成都商業(yè)調(diào)研報告——成都來福士廣場.ppt

1 凱德 來福士廣場 項目概況 項目解析 亮點透析 項目總結 2 項目概況 3 項目概況 項目簡介 項目區(qū)位 項目交通 項目指標 項目名稱 成都來福士廣場位置 武侯區(qū)人民南路四段3號設計單位 StevenHoll開發(fā)單位 凱德置地 中國 投資有限公司開發(fā)用地 3 3萬平方米總建筑面積 30萬平方米開業(yè)時間 2012年9月項目地址 成都市武侯區(qū)人民南路四段三號項目簡介 由一座大型購物中心 兩座國際甲級辦公樓 一座酒店 一座國際高端服務公寓 一座珍藏單位組成 4 項目概況 項目簡介 項目區(qū)位 項目交通 項目指標 項目位于主干道人民南路與一環(huán)路交匯處 屬于城市副中心 周邊消費人群較為高端 以政商人群為主 5 項目概況 項目簡介 項目區(qū)位 項目交通 項目指標 周邊道路 一環(huán)路 雙向八車道 聯(lián)通整個城市人民南路 雙向十車道 聯(lián)通城市南北方向交通情況 人民南路由隔離帶阻礙 車輛與行人均無法直接通過 滲透性較差人民南路與一環(huán)路在上下班高峰期較為擁堵 對車流導入造成較大負面影響 項目鄰近人民南路與一環(huán)路兩條城市主干道 但道路交通滲透性較差 且高峰期擁堵 致使可達性較差 交通道路情況 6 項目概況 項目簡介 項目區(qū)位 項目交通 項目指標 經(jīng)濟指標 開發(fā)用地 3 3萬平方米總建筑面積 30萬平方米商業(yè)面積 7 4萬平方米辦公面積 7 6萬平方米酒店面積 4 3萬平方米公寓面積 1 3萬平方米容積率 6停車位 850個業(yè)態(tài)組成 由一座大型購物中心 兩座國際甲級辦公樓 一座酒店 一座國際高端服務公寓 一座珍藏單位組成 項目用地較少 但在狹小的地塊上排布了購物中心 兩棟寫字樓 一棟酒店 一棟服務式公寓及一棟珍藏單位 在副城市中心地塊造了一個 微城 匠心獨具 7 內(nèi)部解析 8 內(nèi)部解析 環(huán)球中心主要分為五大功能區(qū)域 寫字樓 購物中心 酒店 服務式公寓 珍藏單位 高 低 內(nèi) 外各功能區(qū)設置有專用入口 項目業(yè)態(tài)集中又互不干擾 項目在3萬多方的小地塊容載了30萬方的商業(yè) 在城市副中心 造城 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 9 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 來福士廣場業(yè)態(tài)配比以購物為主 餐飲為輔 娛樂于餐飲占比較小 不能很好的起到聚集客流效果 10 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 來福士廣場在檔次上是以價值導向為主導的購物中心 生活方式導向占比過小 與周邊大量中高檔客群定位有所差異 298 38636 2661 單位 平米 價格導向 價值導向 生活方式 11 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 來福士廣場購物中子行業(yè)以個人時尚為主 符合年輕 時尚潮流的定位 20570 238 1879 單位 平米 個人時尚購物 生活形態(tài) 文化體育 7136 食品雜貨 購物行業(yè)總營業(yè)面積為2 98萬平米 12 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 來福士廣場首選品類為時裝與精品超市 滿足青年客群的潮流追求以及周邊人群的便利性 13 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 百佳旗下高端精品超市入駐來福士廣場 并首次以 Treat 命名 營業(yè)面積達6000 成為其首選品類 首選品類分析 精品超市 百佳旗下首家以 Treat 命名的高端精品超市 14 餐飲子行業(yè)占比占比上正餐 39 與休閑餐飲 33 占比較大 可滿足周邊商務客群以及青年客群需求 1551 652 3120 單位 平米 其他餐飲 小吃快餐 休閑餐飲 2630 正餐 餐飲行業(yè)總營業(yè)面積為0 8萬平米 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 15 娛樂功能方面比較欠缺 以影院和電玩城為主 不能完全滿足客群的休閑娛樂需求 單位 平米 娛樂行業(yè)總營業(yè)面積為0 4萬平米 2795 215 809 價格導向 健康美麗 青年 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 16 B1層整體為環(huán)形動線 中間增設穿插通道以提高展示性 業(yè)態(tài)布局以潮流服飾為主 引入品類殺手 強化潮流感官體驗 GAP Tagline H M 整體動線為環(huán)線 中建增設穿插通道 以提高商鋪展示型B1西南角落設置具有強驅動的美食廣場 拉動客群想內(nèi)部循環(huán)布置較多的潮流服飾 同時引入HM GAP等品類殺手 滿足客群對時尚潮流的追求同時 也能強化消費者潮流感體驗三個中庭的設置至內(nèi)部動線較為復雜 對目的性消費客群造成一定的不便 整體動線 局部動線 動線分析 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 17 1層整體為環(huán)形動線 中間增設穿插通道以提高展示性 業(yè)態(tài)布局以潮流服飾為主 引入品類殺手 強化潮流感官體驗 45分鐘 GAP CK H M 整體動線 局部動線 Monki G STAR CK A X 整體動線為環(huán)線 中建增設穿插通道 以提高商鋪展示型1層品牌以國際潮流品牌為主 引入A X CK GAP Monki等增強項目吸引力入口設置CK A X等亮點租戶且營業(yè)面積較大 能有效的吸引外部客群眼球 以拉動客群導入與B1同樣的三個中庭的設置致使內(nèi)部動線較為復雜 動線分析 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 18 2層單層面積較小 內(nèi)部呈弧形動線 簡單 方便 品牌設置以大眾潮流品牌為主 入口處設置餐飲 以提升商業(yè)氛圍 BELLEmap Esprit 整體動線 局部動線 only 內(nèi)部為半弧形動線 端點均設置出入口 方式內(nèi)外聯(lián)通性入口處設置休閑餐飲 提高客流滯留時間 為客群提供方便 同時增強商業(yè)氛圍 中餐通過購物中心通聯(lián)設置于外部塔樓 提高了整體商業(yè)價值與1F相比以犧牲了部分商業(yè)面積而打造的廣場重在強調(diào)融入來福士的休閑生活概念 同時減少了高樓層不利于租金收益的影響 動線分析 外部廣場 西啤士餐吧 馳走三味 鼎泰豐 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 19 3層面積最小 內(nèi)部呈單環(huán)形動線 動線簡單 方便 設有影院與電玩等娛樂業(yè)態(tài) 帶動客群 外部設有餐廳 可拉動客群內(nèi)外聯(lián)動 星際傳奇 Mecity 局部動線 影院3 4F 3層單層面積最小 內(nèi)部為環(huán)形動線 動線簡單 方便相對角落可視性最差處設置為影院 驅動客群向內(nèi)流動 同時去掉4F較大面積 提高商業(yè)價值外部設有餐廳 可引導客流內(nèi)外聯(lián)動內(nèi)部較2F再次減小部分商業(yè)面積 形成外部廣場 進一步早就來福士的特色 動線分析 外部廣場 微愛旅行餐廳 海棠曉月 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 20 內(nèi)部設有三個中庭 是主要人流節(jié)點 彼此聯(lián)通性較好 可相互聯(lián)動 并可作為內(nèi)部營銷活動場地 形成聚客效應 但主次區(qū)分不夠顯著 易造成消費者感官混亂 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 西陵峽 巫峽 瞿塘峽 21 中庭以 三峽 理念設計 通過立體的空間幾何設計 巧妙利用水池把 三峽 中停流線順暢的空間貫穿 成為其獨特亮點 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 22 B1F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 23 1F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 24 2F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 25 3F部分商家形象展示 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 26 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 行政區(qū)域 武侯區(qū)所處方位 城南租售形式 只租不售價格 140元 總樓層數(shù) 29層可租面積 78783 層高 3 9米車位數(shù)量 950個電梯 進口原裝通力電梯T1 6部雙轎廂 2部消防 貨梯T2 6部電梯 1部消防電梯空調(diào) 中央空調(diào) 地板送風中央空調(diào)系統(tǒng)水電 2臺供電 2臺備用柴油發(fā)電機 平均為40KVA每層安保 24小時安保監(jiān)控系統(tǒng)及保安巡視通訊 中國電信 中國移動 中國聯(lián)通物業(yè)公司 仲量聯(lián)行物業(yè)費用 26元 月 27 簡介雅詩閣有限公司是全國最大的國際服務公寓業(yè)主和運營商 在亞太 歐洲及海灣地區(qū)的20多個國家 擁有37000套服務公寓單位 雅詩閣旗下共有三大品牌 集雅詩閣 馨樂庭以及盛捷成都來福士雅詩閣酒店雅詩閣來福士店為四星級酒店 是經(jīng)過LEED綠色認證的靜音酒店 共有房間298個以商旅客群為主要客群 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 28 服務式公寓 是指為中長期商住客人提供一個完整 獨立 具有自助式服務功能的住宿設施 其公寓客房由一個或多個臥室組成 并帶有獨立的起居室 以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域 服務式公寓的本質是酒店性質的物業(yè) 但卻融合了酒店設施與家庭特色為一體 并提供低于酒店價格的中長期住宿服務 居家特色是服務式公寓與酒店的最大區(qū)別之一 雅詩閣來福士擁有298套優(yōu)雅豪華的服務公寓客房 從一房式到三房式客房 每間均設有獨立的客廳及用餐區(qū) 并配備設施齊全的廚房 高品質家庭影院系統(tǒng) 無論是長期居住還是休閑度假均能讓您在此享受到愜意舒適的生活 公寓內(nèi)配套完善的商務中心 會議室和宴會廳可以助您輕松高效的進行各種商務活動 繁忙的工作之余 您可到健身房里休閑鍛煉 也可在室內(nèi)恒溫泳池中盡情暢游 徹底放松身心 抑或到空中酒廊俯瞰成都動人心魄的城市天際線 置身專屬于您的奢華氛圍中品味誘人的雞尾酒和精致的小食 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 29 簡介將亞洲中心城市的CBD商務社交大平層引入成都 此種高端社交性的細分產(chǎn)品在成都屬于新的產(chǎn)品類型 珍藏單位 將由成都來福士廣場大部分自持 僅10 對外出售 銷售數(shù)量僅為76戶 未來將形成頂尖的資源圈層 而與之匹配的物業(yè)服務體系 為凱德集團旗下雅詩閣及會所管家服務 據(jù)悉 其珍藏單位的樓王就其特性而言 極具CBD商務社交的顯性特點并為其產(chǎn)品系中的卓越符號 凱德對其售價定位于8萬 也說明了凱德對絕對稀缺的信心 受眾為絕對高端客戶的成都來福士廣場珍藏單位 是成都市場2013年的標志性里程碑 內(nèi)部解析 功能分區(qū) 購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 珍藏單位 30 亮點透析 31 亮點透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設計 建筑風格設計 內(nèi)部設計與布局 項目亮點 1 業(yè)態(tài)組合 70 為國際知名的時尚潮流品牌 50 為首次入駐成都或者旗艦店品牌 使來福士廣場具有強力的驅動力每個樓層設置不同風格消費特色 便于消費者其目的性消費 32 亮點透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設計 建筑風格設計 內(nèi)部設計與布局 33 項目亮點 2 環(huán)境布局設計源于長江 三峽 的理念將內(nèi)部設計為三個不同風格的中庭 加強了消費者的消費樂趣每個樓層多部扶梯與直梯縱橫交錯 店鋪的可視性與通達性強立體的空間幾何設計 巧妙利用頂上水池把 三峽 中廳流線順暢的空間貫穿 成為其獨特亮點 亮點透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設計 建筑風格設計 內(nèi)部設計與布局 34 項目亮點 3 建筑風格設計由國際知名建筑大師StevenHoll主導設計 運用多項綠色建筑標準措施 打造首個西南獲得國際權威綠色獎項 LEED金獎預認證的項目來福士廣場整個建筑呈大懸挑 大孔洞和不規(guī)則傾斜狀 其造型新穎獨特 具備成為城市地標性建筑的潛力建筑之間高低錯落而形成的獨具一格的內(nèi)部廣場成為其獨特亮點 亮點透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設計 建筑風格設計 內(nèi)部設計與布局 35 項目亮點 4 內(nèi)部設計及布局內(nèi)部整體與局部多環(huán)形動線的布局和開放的中庭 使購物中心沒有死角購物中心內(nèi)部呈三角空間結構 二層以上單層面積遞減 避免了高樓層不利于租金收益的情況 亮點透析 業(yè)態(tài)組合 環(huán)境布局設計 建筑風格設計 內(nèi)部設計與布局 36 項目總結 37 項目總結 本項目將寫字樓 酒店 購物中心 服務式公寓 珍藏單位等業(yè)態(tài)有機的結合在一起 使寫字樓 酒店 公寓人群能共享購物中心資源 同時寫字樓 酒店與海洋樂園能夠為購物中心提供大量人氣 幾大業(yè)態(tài)協(xié)同互補發(fā)展 大大提高了各業(yè)態(tài)的