《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù).doc

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范（試行）北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）的通知京建發(fā)2010391號各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理活動，維護(hù)相關(guān)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，培育第三方評估監(jiān)理市場，配合北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法的施行，現(xiàn)將北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范（試行）、北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）和北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。附件：1.北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范（試行）2.北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）3.北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行） 二一年七月七日附件1：北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術(shù) 語23 評估原則44 評估程序.45 評估依據(jù).66 評估報告77 職業(yè)道德8附錄 規(guī)范用詞用語說明.81 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估活動。1.0.3 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術(shù) 語2.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和物業(yè)區(qū)域劃分意見書是否一致。2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋買賣合同約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋買賣合同約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.0.2 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估 專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)在評估時點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評估和判定的活動。2.0.3 評估項(xiàng)目 一個需要評估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點(diǎn) 評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點(diǎn)原則。3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進(jìn)行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.3 遵循評估時點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的具體實(shí)際狀況。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1.接受委托，簽訂委托協(xié)議2.明確評估基本事項(xiàng)3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時間及配合事項(xiàng)；5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單；6組織評估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料；7.評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘；8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場查勘結(jié)果； 9. 評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評估；10.撰寫并提交評估報告。4.0.2 明確評估基本事項(xiàng)：1. 評估目的；2. 評估時點(diǎn)；3. 評估內(nèi)容。4.0.3 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況；4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。4.0.4 在明確評估基本事項(xiàng)、搜集整理評估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；2. 擬采用的評估方法；3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4.0.5 評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；2. 物業(yè)構(gòu)成狀況；3. 物業(yè)共用部位狀況；4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；5. 物業(yè)資料交接狀況；6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。4.0.6 完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5 評估依據(jù)5.0.1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估：1.物業(yè)管理?xiàng)l例中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；2.北京市物業(yè)管理辦法及北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法中有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；3.北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定；4.北京市人民政府關(guān)于北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)；5.項(xiàng)目規(guī)劃文件、設(shè)計文件；6.房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約中的有關(guān)約定；7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。6 評估報告6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1評估報告書摘要；2評估目的；3評估對象和范圍；4評估原則；5評估依據(jù)；6評估聲明；7評估基準(zhǔn)日和有效期；8評估方法； 9評估工作實(shí)施過程； 10評估結(jié)論及爭議說明； 11評估限定條件；12評估人員名單； 13評估作業(yè)日期； 14評估報告日期；15評估文件附件。6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。6.0.3 評估時點(diǎn)以提交報告之日為基準(zhǔn)日。7 職業(yè)道德7.0.1 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。7.0.2 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。7.0.3 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時，不應(yīng)接受該項(xiàng)評估委托。7.0.4 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。7.0.5 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。附件：規(guī)范用詞用語說明1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應(yīng)當(dāng)符合的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)行”。附件2：北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術(shù) 語.23 評估原則44 評估程序.45 評估方法.66 評估報告.77 職業(yè)道德8附錄 規(guī)范用詞用語說明.81 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估活動。1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術(shù) 語2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估依據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評估時點(diǎn)的客觀合理價格進(jìn)行估算和判定的活動。2.0.3 評估項(xiàng)目 一個需要評估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點(diǎn) 評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格 某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價格。2.0.7 同類參考項(xiàng)目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。2.0.8 市場比較法將評估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格的方法。2.0.9 運(yùn)營成本法根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算后的客觀合理價格研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)遵循下列原則：1. 委托人確定評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則；2. 合法原則；3. 評估時點(diǎn)原則。3.0.2 遵循由委托人確定評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估以委托人選擇確定的評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時，評估人員在進(jìn)行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.4 遵循評估時點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項(xiàng)目在確定的評估時點(diǎn)測算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議；2. 明確評估基本事項(xiàng)；3. 擬定評估作業(yè)方案；4. 搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；5. 實(shí)地查勘評估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料；6. 參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格；7. 評估人員進(jìn)行評估，確定評估結(jié)果；8. 撰寫評估報告；9. 評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項(xiàng)：1. 評估目的； 2. 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)；3. 明確評估時點(diǎn)。4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；2. 擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道；3. 擬搜集整理評估項(xiàng)目的資料及其來源渠道；4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4.0.4 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理的評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；2. 項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；4項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級標(biāo)準(zhǔn)；5. 其他評估需要的材料。4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5 評估方法5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評估人員運(yùn)用運(yùn)營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評估。5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項(xiàng)評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容： 1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6. 辦公費(fèi)用；7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估結(jié)果。6 評估報告6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1評估報告書摘要；2評估目的；3評估對象和范圍；4評估原則；5評估依據(jù)；6評估聲明；7評估基準(zhǔn)日和有效期；8評估方法； 9評估工作實(shí)施過程； 10評估結(jié)論及爭議說明； 11評估限定條件；12評估人員名單； 13評估作業(yè)日期； 14評估報告日期；15相關(guān)評估文件附件。6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。6.0.3 評估時點(diǎn)以提交報告之日為基準(zhǔn)日。7 職業(yè)道德7.0.1 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。7.0.2 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。7.0.3 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時，不應(yīng)接受該項(xiàng)評估委托。7.0.4 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。7.0.5 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。附件：規(guī)范用詞用語說明1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應(yīng)當(dāng)符合的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)行”。附件3：北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術(shù) 語23 評估原則.34 評估程序35 評估依據(jù)56 評估報告.57 職業(yè)道德.6附錄：規(guī)范用詞用語說明61 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標(biāo)準(zhǔn)，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動。1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術(shù) 語2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估 評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點(diǎn)的客觀判定的活動。2.0.3 評估項(xiàng)目 一個需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點(diǎn) 評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果關(guān)于評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點(diǎn)原則。3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進(jìn)行評估時，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.3 遵循評估時點(diǎn)原則，要求評估結(jié)果應(yīng)是評估項(xiàng)目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 明確評估基本事項(xiàng)；2. 搜集整理項(xiàng)目資料；3. 擬定評估作業(yè)方案；4. 評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考評；5. 評估人員進(jìn)行評估，確定評估結(jié)果；6. 撰寫評估報告；7. 評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 明確評估目的；2. 明確評估時點(diǎn)；3. 明確評估內(nèi)容。4.0.3 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 物業(yè)服務(wù)合同、（臨時）管理規(guī)約；2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況；4. 其他涉及評估事項(xiàng)的項(xiàng)目資料。4.0.4 在明確評估基本事項(xiàng)、搜集整理評估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；2. 擬采用的評估方法；3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4.0.5 評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考評，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范分模塊進(jìn)行初步評分。4.0.6 評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考評后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進(jìn)行自述和答辯。4.0.7 完成并出具評估報