大悟金色華府國際酒店項目可行性研究報告

大悟 金色華府 國際酒店 項目 可行性研究報告 大悟縣工程咨詢 公司 二 一 年 七 月 大悟金色華府國際酒店項目 可行性研究報告 編制單位： 大悟縣工程咨詢 公司 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 注冊咨詢師 :于 輝 項目編制負(fù)責(zé)人：汪圣明 參加編制人員：黎文舉、毛順賢、陳文明 審 核：汪圣明 大悟金色華府國際酒店項目 目錄 第 I 頁，共 V 頁 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 項目概況 . 1 1.2 研究范圍及主要編制依據(jù) . 1 1.3 可研報告主要結(jié)論 . 2 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 . 7 2.1 項目建設(shè)的背景 . 7 2.2 項目建設(shè)的必要性 .10 第三章 項目區(qū)域概況 .12 3.1 大悟縣概況 .12 3.2 總體規(guī)劃概要 .14 第四章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 .16 4.1 需求分析 .16 4.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .21 第五章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 .22 5.1 建設(shè)場地 .22 5.2 建設(shè)條件 .22 5.3 工程前期工作情況 .24 第六章 土建工程方案 .25 6.1 設(shè)計依據(jù) .25 6.2 總平面設(shè)計 .25 大悟金色華府國際酒店項目 目錄 第 II 頁，共 V 頁 6.3 建筑設(shè)計 .27 6.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計 .30 第七章 安裝工程方案 .33 7.1 給水排水設(shè)計 .33 7.2 燃?xì)庠O(shè)計 .36 7.3 暖通空調(diào)設(shè)計 .37 7.4 強(qiáng)電設(shè)計 .42 7.5 弱電設(shè)計 .46 第八章 消防設(shè)計 .51 8.1 總體消防 .51 8.2 建筑消防 .51 8.3 消防給水 .52 8.4 消防暖通設(shè)計 .56 8.5 電氣消防 .57 第九章 節(jié)能節(jié)水 .61 9.1 設(shè)計依據(jù) .61 9.2 建筑節(jié)能 .61 9.3 電氣節(jié)能 .61 9.4 暖通節(jié)能 .61 9.5 節(jié)水措施 .62 第十章 安全與衛(wèi)生 .63 10.1 安全保護(hù) .63 大悟金色華府國際酒店項目 目錄 第 III 頁，共 V 頁 10.2 衛(wèi)生防疫 .65 第十一章 環(huán)境影響分析 .66 11.1 施工期影響分析 .66 11.2 建成后影響分析 .67 11.3 環(huán)境評價結(jié)論 .68 第十二章 項目實施進(jìn)度 .69 12.1 項目實施內(nèi)容和建設(shè)階段 .69 12.2 建設(shè)工期安排 .69 第十三章 招標(biāo)方案 .71 13.1 招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 .71 13.2 招標(biāo)方式 .71 13.3 招投標(biāo)相關(guān)要求 .72 13.4 評標(biāo)委員會的人員組成和資格要求 .73 13.5 招標(biāo)備案 .73 第十四章 投資估算及資金籌措 .74 14.1 投資估算的依據(jù)及說明 .74 14.2 投資估算 .74 14.3 項目總投資及單方造價 .74 14.4 資金來源 .75 14.5 資金使用計劃 .75 第十五章 財務(wù)分析 .76 15.1 財務(wù)分析的依據(jù)和方法 .76 大悟金色華府國際酒店項目 目錄 第 IV 頁，共 V 頁 15.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .76 15.3 服務(wù)規(guī)模 .77 15.4 生產(chǎn)成本估算 .77 15.5 營業(yè)收入與稅金估算 .78 15.6 財務(wù)分析 .79 15.7 財務(wù)分析結(jié)論 .81 第十六章 項目建設(shè)組織與管理 .82 16.1 項目組織機(jī)構(gòu) .82 16.2 工程質(zhì)量管理 .82 16.3 財務(wù)管理 .82 16.4 進(jìn)度管理 .82 第十七章 風(fēng)險分析及對策 .84 17.1 投資估算的風(fēng)險 .84 17.2 建設(shè)資金斷檔風(fēng)險 .84 17.3 銷售風(fēng)險 .84 第十八章 社會評價 .86 18.1 項目的社會影響分析 .86 15.2 與項目關(guān)系密切的主要群體分析 .86 18.3 主要社會效益分析 .87 18.4 負(fù)面影響與對策 .87 18.5 項目與所在地相互適應(yīng)性分析 .87 18.6 社會評價結(jié)論 .87 大悟金色華府國際酒店項目 目錄 第 V 頁，共 V 頁 第十九章 結(jié)論與建議 .88 19.1 結(jié)論 .88 19.2 建議 .88 附表： 附表 1： 借款還本付息計 算 表 附表 2： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 3： 總成本費用估算表 附表 4： 利潤及利潤分配表 附表 5： 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 6： 全部財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附圖： 項目總平面布置圖 大悟金色華府國際酒店項目 第 1 頁，共 96 頁 第一章 總 論 1.1 項目概況 1.1.1 項目名稱： 大悟金色華府國際酒店項目 1.1.2 項目性質(zhì)： 新建 1.1.3 建設(shè)地點： 大悟縣 興悟北路小區(qū)，北臨京珠連絡(luò)線，西臨興悟北路 。 1.1.4 業(yè)主單位 簡介 ： 項目業(yè)主 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是大悟 縣委、縣政府招商引進(jìn)的重點企業(yè)。法人代表陳銀波，男， 45歲，大專文化，經(jīng)濟(jì)師。 1982 年至 1993 年在鄂州市農(nóng)工商總公司任商場經(jīng)理， 1993 年至 1999 年在鄂州市地方志辦公室工作， 2000 年至2008 年在鄂州市興盛源房地產(chǎn)公司任總經(jīng)理，現(xiàn)任大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理。 1.2 研究范圍及主要編制依據(jù) 1.2.1 研究范圍 我公司受 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，對 大悟金色華府國際酒店建設(shè)項目 進(jìn)行可行性研究并提交 可行性研究 報告，其主要研究范圍包括：項目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方 案、投資估算及資金籌措、 財務(wù)分析、環(huán)境影響分析、 社會影響分析、 結(jié)論與建議等。 12.2 主要編制依據(jù) 大悟金色華府國際酒店項目 第 2 頁，共 96 頁 1、大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本項目申請報告的委托書； 2、國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)； 3、大悟縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要； 4、大悟縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項目用地土地預(yù)審意見書、規(guī)劃設(shè)計條件等； 5、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)審評方法與參數(shù) (第三版 )及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 6、根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及大悟華成 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。 1.3 可研報告主要結(jié)論 1.3.1 項目建設(shè)必要性 地處鄂北門戶的大悟縣，北眺中原大地，南瞰江漢平原， 107 國道、京廣鐵路擦肩而過，橫穿全境的京珠高速公路和大安線、黃土線、宋長線以及正在建設(shè)的石武高速鐵路等交通網(wǎng)絡(luò)使大悟的交通四通八達(dá)。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使大悟縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來灌投資，伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迅速崛起，風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向大悟，這對本來就比較薄弱 的大悟服務(wù)業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的四星級酒店已是勢在必行。 其必要性主要體現(xiàn)在： 大悟金色華府國際酒店項目 第 3 頁，共 96 頁 1、 項目的實施 是提升對外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 2、 項目的實施 有利于 大悟縣整體 經(jīng)濟(jì) 目標(biāo)的實現(xiàn) 。 3、 項目的實施是 提升大悟旅游服務(wù)設(shè)施和完善城市服務(wù)功能的需要 。 1.3.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目占地 21730平方米，是一座集酒店、會議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度 50 米 12 層，并在項目空地東北角設(shè)有職工宿舍。 總建筑面積 16300 ，其中：地上建筑面積 14720 ，地下建筑面積 1180 ，配套設(shè)施 400 。 1.3.3 工期安排 根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，建設(shè)項目實施計劃視工作順序及資金組織情況，建設(shè)期預(yù)計 18 個月， 即 2010 年 4 月 2011 年10 月。 1.3.4 投資估算、資金來源及使用計劃 1、投資估算 大悟金色華府國際酒店項目 總投資 10000 萬元，其中：第一部分建筑工程費用為 2874 萬元，第二部分 酒店設(shè)備及工、器具購安裝費5184 萬元，第三部分 其他費用為 1457.8 萬元，預(yù)備費為 287.4 萬元 ，建設(shè)期利息 117 萬元，流動資金 79.8 萬元 。按總建筑面 積 16300 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方造價 6134.97 元 /平方米。 2、資金來源 項目總投資 10000 萬元， 其中 業(yè)主自籌 7000 萬元，銀行貸款 3000大悟金色華府國際酒店項目 第 4 頁，共 96 頁 萬元 。 1.3.5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 1 建設(shè)指標(biāo) 1.1 地上總建筑面積（） 14720 1.2 地下總建筑面積（） 1180 1.3 配套設(shè)施（） 400 1.4 客房數(shù)（間） 110 1.5 停車位（輛） 70 1.6 建筑層數(shù)（層） 12 1.7 建筑高度（米） 50 2 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2.1 總投資（萬元） 10000 2.1.1 第一部分工程建設(shè)費用（萬元） 2874 2.1.2 第二部分酒店設(shè)備及工、器具購置安裝費（萬元） 5184 2.1.3 第三部分其他費用（萬元） 1457.8 2.1.4 預(yù)備費（萬元） 287.4 2.1.5 建設(shè)期利息 117 2.1.6 流動資金（萬元） 79.8 2.2 利潤指標(biāo) 2.2.1 達(dá)產(chǎn)量收入（萬元） 2680.9 2.2.2 達(dá)產(chǎn)量總利潤（萬元） 869.7 2.2.3 達(dá)產(chǎn)量凈利潤（萬元） 652.3 2.2.4 總投資收益率（ %） 8.69 2.2.5 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前（ %） 24.32 所得稅后（ %） 22.38 2.2.6 投資回收期 所得稅前（年） 6.92 所得稅后（年） 7.38 2.2.7 凈現(xiàn)值 所得稅前（萬元） 4408.1 所得稅后（萬元） 2824.96 大悟金色華府國際酒店項目 第 5 頁，共 96 頁 1.3.6 結(jié)論與建議 該項目建成后將成為大悟縣委縣政府定點接待單位和會議中心，項目的建設(shè)對于完善大悟縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動大悟縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有 重要的意義。 項目建設(shè)符合大悟縣城市總體規(guī)劃、大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對于推動大悟縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的作用，得到了大悟縣各界的大力支持。 項目建設(shè)條件良好，方案科學(xué)、可行，投資估算較為準(zhǔn)確，資金來源可靠，能夠保障項目順利實施。大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景，項目建設(shè)市場空間廣闊。 項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益明顯，全部投資內(nèi)部收益率所得稅前 24.32%，所得稅后 22.38%；投資回收期：所得稅前 6.92 年，所得稅后 7.38 年；凈現(xiàn)值：所得稅前 4408.1 萬元，所得稅后 2824.96 萬元。達(dá)產(chǎn)年利潤總額： 869.7 萬元；達(dá)產(chǎn) 年凈利潤： 652.3 萬元；總投資收益率： 8.69%。項目各效益指標(biāo)滿足投資預(yù)期要求。 從項目經(jīng)濟(jì)分析來看，該工程項目各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過規(guī)定要求。項目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財務(wù)生存能力，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，投資項目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來看是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發(fā)展政策，具有良好的社會效益，從總體上評價，項目投資可行。 項目進(jìn)行酒店建設(shè)，對于完善大悟縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動大悟縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有大悟金色華府國際酒店項目 第 6 頁，共 96 頁 重要的意義。 項目建設(shè)條件具備 ，社會效益明顯，是十分必要和可行的。 建議大悟縣發(fā)展和改革局批準(zhǔn)本可行性研究報告，以利于項目盡早組織實施。 大悟金色華府國際酒店項目 第 7 頁，共 96 頁 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 2.1 項目建設(shè)的背景 2.2.1大悟縣 2009年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2009 年大悟國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。 3、市場消費 繁榮，零售總額穩(wěn)增。 4、社會消費品零售總額累計完成 446.97億元，比去年同期增長15.9%，累計增幅與去年同期持平； 5、出口逐月回升，增速明顯加快； 6、市場物價微升，職工居民收入有所增加； 7、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 8、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 2.2.2大悟縣歷年酒店經(jīng)營情況分析 大悟金色華府國際酒店項目 第 8 頁，共 96 頁 大悟縣歷年賓館酒店客房出租率59.00%56.00% 57.00%60.60%53.30%62.50%64.30% 64.10%73%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%平均入住率 59.00% 56.00% 57.00% 60.60% 53.30% 62.50% 64.30% 64.10% 73%99年 2000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1、從 2003 年低谷期開始，大悟縣酒店的入住率逐年提升，在2007 年達(dá)到階段性頂峰； 2、 2003 年大悟縣酒店的入住率和 2002 年相比有較大 幅度的下降，其原因是受到 SARS的影響。 2.2.3大悟縣 2010年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2010 年，大悟酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1 4 月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”長假期間，大悟縣酒店開房率更高達(dá) 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 1、隨著融入武漢城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐漸建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來大悟進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 2、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對 局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大悟金色華府國際酒店項目 第 9 頁，共 96 頁 大； 3、經(jīng)過近幾年的宣傳，大悟縣的旅游和酒店業(yè)在大悟縣政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。 2.2.4大悟縣現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況分析 1、入住率分析 2007 年大悟縣酒店的年入住率仍然達(dá) 64，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70 90之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅 游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 2、酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達(dá)到 10層。 3、酒店管理公司分析 星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的大悟縣星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，大悟金色華府國際酒店項目 第 10 頁，共 96 頁 聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采 用自管或聘請顧問的形式管理。 2.2 項目建設(shè)的必要性 2.2.1項目的建設(shè)是提高接待規(guī)模和接待檔次的需要 大悟是全國著名的革命老區(qū)和將軍縣，孕育了徐海東、劉華清、聶鳳智等 100 多位共和國高級將領(lǐng)和領(lǐng)導(dǎo)人。周恩來、董必武、李先念、徐向前等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人曾在大悟留下光輝的戰(zhàn)斗足跡。大悟也是民國大總統(tǒng)黎元洪的故鄉(xiāng)。每年中央、省、孝感市各級領(lǐng)導(dǎo)來大悟指導(dǎo)、調(diào)研工作的頻率高，可大悟不能正常接待，還要繞道一百公里外的武漢、孝感食宿，客觀上增加了工作成本，急需一個高規(guī)格的接待環(huán)境。 到目前為止，大悟縣城還沒有一家能提供 高水平接待能力的酒店，而其他縣基本上每縣城都擁有一家四星級以上大酒店。從其他縣市的情況來看，興建一家四星級以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤滑作用。由于該項目是大悟縣委縣政府招商引進(jìn)的重點項目，所以大悟縣政府對本項目建設(shè)非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。 2.2.2項目的建設(shè)是促進(jìn)大悟旅游業(yè)發(fā)展的需要 發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴 隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進(jìn)入人們的生活。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，湖北 省大悟金色華府國際酒店項目 第 11 頁，共 96 頁 委、省政府在制定湖北省國民經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)戰(zhàn)略時，已將現(xiàn)代旅游業(yè)確定為今后培育壯大的支柱產(chǎn)業(yè)，加快旅游業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮我省旅游資源優(yōu)勢，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，已成為省委、省政府的重要工作之一。 大悟有著豐富的旅游資源，尤其是人文旅游資源更是別有特色，同時，國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，給大悟旅游業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)有力的生機(jī)，這為項目建設(shè)帶來了良好的契機(jī)。 2.2.3 項目的建設(shè)是進(jìn)一步提升城市形象和改善投資環(huán)境的需要 大悟是鄂北重 鎮(zhèn)，其豐富的旅游資源和良好的投資環(huán)境吸引著越來越多的客人前來旅游和投資，但是，大悟目前接待更高層次旅游和投資者的酒店不多，因此， 隨著 大悟經(jīng)濟(jì) 的不斷發(fā)展 和城市地位的不斷提升，建設(shè)一個能夠體現(xiàn)大悟城市地位和良好投資環(huán)境的窗口是非常必要的。金色華府國際酒店是 展示 大悟 形象的 重要 窗口， 其建設(shè)工程顯得尤其重要。 2.2.4項目建設(shè)能促進(jìn)大悟縣經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展 金色華府國際酒店的營業(yè)收入由住宿、會議、娛樂、餐飲及其他服務(wù)項目構(gòu)成，通過高檔次的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位消費。上述服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟(jì)的項目，均易獲得較好 的經(jīng)濟(jì)效益。同時金色華府國際酒店的建設(shè)可以為市民提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。 大悟金色華府國際酒店項目 第 12 頁，共 96 頁 第 三 章 項目區(qū)域概況 3.1 大悟縣概況 3.1.1 地理位置與區(qū)域范圍 大悟縣位于湖北省東北部，大別山西端，環(huán)水上游，東臨紅安，南接黃陂、孝昌，西連廣水，北望河南省的信陽、羅山、新縣?？h域南北長 48.8km，東西寬 42.2km，面積 1986km2。低山丘陵約占總面積的 88%。溪澗、河流交錯穿插，地形較為復(fù)雜，地形特征大 體上是“八山半水分半田”，是國家級貧困縣。縣城二郎店位于縣城西部，南距省會武漢 151 公里，西南距孝感市政府駐地 95 公里。大悟縣現(xiàn)轄 17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 359個村， 15萬農(nóng)戶， 63萬人。 3.1.2 氣候條件 大悟縣屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛、光照充足、無霜期較長，具有嚴(yán)寒酷暑短的氣候特征。大風(fēng)日數(shù)是全省最多地區(qū)，八級以上的大風(fēng)平均每年 25.6天。風(fēng)向 6-7 月偏南風(fēng)最多。其余各月為偏北風(fēng)，以東北風(fēng)向最多，頻率為 24%。 (1)氣溫 多年平均氣溫 15.9 16.1 極端最高氣溫 43.1 （ 1959年 8月 23 日） 極端最低氣溫 -16.5 （ 1977年 1月 30 日） (2)降水 多年平均降雨量 1113.7 大悟金色華府國際酒店項目 第 13 頁，共 96 頁 多年平均降雨日 103 天 (3)濕度 平均相對濕度 70% (4)雪 基本雪壓 0.4KN/ 多年最大積雪深度 280 毫米 (5)風(fēng) 風(fēng)向： 全年主導(dǎo)風(fēng)向為北 -北東風(fēng) 夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng) 平均風(fēng)速： 春季 3.0 m/s 夏季 2.8 m/s 秋季 2.4 m/s 冬季 2.7 m/s 基本風(fēng)壓： 0.3KN/ 3.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施條件 地處鄂北門戶的大悟縣，北眺中原大地，南瞰江漢平原， 107 國道、京廣鐵路擦肩而過，橫穿全境的京珠高速公路和大安線、黃土線、宋長線以及正在建設(shè)的石武高速鐵路等交通網(wǎng)絡(luò)使大悟的交通四通八達(dá)。 3.1.4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2008 年，大悟縣生產(chǎn)總值 51.93 億元，同比增長 14.9%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別比上年增長 5.0%、 20.3%、 17.6%；財政收入大悟金色華府國際酒店項目 第 14 頁，共 96 頁 3.17億元，同比增長 32.08%；全縣固定資產(chǎn)投資完成 29.65 億元，同比增長 50.97%；單位生產(chǎn)總值綜合能耗比 2006 年底降低 4.6%。全縣全部工業(yè)實現(xiàn)增加值 12.22億元，比上年增長 18.6%；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 9.27億元，比上年增長 30.4%。 3.2 總體規(guī)劃概要 3.2.1 功能定位與總體發(fā) 概況展規(guī)劃 2007年 11 月，武 漢理工大學(xué)設(shè)計研究院編制完成了大悟縣城市總體規(guī)劃 (修編 )2006 2020，確定大悟縣城市性質(zhì)為：大悟縣城區(qū)是鄂北交通樞紐，重點發(fā)展交通物流和資源加工業(yè)的山水園林宜居城市。 近期發(fā)展規(guī)模： 規(guī)劃期限 2006-2010 年 ,用地規(guī)模 11 平方公里 ,人口規(guī)模 11.5萬人。 3.2.2 發(fā)展目標(biāo) 1、用地布局規(guī)劃 近期居住用地主要選擇城北新區(qū)和城西南片區(qū)，均衡布局，建設(shè)新居住小區(qū)，配套中小學(xué)。疏散老城區(qū)人口，完善老城區(qū)改造。 新建縣級體育中心，占地 10 公頃，在城北片區(qū)和火車站片區(qū)建設(shè)商業(yè)區(qū)。 置換和搬遷城區(qū)中心地 段污染、閑置和破產(chǎn)企業(yè)，重點建設(shè)城西片區(qū)工業(yè)園和火車站倉儲物流區(qū)。 2、道路交通 大悟金色華府國際酒店項目 第 15 頁，共 96 頁 對外交通：近期建設(shè)孝感北站至廣水站的快速公路，建設(shè)麻竹高速大悟境內(nèi)戴灣至孝感北站一級公路，并延伸至大新，建設(shè)城區(qū)到火車站快速路、大新至廣水市孝子店的京珠高速連接 107 國道加密線，適時建設(shè)宣化至紅安七里坪的旅游公路。建設(shè)客運站。 城區(qū)交通：完成城北路網(wǎng)建設(shè)，啟動快速路工程。建設(shè)一中人行景觀橋。 規(guī)劃建設(shè)停車場 8 處；新建生活性貨物流通中心一處；新建火車站公交站場，占地 2.5公頃。 3、公共綠地 新建京珠高速入口帶狀公園，新建澴河濱 水綠帶，新建黑河和城東南涵洞入口及聯(lián)絡(luò)線黑河邊街頭綠地，建設(shè)黑河和水廠及五橋三處攔水景觀式橡皮壩。 4、電力電訊 新建大新 110kv變電站，新建工業(yè)園 110kv變電站。 新建火車站電信分局，新建工業(yè)園電信分局，占地均按 800-1000平方米預(yù)留控制。 新建數(shù)字電視工程，新建有線電視入戶工程。新建火車站郵件處理中心，占地按 0.15-0.2公頃預(yù)留控制。新建火車站郵件轉(zhuǎn)運中心，占地按 0.25公頃預(yù)留控制。 5、其它基礎(chǔ)設(shè)施 新建污水處理廠及垃圾處理廠。 大悟金色華府國際酒店項目 第 16 頁，共 96 頁 第 四 章 需求分析 與建設(shè) 規(guī)模 4.1 需求分析 4.1.1大悟酒店業(yè)現(xiàn)狀 1、從利好因素對大悟酒店業(yè)的支撐來看 隨著武漢城市圈“兩型”社會戰(zhàn)略的實施和東部沿海產(chǎn)業(yè)向中部逐步轉(zhuǎn)移，大悟作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來大悟投資、考察，另外隨著旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來大悟觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧大悟，將會給大悟的酒店帶來的滾滾客源； 其次，工業(yè)化密集型的“暈輪”效應(yīng)也衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是大悟酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的原因之一； 另外，大悟地處京珠、麻竹高速的交匯點，地理條件相當(dāng)優(yōu)越。相對于孝感、河 南信陽而言，同等級的酒店在大悟其價格要低很多，這個價格優(yōu)勢也吸引了大量消費者。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于大悟酒店行業(yè)。 2、從酒店經(jīng)營狀況來看 從經(jīng)營的角度來看，大悟 酒店 市場收入中，會務(wù)、 客房、餐飲和娛樂 四 大 收入 ， 特別是娛樂業(yè)，它已成為大悟一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了大悟一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。這是其他地方酒店市場所沒有的特征。 3、從酒店競爭能力來看 大悟金色華府國際酒店項目 第 17 頁，共 96 頁 大悟現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對落后。大悟酒店如林，但大多獨體建設(shè)、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；?、具有較高美 譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。 這是由大悟酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，大悟酒店業(yè)發(fā)展才不過四、五年的時間；另一方面，大悟酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了大悟酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競爭力的酒店還沒出現(xiàn)。 4.1.2大悟酒店消費者研究 經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就大悟范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利： 1、就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如高速公路 ）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動； 2、商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等； 3、完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要 -健身、游泳、桑拿、 KTV、美體、球類等等； 4、商務(wù)酒店對價格因素很敏感，因為商務(wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 大悟金色華府國際酒店項目 第 18 頁，共 96 頁 5、大悟商務(wù)酒店逆黃金周現(xiàn)象特別明顯。大悟擁有 眾多 的 企業(yè) ，這些企業(yè)的 老板、高級 管理人員的商務(wù)往來、業(yè)務(wù)談判沒有淡旺季之分 ， 因此 大悟 的酒店除了每年的春節(jié)生意較淡以外，其他時段酒店業(yè)務(wù) 都很多 。 但是在黃金周，由于大悟旅游資源缺乏深度開發(fā)，大量的人員外出旅游，于是就形成了大悟酒店業(yè)務(wù)逆黃金周的現(xiàn)象。 6、商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 5 分鐘車程，次級商圈為 5 分鐘車程，三級商圈半小時車程。 度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對它的要求有所不同： 1、從自然條件來說，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點； 2、度假酒店 因為遠(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 3、度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如球類運動、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要； 4、度假酒店業(yè)務(wù)對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議； 5、度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底 蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 4.1.3大悟酒店消費者特征 ： 大悟金色華府國際酒店項目 第 19 頁，共 96 頁 調(diào)查表明： 1、從職業(yè)角度看，大悟酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者； 酒店消費者職業(yè)分布圖1 1 .4 3 %8 .0 0 %8 .5 7 %3 8 .8 6 %8 .0 0 %4 .0 0 %1 1 .4 3 %0 .0 0 % 1 0 .0 0 % 2 0 .0 0 % 3 0 .0 0 % 4 0 .0 0 % 5 0 .0 0 %中級公務(wù)員高級公務(wù)員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他2、從籍貫角度看，大悟酒店消費者主要是來自豫浙 一帶以及本省的武漢、孝感、黃岡一帶，另外還有一部分是來自長三角的客人。這些客戶很多是因為自己在大悟擁有投資，或者是作為母公司派到大悟的高級管理人員；而來自長三角的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來大悟作商務(wù)逗留的；而且近年來受大悟酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為大悟酒店消費市場一支不可忽視的力量。 3、從入住酒店的時間上看，來自海外和長三角的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；省內(nèi)客戶因為是長駐大悟，一般在大悟都擁有自己固定的住大悟金色華府國際酒店項目 第 20 頁，共 96 頁 所，他們?nèi)ゾ频晗M時往往 在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高； 4、從消費偏好來看，一般來說，來自海外和長三角客戶更注重保健、休閑、安全與保密（水療、游泳、書吧），另外，因為體格的緣故，他們對房間的空間要求比較多一些；本省客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、 KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)； 5、另外，平均來講，大悟酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為省市政府部門的會議、考察、度假、旅游，大悟本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次這種消費機(jī)會； 6、從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育； 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費者文化程度分布圖7、從收入角度來看，大悟酒店消費者特征比較獨特：低收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而高收入階層在總數(shù)中所占比例非常少； 大悟金色華府國際酒店項目 第 21 頁，共 96 頁 4 1 . 0 3 %3 2 . 0 5 %2 3 . 0 8 %2 . 5 6 % 1 . 2 8 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %0 - 1 萬 1 - 5 萬 5 - 1 0 萬 1 0 - 2 0 萬 20 萬以上消費者收入分布圖4.1.4項目檔次定位 ： 項目定位：白金四星級 1、到目前為止，大悟周圍縣區(qū)基本上都擁有本地的四星級大酒店，大悟?qū)儆凇爸胁克荨钡貐^(qū)，興建一座四 星級大酒店能彌補(bǔ)這個缺憾； 2、如果興建一座四星級大酒店，不僅可以彌補(bǔ)這種塌陷，而且可以把外出其他縣區(qū)消費的客人留在大悟，為大悟創(chuàng)造價值；如果興建一座低于四星級的酒店，則不僅很難抵擋住周圍縣區(qū)其他酒店的競爭，而且也不能保證能有效地參與本縣酒店市場的競爭； 4.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目占地 21730平方米，是一座集酒店、會議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度 50 米 12 層，并在