商圈繁華度分值交通便捷度分值建筑面積分值建筑房齡分值建筑設(shè)計分值配套組合分值商業(yè)組合分值管理水平分值內(nèi)部裝修分值停車情況分值綜合系數(shù)實際價格（元/m2天）銷售情況影響權(quán)數(shù)(自填）加權(quán)系數(shù)加權(quán)價格（元/m 2 天）其他項目綜合系數(shù)本項目建議均價（元/m 2 天） 3 .0 0 09 .1 3 3其他項目綜合均價（元/m 2 天） 2 .8 6比較系數(shù) 1 .0 5市場租金估算 根據(jù)市場比較法測算，本案整租租金可與樂天百貨持平在 3元 / 天 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011 市場售價估算 項目因素 本案 君臨天下商業(yè) 富力中心商業(yè)環(huán)球金融中心商業(yè)9 8 10 9權(quán)數(shù) 12% 加權(quán)分值 1 .0 8 0 .9 6 1 .2 1 .0 89 9 9 8權(quán)數(shù) 12% 加權(quán)分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .0 8 0 .9 610 10 10 10權(quán)數(shù) 8% 加權(quán)分值 0 .8 0 .8 0 .8 0 .89 9 10 9權(quán)數(shù) 8% 加權(quán)分值 0 .7 2 0 .7 2 0 .8 0 .7 210 9 10 10權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 1 110 9 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 8 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .8 0 .9 0 .910 9 9 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 9 8 9權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 1 0 .9 0 .8 0 .99 8 8 8權(quán)數(shù) 10% 加權(quán)分值 0 .9 0 .8 0 .8 0 .89 .5 8 8 .7 6 9 .1 8 8 .9 660000 100000 6000040% 25% 35%3 .5 0 4 2 .2 9 5 3 .1 3 624000 25000 21000權(quán)重商圈繁華度分值交通便捷度分值建筑面積分值建筑房齡分值建筑設(shè)計分值配套組合分值商業(yè)組合分值管理水平分值內(nèi)部裝修分值停車情況分值綜合系數(shù)實際價格（元/m2）銷售情況影響權(quán)數(shù)(自填）加權(quán)系數(shù)加權(quán)價格（元/m 2 ）其他項目綜合系數(shù)本項目建議均價（元/m 2 ） 7 5 0 5 3 .1 68 .9 3 5其他項目綜合均價（元/m 2 ） 70000比較系數(shù) 1 .0 7本案 1-4層商業(yè)自持若干年后出售的價格， 運用市場比較法進行定價的案例為君臨天下商業(yè)、富力中心商業(yè)、環(huán)球金融中心商業(yè)的一層售價 如左表所示，經(jīng)比較法計算得出本案商業(yè)一層的當(dāng)前入市價格為 75000元 / ，考慮市場風(fēng)險保守估計本案售價，一層售價為 50000元 / ，二層售價為 35000元/ ，三、四層售價為 25000元 / ，五、六層及地下一層售價為 20000元 / 本案若整體出售，預(yù)估當(dāng)前入市價格25000元 / （地上部分） Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011 營業(yè)額（扣點租金）增幅估算 名稱 2008年 2009年 2010年 營業(yè)額 （億元） 6 7.9 10 年度漲幅 31.6% 26.5% 海信廣場 2007年 4月開業(yè)，定位為頂級奢侈品店，是目前天津市場上最高端的百貨商場，經(jīng)過 3年的培育期， 2010年營業(yè)額達到 10億元， 2009年和 2010年營業(yè)額年度漲幅在 30%左右，海信廣場 2011-2013年的營業(yè)額目標(biāo)是突破 20億 為規(guī)避市場風(fēng)險保守估計，本案營業(yè)額（扣點租金）年度增幅按 5%計算 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011 租金增幅估算 天津優(yōu)質(zhì)商鋪租金自 2008年的 420元 / 月， 2010年的 530元 / 月， 08-10年三年租金漲幅高達26%。 鑒于本案整體體量較大，保守估算三年租金漲幅為 5% 2 0 0 6 - 2 0 1 0 天津優(yōu)質(zhì)商鋪租金走勢圖25030035040045050055006年上半年06年下半年07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年平均租金元 / 月 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地項目基本情況介紹 第二部分 市場分析 第三部分 經(jīng)營物業(yè)價格分析 第四部分 收益分析 測算相關(guān)說明 收益分析 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011 測算相關(guān)說明 測算方案 測算方案 方案一：周期五年 經(jīng)營方式一： 2014年 6月開始運營， 1-4層先自持（保留相應(yīng)數(shù)量車位），其余部分于當(dāng)期出售， 1-4層自持至 2019年 6月后全部出售（包括車位） 經(jīng)營方式二： 2014年 6月開始運營并全部自持，至 2019年 6月全部出售 方案二：周期三年 經(jīng)營方式一 ： 2014年 6月開始運營， 1-4層先自持（保留相應(yīng)數(shù)量車位），其余部分于當(dāng)期出售， 1-4層自持至 2017年 6月后全部出售（包括車位） 經(jīng)營方式二 ： 2014年 6月開始運營并全部自持，至 2017年 6月全部出售 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2011 測算相關(guān)說明 計算依據(jù) 產(chǎn)品市場價格源自市場分析部分的相關(guān)數(shù)據(jù)。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 天津市土地管理、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)。 土地增值稅的征收辦法是銷售完畢后清算。 土地使用稅按照本案所在土地為二級土地繳費 計算經(jīng)營方式一時， 1-4層的相應(yīng)車位數(shù)量按總建面配比計算，車位所對應(yīng)面積按車位數(shù)量占比計算， 1-4層及相應(yīng)車位的投資額和剩余面積的投資額按建筑面積配比分?jǐn)?租賃收益由基本租金和扣點租金組成，基本租金 = 租金 *經(jīng)營面積，扣點租金 =平均扣點租金 *經(jīng)營面積，經(jīng)營面積 =建筑面積 *實用面積比率 本案中實用面積比率為 55% Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011 測算相關(guān)說明 統(tǒng)計口徑說明 說明一：關(guān)于收益測算 根據(jù)商家品牌及談判合約的不同，商場內(nèi)部對各個商家收取租金的方式有所不同，收取租金方式包括固定租金加扣點租金、固定租金或扣點租金取高值、只收取固定租金、或只收取扣點租金的方式； 在本案的測算中，考慮到主力店的特殊性，不計其扣點租金，只收取固定租金部分；餐飲部分按照天津餐飲市場慣例，只收取固定租金部分 由于尚未確定進駐品牌， 在測算過程中 次主力店、零售只收取扣點租金，不計固定租金，會所及影院只計固定租金，不計扣點租金 說明二：關(guān)于可經(jīng)營面積 本案測算各業(yè)態(tài)面積均為可經(jīng)營面積，即可經(jīng)營面積 =建筑面積 *