天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(規(guī)劃)

目 錄 第一篇 宏觀背景 . 6 1 東麗區(qū) 概況 . 6 1.1 人口及行政區(qū)劃 . 6 1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) . 6 1.3 區(qū)域規(guī)劃 . 6 2.空港概況 . 7 2.1 空港整體概況 . 7 2.2 空港物流加工區(qū)規(guī)劃 . 8 2.3 空港交通 . 9 2.4 目前現(xiàn)狀 . 9 2.5 空港加工區(qū)配套設(shè)施 . 10 2.6 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 .11 3、 華明鎮(zhèn) 概況和發(fā)展趨勢分析 . 12 3.1 華明鎮(zhèn) 規(guī)劃 . 12 3.2 *發(fā)展?fàn)顩r . 13 3.3 華明鎮(zhèn) 發(fā)展概況總結(jié) . 14 3.4 市場空白點(diǎn) . 15 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究 . 15 1 天津商業(yè)發(fā)展分析 . 15 1.1 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 . 15 2天津商業(yè)供求關(guān)系分析 . 16 2.1 天津商業(yè)發(fā)展 總體水平較高 . 16 2.2 供求分析 整體供大于求，趨勢有所放緩，需求量有所提升，市場競爭激烈 . 16 3 商業(yè)租售價(jià)格分析 . 18 3.1 商業(yè)銷售價(jià)格 商業(yè)用房售價(jià)居高不下，持續(xù)走高 . 18 3.2 商業(yè)租賃價(jià)格 重新活躍、前景看好 . 18 3.3 商業(yè)用房入住率 空置面積增加，市場競爭將更加激烈 . 20 4天津商業(yè)房產(chǎn)特點(diǎn)及趨勢 . 20 4.1 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 . 20 4.2 市場作用推動(dòng)商業(yè)調(diào)整 . 20 4.3 新建小區(qū)形成次級(jí)商圈 . 21 4.4 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍 . 21 4.5 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) . 21 4.6 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪 . 21 4.7 06 年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進(jìn)一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 . 22 4.8 商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤后置的屬性 . 22 5 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢 . 22 5.1 目前天津商業(yè)發(fā)展分布 . 22 5.2 商圈發(fā)展趨勢分析 . 22 5.3 商圈發(fā)展進(jìn)程的總結(jié) . 24 6 天津零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r . 25 7 天津零售市場分析 . 25 8 天津?qū)I(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r . 26 9 天津市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 . 27 9.1 未來 商業(yè)用房租賃市場需求量增長趨勢明顯 . 27 9.2 商業(yè)用房的租售價(jià)格走勢較為平穩(wěn)，略有增長 . 27 9.3 營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢 . 28 10 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 . 28 10.1 流動(dòng)人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 . 28 10.2 城市經(jīng)濟(jì)地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟. 28 第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場研究 . 29 1*商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢 . 29 1.1 東麗區(qū) 商業(yè)市場分布 . 29 1.2 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 . 29 1.3 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢 . 30 1.4 區(qū)域市場總結(jié)分析 . 31 2 *專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 . 32 2.1 *專業(yè)市場分布 . 32 3、 空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析 . 34 3.1 空港物流加工區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目分析 . 34 3.2 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 . 38 3.3 空港加工區(qū) 內(nèi)營業(yè)酒店信息 . 40 4華明鎮(zhèn) 區(qū)域概況 . 41 4.1 華明鎮(zhèn) 現(xiàn)狀 . 41 4.2 華明鎮(zhèn) 未來規(guī)劃 . 42 4.3 華明鎮(zhèn) 年內(nèi)施工情況 . 43 第四篇 項(xiàng)目定位 . 44 1地塊區(qū)位分析 . 44 1.1 項(xiàng)目四至范圍 . 44 1.2 周邊公共設(shè)施配套 . 45 1.3 交通狀況 . 45 1.4 污染狀況 . 45 1.5 社會(huì)治安狀況 . 46 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 46 2.1 項(xiàng)目優(yōu)勢 . 46 2.2 項(xiàng)目劣勢 . 47 2.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì) . 47 2.4 潛在威脅點(diǎn) . 48 3 項(xiàng)目定位 . 49 3.1 項(xiàng)目整體定位 . 49 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位推算 . 49 3.3 項(xiàng)目操作思路思考 . 50 3.4 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體 . 52 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)模式 . 52 1 項(xiàng)目開發(fā)模式 . 53 1.1 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營） 規(guī)劃開發(fā)原則 . 53 1.2 項(xiàng)目發(fā)展策略 綜合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)營 . 53 1.3 項(xiàng)目啟動(dòng)點(diǎn) . 55 第六篇 項(xiàng)目營銷操作 . 55 1項(xiàng)目營銷策略 . 55 1.1 項(xiàng)目營銷思路一 . 55 1.2 項(xiàng)目營銷思路二 . 57 東麗區(qū)華明鎮(zhèn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一篇 宏觀背景 1 東麗區(qū) 概況 1.1 人口及行政區(qū)劃 東麗區(qū) 位于天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全區(qū)轄 3 鎮(zhèn)、 5 街、 1鄉(xiāng)、 114 個(gè)行政村。全區(qū)總?cè)丝?47 萬左右，農(nóng)業(yè)人口 20 萬左右，轄區(qū)國土總面積 477.34 平方公里，人口密度為 985 人平方公里。規(guī)劃到 2010 年 東麗區(qū) 人口為 90 萬人左右，人口密度約為 2000 人平方公里。外環(huán)線之內(nèi) 43.7 平方公里，濱海新區(qū) 84 平方公里。 1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 06 年 1-10 月份， 東麗區(qū) 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 108.3 億元，同比增長15.8%；三級(jí)財(cái)政收入 22.1 億元，同比增長 24.4%，其中區(qū)級(jí)收入 7.1億元，同比增長 36%；農(nóng)民人均純收入 6493 元，同比增長 9.4%。未來幾年是 東麗區(qū) 建設(shè)現(xiàn)代化津?yàn)I新城區(qū)的沖刺階段，每年 GDP 的增長速度將在 15%以上，財(cái)政收入的增長速度將在 20%以上，農(nóng)民人均純收入的增長速度將在 10%以上，固定資產(chǎn)投入將占當(dāng)年 GDP 的 40%。到 2010年，全區(qū)人均 GDP 將達(dá) 10500 美元，達(dá)到高收入國家水平。 1.3 區(qū)域規(guī)劃 東麗區(qū) 是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，是濱海新區(qū)圈層化體系的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域和組成部分。隨著天津工業(yè)東移、濱海新區(qū)西擴(kuò)等戰(zhàn)略的實(shí)施， 東麗區(qū) 將著力加強(qiáng)生態(tài)居住功能區(qū)、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的建設(shè)，力爭到 2010 年，全區(qū)城市化率達(dá)到 100%。用五年時(shí)間， 東麗區(qū) 將建成軍糧城 (無瑕 )、新立、 *、大畢莊四個(gè)新市鎮(zhèn)，并使其成為天津示范城鎮(zhèn)。 1.3.1 產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃 即將興建的“現(xiàn)代化津?yàn)I新城區(qū)”的總體規(guī)劃，圍繞全面優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，使現(xiàn)代化 服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐點(diǎn)，同時(shí)形成“兩個(gè)依托一帶動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，即：要依托*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 *湖旅游度假區(qū)、空港物流加工區(qū)；依托鎮(zhèn)街鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，帶動(dòng) *經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。規(guī)劃 三個(gè)現(xiàn)代物流區(qū) ：大畢莊商貿(mào)、空港和軍糧城碼頭物流區(qū)。 五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ：空港物流加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。 一個(gè)旅游區(qū) ：建設(shè) 58.6 平方公里的 *湖溫泉旅游度假區(qū)。八個(gè)沿海都市型農(nóng)業(yè)示范區(qū) 等 1.4*房產(chǎn)發(fā)展契機(jī) 天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，特別是 環(huán)渤海戰(zhàn)略、十一五規(guī)劃等大政方針 給區(qū)域帶來商機(jī) 政府對 *發(fā)展的政策支持和傾斜 ，商業(yè)投資增加 *是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，濱海新區(qū)的快速發(fā)展，推動(dòng) *發(fā)展 依托自身空港和靠近天津港的的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè) 東麗區(qū) 域價(jià)值的進(jìn)一步提升，呈現(xiàn)良好的市場前景 2.空港概況 2.1 空港整體概況 天津空港物流加工區(qū)整體位于天津市 東麗區(qū) ，北起津漢公路，西面和南面是京津塘高速公路，東臨津汕高速公路。 該區(qū)域地處天津?yàn)I海國際機(jī)場東北則，距市區(qū) 10 公里，距保稅區(qū)和天津港 30 公里，距北京 110 公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。天津鐵路北環(huán)線，京津塘、津?yàn)I、唐津、津漢、津汕高速公路與空港物流加工區(qū)直通，海陸空 聯(lián)運(yùn)便捷天津空港物流加工區(qū)，具有加工制造，保稅倉儲(chǔ)，物流配送，科技研發(fā)，國際貿(mào)易等功能，是高度開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域，是促進(jìn)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)，也是環(huán)渤海地區(qū)最具競爭力的投資熱點(diǎn)。 一期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，有 400 多家中外企業(yè)注冊?？崭?規(guī)劃成建設(shè)用地面積 102 平方公里，規(guī)劃人口 15 萬人。按產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和區(qū)域交通特點(diǎn)共劃分為六個(gè)功能分區(qū)，空港國際物流區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、加工制造區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、機(jī)場運(yùn)營區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。 2.2 空港物流加工區(qū)規(guī)劃 空港物流加工區(qū)為天津保稅區(qū)的擴(kuò)展區(qū)，位于津漢公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地規(guī)模 42 平方公里，分兩期實(shí)施，一期位于規(guī)劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路，規(guī)劃占地 23.5 平方公里。實(shí)際征地 21.69 平方公里。二期規(guī)劃范圍為東到茶金路、西到規(guī)劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。規(guī)劃占地 18.5 平方公里。按照空港物流保稅加工區(qū)控制性規(guī)劃，分為倉儲(chǔ)物流區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)加工區(qū)、商務(wù)中介管理服務(wù)區(qū)和商住生活配套等功能區(qū)。 2.3 空港交通 空港作為由天津向東的張力和濱海向西的輻射，距濱海國際機(jī)場1公里，距市中心 10 公里， 689、 677、 663 三條公交路 線，規(guī)劃中 6條公交路線， 3 條通往市區(qū)， 1 條通往塘沽區(qū)， 2 條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運(yùn)行，沿津漢城際快速路的 5 條公交路線也在加工區(qū)設(shè)站，天津地鐵 2 號(hào)線延伸至加工區(qū)，地鐵 4號(hào)線規(guī)劃至空港運(yùn)營區(qū)和空港學(xué)院交界處。 2.4 目前現(xiàn)狀 空港內(nèi)將有大型綜合醫(yī)院，星級(jí)酒店及康體娛樂中心，將興建大型百貨中心、進(jìn)出口產(chǎn)品銷售中心、國際大型倉儲(chǔ)式購物中心、免稅商店、大型電影娛樂中心和國際風(fēng)情街等。 空港物流區(qū) 空港物流區(qū)、倉儲(chǔ)物流加工區(qū)已進(jìn)入成熟階段。 濱海國際機(jī)場 濱海國際機(jī)場擴(kuò)建工程完成征地，正在施工，計(jì)劃 08 年上半年可投入使用。 空客 A320 目前空客項(xiàng)目工程進(jìn)展迅速，占地 60 萬平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務(wù)樓、大部件庫、物流中心等均已開工，預(yù)計(jì) 07 年底前全部完工 進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段， 08 年必須保證第一架飛機(jī)上線 。 空港加工區(qū) 空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進(jìn)行。 天津空港加工區(qū)自 2002 年 5 月開發(fā)建設(shè)至今，累計(jì)吸引中外資企業(yè) 450 余家，實(shí)際利用外資 62.5 億美元。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 307.2億元，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資 76.1 億 元，企業(yè)項(xiàng)目投資 231.1 億元。截至今年 5 月份，空港加工區(qū)進(jìn)駐項(xiàng)目共計(jì) 242 個(gè)，其中， 111 個(gè)項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過 100 億元； 57 個(gè)項(xiàng)目在建。 以高新技術(shù)為主導(dǎo)的加工制造業(yè)項(xiàng)目是空港加工區(qū)投資的主體，占全區(qū)項(xiàng)目投資額的 85。 目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。 2.5 空港加工區(qū)配套設(shè)施 為區(qū)域做文化產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)配套工作已經(jīng)初見成效， 18 洞天津國際國際商貿(mào)中 心 心 假日快捷酒 店 高爾夫 俱樂部 俱樂部 皇冠酒店 溫泉高爾夫俱樂部、國際商貿(mào)中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關(guān)大樓、司法大樓、投資服務(wù)中心、 銀行街、國際汽車園等設(shè)施已經(jīng)相繼建成，皇冠國際酒店、空港國際中心等項(xiàng)目也已經(jīng)開工建設(shè)，商務(wù)商貿(mào)設(shè)施已初具規(guī)模。 2.6 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 2.6.1 優(yōu)勢 政府政策支持，發(fā)展助跑； 未來 15人口區(qū)域的吸引力； 形成高速、鐵路、?？章?lián)運(yùn)等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 交通便捷，可通往市區(qū)及各地； 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢，成為華北物流中心； 隨著空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善； 空客 A320 以及總部經(jīng)濟(jì)的聚集，推動(dòng)區(qū)域高速發(fā)展 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個(gè)功能區(qū)，距濱海機(jī)場較近； 整個(gè) 區(qū)域內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高； 適宜的氣候和自然地理?xiàng)l件（ *湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。 2.6.2 缺點(diǎn) 地理位置稍偏遠(yuǎn)， 區(qū)域內(nèi)公交路線缺乏，影響出行； 規(guī)劃建設(shè)短時(shí)間內(nèi)不成效，開工周期長； 目前無成熟生活配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施缺乏，無法滿足自身需求； 新建區(qū)域，人氣聚集不足； 目前發(fā)展不完善，地域較空曠，還有待進(jìn)一步規(guī)劃； 由于施工工地較多，人員較雜，流動(dòng)性大，安全無法保障； 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。 3、 華明鎮(zhèn) 概況和發(fā)展趨勢分析 3.1 華明鎮(zhèn) 規(guī)劃 華明鎮(zhèn) 位于天津市 東麗區(qū) 中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流 區(qū)就坐落在 *境內(nèi)。我鎮(zhèn)距天津市中心 10km，距天津國際機(jī)場 5km。 2001 年由原 華明鎮(zhèn) 和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積 156km2,總?cè)丝?5.3 萬人，轄 14 個(gè)行政村。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 2005 年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地?fù)Q房的試點(diǎn)， 華明鎮(zhèn) 就是其中之一。 *軟件園：天津市軟件公司 *園區(qū)坐落于 華明鎮(zhèn) ，位于 *家園的西面，用地 1106 畝，處于外環(huán)線以內(nèi)。設(shè)計(jì)指標(biāo)為三級(jí)稅收每畝地要達(dá)到 50 萬元，總稅收達(dá)到 5.5 億元，這是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較 高。 經(jīng)濟(jì)功能區(qū)：占地 3300 畝（ 2.2 平方公里），每畝地投資 130萬元，設(shè)定指標(biāo)為三級(jí)稅收達(dá)到每畝 15 20萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、CBD、 EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)， 06 年 9 月開工，是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的重頭戲。 商務(wù)區(qū)：占地 1984 畝（ 1.32 平方公里），位于 *家園內(nèi)部，對 *家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場，是提高 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)總量的重要因素。 物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺(tái)大型運(yùn)輸車輛、設(shè)備，但綜合效益并沒有完全體現(xiàn)出來，因?yàn)閽炜?，外流的很多，稅收、營業(yè)收入 等社會(huì)效益體現(xiàn)出來了，但是經(jīng)濟(jì)效益在 *沒有完全體現(xiàn)出來。目前將重新整合運(yùn)輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機(jī)械設(shè)備行業(yè)、對外配貨行業(yè)等，使之成為 *的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴(kuò)面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發(fā)；擴(kuò)面：是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展。 兩個(gè)村級(jí)工業(yè)區(qū)：通過土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個(gè)，主要的一個(gè)是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個(gè)是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進(jìn)行規(guī) 劃調(diào)整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標(biāo)限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。 3.2 *發(fā)展?fàn)顩r 3.2.1 地處天津城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯 位于天津市東部的 東麗區(qū) ，地處“武清 -中心城區(qū) -塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機(jī)場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰 *湖風(fēng)景區(qū)，西側(cè)為已建成的 *示范鎮(zhèn)及規(guī)劃 *科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 3.2.2 區(qū)域高等級(jí)路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機(jī)場，交通十分便利 區(qū)域南側(cè)緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢 快速路，地鐵 2 號(hào)線延長線在此設(shè)站，東側(cè)緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側(cè)緊鄰北環(huán)鐵路，西側(cè)緊鄰赤海路和楊北公路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，同時(shí)項(xiàng)目距濱海國際機(jī)場僅約3公里，對外交通十分便利。 3.3 華明鎮(zhèn) 發(fā)展概況總結(jié) 優(yōu)點(diǎn)： 政府政策的支持與傾斜； 新建區(qū)域，小區(qū)環(huán)境優(yōu)越； 空氣質(zhì)量好，綠化高 ； 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 離快速路和機(jī)場近，出行便捷； 示范區(qū)內(nèi)道路狀況良好，便于出行； 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。 缺點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不完善， 商業(yè)、購物還在規(guī)劃中， 醫(yī)療、教育資源匱乏； 沿街污水河污染嚴(yán)重，環(huán)境差； 板塊內(nèi) 無公交配套，離市區(qū)遠(yuǎn)； 多是還遷戶，人文素質(zhì)不高； 區(qū)域內(nèi)正在施工，人員流動(dòng)大 ，安全保障受影響； 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。 3.4 市場空白點(diǎn) *示范區(qū)自身無成熟生活配套，商業(yè)不發(fā)達(dá)，上市量小，無法滿足區(qū)域內(nèi)自身需要 *新建商品房區(qū)域需 2-5年的開發(fā)周期 空港內(nèi)商業(yè)需 2-4 年的開發(fā)周期，帶來先機(jī) 空港現(xiàn)有商業(yè)檔次過高，多是星級(jí)酒店，客戶群體有限 空港入住企業(yè)的加大增加商業(yè)需求 整個(gè) *和空港約 15 萬人口的商業(yè)需求 新成交商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)高，加劇項(xiàng)目開發(fā)成本 國家和政府對濱海新區(qū)、 *居住區(qū)、空港的政策支持和傾斜 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究 1 天津商業(yè)發(fā)展分析 1.1 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 1.1.1 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃 天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施，推進(jìn)海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色。“十一五”期間，商業(yè)設(shè)施投資總額將達(dá) 900 億元，年均增長 20%，人均商業(yè) 面積由 0.9 平方米提高到 1.2 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900 萬平方米增加到約1200 萬平方米。 1.1.2 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策 到 2010 年，本市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積將達(dá)到 1.2 平方米，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級(jí)商業(yè)中心。同時(shí)，本市還將擴(kuò)建發(fā)展 10 大特色商業(yè)街。 本市商業(yè)布局將形成市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)次中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心多個(gè)層次的布局。區(qū)級(jí)商業(yè)中心 24 處，重點(diǎn)服務(wù)區(qū)域人口的中高檔大宗商品購買，依據(jù)便利交通，設(shè)置大中型綜合商場、專賣商店、超級(jí)市場。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心 50處，提供便民利民保證居民基本生活的商業(yè)設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定以 700 900 平方米 /千人配置網(wǎng)點(diǎn)。 2 天津商業(yè)供求關(guān)系分析 2.1 天津商業(yè)發(fā)展 總體水平較高 目前，全市有商業(yè)法人單位及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位 177142 個(gè)，從業(yè)人員總數(shù)突破 100 萬，商業(yè)經(jīng)營總面積達(dá) 900 萬平方米，天津人均商業(yè)面積 0.8 平方米。 近十年間，商業(yè) GDP 占全市總量和第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為 8.92%和 19.62%。 2.2 供求分析 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r良好，這與近年來天津 市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個(gè)特點(diǎn)： 商業(yè)用房新增供應(yīng)量有所下降 2003 2007 年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢比較明顯，到 2006 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達(dá)到 411.3 萬平方米。 2007年新增供應(yīng)量有放緩的趨勢， 2007 年第一季度新增供應(yīng)量為 13.9 萬平方米。 商業(yè)用房需求量有所提升 從 2006 年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比 2005年小有增幅，從 2006 年到 2007 年一季度天津市新面市 及開工的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，大型商業(yè)項(xiàng)目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項(xiàng)目的零售比例比 2006年上半年減少一成左右。 商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)象逐漸減少， 07 年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 歷年天津商業(yè)供應(yīng)情況69.02274.23355.1411.3361.461.62131.24 129.7 124.813.936.5274.51 69.485.817.70100200300400500總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量總供應(yīng)量 69.02 274.23 355.1 411.3 361.4新增供應(yīng)量 61.62 131.24 129.7 124.8 13.9銷售量 36.52 74.51 69.4 85.8 17.72003 2004 2005 2006 2 0 0 7 一季度天津市商業(yè)市場 整體供大于求 ，供給量在 2005 年得到大量釋放，05 年一年的供給量就達(dá)到 355 萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄， 06-07 年因?yàn)檎吆暧^調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。這與近年來天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加。 可以預(yù)見天津商業(yè)發(fā)展空間將是巨大的，通過對近幾年土地成交的宏觀調(diào)控， 從 2007 年 2009 年，天津商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)量將達(dá)到330 余萬平方米。 未來市場中商業(yè)的供應(yīng)量的隨之加大，市場競爭將會(huì)更加激烈。 3 商業(yè)租售價(jià)格分析 3.1 商業(yè)銷售價(jià)格 商業(yè)用房售價(jià)居高不下，持續(xù)走高 商業(yè)用房價(jià)格走勢649060387034 70277878-7.00%16.50%0.10%12.10%01000200030004000500060007000800090002003 2004 2005 2006 2 0 0 7 一季度-0.1-0.0500.050.10.150.2平均價(jià)格 增幅近幾年天津商業(yè)用房的平均售價(jià)起伏不大，主要是不同區(qū)域和不同時(shí)間投放量大小的影響，但隨著商業(yè)市場的理性開發(fā)和土地價(jià)格的持續(xù)增長，商品房的價(jià)格仍然持續(xù)走高的態(tài)勢， 2007 年第一季度的商品用房價(jià)格達(dá)到 7878 元 /平米。 天津市商業(yè)設(shè)施售價(jià)從 2002 年穩(wěn)步升高 ,商業(yè)設(shè)施的日益完善和升級(jí) ,商業(yè)市場的不斷發(fā)展 ,商業(yè)設(shè)施的價(jià)值也在不斷增加。特別是受近幾年房產(chǎn)市場形式大好的影響，商業(yè)用房的價(jià)格持續(xù)走高。 3.2 商業(yè)租賃價(jià)格 重新活躍、前景看好 受整體市場供應(yīng)增加的影響，天津市商用房的租金在 2004 年以前呈下降 趨勢，在 2005 年才止跌為升。 05 年底天津市商用房的平均租金為 149 元人民幣每平方米， 06 年仍在持續(xù)增長，市場形式有所轉(zhuǎn)變，濱江道和和平路商鋪?zhàn)饨鹑允侨凶罡?，有的甚至達(dá)到每月每平方米100 到 150 美金。 隨著商業(yè)租賃市場的重新活躍，以租賃為住的運(yùn)營模式逐漸增多，從而也說明短期獲利行為并不可取， 獲得合理租金收益和長期增值效益將使商業(yè)市場發(fā)展更為有序、穩(wěn)健。因此預(yù)計(jì) 2007 年全年天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。由此預(yù)計(jì)， 2007 年下半年的商業(yè)市場租賃類商業(yè)用房比重將繼續(xù)上升，保守預(yù)計(jì) 2007 年租金上漲幅度在 2% 4%之間；銷售價(jià)格上漲幅度在 3% 5%之間。 商業(yè)用房平均租金走勢180150140149154- 1 6 . 7 0 %- 6 . 7 0 %6 . 4 0 %3 . 4 0 %0204060801001201401601802002003 2004 2005 2006 2 0 0 7 一季度-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.1平均租金 增幅3.3 商業(yè)用房入住率 空置面積增加，市場競爭將更加激烈 商業(yè)平均入住率95% 95%85% 85%75%65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年入住率隨著天津商用房新增供給入市，商用房呈現(xiàn)空置面積增加的現(xiàn)象。到 2005 年底，商用房平均入住率達(dá)到 65%，為近幾年較低水平。 由于2007 年商業(yè)項(xiàng)目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2007 年供大于求的結(jié)構(gòu)特征將進(jìn)一步顯露，市場競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局面凸現(xiàn)，預(yù)計(jì) 07 年下半年商業(yè) 用房的空置率將有所上漲。 4 天津商業(yè)房產(chǎn)特點(diǎn)及趨勢 4.1 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 海河開發(fā)帶動(dòng)海河沿線商業(yè)高速發(fā)展，地鐵生活圈隨之逐步形成，同時(shí)濱海新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。 4.2 市場作用推動(dòng)商業(yè)調(diào)整 商場商廈競爭非常激烈，同時(shí)大賣場放緩擴(kuò)張步伐；商業(yè)房產(chǎn)投資受到外地房產(chǎn)商關(guān)注，大量境外投資商看好天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，紛紛投資；隨著居民生活水平的提高及消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)成為市場主流。 4.3 新建小區(qū)形成次級(jí)商圈 除了濱江道、和平路、南京路、小白樓、大沽南路等傳統(tǒng)商圈之外，隨各新興小區(qū)而建設(shè)的公建 配套設(shè)施正在形成一個(gè)個(gè)新的次商圈，大梅江板塊、奧運(yùn)板塊、地鐵板塊等都是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的新興熱點(diǎn)。特別是大型住宅組團(tuán)的城市郊區(qū)化、外圍化， 令這些地區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目具有巨大發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)是這些地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的主力。 4.4 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍 隨著天津市市內(nèi)各類商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)越來越多，競爭日趨激烈，一些開發(fā)商另辟蹊徑，將商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)轉(zhuǎn)向郊縣。天一 mall、珠江新城等項(xiàng)目的開發(fā)及濱海新區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)勢頭較為強(qiáng)勁。 目前天津市大量的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目集中在濱江道、東馬路等幾個(gè)局部小范圍內(nèi)，分布不盡合 理。向郊縣擴(kuò)張，無疑是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商避開激烈競爭，走差異化道路的一種選擇。 4.5 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) 05 年 9 月份，國內(nèi)房產(chǎn)巨頭復(fù)地集團(tuán)日前以 5.11 億元收購天津最大爛尾樓項(xiàng)目，顯示出商業(yè)房產(chǎn)市場最新趨向。同時(shí)開發(fā)商長期持有商業(yè)物業(yè)的比例也在逐步提高，進(jìn)一步說明開發(fā)商對商業(yè)房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)更加深刻，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)潮已經(jīng)形成。 4.6 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪 目前，在天津市，以旅游為主題的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)了緩步增長的趨勢，先是以海河旅游為主題的若干海河沿岸房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，再是以周邊區(qū)縣旅游景點(diǎn) 為主題的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在北塘出現(xiàn)的以休閑旅游餐飲美食為主題的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目 北塘漁人碼頭項(xiàng)目又成為商業(yè)房產(chǎn)市場的一道風(fēng)景。以旅游為主題帶動(dòng)房產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目在環(huán)渤海地區(qū)房房產(chǎn)事業(yè)中的迅速崛起。 4.7 06 年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進(jìn)一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 未來集中型商業(yè)繼續(xù)增加，但百貨類的業(yè)態(tài)受到挑戰(zhàn)，呈現(xiàn)以大型購物中心為主的態(tài)勢，市場趨于飽和。未來社區(qū)級(jí)商戶和底商放量明顯。由于整體供應(yīng)量的巨大導(dǎo)致部分商業(yè)開始經(jīng)營換血，出現(xiàn)市場整合，商業(yè)房產(chǎn)由銷售逐漸轉(zhuǎn)入經(jīng)營管理。 4.8 商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤后置的屬性 近 一段時(shí)期，越來越多的開發(fā)商更關(guān)注商業(yè)房產(chǎn)的利潤后置作用，更多的商業(yè)房產(chǎn)商采取了只租不售或先租后售的操作模式，使天津的商業(yè)房產(chǎn)市場提升到了一個(gè)新的層次。各實(shí)力開發(fā)商都從項(xiàng)目的整體運(yùn)營方面入手，對配套及后期經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行了重點(diǎn)完善。 5 各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢 5.1 目前天津商業(yè)發(fā)展分布 5.2 商圈發(fā)展趨勢分析 5.2.1 成熟商圈的發(fā)展趨勢 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù) 成熟商圈主要分布在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來商業(yè)中心區(qū) 的地位還將進(jìn)一步鞏固。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢發(fā)展 成熟商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)較為單一。未來成熟商圈業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。 商業(yè)市場將呈現(xiàn)“白熱化”競爭態(tài)勢 成熟商圈的新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較多，未來供應(yīng)規(guī)?？捎^，未來天津核心商圈的競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢更加明顯。 5.2.2 新興商圈的發(fā)展趨勢 新興商圈的發(fā)展呈現(xiàn)南移趨勢 商圈南移是近兩年本市商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要特點(diǎn)之一。新老商業(yè)區(qū)和不同商業(yè)模式的交替發(fā)展開 始逐步打破天津傳統(tǒng)的商圈概念。 新興商圈主要分布在海河以西、中環(huán)線以南的城市南部，其中尤以河西區(qū)和南開區(qū)發(fā)展最快。河西區(qū)、南開區(qū)等地作為近兩年住宅開發(fā)比較集中的區(qū)域，住宅開發(fā)的快速發(fā)展給商業(yè)配套提供了更大的發(fā)展空間。如正在完善和建設(shè)中的奧運(yùn)商圈及大梅江區(qū)域商圈等。 海河沿線商圈凸現(xiàn) 隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶綜合開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。它的啟動(dòng)建設(shè)對第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動(dòng)作用。海河兩岸開發(fā)改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對天津大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大的推動(dòng)作用，并有效 地提高了中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。如：泰達(dá)城、海河水上運(yùn)動(dòng)大世界等項(xiàng)目都在建設(shè)當(dāng)中。 地鐵一號(hào)線新商圈初見雛型 地鐵通車后與沿途的商業(yè)氛圍形成的巨大人流，將為商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。翔宇公園的新一佳超市，地鐵熱點(diǎn)小白樓和營口地道鐵站的規(guī)劃也已經(jīng)出臺(tái)。 地鐵商業(yè)將在目前本市商圈以平面為主的商業(yè)模式上拓展一個(gè)縱向的延伸。在一號(hào)線沿途的 20 多個(gè)站點(diǎn)中，商業(yè)設(shè)施總建筑面積達(dá)100 多萬平方米，預(yù)計(jì)到 2007 年底，這些商業(yè)設(shè)施將全線竣工。 5.3 商圈發(fā)展進(jìn)程的總結(jié) 5.3.1 差異化 -業(yè)態(tài)的多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素 濱江道眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因?yàn)槠渫瑯I(yè)集中與異業(yè)集中度高， 減少顧客的交通成本和信息成本，同時(shí)增加“比較購物”機(jī)會(huì)，加上商業(yè)成行成市， 所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，集中不同于街鋪，其對人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做差異化定位，同時(shí) 業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展 并適度引導(dǎo)市場及消費(fèi)者。 5.3.2 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)是商業(yè)發(fā)展的基本條件 南京路商圈 主要是因?yàn)樘幱诮煌ㄖ鞲傻篮偷罔F而發(fā)展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對于交通極為便利的新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級(jí)商圈的基本條件。 5.3.3 經(jīng)營特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本 商業(yè)經(jīng)營沒有特色及主題是小白樓目前的最大困境，在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營的問題。 5.3.4 人流量和消費(fèi)能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本 無論是濱江道、南京路等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制 影響力減弱，還是 老城廂、奧體板塊等區(qū)域的新商圈將 成為 成為投資重點(diǎn)，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費(fèi)能力的積聚反應(yīng)。 6 天津