市場(chǎng)招商方案與執(zhí)行策略

市場(chǎng)招商方案與執(zhí)行策略 市場(chǎng)招商方案與執(zhí)行策略2005年是公司擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的重要的一年，因此有必要在維持現(xiàn)有的招商方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行改良。要想占領(lǐng)更大的市場(chǎng)最直接的方法就是以最快的速度盡可能地吸納更多的經(jīng)銷(xiāo)商，因此我提出了以下的招商方案。方案內(nèi)容：提出與經(jīng)銷(xiāo)商合作經(jīng)營(yíng)的模式來(lái)進(jìn)行招商。1：合作的形式 - 由經(jīng)銷(xiāo)商提供店面和裝修；我們公司提供產(chǎn)品和宣傳、人員招聘以及人員的培訓(xùn)。在前三個(gè)月經(jīng)銷(xiāo)商是以一個(gè)店長(zhǎng)的身份在專(zhuān)賣(mài)店打工。我們以公司規(guī)定的專(zhuān)賣(mài)店店長(zhǎng)的底薪和提成來(lái)支付給經(jīng)銷(xiāo)商。在這段期間內(nèi)不存在任何的利潤(rùn)分成問(wèn) 。在三個(gè)月 ， 經(jīng)銷(xiāo)商 能 接 這個(gè)市場(chǎng)的 ， 我們就 現(xiàn)有的招商 吸納 我們公司在 地的經(jīng)銷(xiāo)商； 的 我們可以在前期 的 的80% ，這 的店面成 我們公司在地的直營(yíng)店。2： 的 - 我們 給 經(jīng)銷(xiāo)商提供，在一定內(nèi) 是我們品一的經(jīng)銷(xiāo)商。currency1經(jīng)銷(xiāo)商在接 地市場(chǎng)的“要我們公司納一定的 ，在fi我們的品的期間不fl“fi 產(chǎn)品的 品。13： 店面的 和店面裝修是由經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)提供，我們必要給我們提出 支的”方案，必 和 。 支的一要有的 ， 的 度。 支的 必定上、下，這由公司 地的 來(lái)進(jìn)行 定。最 能 經(jīng)有 面的商 ， 與我們合作，這 能 我們的 成 和在的 一 。市場(chǎng)的策略：以現(xiàn)有的經(jīng)銷(xiāo) 的基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行有 的地。1： 因 - 在現(xiàn) 段我們公司可以 經(jīng)形成了一定的銷(xiāo) 。我 以 的形式來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)可以在 速占領(lǐng)市場(chǎng)的“ 公司 要 的 最。因 打市場(chǎng)容市場(chǎng)，我們可以 分 在 國(guó)的 個(gè)經(jīng)銷(xiāo)點(diǎn)作 一個(gè)圓心，不斷往外擴(kuò)。這在不斷擴(kuò)的“能 我們鞏固 有的經(jīng)商 。2： 何市場(chǎng)- 在現(xiàn)有的經(jīng)銷(xiāo) 中， 業(yè) 部的 料統(tǒng)計(jì)尋 出個(gè)別經(jīng)銷(xiāo)商 在有力 一直上不去的市場(chǎng)， 由市場(chǎng)拓部 具體情況來(lái)進(jìn)行跟進(jìn)。跟進(jìn) 料回饋業(yè) 部進(jìn)行料整fi， 準(zhǔn)備下一市場(chǎng)的跟進(jìn)工作（這 公司的內(nèi)部運(yùn)作“可以進(jìn) 一個(gè)良性的循環(huán)）。擴(kuò)市場(chǎng)步驟 - 進(jìn) 在的市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察， 出 上不去的 因。在此“ 能定 地是 一個(gè)有力的市場(chǎng)。 第一步成立的“候，我們可以嘗試花點(diǎn)“間去輔助 來(lái)這個(gè)市場(chǎng)；2 實(shí)在沒(méi)辦法輔助的“候，我們可以考慮采取改變與 合作的方式，改 前面 提新的合作方式看是 能繼續(xù)合作下去。 是不行的 我們可以直接在 地物識(shí)另一個(gè)有能力的經(jīng)銷(xiāo)商與我們合作（現(xiàn) 段我們的招商似乎處于一個(gè)被動(dòng)的狀態(tài)，我們很掘有力的經(jīng)銷(xiāo)商。 我們被動(dòng) 主動(dòng)的 ，無(wú)疑在提高我們經(jīng)銷(xiāo)商的綜合實(shí)力的“減少了觀(guān)察經(jīng)銷(xiāo)商三個(gè)月 的 和 期的精力）。 在進(jìn)行第二步的“，我們可以在 地考察 近的 地， 適合的地點(diǎn)來(lái)繼續(xù)我們的招商策略。多點(diǎn)連線(xiàn)的方式盡 近的地納 我們的銷(xiāo) 中。策略的在優(yōu)勢(shì) 在：1：現(xiàn)在市場(chǎng) 在地占領(lǐng)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱，“是處混亂中。 個(gè)品的出現(xiàn)和 有的品在不斷擴(kuò) 己的銷(xiāo) ，因此我們?cè)跀U(kuò)我們的市場(chǎng)的“，必維持 現(xiàn)有的銷(xiāo) 。這 才能穩(wěn)中求勝。2： 我們以輔助我們的經(jīng)銷(xiāo)商的名 去 拓市場(chǎng)的“無(wú)疑是給我們 經(jīng)銷(xiāo)商打了一支定心針。讓 們知道我們公司是抱著共進(jìn)步、公共的心態(tài)來(lái)與 們真誠(chéng)合作的。這讓 們遇銷(xiāo)潮的“候 依 我們公司抱著信任的態(tài)度。因 們知道我們不會(huì)因暫“的銷(xiāo)潮currency1 淘汰，currency1且我們 會(huì)盡最大的努力去幫助提高銷(xiāo) 。 的品聯(lián)系 們的“候 就會(huì)多一層的疑慮。 3 的品多一層疑慮就會(huì) 我們公司多一份信心。這 市場(chǎng)占領(lǐng)的持久戰(zhàn)中 了一份不可多fl的穩(wěn)定 心的作。3： 我們 新的招商策略公 出去的 ，這 會(huì) 多人有 想來(lái) 我們。這 公司的前期成 和人力的 來(lái) 大的 力。 我們是以維持經(jīng)銷(xiāo)商的名 出去 拓市場(chǎng)，我們就可以 我們新的招商策略盡 的進(jìn)行,這 可以無(wú)形中減少公司的 力，currency1且可以 品 我們的策略采取針 性的行動(dòng)， 我們?cè)?拓市場(chǎng)的 中盡 減少了很多不必要的 力。物中心招商實(shí) 招商工作來(lái)是一個(gè)商業(yè) 成 的 。招商 不 是 地 商 招進(jìn)來(lái)就行。招商人員要了 身的情況，商業(yè)形態(tài)，知道業(yè)態(tài)定 ，要了 商 的情況，要知己知 ，才能 招商來(lái)實(shí)現(xiàn) 的主 和業(yè)態(tài)定 。作 一名招商人員， 要了 商業(yè)形態(tài)的狀況，以及來(lái)勢(shì)。 要fl一商業(yè)fi知識(shí)和商品知識(shí)，這 才能成 合currency1的招商人員。現(xiàn) 物中心fi運(yùn)營(yíng)的精就是要 “ 的經(jīng)營(yíng) 和多 的 形態(tài)，統(tǒng)一一個(gè)經(jīng)營(yíng)主 上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)fi的物中心，會(huì)逐漸商業(yè)fi變成物業(yè)fi，直fi最fl 己的商業(yè)心競(jìng)爭(zhēng)力。currency1一個(gè)商業(yè) 的 不是在前期實(shí)現(xiàn)，currency1是在 業(yè) ， 商業(yè)fi來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 4 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一”個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商fi、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一 和統(tǒng)一物。這中統(tǒng)一招商fi是 面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)。這工作的成 fl不 定了商前期的規(guī) 是 成 ，currency1且定著 期 物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的fi能 成 。 經(jīng) 商場(chǎng) 、經(jīng)營(yíng)定 、規(guī) 計(jì)、規(guī) 、商 分工作 段 ，就要進(jìn) 實(shí)的 物中心招商工作。這是 業(yè)前最重要的工作，是能 利實(shí)現(xiàn)前期計(jì) 的 工作。在招商工作中， 循以下個(gè)主要 ： 1、維 的統(tǒng)一主 形、統(tǒng)一品形及統(tǒng)一業(yè)態(tài)定 。多業(yè)態(tài)合的商業(yè) 模式 不 著 亂無(wú) ，必 有的經(jīng)營(yíng)主 和品形。招商要 fl 維和fi 定的經(jīng)營(yíng)主、品形和業(yè)態(tài)定 。要 商業(yè)規(guī) 去。 2、招商 。心主力店行，輔助店 ；主營(yíng)業(yè)態(tài) 優(yōu)，輔助 在 的 。心主力店的招商 整個(gè) 的運(yùn)營(yíng)成 、輔助和 店的 進(jìn)有重大的 。一個(gè) 的主力店的 ， 能 動(dòng)整個(gè)業(yè)態(tài)整個(gè) 的 利招商與fi。另外心主力店 于人 著 的作，直接 的形態(tài)。心主力店適合在經(jīng)營(yíng) 線(xiàn)（線(xiàn)性步行 ）的 點(diǎn)，不 中在中間，這 才能 人 的 。 5 業(yè)態(tài) 人要 考慮一下 己 的業(yè)態(tài)，店 于主要 ， 于輔助 。 ， 。 何 具體 。 3、 的 。因 物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性點(diǎn)，采合fi 與優(yōu) 法， 整個(gè) 物中心作熱，currency1 運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適 穩(wěn)步地 整 。這 ，商與商 才能一成長(zhǎng)。的 可以fi 人， 的 。 4、統(tǒng)一招商的fi要分體現(xiàn)和 商 的統(tǒng)一 。統(tǒng)一 統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo) 、統(tǒng)一的信 系統(tǒng)支持 、統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng) 、統(tǒng)一的物業(yè)fi 。這個(gè)統(tǒng)一 不要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn) 期的fi行動(dòng)中。這個(gè)統(tǒng)一 就是要求 出 物中心的品與色來(lái)。 招商不是一個(gè) 業(yè)前就 結(jié)的工作，實(shí)際上 物中心的招商是一個(gè)無(wú)循環(huán)的工作，這需要信 系統(tǒng)的分析支持。 5、 的成 定 物中心 成需要考慮零業(yè)的一點(diǎn)，括：經(jīng)營(yíng) 形式（連鎖經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、 經(jīng)營(yíng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)） 銷(xiāo)方式（ 助 、柜銷(xiāo)、 商店、百貨商店） 6 經(jīng)營(yíng)規(guī)模（大賣(mài)場(chǎng) 是小商 ） 經(jīng)營(yíng)范圍（食品非食品，日品耐品，比較 物 是方便 物） 經(jīng)營(yíng)商品的檔 （是高價(jià)、 行商品， 是價(jià)沖動(dòng) 買(mǎi)商品） 商品 身的點(diǎn)（觀(guān)賞性、送禮性、季性、危害性、 性） 和成給 物者留下的印非 重要，因此要突出個(gè)性和色。不的 成 來(lái)的吸 力可能大不相。currency1一個(gè)商業(yè) 身是 具有一定的個(gè)性是與 的合有著直接的 系的。 的適 合能 在一定 度上提高銷(xiāo)額。 間的親和力是不的。一經(jīng)營(yíng) 的商店成群體有助于 吸 力，currency1另一經(jīng)營(yíng) 的商店需要 。在合上，既要 物者的便利和 的余地，要 不良競(jìng)爭(zhēng)，整體銷(xiāo)最大。心 和普 的地 不。心 在線(xiàn)性步行 道的 點(diǎn)，不 中在中間，這 才能 人 的 。合fi地合商 能 吸 更多的 群體，能 聚人，別是能 擴(kuò)大有商圈。 商店合的 ： 1）經(jīng)營(yíng) 的相似性； 7 2）經(jīng)營(yíng) 的互補(bǔ)性； 3） 商品價(jià)currency1的相近與差異； 4）主 商品定 的性； 零專(zhuān) Ghosh(1994)總結(jié)了三商店間的相容性（store compatibility）： 1） 飾店與百貨公司、珠寶店與妝品店比鄰currency1立，這商店的顧客可以相互 ，具有互補(bǔ)性。 2）油漆行、五 、材品聚，這商店間具有高度的能互補(bǔ)性。 3）汽車(chē)、 俱以及古董商店群聚 這商品有的是耐久 品，有的是沒(méi)有準(zhǔn)行情價(jià)currency1，價(jià)currency1比較高。需要 者花較多“間去究商品的 與價(jià) 。 以，聚 商品，可供 者方便 以比較，較能吸更多的 者。 另外一 Berman Evans(1995) 商店聚一 有兩個(gè)前提： 1） 比較 商店 者喜歡比較，間的商品 currency1、價(jià)currency1與 。 2）一 8 者希望在一 物旅 “，即能 需，不互補(bǔ)與相可比較的商品。 們 ，只要在一地點(diǎn)，能 聚互補(bǔ)相容性商品，不是 互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)，均視 有親和力（affinity）存在。 尼爾遜（Nelson,1958）法 -零經(jīng)營(yíng)的累積 力fi論及互補(bǔ)性法 （the rule of retail compatilbility），商店的業(yè) 分 下列三形式： （1）名吸 型（generative business） 商 己的經(jīng)營(yíng)努力 獲fl的業(yè) 。商店 己的商品定、 fi和宣傳推廣會(huì) 己的業(yè) 產(chǎn) 。 （2）客源分享型（shared business） 因鄰近商店的客力currency1獲fl的業(yè) 。 者主要受鄰近商店的吸 ， 便來(lái)店看看currency1產(chǎn)的 。 （3）誘沖動(dòng)型（suscipient business） 者事它活動(dòng)“，由于受受商品某一點(diǎn)的吸 currency1來(lái)店 物 產(chǎn)的沖動(dòng)式 。 因此，商店的業(yè) ，不只是產(chǎn)式一。分享式與 便式的業(yè) ， 于商店合currency1言，更 受重視。 9 商店的合fi 會(huì) 店與店、店與客、客與客間產(chǎn)積 的互動(dòng) 。 fl不 ，就會(huì)產(chǎn)不利的斥性。 6、 招商經(jīng)驗(yàn)，在商品和 篩的 系上，我總結(jié)了”點(diǎn)： 1）以點(diǎn) 面：這個(gè)“點(diǎn)”是 品商 。無(wú)論 個(gè)業(yè)態(tài)，會(huì)有 己的個(gè)名，由于這名在fi上和商品上有 己的獨(dú)處，因此能吸 很多客源，能 周邊的小品沾光。 的品可以 力幅射較廣。 2）以大 ?。?業(yè)態(tài)， 物中心的商業(yè)部分一分成個(gè)大塊，一塊要有一個(gè)相 的熱點(diǎn)重點(diǎn)。這個(gè)點(diǎn)可能是大，可能是 ，可能是主，它一定具有一定的表性，可以稱(chēng) 部主力店。 它的點(diǎn)，周邊 兼容的小型店。 3）以 弱： ，是 在銷(xiāo)上有 己的 勢(shì)，品可能不大，fi可能不是 盡善盡美，由于它的銷(xiāo) ，能 吸很多 者，能 整個(gè) 來(lái)人。 4）以主 ：主是 主要業(yè)態(tài)?，F(xiàn)在的商業(yè) 的主要業(yè)態(tài)一是餐飲、酒吧、色精品和“尚 裝 飾。 是 相 要業(yè)態(tài)：美容美、珠寶 飾、妝品、煙酒茶葉專(zhuān)賣(mài)店、鐘表、工藝品、 沖印、 店、 店、旅 產(chǎn)品、 、體 品、 飾、 產(chǎn)品、 相 材、 身 、鐘表 、 物店、汽車(chē)品。 10 要業(yè)態(tài)的 與主要業(yè)態(tài)的 要相容的 。 顧客 物 度 商場(chǎng) 店規(guī)模的約。一情況下，顧客在商場(chǎng) 物的“間不會(huì) 3小“，中一有 個(gè)小“一個(gè)小“是 “間。 這個(gè)“間就容處于 狀態(tài)。顧客 物 的步速一是30-40 /分鐘， 物的步行 一不 4800。顧客 商場(chǎng) 店?duì)I業(yè)面積的最大 受能力在2.5 方 。 商 的 要異想 ，不要 成規(guī)。大 商業(yè) 市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案大 商業(yè) 的工 進(jìn)度，6月30日 線(xiàn)工、付 。商業(yè) 工付 ，必 面著市場(chǎng)的招商、 業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)多方面的工作， 以上工作盡快實(shí)和 執(zhí)行，以便獲fl良 的招商和經(jīng)營(yíng)成 ，現(xiàn)就以上作業(yè) 策 ， 提出 策 方案以供考。一、 市場(chǎng)分析1. 1商業(yè)況1、商圈currency1成“市商業(yè)主要中于以“廣場(chǎng) 中心的商業(yè)和以 中心的商業(yè)。在商業(yè)形態(tài)方面，以“廣場(chǎng) 中心形成了以領(lǐng)、領(lǐng)二期、fi 百貨、fl 市、 、新 、百貨、第一百貨、新地下 、地下 、五商場(chǎng)及” 品店currency1成的，了 裝 11飾、 、日百貨、 、 產(chǎn)品、品、 食品 品，是“市最的商業(yè)，商品零額占“市場(chǎng)的60%以上。在“廣場(chǎng)周邊， 形成了以市場(chǎng)、新市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)currency1成的中檔商品市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依較的產(chǎn)品價(jià)currency1和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品店形成互補(bǔ)，吸 著不的客 群。以 中心的商圈，分利 及地fi優(yōu)勢(shì)，形成了以 市場(chǎng)，商、 材市場(chǎng)、 、美 、 及市場(chǎng)currency1成的市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、材、 、酒、日百貨及食品商品。上 “市的商業(yè)currency1currency1言，商業(yè)中度較高， 上 新的商業(yè)長(zhǎng)點(diǎn)，人均 較，商業(yè) 于 合， 間。商業(yè)形態(tài)currency1言， 專(zhuān)業(yè)性，色的商業(yè)形態(tài)，商業(yè) 性 ，競(jìng)爭(zhēng) ，色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)力 大。2、競(jìng)爭(zhēng)狀況近兩年來(lái)， 著“市商業(yè)地的大 ，商業(yè)物業(yè)大 供市場(chǎng)， 度的市場(chǎng)供，打 了市場(chǎng)供需 。 著商業(yè)物業(yè)的大 供，一新的市場(chǎng) 場(chǎng) 相， 領(lǐng)二期、fi 百貨、12fl 市、 、百貨、地下 、五商場(chǎng)（統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高8 方 ），這新的市場(chǎng)的 業(yè)，給 就力的“商業(yè)市場(chǎng) 來(lái) 大的 力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn) 白熱狀態(tài)，差異性不 市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng) ， 商 的 動(dòng)，形成“ ” 的點(diǎn)。度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在 者的爭(zhēng)和商 的爭(zhēng)兩方面，在 者爭(zhēng)方面， 商 價(jià)currency1這一 ， 整體行業(yè)的利潤(rùn)大 ，大部分 能 利經(jīng)營(yíng)， 以部分品店經(jīng)營(yíng)尚可，于是大 上 ” 品店和中高檔商品 ， 高市場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng) 的情況；在商 招商方面， “ 更是 出出身 ， 、 、 一 裝修（fi二 裝修）、點(diǎn)經(jīng)營(yíng)、品聯(lián)營(yíng) 形式層出不，即便 此， 市場(chǎng)能取fl 的招商 ，領(lǐng)商場(chǎng)和新 商場(chǎng)在新市場(chǎng)的招商的 大 力下，出現(xiàn)商 大 外 ，部分 層 的情形；領(lǐng)二期在 進(jìn)場(chǎng)的情況下，去年 月 ，“ 年方才基 招 商 ，面市場(chǎng) 大的 力，現(xiàn) 一層的新 市 ，一層出現(xiàn)大 ，二層出現(xiàn)部分 。地下 在 成精裝修的情況下，依 人問(wèn)， 業(yè)日期一 。百貨依 百貨的品，某百貨fi公司優(yōu) 的fi 和進(jìn)的fi模式，采點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一 贏(yíng)的商業(yè)運(yùn)作模式，期進(jìn)行了大13 的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N(xiāo)舉措，整個(gè)招商情況依 不fi想， 業(yè) 的經(jīng)營(yíng)前景 有待觀(guān)察。因此，“商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱(chēng) 度競(jìng)爭(zhēng)白熱的競(jìng)爭(zhēng) 不 ，市場(chǎng)供需的嚴(yán)重 及 市場(chǎng)定 差異性 了這殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況，這現(xiàn)狀 我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)“ 來(lái) 大 力，必慎重 。12、市場(chǎng) 狀況1、 “市市人口少，人均收 ， 商業(yè) 較， 能力有，成 “市商業(yè)的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì) “市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì) 地，市規(guī)模小，收 人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品?仍以中檔商品 主。中高檔 主要中于、石油、行政事業(yè) 及外來(lái)高收 人群。3、市經(jīng)濟(jì)結(jié)currency1“市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不，且 有力的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)緩慢，進(jìn)一步約了商業(yè)的。4、 勢(shì)“市人口有，經(jīng)濟(jì)緩慢， 勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐， 上大 新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn) ，”計(jì)來(lái)年，“市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 很改觀(guān)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 更 ，專(zhuān)業(yè)、 分的市場(chǎng)運(yùn)作 成必 。二、 SWOT分析1421優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)1、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具備了成 一個(gè)商圈的硬 ；2、 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)步行 ，最具力的商業(yè)形態(tài)；3、 物環(huán)境優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具魅力的 currency1，一 的 環(huán)境；4、 政府支持，給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng) 來(lái)政策上的機(jī)會(huì)；5、 舊改造， 的創(chuàng)造了 ；6、餐飲娛樂(lè)業(yè)合fi的利潤(rùn) 和良 的 間， 商業(yè) 餐飲娛樂(lè)的招商和經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)；22劣勢(shì)與威脅1、 劣勢(shì)，與商業(yè)中心相 較遠(yuǎn)；2、 劣勢(shì)，少 民族聚 ， 漢族人有一定的抵觸心fi；3、規(guī) 劣勢(shì)， 步行 ，不能形成規(guī)模人 ；門(mén)面房進(jìn)深 小，不適 規(guī)模買(mǎi)場(chǎng)的進(jìn) ；商業(yè) 兩側(cè)商 磚混結(jié)currency1，給大型餐飲酒 的營(yíng)業(yè) 間的連 來(lái)困；4、 商業(yè)市場(chǎng) 度競(jìng)爭(zhēng)， 招商和經(jīng)營(yíng)面 大的威脅；5、 的下和 長(zhǎng)有，了商業(yè)市場(chǎng)的；6、 商 經(jīng)營(yíng)信心和市民 信心的不， 商業(yè)前景暗淡；三、 市場(chǎng)定 151、第一 主力店第一 主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體， 商 招商和經(jīng)營(yíng)的成 與 ， 上定商業(yè) 招商和經(jīng)營(yíng)的成 。第一 主力店以餐飲酒 、 娛樂(lè)、 市、日百貨、小商品、美容美、 裝 工店以及民商品（括地毯、 工藝品、 材） 經(jīng)營(yíng)主體；2、第二 主力店第二 主力店是商業(yè) 提升人， 善商品結(jié)currency1，促進(jìn)商業(yè) 由 一的 以餐飲娛樂(lè)和日 主體的商業(yè) 物、餐飲、娛樂(lè)、 、觀(guān)光、旅 一體的品商業(yè) 渡和“市新 商圈能 崛 的 。第二 主力店以經(jīng)營(yíng) 裝、 、料（藝）、針紡 品、裝飾品、 、醫(yī) 、辦公品、五 日 以及 、音像品 主。3、第三 主力店第三 主力店作 商業(yè) 商業(yè)結(jié)currency1和 機(jī)能的 善 ?！笆巧虡I(yè) 的公共 機(jī)currency1。第三 主力店主要括 融機(jī)currency1、信、郵政、移動(dòng) 客 ?！?、 經(jīng)營(yíng)商業(yè) 整體的 能于 善，立 真正 上的品市場(chǎng)， 有必要 商業(yè) 的經(jīng)營(yíng)和 能分進(jìn)行規(guī) 和 。41商品163#、6#、9#、12# ， 買(mǎi)商 以經(jīng)營(yíng)餐飲 主，可在此基礎(chǔ)上 以定 和 善，議以經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、 、美容美、民商品 主，形成餐飲娛樂(lè)一 ；11#、14# 菜市場(chǎng)較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，適合經(jīng)營(yíng)土產(chǎn)、日百貨、 食品 工零、五 日 、小商品 主，形成土產(chǎn)日 一；5#、8# 大 較近，可吸 漢餐 ，議以規(guī)模酒 、品連鎖餐飲、音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng) 主，形成商 餐飲娛樂(lè)一 ；4#、7#、10#、13# ， 框架結(jié)currency1，適合經(jīng)營(yíng) 市、 裝 飾、料（藝）、針紡 品、裝飾品、 、醫(yī) 、辦公品、以及 、音像品，形成日百貨一 ；1#、2# 商 面積較大，適合 融機(jī)currency1、信、郵政、移動(dòng) 客 的進(jìn) 和經(jīng)營(yíng)，以此 善商業(yè) 的商品和 ；42 層 能兩側(cè)的商業(yè) 面，一層可于營(yíng)業(yè)門(mén)廳，二 可規(guī) 廂雅座；中間的商業(yè) ，一層以門(mén)店經(jīng)營(yíng)和綜合賣(mài)場(chǎng) 主，二層可規(guī) 市場(chǎng)，在 層南北兩側(cè)計(jì)上下 道，形成室內(nèi)步行 的經(jīng)營(yíng)currency1；43經(jīng)營(yíng)循 171、符合整個(gè)商業(yè) 戰(zhàn)略定 的 ， 物、餐飲、娛樂(lè)、 、觀(guān)光、旅 大 能于一體，商品的必 以上 能需求的角度出；2、適不商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)currency1的 ， 餐飲、娛樂(lè)適合二層經(jīng)營(yíng)，因此主要規(guī) 在兩側(cè)的商 ； 市、 裝適合 層、分經(jīng)營(yíng)，可規(guī) 于中間商 ，形成上下分層、層分的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；3、尊重市場(chǎng)需求和的 ，經(jīng)營(yíng)的規(guī) 必 招商 ，最flcurrency1取于招商的結(jié) ；4、合fi有 間的 ，是一二層合 是一二層分割經(jīng)營(yíng)，必商品經(jīng)營(yíng)的 間利出；5、經(jīng)濟(jì)益 ，分考慮商 的經(jīng)營(yíng)利益，成商 與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 贏(yíng)的面；6、 聯(lián)性 ，不的商品適合不的經(jīng)營(yíng)合， 餐飲和娛樂(lè) 可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)， 飾和日百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這 聯(lián)性商品可在一 一 能經(jīng)營(yíng)；7、大客 和知名品優(yōu) ，大客 和知名品 提升市場(chǎng)品， 動(dòng)中小商 的進(jìn) ，以及 動(dòng) 著fi 重要的作，這 客 要優(yōu)考慮；188、分考慮經(jīng)營(yíng) 愿望和要求的 ，考慮了經(jīng)營(yíng) 愿望和要求，才能分吸 經(jīng)營(yíng) 進(jìn) ， 提高經(jīng)營(yíng) 的經(jīng)營(yíng) 情，currency1促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；9、方便顧客 的 ，在商業(yè) 商品及業(yè)態(tài)分方面，體現(xiàn)了兩個(gè) ，一是分享受一站式 的樂(lè) ，二是 物、 觀(guān)光， 去餐飲娛樂(lè)，符合人 的習(xí)慣；10、視覺(jué)形 ，整個(gè)經(jīng)營(yíng)分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形 ；五、 經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)規(guī)范了商業(yè) 的硬 能，currency1經(jīng)營(yíng)模式 是了 善商業(yè) 的軟 能，只有 的硬 基礎(chǔ)， 上 大的軟 支持，大商業(yè) 才能獲fl良 的招商和經(jīng)營(yíng)成 。在經(jīng)營(yíng)模式的立方面，依市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和勝 ，定了二 ”的經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分 營(yíng)整和市場(chǎng)、 善政策、合fi回報(bào)1、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng) 買(mǎi)的，于 營(yíng)的商 外， 統(tǒng)一形，盡快榮市場(chǎng)， 剩余剩余商 和整體買(mǎi)斷（中心花園以南）的商 ，采19統(tǒng)一招商的 。 于 買(mǎi)的商 ，有經(jīng)營(yíng)公司與商 簽定委 協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采品聯(lián)營(yíng)、 聯(lián)營(yíng)、招商 和賃 ，中大商 和品商 可采以上多方式 ，中小商 以賃 主。2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)大 商業(yè) 的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔 獨(dú)門(mén)獨(dú) 、 兵作戰(zhàn)的 亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn) 商 經(jīng)營(yíng)。 勢(shì)廣告支持，形成 大的宣傳攻勢(shì)，讓 市人民來(lái)此。年一度的商洽 會(huì)，促進(jìn)商 ，提升市場(chǎng)形。年一度的“民俗藝術(shù)節(jié)，提高大 商業(yè) 的及藝術(shù)魅力。成立演藝中心，周進(jìn)行大型藝演出，吸 市民前來(lái)觀(guān)光 。與旅 公司合作，形成“旅 定點(diǎn) 物景點(diǎn)，接待年高8 人 的旅客。年一度的“旅 節(jié)-“瓜節(jié)（計(jì) ），在此舉辦，吸 國(guó) 客及 地市民來(lái)此觀(guān)光 。20 方 貼心物 ，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕“的經(jīng)營(yíng)環(huán)境， 物者一個(gè)享樂(lè)的 物 堂。定期促銷(xiāo)推介，形成 人 ， 來(lái) 大 。3、部分 營(yíng)經(jīng)營(yíng)公司必有分的思想準(zhǔn)備，在招商 欠 部分商 不 進(jìn) 的行業(yè)進(jìn)行 營(yíng)，采部分 營(yíng) 動(dòng)商 進(jìn) ，促進(jìn)市場(chǎng)。在 營(yíng) 獲fl ， 不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可采取逐步退出的辦法。具體括：市場(chǎng)有需求，前期招商 欠 的， 飾；經(jīng)營(yíng) 有 ，經(jīng)營(yíng) 不敢經(jīng)營(yíng)的， 提升市場(chǎng)品有重要作的， 旅 商品；有市場(chǎng)前景，需要 的 ， 裝飾品、辦公品、 、音像品；百姓活有需求， 促進(jìn)人作 大，利薄fi不賺錢(qián)的， 價(jià) 市；適 的公益性 ， 的 ；4、整和市場(chǎng)整和市場(chǎng) 能， 物、餐飲、娛樂(lè)、 、觀(guān)光、旅 大 能于一體；21整和市場(chǎng) 間，進(jìn)行合fi商品，因業(yè)態(tài)不可采一二合經(jīng)營(yíng)一二層分割經(jīng)營(yíng)；整和招商，與 簽定 協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整和推廣， 兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、 善政策政府及主部門(mén)爭(zhēng)取 稅、 的相 政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商 受益； 善商業(yè)物業(yè)的fi和 能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力； 和統(tǒng)措施，提高fi 和能力；6、合fi回報(bào)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng) 合fi的收益，實(shí)現(xiàn) 贏(yíng)； 市場(chǎng)整體機(jī)能的 善， 動(dòng) 土地及賃價(jià)currency1的提升， 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè) 有者均能獲fl良 的回報(bào)； 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存 的銷(xiāo)；、 招商計(jì) 1、成立商公司22市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)有賴(lài)于合fi機(jī)currency1的成立，currency1商公司具備了 上 業(yè) 的 能，因此，議盡快成立商公司，以便 經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行 ，定 可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策， 作和執(zhí)行。2、立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式立，方可定招商的政策，是聯(lián)營(yíng) 是 、是賃 是 營(yíng)、多方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營(yíng)模式必盡快立， 具體的招商工作 很 ；3、定具體的招商政策招商的 和 ；招商工作的 規(guī) 度；定不商 （規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品）的招商政策；定不商 的準(zhǔn) ；定招商合 ；定 準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng) ；定優(yōu) 幅度和 ；部分大 的招商方案；4、招商和 客 定23招商以“ 主，大客 和品客 的招商 國(guó)；招商的 客 市場(chǎng)定 ；5、大客 及品商 的招商招商策略采以大 小，以品 動(dòng)一商 的策略，以此提高市場(chǎng)招商 ，因此針 大客 及品商 的招商工作提前 ，”計(jì)在 月 即可 ；收大客 及品商 的招商的 料，采 、郵 招商、 洽 、招商顧問(wèn) 推介 招商；由經(jīng)營(yíng)公司 專(zhuān)業(yè)人才，成立大客 及品商 的招商招商小， 客 的招商和合作 ；6、市場(chǎng)招商的 面 針 大客 及品商 的招商工作 動(dòng) ，面中小商 的招商工作 面 動(dòng)；針 中小商 招商，主要利 體招商信 ，會(huì)廣 告， 合業(yè) 人員 人員推介； 段工作在 月 五日前 面 ；7、商 的 和 定商 表（主要括經(jīng)營(yíng)商品和面積）；24 有 商 均 表 ，納定 ，立”定檔案； 的經(jīng)營(yíng)商 經(jīng)營(yíng)大 進(jìn)行分 ， 定經(jīng)營(yíng)； 經(jīng)營(yíng)商 進(jìn)行 ， 不符和經(jīng)營(yíng)要求的商 另行規(guī) ；8、商 currency1 經(jīng)營(yíng) 型； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 經(jīng)營(yíng)能力； 品優(yōu)勢(shì)；優(yōu)商 和淘汰商 定；定 進(jìn) 商 ；余商 視招商情況定是 場(chǎng)；9、與商 簽定合納 ；簽定正式合（聯(lián)營(yíng)賃）；10、 營(yíng) 定招商 不 ，有必要經(jīng)營(yíng)的 ，定 營(yíng)的范圍和規(guī)模， 備；11、 業(yè) 備25一 裝修準(zhǔn)（ 裝修），議由 商公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一 裝修以地面的 裝、 面處fi和 線(xiàn)的美 主；二 裝修（精裝修），由商 己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修計(jì)、材料供和裝修施工方面的支持；統(tǒng)一 道廣告作，進(jìn)行 道的美和 ， 物 ； 和促商 進(jìn)貨；進(jìn)行店堂的及商品陳列；進(jìn)行 業(yè)活動(dòng)的 備；商業(yè) 部分 業(yè)（ 二 業(yè)”留 ）；12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 經(jīng)營(yíng)策略；、 招商策略71廣告策略1、 廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑?主，分告招商信 ，期間 合新 造勢(shì)；2、 求內(nèi)容 以 招商政策的求 主， 合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的求；3、 廣告 體及 規(guī)currency126報(bào)廣告，以“報(bào) 主，在大客 招商 段， 合一定 的報(bào)（currency1）廣告 ； 規(guī)currency1以1/2“ ，勢(shì)推廣期可進(jìn)行整“ ； 視廣告，以“視一 、二 和CCTV6CCTV8 主； 規(guī)currency1以30招商廣告、 合15 物廣告和5形廣告 ， 依招商進(jìn)度， “ 播廣告；印fi品廣告，議印5000份招商 ，規(guī)currency1 16 、1216個(gè)P，主要大客 和品商 郵 和推介 ；印20000份fl報(bào)，于 報(bào)、送和針 中小商 推介 ；作招商政策 100份，主要于 準(zhǔn)客 大客 推介和 ； 外廣告，以廣告、 、POP 、商品廣告 主；廣告以利現(xiàn) 段廣告的廣告 主，招商期間更 招商廣告即可；、 、主要在促銷(xiāo)期間 以，以擴(kuò)大傳播 ；、POP 、商品廣告主要于商業(yè) 現(xiàn)場(chǎng)，來(lái) 現(xiàn)場(chǎng) ；72促銷(xiāo)策略A、公 活動(dòng)1、活動(dòng)主 大 商