2011年10月長沙房地產(chǎn)市場研究報(bào)告(合并修訂版)

SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 目 錄 本月導(dǎo)讀： . 3 第一篇 市場背景篇 . 7 第一章、政策資訊 . 7 一、政策法規(guī) . 7 二、市政動態(tài) . 9 三、市場資訊 . 11 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 14 一、 GDP 增速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 . 14 二、社會零售總額穩(wěn)定增長，消費(fèi)市場活躍 . 14 三、固定資產(chǎn)投資快速增長 . 15 四、開發(fā)投資持續(xù)增加 . 17 一、土地資訊 . 18 二、公告土地分析 . 20 三、本月成交地塊分析 . 24 四、重點(diǎn)地塊 . 31 第四章、商品住宅市場 . 33 一、市場綜述 . 33 二、供求關(guān)系分析 . 34 三、供應(yīng)量分析 . 36 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 2 2 2 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 四、成交量分析 . 50 五、成交均價分析 . 54 六、成交物業(yè)分析 . 56 第五章、產(chǎn)品分析 . 59 一、熱銷、滯銷產(chǎn)品 . 59 第六章、營銷媒體 . 73 一、營銷透析 . 73 二、媒體分析 . 73 三、典型項(xiàng)目 . 80 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 . 86 一、開福區(qū) . 86 二、天心區(qū) . 88 三、雨花區(qū) . 90 四、岳麓區(qū) . 92 五、芙蓉區(qū) . 94 六、望城區(qū) . 96 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 3 3 3 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 本月導(dǎo)讀： 長沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠提高到上浮 10%-20%，迅速定格了當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào) 。 詳情請見 P7 國務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，要求健全退出機(jī)制，到十二五期末，全國保障性住房覆蓋面將達(dá)到 20%左右，同時盡快明確 2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道 。 詳情請見 P8 中國建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 1.05 倍，如果申請貸款者 希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準(zhǔn)利率的 1.1 倍 。 詳情請見 P8 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4 4 4 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 營盤路湘江隧道正式通車 長沙進(jìn)入隧道時代 10 月 29 日上午，有湘江第一隧之稱的長沙營盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動省會的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略 。 詳情請見 P9 長沙第 32 屆房交會開幕 90樓盤扎堆秀 10月 28 日上午，長沙第 32 屆房交會開幕，為期 4 天的房交會將給星城市民帶來一場賞房、購房盛宴 。 詳情請見 P9 70大中城市 17個房價環(huán)比下降 29個價格持平 10 月 18 日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價格 49 個城市同比上漲 50%以內(nèi)。與上月相比，價格下降的城市有 17 個，持平的城市有 29 個，上漲的城市有 24 個 。 詳情請見 P10 佛山放松限購朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前困局 11 日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱， 10 月 12 日SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 5 5 5 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 起放寬限購條件。這是全國第一個明確放松限購政策的城市。在佛山限購令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評之后，當(dāng)日 23 時 24 分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為綜合評估政策影響，暫緩執(zhí)行該政策 。 詳情請見 P11 長沙多家銀行首套房利率上浮 10%30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個貸部門工作人員均對記者表示，近期新申請的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個別信用情況好的貸款人還能享受到基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是當(dāng)前最好的歸宿了。 詳情請見 P11 數(shù)字樓市： 10月商品住宅市場基本情況 （六區(qū)） 供應(yīng)量 成交量 供銷比 成交均價 63.96 萬平方米 50.75 萬平方米 1： 1.26 7025元 /平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地 產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10月項(xiàng)目成交 排行榜 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 6 6 6 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 名次 熱銷樓盤 所屬區(qū)域 銷售面積（萬 ） 銷售金額（億） 均價 (元/ ) 1 金色溪泉灣 開福 3.86 1.75 4523 2 麓谷明珠 岳麓 2.25 1.29 5717 3 恒大名都 望城 2.24 1.14 5109 4 長房時代城 岳麓 1.71 1.19 6980 5 北辰三角洲 開福 1.45 1.31 9032 6 第六都 雨花 1.36 1.15 8391 7 保利麓谷林語 岳麓 1.14 0.70 6100 8 恒大雅苑 開福 1.14 0.93 8159 9 萬科城 開福 1.05 0.81 7720 10 勤誠達(dá)新界 望城 0.98 0.59 4840 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) （統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涉及區(qū)域?yàn)榱鶇^(qū)） 關(guān)注樓盤： 熱銷產(chǎn)品 建發(fā)西山匯景 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 7 7 7 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 第一篇 市場背景篇 第一 章、政策資訊 一、政策法規(guī) 1、長沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠提高到上浮 10%-20%” ，迅速定格了 當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào)。目前在湘的中信、浦發(fā)、興業(yè)、華夏等銀行，已明確表示對首套房貸利率上浮10，并 強(qiáng)調(diào)只有極少數(shù)客戶能享受基準(zhǔn)利率，想打折優(yōu)惠已無可能。值得一提的是，同樣是執(zhí)行差別化信貸政策的體現(xiàn)，興業(yè)銀行目前首套房貸利率已上浮 15%，建行、光大 則上浮了 20%。 而民生銀行則暫停了房貸業(yè)務(wù)。據(jù)了解，受市場資金面的影響，早從今年 3 月起，各家 銀行就已降低了首套房貸的利率優(yōu)惠幅度，首套房貸利率從 8.5折 變成 9折、 9.5 折，乃至基準(zhǔn)利率。而 銀行對首套房貸業(yè)務(wù)的熱衷程度也大不如前，部分銀行或暫停了首套房貸的受理，或上調(diào)了 20%的幅度 。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 首套房貸款利率進(jìn)一步上浮表明樓市信貸政策并未放松，在限購限貸打壓下，市場成交量有明顯下降，市場泡SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8 8 8 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 沫被進(jìn)一步擠壓，市場投機(jī)成分在逐步淡出市場，利率上浮對開發(fā)商而言不是一個利好，這種調(diào)整直接影響到剛需客戶的購房心態(tài)，同時，投資者購房沖動也會進(jìn)一步抑制。目前長沙房貸利率上調(diào)，未來開發(fā)商在現(xiàn)金流方面可能面臨更大的回轉(zhuǎn)壓力。 2、 國務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，要求健全退出機(jī)制，到十二五期末，全國保障性住 房覆蓋面將達(dá)到 20%左右，同 時盡快明確 2012 年保障性安居工程建 設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道。該文件還要求各地人民政府落實(shí)保障房建設(shè)的各項(xiàng)支持政策，包括增加政府投入和加大信貸支持等。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 中央此次政策下達(dá)除了要求對保障房增加政府投入和信貸支持外，還表明對完不成保障房建設(shè)任務(wù)的地方政府，住建部等相關(guān)部委將對負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。此番政策宣示，保障房建設(shè)將進(jìn)入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)有足夠的認(rèn)識，既要做好過冬的準(zhǔn)備，又要避免產(chǎn)生過度悲觀情緒，無論如何，現(xiàn)有的龐大保障房建設(shè)規(guī)模 必然會對傳統(tǒng)商品住宅市場產(chǎn)生沖擊。以住宅開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，有兩個戰(zhàn)略方向選擇：一是向下走：參與保障房；二是往上靠：關(guān)注高端市場。保障房大躍進(jìn)，將會分流中低端商品住宅的市場需求，而近幾年供地的減少，會使幾年后高檔房供應(yīng)緊張，價格上行。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 9 9 9 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 3、 中國建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 1.05 倍，如果申 請貸款者希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。至此，北京地 區(qū)出現(xiàn)了第一家確認(rèn)上浮首套房貸款利率的銀行 。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至 21%。保 證金納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍又加劇了銀行流動性壓力。上調(diào)首套房貸利率主要是因?yàn)槠滟Y金緊張，目前市場實(shí)際利率水平高，所以銀行在其系統(tǒng)內(nèi)也有需求上調(diào)利率水平，這樣可增加銀行的利潤。繼建行之后，其他銀行有可能跟進(jìn)。目前房價有下跌趨勢，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。 二、市政動態(tài) 1、 營盤路湘江隧道正式通車 長沙進(jìn)入隧道時代 10 月 29 日上午，有 “ 湘江第一隧 ” 之 稱的長沙營盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動省會的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略。省委書記、省人大常委會主任周強(qiáng)宣布隧道正式通車，省委副書記、省長徐守盛，省政協(xié)主席胡彪出席通車儀式。 省委常委、長沙市委書記陳潤兒在儀式上致辭，省領(lǐng)導(dǎo)于來山、張永大、韓永文出席。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 10 10 10 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 營盤路湘江隧道是長沙市建設(shè)的第一條穿越湘江的隧道，于 2009年 9月 開工，經(jīng)過 6000多名建 設(shè)者 700多天的日夜 奮戰(zhàn)終于建成通車。隧道位于橘子洲大橋和銀盆嶺大橋之間，主線為雙向 4 車道，隧道東起營盤路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和瀟湘大道， 西接咸嘉湖路。隧道分南、北兩線，南線長 2.7 公里，北 線長 3 公里，采取江底分匝 設(shè)計(jì)，在江底提前分流車輛，設(shè)計(jì)行車速度為 50 公里 /小 時，設(shè)計(jì)通行能力為 6253 輛 /小 時。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 營盤路隧道的建成通車，既是長沙過江交通由橋到隧的重大突破，也是推動沿江建設(shè)跨江發(fā)展的重要支撐，必將進(jìn)一步強(qiáng)化東西兩岸交通連接、拓展城市發(fā)展空間布局、提升城市建設(shè)功能品質(zhì)。 2、 長沙第 32屆房交會開幕 90樓盤扎堆秀 10月 28 日 上午，長沙第 32 屆房交會開幕，為期 4 天的房交 會將給星城市民帶來一場賞房、購房盛宴。 長沙作為全國綠 色建筑四大試點(diǎn)城市，正處于綠色建筑的起步階段，本屆房交會為響應(yīng)長沙相繼出臺的長沙市綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)、長沙市綠色建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則等標(biāo)準(zhǔn)，將綠色人居，幸福家園定為展會主題，將開展四大主題活動：綠色建筑與人居環(huán)境座談會、東方萊茵河湘江兩岸人居環(huán)境推介會、海外置業(yè)策略講座與軌道交通地產(chǎn)推介會，以及組委會免費(fèi)為參展企業(yè)提供的持續(xù)整個展期的項(xiàng)目推介會。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 11 11 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 本屆房交會共分 6 大展 區(qū)：政府展區(qū)、品牌房地產(chǎn)展區(qū)、品牌海外地產(chǎn)展區(qū)、品牌裝飾及建材展區(qū)、品牌商業(yè)休閑地產(chǎn)展區(qū)、二手房展區(qū)，共有 60 余家品牌企 業(yè)攜 90 個品 質(zhì)項(xiàng)目盛裝亮相 。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 金九銀十長沙樓市不復(fù)往年盛況，在愈演愈烈的樓市調(diào)控政策下，長沙地產(chǎn)市場觀望氣氛漸漸濃厚，房價拐點(diǎn)論也甚囂塵上，。因此下半年房交會成為樓市一個關(guān)鍵的風(fēng)向標(biāo)。從長沙本屆房交會情況看，優(yōu)惠活動花樣翻新，但是真正觸及購房者敏感神經(jīng)的降價卻沒有太多出現(xiàn)，部分有的在幅度上也不給力，而目前購房者普遍認(rèn)為的房價會跌，購房者置業(yè)態(tài)度已經(jīng)越來越理性 。 三、市場資訊 1、 70大中城市 17個房價環(huán)比下降 29個價格持平 10 月 18 日， 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情 況，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價格 49 個城市同比上漲 50%以 內(nèi)。與上月相比，價格下降的城市有 17 個，持平的城市有 29 個，上漲的城市有 24 個。與去年同月相比，價格下降的城市有 1 個，漲幅回落的城市有 59 個，比 8 月份增加了 19 個。 9 月份，同比 漲幅在 5.0%以 內(nèi)的城市有 49 個，比 8 月份增加了 4 個 。 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來運(yùn)說，房價現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)松動，而投機(jī)性需求受到了遏制。他表示，過去的幾個月，房地產(chǎn)銷售最繼續(xù)下降， 1至 9 月房地 產(chǎn)銷售面積同比增長 12.9%，但是比 1 至 8 月回落了 0.7%。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu) 點(diǎn)評： 在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，行業(yè)近期已經(jīng)持續(xù)處SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 12 12 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 于下行通道，行業(yè)正在入冬。樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國房價止?jié)q、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策底已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)。盡管中央政府多次出臺與房價有關(guān)的政策，但效果似乎仍有不足之處，在二三線城市價格沒有明顯回落，很多地方房價依然在不斷升溫，可以看出，房地產(chǎn)作為推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要一頭，地方政府有所保留，綜合來看，目前的調(diào)控還不能對房價起到全面遏制。 2、 佛山放松限購朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前困局 11 日上午， 廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布 公告稱， 10 月 12 日起放 寬限購條件。這是全國第一個明確放松限購政策的城市。在佛山限購令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評之后，當(dāng)日 23 時 24 分， 該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為綜合評估政策影響，暫緩執(zhí)行該政策。早前，?？凇⒋筮B兩城市也傳出限購令放松傳聞，但很快得到官方否認(rèn)。限購令事件引發(fā)了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注，多方分析人士均認(rèn)為這是地方政府與中央的一次博弈。而住建部專家表示，限購政策不會放松。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 從對市場的影響來看，佛山出臺放松限購政策直接表明了當(dāng)?shù)卦趯Υ拶徚钌系膽B(tài)度，而從未超 12 小 時即被叫停來看， 我們也能夠感覺出目前中央對于貫徹本輪樓市調(diào)控的決心。因此，這一事件可以定性為中央與地方關(guān)于限購博弈的一次升級。以小見大的來看，透過佛山一地的動向，我們可以看到一批和佛山類似城市在限購下面臨的困局與對待限購的態(tài)度，從這個意義來看，關(guān)于SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 13 13 13 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 限購政策對市場的影響，特別是在二三線城市，我們可以不必過于擔(dān)心，因?yàn)檎咦罱K是要靠地方來執(zhí)行的。 3、 長沙多家銀行首套房利率上浮 10%30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個貸部門工作人員均對記者表示，近期新申請的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個別信用情況好的貸款人還能享受到基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是當(dāng)前最好的 “ 歸宿 ” 了。而更有國有銀行人士透露，有的銀行不僅對首套房貸利率上浮 10%，還需收取額外的額度占用費(fèi)。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 貸款利率上浮 10%， 50 萬元 20 年期的房貸每月將增加利息支出 200 多元。如果上浮 30%，剛需族的壓力則更大。8 月 10 日 公布的上月 CPI 漲幅為 6.5%，創(chuàng)下連續(xù) 37 個月新高。與此同時，加息的呼聲變得濃烈。一邊銀行信貸資金掣肘局面未有緩解，一邊是剛需購房人群旺盛的貸款需求。而在長沙，首次 貸款購房者想要拿到基準(zhǔn)利率如今好比做夢， 給 不少剛需購房人群 造成較大壓力。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 14 14 14 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一 、 GDP 增速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 圖 2- 1-1 ：長沙市 GDP 增長速度走勢圖 資料來源：長沙統(tǒng)計(jì)局 2011 年累積至第三季度 ， 累計(jì)實(shí)現(xiàn) GDP3834.7 億元，同比增長14.3%。在 GDP 中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 166.1 億元，增長 3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2060.2億元，增長 15.8%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1710.1億元，增長 17.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1608.5 億元，增長 13.5%。在 GDP 累計(jì)增 幅中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動 0.2、 8.2、 5.8 個百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 1.2%、 57.8%、 41.0%。 二、社會零售總額穩(wěn)定增長，消費(fèi)市場活躍 圖 2- 2-1：長沙市社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅走勢圖 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 15 15 15 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)局 2010 年長沙市全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 1812.12 億元，同比增長 20.0%。今年以來長沙社會消費(fèi)品零售繼續(xù)保持較高的增長率，2011 年 1-9 月 止實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 1534.0 億元，同比增長17.5%。限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 777.3 億元，同比 增長 25.9%，限額以下企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 756.8 億元，同比增長 9.9%。按行業(yè)分組，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 139.0 億元，增長 17.6%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 1222.5 億元，增長 17.4%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 33.4 億元，增長 21.3%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 139.1 億元，增長 17.1%。 三、固定資產(chǎn)投資快速增長 圖 2- 3-1：長沙 近一年 固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長走勢圖 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 16 16 16 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)局 9 月止完成固定資產(chǎn)投資 2515.7 億元，同比增長 15.7%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 2326.7 億元，增長 9.9%。更新改造投資 748.7 億元，增長 30.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資 673.8 億元，增長 40.1%。商品房銷售面積增長 0.3%；住宅銷售額增長 28.4%。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 17 17 17 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 四、開發(fā)投資持續(xù)增加 圖 2- 4-1：長沙 近一年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖 數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)局 截止到 2011 年 9 月長沙 房地產(chǎn)開發(fā)投資 673.8 億元，增長 40.1%。商品房銷售面積增長 0.3%；住宅銷售額增長 28.4%。 目前市場雖然出現(xiàn)低迷狀態(tài)，但十月并沒用因此而停止在房地產(chǎn)市場上的投資改造。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 18 18 18 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 第三章、土地市場 一、土地資訊 1、 國土部：今年全國保障房供地已全面完成 國土部 在十月中旬召開的深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志重要講話精神視頻會議上透露，截至目前今年全國 1000 萬套保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)做到了應(yīng)保盡保，明年對保障房供地計(jì)劃實(shí)行單列，以確保及時、充足供應(yīng)。 根據(jù)計(jì)劃，今年全國保障性安居工程用地 (保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 )和中小套型商品房用地計(jì)劃是 17.13 萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的 78.6%，接近八成，比去年提高兩個百分點(diǎn)。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地計(jì)劃是 7.74 萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的 35.5%；比去年的計(jì)劃增加 17.6%。 今年的任務(wù) 能夠完成，一方面是國土、財(cái)政、住建等多個部門聯(lián)合監(jiān)督的結(jié)果，另一方面也是強(qiáng)制要求地方單列保障房供應(yīng)計(jì)劃的結(jié)果。 國土部土地利用管理司司長廖永林透漏，明年國土部仍將要求各地將保障房用地供應(yīng)計(jì)劃單列，省級國土資源管理部門要建立保障性安居工程用地審核快速通道，縮短審核報(bào)批周期，同時將在今年年底前完成明年保障性住房供地的籌備。 克而瑞長沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評： 保障房一直是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的核SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 19 19 19 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 心內(nèi)容之一，今年保障房用地已全面完成，明年保障房的建設(shè)指標(biāo)預(yù)計(jì)將不低于今年。隨著中央明令保障房要增加信貸支持，保障房已進(jìn)入快速發(fā)展通 道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需認(rèn)識到現(xiàn)有的龐大保障房建設(shè)規(guī)模對傳統(tǒng)商品住宅市場產(chǎn)生的沖擊。而保障房的推進(jìn)也促進(jìn)著土地出讓方式的完善，例如限房價、競地價、限房價、限套型、競地價、競配建等，就是巧借開發(fā)商的資金實(shí)現(xiàn)部分政策性用房的建設(shè)。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 20 20 20 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 二、公告土地分析 表 3-2-1： 2011 年 10月長沙市土地出讓情況 基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 公告號 所屬區(qū)域 土地用途 土地面積 ( ) 容積率 建筑面積 ( ) 起始價 (萬元 ) 樓面價 （元 /） 基礎(chǔ)地價 （萬元 /畝） 2011網(wǎng)掛 028號 天心區(qū) 商 業(yè) 17209.4 2.5 43023.50 27428 6375 1062.53 2011網(wǎng)掛 029號 開福區(qū) 商業(yè) /住宅 /文化娛樂 /停車場 108653.91 商業(yè)、文化娛樂5.0；住宅 2.8；停車場1.2 421730.28 47490 1126 291.39 合計(jì) 125863.31 464753.78 74918 1612 595.23 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 21 21 21 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 繼 9 月土地供應(yīng)出現(xiàn)一波高潮后，本月月土地市場供應(yīng)回歸平淡，本月新增供應(yīng) 2 宗，一宗位于天心區(qū)，一 宗位于開福區(qū)。其中 2011網(wǎng)掛 028 號為今年土地出讓地價地王， 2011網(wǎng)掛 029 號為今年出讓的第 4 宗面積超過 10 萬平米的開發(fā)用地。 1、土地供應(yīng)走勢分析 圖 3-2-1：長沙近一年土地市場供應(yīng)走勢 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 繼 9 月土地供應(yīng)出現(xiàn)一波高潮后， 10 月土地市場供應(yīng)回歸平淡。本月新增供應(yīng) 2宗土地， 2011網(wǎng)掛 028 號為今年土地出讓地價地王，2011網(wǎng)掛 029號為今年出讓的第 4宗面積超過 10萬平米的開發(fā)用地。和上半年平淡的土地市場相比后，本季度土地市場的相對活躍。而截止 10月份，今年的供地計(jì)劃只完成了 40%不到，政府供地部門壓力不小，預(yù)計(jì)最后兩個月將加大土地供應(yīng)力度。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 22 22 22 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 2011 年 1-10 月，長沙市供應(yīng)土地 52 幅，同比 去年下降 29.7%；供應(yīng)土地建設(shè)用地面積 228.88 萬平方米，同比下降 27.1%；供應(yīng)建筑面積 607.58 萬平方米，同比下降 32.7%。 2、本月新增用地結(jié)構(gòu)分析 （ 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 表 3-2-2 ：長沙市 2011 年 10月供應(yīng)土地用途結(jié)構(gòu) 土地類型 區(qū)域 供應(yīng)宗數(shù) 供應(yīng)面積 （萬平米 ） 建筑面積 （萬平米 ） 報(bào)價 (萬元 ) 樓面地價 （元 /） 單價 （萬元 /畝） 商業(yè) 天心區(qū) 1 1.72 4.3 1077 27428 1062.53 綜合 開福區(qū) 1 10.87 42.17 223904 47490 291.39 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月，長沙天心區(qū)和開福區(qū)有供應(yīng)，共供應(yīng)土地建設(shè)用地面積12.57 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 46.48 萬平方米。 1 宗純商業(yè)用地， 1宗綜合用地。 圖 3-2-4：長沙市 10月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 23 23 23 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月 推出的 1-5 萬 平方米的 規(guī)模地塊 1 宗，位于天心區(qū)， 10-30萬平方米規(guī)模的地塊 1 宗，位于開福區(qū)。 3、住宅及商住綜合用地供應(yīng)走勢 圖 3-2-5：長沙市近一年住宅及商住綜合用地市場供應(yīng)走勢 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月新增 1 宗商住用地供應(yīng)，根據(jù)今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì) 未來的 11月、 12 月土地供應(yīng)量將會加大供應(yīng)量。 4、商業(yè)、辦公用地供應(yīng)走勢 圖 3-2-6：長沙市近一年商業(yè)、辦公用地市場供應(yīng)走勢 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 24 24 24 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月新增 1 宗掛牌商業(yè)用地。該宗地位于南湖路與沿江大道交匯處東南角，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，出讓樓面地價超過 6300 元 /平方米，是今年出讓地價地王。該宗地原來 2010網(wǎng)掛 078 號宗地，當(dāng)時出讓面積為 16859 平方米，用途為商業(yè)金融用地，地價水平與目前水平相同，流拍后政府對地塊指標(biāo)做了相應(yīng)調(diào)整。 5、工業(yè)用地供應(yīng)趨勢 圖 3-2-7：長沙市近一年工業(yè)用 地市場供應(yīng)走勢 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月無新增工業(yè)用地 。 三、本月成交地塊分析 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 25 25 25 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 表 3-3-1： 2011 年 10月長沙市 土地成交情況 基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 成交情況 公告號 區(qū)域 土地 用途 土地面積（平方米） 容積率 起始價（萬元 ） 成交總價（萬元） 樓面地價 溢價率 受讓方 2011網(wǎng)掛019 號 岳麓區(qū) 商業(yè)、住宅 76239.64 H-112.8/H-123.3/H-19 2.5 63363 63363 2800 0.00% 中國中建地產(chǎn)有限公司 ,中國建筑第五工程局有限公司 2011網(wǎng)掛020 號 岳麓區(qū) 住宅 54413.22 2.3 35042 35042 2800 0.00% 長沙金佳房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 2011網(wǎng)掛021 號 岳麓區(qū) 住宅 47049.26 2.3 30298 30298 2800 0.00% 長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011網(wǎng)掛022 號 岳麓區(qū) 商業(yè)、住宅 55305.23 I-063.1/I-08 2.7 42654 42654 2600 0.00% 長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011 岳麓 商業(yè)、 160742 2.13（綜 9568 95687 2800 0.00% 中國中建地SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 26 26 26 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 網(wǎng)掛023 號 區(qū) 住宅 .31 合） 7 產(chǎn)有限公司 ,中國建筑第五工程局有限公司 2011網(wǎng)掛019 號 岳麓區(qū) 商業(yè)、住宅 76239.64 H-112.8/H-123.3/H-19 2.5 63363 63363 2800 0.00% 中國中建地產(chǎn)有限公司 ,中國建筑第五工程局公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2011 年 10月累計(jì)成交土地 5 宗，土地建設(shè)用地面積 39.4 萬平方米，環(huán)比上漲 118.9%，同比下降 25.1%，規(guī)劃建筑面積 96.5 萬平方米，環(huán)比上漲 56.7%，同比下降 29.5%。本月成交地塊均位于岳麓區(qū)梅溪湖，其中 2011網(wǎng)掛 019號和 2011網(wǎng)掛 023號土地被中建集團(tuán)成功摘得，2011網(wǎng)掛 020、 2011網(wǎng)掛 021 和 2011網(wǎng)掛 022 號土地被長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功摘得。 圖 3-3-1：經(jīng)營性土地成交地塊位置圖 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 27 27 27 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 1、土地成交走勢分析 圖 3-3-1：長沙近一年來土地市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2011 年 10月累計(jì)成交土地 5 宗，土地建設(shè)用地面積 39.4 萬平方米，環(huán)比上漲 118.9%，同比下降 25.1%，規(guī)劃建筑面積 96.5 萬平方米，環(huán)比上漲 56.7%，同比下降 29.5%。本月成交地塊均位于岳麓區(qū)梅溪湖。 按照 “ 沿江建設(shè)、跨江發(fā)展 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，長沙城市未來發(fā)展的重點(diǎn)在大河西先導(dǎo)區(qū)。 梅溪湖作為重點(diǎn)版塊已有萬科、深振業(yè)、旭輝集團(tuán)等眾多名企進(jìn)駐。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 28 28 28 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 2、本月成交結(jié)構(gòu)分析 表 3-3-2 ：長沙市 2011 年 10月成交土地用途結(jié)構(gòu) 土地類型 區(qū)域 成交宗數(shù) 成交面積 （萬平米） 建筑面積（萬平米） 起始價 （萬元） 成交總價（萬元） 樓面地價 （元 /平方米） 溢價率 住宅 岳麓區(qū) 2 10.15 23.34 65340 65340 2800 0.00% 商住 岳麓區(qū) 3 29.23 73.21 201704 201704 2755 0.00% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交全部來自岳麓區(qū)梅溪湖版塊，均為經(jīng)營性用地，無工業(yè)用地。其中純住宅用地成交 2幅，占比 40%，規(guī)劃建筑面積 23.34 萬平方米；商住用地成交 3 宗，占比 60%，規(guī) 劃建筑面積 73.21 萬平方米。 3、成交地塊溢價率分析 表 3-3-3： 長沙市土地成交溢價率分析 土地類型 區(qū)域 成交宗數(shù) 起始價 （萬元） 成交總價（萬元） 樓面地價 （元 /平方米） 溢價率 住宅 岳麓區(qū) 2 65340 65340 2800 0.00% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 29 29 29 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 商住 岳麓區(qū) 3 201704 201704 2755 0.00% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本次成交的 5 宗梅溪湖地塊總價格超過 26 個億，樓面地價均達(dá)到2600 元 /平方米以上，比起去年和之前成交的梅溪湖版塊的地價有了明顯的上調(diào)。價格 上漲有地塊本身屬性的影響因素也有市場預(yù)期因素，本月成交的 5 宗地位于一線臨湖位置，屬優(yōu)質(zhì)資源地塊，再加之前洋湖垸一宗優(yōu)質(zhì)地塊已 3200 元 / 樓面地價成功被中天拿下，市場預(yù)期有所上調(diào)，與今年一季度旭輝、宜居地產(chǎn)等企業(yè)所拿土地價格相比，地價明顯走高，成交價上調(diào)幅度達(dá)到 85%左右。 4、住宅及商住綜合用地成交走勢 圖 3-3-3：長沙近一年住宅及商住綜合用地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月住宅及商住用地成交量明顯上升，有 5 宗住宅及商住綜合用地成交，總建筑面積 96.5 萬平方米， 總價格超過 26 個億，樓面地價SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 30 30 30 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 均達(dá)到 2600 元 /平方米以上。該 5 宗地全部來自岳麓區(qū)梅溪湖版塊。2011 年以來梅溪湖共成交 6宗土地，成交土地面積共 49.12 萬平方米，規(guī)劃建筑面積共 125.79 萬平方米。 5、商業(yè)及辦公用地成交走勢 圖 3-3-4：長沙近一年商業(yè)及辦公用地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系 統(tǒng) 受供應(yīng)影響，本月無商業(yè)及辦公用地成交。 6、工業(yè)用地成交走勢 圖 3-3-7：長沙近一年工業(yè)用地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系 統(tǒng) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 31 31 31 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 受供應(yīng)影響，本月無工業(yè)用地成交。 四、重點(diǎn)地塊 2011網(wǎng)掛 028 號 1、地塊指標(biāo)分析 表 3-4-1： 2011網(wǎng)掛 028 號地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 2011網(wǎng)掛 028 號 地址 天心區(qū)書院路 出讓方式 掛牌 土地用途 商業(yè) 所在區(qū)域 天心區(qū) 環(huán)線位置 二環(huán)內(nèi) 占地面積 17209.4 平米 起始總價 27428 萬 總建面積 43023.50 平米 基礎(chǔ)地價 1062.53 萬元 /畝 容積率 2.5 樓面地價 6375.12 元 /平米 該宗地位于南湖路與沿江大道交匯處 東南角，地理位置優(yōu)越，距黃興路步行街 500 米不到，商業(yè)氣氛濃厚，出讓樓面地價超過 6300 元 /平方米，是今年出讓地價地王。該宗地原來系 2010網(wǎng)掛 078 號宗地，當(dāng)時出讓面積為 16859 平方米，用途為商業(yè)金融用地，地價水平與目前水平相同，流拍后政府對地塊指標(biāo)做了相應(yīng)調(diào)整，容積率由原來的 2.0 調(diào)整為 2.5。同時 宗地開發(fā)現(xiàn)狀 由原來 紅線范圍內(nèi)拆遷達(dá)到97 變?yōu)楝F(xiàn)在的 紅線范圍內(nèi)拆遷安置補(bǔ)償工作已全面完成，除港務(wù)局宿舍（交通銀行舊址）系保護(hù)性建筑目前正在進(jìn)行保護(hù)性拆除外，其他建筑物已全部倒地 的現(xiàn)狀。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 32 32 32 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 圖 6-1-1：地塊位置圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2、 發(fā)展前景分析 該宗地位于天心區(qū)南湖路與沿江大道交匯處東南角，是南湖新城規(guī)劃片區(qū)中最北的一塊。南湖新城 作為天心區(qū) “ 一個增長極、兩條產(chǎn)業(yè)帶、三個經(jīng)濟(jì)圈 ” 的整體布局的重要組成部分，濱江產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)規(guī)劃，已從最初的從城南西路至二環(huán)線延伸至解放垸地區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，南湖新城將以生態(tài)居住功能為主，并復(fù)合一定的高端商業(yè)商務(wù)功能，打造長沙復(fù)合功能城市濱水區(qū)，成為功能高端化定位，看齊外灘的國際級城市濱水區(qū)。其 “ 一帶兩園四區(qū) ” 規(guī)劃令人振奮 城市公共休閑空間升級，為 城市居民提供環(huán)境更好更親民的空間，城市的居住功能全面升級，而酒店金融區(qū)與濱江商務(wù)區(qū)的提質(zhì)，則令城市商務(wù)空間升級，在享受江景與便捷交通的同時，讓城市核心配套的高端商務(wù)、酒店，更新長沙的商務(wù)環(huán)境。 目前已有保利國際廣場、華遠(yuǎn)華中心等SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 33 33 33 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 高端城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)駐。 第四章、商品住宅市場 一、市場綜述 圖 4-1-1 ： 長沙近一年來 市商品住宅供求走勢圖（ 六 區(qū)） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月長沙六區(qū)市場供應(yīng)量為 63.96 萬平米，環(huán)比 下降 14.58%，同比 下降 52.25%。本月全市有 26 個項(xiàng)目開盤或加推，較上月 略有減少，但開盤去化率方面許多項(xiàng)目對比前幾個月下滑超過 10%。 去年到今年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，其中今年年初的新國八條、各地的限購政策、房產(chǎn)稅的試點(diǎn)、銀行上調(diào)準(zhǔn)備金率、限貸等手段對房地產(chǎn) 市場 打壓嚴(yán)重。進(jìn)入今年下半年以來，房地產(chǎn)市場的成交量明顯萎縮，特別是傳統(tǒng)的銷售旺季金九銀十房地產(chǎn)成交量較 2009 年、 2010 年大幅下降，一線城市的房地產(chǎn)價格開始出現(xiàn)松動跡象 ，可以看到未來房地產(chǎn)可能面臨更困難的形勢。 本月長沙六區(qū)商品住宅市場 成交 50.75 萬平米 ，環(huán)比下降 28.46%，SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 34 34 34 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 同比 下降 66.51%，受樓市調(diào)控影響，銀十沒有出現(xiàn)往年的輝煌，成交量十分慘淡 。 本月六區(qū)商品住宅成交均價為 7025 元 /平米，環(huán)比 下降 31.48%，同比下降 56.80%。 目前長沙是出現(xiàn)一個量跌價滯的情況，開發(fā)商在積極準(zhǔn)備應(yīng)對策略，價格沒有放松 ， 10 月 長沙房交會清淡收場，預(yù)示房地產(chǎn)寒冬臨近，政府方面來看，表明調(diào)控目前已見成效，并將持續(xù)鞏固調(diào)控成果，后續(xù)不會放松政策打壓 。 表 6-1-1：長沙市 10月商品住宅各類指標(biāo)變化表（六 區(qū)） 指標(biāo) 2010年 10月 2011 年9 月 2011年 10月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 0.88 1.06 1.26 42.59% 19.41% 供應(yīng)量（ 萬 m2） 133.94 74.88 63.96 -52.25% -14.58% 成交量（ 萬 m2） 151.53 70.93 50.75 -66.51% -28.46% 成交價格（元 / m2） 5446 7334 7025 28.99% -4.21% 成交總額（億元） 82.53 52.02 35.65 -56.80% -31.48% 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決 策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析 1、整體供求結(jié)構(gòu) 圖 4-2-1： 長沙近一年來 市商品住宅供求情況（ 六 區(qū)） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 35 35 35 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月六區(qū)整體市場供求比為 1： 0.79，整體走勢 繼續(xù) 供大于求。近四 個月走勢來看， 成交 在 逐漸減少 ， 供應(yīng)方面在本月也開始回落。 按往年變化來看，今年 9-10 月市場供需 全面遇冷 ， 房交會也沒有刺激到購房者的購房需求 ， 成交 市場進(jìn)入低谷 。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 36 36 36 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 三、供應(yīng)量分析 1、供應(yīng)走勢分析 圖 4-3-1： 長沙近一年來 市商品住宅供應(yīng)量走勢圖（六區(qū)） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月長沙六區(qū)市場供應(yīng)量為 63.96 萬平米，環(huán)比下降 14.58%，同比下降 52.25%。 10 月份市場供應(yīng)較 往年同期降幅超過一半，購房者觀望情緒嚴(yán)重，開發(fā)商 方面 對市場也多 處在 在觀望 期 ，新增供應(yīng)節(jié)奏放緩 。 銀十結(jié)束后，樓市供應(yīng)量預(yù)計(jì)走入下行通道，市場銷售 的最佳時機(jī)已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商 商品房 存量 加重 ，資金周轉(zhuǎn)將面臨諸多困難。目前市場情況來看，隨著限購限貸的深入，政府還將繼續(xù)加大調(diào)控力度，鞏固調(diào)控成果，貨幣政策短期不會放松。 2、各區(qū)供應(yīng)走勢 圖 4-3-2：本月長沙六區(qū)商品住宅供應(yīng)量走勢圖 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 37 37 37 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月全市總供應(yīng)環(huán)比 出現(xiàn)下滑 ，同比 更是 大幅下降。 六 區(qū)來看，芙蓉 、天心、 望城 、雨花 區(qū)供應(yīng)環(huán)比有所 上升 ，而岳麓區(qū) 環(huán)比則 是大幅 下降超過 20 萬 平米 ， 帶動全市下滑。 對比去年供應(yīng)來看，除芙蓉區(qū)有所上升外，其他區(qū)域 都在下降 ，而芙蓉區(qū)主要供應(yīng)來自東岸城邦和凱通國際城項(xiàng)目 。 區(qū)域供應(yīng)量來看， 本月供應(yīng)量最大的是雨花區(qū)，新增供應(yīng)量 16.97 萬平米，占比為 26.53%；其次為 岳麓區(qū) ， 新增供應(yīng)量12.18 萬平米，占比為 19.05%； 另外， 開福區(qū) 本月供應(yīng)也超過 10 萬平米，居于第三 。 表 4-3-1：本月商品住宅區(qū)域供應(yīng)面積表（六區(qū)） 區(qū) 域 10 年 10月供應(yīng)面積（萬 ） 11 年 9月供應(yīng)面積(萬 ) 11 年 10月供應(yīng)面積 (萬 ) 占全市比例（ %） 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 芙蓉 2.61 5.64 8.74 13.66% 234.90% 54.85% 開福 42.18 13.93 11.57 18.09% -72.58% -16.93% 天心 22.00 4.02 9.47 14.80% -56.97% 135.56% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 38 38 38 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 望城 6.27 1.86 5.04 7.87% -19.71% 170.95% 雨花 35.88 12.98 16.97 26.53% -52.70% 30.71% 岳麓 25.00 36.45 12.18 19.05% -51.28% -66.58% 合計(jì) 133.94 74.88 63.96 100.00% -52.25% -14.58% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月新增供應(yīng)最大的 雨花 區(qū)主要供應(yīng)項(xiàng)目為 君悅紫園 、 納愛斯陽光錦城 、 萬科金域華府 ；而 岳麓 區(qū)，主要供應(yīng) 項(xiàng)目 為 恒萬西西里、達(dá)美 D6 區(qū)、西山匯景 ； 開福 區(qū)主要為為 北辰三角洲、萬科城和美利新世界 ； 天心 區(qū)供應(yīng)集中在 保利南湖、雍晟時代公館 等項(xiàng)目；芙蓉區(qū)本月供應(yīng)則主要是 東岸城邦 、凱通國際城；另外，來看望城方面 最大供應(yīng)來自 勤誠達(dá)新界 。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 39 39 39 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 3、新盤數(shù)據(jù)分析 表 4-3-2： 2011 年 10月新開盤項(xiàng)目信息表 項(xiàng)目名稱 新開 /后續(xù) 成交率 新推樓棟 新推案時間 優(yōu)惠情況 推出套數(shù) 戶型比例 成交套數(shù) 成交均價 （元 / ） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 占比 南郡雅園 開盤 67% 1 號棟 2011-10-5 一次性付款95 折，按揭99 折，認(rèn)籌客戶開盤額外優(yōu)惠一個點(diǎn)和購房額外優(yōu)惠 100 元 /平米一套的雙重優(yōu)惠 110 小高層 58-172 110 100% 74 4480 雍晟時代公館 開盤 31% 1 號棟4-72011-10-1VIP 客戶當(dāng)天選房總價優(yōu)惠 12000 元，224 一房 38-52 184 82% 70 6900 二 65-79 40 18% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 40 40 40 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 層、13-16 層 5 一次性付款98折 ,按揭 99折 房 劍橋名門 開盤 33% 4 號棟4-16層 2011-10-15 VIP 升級客戶5 萬抵 5 千，一次性付款97 折，按揭99 折， 5 天內(nèi)按時簽約額外 99 折，關(guān)系戶另享 98 97 折， 273 一房 3871 89 33% 89 7000 藍(lán)灣國際廣場 開盤 42% c# 2011-10-15 VIP 辦卡 2 萬抵 3.4 萬 352 一房 30-50 150 42% 150 9500-13000 盛地尊域 開盤 56% 2 號棟 2011-10-15 VIP1 萬抵 3萬，按揭 99折，一次性 96折，四次活動248 2+1房 87-89 124 50% 138 5000 三房 115-119 124 50% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 41 41 41 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 積分總房價減 4000 元。 宏聚地中海 開盤 0% 2、 3、4、 5、7、 8號棟 2011-10-22 VIP 客戶存20000 打 9.8折。 267 二房 80-126 200 75% 開盤不成功 6300（銷售報(bào)價） 三房 100-130 67 25% 世茂鉑翠灣 新開 37% 1#、4#其中部分房源 2011-10-23 團(tuán)購交 2千定金按付款方式不同享91-95 折 286 二房 84.05 128 45% 107 一次性折后7200元 / ，按揭折后7500元 / ，分期折后7400元 / 。 三房 131.38 64 22% 三房 132.08 64 22% 三房 136.49 30 11% 恒萬西溪 開 69 3-13 201 現(xiàn)場活動 2萬 275 一 36-48 22 81% 190 6900 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 42 42 42 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 里 盤 % 層 1-10-23 抵三萬，一次性 97 折，按揭 99 折 房 5 二房 95.26 52 19% 星語林 阿普阿布 開盤 36% 2#1單元 2011-10-29 1 萬元抵 1.5萬 -2 萬，從VIP 辦理日起直到開盤日每天積累優(yōu)惠 100 元，一次性 98 折，按揭 99 折。開盤當(dāng)日購三房最高可享 6 萬元優(yōu)惠。 174 一房 38.69 29 17% 63 7500 一房 41.3 29 17% 二房 65.59 29 17% 二房 74.78 29 17% 二房 79.92 29 17% 三房 101.57 29 17% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) （注：新開盤項(xiàng)目成交套數(shù)為開盤期間下定套數(shù)） 本月新開盤 9 個。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 一房面積戶型成為多個項(xiàng)目新推重點(diǎn)房型，如雍晟 時代公館、劍橋名門、藍(lán)灣國際廣場、恒萬西溪里都 主推 一 房。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 43 43 43 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 從成交情況來看， 10 月開盤項(xiàng)目整體成交情況都表現(xiàn)不 佳， 星語林 阿普阿布開盤當(dāng)天到場客戶約 200 批， 開盤 整體去化率 36%，成績不是很理想。從銷控表上看，阿普阿布此次開盤小戶型一房去化較好，其中 1單元東 38 的一房總套數(shù) 14套，當(dāng)天去化 13套， 備受客戶青睞 。 4、加推項(xiàng)目分析 表 4-3-3： 2011 年 10月加推項(xiàng)目信息表 項(xiàng)目名稱 新開 /后續(xù) 成交率 新推樓棟 新推案時間 優(yōu)惠情況 推出套數(shù) 戶型比例 成交套數(shù) 成交均價 （元 / ） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 占比 新地東方明珠 加推 26% 2 號棟 2011-10-1 VIP 辦卡 1 萬抵 3 萬 97 折（不分按揭和一次性付款） 114 高層 134-204 114 100% 30 5000 華潤鳳凰城 加推 49% 2、 5號棟 2011-10-1 置地會享受0.5 個點(diǎn)，認(rèn)籌VIP客戶享受 2個點(diǎn)，按揭 1個點(diǎn)，分期付款 2 個點(diǎn)，一364 高層 78-126 364 100% 181 5600 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 44 44 44 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 次性付款 3 個點(diǎn)，簽合同 0.5個點(diǎn)，按揭客戶： 96 折，分期付款客戶：95折，一次性付款客戶： 94.折 碧桂園 威尼斯城 加推 28% 4、 6號棟 2011-10-1 VIP 客戶 2 千抵 2 萬，按揭98折，一次性96折，按時簽約再享 99 折。 240 高層 78-134 240 100% 67 6600-6800 江山帝景 加推 20% 10號棟 1單元 2011-10-1 5000抵 20000，開盤當(dāng)天 98折；一次性 99折；團(tuán)購 99折。 54 小高層 91-123 54 100% 30 5000 勤誠達(dá) 新界 加推 10% D3棟 2011-10-VIP辦卡 1千抵1 萬，一次性136 二房 85-97 68 50% 14 4700 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 45 45 45 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報(bào)告 15 95 折，按揭 99折，分期付款98 折，開盤當(dāng)天 99折， 3 天內(nèi)簽約 99 折 三房 116-138 68 50% 長房白沙灣 加推 74% A3、A6、A9#棟其中戶型 2011-10-15 VIP 2 萬抵三萬，開盤當(dāng)日一次性享 3%；按揭 1%，老帶新：老客戶享3000 元優(yōu)惠，新客戶送 3000物業(yè)費(fèi)， 5 天內(nèi)簽約可享優(yōu)惠5000 元 61 二房 88-94 21 34% 46 6388 三房 92-138 12 20% 四房 158-171 23 38% 五房 193.44 5 8% 北辰三角洲 加推 38% 3# 2011-10-22 五天內(nèi)簽約付款，付清優(yōu)惠3%，按揭首套房首付 30%，二296 二房 94 148 50% 112 8500 三房 134-135 148 50% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionPara