溫州商貿(mào)廣場(chǎng)-綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（商貿(mào)城建設(shè)，商貿(mào)廣場(chǎng)，商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目）

知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 1.1 項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義 1.2 項(xiàng)目概況 1.3 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 1.4 可行性報(bào)告研究范圍 1.5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.6 研究結(jié)論及建議 第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2.1 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 2.2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2.3 綜合評(píng)述 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案 3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)原則 3.1.1規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境 3.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 3.1.3平面布局 3.1.4交通組織 3.1.5景觀設(shè)計(jì) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3.1.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.1.7建筑方案設(shè)計(jì) 3.1.8公共設(shè)施方案 3.1.9消防系統(tǒng) 3.1.10景觀規(guī)劃系統(tǒng) 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期及施工進(jìn)度 4.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 4.2項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計(jì)劃 4.3 項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施進(jìn)度計(jì) 第五章 投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 5.1 開(kāi)發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較 5.2 項(xiàng)目投資分析 5.3 總成本費(fèi)用估算表 5.4 銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 5.5 損益表 5.6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 5.7 盈虧平衡分析 5.8 投資來(lái)源及資金使用表 5.9 項(xiàng)目資金運(yùn)行策略 5.0 綜合結(jié)論 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 報(bào)告正 文 1.1 項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義 通過(guò)對(duì)建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)、政府、企業(yè)本身的積極意義。 1.1.1項(xiàng)目建設(shè)背景 四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。四川省副省長(zhǎng)楊志文指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開(kāi)發(fā)與國(guó)內(nèi)國(guó)際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電 交易平臺(tái)。 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問(wèn)題。因此，近幾年來(lái)，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書(shū)記、張中偉省長(zhǎng)對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。 工業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2001 年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了 50%以上，知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破 10 億美元，名列全國(guó)十強(qiáng)。這 樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也反映出了四川的機(jī)電行業(yè)正在向國(guó)際市場(chǎng)邁進(jìn)。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)。 1.1.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場(chǎng)的。 從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代 建筑 美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求 ：集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代物流中心。 從經(jīng)營(yíng)管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的 營(yíng)銷(xiāo)模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁 的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場(chǎng) ，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。 1.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義 1.1.3.1為社會(huì)、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來(lái)廣泛的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。 1.1.3.1.1社會(huì)效益 : 綿陽(yáng)市從城市規(guī)劃來(lái)看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場(chǎng)、物知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營(yíng)方式看，市場(chǎng)的發(fā)展趨 勢(shì)已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽(yáng)目前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；從市場(chǎng)環(huán)境看，綿陽(yáng)已形成長(zhǎng)虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長(zhǎng)鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項(xiàng)目作為一個(gè)填補(bǔ)綿陽(yáng)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，作為一個(gè)為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項(xiàng)目是很有價(jià)值的。 1.1.3.1.2經(jīng)濟(jì)效益 : 商業(yè)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目具有相當(dāng)規(guī)模 、 功能完善、配套齊全 ，其本身既可產(chǎn)生巨 大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動(dòng)周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近 居民 的經(jīng)濟(jì) 收入， 將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目可為綿陽(yáng)高新區(qū)的地方財(cái)政帶來(lái)每年數(shù)千萬(wàn)元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的 經(jīng)濟(jì)效益。 1.1.3.1.3環(huán)境效益 : 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上 ，我們力求吸取 國(guó)內(nèi) 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn) 商業(yè)模式，并結(jié)合 綿陽(yáng)本地區(qū)域的實(shí)際情況 ，立足 于人們生活 的客觀 需求，建設(shè)一座具有社會(huì)價(jià)值、高品位文知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn) 代化商業(yè)建筑。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)立意新穎 、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢(shì)不凡 ，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購(gòu) 物場(chǎng)所，將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)完美地融為一體。項(xiàng)目的建成 ， 將為 綿陽(yáng) 高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。 本項(xiàng)目 坐落于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬(wàn)向裝飾建材城、汽車(chē)城呼應(yīng)； 西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園， 新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長(zhǎng)虹家電城、溫州商貿(mào)廣場(chǎng)等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。 與此同時(shí)，本項(xiàng)目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽(yáng)西大門(mén)，直通成綿高速路；與綿陽(yáng)市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與綿陽(yáng)市人民政府所在地 原高新區(qū)火炬大廈也就三個(gè)公交站的路程， 其 交通 之 便捷，物流 之 順暢，路網(wǎng) 之四通八達(dá)是有目共睹的 。 由此可鑒，高成本的投入將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。 1.1.3.1.4改善勞動(dòng)就業(yè)狀況 : 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接與綿陽(yáng)市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。 本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目相當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個(gè)層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對(duì)容易，適合中青年多個(gè)年齡段的就業(yè)。同時(shí)也為綿陽(yáng)市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺(tái)，對(duì)綿陽(yáng)市社會(huì)的安定 團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。 1.1.3.1.5知名度和美譽(yù)度 : 本項(xiàng)目引領(lǐng)綿陽(yáng)在商業(yè) 建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過(guò)創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽(yáng)市在省 內(nèi) 外 商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開(kāi)放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為 省內(nèi)大 城市中一顆 耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項(xiàng)目的成功 運(yùn)作必將營(yíng)造一個(gè)完美的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境。 1.1.3.2對(duì)企業(yè)本身的發(fā)展有以下意義 : 本 項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā) ，在 為我公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還將會(huì)在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如 :提升我公司在省 內(nèi) 外 同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提 高我公司在省 內(nèi)外 的 知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式及開(kāi)發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè) 管理人才。 1.1.3.2.1資本升值 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中較為重要的一個(gè)組成部分，在我們國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將會(huì)實(shí)現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。 1.1.3.2.2提升我公司在國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地 位 在目前國(guó)內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，會(huì)為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時(shí)提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績(jī)，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會(huì)；另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)環(huán)境中增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。 1.1.3.2.3提高公司在省 內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽(yù)度 通過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，會(huì)有大量的專業(yè)信息、 媒體進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)我們也對(duì)項(xiàng)目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項(xiàng)目的規(guī)模及投資額度在綿陽(yáng)均已達(dá)到相當(dāng)重量級(jí)的水平，所以 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及運(yùn)做將會(huì)引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們 的 廣泛 關(guān)注， 從而提高我公司 在省 內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.1.3.2.4拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域 : 作為 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，五金機(jī)電城項(xiàng)目成為我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)拓寬的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，從此，可以通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、招租、出售等一系列方式對(duì)物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拓寬了以往只是自營(yíng)或招租等方式對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng) 管理的經(jīng)營(yíng)模式。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 項(xiàng)目名稱： 溫州商貿(mào)廣場(chǎng) 綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城 1.2.2建設(shè)地點(diǎn)： 綿陽(yáng)市綿興路西段 ，現(xiàn)綿陽(yáng)高新區(qū)管委會(huì)對(duì)面 1.2.3建設(shè)單位： 綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 1.2.4企業(yè)性質(zhì)： 國(guó)有 1.2.5法人代表： 梁勇 1.2.6項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 陸原 1.2.7建設(shè)規(guī)模： 1.2.8建設(shè)期限： 一年 1.2.9資金來(lái)源： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金由綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、四川尚高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和綿陽(yáng)市高新區(qū) 邁特 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三方共同投資。 1.2.10場(chǎng)地現(xiàn)狀： （見(jiàn)下圖） 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.2.11 項(xiàng)目功能構(gòu)成： 本項(xiàng)目 在 功能 上 集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體， 能 充分滿足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。 1.3 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) ：本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是 綿高管委函（ 2005） 19 號(hào)的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。 1.4 可行性報(bào)告研究范圍 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)各項(xiàng)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期、及施工 進(jìn)度；投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目組織管理與保障措施等。 1.5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 溫州商貿(mào)廣場(chǎng) 綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 1-1 表 1-1 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地面積 其 1 代征綠地面積 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 中 2 建設(shè)用地面積 總占地面積 總建筑面積 其中 1 2 3 4 5 6 7 8 9 容積率 停車(chē)位 指標(biāo)分析 總建筑面積 1 商鋪 2 精品專賣(mài)店 3 餐飲娛樂(lè)休閑會(huì)所 4 住 宅 5 配套設(shè)施 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資額 包含住宅開(kāi)發(fā) 萬(wàn)元 不包含住宅開(kāi)發(fā) 萬(wàn)元 2 投資利潤(rùn)率 包含住宅開(kāi)發(fā) % 不包含住宅開(kāi)發(fā) % 3 全部投資回收期 (不含建設(shè)期 ) 包含住宅開(kāi)發(fā) 年 不包含住宅開(kāi)發(fā) 年 1.6 研究結(jié)論及建議 在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中 ，我們 系統(tǒng)地將 溫州商貿(mào)廣場(chǎng) 綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、條件等進(jìn)行了論述，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前、中、后等各個(gè)時(shí)期需要解決的工作及將會(huì)出現(xiàn)的具體問(wèn)題知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 的解決，提供了詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項(xiàng)目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實(shí)的論述，項(xiàng)目可以實(shí)施。 但鑒于本項(xiàng)目為我公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前提下，我公司將竭盡所能 地選擇提供公司 自身的各種有效資源 及社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu) 質(zhì)、高效的對(duì)項(xiàng)目加以定位開(kāi)發(fā)。人員專業(yè)、資金充實(shí)、決策及時(shí)和 政策 環(huán)境良好是我公司目前的客觀 狀況 ，希望天時(shí)、地利、人和以及特殊的 歷史條件，讓項(xiàng)目成為公司再造的一個(gè)輝煌。 第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2.1 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 2.2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2.3 綜合評(píng)述 2.1 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 本部分將對(duì)目前綿陽(yáng) 市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析 。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.1.1宏觀政策環(huán)境 繼 2000 年國(guó)家推出西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方針之后， 2001 年 11 月 ,中國(guó)成功加入世界貿(mào)易組織。在我國(guó)，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了持續(xù)三年的快速增長(zhǎng)的今天，西部開(kāi)發(fā)和入世無(wú)疑是綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。 綿陽(yáng)市委政府確定了 2005年全市奮斗目標(biāo) ： GDP 完成 526億元，增長(zhǎng) 14；固定資產(chǎn)投資完成 150 億元，增長(zhǎng) 20以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 173 億元，增長(zhǎng) 12；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加 500 元，達(dá)到 8200 元；農(nóng)民人均純收入增加 150 元，達(dá)到 3050 元。 綿陽(yáng)堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實(shí)施“工業(yè)千億工程”，堅(jiān)定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985 年的 16.5 億，增加到 2002 年的 453 億，增長(zhǎng) 26 倍；工業(yè)增加值達(dá)到 119.3 億元，增長(zhǎng) 14倍；工業(yè)上交稅金占地方財(cái)政收入的 70%。由此可見(jiàn)，以科技聞名全國(guó)的綿陽(yáng)，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、政府出面多方聯(lián)手打造 成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃， 2004 年 8月 13 日，在省委的倡議下，綿陽(yáng)、成都、德陽(yáng)三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問(wèn)題專門(mén)召開(kāi)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 了會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為： （ 1） 成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。 成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約 48%，是四川的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽(yáng)的重型機(jī)械裝 備、綿陽(yáng)的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。 （ 2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開(kāi)發(fā)思路研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行深入研究。 （ 3） 三市計(jì)委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題，對(duì)三城市基 礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場(chǎng)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動(dòng)和共享進(jìn)行了討論。 2005年 1月 31 日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃 200543 號(hào)）文件 ，編制和實(shí)施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對(duì)統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一 步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對(duì)于促進(jìn)四川全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展和綿陽(yáng)科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫(xiě)入了 2005 年四川省人大工作報(bào)告。 2、 積極 融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展 綿陽(yáng)市四屆五次會(huì)議第 3號(hào)提案中提出的主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 委已將“綿陽(yáng)在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃時(shí)，將綿陽(yáng)加入成 渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽(yáng)、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。 2.2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對(duì)其位于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶 ，進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，在獲得大量市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)與推廣核心、尊重市場(chǎng)客情與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開(kāi)發(fā)實(shí)力為前提， 結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)策略。 為明確營(yíng)銷(xiāo)資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)與策劃要點(diǎn) ，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷(xiāo)主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。 同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷(xiāo)售控制等結(jié)論。 2.2.1 項(xiàng)目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成 依據(jù)本案“ 1拖 2商鋪” +“ 超市 ” +“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條件， 并顧及到本案開(kāi)發(fā)策略的制訂與實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。 2.2.2 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) A、 成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門(mén)生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)四川都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。 調(diào)查員在的調(diào)查過(guò)程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯(cuò)進(jìn)行的辦法廣泛收集來(lái)自一線目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅 調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到 1200 份，收回調(diào)查表 642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表 500 份。與此同時(shí)，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見(jiàn)和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi) 1、 目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表： 地點(diǎn) 選項(xiàng) 有 沒(méi)有 不清楚 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 114 9 19 10 長(zhǎng)久機(jī)電城 128 7 19 18 金府機(jī)電城 140 12 20 4 總 計(jì) 382 28 58 32 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）餅形分析圖 有76%沒(méi)有6%不清楚12%沒(méi)填6%有沒(méi)有不清楚沒(méi)填圖形說(shuō)明： 認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占 76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占 6%；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到 12%；沒(méi)填此項(xiàng)占 6% 。 （ 3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電項(xiàng)目是切實(shí)可行的。盡管有 12%的商家在接受調(diào)查時(shí)表示出對(duì)二級(jí)市場(chǎng)不是很了解，不便發(fā)表意見(jiàn) ,同時(shí)也有約 6%的商家直接持反對(duì)意見(jiàn) ,但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊。 總數(shù)不低于 20 家的 知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽(yáng)、自貢、樂(lè)山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽(yáng)地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會(huì)城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也作為一個(gè)聞名全國(guó)的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。 2、 在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選） （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn) 西門(mén)生資一條街 長(zhǎng)久機(jī)電城 金府機(jī)電城 總 計(jì) 良好的硬件 142 172 166 480 足夠的消費(fèi)能力 150 170 164 484 管理規(guī)范 140 168 147 455 有一定社會(huì)影響力 120 128 152 400 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 120 149 160 429 服務(wù)水平不斷提高 135 141 155 431 交通方便 150 147 145 442 經(jīng)營(yíng)成本低 148 162 157 467 良好的政策環(huán)境 112 138 120 370 有一定規(guī)模 118 126 156 400 沒(méi)填 6 4 6 16 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）條形圖 339253400429431442467370400160 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500良 好 的 硬 件足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范一定社會(huì)影響力產(chǎn)品質(zhì)量可靠服務(wù)水平提高交通方便經(jīng)營(yíng)成本低好的政策環(huán)境有一定規(guī)模沒(méi)填條 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計(jì)表我們不難看出： 商家對(duì)“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項(xiàng)之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營(yíng)成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)化的管理及服務(wù)意識(shí)。 本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對(duì)這些作為一個(gè)成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須的條件持無(wú)所謂態(tài)度的商家則僅有 16 家，說(shuō)明現(xiàn)在的商家對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比 來(lái)描繪。這在一定程度上增加了市場(chǎng)運(yùn)作的難度。 3、 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷(xiāo)售商家的入住打算： （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 愿意 不愿意 以后再說(shuō) 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 68 21 50 4 長(zhǎng)久機(jī)電城 67 35 49 6 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 金府機(jī)電城 98 58 41 3 總 計(jì) 233 114 140 13 （ 2） 餅形圖 愿意46%不愿意23%以后再說(shuō)28%沒(méi)填3%愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家 (即 46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級(jí)城市所興建的五金機(jī)電 市場(chǎng)去發(fā)展；有 28%的商家對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。 4、 在二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn) 西門(mén)生資一條街 長(zhǎng)久機(jī)電城 金府機(jī)電城 總 計(jì) 樂(lè)山 55 48 51 154 綿陽(yáng) 57 71 74 202 德陽(yáng) 28 34 41 103 眉山 10 23 33 66 自貢 32 41 48 131 內(nèi)江 25 27 31 83 廣元 12 20 33 65 其它 2 1 2 5 沒(méi)填 13 8 12 33 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）柱形圖 樂(lè) 山 , 1 5 4綿 陽(yáng) , 2 0 2德 陽(yáng) , 1 0 3眉 山 , 6 6自 貢 , 1 3 1內(nèi) 江 , 8 3廣 元 , 6 5其 它 , 5沒(méi) 填 , 3 30 50 100 150 200 250樂(lè)山德陽(yáng)自貢廣元沒(méi)填條 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為 ,在四川具備建設(shè)專業(yè)機(jī)電市場(chǎng)的前三名城市分別為 綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（ 233 家）總數(shù)的 86.7%，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。 4、 作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城 市是哪些？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 成都 樂(lè)山 綿陽(yáng) 德陽(yáng) 眉山 自貢 瀘州 內(nèi)江 廣元 宜賓 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 27 14 19 12 9 11 9 8 8 10 8 4 長(zhǎng)久機(jī)電城 41 18 18 20 12 12 10 10 13 10 6 5 金府機(jī)電城 44 15 32 10 12 9 9 11 9 9 13 13 總 計(jì) 112 47 69 42 33 32 28 29 30 29 27 22 （ 2） 柱狀圖 11247694233 3228 29 30 29 2722020406080100120成都 樂(lè)山 綿陽(yáng) 德陽(yáng) 眉山 自貢 瀘州 內(nèi)江 廣元 宜賓 其它 沒(méi)填三 維 柱 形 圖 1知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷(xiāo)售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級(jí)城市中，排在首先位置的依然是綿陽(yáng)，其次是樂(lè)山，德陽(yáng)、眉山、自貢、廣元。 5、 如果入住一個(gè)新建的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 租 買(mǎi) 說(shuō)不清楚 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 102 51 10 8 長(zhǎng)久機(jī)電城 72 48 22 6 金府機(jī)電城 88 61 30 2 總計(jì) 262 160 62 16 （ 2）餅形圖 租53%買(mǎi)32%說(shuō)不清楚12%沒(méi)填3%租買(mǎi)說(shuō)不清楚沒(méi)填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：要求租和買(mǎi)的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的 32%，這是四川五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。 業(yè)界資深人士認(rèn)為 ,這一購(gòu)買(mǎi)愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說(shuō)明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷(xiāo)售知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 商鋪，目前的大多數(shù)商家無(wú)論在心理上抑或是潛意識(shí)中還是能接受的，同時(shí)也說(shuō)明不少商家通過(guò)自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，具有營(yíng) 銷(xiāo)和置業(yè)的雙重能力。有 12%的商家對(duì)此問(wèn)題不能說(shuō)清楚，說(shuō)明對(duì)該項(xiàng)目及市場(chǎng)消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。 商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買(mǎi)欲望，這對(duì)投資開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。 6、 如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少？ （ 1） 租金統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn)選項(xiàng) 10 元以內(nèi) 10 20元 20 30元 30 40 元 40 元以上 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 18 80 37 15 13 17 長(zhǎng)久機(jī)電城 15 68 20 34 21 9 金府機(jī)電城 20 43 48 27 16 10 總計(jì) 53 190 105 76 50 26 （ 2）餅狀圖 1 0 元 以 內(nèi)9%1 0 2 0 元39%2 0 3 0 元21%3 0 4 0 元16%4 0 元 以 上10%沒(méi)填5% 1 0 元 以 內(nèi)1 0 2 0 元2 0 3 0 元3 0 4 0 元4 0 元 以 上沒(méi)填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 39%的商家接受 10 20 元 /月的租金， 21%的商家接受 20 30 元 /月 的租金；二者之間具有一定差距。其中 5%的商家沒(méi)有填，說(shuō)明具體的價(jià)格，還需要看市場(chǎng)建設(shè)后的具體情況而定。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場(chǎng)運(yùn)作初期的租金定在 10 30 元 /月這一價(jià)格段，是不會(huì)讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。 7、 如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少？ （ 1） 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地點(diǎn) 選項(xiàng) 3000元左右 3500元左右 4000元左右 5000元左右 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 98 38 10 1 3 22 長(zhǎng)久機(jī)電城 75 41 6 1 1 33 金府機(jī)電城 42 62 11 5 4 48 總計(jì) 215 141 27 7 8 103 （ 2） 餅狀圖 3 0 0 0 元 左 右43%3 5 0 0 元 左 右28%4 0 0 0 元 左 右5%5 0 0 0 元 左 右1%其它2%沒(méi)填21%3 0 0 0 元 左 右3 5 0 0 元 左 右4 0 0 0 元 左 右5 0 0 0 元 左 右其它沒(méi)填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對(duì)購(gòu)買(mǎi)作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000 元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的 43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的 28%。值得重視的是，有 21%的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買(mǎi)商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專家認(rèn)為 ,新建市場(chǎng)商浦的銷(xiāo)售價(jià)格 ,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。 8、 你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 40 80 100 200 500 1000以上 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 90 59 17 13 6 4 1 2 長(zhǎng)久機(jī)電城 64 34 23 15 8 2 0 6 金府機(jī)電城 57 45 23 7 5 8 5 6 總計(jì) 211 138 63 35 19 14 6 14 （ 2）餅狀圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 41%28%13%7%4% 3% 1%3% 40801002005001 0 0 0 以 上其它沒(méi)填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇 40 商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 41%，選擇 80 商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的 28%；選擇 100 的占 13%。由此可見(jiàn)，商鋪面積在 40 100是最容易被五金 機(jī)電商家接受的；需求 500 以上商鋪的商家達(dá)到 7%，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。 9、 如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？ （ 1）統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn)選項(xiàng) 1年 2 年 3 年 4 年 5年 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 32 56 19 0 29 3 3 長(zhǎng)久機(jī)電城 27 61 18 0 36 6 6 金府機(jī)電城 32 75 17 3 42 4 1 總計(jì) 91 192 69 3 122 13 10 （ 2）餅狀圖 18%38%14%1%24%3% 2%1年2年3年4年5年其它沒(méi)填知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖表說(shuō)明： 1年占 18%； 2 年占 24%； 3 年占 14%； 4年占 1%；5 年占 24% （ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問(wèn)題：一是租賃期定為 5年 ,商家可以接受的比例竟然高達(dá) 38%；二是 4 年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。有 18%的商家選 1 年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃 2 年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到 62%以上。 10、 你使用商鋪的主要功能是什么？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn)選項(xiàng) 批發(fā)貨物 倉(cāng)儲(chǔ) 辦公 產(chǎn)品展示 其它 沒(méi)填 西門(mén)生 資市場(chǎng) 89 22 34 43 0 3 長(zhǎng)久機(jī)電城 76 26 27 27 0 4 金府機(jī)電城 87 12 23 30 3 6 總計(jì) 252 48 84 100 3 13 （ 2）餅形圖 49%10%17%20%1% 3%批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填圖表說(shuō)明：批發(fā)貨物占 49%；倉(cāng)儲(chǔ)占 10%；產(chǎn)品展示占 20%；辦公占 17% （ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對(duì)準(zhǔn)備入住新建市場(chǎng)的商家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)設(shè)施真正吸引他們的 ,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項(xiàng)主要功能，兩項(xiàng)功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的 69%。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 11、入住商家 對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng) 交易 展示 商務(wù) 辦公 信息溝通 物業(yè)管理 沒(méi)選 西門(mén)生資市場(chǎng) 59 29 27 27 19 5 1 長(zhǎng)久機(jī)電城 37 38 10 32 19 12 6 金府機(jī)電城 67 27 16 21 28 13 7 總計(jì) 163 94 53 80 66 30 14 （ 2）柱形圖 1639453806630140 20 40 60 80 100 120 140 160 180交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒(méi)填條 形 圖 1（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對(duì)市場(chǎng)的交易功能提出明確要求 ，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項(xiàng)要求占據(jù)主要的功能。 12、單項(xiàng)調(diào)查： 市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選） （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 停車(chē) 物管 工商 稅務(wù) 銀行 物流 倉(cāng)儲(chǔ) 通信 裝卸 餐飲 環(huán)境 政策 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 33 13 9 14 26 19 19 11 11 10 11 20 1 長(zhǎng)久機(jī)電城 32 30 14 17 28 32 16 16 17 13 11 22 2 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 金府機(jī)電城 49 39 19 23 45 40 21 19 24 21 19 39 1 總計(jì) 114 82 42 54 99 91 56 46 52 44 41 81 4 (2)柱狀圖 114824254999156465244410481020406080100120停車(chē) 物管 工商 稅務(wù) 銀行 物流 倉(cāng)儲(chǔ) 通信 裝卸 餐飲環(huán)境其它 沒(méi)填 政策柱 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項(xiàng)調(diào)查顯示：商家對(duì)市場(chǎng)的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車(chē) 銀行 物流 物管 政府政策 倉(cāng)儲(chǔ) 稅務(wù) 裝卸 餐飲 工商。 13、 一個(gè) 8 萬(wàn)平米規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)最好能容納多少商家？ （ 1）統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng) 100 200 300 400 500 1000 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資市場(chǎng) 21 29 66 24 10 8 1 長(zhǎng)久機(jī)電城 15 41 79 25 8 8 1 金府機(jī)電城 18 52 55 18 15 6 總計(jì) 54 122 200 67 33 22 2 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 11%24%41%13%7%4% 0% 1002003004005001000其它沒(méi)填（ 2）餅狀圖 （ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級(jí)城市發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng)，吸引外地商家注意力的一個(gè)不容忽視的重要因素是市場(chǎng)本身的規(guī)模。在此項(xiàng)調(diào)查中，一個(gè) 8萬(wàn)平米的 市場(chǎng)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到 300 戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的 41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在 400 戶左右的商家 占了被調(diào)查商家總數(shù)的 13%， 而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在 500 戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的 7%。 14、 市場(chǎng)在招商過(guò)程中和開(kāi)業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng) 要 不要 其它 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 133 28 4 長(zhǎng)久機(jī)電城 138 20 6 金府機(jī)電城 161 5 5 總 計(jì) 432 53 15 （ 2）餅狀圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 要86%不要11%其它0%沒(méi)填3%要不要其它沒(méi)填（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 86%，而選擇不需要或不太重視這個(gè)選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的 13%，這充分說(shuō)明興建一個(gè)全新的并有一定規(guī)模的市場(chǎng)，廣告宣傳對(duì)入場(chǎng)商家商家來(lái)說(shuō)是非常重要的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場(chǎng)的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。 15、 你愿意到二級(jí)市場(chǎng)去發(fā)展嗎？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng) 愿意 不愿意 以后再說(shuō) 沒(méi)填 西門(mén)生資一條街 88 55 20 長(zhǎng)久機(jī)電城 98 58 29 金府機(jī)電城 76 50 28 1 總 計(jì) 262 160 77 1 （ 2） 餅狀圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 53%32%15% 0%愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有 53%的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選綿陽(yáng)的商家被調(diào)查商家的 35%，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。這和我們展開(kāi)調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致。而選擇以后再說(shuō)的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的 15%，說(shuō)明對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省 會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。 B、 綿陽(yáng)地區(qū)及周邊調(diào)查 (綿陽(yáng)城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽(yáng)、 ) 由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽(yáng)本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽(yáng)城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過(guò)與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對(duì)于本項(xiàng)目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1、 在四川省二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？ （ 1）統(tǒng)計(jì)表 （ 2）餅形圖 選項(xiàng) 地點(diǎn) 綿陽(yáng)城區(qū) 江油 廣元 三臺(tái) 鹽亭 安縣 梓桐 總計(jì) 樂(lè)山 21 12 21 54 綿陽(yáng) 132 25 10 3 2 1 2 175 德陽(yáng) 81 10 5 96 眉山 12 5 8 1 2 28 自貢 77 10 9 1 97 內(nèi)江 43 5 7 1 55 廣元 12 11 2 其它 8 5 5 18 沒(méi)填 30 30 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 綿陽(yáng)城區(qū)33%樂(lè)山10%德陽(yáng)17%眉山5%自貢17%內(nèi)江10%廣元0%其它3%沒(méi)填5%綿陽(yáng)城區(qū)樂(lè)山德陽(yáng)眉山自貢內(nèi)江廣元其它沒(méi)填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果二級(jí)城市興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，愿意選擇在綿陽(yáng)做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的 33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級(jí)城市。 2、 在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選） （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn) 綿陽(yáng)城區(qū) 江油 廣元 德陽(yáng) 三臺(tái) 鹽亭 安縣 梓桐 總計(jì) 良好的硬件 7 1 1 1 4 1 1 1 17 足夠的消費(fèi)能力 14 3 3 1 21 管理規(guī)范 12 1 4 1 1 1 20 有一定社會(huì)影響力 10 3 1 4 18 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 15 1 1 4 1 1 2 25 服務(wù)水平不斷提高 6 1 4 1 1 13 交通方便 16 4 1 4 2 1 1 29 經(jīng)營(yíng)成本低 10 3 4 1 1 19 良好的政策環(huán)境 16 3 1 1 4 1 26 有一定規(guī)模 20 2 2 4 1 2 31 沒(méi)填 （ 2）柱狀圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 17212018251326192631005101520253035良好的硬件 管理規(guī)范 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 交通方便 良好的政策環(huán)境 沒(méi)填三 維 柱 形 圖 1（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模 交通方便 良好的政策 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 足夠的消費(fèi)能力 管理規(guī)范 經(jīng)營(yíng)成本低。 3、 對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)？ （ 1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn) 綿陽(yáng)城區(qū) 江油 廣元 德陽(yáng) 三臺(tái) 鹽亭 安縣 梓桐 總計(jì) 租 8 5 1 3 2 2 21 買(mǎi) 5 1 1 7 租售結(jié)合 14 1 1 16 說(shuō)不清楚 6 1 7 （ 2）餅形圖選項(xiàng)百分比 租41%買(mǎi)14%租售結(jié)合31%說(shuō)不清楚14%租買(mǎi)租售結(jié)合說(shuō)不清楚知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（ 41%） 買(mǎi)（ 14%），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有 14%的商家是具備信心和實(shí)力的。另外， 31%的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。 4、