上蔡縣秦相路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 1 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制主持：田 娜 2011 年 3 月 3 日 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 第一節(jié) 宗地位置分析 第二節(jié) 宗地現(xiàn)狀分析 第二部分：宏觀發(fā)展環(huán)境分析 第一節(jié) 駐馬店市城市規(guī)劃研究 第二節(jié) 上蔡縣城市發(fā)展?fàn)顩r研究 第三部分：房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策解讀 第一節(jié) 2010 年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀 第二節(jié) 2011 年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀 第三節(jié) 房地產(chǎn)政策預(yù)測(cè) 第四部分：上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一節(jié) 上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀研究 第二節(jié) 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 第三節(jié) 上蔡縣典型樓盤調(diào)研 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體評(píng)價(jià) 第五部分：項(xiàng)目所在區(qū)域研究 第一節(jié) 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究 第二節(jié) 區(qū)域路網(wǎng)設(shè)置分析 第三節(jié) 周邊市政配套分析 第四節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 第六部分：項(xiàng)目問卷調(diào)查分析報(bào)告 第七部分：上蔡項(xiàng)目開發(fā)思路及前期定位 第一節(jié) 項(xiàng)目定位原則及理念 第二節(jié) 目標(biāo)客戶群定位 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 第四節(jié) 價(jià)格策略 第五節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣概述 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 3 第八部分：項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則 第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 第十部分：項(xiàng)目結(jié)論及建議 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 4 前 言 受北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，我策劃專案組擔(dān)負(fù)對(duì)北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目地塊分析、項(xiàng)目規(guī)劃及可行性分析論證等方面的重要研究工作。 為此，我們以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，對(duì)北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡秦相路項(xiàng)目進(jìn)行了充分的醞釀和周密部署，從宏觀到微觀、從定性到定量分析、由整體市場(chǎng)到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，緊緊圍繞我策劃專案組獨(dú)創(chuàng)的項(xiàng)目前期策劃四大基本流程（即“市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、可行性研究、設(shè)計(jì)任務(wù)書”四個(gè)階段）來(lái)科學(xué)的分解展開工作 ，力求全面的獲取市場(chǎng)咨詢、系統(tǒng)的整合產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、深入的研究相關(guān)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，零距離的貼近上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，把握上北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目在項(xiàng)目前期策劃中需要找到的 支撐點(diǎn) ，為尋找本項(xiàng)目的科學(xué)定位尋找 亮點(diǎn) ，為 投資者投資建設(shè)北京 科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目找到堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)決策數(shù)據(jù)。 故 本可研究報(bào)告不僅僅是從市場(chǎng)的角度來(lái)論證北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目的可行性，也是本項(xiàng)目全景策劃報(bào)和實(shí)戰(zhàn)操盤建議書。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 5 第一部分 項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 第一節(jié) 宗地位置分 析 北京科宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上蔡縣秦相路項(xiàng)目，位于上蔡縣秦相路與蔡都大道交叉口東北角，項(xiàng)目占地 5 畝。具體位置如下圖所示。 該項(xiàng)目地塊位于上蔡縣東城，距離上蔡縣政府辦公樓約 1000 米左右，交通便利。 第二節(jié) 宗地現(xiàn)狀分析 一、項(xiàng)目四周及地勢(shì) 項(xiàng)目地塊東為居住建筑物，西臨秦相路，北近加油站，南臨蔡都大道。該地塊兩面臨路，地勢(shì)平坦。 二、地塊有圍墻圍合，內(nèi)有建筑物，正在拆除，現(xiàn)堆滿建筑物垃圾。 三、經(jīng)查證，上蔡縣主要干道水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施完善。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 6 第二部分：宏觀發(fā)展環(huán)境分析 第一節(jié) 駐馬店市城市規(guī)劃研究 駐馬店城市規(guī)劃圖的編制表明，規(guī)劃部門先后完成了市工業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃、練江河改造規(guī)劃和一大批專業(yè)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃及舊城改造規(guī)劃。 2008 年以來(lái)，駐馬店城市規(guī)劃圖編制的過程，也體現(xiàn)了駐馬店市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法和市委、市政府的要求，加大了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，全年共編制 73 個(gè)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)劃編制面積 1280.35 公頃，為歷年之最，使該市中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率由不足 25%達(dá)到了 38%，為城市的建設(shè)和發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2009 年，駐馬店市要編制完成 25 個(gè)建制鎮(zhèn)總 體規(guī)劃、 55 個(gè)鄉(xiāng)總體規(guī)劃、 700個(gè)村莊建設(shè)規(guī)劃，任務(wù)相當(dāng)繁重。 在加快駐馬店市中心城區(qū)建設(shè)的同時(shí)，強(qiáng)化遂平縣、確山等縣的發(fā)展，積極加快上蔡、 汝南、 新蔡等縣城的發(fā)展，大力支持具備特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展。 第二節(jié) 上蔡縣城市發(fā)展?fàn)顩r研究 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 7 一、地理位置 上蔡縣位于河南省東南部，駐馬店地區(qū)偏東部，東經(jīng) 114。 6-114。 42、北緯 33。 4-33。 25之間，東西長(zhǎng) 60 公里，南北寬 35公里，總面積 1529 平方公里，耕地面積 156.8 萬(wàn)畝。現(xiàn)轄 26 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 145 萬(wàn)人（ 2006 年末），是一個(gè)平原農(nóng)業(yè)大縣。 上蔡縣歷史悠久，人杰地靈，文化燦爛，是古 蔡國(guó) 所在地，是秦相李斯 、漢相翟方進(jìn)的故里，海內(nèi)外蔡氏祖地，重陽(yáng)文化的發(fā)祥地。 上蔡縣地理位置圖 二、行政區(qū)劃 全縣轄 4個(gè)街道、 6個(gè)鎮(zhèn)、 16 個(gè)鄉(xiāng)：蔡都街道、蘆崗街道、臥龍街道、重陽(yáng)街道、黃埠鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、洙湖鎮(zhèn)、黨店鎮(zhèn)、朱里鎮(zhèn)、華陂鎮(zhèn)、大路李鄉(xiāng)、無(wú)量寺鄉(xiāng)、邵店 鄉(xiāng)、五龍鄉(xiāng)、楊屯鄉(xiāng)、和店鄉(xiāng)、蔡溝鄉(xiāng)、塔橋鄉(xiāng)、齊海鄉(xiāng)、崇禮鄉(xiāng)、韓寨鄉(xiāng)、東岸鄉(xiāng)、東洪鄉(xiāng)、小岳寺鄉(xiāng)、西洪鄉(xiāng)、百尺鄉(xiāng)?？h政府駐蔡都鎮(zhèn)。 三、自然資源 上蔡縣所屬區(qū)域地勢(shì)平緩，西高東低。境內(nèi)有洪河、黑河、楊崗河等。年均降水量 883 毫米，年均溫 14.7。周（口）遂（平）、開（封）龔（家棚）、西（平）上（蔡） 3條省級(jí)公路過境。特產(chǎn)有邵店生姜、黃埠黃麻、上蔡白桃等。 四、特色產(chǎn)業(yè) 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 8 區(qū)內(nèi)初步形成了制鞋、面粉、化工等特色產(chǎn)業(yè)，培育了榮光鞋、豫花面粉、尚品板材、澳祥皮革、豫上鐵鍋等一批知名品牌；全縣糧食產(chǎn)量 穩(wěn)居全國(guó)一百?gòu)?qiáng)，花木總面積 5.6 萬(wàn)畝，成為國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥種植基地和河南省三大花木種植基地之一。 五、旅游景點(diǎn) 上蔡縣有著得天獨(dú)厚的旅游資源，古跡名勝遍布縣境。現(xiàn)存有“蘆崗擁翠”、“云護(hù)蓍臺(tái)”、“蔡河沉月”、“鴻隙現(xiàn)蓮”、“斯井雞鳴”、“景賢書聲”、“洪河夜雨”、“白云深處”八大古景，重點(diǎn)古跡有蔡國(guó)故城、白圭廟、伏羲畫卦亭、蔡侯玩河樓、孔子問津處、孔子曬書臺(tái)、光武臺(tái)、奎星樓、李斯墓、蔡侯墓。蔡國(guó)古城遺址為“國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位”，位于古城西城墻之上的蔡侯玩河樓，樓臺(tái)之上建有玉皇廟，神殿及拜殿臺(tái)，是歷代文人雅士聚 會(huì)之地，留下諸多膾炎人口的詩(shī)篇。蔡河之濱的白龜廟，蓍草蔥郁，白龜浮游。伏羲畫卦亭史稱造文字之先，創(chuàng)中華民族文明之始。 第三節(jié) 上蔡縣城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃研究 依據(jù)上蔡縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃及上蔡縣城市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2006-2010）的相關(guān)要求，上蔡縣城市發(fā)展依照“ 東 移北擴(kuò)”的思路，對(duì)上蔡縣城市建設(shè)重新規(guī)劃。 特別是在 2010 年政府報(bào)告中指出，按照“兩城一帶六大功能區(qū)”（建設(shè)新城區(qū)、改造老城區(qū)；分步實(shí)施建設(shè)蔡國(guó)故城墻帶狀公園；統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)工業(yè)集聚區(qū)、科教文衛(wèi)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、商 業(yè)住宅開發(fā)區(qū)、文化旅游園區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)）的縣城規(guī)劃定位和布局，盡快完成縣城總體規(guī)劃修編，到 2020 年縣城規(guī)劃控制區(qū)面積達(dá)到 70平方公里，縣城人口達(dá)到 70 萬(wàn)（截至 2007 年，縣城中心城區(qū)面積已達(dá)平方公里，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)）。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 9 第四節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r研究 “十一五”期間，上蔡縣把省、市方針政策與上蔡縣實(shí)際緊密結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮發(fā)展優(yōu)勢(shì)，挖掘發(fā)展?jié)摿?，按照“凝聚力量，夯?shí)基礎(chǔ)，樹好形象，加快發(fā)展”的總體要求，全面實(shí)施四大戰(zhàn)略（開放帶動(dòng)戰(zhàn)略、科教興縣戰(zhàn)略、人才強(qiáng)縣戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn) 略）全力推進(jìn)“三化”進(jìn)程（工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化），狠抓“三項(xiàng)建設(shè)”（項(xiàng)目建設(shè)、平安建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)）的發(fā)展思路，真抓實(shí)干，奮力趕超，加快建設(shè)富裕、開放、文明、和諧上蔡。 一、項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì) 上蔡縣圍繞皮革制鞋、糧油加工、板材加工、紡紗化工等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施技術(shù)改造，提升科技含量，膨脹生產(chǎn)規(guī)模，培育產(chǎn)業(yè)集群，提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。引導(dǎo)榮光鞋業(yè)、大程面粉、駿馬化工、華寶紡紗、尚品板材、澳祥皮革等骨干企業(yè)走新型工業(yè)化道路，增強(qiáng)實(shí)力，提高效益，真正成為引領(lǐng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。充分利用上蔡籍在外工作人員多、外出務(wù)工 創(chuàng)業(yè)成功人士多、蔡氏企業(yè)界英杰多的有利條件，以真摯的感情、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引他們回家鄉(xiāng)、回祖地投資興業(yè)。 全縣克服種種困難啟動(dòng)了城東、城西和新莊、楊集 4個(gè)工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。目前，工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，規(guī)劃面積達(dá) 9.5平方公里，建成標(biāo)準(zhǔn)化廠房 5.6萬(wàn)平方米， 累計(jì)入住產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目 67個(gè)，完成投資 37.9億元。 二、現(xiàn)代農(nóng)業(yè) “十一五”期間，全縣堅(jiān)持實(shí)施了科技富民工程、糧食豐產(chǎn)工程和技術(shù)創(chuàng)新引導(dǎo)工程，不斷提高糧食生產(chǎn)科技創(chuàng)新能力，同時(shí)大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工企業(yè)，培植了大程面粉、天宇面粉、恒豐 油脂等 50余家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。在重點(diǎn)抓好優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)玉米、優(yōu)質(zhì)小雜糧等種植的基礎(chǔ)上，突出抓好了瓜果蔬菜種植，繼續(xù)推廣間作套種、立體復(fù)種、塑膜溫棚等提高農(nóng)業(yè)比較效益的科學(xué)種田技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了糧食連年豐產(chǎn)豐收，“十一五”期間全縣糧食總量達(dá)到 46.6億公斤，比“十五”時(shí)期增加了 8.9億公斤，鞏固了糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣的地位。 按照“合理規(guī)劃、大戶開發(fā)、龍頭帶動(dòng)”的思路，上蔡縣著力在穩(wěn)定規(guī)模、優(yōu)化品質(zhì)、擴(kuò)大銷售、提高效益上下工夫，培育花木重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 12個(gè)、重點(diǎn)村 112個(gè)、百畝以上種植大戶 100多個(gè)，總面積 9.5萬(wàn)畝，年 產(chǎn)值 6億多元。上蔡縣還以標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)為突破口，把發(fā)展豬、雞、牛、羊等食草型、節(jié)糧型畜禽飼養(yǎng)作為富民興縣的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，年出欄生豬 130.93萬(wàn)頭、肉雞 400萬(wàn)只，畜牧業(yè)年產(chǎn)值 13.85億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá) 38。 三、改善民生 關(guān)注弱勢(shì)群體是改善民生的重中之重。上蔡縣著力構(gòu)建弱勢(shì)群體救助幫扶工作機(jī)制和長(zhǎng)效機(jī)制，形成了以最低生活保障為基礎(chǔ)，以扶貧、養(yǎng)老、住房、醫(yī)療 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 10 等為輔助，城鄉(xiāng)一體化、管理社會(huì)化的新型社會(huì)保障體系。 上蔡縣創(chuàng)新計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)扶助對(duì)象養(yǎng)老保障機(jī)制，在全縣 24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了計(jì)劃生 育托老中心，對(duì)全縣 60周歲以上的 1166名農(nóng)村計(jì)劃生育家庭獎(jiǎng)勵(lì)扶助對(duì)象實(shí)行集中供養(yǎng)?？h財(cái)政設(shè)立專項(xiàng)資金，對(duì)自愿入住計(jì)生托老中心的 239名獎(jiǎng)扶對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)貼，讓獎(jiǎng)勵(lì)扶助對(duì)象享受五保老人同等待遇；對(duì)不愿入住計(jì)生托老中心的927名獎(jiǎng)扶對(duì)象，除享受國(guó)家發(fā)放的每人每年 600元獎(jiǎng)扶金外，縣里給予每人每年300元的生活補(bǔ)助，確保廣大獎(jiǎng)扶對(duì)象安享晚年。 上蔡縣艾滋病防治幫扶、敬老院建設(shè)、計(jì)劃生育托老中心建設(shè)和農(nóng)村公路村村通、沼氣建設(shè)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療等一系列民生舉措的分步實(shí)施，得到了群眾的普遍歡迎。 四、文化產(chǎn)業(yè) 上蔡縣 的重陽(yáng)文化、古蔡文化、李斯文化獨(dú)具特色，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)有著豐富的資源、巨大的潛力和明顯的優(yōu)勢(shì)?！笆晃濉逼陂g，上蔡縣樹立了“文化立縣”、“文化興縣”的發(fā)展理念，著力打造自己的文化品牌，做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)，切實(shí)提升縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟實(shí)力。 上蔡縣大力實(shí)施文化興縣、文化名縣戰(zhàn)略，按照“經(jīng)營(yíng)文化”的思路，把古城保護(hù)、文化振興、旅游發(fā)展整合到一個(gè)平臺(tái)上，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)文化繁榮發(fā)展。加強(qiáng)了與國(guó)內(nèi)外蔡氏宗親的交流，先后有 28個(gè)國(guó)家和地區(qū)的專家學(xué)者及蔡氏后裔來(lái)蔡尋根謁祖懇親，舉辦蔡氏宗親聯(lián)誼會(huì)、蔡氏文化研討會(huì) 30多次，搭建招 商引資新平臺(tái)，形成了獨(dú)特的“尋根經(jīng)濟(jì)”和蔡氏文化。舉辦了六屆中國(guó)上蔡重陽(yáng)文化節(jié)，通過推介使文化成為最具誘惑力的品牌。加快旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，通過高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃，培育出了一批具有地方特色的個(gè)性文化精品景點(diǎn)，吸引了大批游客來(lái)上蔡觀光、度假，文化旅游已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，顯示出強(qiáng)大的生機(jī)和活力。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 11 第三部分 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策解讀 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，縣級(jí)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策，需要首先研究房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，本次研究重點(diǎn)側(cè)重于 2010 年 415 新政以來(lái)的，一直到不久前 的 2011 年“國(guó)八條”。 第一節(jié) 2010年房地產(chǎn)政策出臺(tái)回顧 一、 2010 年 04 月 17 日 國(guó)務(wù)院 購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 二、 2010 年 04 月 20 日 銀監(jiān)會(huì) 銀監(jiān)會(huì)要求各銀行做實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備 貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房；各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。 三、 2010 年 04 月 20 日 保監(jiān)會(huì) 強(qiáng)調(diào)了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的“三不”原則，即不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)。明確要求在保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)前，未經(jīng)批準(zhǔn)，保險(xiǎn)公司不得開展相關(guān)投資業(yè)務(wù)。 四、 2010 年 04 月 22 日 住建部 針對(duì)部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房存在的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到 位等問題，做出了有關(guān)規(guī)定。該通知規(guī)定，對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在 5 年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 五、 2010 年 04 月 23 日 住建部、民政部、財(cái)政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部近日聯(lián)合發(fā)出通知，針對(duì)部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借，日常管理和維修養(yǎng)護(hù)資金不落實(shí)，準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題，做出有關(guān)規(guī)定。明確廉租房家庭再購(gòu)買其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租 房退出手續(xù)；對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。 六、 2010 年 05 月 07 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見提出，鼓勵(lì)和引導(dǎo) 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 12 民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域。 七、 2010 年 05 月 19 日 國(guó)稅總局 為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局日前下發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，明確土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等有。 八、 2010 年 06 月 01 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院同意逐步推進(jìn)房 產(chǎn)稅改革。 在國(guó)家發(fā)改委這份長(zhǎng)達(dá) 4000 多字的關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見中，關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅有“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革” 9 個(gè)字，意見中也沒有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步的細(xì)節(jié)。 九、 2010 年 06 月 12 日 住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 12 日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 十、 2010 年 06 月 18 日 住建部、國(guó)土部等六部門 國(guó)土部、發(fā)改委等 6部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知，要求各 地做好 2010-2012 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積 13 平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。 十一、 2010 年 07月 10 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)土部日前發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知，該通知，被認(rèn)為是繼 2004 年關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見后，國(guó)土部針對(duì)征地管理，出臺(tái)的最為全面的一個(gè)文件。 要點(diǎn) 各地每 2 至 3 年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。未及時(shí)調(diào)整的，不予通過用地審查 切實(shí)做好征地涉及的拆遷補(bǔ)償 安置工作，先安置后拆遷，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為 十二、 2010 年 08月 02 日 國(guó)土部 國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó) 1457 宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中 80%的閑置土地可能被收回。 十三、 2010 年 09月 04 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等 10 個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。 十四、 2010 年 09月 27 日 多部委 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 13 以上當(dāng)?shù)丶{ 稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。 十五、 2010 年 10月 20 日 央行 中國(guó)人民銀行決定，自 2010 年 10 月 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 2.25%提高到 2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率 據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 十六、 2010 年 12月 25 日 央行 央行宣布，自 2010 年 12月 26 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款基準(zhǔn)利率升至2.75%，一年期貸款基準(zhǔn)利率升至 5.81%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。 第二節(jié) 2011年房地產(chǎn)政策出臺(tái)回顧 一、 2011 年 01 月 09 日 重慶市政府 重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。 二、 2011 年 01 月 19 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過國(guó)有土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例 (草案 )。 三、 2011 年 01 月 21 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（以下簡(jiǎn)稱條例）。條例自公布之日起施行。 四、 2011 年 01 月 26 日 國(guó)務(wù)院 “國(guó)八條” 出臺(tái)。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 第三節(jié) 房地產(chǎn)政策預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)新 政的出臺(tái)正好是針對(duì)當(dāng)前遏制老百姓恐慌性購(gòu)房心理，正當(dāng)其時(shí)?！皣?guó)八條”房地產(chǎn)新政給當(dāng)前樓市打了三針“鎮(zhèn)定劑”，第一針是針對(duì)老百姓當(dāng)前的恐慌性購(gòu)房心理打一針，國(guó)家傳遞出一個(gè)積極的信號(hào)，民生地產(chǎn)已經(jīng)在政府的主導(dǎo)下逐步落地，老百姓不必房?jī)r(jià)的非理性上漲；第二針是打給開發(fā)商的，呼吁開發(fā)商共同努力，協(xié)助政府讓樓市回歸理性，起碼開發(fā)商堅(jiān)持不再此時(shí)捂盤惜 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 14 售，趁亂漲價(jià)等助推樓市恐慌行為，這一針讓開發(fā)商回歸理性，不再恐慌；第三針是對(duì)地方政府的土地財(cái)政和地王頻現(xiàn)現(xiàn)象打了一針，地方政府堅(jiān)決貫徹“國(guó)八條”新政，讓樓市逐步原理恐慌依存的 土壤。 本策劃專案組觀點(diǎn)： 2011 年房地產(chǎn)行業(yè)仍以維穩(wěn)為主。未來(lái)調(diào)控力度會(huì)依照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主旨而動(dòng)，主要集中在增加有效供給方面。加大土地供應(yīng)量、增加 普通商品住房供給，支持居民自住和改善購(gòu)房需求，有助于擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 15 第四部分 上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一節(jié) 上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀研究 一、上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 上蔡縣房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度低；房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作的體 制及環(huán)境，規(guī)?；氖袌?chǎng)尚未形成；整體的營(yíng)銷手段、傳播媒體對(duì)項(xiàng)目的包裝力度不夠，營(yíng)銷水平落后；單位建設(shè)、私人建房普遍存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度較弱，并且在售樓盤數(shù)量少。 上蔡房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于起步期，無(wú)論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于較低水平，特別是開發(fā)商還不注重品牌 意思 的培育，違規(guī)操作的小區(qū)比比皆是。 目前市場(chǎng)上正建正售的樓盤有： 東城國(guó)際、 鵬宇 國(guó)際城、奎星嘉苑、麗景鴻城、美景天城、紫鼎苑、香港城、天倫現(xiàn)代城三期、金石 龍城御苑。 其中，天倫現(xiàn)代城三期余房 二十來(lái)套，美景天城多層售罄。 二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 基于宏觀環(huán)境的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)發(fā)展迅猛，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)整體素質(zhì)的提高及相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，必將帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)。就上蔡縣現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，上蔡的房地產(chǎn)市場(chǎng)將蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展廣度；但這必須依附于市規(guī)劃建設(shè)的正常軌跡、對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)、招商引資力度的加大。從 2010 年上蔡市政府報(bào)告上獲悉，2010 年上蔡的各個(gè)方面 均取得了顯著成效， 2011 年將加大市政規(guī)劃建設(shè)、招商引資，同時(shí)抓緊落實(shí)縣城總體規(guī)劃修編中“兩城一帶六大功能區(qū)”（建設(shè)新城區(qū)、改造老城區(qū)；分步實(shí)施建設(shè)蔡國(guó)故城墻帶狀公園；統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)工業(yè)集聚區(qū)、科教文衛(wèi)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、商業(yè)住宅開發(fā)區(qū)、文化旅游園區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)）的縣城規(guī)劃定位和布局的工作任務(wù)，努力實(shí)現(xiàn)到 2020 年縣城規(guī)劃控制區(qū)面積達(dá)到 70平方公里，縣城人口達(dá)到 70 萬(wàn)。 本策劃專案組觀點(diǎn)： 上蔡縣城市化發(fā)展趨勢(shì)不可阻擋，城市框架不斷拉大，人口不斷增加，必然會(huì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)也相應(yīng)地促進(jìn)上蔡縣房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然城區(qū)發(fā)展以 “東移北擴(kuò)” 為主要思路，但現(xiàn)有城區(qū)的建設(shè)、改造也是城市發(fā)展工作的重中之重。因此，上蔡縣未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)具備良好的前景，本案所處位置將會(huì)逐漸成為 未來(lái) 城 區(qū) 的主要的中心之一。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 16 第二節(jié) 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 上蔡縣目前商業(yè)市場(chǎng)總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，正在發(fā)展交通運(yùn)輸、餐飲娛樂、量販商貿(mào)超市業(yè)。初步形成了東西大街、南北街、主要經(jīng)營(yíng)的量販?zhǔn)袌?chǎng)；蔡明步行街主要集中餐飲、 KTV 娛樂業(yè)；秦相路南段主要為汽車美容業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 一、縣城商業(yè)主要集中在蔡候路、秦相路、蔡都大道、白云觀大道圍合的區(qū)域，特別是集中在 以東西大街、南北大街交匯區(qū)域，該區(qū)是上蔡縣商業(yè)中心，商品、服飾、百貨、量販、金銀首飾、日常用品、時(shí)尚用品等，該區(qū)域商品琳瑯滿目、種類齊全。 二、隨著上蔡縣城市規(guī)劃 向北區(qū)和西區(qū)發(fā)展 ，以及縣城消費(fèi)水平的提高，商業(yè)格局逐漸發(fā)生改變，商業(yè)分布也朝向東、北方向零散發(fā)展。 三、縣城人口 15萬(wàn)左右，城區(qū)人口量占全縣總?cè)丝诘陌俜种?，總量少，外?lái)人口較少，總體消費(fèi)能力有限。 第三節(jié) 上蔡縣典型樓盤調(diào)研 一、上蔡縣房地產(chǎn)板塊劃分 根據(jù)上蔡縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，將縣城房地產(chǎn)劃分為 5 個(gè)板塊，分別為東西大街板塊、蔡都大道 西路板塊、新區(qū)板塊、重陽(yáng)大道板塊、白云觀大道北路板塊。 上圖為上蔡縣樓盤分布示意圖 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 17 （一）東西大街板塊 該板塊即為老縣城中心區(qū)板塊，該板塊處于縣城商業(yè)最繁華地段、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、人口密集、生活便利、各項(xiàng)配套設(shè)施成熟完善；但是由于該區(qū)域位于老城區(qū)，周邊環(huán)境比較嘈雜，街道狹小，生活環(huán)境差。 該板塊樓盤以東西大街沿線分布樓盤代表為：紫鼎苑、奎星嘉苑、香港城等。其中，紫鼎苑為該板塊區(qū)域占地面積最大項(xiàng)目，但是也僅有 33余畝，而且有將近一半的面積作為市政廣場(chǎng)，該樓盤一二層為商業(yè)，社區(qū)最大亮點(diǎn)即市政廣場(chǎng)。相對(duì)其他板塊而 言，該區(qū)域樓盤居住度一般，主力戶型為 120-150 平米的三房?jī)蓮d，這些樓盤建筑形態(tài)多以小高層、高層為主，均價(jià)在 2850 元 /平米左右。由于良好的地理位置，消費(fèi)者認(rèn)可度高，受眾多消費(fèi)者的青睞。 （二）新區(qū)板塊 新區(qū)板塊，位于縣城蔡候路與秦相路交匯區(qū)域，屬縣城東北區(qū)域，是上蔡縣規(guī)劃建設(shè)的主要方向，部分政府辦公樓未來(lái)將移往該區(qū)域，前景比較明朗，發(fā)展前景巨大，同時(shí)居住生活環(huán)境較為良好。 該板塊沿秦相路沿線分布樓盤有：鵬宇國(guó)際城、美景天城等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。產(chǎn)品供給以多層、小高層為主，主力戶型在 120-145 平 米的三房?jī)蓮d，均價(jià)為 2600 元 /平米左右 ，該板塊社區(qū)占地面積相對(duì)較大，規(guī)劃品質(zhì)中高檔次，客戶多為中高層客戶，該區(qū)域樓盤檔次、品質(zhì)與上蔡縣未來(lái)核心行政區(qū)相符。 （三）蔡都大道西路板塊 蔡都大道板塊，位于上蔡縣西城區(qū)，屬上蔡縣未來(lái) 城市化發(fā)展重要 區(qū)域之一。各項(xiàng)配套設(shè)施一般，但距離老城區(qū)中心較近，加上良好的未來(lái)發(fā)展前景，所以受到了置業(yè)者的認(rèn)可。人們對(duì)此區(qū)域的認(rèn)可度也很高，此板塊形象在上蔡縣人民心中有一定的地位。 該板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)有相對(duì)較大的景觀組團(tuán)，產(chǎn)品主力為多層、小高層、高層，均價(jià)在 2600 元 /平米左右，主 力戶型在 115-140 平米三房?jī)蓮d。該區(qū)域分布天倫現(xiàn)代城、金石龍城御苑等。標(biāo)桿樓盤為天倫現(xiàn)代城，該樓盤也是上蔡縣眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿，也是上蔡縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)化、正規(guī)化的先驅(qū)和代表。該項(xiàng)目總用地面積 70929 平方米，總占地面積 21988.3 平方米，總建筑面積136808 平方米，建筑密度 30.7%，綠地面積 (含區(qū)內(nèi)水面 )30%，建筑層數(shù)六層加閣樓，臨街商鋪一層為框架，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，擬分三期建設(shè)：一期工程擬建 14 幢，建筑面積 5.3 萬(wàn)平方米；二期工程 11 幢，建筑面積 3萬(wàn)平方米；三期工程 13 幢 ,建筑面積 5.3 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資 1.5 億元人民幣。目前該樓盤三期余房十幾套。 （四）重陽(yáng)大道板塊 重陽(yáng)大道板塊，也稱為南環(huán)路板塊，位于上蔡縣城南。該板塊居住生活環(huán)境 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 18 優(yōu)雅，交通便利。但該區(qū)距縣城市中心較遠(yuǎn)，各項(xiàng)生活設(shè)施配套十分缺乏，客戶對(duì)此區(qū)域認(rèn)可度相對(duì)其他板塊較為一般。 該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，目前分布樓盤為麗景鴻城。該項(xiàng)目產(chǎn)品小高層、多層，主力戶型為 115-145 平米三房?jī)蓮d，均價(jià)為 1900 元 /平米左右。 該區(qū)域樓盤目前雖少，但據(jù)了解，沿重陽(yáng)大道南側(cè)大部分空地已經(jīng)出讓，未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必然增多，該區(qū)域前景潛力 巨大。 （五）白云觀大道板塊 白云觀大道板塊，位于上蔡縣西北。該區(qū)域較為荒涼、雜亂，距離縣城中心區(qū)也較遠(yuǎn)，生活設(shè)施配套不完善。但該區(qū)域分布由河南東辰置業(yè)有限公司開發(fā)的東城國(guó)際房地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)品為高層及多層，主力戶型為 110-130 平米三房?jī)蓮d，均價(jià)在 2900 元 /平米左右。 該項(xiàng)目占地 79.817 畝，總建筑面積 115895.06 平方米，其中商業(yè)建筑面積8510.96 平方米，配套設(shè)施面積 1300 平方米，住宅建筑面積 106084.10 平方米，1114 戶，容積率 2.178，綠化率 38.2%，建筑密度 31.1%。由于該 項(xiàng)目相對(duì)較大的規(guī)模， 加之此區(qū)域也在縣城規(guī)劃發(fā)展的方向， 眾多客戶也認(rèn)可該區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 19 二、重點(diǎn)樓盤分析 1、天倫現(xiàn)代城 樓盤地址 上蔡縣蔡都大道西段北側(cè) 售樓電話 6902555/999 售樓地址 上蔡縣蔡都大道西段 開 發(fā) 商 駐馬店市天倫置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 _ 建筑類型 多層 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 70929 平方米，總占地面積 21988.3 平方米， 總建筑面積 136808 平方米。 價(jià) 格 1993 元 / 銷售情況 三期僅余十幾套房源 主力戶型 110-143 平 米兩房?jī)蓮d 配 套 周邊配套：附近有上蔡縣招商局、國(guó)稅局、畜牧局、汽車美容店 社區(qū)配套：游泳池、水系景觀、智能安防、休閑廣場(chǎng)、音樂噴泉 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤屬上蔡縣較為正規(guī)大規(guī)模開發(fā)高品質(zhì)、高景觀設(shè)計(jì)的社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，客戶對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可度較高。該社區(qū)內(nèi)配套齊全，物業(yè)管理到位。天倫現(xiàn)代城于 2007年開工興建，到 2008年底，二期工程完工。 4月 18日公開排號(hào)的是三期工程，也是最后一期工程。目前該樓盤三期僅余十幾套房源。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 20 2、東城國(guó)際 樓盤地址 上蔡縣城東北角蔡侯路東段北側(cè) 售樓電話 6933111 6934111 售樓地址 蔡候路 696 號(hào)（石像東南） 開 發(fā) 商 河南東辰置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 8 棟高層 15 棟多層 建設(shè)規(guī)模 占地 79.817 畝，總建筑面積 115895.06 平方米，其中商業(yè)建筑面積 8510.96 平方米，配套設(shè)施面積 1300 平方米，住宅建筑面積106084.10 平方米。 價(jià) 格 2900 元 / 銷售情況 一期棟小高層，已售 75%。 主力戶型 110-130 平米三房?jī)蓮d 配 套 周邊配套：蘇豫中學(xué)、華美小學(xué)、青少年活動(dòng)中心、新華書店、規(guī)劃教育園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 社區(qū)配套：智能化系統(tǒng)管理、游泳池、休閑廣場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、社區(qū)幼兒園。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目位于上蔡縣未來(lái)發(fā)展核心區(qū)域 之一 ，社區(qū)規(guī)劃高品質(zhì)、高檔次化。目前一期 8 棟多層正售，預(yù)計(jì)銷售 75%。小區(qū)規(guī)劃圍合結(jié)構(gòu)，小區(qū)容積率 2.178，綠化率 38.2%，建筑密度 31.1%。該項(xiàng)目是上蔡縣招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 3、紫鼎苑 樓盤地址 上蔡縣政府北側(cè)（縣一小西側(cè)） 售樓電話 692511 6922655 售樓地址 上蔡縣電影院東側(cè) 開 發(fā) 商 河南久昌 益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑設(shè)計(jì)：中科院建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì)：上海市綠島園林設(shè)計(jì)有限公司 智能化設(shè)計(jì)：深圳奧視威科技有限公司 建筑類型 2 棟高層 +2 棟小高層 建設(shè)規(guī)模 7 萬(wàn)平米左右 價(jià) 格 均價(jià)在 3000 元 / 銷售情況 尚未正式銷售，將于 4月份開盤簽定合同 主力戶型 主力戶型 136-143 平米三房?jī)蓮d 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 21 配 套 該樓盤周邊生活配套齊全，附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販 等配套設(shè)施。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚， 出 于城市中心地段，是駐馬店、上蔡縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng) 目，同 時(shí) 舊城改造樣板工程。在政府政策的指導(dǎo)下，該小區(qū)有一半的土地面積作為公益休閑廣場(chǎng)。該小區(qū)配套設(shè)施齊全，生活十分便利，但該項(xiàng)目由于位于市中心，居住舒適度較為一般。 4、奎興嘉苑 樓盤鳥瞰圖 樓盤地址 上蔡縣蔡都鎮(zhèn)奎星居委會(huì)王坑（縣醫(yī)院） 售樓電話6966555 售樓地址 上蔡縣委對(duì)面東 50 米路南 開 發(fā) 商 河南恒弟置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 駐馬店建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司 建筑類型 多層 +小高層 建設(shè)規(guī)模 占地面積 7 畝 價(jià) 格 均價(jià)在 2600 元 / 銷售情況 已售 60% 主力戶型 110-135 平米三房?jī)蓮d 戶型圖 配 套 該樓盤周邊生活配套齊全，附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 22 等配套設(shè)施。 綜合評(píng)價(jià) 該小區(qū)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，位于城市中心區(qū)，生活十分便利。該小區(qū)屬純高層建筑，采用全框架剪力墻全混凝土現(xiàn)澆板，于 2010 年下半年開盤，開盤優(yōu)惠： 1 萬(wàn)抵 2 萬(wàn)元，將于 2012 年 7 月交房。該小區(qū)綠化和社區(qū)配套一般，之所以 收 到客戶青睞，主要依托該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前該項(xiàng)目?jī)r(jià)格將再次上漲 100 元 /左右。 5、鵬宇國(guó)際城 樓盤標(biāo)志 樓盤地址 上蔡縣（新區(qū)）蔡侯路與秦相路交叉口 售樓電話 售樓地址 上蔡縣（新區(qū)）蔡侯路與秦相路交叉口 開 發(fā) 商 駐馬店市鵬宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 星級(jí)酒店、別墅、花園洋房、電梯洋房、小高層、高層 建設(shè)規(guī)模 總占地面積 396 畝，建筑面積 60 萬(wàn)平方米 價(jià) 格 暫無(wú) 銷售情況 尚未銷售 主力戶型 115-145 三房?jī)蓮d 配 套 社區(qū)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、初中和上蔡縣唯一的五星級(jí)酒 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目占地面積近 500畝。規(guī)劃有星級(jí)酒店、別墅、花園洋房、電梯洋房 、小高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)。 項(xiàng)目位于上蔡縣城中軸線西側(cè)，緊鄰新城市行政中心區(qū)，與古城墻保護(hù)遺址公園遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目目前是上蔡縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模最大的、建筑形態(tài)眾多的樓盤，該項(xiàng)目的誕生可預(yù)見一座上蔡縣地標(biāo)性建筑即將面世，將引領(lǐng)城市的生活潮流，推動(dòng)整個(gè)上蔡縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁向新的高度。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 23 6、鑫地美景天城 樓盤地址 上蔡縣秦相路西側(cè)，騰飛路南側(cè) 售樓電話 6936111 6937111 售樓地址 蔡都大道與蔡明步行街交匯處 開 發(fā) 商 上蔡縣鑫地置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 多層、 小高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 39595.3 平方米，總建筑面積 93153.72 平方米 價(jià) 格 小高層均價(jià) 2600 元 /左右 銷售情況 多層售罄，小高層正售 主力戶型 115-130 平米三房?jī)蓮d 配 套 社區(qū)設(shè)有智能安防管理系統(tǒng)、休閑廣場(chǎng)、兒童游樂園、網(wǎng)球場(chǎng)、水系景觀、未來(lái)市政配套齊全。 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于上蔡縣城中軸線西側(cè)，緊鄰新城市行政中心區(qū)，與古城墻保護(hù)遺址公園遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目占地 39595.3平方米，總建筑面積93153.72平方米。其中：商業(yè)建筑面積 10647.44平方米，住宅建 筑面積 82503.6平方米，該小區(qū)預(yù)計(jì)入住 860戶， 89.8平方米戶型 660戶，建筑面積為 59268平方米，占總住宅面積的 71.8%， 116.18平方米戶型為 200戶，建筑面積為 23235.6平方米占總住宅建筑面積的28.2%。該項(xiàng)目容積率 2.35，建筑密度 29.9%，綠地率 30.5%。該項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊。目前該 住宅小區(qū) 1#、 2#樓工程正在組織施工中 。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 24 7、金石龍城御苑 樓盤地址 蔡都大道與秦相路交叉口西北角 售樓電話 6912222 售樓地址 蔡都大道與秦相路交叉口西北角 開 發(fā) 商 駐馬店 金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 規(guī)劃設(shè)計(jì)：河南朝陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：上海北斗星景觀設(shè)計(jì)有限公 建筑類型 多層、高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 7002.01 平方米 價(jià) 格 高層均價(jià)在 2650 元 /平米 銷售情況 多層售罄，三期正在儲(chǔ)蓄客戶 主力戶型 110-145 平米三房?jī)蓮d 配 套 附近有上蔡縣招商局、國(guó)稅局、畜牧局、汽車美容店、上蔡協(xié)和醫(yī)院、中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、上蔡廣播電視局、蘆崗鄉(xiāng)看花樓小學(xué)。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目與天倫現(xiàn)代城相鄰，目前生活設(shè)施配套不太成熟完善。小區(qū)由 12 棟多層和 一幢高層組成，現(xiàn)在多層已經(jīng)售完， 19 層高層是三期房源，正在積累客戶，處于宣傳時(shí)期，戶型及價(jià)格都沒有定，一期二期戶型為： 2 房到 5 房，面積 76 到 149 及 180 復(fù)式。剩余房源為 110 左右的三室。 上蔡縣秦相路蔡都大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立足創(chuàng)新把握細(xì)節(jié)誠(chéng)信服務(wù) 聯(lián)系方式：13653710020 25 8、香港城 樓盤地址 上蔡縣老十字街東南角（原輕化公司院內(nèi)） 售樓電話15978881626 售樓地址 縣城老十字街向東 100 米路南 開 發(fā) 商 上蔡盛鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 建筑類型 多層、小高層 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地 7.3 畝 價(jià) 格 均價(jià) 3000 元 / 左右 銷售情況 多層售罄，小高層正在儲(chǔ)蓄客戶 主力戶型 125-147 平米三房?jī)蓮d 配 套 周邊配套：該樓盤周邊生活配套齊全，附近有政府、學(xué)校、醫(yī)院、超市、量販等配套設(shè)施。 小區(qū)配套： 5390 平米大型商場(chǎng)、 1950 平米地下停車場(chǎng)。 綜合評(píng)價(jià) 該小區(qū)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，位于城市中心區(qū)，生活十分便利。項(xiàng)目占地 7.3 畝，總建筑面積 14360 平方米，其中：商業(yè)開發(fā)建筑面積5390 平方米，配套設(shè)施建筑面積 1950 平方米，住宅建筑面積 7020平方米。該項(xiàng)目計(jì)劃入住 78