商業(yè)地產(chǎn)的選址與市場(chǎng)分析

地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 商業(yè)地產(chǎn)的選址與市場(chǎng)分析 一、 商業(yè)地產(chǎn)： 1.1商業(yè)地產(chǎn)概念： 商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是“商貿(mào) +地產(chǎn)”。 1.2商業(yè)地產(chǎn)形式（按市場(chǎng)功能和建筑形態(tài)來(lái)劃分）： （ 1）底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街商鋪 （ 2）專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng) （ 3）整合性復(fù)合性的商業(yè)樓 （ 4）寫字樓 （ 5）步行街 （ 6）地下商業(yè)城（街） （ 7）購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL） （ 8）酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） （ 10）會(huì)展中心、會(huì)館、會(huì)所 （ 11）文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂(lè)城） （ 12）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所） （ 13）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場(chǎng)） （ 14）工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn) （ 15）旅游商業(yè)地產(chǎn) 1.3商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn) （ 1）開(kāi)發(fā)口岸的擇優(yōu)性（交通要道、臨街、周圍有巨大消費(fèi)群） （ 2）功能定位的差異性 （ 3）物業(yè)經(jīng)營(yíng)的多樣性（出售、出租、又租又賣、零售整租、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)） （ 4）業(yè)態(tài)組合的復(fù)雜性 （ 5）主力品牌的號(hào) 召性 （ 6）裝修配置的層次性 （ 7）保值增值的可靠性（土地增值、裝修、商業(yè)經(jīng)營(yíng)） （ 8）抵押融資的變現(xiàn)性 （ 9）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 10）服務(wù)管理的專業(yè)性（物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理） 二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查： 2.1商圈（ trade area）概念： 商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說(shuō)成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來(lái)自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。 2.2商圈的劃分： 任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。 次級(jí)商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 注：核心商圈（ primary trading area）約占 50% 70%的人流量 次級(jí)商圈（ secondary trading area）約占 15% 20%的人流量 邊際商圈 (fringe trading area)約占 10%左右的人流量 2.3不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量： （一）核心商圈： 1、步行 20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?2、騎自行車 20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?3、步行 10 分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?4、乘坐小汽車 20 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?（二）次級(jí)商圈： 1、步行 20 30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?2、騎自行車 20 30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3、步行 10 分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?4、乘坐小汽車 20 40分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?（三）邊際商圈： 1、步行 20 30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?2、步行 10分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?3、乘坐小汽車 40 60分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?2.4商圈調(diào)查的目的： 調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： （ 1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變 相及生活形態(tài)等； （ 2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)； （ 3） 分析商圈是否重疊 （ 4） 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)幾家店； （ 5） 找出商圈內(nèi)的障礙： A、 道路設(shè)施不便 B、 人口擁擠 C、 人口過(guò)度擁塞 （ 6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況 （ 7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品， 及停車場(chǎng)是否寬廣等。 三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法 ； 3.1商圈范圍劃分確定： 如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)： 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 1） 商圈范圍： A、 集中型商圈： 核心商圈半徑在 2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在 2000米 5000米之間，邊際商圈在 5000米以外； B、 分散型商圈： 核心商圈半徑在 500米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在 500米 1000米之間，邊際商圈在1000米以外； （ 2） 馬路之分界、凡超過(guò) 40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島 阻隔、主要干道 （ 3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈 （ 4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （ 5） 安全島之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （ 6） 大水溝之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （ 7） 單行道之阻隔，人潮流動(dòng)不而易劃分成不同的商圈 （ 8） 人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。 3.2商圈界定之方法： （一）同心圓法： 一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（商場(chǎng)）的服務(wù)范圍可以用同 心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定： 1、 用人口密度變化確定： 如果人口規(guī)模 M1、 M2 半徑 R1、 R2 不同圓之間變化率： P1=(M2/.R2.R2-M1/.R1.R1)/(M1/.R1.R1) P R2 R3 R4 R5 R(半徑 ) 2、 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍： 商品消費(fèi) C （ C2-C1） /C1 （ C3-C2） /C2 （二）行車時(shí)間法： 消費(fèi)（購(gòu)物）習(xí)慣： 駕車 5 10分鐘去目的地購(gòu)物 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 影響因素： 1、受障礙物影響較大 2、行車速度 3、不同地區(qū)的購(gòu)物習(xí)慣、如偏好行車 （ 5 10分鐘 10 15分鐘 15 20分鐘） （三）路線調(diào)查法： 根據(jù)開(kāi)發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口 、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。 市場(chǎng)分析調(diào)查的內(nèi)容： 市場(chǎng)服務(wù)區(qū) 內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里 人口規(guī)模 人 人 人 人 居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶 平均家庭收入 元 元 元 元 人均收入 元 元 元 元 商品購(gòu)買力 （四）用 COMPASS法則來(lái)確定： 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對(duì)兩個(gè)地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性 只由兩個(gè)地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。 如兩個(gè)商業(yè)場(chǎng)所 a 和 b（例如零售商場(chǎng)，購(gòu)物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會(huì)受到兩個(gè)場(chǎng)所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問(wèn)題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定 a 和 b 之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個(gè)點(diǎn)。從廣義上講，這個(gè)問(wèn)題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所（姑且稱之為 b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所 a吸引的傾向。 公式： da=d/(1+ (q)ª 有效交易距離 雷利定律 交易中心 =d/(1-q) 有效半徑 =d . (q)ª；/(1-q) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 a,b=兩處交易場(chǎng)所的名稱（給較大的場(chǎng)所定名為 a） da=a場(chǎng)所到 b場(chǎng)所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)） d=a和 b兩處場(chǎng)所之間的實(shí)際距離 Sa,Sb=場(chǎng)所 a和場(chǎng)所 b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 取 SaSb q= Sb/Sa兩處場(chǎng)所的規(guī)模的比率。 ª；=1/2 例如：兩個(gè)超市 a和 b分別擁有 25萬(wàn)平方米和 5萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積，他們對(duì)于其他商場(chǎng)隔絕（也就是附近沒(méi)有大型商場(chǎng)），來(lái)往聯(lián)商場(chǎng)間的途中時(shí)間平均為 1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。 Sa=25萬(wàn)平方米 ,Sb=5萬(wàn)平方米，且 d=1km。 那么， q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª；=0.45 da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米處 (有效交易距離 ) 該圓的中心為從超市 a到超市 b d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處 該圓的半徑為 d . (q)ª；/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處 COMPASS法則的限制： 1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 2、 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。 四、商圈市場(chǎng)需求分析 4.1比率 人口相乘法 （ 1）原理：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是 2.6平方米 /人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?2.6就是市場(chǎng)需求總量。 （ 2） 方法： 市場(chǎng)需求潛力 =總需求量 調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場(chǎng)需求潛力 大于 0 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 有開(kāi)發(fā)空間 ； 具有開(kāi)發(fā)可行性。反之無(wú)開(kāi)發(fā)空間。 4.2 單位零售房產(chǎn)面積 商品零售額比率比較法： （ 1）原理：首先統(tǒng)計(jì)在這個(gè)商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（ TRS），然后統(tǒng)計(jì)零售房產(chǎn)總面積（ TS），對(duì)商品進(jìn)行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（ TRSi），以及零售面積（ TSi） step1: 統(tǒng)計(jì)商品零售總額（ TRS） 統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)總面積（ TS） step2: 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售總額（ TRSi） 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售面積（ TSi） step3: TRS/TS TRSi/TSi step4: 比較： if TRSi/TSi 大于 TRS/TS then 開(kāi)發(fā)某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性 原因： 相對(duì)于市場(chǎng)上的 平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營(yíng)業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)就顯得比較擁擠，因此就需要開(kāi)發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。 if TRSi/TSi 小于 TRS/TS then 無(wú)開(kāi)發(fā)可能性 原因： 相對(duì)于市場(chǎng)的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營(yíng)業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場(chǎng)供 給充足，所以說(shuō)這類房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不具有可行性。 4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度指數(shù)法（ POWER RATIO） （ 1） 原理 : 在一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，這個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)又可以劃分為若干個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)之間就存在競(jìng)爭(zhēng)，那么通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的分析，可以找出各地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場(chǎng)的飽和狀況就決定了某個(gè)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力或者可行性。 （ 2） 方法： step1: 單元區(qū) i零售房產(chǎn)存量的百分比 單元區(qū) i零售房產(chǎn)總面積 /城市市場(chǎng)區(qū)零售房產(chǎn)總面積） 100% step2: 計(jì)算單元區(qū) i的家庭數(shù)量百分比 （單元區(qū) i家庭總數(shù) /城市家庭總數(shù)） 100% step3: 家庭零售業(yè)房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率 =a 單元區(qū) i零售房產(chǎn)存量百分比 /單元區(qū) i家庭數(shù)量百分比） 100% step4: 單元區(qū) i家庭收入均值百分比 （單元區(qū) i家庭收入均值 /城市平均家庭收入均值） 100% step5: 計(jì)算 POWER RATIO（ PR）： （單元區(qū) i 家庭零售房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率百分比 /單元區(qū)i家庭收入均值百分比） 100% （ 3） 意義： step1: if PR100%， then 表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較低，但是零售房產(chǎn)面積存量偏高。零售房產(chǎn)面積相對(duì)于家庭收入而言過(guò)多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。 Step2: if PR100%, then 表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較高，但是零售房產(chǎn)面積存量偏低，零售房產(chǎn)處于不飽和狀態(tài)，有開(kāi)發(fā)的必要性。 Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。 （ 4） 影響因素： 1、 時(shí)間變化：在一個(gè)城市中有很多二級(jí)市場(chǎng)區(qū)，各個(gè)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)的零售房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是處于變化之中的。有的市場(chǎng)區(qū)可能有新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有的市場(chǎng)區(qū)可能有建筑物的拆除。因此，由于各個(gè)單元區(qū)之間的零售房產(chǎn)處于變化的，因此 PR也會(huì)隨時(shí)間變化。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2、 消費(fèi)習(xí)慣：不同的單元區(qū)它的居民的消費(fèi)習(xí)慣可能不同，有的單元區(qū)居民的傾向和家庭收入不同，喜歡購(gòu)物；有的單元區(qū)的居民相對(duì)于消費(fèi)的心理沒(méi)有那么強(qiáng)烈。這樣也會(huì)影響 PR，消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域，零售房產(chǎn)相對(duì)較小，不強(qiáng)的區(qū)域 ，零售房產(chǎn)相對(duì)較多。 （ 5） 應(yīng)用 PR法做城市零售市場(chǎng)需求分析的一些要求： 1、 首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級(jí)市場(chǎng)零售房產(chǎn)需求的調(diào)查； 2、 商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致； 3、 一級(jí)市場(chǎng)也就是說(shuō)城市作為整體的一個(gè)市場(chǎng)要處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。 （ 6） 實(shí)例： 設(shè)一個(gè)有 9.2萬(wàn)人口的城市，平均家庭規(guī)模 4.5人，有關(guān)人口、家庭的基本數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目 總計(jì) 東南區(qū) D1 南區(qū) D2 西南區(qū) D3 市中心 D4 人口規(guī)模 92356 21023 11377 9878 13445 家庭（個(gè)） 20500 4672 2500 2200 2980 平均家庭收入 38569 34897 38677 40667 41009 零售存量 1862538 257455 226870 198568 367694 Step1: 統(tǒng)計(jì)單元區(qū) i 類零售業(yè)房產(chǎn)面積存量、家庭數(shù)、家庭收入均值 占城市中兩的百分比 項(xiàng)目 東南 D1 南 D2 西南 D3 市中心 D4 零售存量百分比 13.8% 12.2% 10.7% 19.7% 家庭數(shù)百分比 22.8% 12.3% 10.7% 14.6% 平均家庭收入百分比 90.5% 100.3% 105.4% 106.3% Step2:統(tǒng)計(jì)區(qū)間差異系數(shù)： D1 D2 D3 D4 60.5% 99.2% 100% 134.9% Step3:計(jì)算 PR值（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度指數(shù)） D1 D2 D3 D4 66.9% 98.9% 94.9% 126.9% Step4:應(yīng)用： 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 假設(shè)在城市西南區(qū)（ D3）開(kāi)發(fā) 2萬(wàn)平方米的零售房產(chǎn)是否可行？ 西南區(qū)（ D3）的 PR=94.9%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開(kāi)發(fā)可行性。 198568平方米 /94.9%=209239平方米 209239-198568=10671平方米（西南區(qū)還有開(kāi)發(fā)的空間） 假設(shè)在市中心開(kāi)發(fā) 2萬(wàn)平方米是否可行？ 市中心（ D4）的 PR=126.9%，市中心處于過(guò)飽和狀態(tài)，無(wú)開(kāi)發(fā)空間。 目前 D4區(qū)域相對(duì)“多余”的面積是： 367694/126.9%=289751平方米 367694-289751=77943平方米（相對(duì)多余面積） 五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體位置或市場(chǎng)區(qū)的選擇，從兩個(gè)方向來(lái)進(jìn)行： 一是從消費(fèi)者角度看，最佳市場(chǎng)區(qū)位 零售磁力模型（ Huff概率模型）；二是從開(kāi)發(fā)商的角度看，分析市場(chǎng)區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。 5.1零售磁力模型（ Huff概率模型） （ 1）原理： 消費(fèi)者在一個(gè)城市之間去購(gòu)物，是在不同的零售店 之間進(jìn)行選擇，那么這種選擇主要受到兩個(gè)因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。消費(fèi)者去某一個(gè) SHOP購(gòu)物的概率與距離成反比，與規(guī)模成正比。 （ 3） RGM模式（ Retail Gravity Model） 假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者 i，如果去一個(gè)商場(chǎng) Sj 購(gòu)物，那么該消費(fèi)者去購(gòu)物的概率 Pij 是多少 ? Dij(距離 ) 消費(fèi)地（ i） (商 j1) Pij=(Sj/ Dijª /(S1/D11ª；+Sj/ Dijª Sj=營(yíng)業(yè)面積（營(yíng)業(yè)規(guī)模） ª；=經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Dij=i到 j 的距離 （ 4） 計(jì)算方法： 1、 計(jì)算 i到 j 的距離 2、 利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對(duì)待。 3、 ª；經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 消費(fèi)者對(duì)距離的敏感系數(shù) A、 一般來(lái)說(shuō) ª；=2 B、 如果 ª； 2，消費(fèi)者認(rèn)為距離較遠(yuǎn)，他會(huì)降低去某個(gè) SHOP購(gòu)物的概率 C、 如果 ª；2，消費(fèi)者在直觀上感覺(jué)距離較近，他會(huì)增加去某個(gè) SHOP購(gòu)物的概率 D、 ª；經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 消費(fèi)者對(duì)距離的敏感系數(shù)的影響因素： 不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。比如說(shuō)山區(qū)的人口對(duì)距離的敏感性就較低。 （ 5） 評(píng)價(jià)： 1、 Huff 概率模型告訴我們的是消費(fèi)者選擇到某個(gè)商場(chǎng)去購(gòu)物的概率，用這樣的概率乘以消費(fèi)者在商場(chǎng)每種商品的消費(fèi)支出，就可以推算商場(chǎng)總的銷售額，進(jìn)而通過(guò)人口再推算整個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。 2、 模型的局限性： 假設(shè)條件是單一的。 （ 6） 應(yīng)用實(shí)例： 假設(shè)：一個(gè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)有三個(gè)服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為 400， 600， 30