某房地產開發(fā)項目(藝術城)可行性研究報告

Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF*藝術城項目可研報告1 一 項目環(huán)境概況1名稱、位置與環(huán)境*家園（暫定名）位于*市北辰區(qū)的西南側（見附圖一），是*市政府2001年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。*市建委規(guī)劃處和*市安居工程辦公室在1998年8月初即著手進行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細規(guī)劃的設計競賽工作，目前尚處于進一步完善的階段?！拔鳈M堤居住區(qū)”位于*市西北部，南側為*市第二高教區(qū)，北側為規(guī)劃屈家店風景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍， 為北 ，規(guī)劃 （ 與 一 ）， ， ，南 ， ， 110公 、規(guī)劃 、 與北 圍1公 作為*市第四工currency1（見附圖一）。*家園居住區(qū)四至范圍， ， 為 ， ，南 ， （ ，劉家“ fi1998fi18 的28812fl 以及 的11 0fl ”于*家園居住區(qū) ）， 2fl8公 （0fl9）。至南 的 區(qū)段的位為北西 0 1 （南 0 1 ）（見附圖二）。*家園居住區(qū)南側南 、西側 與的“園”居住區(qū) ， 側 、北側 與“西橫堤居住區(qū)”成為一。Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF與*家園居住區(qū) 的“園”居住區(qū)處的 位置是成的 及 居住區(qū) 北的 ，“園” 區(qū)建于1998年， 為園南和園北，的居 為 西北 區(qū)的 ， 12年的建和發(fā) ，“園” 區(qū)成為 區(qū) 居 的居住 區(qū)， 的家一是 的工 階 ，以 是 的居住 ，成為 一 區(qū)的 ?！皥@” 區(qū) 10年的發(fā) ， 、 發(fā) ，目前該 區(qū)的 。在*家園居住區(qū)的 ， 活服務設施有：型超市 座（富 八超市、萬家利超市、貨 樓超市）、 規(guī)模市場一座（園市場）、市一個（雙環(huán)市）、醫(yī)院一座（園醫(yī)院）、學校 座（園學、亞細亞學、亞細亞 學）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“園”輻射的 兩公半徑的范圍內還有 型超市兩座（ 榮 店、家樂北辰店）、醫(yī)院 座（咸陽醫(yī)院、 醫(yī)院、十 會醫(yī)院）、娛樂場一座（夢園娛樂 心）、 型 場一座（裕華貨 場）、高等學府 座（天津 學院、 工學院北院、河北工 學）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該 區(qū)將成為一個建筑 為200萬、配套齊全的 型居住社區(qū)。*家園居住區(qū)的 北 2公處，是北 工 區(qū)，該區(qū)目前對造成 環(huán)境污染的 產工藝配備的凈設施尚十分完善，但是， 北風附圖 *市的風玫瑰圖是*市的主導風 （見附圖 的風玫瑰圖），因此北 工 區(qū)對*家園居住區(qū)的 環(huán)境污染的影響并明顯?！拔鳈M堤居住區(qū)”北部規(guī)劃 的屈家店風景區(qū)， 南部 距*家園居住區(qū)1fl公，該風景區(qū)的興建對*市， 別是對居住區(qū)的環(huán)境質量將是一筆濃墨重彩的亮點。2建設 的獲得*家園居住區(qū)24fl4公 的 心 帶，原為*市 區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū) 域設置的一個垃圾堆 場， fl公， 18fl88公 的 為與垃圾堆 場 的鎮(zhèn)有（見附圖二）。從1998年年起，天津燕宇置 有限公司與北辰區(qū)政府和 區(qū)環(huán)衛(wèi)局 一系列的反復協(xié) ，于1999年月份達成協(xié)議，北辰區(qū)政府和 區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的式將24fl4公 的土 出讓給天津燕宇置 有限公司進行“ 產項目開發(fā)。除 價，天津燕宇置 有限公司同 承擔垃圾撤場清運費、 場 土清運費、土 復 費以及場土 等費。市政配套設施 及規(guī)劃*家園居住區(qū)四 ， 有 為 的 和南的南 ，規(guī)劃 為西 的 和北 的 （見附圖二）。為 規(guī)劃 施的 ， 4，兩 ，為：4fl 1fl 1fl 4fl。 心 范圍，為 一 高 的 ，有 一 的有 內 ， 見附圖四。南 為 ，規(guī)劃南 為主 ， 0，四 ，橫 為4 1fl 12 12 1fl 4。和 為規(guī)劃 ， 0，一 ，為4 22 4。規(guī)劃 心 的 術 見 一， 的對位置見附圖二。規(guī)劃 心 及規(guī)劃高程 一 規(guī)劃高程41001 920 fl90 0 848fl 0 4fl8120 9291fl2 0809fl90 4fl410401 92 fl18 0 00fl829 4fl4 41002 92 fl1 1 0 41fl2 4fl 441004 922fl8 0 40fl1 4fl90：1規(guī)劃 1990年*市 系2規(guī)劃高程19 2年*市 高程系，以199年currency1高程起。*家園居住區(qū)的 圍，目前尚“規(guī)劃公的場、設施，與居住區(qū)南 的“園”居住區(qū)及 圍 有的公設置為：4 ： ： 0 ： 4 ： 8 ： 8 ：92 ： 規(guī)劃 一 fi 心 高 （見附圖四），規(guī)劃fl 心 兩側1（段兩側22）范圍內得建建筑，高 范圍18020，兩側設一個出 ，個出 規(guī)劃 400?！庇?和南 為規(guī)劃主 ，規(guī)劃fl *家園居住區(qū)的主fl出 設置在南 和 ，可設置在 和 ， 設置 ， 進出。給工程 該 區(qū)”開河范圍，目前，在 設有一 00給 和兩 00配。*市城市 規(guī)劃修成，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內設一座 服務， 2000。*家園居住區(qū)的規(guī)劃 00給 和南 規(guī)劃 800給 。規(guī)劃 fl，在 規(guī)劃一 00給 和二徑分別為 00、 400配 在 、南 規(guī)劃二徑分別為 00、 400配。對于 配，規(guī)劃與以 （見 配套工程 及規(guī)劃 圖）。工程 目前，在 有兩 800 1200污 和兩800 ，在南 有一 1200 出 。規(guī)劃 污分 。*市城市 規(guī)劃修成的 項規(guī)劃安 ， 以西 范圍內的 南 與環(huán) 處規(guī)劃 環(huán)河，以 范圍內的 南 與北運河處規(guī)劃 北運河（見附圖一），污分別 與北 處 污 （規(guī)劃對該 進行建）和南 以南與 以西規(guī)劃污 。規(guī)劃 ，因南 在規(guī)劃 分 ，同 該 區(qū) 規(guī)劃fl ，規(guī)劃給 除。在 、 、南 兩側，分別規(guī)劃一 400 1000污和一 00 100 。*家園居住區(qū)內 以內（見 配套工程 及規(guī)劃 圖）。工程 規(guī)劃 區(qū)西橫堤規(guī)劃“ ，在南 、 、 規(guī)劃了 （見 配套工程 及規(guī)劃 圖）。工程 目前在 有一 00 在南 有二 00 。*市城市 規(guī)劃修成，規(guī)劃 天 ， 。在 、 規(guī)劃 00 和 200 （見 配套工程 及規(guī)劃 圖）。工程 目前，在 有二10 在南 有一 。*市城市 規(guī)劃修成，*家園居住區(qū)工程的規(guī)劃 、 220 。規(guī)劃將南 。在南 規(guī)劃 、10 及220 在 規(guī)劃10 和 在 規(guī)劃10 ， （見配套工程 及規(guī)劃 圖）。工程 目前，在 有二0 。*市城市 規(guī)劃修成，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內，設 局一座， 1200。規(guī)劃在南 二側、 、 分別規(guī)劃一12 信 （見 配套工程 及規(guī)劃 圖）。圖 例410401 120 點 ， 心S12 CW C CNL CDH M1 CM2 規(guī)劃S11 W NL DH M1 M2 R 污 4fl 有建筑及 風貌*家園居住區(qū)南側南 ，西側 園 與“園”居住區(qū) 北側 ， 側 與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)” ， 為園樹林?！庇凇皥@”居住區(qū) 建于10年 前，限于 的國 濟件和設計 currency1，該區(qū)域環(huán)境件和工程單的 currency1 對，幾年繼完成的工程亦 安居工程的 currency1興建，“園”居住區(qū)及 附 域 10家“ 產 的開發(fā)，存量 “計200萬。二市場 分析1國家“ 產開發(fā)政策的分析照黨的十一屆 全會定的“一個 心，兩個基點”基 ，國家在農的改革開放工作取得重 成績的基礎，又將改革開放的工作在城市深 開，到80年代 期，城市 濟的改革 取得了突破性 進 ，在基建設的“ 產開發(fā)領域，土 的有償和住宅 品的 論 全 成，在全國 南 北 建立了第一批“ 產投 開發(fā) 營企 ，與此同 ，第一批 品住宅出 在全國的建筑市場， 是對我國40年的住“分配的沖擊，更重fl的是 志了市場 濟 計劃 濟的沖擊，解決困擾國 多年的住“短缺問題，開 進 了良性循環(huán)的軌 ，國 的思想觀念在 個沖擊 ，也發(fā) 了重 。我國“ 產開發(fā) 個興行 的發(fā) ，走 了興起、發(fā) 、膨脹甚至出 泡沫、調整、又發(fā) 的 ，在199 年亞洲發(fā) 金融危機以，我國適度緊縮的 濟政策，國 濟的發(fā) 利 了“軟著陸”。 兩年， 別是在世紀的第一年，國務院召開了全國整頓和規(guī)范市場 濟秩 工作會議， 出了“ 整頓和規(guī)范市場 濟秩 ，為加 推進 代建設創(chuàng)造良好環(huán)境”的報告。會議指出，在 濟軌的 程 ，市場 濟秩 出 某些混亂 象，有著復 的 濟、社會和思想原因。整頓和規(guī)范市場 濟秩 ，既fl做好長期斗爭的思想currency1備，又fl抓緊解決 前的 際問題 既fl全推進，又fl突出重點 既fl治 ，又fl治?！笆濉逼?fl切 抓好八個 的工作， 就包括以查處規(guī)避招 、假招 和包為重點，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內 。*市建委 照國務院的精 和市政府的同也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩 城建系 安全會議”，會明 出 年整頓建筑市場工作的重點是：11 決查處規(guī)避招 和在招 活動 作假的行為。22 擊包和 分包行為。3 決 正 定程 招投 的行為。44 處 行 性 術 currency1， 工程質量的行為。5 整治 設計單位的 規(guī)行為。6 正 行安全 產 規(guī)的 行為。我 因此有 信，“ 產開發(fā)行 將更加 和 發(fā) 和更好的 進國 濟 長的一個重fl量。從2001年2月1 召開的“*市2001年住宅與“ 產 工作會議”獲，在第九個五年計劃期 ，*市“ 產 突進，住宅建設 發(fā) ，“ 產 成為動全市 濟 長的重fl量，在此期 ，全市建設單位、施工企 和建設 部， 照*市委 出的“currency1“，開創(chuàng)，全 ”的工作基調，創(chuàng)造性 開 工作，取得了顯的成，對動全市 濟 長作出了fifl。“九五”期 ，全市“ 產開發(fā) 計完成投 18fl9住宅 計完成投 8fl9全市 計 品住宅124fl0萬住宅二市場成 44fl2萬“成 242fl萬公“置 01fl9萬全市出 住公“140fl0萬 全市住“ 有為49在第十個五年計劃期 ，*市“ 產 將著于 度 高”的居住，改善城市居住環(huán)境，發(fā)“ 產的 產 的作，“ 產 及 帶動的 產 繼成為 進國 濟 長的重fl因 。“十五”期 ，*市“ 產 的發(fā) 目 定為：全市“ 產 完成投 80住宅完成投 0公建完成投 200“ 產 加以年 12的度 長。2 加 住宅建設步。建住宅000萬，200年 城市 住宅建筑 達到21fl， 住宅 達到1fl。3 建成一批有濃天津 ，、 為一的 型 步行和 志性公建項目，公建 工 00萬。4 城市象工程建設，完成重點 區(qū)的?！案脑?，除危“00萬。5 活“ 產。完成 品住宅2 00萬，公建00萬，住宅二市場1100萬。6 進 市場、 、社會。全市住宅 達到0， 投 達到0以。7 高住宅產 ?！笆濉?期，型建筑系住宅重達到0建住宅 建筑 達到0住宅配套達到90高住宅建設的 currency1、配套、工 和 配。8 初步建立城鎮(zhèn)住“度的 。全 住“分配貨 政策，全市住“ 有達到0， 步 高住宅公 金 存例。9 推進“ 產 信 進程。完善和加住宅區(qū)和公建的配套設施建設，以信 “ 產的和 。建成“ 產信 系 ， 行 動。10 加 鎮(zhèn)住宅建設。加 城市進程，建鎮(zhèn)住宅100萬， 建筑 達到2，建成一批 代的型城鎮(zhèn)。為 “十五”計劃定的“ 產 發(fā) 目 的 ，*市 出了2001年度的住宅建設和“ 產 發(fā) 的明目 ，目 定：1 完成“ 產投 102 品“施工 1 00萬， 住宅施工 100萬。 工 0萬， 住宅 工 00萬。3 加 點城鎮(zhèn)建設，建鎮(zhèn)住宅20萬。4 城市景觀工程建設，改造重點 區(qū)?！埃瓿?00萬。5 建設 居住區(qū)，該區(qū)開工2萬 開工建設一批精品 范區(qū)，市內個區(qū)開工建設一 20萬以的項目， 進 術，成為代 21世紀天津住宅象的 志性項目。6 品“00萬，二市場 180萬，出公有住“200萬，完成 “產 810萬。7 完成配套投 。加 危改配套和 項 建為重點的一批配套工程的 施 加 成 危改項目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設。8 在招 開放 的突破， 招 規(guī)模， 國內 金20。*市建委為 “十五”計劃目 和在“十五”第一年就有一個良好的開局，在市城建工作會議 出了一系列的明目 ， 就為*市“ 產 的 發(fā) 了 和機 ?！笆濉逼?，*市“ 產 的發(fā) 機 主fl 在：住宅 是我市的主fl 費點 一，也是我市推動國 濟 長點的主fl因 一。國際的規(guī) ， 一個國家的國 產 在1000 000 ，該是解決 住“問題的 期 我市2000年 國 產 為210，可以出， 正是一個住宅建設加 發(fā) 和 的重fl階段 從居住 分析，國際 為， 居住住宅建筑 在0以 ，”于住宅建設高 長 期， 計 顯 2000年年 ，我市 建筑 有為1 ，與國際 currency1尚有 的 距 者，全市 濟和社會發(fā) 五年計劃，在“十五”期 我市GDP將 持年 10以的 長度，隨著居 的 步 高及恩格爾系數(shù)的 ，居 在住宅 費 的 將穩(wěn)步 ，因此住宅將繼成為我市的主fl 費點 一。住“ 的主，將 漸 安置型 改善型 渡。1999年至2000年的抽樣調查 的分析，尚買住宅的家，想的住“ currency1有建筑 的趨，2000年的抽樣調查 顯，對套0以 的住宅 達到 fl9的例。品“市場 將更加 。在我國加 WTO的工作完成 ， 企 的涌 將帶 對寫 樓、高公寓、 currency1“和高 貿、服務等 品“和于第 產 的 公共建筑的更 。住宅的產 將全 高，優(yōu)勝劣汰的 則 我市的“ 產開發(fā) 以及建筑施工隊伍的 和 術將進一步 高 五年，墻材 改革將會有重 突破，圍繞推進型建筑系的開發(fā)、推 和，我市在住“ currency1、規(guī)范等 將加 度，住“開發(fā)的 currency1、 將全 高， 、環(huán) 住宅將是 “ 產 發(fā) 的主fl 一。我國加 WTO，將 我市的“ 產 與國際市場接軌，加 WTO將會加 *市進 世 濟一的進程， 進 “ 產開發(fā)領域，“ 產 的融 渠 將呈 更 的多趨。2居住住宅開發(fā) 、 趨及 點的分析隨著*市 出的 年 ，基完成全市危“改造務的 前 ， 規(guī)模的 工作趨于 束， 照*市城建工作會議定的計劃目 ，“十五”期 ，完成重點 區(qū)的危“改造，除危“00萬， 2001年度， 城市景觀工程建設，改造重點 區(qū)?！?，完成 100萬。規(guī)模危“ 工作的基 束，味著安居型住宅的將會明顯 。存量 “的巨 數(shù) 了“ 產的開發(fā) 和為 的“ 產開發(fā) 出了更高的fl 。觀 兩年 對待住“問題的觀念、 、對居住環(huán)境和“型的fl 等 的 ，可以對居住住宅的 趨和 點作出如 判 ：對住宅的買決策更加 性，主fl 在：“者對“ 產開發(fā) 的 越 越 重。因為有 的優(yōu)秀開發(fā) 才 組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設計和單設計，才 組織 出優(yōu)秀的施工質量， 單工程和配套工程的 質 的 施，才 組織好完善的 和服務?！罢邔Α?產產品的品牌越 越 重。因為有 的優(yōu)秀開發(fā) 才可 有長遠的光，才會有或“ 以犧牲 費的 益 取公司的短期益，才可 定出開發(fā)公司 己的 期和長遠的發(fā) 規(guī)劃， 包括樹立個 期的 硬的產品品牌，優(yōu)秀的“ 產產品的建成 世， 會帶 產品身的良好的社會益和 濟益，對公司 的發(fā) 和 開發(fā)的的項目，顯 是一個舉足輕重的鋪墊?！罢邔Α?產產品的工程質量的 心越 越有 對性。 于“產品的價格對我國 說顯得“十分巨 ”，因此 對建筑工程 的科知識的學習，甚至是 知識和 律知識的學習越 越 功夫， 是一個很好的發(fā) 趨，它既反映出了國 整 質在 高，同 又從一個側 進了“ 產開發(fā)企 高 身的 和工程質量?！罢邔εc工程建設有 的員組成越 越 重?！罢?對“ 產開發(fā) 在進行了解和考 ，甚至對工程設計單位和設計單位的項目主持的有 情況fl問一問，對工程監(jiān) 和工程 包、分包的單位的有 情況也fl了解 對 國國 說，是一個多么 的進步！對安居型居住住宅的 量急劇 加的趨在減緩，對改善型居住住宅的 在 步 加，主fl 在：對 室 的 在 。1999 2000年的調查 顯 ，尚買住宅的家，對套0以 的住宅 的例為22fl1。對 型設計的fl 出了越 越高的fl 。更加 的功 分區(qū)和 聯(lián)系，更加 的光照和 風fl 等等 性很 的問題，被“客 擺在重fl的挑件 。對室內設備 的設置，有的“者甚至于 出了前瞻性的fl ， 多數(shù)“者明 達了對“ 量”的 心。如 的設置、 客 功為多 的家 器、暖設施的設計擺放位置會會影響 修、衛(wèi) 和廚“的 走是否便于和維修等等。對室環(huán)境，“者發(fā) 到了“從遠到 ，從 到” 進行考 。隨著 “ 念的 趨成熟，“ 更加 “的 環(huán)境，從粗略社區(qū)環(huán)境，發(fā) 到了首 “型的“前的環(huán)境怎么樣， 了解 己擬的樓左樓的環(huán)境怎么樣，才是考 組團 圍和區(qū)整的環(huán)境怎么樣?！罢邔^(qū)配套設施和配套的內 出了的fl 。 fl、暖、 、 、綠等 齊全到位，同 出了對多媒網絡、 安系 、非 查 費（遠程抄 ）系 、緊急呼叫服務系 、院區(qū) 心綠 的背景音樂系 等等謂的“ ”服務設備的配置?！罢邔ι鐓^(qū)的環(huán)境和內涵越 越重視。 出既考慮到成年的 活環(huán)境，又著于女的成長， 華 族 古就有“孟母 ”的感 ，同 也 著“以 ，以”分”的說 ?！罢邔?住的 越 越 心。 個公司進行 ， 個公司有 些 績， 費 度 等等問題，被 費者 出。項目規(guī)模開發(fā)的指導思想及工程建設規(guī)劃11 項目開發(fā)的指導思想*家園居住區(qū)工程的開發(fā) 定位為“二十一世紀的 居住宅區(qū)”。市場定位為 等 及部分 的 ，與 的出讓式。為取得“ 產開發(fā)項目 投 的社會益，以及投 、報 的 濟益，在 規(guī)劃 的組團分區(qū)及區(qū)內 配套網的設計 ，fl考慮到分組團 施興建，在進行分期施工 ，二期工程的施工， 影響投 的組團的項功 的正發(fā)。市政污網的設計（見 配套工程 及規(guī)劃 圖），為*家園居住區(qū)的區(qū)內 網的設計與 施 了一個非有利的件，它可以區(qū)內 網 施分區(qū)出， 樣既可以減 區(qū)內 長度、 徑、減放 深，又便于分組團安施工和工的維 。22 工程建設規(guī)劃對工程規(guī)劃設計的基fl 照*家園居住區(qū)的開發(fā) 定位為“二十一世紀的 居住宅區(qū)”的 fl ，對規(guī)劃設計 出如 基fl ： fl規(guī)劃設計的主fl 術指 在 足“西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基fl 的前 ，fl達到 1fl2，綠 40，并考慮設置一處于1fl萬的 景觀綠區(qū)，在 景觀綠區(qū)的 部位，設置機動的 并 有 的 功 。 型 景觀綠區(qū)與 的功 ， 解決部份高機動的 問題，還可以造成 型 景觀綠區(qū)的 高程起的 建筑， 在沖 原 貌 的天津 區(qū)，造 高程起 的 造做 將給*家園居住區(qū)的綠環(huán)境成的突破。fl區(qū)主 機動與行分 的原則設置，機動主 設在南 和 一側，行主 設在 和 一側。flfl*家園居住區(qū)成為一個園林綠環(huán)境 的建筑”， fl 足綠指 ，還fl考慮取 如院區(qū) 貌起 、同樹分”、適 設置品、前家園、區(qū)域 綠、院園林與 綠融為一等等手 currency1居住區(qū)的“的居住環(huán)境。 ，區(qū)室環(huán)境設計局fl 立明，局緊fi，有完整的設計圖和藝術 思，既 flcurrency1主建筑的觀，又得益 ，同 又富和了城市區(qū)的 貌。fl在區(qū)內 一考慮 區(qū)位和行主 ，樓 設置行，機動 和 的組織及fl 很好 反映出 動活動的規(guī)律，除 足正 的fl ，尚適 考慮緊急情況 的 。fl*家園居住區(qū)工程是“ 產開發(fā)項目，因此在工程設計考慮工程 成，該工程既可整、整 、整個功 分區(qū)出或 ，又可將同一功 區(qū)分出和 。fl區(qū)內 配套網及設施的內 包括：（ 活 、 活和接”）、 、污、 、 、 （市 網 、 帶網絡 、區(qū) 監(jiān) 及住 與 心的雙 呼叫 ）、 視、 、綠、 、郵政、服務 心及 配套設施。將市 網 及市 帶網絡 系 區(qū)住 及公建內 安服務系 聯(lián)網可視對系 、 安員定 、更報 及社區(qū) 視監(jiān) 系 和 越報 系 的 。 監(jiān) 室、與客 的雙 呼叫 室 設在 心內，并 行24區(qū)服務。在住宅樓 的 內，設置遠程抄 系 。fl區(qū) 暖、 活及 凈 到 的接”。 在區(qū)內興建，區(qū)內室 配套網 在 設。fl區(qū)室照明系 的 、院、園林、等設備的型fl與整個園林綠設計融為一。在 型景觀綠 及組團 心綠 設置社區(qū)背景音樂系 。fl郵政信在樓宇處設置，并 量 成為 既定建筑風格的單 配件。fl區(qū)的 、服務 及非營 性公共建筑的配置fl完善， 建筑及服務性建筑主fl設置在區(qū)內 心綠 及行 附 。fl區(qū)建筑 組團組 ，單建筑以南北 為主，可適 安一些 西 的建筑，以富組團的 造型，建筑象fl富有創(chuàng)造性，式fl、造型fl、 機、 。住宅 、 、 （ 設 ）、 等多式設計，以適同的客 。fl 組 為一 一 、一 兩 、一 。fl 數(shù)：多 為 ， 住宅建筑 的 0設置，高為9 11 ，并fl考慮在 與 樓 設計為 式，高 住宅 住宅建筑 的0設置。fl住宅 高為2fl8。fl考慮到、 的同出讓式，設計 fl考慮到住宅與公寓功 的有機 。fl 室與 型 ：一室 數(shù)的，建筑 為0 0二室 數(shù)的40，建筑 為 0 110室 數(shù)的2，建筑 為110 200（ 室 一 一 的式設計）fl 四 與家 立組 的 造式，首設 立的家園， 設 。單住宅的南 陽為 的觀景陽，北 陽為 的 活服務陽。fl樓宇 設置對系 ， 內設可視對 機，并設置與 心 的雙 呼 系 ，市 網系 ，在住 的、 、廚、衛(wèi) 設 ，市 帶網絡系 在、 “設 ，在、 設 視同 。fl 量 設計規(guī)范fl 做足的配置。fl暖系 考慮取 式暖 及 的暖 造作 ?？?暖的暖式，設置設備 ， 的遠程抄系 的計量顯 在單住 設置。fl*家園居住區(qū)工程的詳細規(guī)劃（初 ）見附圖五。 的 數(shù) （見附圖二）。附圖二 的劉“fi1998fi18 的28812fl 及 的11 0fl ，在范圍 內， 為2 9fl2（0fl9） 內 （見附圖二）。及的規(guī)劃 fl 二名稱 規(guī)劃 規(guī)劃fl 度4 1 148fl 南 0 140 fl00園 0 1 14 fl490 1 149 fl00二列數(shù)， 內 為1 298fl9（2fl9）規(guī)劃區(qū) 20410fl9（0fl91）規(guī)劃 建筑 “西橫堤居住區(qū)”詳規(guī) 數(shù)fl ， 1fl2， 為1fl18計，規(guī)劃 建筑 為24fl14萬。：*家園居住區(qū)工程的“詳細規(guī)劃“的設計計出的規(guī)劃 建筑 為2fl92萬，對于此計數(shù)與24fl14萬的正 ，待進一步校。 它的 數(shù)， 于“詳細規(guī)劃“的說明 （初 ），列于 二、 。 二項目 公 規(guī)劃 2fl 居住區(qū) 20fl 20fl 100住宅 12fl 1fl2 2fl1公建 2fl9 2fl 14fl4 1fl8 1fl8 fl8綠 fl19 2fl 1fl 濟 術指 項目 單位 數(shù)量1 規(guī)劃 建筑 萬 2 2fl922 住宅 建筑 萬 2 21fl 多 住宅建筑 萬 2 1fl40高 住宅建筑 萬 2 fl2 公建 建筑 萬 2 2fl2公益性公共設施建筑 萬 2 1fl024 住宅 數(shù) fl2 住宅 度 萬 2 1fl0 居住 數(shù) 2890居住 數(shù) 92488 fl29 2 10 度 4fl 11 1fl1812 建筑 度 11 綠 fl214 照 距 11fl1 機動位 90 1 行位 80室 高程和 *市城市 規(guī)劃修成，*家園四 市政 的規(guī)劃高程（見附圖二和 一）在4fl4 4fl90的范圍內，市政 的規(guī)劃高程在4fl2fl0的范圍內。 數(shù) 出，*家園居住區(qū)四 高程為 西北 南 漸 的走。*市 院1999年12月1 的工 為C 1999 418的圖，*家園居住區(qū)工程 在四 的 高程見 四列項數(shù)。*家園 高程 四位 高程西側fi 4fl 4fl89 4fl9 4fl8南 北側fi 4fl80 4fl9 4fl92 4fl89側fi 4fl 8 4fl82 4fl94 4fl9南側fi 4fl80 4fl 天津燕宇置 有限公司與天津 備區(qū) 光農場一分場 定的*家園居住區(qū)工程 場的“場 整工程”的施工協(xié)議，土整的 高程為：挖運土 點，整的 高程為4fl 0墊填土 點，整的 高程為4fl0清運垃圾 點，整的 高程為4fl0*家園居住區(qū)單 0fl00 高和室 高 區(qū)內 西北 南 步 的走為 室 高程可定為西北 南 找 ，高程為fl1 4fl92（ 的石高程高出0fl），區(qū)內 的 度為0fl。單工程的 式及的 基處 *家園居住區(qū)工程的單建筑分為 ：多 住宅、高 住宅及同功 的公共建筑。多 住宅的主 可 溫復 墻、鋼筋混凝土樓 、鋼絲網 苯乙烯泥復 斜 系，基礎 座 位置的 基情況（見*市 質工程 院工 為C2001C09的“天津燕宇置 有限公司 場區(qū)巖土工程 報告”）可分別石屑 填鋼筋混凝土浮筏基礎及復 基基礎的式。高 住宅的主 可鋼筋混凝土異型 輕 系，溫復 墻、鋼筋混凝土樓 、鋼絲網 苯乙烯泥復 斜 系，基礎為沉灌 基礎。服務樓 型的公建可鋼 、鋼筋混凝土樓 、 溫復 墻、鋼絲網 苯乙烯泥復 斜 、沉灌 立基礎。currency1兒 型的公建可 溫復 墻、鋼筋混凝土樓 、鋼絲網苯乙烯泥復 斜 系，基礎視座 鋼筋混凝土浮筏基礎或復 基基礎的式。四工程成估1土 出讓金、土 費及 配套 費土 出讓金 環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土 償費8fl1820萬 =1 0fl萬北辰區(qū) 光鎮(zhèn)政府 償費19fl1fl萬 =1萬（包括區(qū)土 局的稅金）土 復 費19fl1fl2萬 =2fl22萬北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府 償費24fl41fl萬 =401萬（包括區(qū)土 局的稅金）土 復 費24fl41fl2萬 =29fl 2萬土 出讓金 為01fl萬土 復 費 為18fl94萬土 費 區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場 存垃圾清運費100萬 區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場 存 土清運費8fl182萬 1 fl04萬天津 備區(qū) 光農場一分場清運環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場以的垃圾清運費4萬。天津 備區(qū) 光農場一分場施工的土 費萬。垃圾清除及土 費 為 fl04萬。土 施工 同的 術數(shù) 場填墊整的 高程為4fl0，擬定的設計室 高程為fl1。 內 基 對 進行填、挖，“在 高程4fl的基礎施工，完成的 高程即可達到 fl1 4fl8的設計高程。 內綠 （ 內 減掉單建筑的 和 ） 在 填墊0fl2， 鋪墊0fl耕植土即可達到 fl1的設計室 高。填墊土量為12fl2公 0fl2=2440立基礎處 ，剩的挖土即可 足 場土 的2440立土，“ 從場土。 配套 費*市的 規(guī)定，將 配套 費估 列于 五。五 配套 費名稱費 currency1 計費 金 信基礎設施建設費 2fl92萬基礎設施建設費 28 2fl92 設施建設費 40+1 +10+2+28 2fl92 非營 性公建配套費 0 2fl2 市政基礎設施 配套費1 21fl 住宅 配套工程費 00+21 千 安29fl20W 區(qū) 工程貼費 900 千 安 29fl20W 、 費和住宅發(fā) 基金00 立 000 0fl 100 立000 0fl8 20 2fl92 9 2fl92 2區(qū)內配套工程費估 內 配套工程費估 ，列于 六六 名稱 費 currency1（ ）估金 （萬）給工程 fl22fl92萬148fl0工程（ 、污） 24fl02fl92 4fl08工程 11fl2fl92 2 fl08工程 29fl22fl92 98fl4工程 fl22fl92 fl4工程（ 視、 、 安）21fl2fl92 1fl 工程 1fl0fl1萬190fl 4綠工程 82fl fl41萬11fl工程 8fl0郵工程 18fl建安工程費估*家園居住區(qū)單工程建安工程費估分為 個 型，即多（ ）磚混 住宅、高 （911 ） 輕 住宅和公建。 型建筑的建安工程費估 見 七。七多 磚混 住宅高 輕 住宅公建2fl2萬投 成費 投 成費 投 成費 施工前期費 2 229 20 2建安工程費 90 84 844 區(qū)配套和費91 91 410 它費 20 21 21 1fl2萬 建安工程費估 為：土建工程 費190萬設備工程配套費 40萬計 2410萬4樓費及 費估 的擬定： 場計劃場樓 心 00萬樓 心內 0 萬牌 告、圍墻、區(qū)指 志 100 萬 告計劃報紙 告 00 萬視 告 00 萬網 告 0 萬載 告 10 萬志 告 0 萬視影 20 萬宣 計劃樓 20 萬海報 0fl 10萬 萬DM 1fl 10萬 1 萬發(fā) 萬際 系費 10萬多媒作 0 萬膠 2 萬圖 作 1萬模型沙盤 萬 活動費 100 萬可 見費 10萬 他項目和 （ 同） 20 萬價目 0fl110萬 1 萬訓練（培訓費） 2 萬樓處 費（清潔、 衛(wèi)、 費） 20 萬內 項報 1萬 項 1 萬名牌、名 、服 萬員 00 月12410 0 萬員 成 20 萬可 見費 20萬 計 200萬 費攤的估我公司目前對燕宇區(qū)和燕宇城兩個運做項目進行了費的分項計賬。燕宇區(qū)項目攤的 費計88fl48 （ 貸款利 及手費為22fl21 ）燕宇城項目攤的 費計 fl （ 貸款利 及手費出為fl29 ）。市建委主的98天津“ 產市場列錄的199 年多 品住宅投 費攤的 計 為4 利 為88 99天津“ 產市場列錄的1998年多 品住宅投 費攤為40 （利 為 ）以 費攤數(shù) 分析，我公司在 費出 處于*市“ 產開發(fā)行 的 。*家園居住區(qū)工程的 費攤 度 120 估，為：120 2fl92萬=28 0fl40萬樓 價的 成及數(shù) 估樓 價的 成成分為土 出讓金、土 工程費、市政 配套費、施工前期費、建安工程費、區(qū)配套費和 費、行政 性 費、公司 費攤、貸款利 、可 見費。*家園居住區(qū)工程樓 成 的數(shù) 估（見 八）八項目 金 （萬） 多 住宅成價高 住宅成價土 出讓金 80fl 土 工程費 fl04 市政 配套費施工前期費建安工程費 配套和 費行政 性費公司 費攤28 0fl40+200 貸款利 可 見費 五營策略古 產品營的 萬千，學說作洋洋灑灑，究 真諦乎為“以產品質量為依currency1，以真誠服務為手段”。國古代 濟發(fā) 史 出的，從宋 開 的 濟發(fā) ，論是名鋪店堂的 賈，還是市攤”的販，深諳“喊可聲 ，貨喊 定駐馬勒疆”的 言。我公司在定營策略，研究營 ，取營手段 ，該以 高全公司的 為 前 ，“營 績的優(yōu)劣是位員工工作成的 反映”的觀點深 心，才可以營工作有更 的進步。 也是國內有企 對獲得“ISO國際質量 系 ”視為莫 榮譽的原因，也說明該企 有 產品質量的系 的 機 和 格的運作程 。1*家園居住區(qū)工程的策略 想告知階段工 搭建圍墻、樓處以及POP等，起 往員。擇一或二家津和全國知名 志為 播媒載和企 告活動推 步加 企 象推印象，并起社會 的好奇。擇 、 視進行公司整象宣 ，樹立買”的信譽度，高象。擇 運 載進行 告包 ，以動性起 費”。擇 網currency1，建立網絡、信 高亮點。喚起買 階段此階段承接階段工作進度， 式策略，運 告媒的宣 ，喚起目 客 的 切和 。定定 目 客 ”，DM宣 手段，接寄發(fā)進度 。樓處工作員甄別目 客 ，擔 解說賣點，進一步 對 接攻南目 客 。樓 海報擔 著目 客 樓處到 家 的