房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作指引

學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作指引目 錄第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 6第二章 項目建議書編制指引 9第三章 項目可行性研究報告編制指引 11第四章 項目立項評審決策指引 19第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36第八章 建筑單體方案評審指引 38第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41第十章 施工圖審查基本要求 44第1頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46施工圖審查意見表 49第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 511.1管理組織機構(gòu) 511.2項目經(jīng)理部的組織管理 52第二章 經(jīng)濟合同管理 552.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 552.2工程類合同編制要點 592.3標準格式合同內(nèi)容要點 612.4對外合同及付款簽 的意見 632.5合同付款管理程 66附：經(jīng)濟合同審 表 500 68經(jīng)濟合同審 表 500 69經(jīng)濟合同付款審 表 70合同管理 71第三章 標管理 723.1 標管理規(guī)定 723.2 設(shè) 規(guī)定 78 3.3 設(shè) 作要點 813.4 指定 及 作指引 83 附： 標 審 表 85 中標 書 86投標 87 88第2頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！設(shè) 計劃表 89 currency1 審 單 90指定 設(shè) 審 表 91設(shè) 審定表 92 第四章 工程“度管理 934.1工程“度管理規(guī)定 934.2施工“度制流程 954.3施工“度制指引 974.4“度計劃內(nèi)容編制要點 99第五章 工程 施工管理 1005.1項目施工管理規(guī)定 1005.2施工組織設(shè)計制度 1045.3fifl 及施工圖審制度 1085.4指 制度 1105.5工程查內(nèi)容 要求 113 5.6 設(shè) fifl要求管理規(guī)定 1155.7 設(shè) “”指引 1175.8資 查要求 1195.9分部 項 業(yè)工程”查要求 1215.10項目”查要點 1225.11項目工”查要點 1245.12工程fifl 案 建 要求 1265.13工程工編制指引 1325.14工程管理制度 135附：點管部管計劃表 136設(shè) 管計劃表 137第3頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！設(shè) “”單 138設(shè) 139第六章 工程 管理 1406.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計變 管理規(guī)定 1436.3簽管理規(guī)定 147 6.4項目成本 分 指引 1496.5工程制指引 1516.6工程 管理制度 154附： 設(shè)計變 審 表 155設(shè)計變 單 156變 簽 單 157變 簽審單 158成本 計制表 159簽 計 161設(shè)計變 計 162合同 計 163第七章 生產(chǎn)管理 1647.1 生產(chǎn)管理制度 164 7.2施工 環(huán)境 指引 168 7.3施工 查指引 170 7.4施工 生產(chǎn)管理要點 1727.5工程 理指引 173第四部分 管理第一章 組織 構(gòu) 編制 175 第4頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 策劃管理 1762.1 1762.2 體策劃 1772.3 策劃及 施 1782.4 查 策劃 1792.5 策劃工作規(guī)房地產(chǎn) 程策劃標準 182 第三章 工作管理 1923.1 準 1923.2 程 193第四章 工作規(guī) 1954.1 準 工作 1954.2 格管理要點 1994.3 合同 意 項 2014.4 定 作要點 2024.5 工程設(shè)計 意 項 204 4.6 告方案 施 作 2064.7 程管理要點 2094.8房產(chǎn) 格 管理指引 211 4.9 ”款指引 214第五章 服務(wù)工作規(guī) 217 5.1 服務(wù)部 217 5.2 資 管理指引 218 5.3 房 理指引 220 5.4 理指引 222 5.5 揭代 指引 224 第六章 制度 226第5頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第6頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度1 1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā) ，項目開發(fā)的效益和效率，公司所有 開發(fā)項目必須經(jīng)科學論和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于 需求、國家政策法規(guī)規(guī)定， 及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評 和判斷，投資項目的選擇應(yīng) 公司的體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在的基礎(chǔ) ， 投資效益最大化為目標。2 目投 建項 資 議2.1計劃配套部負根據(jù) 開發(fā)項目的情況，在公司 內(nèi)組織人員，“行新項目 研，新項目的 研應(yīng)包含土地背景信息、當?shù)爻?發(fā)展狀況和房地產(chǎn) 基本信息等。2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān) 查信息“行經(jīng)濟fifl指標測，經(jīng)初步判斷具 立項條 的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合項目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項目建議書經(jīng)經(jīng)理 公 準后，計劃配套部負組織 施項目論工作。3 目投項 資論3.1項目論工作必須有計劃地“行，計劃配套部負制定和 施項目論 的工作計劃。3.2項目論 的工作內(nèi)容包括，但不 于：1 宏觀和微觀投資環(huán)境分 ；2 項的 查， 及相關(guān)信息”集、整理和分 ；3 項目初步定；4 資來源計劃及融資方案；5 投資估；6 經(jīng) 效益分 等。3.3項目論形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司經(jīng)理 公審查。3.4計劃配套部根據(jù)經(jīng)理 公的審查意見“行必要的補充論，“一步 訂完善項目可行性研究報告，并為提 投資決策委員審議做好資 準 。3.5項目可行性研究報告由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、 部、工程 部和工程fifl部等相關(guān)部門有任予 極配合。4 目投 策項 資決4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須 經(jīng)理 公的評審。4.2經(jīng)理 公”到計劃配套部提 的項目可行性研究報告后，由經(jīng)理定召開評審議。經(jīng)理 公做出的評審決定包括三種：第7頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！1 同意立項；2 不同意立項；3 推遲立項。4.3 經(jīng)理 公要求補充論的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論，并再次提 經(jīng)理 公審議。4.4經(jīng)理 公同意立項后，將項目可行性研究報告提 投資決策委員審 。4.5投資決策委員同意立項后，計劃配套部負跟“土地合同談判和簽訂， 本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 目 及合 合作項 并 資5.1項目并 及合資合作必須 述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論、決策程 。凡合資合作項目在人 、資、fifl、經(jīng) 、 等方 無制權(quán)的，原 不參 。5.2計劃配套部負項目 并和合資合作的組織工作，提出項目 作策劃方案， 項目 作目標、 工作內(nèi)容、制 施、時間“度和任。項目 作策劃方案由投資決策委員審議 準。5.3在項目 作程中，所有 及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的 項，必須 本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 目 更 整項 變 6.1項目 作程中發(fā)生的項目變 ，包括但不 于：發(fā)展 、投資的 、規(guī)大 、后 產(chǎn)、中 合同 訂等， 應(yīng)報投資決策委員 。6.2投資項目變 時，由計劃配套部負人 書 形式將變 理由 報經(jīng)理 公，經(jīng)理 公經(jīng)研究分 后編制項目變報告 報投資決策委員審 。第8頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 項目投資管理工作流程圖第9頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)設(shè)定開發(fā)項目目標“行 研部等相關(guān)部門配合“行項目研，提 查資 “行 定 相關(guān)部門參 定、分 提出項目建議書經(jīng)理 公審 “行項目論、可行性分 相關(guān)部門參 可行性分 編制項目可行性報告，并組織相關(guān)部門 論，根據(jù)建議“行 改經(jīng)理 公評審項目可行性報告經(jīng)理 公評審 后，計劃配套部根據(jù)評審意見 改項目可行性報告學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第10頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)報投資決策委員審議審議 后，項目立項學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第三章項目建議書編制指引1 城市 及 展 述規(guī)劃 發(fā) 簡2 目 策背景及摘要項 決2.1外部環(huán)境1 城 發(fā)展規(guī)劃 地的關(guān) 及對項目開發(fā)的 ， ： 規(guī)劃 建設(shè)、城 功 規(guī)劃 、 部 開發(fā)點、政 大政策向等；2 地所地 在城 的、經(jīng)濟、 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 的地；3 項目源，currency1的政 化背景， ：“房改、新fifl 生fi配套、 化fl、政 點工程等。2.2內(nèi)部 1 項目 對公司來發(fā)展戰(zhàn)略的意 一 35 ，在公司發(fā)展中的地項目 ；2 公司“”點 、項目合理 ，對公司提 率、提 形 、經(jīng) 、 大 的作；3 項目投資報率、可 經(jīng) 等度述立項的意。3 目項 況3.1 地 3.2 地狀四 ，地 ，地 狀，有情況，地 情況，土地的完整性，地情況。3.3項目的 配套3.4項目環(huán)境3.5大 政配套3.6規(guī)劃制要點 地 、 地 、 化 、 ；fi建筑 、公建建筑 ； 合容率、fi容 率；建筑 度； 化率等。3.7土地 格3.8土地 初步評估3.9立 開發(fā) 作為土地 點分 。4 法律及政策性 分析 土地 權(quán) 、土地的 項權(quán)、土地的 、有關(guān)項目地狀的政 ；立項情況；規(guī)劃地 、有關(guān)項目地規(guī)劃的政 ； 地 、土地 權(quán)出合同、 補 、有關(guān)項目地 的政 。5 市 分析fi 簡述、 fi 項指標成長狀況 3-5 、 在 內(nèi) 第11頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！項指標的 狀況及發(fā)展； 次產(chǎn) 應(yīng)狀況、 次產(chǎn) 的集合 、 內(nèi)表最好案狀況、來2-3 內(nèi)可 應(yīng)土地狀況、產(chǎn) 應(yīng)和產(chǎn) 類、本案在 內(nèi)的機；產(chǎn) 、點案、成長狀況、 容、 ；產(chǎn) 定及建議。6 主要 指 分析經(jīng) 標開發(fā)建設(shè)間計劃分 ； 土地的資來源計劃分 ； 計劃分 ；成本、務(wù)分 ； 分 。7 和建論 議第12頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第四章 項目可行性研究報告編制指引1 目 策背景及項 決 分析1.1外部環(huán)境1 城 發(fā)展規(guī)劃 地的關(guān) 及對項目開發(fā)的 ， ： 規(guī)劃 建設(shè)、城 功 規(guī)劃 、 部 開發(fā)點、政 大政策向等；2 地所地 在城 的、經(jīng)濟、 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 的地；3 項目源，currency1的政 化背景， ：“房改、新fifl 生fi配套、 化fl、政 點工程等。1.2內(nèi)部 1 項目 對公司來發(fā)展戰(zhàn)略的意 一 35 ，在公司發(fā)展中的地項目 ；2 公司“”點 、項目合理 ，對公司提 率、提 形 、經(jīng) 、 大 的作；3 項目投資報率、可 經(jīng) 等度述立項的意。2 目項 況2.1 地 地所 城 、行政 、 行政 經(jīng)濟開發(fā) 、 融 等的地理 。 附圖：項目在城 的 圖，標 出 地 ， 標 性 政設(shè)施、建筑物的相對 和、地的定性述 。2.2 地狀1 四 ；2 地 狀況，標， 地 ；3 地 狀，包括 地內(nèi)有 、 的 、池塘及壓線等對開發(fā)有 大 的 ，并計 此而損失的 際地 ；4 地 有情況，包括具體人數(shù)、數(shù)，工廠數(shù)、規(guī) 、產(chǎn) 性、開工狀況等，并說 對 及項目開發(fā)“度的 ；5 地 情況，包括管線、地 電纜、暗 、地 建筑物原有樁基及地 建筑/構(gòu)等，地 地 都要 意有沒有受護的 物古跡、可 的構(gòu)建；6 土地的完整性， 政代 地、 政 化帶、 政 、 勝古跡、江河湖泊等 分割土地；7 地情況，包括土地構(gòu)、 載、地 和抗震性要求。附圖： 地形圖，標 四 及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映 地地 建筑、河流、 、壓線等內(nèi)容；地 狀況圖，包括地 管線、暗 、電纜、光纜等。 2.3項目的 配套1 3000米 內(nèi)的 狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療 、大 物中、主要業(yè)和菜 、 化、體育、娛樂設(shè)施、公fl、銀行、郵 等設(shè)施狀況。2 地3000米外但可輻射 內(nèi)主要 配套狀。第13頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！2.4項目環(huán)境 情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、“ 源情況、景觀、 情況、 規(guī)劃中環(huán)境的主要變化， 的拓寬、工廠的搬、大醫(yī)院、學校、 物中/超 的建設(shè)等。2.5大 政配套 狀及規(guī)劃發(fā)展， 、 污、雨、 訊、永久性 電和臨時施工電、燃氣、熱及生熱 地 、成本、接”的可 性。2.6規(guī)劃制要點1 地 、代 地 、 地 、 化 、 ；2 fi建筑 、公建建筑 ，公建的內(nèi)容，并 分經(jīng) 性和 經(jīng) 性公建的 ；3 合容 率、fi容 率；4 建筑 度；5 ；6 化率等。2.7土地 格土地 格計的方法，若有代 地要說 代 地 格。根據(jù) 買 格計地 、樓 地 。2.8土地 初步評估地理 、土地 應(yīng)、環(huán)境及配套、 發(fā)展狀況、政 規(guī)劃、城 來發(fā)展戰(zhàn)略等度對土地 做出初步評估。2.9立 開發(fā) 作為土地 點分 。3 法律及政策性 分析 3.1項目地取得土地 權(quán)的法律手 狀述3.1.1項目地狀土地 權(quán) 、土地的 項權(quán)、土地的 、有關(guān)項目地狀的政 。3.1.2計劃手 項目已經(jīng)立項、立項主體 夠變 、立項變 條 和時間、有關(guān)立項的政 。3.1.3規(guī)劃手 規(guī)劃地 、有關(guān)項目地規(guī)劃的政 。3.1.4土地手 地 、土地 權(quán)出合同、 補 、有關(guān)項目地 的政 。1 項目地取得土地 權(quán)程 評估：取得土地 權(quán)的程 述、取得土地 權(quán)需要的工作日、取得 房地土地 權(quán)所需條 、取得土地 權(quán)的 及制。2 項目地土地性變 的評估：土地性變 的程 述和理由、土地性變 的政策支 障礙、土地性變 需要的工作日。3 政策性 評估：政 資源 的評估、政策變 對項目開發(fā)的 。3.2合作方式及 評估合作方基本情況：合作方 稱，主要股東構(gòu)成情況、資等級、 、 冊資本、currency1背景等。合作方式、雙方的主要權(quán) 務(wù)述、合作 評估。3.3體評 對 項法律手 和程 的可 作性、合法性， 的可性“行評 。 ：簽合同中第14頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！顯對我方不 的條款及其考慮；部分 部條款存在的不定性 的制；不 、不定條款可 遭受的損失和對開發(fā)“度的 等。4 市 分析4.1 fi 成長狀況fi 簡述、 fi 項指標成長狀況 3-5 、 在 內(nèi) 項指標的 狀況及發(fā)展。4.2 內(nèi) 應(yīng)產(chǎn) 次產(chǎn) 應(yīng)狀況、 次產(chǎn) 的集合 、 內(nèi)表最好案狀況、來2-3 內(nèi)可 應(yīng)土地狀況、產(chǎn) 應(yīng)和產(chǎn) 類、本案在 內(nèi)的機點和威脅點。4.3 目標 層研究和 定次產(chǎn) 目標 層 及輻射圈 、本案目標人群 、定目標 、 定。4.4整體 對本案有大 的 產(chǎn) 、點案、成長狀況、 容、 等。4.5產(chǎn) 定及建議類、 標準、不同類產(chǎn) 的例。5 初步分析規(guī)劃設(shè)計5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分 規(guī)劃設(shè)計的初步念：設(shè)計念、fifl念、可 發(fā)展念。6 工程及 售 計劃1 截項目施工、取得 許可，報 報建分 需要的工作日。2 工程計劃：開工時間及工計劃、 開工 、開工時 當?shù)爻?和片的 有率。3 計劃： 時間、 格、 ，計 的 有率， 計劃 的可行性分 。7 投 收益分析資7.1成本測 說 測假設(shè)和主要 指標， 產(chǎn) 類假設(shè)、建筑 、fi和 fi 、容率、項目投資等。7.2 務(wù)分 業(yè) 及附加、所得 、土地 。7.3經(jīng)濟效益分 1 項目 潤率、投資報率及主要經(jīng)濟指標。2 項目開發(fā) 的 潤體。3 敏感性分 ：成本變 項經(jīng)濟指標的變化， 變 項經(jīng)濟指標的變化，容率變 項指標的變化。4 盈虧 衡點分 ：本 、本 率。7.4項目資測資投”計劃、資款計劃、融資方案、 資及流分 。第15頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！8 合分析 建 議8.1 、設(shè)計、 速度、產(chǎn) 和性、 競爭、 、合作方式、大 政配套、生配套、符合公司一貫發(fā)展思 等方 論述。8.2劣 、設(shè)計、 速度、產(chǎn) 和性、 競爭、 、合作方式、大 政配套、生配套、符合公司一貫發(fā)展思 等方 論述。8.3機 機、提 有率、樹立 形 、地 性 惠政策、城 發(fā)展規(guī)劃、 地所 土地 格等方 論述。8.4論和建議附表1 開發(fā)成本測項 目 投資額 單成本 /m2 一、土地 款支出二、 開發(fā)準 三、主體建筑 飾 工程四、主體 工程五、 管網(wǎng)工程六、智 化 七、fl林環(huán)境工程八、配套設(shè)施九、其它建設(shè)工程支出十、管理十一、 十二、財務(wù)第16頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！十三、 項 十四、 十五、計在指標不定 多可選擇時，要將不同測假設(shè) 的成本測分 列示。附表2 投資”益分 項目 稱： 制表人：編制單： 編制日：項 目 號額可 M2 單額/M2 一、 ” 11 多層fi” 22 層fi” 33 層fi” 44 公建” 55 車庫” 66 其 ” 7二、 項支出額 81 建成本 91.1土地 款支出 101.2 開發(fā)準 111.3主體建筑工程 121.4主體 工程 131.5 管網(wǎng)工程 141.6智 化 151.7fl林環(huán)境工程 161.8配套設(shè)施 171.9其 建設(shè)工程支出 182.0 192 203 管理 214 財務(wù) 225 業(yè) 及附加 23四、 潤額 24:所得 25五、 潤 26第17頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！六、項目投資額 27七、”益率 281 率2292 潤率 303 成本 潤率 314 成本 率 325 投資 潤率 336 投資 率 34附表3 開發(fā) 潤測經(jīng)濟指標 合 計 m2 單 潤/m2 潤 第18頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第19頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第五章 項目立項評審決策指引1 目可行性 方式和要求項 評審1.1項目立項的評審經(jīng) 步完成，包括經(jīng)理 公的評審和投資決策委員的評審。1.2經(jīng)理 公的評審 資 審查方式“行， 評審委員對項目可行性研究報告提出書 評審意見， 由計劃配套部 訂完善項目可行性研究報告。1.3投資決策委員做出項目立項評審的最 決定。2 容要點評審內(nèi)2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附 資 的審查1 所背景資 的可 性；2 可行性論分 的內(nèi)容完整；3 分 方法可行；4 存在先”為主的“假設(shè)”。2.2 開發(fā)項目 公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1 所在地 選擇；2 開發(fā)產(chǎn) 的選擇；3 項目 企業(yè) 的 性；4 開發(fā)項目規(guī) ；5 開發(fā)項目 次；6 目標 選擇。2.3投資”益及 1 分 充分；2 規(guī)避 施可行；3 在 對公司經(jīng) 策略的 ；4 投資”益測的可信程度；5 投資”益 要求。2.4項目策劃的評 1 項目規(guī)劃分 公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2 規(guī)劃念的 新；3 工程計劃及 計劃可行。2.5資源 評 1 開發(fā)項目對 經(jīng) 計劃的 ；2 資來源的可行性；3 項目開發(fā)管理 ；4 業(yè)資源及 決 的可行性。3 目可行性 策項 評審決 議3.1評審計劃應(yīng) 提 3 人員，并 附項目可行性研究報告及相關(guān)資 。第20頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！人員必須提 審查項目可行性研究報告及相關(guān)資 。3.2評審人員可先行 報告編 相關(guān)人員“行 ， 在評審 提出評審意見。評審應(yīng)充 的時間， 的 和 可 評審提出的 、意見和建議。3.3評審人員在議最后做出書 的 合評估意見、開發(fā)建議和評審論。3.4計劃配套部在三 內(nèi) 合分 委員意見和評審論，形成公司決策議 要，報投資決策委員簽發(fā)。4 策評審決 論評審論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。第21頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理第一章 項目設(shè)計管理制度11.1項目設(shè)計管理 、 到公司經(jīng) 目標的關(guān) 環(huán) ， 及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計 初步設(shè)計 、景觀設(shè)計等。1.2 化、規(guī)設(shè)計管理流程和 作規(guī)，項目設(shè)計管理和設(shè)計程在受狀 “行，項目開發(fā)程中設(shè)計、“度， “ 、制成本的要 。2 目 管理 程的一般 定項 設(shè)計 規(guī)2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容2.1.1工 負對項目設(shè)計工作“行 程管， 設(shè)計 的管理要求包括，但不 于：1 編制、審查 設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書；2 選擇符合資格要求的設(shè)計單；3 配合成本制、 施 額設(shè)計；4 參 設(shè)計程 后查 要 的評審；5 組織fifl家評審和 主要 的設(shè)計成 ；6 組織 設(shè)計 的 接、 ；7 設(shè)計 改制程 ，并設(shè)計 改 規(guī)定的程 “行；8 項目完成后的設(shè)計、資 案。2.1.2 設(shè)計 的管工作 ，由工 負具體制定， 設(shè)計工作的管計劃必須設(shè)計程中管內(nèi)容、任和具體 施。2.1.3項目設(shè)計程中 設(shè)計單 其 單的組織 fifl接 要求，工 在委 設(shè)計時必須 書 形式 ， 方 規(guī)定的要求“行設(shè)計信息 流和資 提 、設(shè)計成 審查及 等。2.2設(shè)計要求2.2.1工 必須 規(guī)定作業(yè)流程和指引 ，在 設(shè)計開 書 形式 設(shè)計要求，形成 的設(shè)計任務(wù)書。2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)提 的項目設(shè)計依據(jù)， 及設(shè)計fifl標準都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附一并提 設(shè)計單，并 設(shè)計單“行 。2.2.3為 設(shè)計要求的準、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，工 負組織 施必要的設(shè)計要求審查。2.3設(shè)計程跟“2.3.1工 應(yīng) 設(shè)計管工作 ，依據(jù)設(shè)計委 合同對設(shè)計程“行 查， 設(shè)計工作“度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計程中，所有對設(shè)計“度和設(shè)計成 有 的 流意見 必須形成書 ，第22頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！工 應(yīng)負跟“查 情況。2.3.3設(shè)計程中，所有 方提出 的意見和要求 必須形成書 ，并存 案。2.4設(shè)計成 2.4.1 設(shè)計單訂立的設(shè)計委 合同， 其附 中，必須 規(guī)定對設(shè)計成 提 的具體形式和審查要求，設(shè)計單提 的設(shè)計 完整性和設(shè)計 度。2.4.2根據(jù)項目的規(guī) 和具體情況的需要，可委 有資格的fifl家對設(shè)計單提 的設(shè)計成 “行審查。2.4.3 設(shè)計成 審查 必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及 初設(shè)計須“行成本估 ，施工圖設(shè)計須“行成本，在項目成本的制 內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)的 ，工 必須 書 方式 設(shè)計單，成設(shè)計單“行 改，并跟 錄。3 、建筑、景 方案規(guī)劃 觀 設(shè)計3.1規(guī)劃設(shè)計指引必須 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點“行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書由經(jīng)理 公審 。3.2規(guī)劃設(shè)計方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程及規(guī)劃方案評審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計成 由經(jīng)理 公審 。3.3建筑方案設(shè)計任務(wù)書編制完成后應(yīng)報經(jīng)理 公審 。3.4建筑方案設(shè)計必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計作業(yè)流程及建筑方案評審指引的規(guī)定，形成成后報經(jīng)理 公審 。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計 念方案及 ”方案 3.5.1項目景觀環(huán)境工程 成本制目標定 ，工 景觀環(huán)境工程的估 報經(jīng)理 公審查。3.5.2項目 建性規(guī)劃方案審定后，由工 組織編制景觀環(huán)境設(shè)計體計劃及景觀環(huán)境念方案設(shè)計任務(wù)書。景觀環(huán)境設(shè)計體計劃及 方案設(shè)計任務(wù)書必須報經(jīng)理 公審查準。3.5.3 方案設(shè)計的設(shè)計單選擇須 “ 標管理制度”“行。3.5.4設(shè)計單提 的 方案必須 景觀環(huán)境方案設(shè)計作業(yè)流程的規(guī)定“行方案評審；方案評審由工 組織“行，評審委員人員由經(jīng)理、工程currency1、工程 部、工程fifl部及工 相關(guān)人員組成，最 施方案報經(jīng)理 公審 。3.5.5 方案審定后方可“行 一 設(shè)計。4 修建性 、修建性 （ ）、建筑初步 和施工規(guī) 設(shè)計 圖 設(shè)計 圖設(shè)計4.1 建性規(guī)設(shè)計、初步設(shè)計由工 負委 設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務(wù)書由工程currency1審 ，設(shè)計成 報經(jīng)理 公審 。4.2 建設(shè)計 圖 、施工圖設(shè)計由工 負委 設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務(wù)書由工程currency1審 。4.3景觀環(huán)境 ”方案審定后，由工 編制施工圖設(shè)計計劃及組織景觀施工圖 標委 設(shè)計。 4.4出式施工圖 ，工 應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門“行施工圖審查，并 施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報工程currency1審 。4.6 建性規(guī)設(shè)計、 建性設(shè)計 圖 、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的圖“資 及工圖第23頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！景觀環(huán)境類 ，景觀環(huán)境施工圖及工圖 應(yīng)及時 案。4.7工程fifl部應(yīng)及時景觀環(huán)境施工“度及 ，并定“行景觀環(huán)境施工查。5 其它設(shè)計5.1其它設(shè)計包括 體配套 建筑、景觀、 設(shè)計，部分施工圖設(shè)計完善工作等，由工 負組織完成，并必須執(zhí)行 述“一 規(guī)定”。5.2 包括 所有 展示相關(guān)的建筑、景觀、 等 方案由 部負委 設(shè)計，報經(jīng)理 公審 。 及房的設(shè)計應(yīng) 意規(guī)避法律 。6 更改設(shè)計6.1所有變 fifl及變 方案的審查， 必須包括變 可 對、工、成本的 。6.2在施工圖設(shè)計及施工程中，所有 及規(guī)劃、建筑單體方案的原性變 整 ，應(yīng)先告 有關(guān)的工程、 和 管理部門，并 報工程currency1審 。6.3在景觀環(huán)境念方案 ”方案定后，由于currency1原 需“行的 部設(shè)計 整 改，一由工 組織提出設(shè)計fifl，并 改原 及 改方向，一并報工程currency1審 。6.4 述規(guī)定外的施工圖變 外，其變 由項目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計變 管理規(guī)定“行 理，包括：1 變 需要，并予 評審；2 形成設(shè)計變 書 ；3 審查設(shè)計變 ；4 發(fā) 、執(zhí)行變 。6.5最 準的施工圖變 ，工 必須于施工圖變 生效7日 內(nèi)，制變 ， 有關(guān)的施工、工程 和 管理部門，并做好變 的 工作。第24頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)需要初委 測/初 測 提 地形圖/地初 學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程YesNoNo Yes第25頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)經(jīng)理 公審 工 編制規(guī)劃設(shè)計指引工 編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書/ 標 經(jīng)理 公審 標選擇委 設(shè)計單設(shè)計單設(shè)計/ 整/提 規(guī)劃方案工 接”方案,fifl方案評審 召開方案評審計劃配套部“行規(guī)劃報 學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程NoYes第26頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)工 編制建筑方案設(shè)計任務(wù)書經(jīng)理 公審 設(shè)計單“行建筑方案設(shè)計/設(shè)計改，工 跟設(shè)計 “度工 接”方案，“行初步審查工 編制設(shè)計 標 ， 標程 選擇設(shè)計單召開方案評審fifl方案評審學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！No Yes第27頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)計劃配套部“行方案報 ，工“行 一 設(shè)計準 學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程念設(shè)計 ”設(shè)計第28頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)工 編制景觀環(huán)境設(shè)計體計劃經(jīng)理 公審查 準工 編制 設(shè)計任務(wù)書經(jīng)理 公審查 準標選擇設(shè)計單工 配合設(shè)計單“行設(shè)計接” 設(shè)計成 工 組織評審施工圖設(shè)計學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第29頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)改，