




已閱讀5頁,還剩59頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 1 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制主持:田 娜 2011 年 3 月 3 日 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 2 目 錄 第一部分:項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 第一節(jié) 宗地位置分析 第二節(jié) 宗地現(xiàn)狀分析 第二部分:宏觀發(fā)展環(huán)境分析 第一節(jié) 駐馬店市城市規(guī)劃研究 第二節(jié) 上蔡縣城市發(fā)展?fàn)顩r研究 第三部分:房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策解讀 第一節(jié) 2010 年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀 第二節(jié) 2011 年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀 第三節(jié) 房地產(chǎn)政策預(yù)測 第四部分:上蔡縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 第一節(jié) 上蔡縣房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營現(xiàn)狀研究 第二節(jié) 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 第三節(jié) 上蔡縣典型樓盤調(diào)研 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場整體評價 第五部分:項(xiàng)目所在區(qū)域研究 第一節(jié) 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究 第二節(jié) 區(qū)域路網(wǎng)設(shè)置分析 第三節(jié) 周邊市政配套分析 第四節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 第六部分:項(xiàng)目問卷調(diào)查分析報(bào)告 第七部分:上蔡項(xiàng)目開發(fā)思路及前期定位 第一節(jié) 項(xiàng)目定位原則及理念 第二節(jié) 目標(biāo)客戶群定位 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 第四節(jié) 價格策略 第五節(jié) 項(xiàng)目營銷推廣概述 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 3 第八部分:項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則 第九部分:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 第十部分:項(xiàng)目結(jié)論及建議 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 4 前 言 受北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托,我策劃專案組擔(dān)負(fù)對北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目市場調(diào)研、項(xiàng)目地塊分析、項(xiàng)目規(guī)劃及可行性分析論證等方面的重要研究工作。 為此,我們以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度,對北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡秦相路項(xiàng)目進(jìn)行了充分的醞釀和周密部署,從宏觀到微觀、從定性到定量分析、由整體市場到競爭對手,緊緊圍繞我策劃專案組獨(dú)創(chuàng)的項(xiàng)目前期策劃四大基本流程(即“市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、可行性研究、設(shè)計(jì)任務(wù)書”四個階段)來科學(xué)的分解展開工作 ,力求全面的獲取市場咨詢、系統(tǒng)的整合產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢、深入的研究相關(guān)行業(yè)發(fā)展趨勢,零距離的貼近上蔡縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,把握上北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目在項(xiàng)目前期策劃中需要找到的 支撐點(diǎn) ,為尋找本項(xiàng)目的科學(xué)定位尋找 亮點(diǎn) ,為 投資者投資建設(shè)北京 科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目找到堅(jiān)實(shí)的市場決策數(shù)據(jù)。 故 本可研究報(bào)告不僅僅是從市場的角度來論證北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目的可行性,也是本項(xiàng)目全景策劃報(bào)和實(shí)戰(zhàn)操盤建議書。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 5 第一部分 項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 第一節(jié) 宗地位置分 析 北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目,位于上蔡縣秦相路與蔡都大道交叉口東北角,項(xiàng)目占地 5 畝。具體位置如下圖所示。 該項(xiàng)目地塊位于上蔡縣東城,距離上蔡縣政府辦公樓約 1000 米左右,交通便利。 第二節(jié) 宗地現(xiàn)狀分析 一、項(xiàng)目四周及地勢 項(xiàng)目地塊東為居住建筑物,西臨秦相路,北近加油站,南臨蔡都大道。該地塊兩面臨路,地勢平坦。 二、地塊有圍墻圍合,內(nèi)有建筑物,正在拆除,現(xiàn)堆滿建筑物垃圾。 三、經(jīng)查證,上蔡縣主要干道水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施完善。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 6 第二部分:宏觀發(fā)展環(huán)境分析 第一節(jié) 駐馬店市城市規(guī)劃研究 駐馬店城市規(guī)劃圖的編制表明,規(guī)劃部門先后完成了市工業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃、練江河改造規(guī)劃和一大批專業(yè)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃及舊城改造規(guī)劃。 2008 年以來,駐馬店城市規(guī)劃圖編制的過程,也體現(xiàn)了駐馬店市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法和市委、市政府的要求,加大了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制力度,全年共編制 73 個地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃,規(guī)劃編制面積 1280.35 公頃,為歷年之最,使該市中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率由不足 25%達(dá)到了 38%,為城市的建設(shè)和發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2009 年,駐馬店市要編制完成 25 個建制鎮(zhèn)總 體規(guī)劃、 55 個鄉(xiāng)總體規(guī)劃、 700個村莊建設(shè)規(guī)劃,任務(wù)相當(dāng)繁重。 在加快駐馬店市中心城區(qū)建設(shè)的同時,強(qiáng)化遂平縣、確山等縣的發(fā)展,積極加快上蔡、 汝南、 新蔡等縣城的發(fā)展,大力支持具備特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展。 第二節(jié) 上蔡縣城市發(fā)展?fàn)顩r研究 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 7 一、地理位置 上蔡縣位于河南省東南部,駐馬店地區(qū)偏東部,東經(jīng) 114。 6-114。 42、北緯 33。 4-33。 25之間,東西長 60 公里,南北寬 35公里,總面積 1529 平方公里,耕地面積 156.8 萬畝。現(xiàn)轄 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn), 145 萬人( 2006 年末),是一個平原農(nóng)業(yè)大縣。 上蔡縣歷史悠久,人杰地靈,文化燦爛,是古 蔡國 所在地,是秦相李斯 、漢相翟方進(jìn)的故里,海內(nèi)外蔡氏祖地,重陽文化的發(fā)祥地。 上蔡縣地理位置圖 二、行政區(qū)劃 全縣轄 4個街道、 6個鎮(zhèn)、 16 個鄉(xiāng):蔡都街道、蘆崗街道、臥龍街道、重陽街道、黃埠鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、洙湖鎮(zhèn)、黨店鎮(zhèn)、朱里鎮(zhèn)、華陂鎮(zhèn)、大路李鄉(xiāng)、無量寺鄉(xiāng)、邵店 鄉(xiāng)、五龍鄉(xiāng)、楊屯鄉(xiāng)、和店鄉(xiāng)、蔡溝鄉(xiāng)、塔橋鄉(xiāng)、齊海鄉(xiāng)、崇禮鄉(xiāng)、韓寨鄉(xiāng)、東岸鄉(xiāng)、東洪鄉(xiāng)、小岳寺鄉(xiāng)、西洪鄉(xiāng)、百尺鄉(xiāng)。縣政府駐蔡都鎮(zhèn)。 三、自然資源 上蔡縣所屬區(qū)域地勢平緩,西高東低。境內(nèi)有洪河、黑河、楊崗河等。年均降水量 883 毫米,年均溫 14.7。周(口)遂(平)、開(封)龔(家棚)、西(平)上(蔡) 3條省級公路過境。特產(chǎn)有邵店生姜、黃埠黃麻、上蔡白桃等。 四、特色產(chǎn)業(yè) 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 8 區(qū)內(nèi)初步形成了制鞋、面粉、化工等特色產(chǎn)業(yè),培育了榮光鞋、豫花面粉、尚品板材、澳祥皮革、豫上鐵鍋等一批知名品牌;全縣糧食產(chǎn)量 穩(wěn)居全國一百強(qiáng),花木總面積 5.6 萬畝,成為國家優(yōu)質(zhì)小麥種植基地和河南省三大花木種植基地之一。 五、旅游景點(diǎn) 上蔡縣有著得天獨(dú)厚的旅游資源,古跡名勝遍布縣境?,F(xiàn)存有“蘆崗擁翠”、“云護(hù)蓍臺”、“蔡河沉月”、“鴻隙現(xiàn)蓮”、“斯井雞鳴”、“景賢書聲”、“洪河夜雨”、“白云深處”八大古景,重點(diǎn)古跡有蔡國故城、白圭廟、伏羲畫卦亭、蔡侯玩河樓、孔子問津處、孔子曬書臺、光武臺、奎星樓、李斯墓、蔡侯墓。蔡國古城遺址為“國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位”,位于古城西城墻之上的蔡侯玩河樓,樓臺之上建有玉皇廟,神殿及拜殿臺,是歷代文人雅士聚 會之地,留下諸多膾炎人口的詩篇。蔡河之濱的白龜廟,蓍草蔥郁,白龜浮游。伏羲畫卦亭史稱造文字之先,創(chuàng)中華民族文明之始。 第三節(jié) 上蔡縣城市未來發(fā)展規(guī)劃研究 依據(jù)上蔡縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃及上蔡縣城市近期建設(shè)規(guī)劃( 2006-2010)的相關(guān)要求,上蔡縣城市發(fā)展依照“ 東 移北擴(kuò)”的思路,對上蔡縣城市建設(shè)重新規(guī)劃。 特別是在 2010 年政府報(bào)告中指出,按照“兩城一帶六大功能區(qū)”(建設(shè)新城區(qū)、改造老城區(qū);分步實(shí)施建設(shè)蔡國故城墻帶狀公園;統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)工業(yè)集聚區(qū)、科教文衛(wèi)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、商 業(yè)住宅開發(fā)區(qū)、文化旅游園區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū))的縣城規(guī)劃定位和布局,盡快完成縣城總體規(guī)劃修編,到 2020 年縣城規(guī)劃控制區(qū)面積達(dá)到 70平方公里,縣城人口達(dá)到 70 萬(截至 2007 年,縣城中心城區(qū)面積已達(dá)平方公里,全縣城鎮(zhèn)化率達(dá))。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 9 第四節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r研究 “十一五”期間,上蔡縣把省、市方針政策與上蔡縣實(shí)際緊密結(jié)合起來,發(fā)揮發(fā)展優(yōu)勢,挖掘發(fā)展?jié)摿?,按照“凝聚力量,夯?shí)基礎(chǔ),樹好形象,加快發(fā)展”的總體要求,全面實(shí)施四大戰(zhàn)略(開放帶動戰(zhàn)略、科教興縣戰(zhàn)略、人才強(qiáng)縣戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn) 略)全力推進(jìn)“三化”進(jìn)程(工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化),狠抓“三項(xiàng)建設(shè)”(項(xiàng)目建設(shè)、平安建設(shè)、作風(fēng)建設(shè))的發(fā)展思路,真抓實(shí)干,奮力趕超,加快建設(shè)富裕、開放、文明、和諧上蔡。 一、項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì) 上蔡縣圍繞皮革制鞋、糧油加工、板材加工、紡紗化工等支柱產(chǎn)業(yè),實(shí)施技術(shù)改造,提升科技含量,膨脹生產(chǎn)規(guī)模,培育產(chǎn)業(yè)集群,提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體競爭力。引導(dǎo)榮光鞋業(yè)、大程面粉、駿馬化工、華寶紡紗、尚品板材、澳祥皮革等骨干企業(yè)走新型工業(yè)化道路,增強(qiáng)實(shí)力,提高效益,真正成為引領(lǐng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。充分利用上蔡籍在外工作人員多、外出務(wù)工 創(chuàng)業(yè)成功人士多、蔡氏企業(yè)界英杰多的有利條件,以真摯的感情、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引他們回家鄉(xiāng)、回祖地投資興業(yè)。 全縣克服種種困難啟動了城東、城西和新莊、楊集 4個工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。目前,工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模,規(guī)劃面積達(dá) 9.5平方公里,建成標(biāo)準(zhǔn)化廠房 5.6萬平方米, 累計(jì)入住產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目 67個,完成投資 37.9億元。 二、現(xiàn)代農(nóng)業(yè) “十一五”期間,全縣堅(jiān)持實(shí)施了科技富民工程、糧食豐產(chǎn)工程和技術(shù)創(chuàng)新引導(dǎo)工程,不斷提高糧食生產(chǎn)科技創(chuàng)新能力,同時大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工企業(yè),培植了大程面粉、天宇面粉、恒豐 油脂等 50余家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。在重點(diǎn)抓好優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)玉米、優(yōu)質(zhì)小雜糧等種植的基礎(chǔ)上,突出抓好了瓜果蔬菜種植,繼續(xù)推廣間作套種、立體復(fù)種、塑膜溫棚等提高農(nóng)業(yè)比較效益的科學(xué)種田技術(shù),實(shí)現(xiàn)了糧食連年豐產(chǎn)豐收,“十一五”期間全縣糧食總量達(dá)到 46.6億公斤,比“十五”時期增加了 8.9億公斤,鞏固了糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣的地位。 按照“合理規(guī)劃、大戶開發(fā)、龍頭帶動”的思路,上蔡縣著力在穩(wěn)定規(guī)模、優(yōu)化品質(zhì)、擴(kuò)大銷售、提高效益上下工夫,培育花木重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 12個、重點(diǎn)村 112個、百畝以上種植大戶 100多個,總面積 9.5萬畝,年 產(chǎn)值 6億多元。上蔡縣還以標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)為突破口,把發(fā)展豬、雞、牛、羊等食草型、節(jié)糧型畜禽飼養(yǎng)作為富民興縣的支柱產(chǎn)業(yè)來抓,年出欄生豬 130.93萬頭、肉雞 400萬只,畜牧業(yè)年產(chǎn)值 13.85億元,占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá) 38。 三、改善民生 關(guān)注弱勢群體是改善民生的重中之重。上蔡縣著力構(gòu)建弱勢群體救助幫扶工作機(jī)制和長效機(jī)制,形成了以最低生活保障為基礎(chǔ),以扶貧、養(yǎng)老、住房、醫(yī)療 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 10 等為輔助,城鄉(xiāng)一體化、管理社會化的新型社會保障體系。 上蔡縣創(chuàng)新計(jì)劃生育獎勵扶助對象養(yǎng)老保障機(jī)制,在全縣 24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了計(jì)劃生 育托老中心,對全縣 60周歲以上的 1166名農(nóng)村計(jì)劃生育家庭獎勵扶助對象實(shí)行集中供養(yǎng)??h財(cái)政設(shè)立專項(xiàng)資金,對自愿入住計(jì)生托老中心的 239名獎扶對象進(jìn)行補(bǔ)貼,讓獎勵扶助對象享受五保老人同等待遇;對不愿入住計(jì)生托老中心的927名獎扶對象,除享受國家發(fā)放的每人每年 600元獎扶金外,縣里給予每人每年300元的生活補(bǔ)助,確保廣大獎扶對象安享晚年。 上蔡縣艾滋病防治幫扶、敬老院建設(shè)、計(jì)劃生育托老中心建設(shè)和農(nóng)村公路村村通、沼氣建設(shè)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療等一系列民生舉措的分步實(shí)施,得到了群眾的普遍歡迎。 四、文化產(chǎn)業(yè) 上蔡縣 的重陽文化、古蔡文化、李斯文化獨(dú)具特色,發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)有著豐富的資源、巨大的潛力和明顯的優(yōu)勢?!笆晃濉逼陂g,上蔡縣樹立了“文化立縣”、“文化興縣”的發(fā)展理念,著力打造自己的文化品牌,做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè),切實(shí)提升縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟實(shí)力。 上蔡縣大力實(shí)施文化興縣、文化名縣戰(zhàn)略,按照“經(jīng)營文化”的思路,把古城保護(hù)、文化振興、旅游發(fā)展整合到一個平臺上,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)文化繁榮發(fā)展。加強(qiáng)了與國內(nèi)外蔡氏宗親的交流,先后有 28個國家和地區(qū)的專家學(xué)者及蔡氏后裔來蔡尋根謁祖懇親,舉辦蔡氏宗親聯(lián)誼會、蔡氏文化研討會 30多次,搭建招 商引資新平臺,形成了獨(dú)特的“尋根經(jīng)濟(jì)”和蔡氏文化。舉辦了六屆中國上蔡重陽文化節(jié),通過推介使文化成為最具誘惑力的品牌。加快旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā),通過高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃,培育出了一批具有地方特色的個性文化精品景點(diǎn),吸引了大批游客來上蔡觀光、度假,文化旅游已成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn),顯示出強(qiáng)大的生機(jī)和活力。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 11 第三部分 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策解讀 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),縣級城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策,需要首先研究房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策,本次研究重點(diǎn)側(cè)重于 2010 年 415 新政以來的,一直到不久前 的 2011 年“國八條”。 第一節(jié) 2010年房地產(chǎn)政策出臺回顧 一、 2010 年 04 月 17 日 國務(wù)院 購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于 30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 二、 2010 年 04 月 20 日 銀監(jiān)會 銀監(jiān)會要求各銀行做實(shí)國家調(diào)控政策,加強(qiáng)土地儲備 貸款管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn);實(shí)行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房;各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。 三、 2010 年 04 月 20 日 保監(jiān)會 強(qiáng)調(diào)了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的“三不”原則,即不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)。明確要求在保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)辦法出臺前,未經(jīng)批準(zhǔn),保險(xiǎn)公司不得開展相關(guān)投資業(yè)務(wù)。 四、 2010 年 04 月 22 日 住建部 針對部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房存在的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到 位等問題,做出了有關(guān)規(guī)定。該通知規(guī)定,對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房,或者擅自改變住房用途且拒不整改的,將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回,并取消其在 5 年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 五、 2010 年 04 月 23 日 住建部、民政部、財(cái)政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部近日聯(lián)合發(fā)出通知,針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借,日常管理和維修養(yǎng)護(hù)資金不落實(shí),準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題,做出有關(guān)規(guī)定。明確廉租房家庭再購買其他住房的,應(yīng)當(dāng)辦理廉租 房退出手續(xù);對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置,違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為,可以收回廉租房。 六、 2010 年 05 月 07 日 國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見提出,鼓勵和引導(dǎo) 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 12 民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域。 七、 2010 年 05 月 19 日 國稅總局 為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作,國家稅務(wù)總局日前下發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,明確土地增值稅清算時收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等有。 八、 2010 年 06 月 01 日 國務(wù)院 國務(wù)院同意逐步推進(jìn)房 產(chǎn)稅改革。 在國家發(fā)改委這份長達(dá) 4000 多字的關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見中,關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅有“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革” 9 個字,意見中也沒有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步的細(xì)節(jié)。 九、 2010 年 06 月 12 日 住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 12 日正式對外發(fā)布,旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 十、 2010 年 06 月 18 日 住建部、國土部等六部門 國土部、發(fā)改委等 6部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知,要求各 地做好 2010-2012 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。力爭到“十二五”期末,人均住房建筑面積 13 平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。 十一、 2010 年 07月 10 日 國務(wù)院 國土部日前發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知,該通知,被認(rèn)為是繼 2004 年關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見后,國土部針對征地管理,出臺的最為全面的一個文件。 要點(diǎn) 各地每 2 至 3 年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,逐步提高征地補(bǔ)償水平。未及時調(diào)整的,不予通過用地審查 切實(shí)做好征地涉及的拆遷補(bǔ)償 安置工作,先安置后拆遷,堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為 十二、 2010 年 08月 02 日 國土部 國土資源部已將一份涉及全國 1457 宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會,銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中 80%的閑置土地可能被收回。 十三、 2010 年 09月 04 日 國務(wù)院 國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等 10 個城市土地利用總體規(guī)劃,標(biāo)志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。 十四、 2010 年 09月 27 日 多部委 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 13 以上當(dāng)?shù)丶{ 稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到 30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。 十五、 2010 年 10月 20 日 央行 中國人民銀行決定,自 2010 年 10 月 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn),由現(xiàn)行的 2.25%提高到 2.50%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn),由現(xiàn)行的 5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率 據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 十六、 2010 年 12月 25 日 央行 央行宣布,自 2010 年 12月 26 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn),一年期存款基準(zhǔn)利率升至2.75%,一年期貸款基準(zhǔn)利率升至 5.81%,其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。 第二節(jié) 2011年房地產(chǎn)政策出臺回顧 一、 2011 年 01 月 09 日 重慶市政府 重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié),開征高檔商品房房產(chǎn)稅。 二、 2011 年 01 月 19 日 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,審議并原則通過國有土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例 (草案 )。 三、 2011 年 01 月 21 日 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(以下簡稱條例)。條例自公布之日起施行。 四、 2011 年 01 月 26 日 國務(wù)院 “國八條” 出臺。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 第三節(jié) 房地產(chǎn)政策預(yù)測 房地產(chǎn)新 政的出臺正好是針對當(dāng)前遏制老百姓恐慌性購房心理,正當(dāng)其時?!皣藯l”房地產(chǎn)新政給當(dāng)前樓市打了三針“鎮(zhèn)定劑”,第一針是針對老百姓當(dāng)前的恐慌性購房心理打一針,國家傳遞出一個積極的信號,民生地產(chǎn)已經(jīng)在政府的主導(dǎo)下逐步落地,老百姓不必房價的非理性上漲;第二針是打給開發(fā)商的,呼吁開發(fā)商共同努力,協(xié)助政府讓樓市回歸理性,起碼開發(fā)商堅(jiān)持不再此時捂盤惜 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 14 售,趁亂漲價等助推樓市恐慌行為,這一針讓開發(fā)商回歸理性,不再恐慌;第三針是對地方政府的土地財(cái)政和地王頻現(xiàn)現(xiàn)象打了一針,地方政府堅(jiān)決貫徹“國八條”新政,讓樓市逐步原理恐慌依存的 土壤。 本策劃專案組觀點(diǎn): 2011 年房地產(chǎn)行業(yè)仍以維穩(wěn)為主。未來調(diào)控力度會依照中央經(jīng)濟(jì)工作會議主旨而動,主要集中在增加有效供給方面。加大土地供應(yīng)量、增加 普通商品住房供給,支持居民自住和改善購房需求,有助于擴(kuò)大居民消費(fèi)需求,增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 15 第四部分 上蔡縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 第一節(jié) 上蔡縣房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營現(xiàn)狀研究 一、上蔡縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 上蔡縣房產(chǎn)開發(fā)起步較晚,開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段,房產(chǎn)開發(fā)商品化程度低;房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運(yùn)作的體 制及環(huán)境,規(guī)模化的市場尚未形成;整體的營銷手段、傳播媒體對項(xiàng)目的包裝力度不夠,營銷水平落后;單位建設(shè)、私人建房普遍存在,房地產(chǎn)市場化的程度較弱,并且在售樓盤數(shù)量少。 上蔡房地產(chǎn)市場目前處于起步期,無論開、竣工面積,還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上,都處于較低水平,特別是開發(fā)商還不注重品牌 意思 的培育,違規(guī)操作的小區(qū)比比皆是。 目前市場上正建正售的樓盤有: 東城國際、 鵬宇 國際城、奎星嘉苑、麗景鴻城、美景天城、紫鼎苑、香港城、天倫現(xiàn)代城三期、金石 龍城御苑。 其中,天倫現(xiàn)代城三期余房 二十來套,美景天城多層售罄。 二、城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢分析 基于宏觀環(huán)境的影響,我國的房地產(chǎn)業(yè)近五年來發(fā)展迅猛,主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)整體素質(zhì)的提高及相應(yīng)市場價格的不斷上揚(yáng),必將帶動地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)。就上蔡縣現(xiàn)狀,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間,按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道,隨著建設(shè)步伐的加快,市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長,上蔡的房地產(chǎn)市場將蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展廣度;但這必須依附于市規(guī)劃建設(shè)的正常軌跡、對外經(jīng)濟(jì)往來、招商引資力度的加大。從 2010 年上蔡市政府報(bào)告上獲悉,2010 年上蔡的各個方面 均取得了顯著成效, 2011 年將加大市政規(guī)劃建設(shè)、招商引資,同時抓緊落實(shí)縣城總體規(guī)劃修編中“兩城一帶六大功能區(qū)”(建設(shè)新城區(qū)、改造老城區(qū);分步實(shí)施建設(shè)蔡國故城墻帶狀公園;統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)工業(yè)集聚區(qū)、科教文衛(wèi)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、商業(yè)住宅開發(fā)區(qū)、文化旅游園區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū))的縣城規(guī)劃定位和布局的工作任務(wù),努力實(shí)現(xiàn)到 2020 年縣城規(guī)劃控制區(qū)面積達(dá)到 70平方公里,縣城人口達(dá)到 70 萬。 本策劃專案組觀點(diǎn): 上蔡縣城市化發(fā)展趨勢不可阻擋,城市框架不斷拉大,人口不斷增加,必然會帶動城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,同時也相應(yīng)地促進(jìn)上蔡縣房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然城區(qū)發(fā)展以 “東移北擴(kuò)” 為主要思路,但現(xiàn)有城區(qū)的建設(shè)、改造也是城市發(fā)展工作的重中之重。因此,上蔡縣未來房地產(chǎn)業(yè)具備良好的前景,本案所處位置將會逐漸成為 未來 城 區(qū) 的主要的中心之一。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 16 第二節(jié) 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 上蔡縣目前商業(yè)市場總體經(jīng)營狀況良好,正在發(fā)展交通運(yùn)輸、餐飲娛樂、量販商貿(mào)超市業(yè)。初步形成了東西大街、南北街、主要經(jīng)營的量販?zhǔn)袌?;蔡明步行街主要集中餐飲?KTV 娛樂業(yè);秦相路南段主要為汽車美容業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 一、縣城商業(yè)主要集中在蔡候路、秦相路、蔡都大道、白云觀大道圍合的區(qū)域,特別是集中在 以東西大街、南北大街交匯區(qū)域,該區(qū)是上蔡縣商業(yè)中心,商品、服飾、百貨、量販、金銀首飾、日常用品、時尚用品等,該區(qū)域商品琳瑯滿目、種類齊全。 二、隨著上蔡縣城市規(guī)劃 向北區(qū)和西區(qū)發(fā)展 ,以及縣城消費(fèi)水平的提高,商業(yè)格局逐漸發(fā)生改變,商業(yè)分布也朝向東、北方向零散發(fā)展。 三、縣城人口 15萬左右,城區(qū)人口量占全縣總?cè)丝诘陌俜种?,總量少,外來人口較少,總體消費(fèi)能力有限。 第三節(jié) 上蔡縣典型樓盤調(diào)研 一、上蔡縣房地產(chǎn)板塊劃分 根據(jù)上蔡縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,將縣城房地產(chǎn)劃分為 5 個板塊,分別為東西大街板塊、蔡都大道 西路板塊、新區(qū)板塊、重陽大道板塊、白云觀大道北路板塊。 上圖為上蔡縣樓盤分布示意圖 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 17 (一)東西大街板塊 該板塊即為老縣城中心區(qū)板塊,該板塊處于縣城商業(yè)最繁華地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯、人口密集、生活便利、各項(xiàng)配套設(shè)施成熟完善;但是由于該區(qū)域位于老城區(qū),周邊環(huán)境比較嘈雜,街道狹小,生活環(huán)境差。 該板塊樓盤以東西大街沿線分布樓盤代表為:紫鼎苑、奎星嘉苑、香港城等。其中,紫鼎苑為該板塊區(qū)域占地面積最大項(xiàng)目,但是也僅有 33余畝,而且有將近一半的面積作為市政廣場,該樓盤一二層為商業(yè),社區(qū)最大亮點(diǎn)即市政廣場。相對其他板塊而 言,該區(qū)域樓盤居住度一般,主力戶型為 120-150 平米的三房兩廳,這些樓盤建筑形態(tài)多以小高層、高層為主,均價在 2850 元 /平米左右。由于良好的地理位置,消費(fèi)者認(rèn)可度高,受眾多消費(fèi)者的青睞。 (二)新區(qū)板塊 新區(qū)板塊,位于縣城蔡候路與秦相路交匯區(qū)域,屬縣城東北區(qū)域,是上蔡縣規(guī)劃建設(shè)的主要方向,部分政府辦公樓未來將移往該區(qū)域,前景比較明朗,發(fā)展前景巨大,同時居住生活環(huán)境較為良好。 該板塊沿秦相路沿線分布樓盤有:鵬宇國際城、美景天城等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。產(chǎn)品供給以多層、小高層為主,主力戶型在 120-145 平 米的三房兩廳,均價為 2600 元 /平米左右 ,該板塊社區(qū)占地面積相對較大,規(guī)劃品質(zhì)中高檔次,客戶多為中高層客戶,該區(qū)域樓盤檔次、品質(zhì)與上蔡縣未來核心行政區(qū)相符。 (三)蔡都大道西路板塊 蔡都大道板塊,位于上蔡縣西城區(qū),屬上蔡縣未來 城市化發(fā)展重要 區(qū)域之一。各項(xiàng)配套設(shè)施一般,但距離老城區(qū)中心較近,加上良好的未來發(fā)展前景,所以受到了置業(yè)者的認(rèn)可。人們對此區(qū)域的認(rèn)可度也很高,此板塊形象在上蔡縣人民心中有一定的地位。 該板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)有相對較大的景觀組團(tuán),產(chǎn)品主力為多層、小高層、高層,均價在 2600 元 /平米左右,主 力戶型在 115-140 平米三房兩廳。該區(qū)域分布天倫現(xiàn)代城、金石龍城御苑等。標(biāo)桿樓盤為天倫現(xiàn)代城,該樓盤也是上蔡縣眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿,也是上蔡縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)化、正規(guī)化的先驅(qū)和代表。該項(xiàng)目總用地面積 70929 平方米,總占地面積 21988.3 平方米,總建筑面積136808 平方米,建筑密度 30.7%,綠地面積 (含區(qū)內(nèi)水面 )30%,建筑層數(shù)六層加閣樓,臨街商鋪一層為框架,住宅部分為磚混結(jié)構(gòu),擬分三期建設(shè):一期工程擬建 14 幢,建筑面積 5.3 萬平方米;二期工程 11 幢,建筑面積 3萬平方米;三期工程 13 幢 ,建筑面積 5.3 萬平方米。項(xiàng)目總投資 1.5 億元人民幣。目前該樓盤三期余房十幾套。 (四)重陽大道板塊 重陽大道板塊,也稱為南環(huán)路板塊,位于上蔡縣城南。該板塊居住生活環(huán)境 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 18 優(yōu)雅,交通便利。但該區(qū)距縣城市中心較遠(yuǎn),各項(xiàng)生活設(shè)施配套十分缺乏,客戶對此區(qū)域認(rèn)可度相對其他板塊較為一般。 該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,目前分布樓盤為麗景鴻城。該項(xiàng)目產(chǎn)品小高層、多層,主力戶型為 115-145 平米三房兩廳,均價為 1900 元 /平米左右。 該區(qū)域樓盤目前雖少,但據(jù)了解,沿重陽大道南側(cè)大部分空地已經(jīng)出讓,未來房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必然增多,該區(qū)域前景潛力 巨大。 (五)白云觀大道板塊 白云觀大道板塊,位于上蔡縣西北。該區(qū)域較為荒涼、雜亂,距離縣城中心區(qū)也較遠(yuǎn),生活設(shè)施配套不完善。但該區(qū)域分布由河南東辰置業(yè)有限公司開發(fā)的東城國際房地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)品為高層及多層,主力戶型為 110-130 平米三房兩廳,均價在 2900 元 /平米左右。 該項(xiàng)目占地 79.817 畝,總建筑面積 115895.06 平方米,其中商業(yè)建筑面積8510.96 平方米,配套設(shè)施面積 1300 平方米,住宅建筑面積 106084.10 平方米,1114 戶,容積率 2.178,綠化率 38.2%,建筑密度 31.1%。由于該 項(xiàng)目相對較大的規(guī)模, 加之此區(qū)域也在縣城規(guī)劃發(fā)展的方向, 眾多客戶也認(rèn)可該區(qū)域項(xiàng)目的價值。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 19 二、重點(diǎn)樓盤分析 1、天倫現(xiàn)代城 樓盤地址 上蔡縣蔡都大道西段北側(cè) 售樓電話 6902555/999 售樓地址 上蔡縣蔡都大道西段 開 發(fā) 商 駐馬店市天倫置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 _ 建筑類型 多層 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 70929 平方米,總占地面積 21988.3 平方米, 總建筑面積 136808 平方米。 價 格 1993 元 / 銷售情況 三期僅余十幾套房源 主力戶型 110-143 平 米兩房兩廳 配 套 周邊配套:附近有上蔡縣招商局、國稅局、畜牧局、汽車美容店 社區(qū)配套:游泳池、水系景觀、智能安防、休閑廣場、音樂噴泉 綜合評價 該樓盤屬上蔡縣較為正規(guī)大規(guī)模開發(fā)高品質(zhì)、高景觀設(shè)計(jì)的社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者,客戶對該項(xiàng)目的認(rèn)可度較高。該社區(qū)內(nèi)配套齊全,物業(yè)管理到位。天倫現(xiàn)代城于 2007年開工興建,到 2008年底,二期工程完工。 4月 18日公開排號的是三期工程,也是最后一期工程。目前該樓盤三期僅余十幾套房源。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 20 2、東城國際 樓盤地址 上蔡縣城東北角蔡侯路東段北側(cè) 售樓電話 6933111 6934111 售樓地址 蔡候路 696 號(石像東南) 開 發(fā) 商 河南東辰置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 8 棟高層 15 棟多層 建設(shè)規(guī)模 占地 79.817 畝,總建筑面積 115895.06 平方米,其中商業(yè)建筑面積 8510.96 平方米,配套設(shè)施面積 1300 平方米,住宅建筑面積106084.10 平方米。 價 格 2900 元 / 銷售情況 一期棟小高層,已售 75%。 主力戶型 110-130 平米三房兩廳 配 套 周邊配套:蘇豫中學(xué)、華美小學(xué)、青少年活動中心、新華書店、規(guī)劃教育園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場。 社區(qū)配套:智能化系統(tǒng)管理、游泳池、休閑廣場、兒童游樂場、社區(qū)幼兒園。 綜合評價 該項(xiàng)目位于上蔡縣未來發(fā)展核心區(qū)域 之一 ,社區(qū)規(guī)劃高品質(zhì)、高檔次化。目前一期 8 棟多層正售,預(yù)計(jì)銷售 75%。小區(qū)規(guī)劃圍合結(jié)構(gòu),小區(qū)容積率 2.178,綠化率 38.2%,建筑密度 31.1%。該項(xiàng)目是上蔡縣招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目之一,該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 3、紫鼎苑 樓盤地址 上蔡縣政府北側(cè)(縣一小西側(cè)) 售樓電話 692511 6922655 售樓地址 上蔡縣電影院東側(cè) 開 發(fā) 商 河南久昌 益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑設(shè)計(jì):中科院建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì):上海市綠島園林設(shè)計(jì)有限公司 智能化設(shè)計(jì):深圳奧視威科技有限公司 建筑類型 2 棟高層 +2 棟小高層 建設(shè)規(guī)模 7 萬平米左右 價 格 均價在 3000 元 / 銷售情況 尚未正式銷售,將于 4月份開盤簽定合同 主力戶型 主力戶型 136-143 平米三房兩廳 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 21 配 套 該樓盤周邊生活配套齊全,附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販 等配套設(shè)施。 綜合評價 該項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚, 出 于城市中心地段,是駐馬店、上蔡縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng) 目,同 時 舊城改造樣板工程。在政府政策的指導(dǎo)下,該小區(qū)有一半的土地面積作為公益休閑廣場。該小區(qū)配套設(shè)施齊全,生活十分便利,但該項(xiàng)目由于位于市中心,居住舒適度較為一般。 4、奎興嘉苑 樓盤鳥瞰圖 樓盤地址 上蔡縣蔡都鎮(zhèn)奎星居委會王坑(縣醫(yī)院) 售樓電話6966555 售樓地址 上蔡縣委對面東 50 米路南 開 發(fā) 商 河南恒弟置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 駐馬店建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司 建筑類型 多層 +小高層 建設(shè)規(guī)模 占地面積 7 畝 價 格 均價在 2600 元 / 銷售情況 已售 60% 主力戶型 110-135 平米三房兩廳 戶型圖 配 套 該樓盤周邊生活配套齊全,附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 22 等配套設(shè)施。 綜合評價 該小區(qū)地理位置優(yōu)勢明顯,位于城市中心區(qū),生活十分便利。該小區(qū)屬純高層建筑,采用全框架剪力墻全混凝土現(xiàn)澆板,于 2010 年下半年開盤,開盤優(yōu)惠: 1 萬抵 2 萬元,將于 2012 年 7 月交房。該小區(qū)綠化和社區(qū)配套一般,之所以 收 到客戶青睞,主要依托該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢,目前該項(xiàng)目價格將再次上漲 100 元 /左右。 5、鵬宇國際城 樓盤標(biāo)志 樓盤地址 上蔡縣(新區(qū))蔡侯路與秦相路交叉口 售樓電話 售樓地址 上蔡縣(新區(qū))蔡侯路與秦相路交叉口 開 發(fā) 商 駐馬店市鵬宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 星級酒店、別墅、花園洋房、電梯洋房、小高層、高層 建設(shè)規(guī)模 總占地面積 396 畝,建筑面積 60 萬平方米 價 格 暫無 銷售情況 尚未銷售 主力戶型 115-145 三房兩廳 配 套 社區(qū)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、初中和上蔡縣唯一的五星級酒 綜合評價 項(xiàng)目占地面積近 500畝。規(guī)劃有星級酒店、別墅、花園洋房、電梯洋房 、小高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)。 項(xiàng)目位于上蔡縣城中軸線西側(cè),緊鄰新城市行政中心區(qū),與古城墻保護(hù)遺址公園遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目目前是上蔡縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模最大的、建筑形態(tài)眾多的樓盤,該項(xiàng)目的誕生可預(yù)見一座上蔡縣地標(biāo)性建筑即將面世,將引領(lǐng)城市的生活潮流,推動整個上蔡縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁向新的高度。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 23 6、鑫地美景天城 樓盤地址 上蔡縣秦相路西側(cè),騰飛路南側(cè) 售樓電話 6936111 6937111 售樓地址 蔡都大道與蔡明步行街交匯處 開 發(fā) 商 上蔡縣鑫地置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 多層、 小高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 39595.3 平方米,總建筑面積 93153.72 平方米 價 格 小高層均價 2600 元 /左右 銷售情況 多層售罄,小高層正售 主力戶型 115-130 平米三房兩廳 配 套 社區(qū)設(shè)有智能安防管理系統(tǒng)、休閑廣場、兒童游樂園、網(wǎng)球場、水系景觀、未來市政配套齊全。 綜合評價 項(xiàng)目位于上蔡縣城中軸線西側(cè),緊鄰新城市行政中心區(qū),與古城墻保護(hù)遺址公園遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目占地 39595.3平方米,總建筑面積93153.72平方米。其中:商業(yè)建筑面積 10647.44平方米,住宅建 筑面積 82503.6平方米,該小區(qū)預(yù)計(jì)入住 860戶, 89.8平方米戶型 660戶,建筑面積為 59268平方米,占總住宅面積的 71.8%, 116.18平方米戶型為 200戶,建筑面積為 23235.6平方米占總住宅建筑面積的28.2%。該項(xiàng)目容積率 2.35,建筑密度 29.9%,綠地率 30.5%。該項(xiàng)目市場前景廣闊。目前該 住宅小區(qū) 1#、 2#樓工程正在組織施工中 。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 24 7、金石龍城御苑 樓盤地址 蔡都大道與秦相路交叉口西北角 售樓電話 6912222 售樓地址 蔡都大道與秦相路交叉口西北角 開 發(fā) 商 駐馬店 金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 規(guī)劃設(shè)計(jì):河南朝陽建筑設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì):上海北斗星景觀設(shè)計(jì)有限公 建筑類型 多層、高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 7002.01 平方米 價 格 高層均價在 2650 元 /平米 銷售情況 多層售罄,三期正在儲蓄客戶 主力戶型 110-145 平米三房兩廳 配 套 附近有上蔡縣招商局、國稅局、畜牧局、汽車美容店、上蔡協(xié)和醫(yī)院、中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、上蔡廣播電視局、蘆崗鄉(xiāng)看花樓小學(xué)。 綜合評價 該項(xiàng)目與天倫現(xiàn)代城相鄰,目前生活設(shè)施配套不太成熟完善。小區(qū)由 12 棟多層和 一幢高層組成,現(xiàn)在多層已經(jīng)售完, 19 層高層是三期房源,正在積累客戶,處于宣傳時期,戶型及價格都沒有定,一期二期戶型為: 2 房到 5 房,面積 76 到 149 及 180 復(fù)式。剩余房源為 110 左右的三室。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠信服務(wù) 聯(lián)系方式:13653710020 25 8、香港城 樓盤地址 上蔡縣老十字街東南角(原輕化公司院內(nèi)) 售樓電話15978881626 售樓地址 縣城老十字街向東 100 米路南 開 發(fā) 商 上蔡盛鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 多層、小高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 7.3 畝 價 格 均價 3000 元 / 左右 銷售情況 多層售罄,小高層正在儲蓄客戶 主力戶型 125-147 平米三房兩廳 配 套 周邊配套:該樓盤周邊生活配套齊全,附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販等配套設(shè)施。 小區(qū)配套: 5390 平米大型商場、 1950 平米地下停車場。 綜合評價 該小區(qū)地理位置優(yōu)勢明顯,位于城市中心區(qū),生活十分便利。項(xiàng)目占地 7.3 畝,總建筑面積 14360 平方米,其中:商業(yè)開發(fā)建筑面積5390 平方米,配套設(shè)施建筑面積 1950 平方米,住宅建筑面積 7020平方米。該項(xiàng)目計(jì)劃入住 78
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析
- 條紋狀角膜炎護(hù)理課件
- 蛛網(wǎng)膜粘連的護(hù)理查房
- 2025屆曲靖第一中學(xué)物理高二下期末質(zhì)量跟蹤監(jiān)視模擬試題含解析
- 過敏性皮疹的健康教育
- 腦出血后遺癥護(hù)理課件
- 暑濕流注的護(hù)理查房
- 香蕉種植生態(tài)保護(hù)研究-洞察闡釋
- 乙狀結(jié)腸炎的健康宣教
- 山西省太原市山西大學(xué)附屬中學(xué)2025屆物理高一下期末學(xué)業(yè)水平測試試題含解析
- GB/T 8312-2002茶咖啡堿測定
- 2023年蘇州國發(fā)創(chuàng)業(yè)投資控股有限公司招聘筆試題庫及答案解析
- 通信線路工程施工組織設(shè)計(jì)方案【實(shí)用文檔】doc
- 護(hù)士注冊健康體檢表下載【可直接打印版本】
- 預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表編制及分析課件
- 學(xué)生集體外出活動備案表
- Q∕SY 1347-2010 石油化工蒸汽透平式壓縮機(jī)組節(jié)能監(jiān)測方法
- 西門子順序功能圖語言S7-Graph的應(yīng)用
- 中醫(yī)治療室工作制度管理辦法
- 提花裝造工藝技術(shù)培訓(xùn)課程
- 直播傳媒公司簡介PPT課件(參考)
評論
0/150
提交評論