成都商業(yè)調(diào)研報(bào)告——成都來(lái)福士廣場(chǎng).ppt

1 凱德 來(lái)福士廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目解析 亮點(diǎn)透析 項(xiàng)目總結(jié) 2 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 成都來(lái)福士廣場(chǎng)位置 武侯區(qū)人民南路四段3號(hào)設(shè)計(jì)單位 StevenHoll開(kāi)發(fā)單位 凱德置地 中國(guó) 投資有限公司開(kāi)發(fā)用地 3 3萬(wàn)平方米總建筑面積 30萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間 2012年9月項(xiàng)目地址 成都市武侯區(qū)人民南路四段三號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 由一座大型購(gòu)物中心 兩座國(guó)際甲級(jí)辦公樓 一座酒店 一座國(guó)際高端服務(wù)公寓 一座珍藏單位組成 4 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目位于主干道人民南路與一環(huán)路交匯處 屬于城市副中心 周邊消費(fèi)人群較為高端 以政商人群為主 5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目指標(biāo) 周邊道路 一環(huán)路 雙向八車道 聯(lián)通整個(gè)城市人民南路 雙向十車道 聯(lián)通城市南北方向交通情況 人民南路由隔離帶阻礙 車輛與行人均無(wú)法直接通過(guò) 滲透性較差人民南路與一環(huán)路在上下班高峰期較為擁堵 對(duì)車流導(dǎo)入造成較大負(fù)面影響 項(xiàng)目鄰近人民南路與一環(huán)路兩條城市主干道 但道路交通滲透性較差 且高峰期擁堵 致使可達(dá)性較差 交通道路情況 6 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)用地 3 3萬(wàn)平方米總建筑面積 30萬(wàn)平方米商業(yè)面積 7 4萬(wàn)平方米辦公面積 7 6萬(wàn)平方米酒店面積 4 3萬(wàn)平方米公寓面積 1 3萬(wàn)平方米容積率 6停車位 850個(gè)業(yè)態(tài)組成 由一座大型購(gòu)物中心 兩座國(guó)際甲級(jí)辦公樓 一座酒店 一座國(guó)際高端服務(wù)公寓 一座珍藏單位組成 項(xiàng)目用地較少 但在狹小的地塊上排布了購(gòu)物中心 兩棟寫字樓 一棟酒店 一棟服務(wù)式公寓及一棟珍藏單位 在副城市中心地塊造了一個(gè) 微城 匠心獨(dú)具 7 內(nèi)部解析 8 內(nèi)部解析 環(huán)球中心主要分為五大功能區(qū)域 寫字樓 購(gòu)物中心 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 高 低 內(nèi) 外各功能區(qū)設(shè)置有專用入口 項(xiàng)目業(yè)態(tài)集中又互不干擾 項(xiàng)目在3萬(wàn)多方的小地塊容載了30萬(wàn)方的商業(yè) 在城市副中心 造城 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 9 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 來(lái)福士廣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比以購(gòu)物為主 餐飲為輔 娛樂(lè)于餐飲占比較小 不能很好的起到聚集客流效果 10 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 來(lái)福士廣場(chǎng)在檔次上是以價(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹鲗?dǎo)的購(gòu)物中心 生活方式導(dǎo)向占比過(guò)小 與周邊大量中高檔客群定位有所差異 298 38636 2661 單位 平米 價(jià)格導(dǎo)向 價(jià)值導(dǎo)向 生活方式 11 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 來(lái)福士廣場(chǎng)購(gòu)物中子行業(yè)以個(gè)人時(shí)尚為主 符合年輕 時(shí)尚潮流的定位 20570 238 1879 單位 平米 個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物 生活形態(tài) 文化體育 7136 食品雜貨 購(gòu)物行業(yè)總營(yíng)業(yè)面積為2 98萬(wàn)平米 12 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 來(lái)福士廣場(chǎng)首選品類為時(shí)裝與精品超市 滿足青年客群的潮流追求以及周邊人群的便利性 13 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 百佳旗下高端精品超市入駐來(lái)福士廣場(chǎng) 并首次以 Treat 命名 營(yíng)業(yè)面積達(dá)6000 成為其首選品類 首選品類分析 精品超市 百佳旗下首家以 Treat 命名的高端精品超市 14 餐飲子行業(yè)占比占比上正餐 39 與休閑餐飲 33 占比較大 可滿足周邊商務(wù)客群以及青年客群需求 1551 652 3120 單位 平米 其他餐飲 小吃快餐 休閑餐飲 2630 正餐 餐飲行業(yè)總營(yíng)業(yè)面積為0 8萬(wàn)平米 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 15 娛樂(lè)功能方面比較欠缺 以影院和電玩城為主 不能完全滿足客群的休閑娛樂(lè)需求 單位 平米 娛樂(lè)行業(yè)總營(yíng)業(yè)面積為0 4萬(wàn)平米 2795 215 809 價(jià)格導(dǎo)向 健康美麗 青年 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 16 B1層整體為環(huán)形動(dòng)線 中間增設(shè)穿插通道以提高展示性 業(yè)態(tài)布局以潮流服飾為主 引入品類殺手 強(qiáng)化潮流感官體驗(yàn) GAP Tagline H M 整體動(dòng)線為環(huán)線 中建增設(shè)穿插通道 以提高商鋪展示型B1西南角落設(shè)置具有強(qiáng)驅(qū)動(dòng)的美食廣場(chǎng) 拉動(dòng)客群想內(nèi)部循環(huán)布置較多的潮流服飾 同時(shí)引入HM GAP等品類殺手 滿足客群對(duì)時(shí)尚潮流的追求同時(shí) 也能強(qiáng)化消費(fèi)者潮流感體驗(yàn)三個(gè)中庭的設(shè)置至內(nèi)部動(dòng)線較為復(fù)雜 對(duì)目的性消費(fèi)客群造成一定的不便 整體動(dòng)線 局部動(dòng)線 動(dòng)線分析 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 17 1層整體為環(huán)形動(dòng)線 中間增設(shè)穿插通道以提高展示性 業(yè)態(tài)布局以潮流服飾為主 引入品類殺手 強(qiáng)化潮流感官體驗(yàn) 45分鐘 GAP CK H M 整體動(dòng)線 局部動(dòng)線 Monki G STAR CK A X 整體動(dòng)線為環(huán)線 中建增設(shè)穿插通道 以提高商鋪展示型1層品牌以國(guó)際潮流品牌為主 引入A X CK GAP Monki等增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力入口設(shè)置CK A X等亮點(diǎn)租戶且營(yíng)業(yè)面積較大 能有效的吸引外部客群眼球 以拉動(dòng)客群導(dǎo)入與B1同樣的三個(gè)中庭的設(shè)置致使內(nèi)部動(dòng)線較為復(fù)雜 動(dòng)線分析 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 18 2層單層面積較小 內(nèi)部呈弧形動(dòng)線 簡(jiǎn)單 方便 品牌設(shè)置以大眾潮流品牌為主 入口處設(shè)置餐飲 以提升商業(yè)氛圍 BELLEmap Esprit 整體動(dòng)線 局部動(dòng)線 only 內(nèi)部為半弧形動(dòng)線 端點(diǎn)均設(shè)置出入口 方式內(nèi)外聯(lián)通性入口處設(shè)置休閑餐飲 提高客流滯留時(shí)間 為客群提供方便 同時(shí)增強(qiáng)商業(yè)氛圍 中餐通過(guò)購(gòu)物中心通聯(lián)設(shè)置于外部塔樓 提高了整體商業(yè)價(jià)值與1F相比以犧牲了部分商業(yè)面積而打造的廣場(chǎng)重在強(qiáng)調(diào)融入來(lái)福士的休閑生活概念 同時(shí)減少了高樓層不利于租金收益的影響 動(dòng)線分析 外部廣場(chǎng) 西啤士餐吧 馳走三味 鼎泰豐 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 19 3層面積最小 內(nèi)部呈單環(huán)形動(dòng)線 動(dòng)線簡(jiǎn)單 方便 設(shè)有影院與電玩等娛樂(lè)業(yè)態(tài) 帶動(dòng)客群 外部設(shè)有餐廳 可拉動(dòng)客群內(nèi)外聯(lián)動(dòng) 星際傳奇 Mecity 局部動(dòng)線 影院3 4F 3層單層面積最小 內(nèi)部為環(huán)形動(dòng)線 動(dòng)線簡(jiǎn)單 方便相對(duì)角落可視性最差處設(shè)置為影院 驅(qū)動(dòng)客群向內(nèi)流動(dòng) 同時(shí)去掉4F較大面積 提高商業(yè)價(jià)值外部設(shè)有餐廳 可引導(dǎo)客流內(nèi)外聯(lián)動(dòng)內(nèi)部較2F再次減小部分商業(yè)面積 形成外部廣場(chǎng) 進(jìn)一步早就來(lái)福士的特色 動(dòng)線分析 外部廣場(chǎng) 微愛(ài)旅行餐廳 海棠曉月 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 20 內(nèi)部設(shè)有三個(gè)中庭 是主要人流節(jié)點(diǎn) 彼此聯(lián)通性較好 可相互聯(lián)動(dòng) 并可作為內(nèi)部營(yíng)銷活動(dòng)場(chǎng)地 形成聚客效應(yīng) 但主次區(qū)分不夠顯著 易造成消費(fèi)者感官混亂 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 西陵峽 巫峽 瞿塘峽 21 中庭以 三峽 理念設(shè)計(jì) 通過(guò)立體的空間幾何設(shè)計(jì) 巧妙利用水池把 三峽 中停流線順暢的空間貫穿 成為其獨(dú)特亮點(diǎn) 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 22 B1F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 23 1F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 24 2F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 25 3F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 26 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 行政區(qū)域 武侯區(qū)所處方位 城南租售形式 只租不售價(jià)格 140元 總樓層數(shù) 29層可租面積 78783 層高 3 9米車位數(shù)量 950個(gè)電梯 進(jìn)口原裝通力電梯T1 6部雙轎廂 2部消防 貨梯T2 6部電梯 1部消防電梯空調(diào) 中央空調(diào) 地板送風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)水電 2臺(tái)供電 2臺(tái)備用柴油發(fā)電機(jī) 平均為40KVA每層安保 24小時(shí)安保監(jiān)控系統(tǒng)及保安巡視通訊 中國(guó)電信 中國(guó)移動(dòng) 中國(guó)聯(lián)通物業(yè)公司 仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)用 26元 月 27 簡(jiǎn)介雅詩(shī)閣有限公司是全國(guó)最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商 在亞太 歐洲及海灣地區(qū)的20多個(gè)國(guó)家 擁有37000套服務(wù)公寓單位 雅詩(shī)閣旗下共有三大品牌 集雅詩(shī)閣 馨樂(lè)庭以及盛捷成都來(lái)福士雅詩(shī)閣酒店雅詩(shī)閣來(lái)福士店為四星級(jí)酒店 是經(jīng)過(guò)LEED綠色認(rèn)證的靜音酒店 共有房間298個(gè)以商旅客群為主要客群 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 28 服務(wù)式公寓 是指為中長(zhǎng)期商住客人提供一個(gè)完整 獨(dú)立 具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施 其公寓客房由一個(gè)或多個(gè)臥室組成 并帶有獨(dú)立的起居室 以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域 服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè) 但卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體 并提供低于酒店價(jià)格的中長(zhǎng)期住宿服務(wù) 居家特色是服務(wù)式公寓與酒店的最大區(qū)別之一 雅詩(shī)閣來(lái)福士擁有298套優(yōu)雅豪華的服務(wù)公寓客房 從一房式到三房式客房 每間均設(shè)有獨(dú)立的客廳及用餐區(qū) 并配備設(shè)施齊全的廚房 高品質(zhì)家庭影院系統(tǒng) 無(wú)論是長(zhǎng)期居住還是休閑度假均能讓您在此享受到愜意舒適的生活 公寓內(nèi)配套完善的商務(wù)中心 會(huì)議室和宴會(huì)廳可以助您輕松高效的進(jìn)行各種商務(wù)活動(dòng) 繁忙的工作之余 您可到健身房里休閑鍛煉 也可在室內(nèi)恒溫泳池中盡情暢游 徹底放松身心 抑或到空中酒廊俯瞰成都動(dòng)人心魄的城市天際線 置身專屬于您的奢華氛圍中品味誘人的雞尾酒和精致的小食 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 29 簡(jiǎn)介將亞洲中心城市的CBD商務(wù)社交大平層引入成都 此種高端社交性的細(xì)分產(chǎn)品在成都屬于新的產(chǎn)品類型 珍藏單位 將由成都來(lái)福士廣場(chǎng)大部分自持 僅10 對(duì)外出售 銷售數(shù)量?jī)H為76戶 未來(lái)將形成頂尖的資源圈層 而與之匹配的物業(yè)服務(wù)體系 為凱德集團(tuán)旗下雅詩(shī)閣及會(huì)所管家服務(wù) 據(jù)悉 其珍藏單位的樓王就其特性而言 極具CBD商務(wù)社交的顯性特點(diǎn)并為其產(chǎn)品系中的卓越符號(hào) 凱德對(duì)其售價(jià)定位于8萬(wàn) 也說(shuō)明了凱德對(duì)絕對(duì)稀缺的信心 受眾為絕對(duì)高端客戶的成都來(lái)福士廣場(chǎng)珍藏單位 是成都市場(chǎng)2013年的標(biāo)志性里程碑 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 珍藏單位 30 亮點(diǎn)透析 31 亮點(diǎn)透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局 項(xiàng)目亮點(diǎn) 1 業(yè)態(tài)組合 70 為國(guó)際知名的時(shí)尚潮流品牌 50 為首次入駐成都或者旗艦店品牌 使來(lái)福士廣場(chǎng)具有強(qiáng)力的驅(qū)動(dòng)力每個(gè)樓層設(shè)置不同風(fēng)格消費(fèi)特色 便于消費(fèi)者其目的性消費(fèi) 32 亮點(diǎn)透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局 33 項(xiàng)目亮點(diǎn) 2 環(huán)境布局設(shè)計(jì)源于長(zhǎng)江 三峽 的理念將內(nèi)部設(shè)計(jì)為三個(gè)不同風(fēng)格的中庭 加強(qiáng)了消費(fèi)者的消費(fèi)樂(lè)趣每個(gè)樓層多部扶梯與直梯縱橫交錯(cuò) 店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)立體的空間幾何設(shè)計(jì) 巧妙利用頂上水池把 三峽 中廳流線順暢的空間貫穿 成為其獨(dú)特亮點(diǎn) 亮點(diǎn)透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局 34 項(xiàng)目亮點(diǎn) 3 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)由國(guó)際知名建筑大師StevenHoll主導(dǎo)設(shè)計(jì) 運(yùn)用多項(xiàng)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)措施 打造首個(gè)西南獲得國(guó)際權(quán)威綠色獎(jiǎng)項(xiàng) LEED金獎(jiǎng)?lì)A(yù)認(rèn)證的項(xiàng)目來(lái)福士廣場(chǎng)整個(gè)建筑呈大懸挑 大孔洞和不規(guī)則傾斜狀 其造型新穎獨(dú)特 具備成為城市地標(biāo)性建筑的潛力建筑之間高低錯(cuò)落而形成的獨(dú)具一格的內(nèi)部廣場(chǎng)成為其獨(dú)特亮點(diǎn) 亮點(diǎn)透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局 35 項(xiàng)目亮點(diǎn) 4 內(nèi)部設(shè)計(jì)及布局內(nèi)部整體與局部多環(huán)形動(dòng)線的布局和開(kāi)放的中庭 使購(gòu)物中心沒(méi)有死角購(gòu)物中心內(nèi)部呈三角空間結(jié)構(gòu) 二層以上單層面積遞減 避免了高樓層不利于租金收益的情況 亮點(diǎn)透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局 36 項(xiàng)目總結(jié) 37 項(xiàng)目總結(jié) 本項(xiàng)目將寫字樓 酒店 購(gòu)物中心 服務(wù)式公寓 珍藏單位等業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合在一起 使寫字樓 酒店 公寓人群能共享購(gòu)物中心資源 同時(shí)寫字樓 酒店與海洋樂(lè)園能夠?yàn)橘?gòu)物中心提供大量人氣 幾大業(yè)態(tài)協(xié)同互補(bǔ)發(fā)展 大大提高了各業(yè)態(tài)的