某地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF - Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 第一部分 項目概況 一、宗地位置 該 宗地 位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角 ，與 神農(nóng)大酒店和五華大酒店 隔路相望， 東距東塘商業(yè)中心約 2公里，西至湘江不到 2公里，南距省政府新址約 4公里，北臨長沙市新興的商業(yè)中心 候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅 3公里。周邊道路密布，交通發(fā)達，市政配套齊全，位置優(yōu)越。 二、宗地現(xiàn)狀 該地塊為長沙理工大學(xué)（原長沙市水利水電學(xué)校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學(xué)生宿舍、辦公樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部 騰空。地塊內(nèi)綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設(shè)施完善。地勢整體呈東高西低，落差最高處達 15 米，地質(zhì)狀況良好，適宜修建。 目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進行。 三、地塊周邊配套 宗地區(qū)位示意圖 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 項目北距新興的商業(yè)中心 候家塘約 1 公里，近年來，隨著省府南遷和城市化進程的加快，長沙南城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。 隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍體育中心、田漢 大劇院等休閑娛樂齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星級酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。 四、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點（要點）通知書（案卷號：20060845B2），確定規(guī)劃指標(biāo)如下： 1、建筑物退讓 東 ：退規(guī)劃道路邊線：多層 6米，高層 10米 西 ：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層 3米，高層 6.5 米 南 ：退用地紅線：多層 0.5H，高層 10+0.2H 北 ：退用地紅線：多層 0.5H，高層 10+0.2H 2、技術(shù)指標(biāo) 容積率 ： R2(住宅 ) 3.0， C2（ 商業(yè)商務(wù)） 6.5 綠地率 ： R2(住宅 ) 40%， C2（商業(yè)商務(wù)） 28% 建筑密度 ： R2(住宅 ) 24%， C2（商業(yè)商務(wù)） 42% 建筑高度 ： R2(住宅 ) 50 米， C2（商業(yè)商務(wù)） 80 米 3、用地面積 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints (2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF - Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 總用地面積 ：約 45933.75， 68.9畝 凈用地面積： 約 45070.06， 67.6畝 五、升值潛力預(yù)測 從宏觀來看 ， 經(jīng)歷了 國家新政對 房地產(chǎn)市場調(diào)控后，長沙 土地 市場也 步入調(diào)整階段 ， 土地配置市場化 程度日漸 提高， 土地總體供應(yīng)量日漸減少。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸 。 從中觀來看 ， 長沙城區(qū)存量土地 供應(yīng) 主要 來自 兩方面 ： 一是原有工業(yè)企業(yè) 、事業(yè)單位改制后處理的劃撥 用地， 二 是舊城改造用地。 如今，長沙市 二環(huán)線以內(nèi)的工業(yè)企業(yè)改制已完成 90以上，處置用地已 所剩無幾，因此，城區(qū) 存量土地 供應(yīng) 主要 集中 于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實施，拆遷成本大幅上漲， 導(dǎo)致 建設(shè)成本增加 ，舊城改造項目開發(fā)難度大，故而開發(fā)企業(yè)對舊城改造項目不愿問津。 由此可見，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開發(fā)周期和不可預(yù)見因素相對較少。在整個城區(qū)開發(fā)用地供應(yīng)緊張的局面下，該土 地升值潛力較大。 從宗地本身來看 ，地塊位于長沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路周邊交易土地相對位置圖 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints (2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF - Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 中段，連南接北，位置得天獨厚。宗地北臨侯家塘商圈，東接?xùn)|塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。本項目是城區(qū)內(nèi)少有的無拆遷且規(guī)模較大的地塊，操作相對簡單，不可控因素少，而隨著南城的進一步發(fā)展，該片區(qū)的升值潛力將進一步凸顯。 近期周邊土地掛牌交易情況 序號 宗地位置 成交日期 用地性質(zhì) 面積 畝 容積率 成交 單價 交地標(biāo)準(zhǔn) 1 芙蓉南路 1 號 2006.8.30 商住 79.5 商 4.8 住 3.2 191 水、電、路、通訊，完成拆遷 2 芙蓉中路 547號：原水泵廠 2006.9.22 商住 219 商 3.5 住 3.0 274 水、電、路、通訊，完成拆遷 3 勞動?xùn)|路 439號 2006.6.24 住宅 21.9 2.2 195 水、電、路、通訊，完成拆遷 備注 ：由于以上幾宗土地成交價都未含交易稅費；成交單價單位：萬元 /畝。宗地區(qū)位詳見周邊交易土地相對位置圖 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 第二部分 政策性風(fēng)險分析 近兩年時值國內(nèi)地產(chǎn)界的多事之秋，隨著“國八條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，引起了地產(chǎn)界的劇烈震蕩，許多中小開發(fā) 企業(yè)不堪重負，紛紛退出舞臺，大型開發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風(fēng)，如深圳萬科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團等，客觀上加速了開發(fā)企業(yè)的重新洗牌。 眾多購房者在地產(chǎn)新政面前，顯得猶豫不決，對出手時機的把握慎之又慎，樓市一度呈現(xiàn)出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風(fēng)，大有山雨欲來之勢，長沙也受全國大勢影響，成交量一度也出現(xiàn)小幅下挫。 然而，進入 2005 年 10 月以來，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機，房價依然居高不下，引起了建設(shè)部等相關(guān)部門的再度重視，“國八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。 綜合各階段政策 ，不難看出國家對房地產(chǎn)調(diào)控，已逐漸演變?yōu)閷Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)全過程的干預(yù)。 一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié) 新政強調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計劃， 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 。新政規(guī)定， 著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 ； 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng) ； 進一步完善土地儲備制度，依法制止 “炒買炒賣 ”土地行為 ， 加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管 。土地供應(yīng)采取市場化方式，招、掛、拍方式廣泛應(yīng)用。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 除此外，近期 財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通 知，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收 。根據(jù)專家估算，此項約增加開發(fā)成本 5-10%。 國家對地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加速開發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對高檔住房嚴(yán)格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調(diào)控的一大目標(biāo)。 二、銀根環(huán)節(jié) 如今，國內(nèi) 房地產(chǎn) 開發(fā) 項目中 ， 只有 約 30的自有資金， 其余資金基本靠銀行 貸款 ，客觀上將開發(fā)風(fēng)險大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行不良資產(chǎn)和 壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規(guī)貸款中滋生嚴(yán)重腐敗。對此，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴(yán)格，國家對銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴(yán)厲。 新政規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達 35%以上，開發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應(yīng)受到限制，對開發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。緊縮銀根可控制不良開發(fā)貸款，使資金集中到開發(fā)實力更強、方案更優(yōu)的項目上。 三、建設(shè)環(huán)節(jié) 強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。新政規(guī)定， 住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主 ； 嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè) ；加強 規(guī)劃 管理 。 鼓勵發(fā)展中小戶型住宅， 特別是 90 平米以下Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項目總面積的 70%以上。 近日，國家公布了目前最容易滋生腐敗的 10 大行業(yè)，一、二位分別是土地市場和城市規(guī)劃，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。因此，國家加強規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制建筑指標(biāo)，使開發(fā)項目與城市發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，規(guī)范了房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。 四、交易環(huán)節(jié) 新政規(guī)定，從 2006 年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，大大增加了房地產(chǎn)投機者的轉(zhuǎn)讓成本，使其無利可圖，客觀上抑制了投機性需求。 另外，大力加強房地產(chǎn)行業(yè)的誠信建設(shè)，完善房地產(chǎn) 行業(yè)誠信檔案和誠信公示制度，誠信檔案應(yīng)當(dāng)公示；對于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個人，主管部門應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評價時，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發(fā)項目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。 系列新政，使房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更加透明化、規(guī)范化，特別是交易稅費的增加，對投資者的需求抑制作用明顯。 五、持有環(huán)節(jié) 擬征收物業(yè)稅。 北京將在全市范圍內(nèi)開展房屋普查，摸清房屋權(quán)屬情況 ， 稅務(wù)專家對此表示，這意味著北京邁出了 物業(yè)稅 開征的第一步。 物業(yè)稅是指國家對于房屋所有者和承典人 (在一定時期內(nèi)擁有 )所征收的財產(chǎn)類稅收 ， 物業(yè)稅的征稅對象主要是持有房屋的居民個人和房地產(chǎn)開發(fā)商。不過，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開征的 ，其 除了明確Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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