貴州省銅仁地區(qū)舊城改造工程可行性研究報(bào)告

XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 1 目錄 第一章 總 論 . 4 1.1 項(xiàng)目名稱 . 4 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 . 4 1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與范圍 . 4 1.4 建設(shè)地點(diǎn) . 5 1.5 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 . 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 6 2.1XX 縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r . 6 2.2XX 縣城總體規(guī)劃布局 . 8 2.3 工程建設(shè)的必要性 . 9 2.4 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 . 10 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 12 3.1 市場(chǎng)調(diào)查 . 12 3.2 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) . 12 3.3 價(jià)格預(yù)測(cè) . 13 3.4 競(jìng)爭(zhēng)力分析 . 14 3.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 15 第四章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 . 17 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 . 18 5.1 選址 . 18 5.2 項(xiàng)目建設(shè)工程條件 . 18 5.3 項(xiàng)目建設(shè)市政條件 . 19 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 2 第六章 工程方案 . 20 6.1 區(qū)域概況 . 20 6.2 總平面布置 . 20 6.3 建筑方案 . 21 6.4 結(jié)構(gòu)方案 . 22 6.5 給排水及消防 . 23 6.6 供配電及弱電 . 24 6.7 暖通、空調(diào) . 27 6.8 風(fēng)載設(shè)計(jì) . 28 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)與消防安全 . 29 7.1 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 29 7.2 編制依據(jù) . 29 7.3 項(xiàng)目主要污染源及污染物 . 29 7.4 環(huán)境保護(hù)措施 . 30 7.5 消防 . 30 第八章 節(jié)能節(jié)水措施 . 32 8.1 節(jié)水措施 . 32 8.2 電氣節(jié)能措施 . 32 8.3 空調(diào)節(jié)能措施 . 32 8.4 建筑節(jié)能 . 33 第九章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度 . 34 9.1 項(xiàng)目組織管理 . 34 9.2 工程設(shè)計(jì)和施工管理 . 34 9.3 工程實(shí)施進(jìn)度 . 35 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 3 第十章 工程招投標(biāo)方案 . 36 10.1 總則 . 36 10.2 招標(biāo)方案 . 36 第十一章 投資估算與資金籌措 . 38 11.1 投資估算 . 38 11.2 資金籌措 . 38 第十二 章 結(jié)論與建議 . 39 12.1 結(jié)論 . 39 12.2 建議 . 39 附表 . 41 1：建筑面積和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 . 41 附圖 . 41 1：總平面圖 . 41 2：鳥瞰圖 . 41 表 1：建筑面積和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 . 42 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 4 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目名稱 XX 縣 XX 舊城改造工程 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 1.2.1 項(xiàng)目建設(shè)單位 貴州 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 1.2.2 工程概況 XX 商住樓選址 XX 縣城內(nèi) XX 中山街附近，該地塊約 1125.71 平方米 ，南面為中山街，其它三個(gè)面均為居民住房。本次用地位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設(shè)施齊備，地質(zhì)條件良好，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備。 1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與范圍 1.3.1 工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù) （一）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； （二）中華人民共和國(guó)建筑法； （三）設(shè)計(jì)委托書及與本院簽定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同； （四）國(guó)家及省級(jí)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB/T50001-2001； 民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-2005； 建筑制圖標(biāo)準(zhǔn) GB/T50104-2001； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006； 建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn) GB50178-93； 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50176-93； XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 5 貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DB22/49-2005； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ48-88 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045-95， 2005 年版） XX 縣規(guī)劃部門提供的建筑紅線 1.3.2 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部 條件、總平面布置、公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行詳細(xì)的研究論證，并提出基本結(jié)論和合理化建議，供業(yè)主和政府及有關(guān)部門決策時(shí)參考。 1.4 建設(shè)地點(diǎn) 擬建地點(diǎn)： XX 縣城 XX 1.5 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積1458 平方米。建筑層數(shù) -2+17，建筑總高 49.8 米。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.1XX 縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 2.1.1 位置范圍 XX 縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西 南部，地處武陵山腹地， 烏江 流域的中心地帶，東經(jīng) 10752 -10828 ，北 2732 -2810 ，周邊分別與印江 縣 、 石阡縣 、鳳岡縣和 德江縣 接壤。 XX 縣委、政府設(shè)思 唐 鎮(zhèn)，東鄰國(guó)家級(jí)自然保 護(hù)區(qū) 梵凈山 ，西倚歷史文化名城 遵義 ，南靠泉都石阡，北順烏江經(jīng)沿河達(dá)重慶涪陵入 長(zhǎng)江 。銅遵公路干線橫穿縣境東西， 黃金水道 烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃，XX 儺壇戲?qū)⒆诮虄x式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無(wú)不具備，時(shí)有踩刀、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲朔迷離，表演藝術(shù)詼諧端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國(guó)內(nèi)專家和 日本 、韓國(guó)等國(guó)學(xué)者的一致 贊嘆，被譽(yù)為 “ 中國(guó)戲劇的活化石 ” 。 2.1.2 行政區(qū)劃、面積、人口 XX 縣現(xiàn)轄 14 個(gè)民族鄉(xiāng)， 13 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬(wàn) ，全縣地域面積 達(dá)2230.5 平方公里。 2.1.3 自然條件及資源 XX 縣地處貴州高原向湘西丘陵過(guò)渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)，在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分界線，整個(gè)地勢(shì)受烏江切割的影響，北東西三面較高，中間烏江河谷較低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對(duì)高差 1023 米。地貌類型以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 7 XX 縣 氣候溫和，年均氣溫 17.8 ，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜期 290 天。適宜稻谷、玉米、薯類、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、畜牧等生產(chǎn)，是貴州省著名的商 品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產(chǎn)基地 。 土壤類型共有 5 個(gè)土類， 15 個(gè)亞類， 34 個(gè)土屬， 82 個(gè)土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 62.95%，水稻土占土壤總面積 22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源豐富，遍布境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊(yùn)藏總量達(dá) 2636 萬(wàn)噸，煤層穩(wěn)定，煤質(zhì)優(yōu)良。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長(zhǎng) 533 公里，自然落差大，水能理論蘊(yùn)藏量高達(dá) 140 余萬(wàn)千瓦。全縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達(dá) 12000 公頃。 旅游資源 十分豐富，賦有獨(dú)特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民族風(fēng)情。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。 XX 縣共轄 13 個(gè)鎮(zhèn) 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個(gè)民族。2005 年全縣總?cè)丝?63.0 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為 14.0 。其中農(nóng)業(yè)人口為 47.25 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口為 15.75 萬(wàn)人，人口密度為 289 人 /平方公里。糧食生產(chǎn)由簡(jiǎn)單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式將由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，進(jìn)入了一個(gè)新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。 2005年， XX 縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55： 26： 19。 2009年，全縣生產(chǎn)總值 33.9億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 31.68億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 8 民人均純收入分別達(dá) 10104 元和 2539 元。 2.2XX 縣城總體規(guī)劃布局 2.2.1 城市性質(zhì) XX 縣城是黔東部經(jīng)濟(jì)區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn)業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市之一。 2.2.2 用地規(guī)模 2009 年，全縣建設(shè)用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2010 年和 2020 年，建設(shè)用地總規(guī)模分別達(dá) 11748 公頃和 13000 公頃。 2.2.3 城市對(duì)外交通及通訊 XX 交通便利，省道遵銅 干線公路 縱貫東西，縣道思石公路正在實(shí)施油路提級(jí)改造，全縣 27 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路 ，境內(nèi)公路總長(zhǎng) 3841 多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔， 湘黔鐵路 ， 326 國(guó)道 從縣境北西附近經(jīng)過(guò)， 303 省道從縣城穿過(guò)，西接 326 國(guó)道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。 G56 杭瑞高速（ 杭州 瑞麗） XX 至遵義段正在建設(shè)之中，建成之后將大大縮短 XX 與東部沿海發(fā)達(dá)城市的旅程時(shí)間，同時(shí)也將提升 XX 的交通地位 ； XX 水運(yùn)交通便利， 全縣有通航水域137 公里， 200 噸客貨輪可順江直達(dá)重慶、 武漢 、上海等地。境內(nèi) 水 運(yùn)以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江 XX 段 78 公里，水面寬200-340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級(jí)下貨輪暢通無(wú)阻，經(jīng) 沿河 至涪陵入長(zhǎng)江。 “ 十五 ” 期間，建設(shè)移動(dòng)基站 74 個(gè)，發(fā)展了 VPMN 網(wǎng)，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 移動(dòng)電話 ，全 縣移動(dòng)用戶已達(dá)到 3 萬(wàn)戶，聯(lián)通用戶 1 萬(wàn)戶，固定電話用戶 2.6 萬(wàn)戶，小靈通用戶 1 萬(wàn)戶，寬帶用戶 0.12 萬(wàn)戶。XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 9 全縣交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 30592 門，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 程控電話 。完成了 336 個(gè)行政村 通訊設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了農(nóng)村無(wú)線固定電話接入網(wǎng)、車載電話、傳輸光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、數(shù)據(jù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)為一體的 現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò) 。 2.3 工程建設(shè)的必要性 2.3.1 本工程的建設(shè)可改善 XX 縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味 隨著 XX 縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉(zhuǎn)變。 XX 縣舊城改造已成為 XX 縣經(jīng)濟(jì) 建設(shè) 與城市建設(shè)的重點(diǎn)。 隨著城市的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)發(fā)展前景的居住區(qū)成為 XX 縣建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，在這樣的背景下， XX 舊城改造工程將以其獨(dú)特的地理?xiàng)l件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以精心設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，改善 中山街 的城市景觀，為XX 縣 舊城更新樹(shù)立榜樣，帶來(lái)社會(huì)與市場(chǎng)的雙贏。 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足人們生理乃至心理的各層次需要是對(duì)規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M足自我需求的同時(shí)，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等因素精心設(shè)計(jì)而成。 因此，本工程的建設(shè)可改善 XX 縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 2.3.2 本工程的建 設(shè)可以提高就業(yè)率，支持 XX 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展 經(jīng)過(guò)近 30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇， XX縣已經(jīng)成為銅仁地區(qū)最有影響力的城市之一。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 10 隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，將拉動(dòng) XX 縣的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展。同時(shí)提高 XX 的就業(yè)率。 2.3.3 美化 XX 縣城環(huán)境 該工程完成后，從前 XX 臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化XX 縣城的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 2.4 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 2.4.1 技術(shù)上是可 行的 建國(guó) 50 多年來(lái)，在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)建筑業(yè)全體人員的努力，我國(guó)施工技術(shù)的進(jìn)步十分顯著，取得了舉世矚目的成果，建設(shè)了一大批規(guī)模宏大、結(jié)構(gòu)新穎、施工難度大的建筑物和構(gòu)筑物，如秦山核電站和大亞灣核電站、上海東方明珠電視塔、上海金茂大廈、北京京廣大廈、北京西客站、上海楊浦大橋、上海 8 萬(wàn)人體育場(chǎng)、深圳地王商業(yè)大廈等，無(wú)論是技術(shù)、質(zhì)量、工期都可以與國(guó)外同類工程相媲美，同時(shí)也對(duì)我國(guó)施工技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，使我國(guó)施工技術(shù)水平上了一個(gè)新的臺(tái)階。 在 建筑設(shè)計(jì) 、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、 給排水設(shè)計(jì) 、 供配電設(shè)計(jì) 、 供熱通風(fēng)設(shè)計(jì) 、 道路 橋梁隧道設(shè)計(jì) 、 景觀園林綠化設(shè)計(jì) 等 各方面均 日趨成熟與完善。 因此，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，本工程是完全可行的。 2.4.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果看是可行的 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民生活水平的提高 ， 在城市規(guī)劃時(shí)， 人們逐漸認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 11 人們生理乃至心理的各層次需要是對(duì)規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M足自我需求的同時(shí)，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 本方案著重以人文本 ，尊重自然原則，綜合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等因素精心設(shè)計(jì)而成。 因此， 從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)調(diào)查上看，本工程是完全可行的。 2.4.3 政策面看是可行的 建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)， XX 經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是，由于 XX 縣城人多地少，與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相配套的生活設(shè)施并未跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，致使其嚴(yán)重滯后。 針對(duì)這 一問(wèn)題， XX 縣人民政府出臺(tái)了 XX 縣招商引資優(yōu)惠政策 ，并積極響應(yīng)“以人為本”“ 病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，居者有其屋 ”等方針政策。 本項(xiàng)目 為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境， 提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入， 一定程度上搞活了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，積極響應(yīng)了當(dāng)?shù)卣摺Ｒ虼?，從?dāng)?shù)卣呱险f(shuō)，本項(xiàng)目是完全可行的。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 12 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 3.1 市場(chǎng)調(diào)查 目前 XX 縣城住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101-120 m2 的占總量的 39%,121-140 m2 占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,101m2-140m2的住宅面積目前是 XX 縣城住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房 者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 26%,承受總價(jià)格在 21-30 萬(wàn)之間的占 35.5%，承受總價(jià)格在 31-40 萬(wàn)的占 30.50%，承受總價(jià)格在 41 萬(wàn)以上的占 8%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,XX 縣城購(gòu)房者所能承受的價(jià)格主要在 20-30萬(wàn)之間，其為購(gòu)房者的主要承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在地 XX 舊城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2010 年 XX 縣城住宅平均價(jià)格為 2000 元左右 /平方米。 2010 年第四季度江岸名都樓盤銷售均價(jià)在 2700-3300 元 /平方米，且銷售情況良好 ：金輝疊翠園均價(jià)在 2400-2700 元 /平方米且銷售情況同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體。總體而言， XX 縣城新建樓盤本年度價(jià)格都有所提高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)高層化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 3.2 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 XX 縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 13 總面積達(dá) 2.37 平方公里的城北新區(qū)開(kāi)發(fā)，先后引資新建了金城市場(chǎng)，以及 “ 江岸名都 ” 、 “ 星月花園 ” 、 “ 盛世豪庭 ” 等一批住宅小區(qū)，目前，城北大道、濱江大道一期建設(shè)已投入使用，用地面積達(dá) 7萬(wàn) 余平方米的 “ 江岸名都 ” 一期商住樓已銷售一空，二期工程全面鋪開(kāi)。 此外，廉租房建設(shè)也不失為山城一道亮麗風(fēng)景線。已先后爭(zhēng)取中央投資 8435 萬(wàn)元、由地方配套資金 8363 萬(wàn)元，分 3 批開(kāi)工建設(shè)廉租房 3846 套、 19.22 萬(wàn)平方米。其中，第一批 780 套已完成主體 576套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。 再結(jié)合入住 XX 工業(yè)園區(qū)的公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大 提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 3.3 價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年 XX 縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2010 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) XX 縣房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年 XX 縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 XX 縣商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 XX 縣商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有五： 1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 2.需求量大。從目前 XX 縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的消XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 14 費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 3.購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。 4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐 XX 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于 XX 縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 XX。使XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。 3.4 競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 XX。由于 XX 縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐 XX 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 XX 居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 15 是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。 鑒于本公司實(shí) 力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于 XX“ 黃金地段 ” ，靠近 XX 中學(xué)和 XX 縣政府，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于XX 近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 3.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為政府工作人員， XX 中學(xué)、 XX 師范的教師， XX 縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) ,公務(wù)員以及教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。XX 縣城的企業(yè)管理人員人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的生活環(huán)境。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 16 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . 2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 17 第 四 章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 該工程建筑占地面積 805平方米，總建筑面積 11082平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地 下層建筑面積 1458平方米。建筑層數(shù) -2+17，建筑總高 49.8米。 總用地面積： 1125.71 m2，建筑層數(shù)：負(fù)二加十七層，建筑密度：71.51%，容積率： 9.84，綠地率： 10%，戶數(shù)： 75戶，地下停車位： 21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢(shì)高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無(wú)高壓線，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場(chǎng)地。 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關(guān)系，把建筑布置在中街的北側(cè)呈 “ 品 ” 字型布局。建筑分為地下室與主題塔樓，地下 室退讓用地界線北側(cè) 3.5m、西側(cè) 0.6m、南側(cè) 2.5m、東側(cè) 0.28m，主題塔樓距用地界線的北側(cè) 7.0m、東側(cè) 0.28m、西側(cè) 0.9m、南側(cè) 2.5m，主題塔樓距北側(cè)的 4層磚房 13.9m，距西側(cè)的居民住房 7.6m，距東側(cè)的 4層磚房 5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項(xiàng)目與周圍建筑的日照問(wèn)題。根據(jù)地形高差將建筑的 0.000 標(biāo)高以下設(shè)為地下室（做會(huì)所與地下停車場(chǎng)）及輔助功能用房， 0.000 標(biāo)高以上設(shè)計(jì)為商業(yè)門面、休閑會(huì)所及住宅。在一層平面上預(yù)留通道進(jìn)入一層的平臺(tái)，該平臺(tái)作為入戶的主要入口及進(jìn)入地下停車場(chǎng)的入口 。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 18 第 五 章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5.1 選址 項(xiàng)目專家組會(huì)同 XX 縣發(fā)展計(jì)劃局、規(guī)劃局、 貴州 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 等部門有關(guān)人員一起進(jìn)行了反復(fù)考察論證，并報(bào) XX縣委、縣政府。將在貴州省銅仁 地區(qū) XX 縣思唐鎮(zhèn) 中山街 劃撥建設(shè) XX 片區(qū)舊城改造工程 。其理由如下： 5.1.1 本項(xiàng)目用地位于貴州省銅仁 地區(qū) XX 縣思唐鎮(zhèn) 中山 街， 土地權(quán)屬清楚，周邊為 XX 中學(xué)、 XX 縣委、縣政府等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 5.1.2 由于該地址位于 XX 縣 思唐鎮(zhèn) 中山 街 ，交通非常便利。 5.1.3 水電等設(shè)施齊全，能滿足 XX 片區(qū)舊城改造工 程的用電、用水要求。 5.2 項(xiàng)目建設(shè)工程條件 5.2.1 地形地貌 整個(gè)用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長(zhǎng)約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 5006.04 平方米 。場(chǎng)地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。場(chǎng)地最高高程為 473.5 米 ，最低高程為 425.0 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 5.2.2 氣象 與水文 場(chǎng)地屬亞熱帶山區(qū)型季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明 ，年均氣溫 17.8 ，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜期 290 天，水能資源豐富。 5.2.3 植被 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 19 項(xiàng)目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟(jì)作物為主，植被以馬 尾松為主， 其 間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹(shù)種很多。 5.2.4 地震 據(jù)場(chǎng)地及周邊地表調(diào)查，場(chǎng)地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥石流、構(gòu)造破碎帶、滾石等不良地質(zhì)作用。 5.2.5 建設(shè)材料和運(yùn)輸條件 本項(xiàng)目建設(shè)材料交通運(yùn)輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足本工程需要。此外，項(xiàng)目地區(qū)有大型的建材市場(chǎng)，具有充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應(yīng)的生產(chǎn)廠家供給，并能滿足建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。 本項(xiàng)目筑路材料主要采用公路運(yùn)輸方式，項(xiàng)目所屬地公路比較發(fā)達(dá)，完全可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)期 間材料運(yùn)輸要求。 5.3 項(xiàng)目建設(shè)市政條件 5.3.1 供電、供水和排水 本項(xiàng)目用電量不大，建設(shè)用電和生活用電不成問(wèn)題。供水能得到保證，城市水廠就在項(xiàng)目附近。排水可通過(guò)城市污水管網(wǎng)排出進(jìn)入城市污水處理廠。 5.3.2 市政交通條件 項(xiàng)目位于 XX 縣思唐鎮(zhèn)中山街附近 ，市政交通條件十分便利。 5.3.3 郵電通信 XX 縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐， XX 縣城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長(zhǎng)途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、無(wú)線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 20 第 六 章 工程方案 6.1 區(qū)域概況 6.1.1 地理位置 XX 舊城改造工程位于 XX 縣老城區(qū)中山街。 6.1.2 交通條件 項(xiàng)目所在地位于 XX 縣城老城區(qū)，南臨中山街，交通非常方便。 6.1.3 場(chǎng)址地形地貌 XX 舊城改造工程位于 XX 縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 805 平方米。用地沿南北方向呈一梯形，地勢(shì)高差大，南北向最大高差 8 米。場(chǎng)地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。 6.2 總平面布置 6.2.1 總平面布置 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關(guān)系，把建筑布置在中街的北側(cè)呈 “ 品 ” 字型布局。建筑分為地下室與主題塔樓，地下室退讓用地界線北側(cè) 3.5m、西側(cè) 0.6m、南側(cè) 2.5m、東側(cè)0.28m，主題塔樓距用地界線的北側(cè) 7.0m、東側(cè) 0.28m、西側(cè) 0.9m、南側(cè) 2.5m，主題塔樓距北側(cè)的 4 層磚房 13.9m，距西側(cè)的居民住房 7.6m，距東側(cè)的 4 層磚房 5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項(xiàng)目與周圍建筑的日照問(wèn)題。根據(jù)地形高差將建筑的 0.000 標(biāo)高以下設(shè)為地下室（做會(huì)所與地下停車場(chǎng)）及輔助功能用房， 0.000 標(biāo)高以上設(shè)計(jì)為商業(yè)門面、休閑會(huì)所及住宅。在一層平面上預(yù)留通道進(jìn)入一層的平臺(tái)，該平臺(tái)作為入戶的主要入口及進(jìn)入地下停車場(chǎng)的入口。 6.2.2 豎向設(shè)計(jì) 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 21 設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡為 1.2%，室外場(chǎng)地的連接方式采用平坡式與臺(tái)階式相結(jié)合。 6.3 建筑方案 6.3.1 工程類別 本項(xiàng)目是由主樓及附屬設(shè)施多層建筑組成綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。 6.3.2 總體布局 本工程設(shè)有一棟樓，總建筑面積 11082 平方米；建筑類別二類；高層居民住房和地下停車庫(kù)防火等級(jí)六級(jí)，停車場(chǎng)防火等級(jí)二級(jí)。 6.3.3 平面布置 居民用房設(shè)置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、地下車庫(kù)等。 6.3.4 剖 面設(shè)計(jì) 在一層設(shè)計(jì)成入戶平臺(tái)和臨街商業(yè)門面及會(huì)所的入口大廳，每個(gè)商業(yè)門面均帶有獨(dú)立的衛(wèi)生間，二層設(shè)計(jì)成商務(wù)會(huì)所，地下室設(shè)計(jì)成地下停車場(chǎng)，商務(wù)會(huì)所及本樓的輔助功能用房，這樣有利于增加該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 住宅設(shè)計(jì)：遵循大廳、大主臥、大陽(yáng)臺(tái)的原則，滿足小康住宅各項(xiàng)指標(biāo)要求，體現(xiàn)安全的居住、寬敞的居住、詩(shī)意的居住等居住理念。戶型設(shè)計(jì)在滿足各種住宅功能的同時(shí)力求具有超前意識(shí)。提供居住、生態(tài)環(huán)保、景觀住宅等新概念。力求全方位多視角滿足生活品質(zhì)要求。 6.3.6 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 根據(jù)城市道路及建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ50-2001 第 4 條：所有入口及人行道設(shè)置提示盲道。具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工；根據(jù)城思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 22 市道路及建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ50-2001 第 7 條：所有入口及室外踏步單邊均設(shè)置殘疾人坡道，所有坡道寬度 1.2 米坡度 1 ： 12，具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工。 6.3.7 立面設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)該項(xiàng)目從上至下錯(cuò)落有致，至上而下而下分別為居民住房、商業(yè)樓層、停車場(chǎng)。 6.4 結(jié)構(gòu)方案 6.4.1 工程設(shè)計(jì)采用的規(guī)程規(guī)范 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 （ JGJ3-2010） 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) (GB50223-2008) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 6.4.2 自然條件 場(chǎng)地地質(zhì)較穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。 6.4.3 地震設(shè)防 本項(xiàng)目為 XX 舊城改造工程，屬于丙類建筑工程按六度進(jìn)行抗震設(shè)防，本建筑的結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為三級(jí)。 6.4.4 結(jié)構(gòu)形式 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)的自然條件及建筑物的平面布置的特點(diǎn)，擬采用現(xiàn)澆思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 23 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)擬采用擴(kuò)展基 礎(chǔ)。 6.5 給排水及消防 6.5.1 編制依據(jù) 1、 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2009(2009 年版） 2、 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-95(2005 年版） 3、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50016-2006 4、 全國(guó)民用建筑給水排水工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施（ 2009 年版） 5、 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50013 2006 6、 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50014 2006 7、 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50067-97） 8、 各專業(yè)提供的有關(guān)資料及建設(shè)單位要求 9、 其它相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及 規(guī)定 6.5.2 編制范圍 1.本工程室內(nèi)給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 2.本工程紅線以內(nèi)室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 6.5.3 給水 該建筑給水由市政給水系統(tǒng)直接供水。 6.5.4 污水排 放 該建筑排水直接排放至市政污水管網(wǎng)。 6.5.6 污水處理 污水先排入小區(qū)主排水管道經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水排水管網(wǎng)。 6.5.7 消防 1、室內(nèi)消防給水工程 室內(nèi)消火栓用水量 40L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)。 室內(nèi)消火栓給水采用區(qū)域集中高壓供水，系統(tǒng)由地下水池、消防水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 24 2、室外消防給水工程 消防給 水采用生活、生產(chǎn)、消防合一制，在主干管環(huán)網(wǎng)上布置室外消火栓，其間距不大于 120 米設(shè)置。 室外消防用水量為 40L/S，同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù) 1 次，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)。 3、建筑滅火 根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范，在必要的部位設(shè)置氣體滅火裝置。 6.6 供配電及弱電 6.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)和供電特征 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ16-2008 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50054-95 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50057-94（ 2000 年版） 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50034-2004 10Kv 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50053-94 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50052-2009 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50045-95(2005 年版 ) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50016-95(2005 年版 ) 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50067-97 通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50055-93 民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB 50198-94 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50116-98 智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50314-2006 綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50311-2007 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 25 有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB 50200-94 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 .房屋建筑部分 （ 2009 版）； 建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 （ 2008 版）； 6.6.2 用電負(fù)荷 按照變壓器盡量接近負(fù)荷中心和便于運(yùn)行管理的原郵電部，擬于小區(qū)轉(zhuǎn)換層內(nèi)設(shè)置變配電所，采用 TN-S 配電系統(tǒng)，本工程車庫(kù)及其他建筑的消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其它負(fù)荷為三級(jí)。 負(fù)荷指標(biāo)：住宅用電取 6KW/戶；商鋪用電取 60w/m2；車庫(kù)及配套建筑用電取 25w/m2。 供電電源：本工程擬采用由一路 10KV 線路供電 +消防負(fù)荷備用電源。 6.6.3 變 、 配電 線路敷設(shè)： 住宅配電電纜從變壓器低壓屏用電纜從電力管引入住宅強(qiáng)電井，然后用阻燃導(dǎo)線供電到每層樓層計(jì)量配電箱；商鋪和配套建筑用電從變壓器低壓屏用電纜穿電力管引至各棟商鋪電計(jì)量箱，然后用阻燃導(dǎo)線穿管供電到各用電商鋪；地下車庫(kù)設(shè)置分區(qū)配電系統(tǒng)，每個(gè)分區(qū)內(nèi)設(shè)配電箱。 動(dòng)力配電及控制設(shè)計(jì)： 1、生活泵、排水泵采用放射式配電，并采用水位自動(dòng)控制。 2、消火栓泵、噴淋泵采用雙電源雙回路放射式 配電，并在末端進(jìn)行自動(dòng)切換。消防水泵由就地 /遠(yuǎn)方（消火栓處和消防中心）控制；噴淋泵由手動(dòng) /自動(dòng)控制。 3、防排煙 風(fēng)機(jī)采用雙電源雙回路供電，并在末端進(jìn)行自動(dòng)切思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 26 換。并由就地 /遠(yuǎn)方（消防中心）手動(dòng)及消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制。 6.6.4 戶外供電及照明 在大樓屋頂處、四周、庭園內(nèi)，結(jié)合園林景觀工程做投光燈、路燈、庭園燈、草坪燈，電壓等級(jí)采用 220V,室外燈具選用半截光型或截光型配光燈具，選用緊湊型熒光燈、金鹵燈、高壓鈉燈光源，采取接觸器與時(shí)間繼電器配電箱集中控制。 6.6.5 防雷 本建筑為一類高層按二級(jí)防雷建筑考慮。 每棟樓設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)，帶淋浴設(shè)施衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 建筑采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻不大于 1 歐姆。各棟建筑接地系統(tǒng)互相連結(jié)，仝小區(qū)接地網(wǎng)聯(lián)成整體。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 TN s 制。在配電系統(tǒng)各級(jí)設(shè)電涌保護(hù)器。 6.6.6 弱電 小區(qū)內(nèi)設(shè)置語(yǔ)音通信系統(tǒng)，局域網(wǎng) (數(shù)寧 )通信系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)，根據(jù)本工程和全小區(qū)建筑面積，設(shè)置語(yǔ)音通信遠(yuǎn)端交換機(jī)站和局域網(wǎng)工作站。 通信容量，住戶按 1.5 對(duì) /戶計(jì)，其它場(chǎng)合按用途適量考慮，則語(yǔ)音通信容量為 150 對(duì) (包括公共及商業(yè)用戶 )，數(shù)字通信點(diǎn)為 150 點(diǎn) (包括公共及商業(yè)川 戶 )。 住戶每戶一條視頻線接入，其它場(chǎng)所按用途適量配置，則共有約有 100 個(gè)端口用戶 (包括公共及商業(yè)用戶 )。 小區(qū)住戶設(shè)置可視對(duì)講保安系統(tǒng)，住宅每戶考慮緊急報(bào)警裝置。地下車庫(kù)、商業(yè)及公共建筑的有關(guān)部門設(shè)置電視監(jiān)控保安系統(tǒng)，小區(qū)思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 27 設(shè)周界防越報(bào)警系統(tǒng)。因此全小區(qū)設(shè)一個(gè)消防保安中心。 智能系統(tǒng)線路，地下暗敷，室外采用地下 PVC 管道敷設(shè)，地下車庫(kù)內(nèi)采用封閉橋架敷設(shè)。 6.7 暖通、空調(diào) 6.7.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB 50019-2003）。 城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范（ GB 50028-2006） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB 50016-2006） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB 50045-95） (2005 年版） 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB 50067-97） 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ GB50189-2005） 車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ JGJ100-98） 其他相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的相關(guān)審查意見(jiàn)書 建設(shè)方提供的設(shè)計(jì)委托書、有關(guān)使用要求和設(shè)計(jì)技術(shù)要求。 各相關(guān)專業(yè)提供的圖紙及資料。 6.7.2 通風(fēng)、空調(diào)工程 1.因空調(diào)系統(tǒng)未確定具體空調(diào)形式，故不在本 次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。僅預(yù)留相應(yīng)動(dòng)力站站房等功能房間。 2.車庫(kù)通風(fēng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，車庫(kù)根據(jù)防煙分區(qū)情況采用機(jī)械排風(fēng)，自然補(bǔ)風(fēng)或機(jī)械排風(fēng)，機(jī)械補(bǔ)風(fēng)相結(jié)合的方式，該系統(tǒng)平時(shí)排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)排煙。送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的 50%。 3.柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，高溫?zé)煔飧呖张欧拧?思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 28 4.設(shè)備用房設(shè)獨(dú)立的機(jī)械排風(fēng)（局部設(shè)備房兼事故通風(fēng)）及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。 5.衛(wèi)生間通風(fēng)采用衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)排風(fēng)井排出。 6.各個(gè)公用衛(wèi)生間均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)裝置，集中排放濁氣。 7.廚房油煙、衛(wèi)生間濁氣、柴油發(fā)電機(jī)燃燒尾氣均通過(guò)各自的土建 豎井高空排放。 6.8 風(fēng)載設(shè)計(jì) 風(fēng)，經(jīng)過(guò)建筑物，往往正面為壓力，側(cè)面和背面為吸力?？梢?jiàn)各面上的風(fēng)壓力其實(shí)是不均勻的，有正有負(fù)。風(fēng)載體形系數(shù)其實(shí)就是這個(gè)各面上的風(fēng)壓力平均值和基本風(fēng)壓的比值。 1）風(fēng)載體形系數(shù)可根據(jù)房屋的體型按荷載規(guī)范中表格查找，如果體型與表中不同，可根據(jù)相關(guān)資料或進(jìn)行風(fēng)洞試驗(yàn)確定。 2）計(jì)算風(fēng)荷載對(duì)房屋的整體作用時(shí)，采用各個(gè)表面的平均風(fēng)載體型系數(shù)。 3）主體